1、綠城管理 綠城春風(fēng)里定位調(diào)整專項(xiàng)報(bào)告 一次定位重要結(jié)論回顧壹 商業(yè)生活服務(wù)配套建議肆 變更后定位方向 定位條件變更 叁 貳 一、一次定位重要結(jié)論回顧 項(xiàng)目定位核心目標(biāo) 1、南山項(xiàng)目是綠城管 理與新疆天富的首次 合作項(xiàng)目，通過本次 合作綠城管理的價(jià)值 輸出得到委托方認(rèn)可 2、通過合作實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 的現(xiàn)金流和利潤(rùn)率 1、現(xiàn)金流 2、利潤(rùn)率 1、暢銷產(chǎn)品 2、成本控制 3、降低商業(yè)物 業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 1、暢銷產(chǎn)品 2、成本控制 頤樂生活領(lǐng)銜南山 1、降低商業(yè)物業(yè) 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 定位階段規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)型商業(yè)的開發(fā) 一、一次定位重要結(jié)論回顧 根據(jù)競(jìng)品的總價(jià)暢銷區(qū)間，同時(shí)結(jié)合客戶需求、項(xiàng)目品質(zhì)等因素，建議項(xiàng)目定位產(chǎn)品 戶型

2、區(qū)間和總價(jià)控制在以下范圍內(nèi)： 產(chǎn)品定位低密度居住產(chǎn)品戶型區(qū)間及價(jià)格定位 序號(hào)面積區(qū)間面積 占比 面積均價(jià)總價(jià)區(qū)間備注 1130-14020% 12269 12600 165-175萬(wàn)緊湊三房 2150-16050% 30672 190-202萬(wàn)舒適三房/可變四房 3170-18020% 12269 215-230萬(wàn)舒適四房 4200-22010% 6134 252-280萬(wàn)舒適四房/可變五房 合計(jì)100% 61344 總戶數(shù)約計(jì)420戶 以上面積區(qū)間為區(qū)域暢銷聯(lián)排戶型面積區(qū)間，總價(jià)區(qū)間高于市場(chǎng)暢銷總價(jià)面積段一個(gè) 層級(jí)； 一、一次定位重要結(jié)論回顧 項(xiàng)目主力總價(jià)高于市場(chǎng)平臺(tái)主力總價(jià)段一個(gè)層級(jí)，戶型

3、區(qū)間在市場(chǎng)暢銷戶型面積區(qū) 間內(nèi)，利用綠城品牌，高品質(zhì)園區(qū)環(huán)境，提升產(chǎn)品性價(jià)比，使價(jià)格接近客戶心理預(yù) 期，才能產(chǎn)生熱銷、快銷勢(shì)頭。 戶型區(qū)間主力總價(jià)區(qū)間主力總價(jià)比例 130-140165-175萬(wàn)20% 150-160190-202萬(wàn)50% 170-180215-230萬(wàn)20% 200-220252-280萬(wàn)10% 項(xiàng)目的取地成本較高，需嚴(yán)格控制產(chǎn)品 戶型的面積段，控制總價(jià)，保障快銷。 根據(jù)戶型區(qū)間，進(jìn)行規(guī)劃強(qiáng)排，在不突 破限高、不進(jìn)行地下大開挖的前提下做 足容積率有較大難度 例如： 聯(lián)排：建筑面積150，單價(jià) 1.26萬(wàn)/，總價(jià)189萬(wàn)，贈(zèng)送裝修庭院， 加之綠城品牌的號(hào)召力，則達(dá)成客戶預(yù) 期；

4、 一、一次定位重要結(jié)論回顧 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（原指標(biāo)） 項(xiàng)目總用地面積： 170403.53 容積率：0.6 限高8米 商業(yè)配比40% 即商業(yè)：40897 住宅：61344 物業(yè)類型為：聯(lián)排+商業(yè) 低密度產(chǎn)品物業(yè)類型：聯(lián)排為主（具體以優(yōu)選終稿規(guī)劃方案為主），根據(jù)規(guī)劃要求： 建筑風(fēng)格采用西班牙式； 項(xiàng)目分四期開發(fā)，一期沿項(xiàng)目南側(cè)道路南溪路開發(fā)，利于 項(xiàng)目樣板展示區(qū)的對(duì)外展示 項(xiàng)目一期 項(xiàng)目二期 項(xiàng)目三期 項(xiàng)目四期 項(xiàng)目一期：10070 64戶 項(xiàng)目二期：38210 235戶 項(xiàng)目三期：19800 122戶 項(xiàng)目四期：35000 246戶 一、一次定位重要結(jié)論回顧 項(xiàng)目公司對(duì)4萬(wàn)商業(yè)進(jìn)行充分論證分析，

5、商業(yè)定位歷程歷經(jīng)4個(gè)階段，有以下4個(gè)思考 方向： 商業(yè) 40897 方向四：商業(yè)部分全部規(guī)劃為商 住別墅產(chǎn)品，除產(chǎn)權(quán)年限、首付 款比例、貸款年限外，其他與居 住型物業(yè)相同 方向三：4萬(wàn)商業(yè)，規(guī)劃1萬(wàn) 民宿產(chǎn)品、規(guī)劃1棟1萬(wàn)企 業(yè)培訓(xùn)中心、1棟1萬(wàn)企業(yè)康 養(yǎng)基地、規(guī)劃1棟1萬(wàn)企業(yè)總 部基地 方向二：商業(yè)部分全部規(guī)劃為 民宿產(chǎn)品，接洽旅游局、旅游 公司 方向一：將規(guī)劃用地中的35- 40畝地用于建設(shè)2層的酒店用 足商業(yè)容積率，用于規(guī)劃報(bào) 規(guī) 一、一次定位重要結(jié)論回顧 一、一次定位重要結(jié)論回顧 占地容積率總建面 1704030.6102241 物業(yè)類型分物業(yè)類型面積 疊拼25%25560 聯(lián)排75%

6、76681 一、一次定位重要結(jié)論回顧 綠城天富項(xiàng)目配套商業(yè)開發(fā)思路方案二：商業(yè)性質(zhì)的居住型疊墅產(chǎn)品 突破限高至12米，商業(yè)配比降至25% 與縣規(guī)劃局通過3輪溝通，目前突破限高有一定難度， 限高無(wú)法突破，則居住物業(yè)擴(kuò)大配比難以實(shí)施。 一、一次定位重要結(jié)論回顧 綠城天富項(xiàng)目配套商業(yè)開發(fā)思路方案二：商業(yè)性質(zhì)的居住型疊墅產(chǎn)品 突破限高至12米，商業(yè)配比降至25% 面積套數(shù)戶型總面積 面積配比均價(jià)戶均總價(jià)戶型產(chǎn)值首付款貸款10年月供 12043 5112 20% 9500 1140000485648555700004508.15 14091 12780 50%1330000 121412137.5665

7、0004988.53 15051 7668 30%142500072847282.57125005447.79 合計(jì)185 25560 100%242824275 1、商住疊墅的面積區(qū)間在120-150之間，符合區(qū)域市場(chǎng)的主力供應(yīng)戶型區(qū)間段，其中150及以上戶型為一層 疊二層戶型，實(shí)現(xiàn)庭院贈(zèng)送，增加產(chǎn)品附加值； 2、商住疊墅的總價(jià)區(qū)間在115-143萬(wàn)，與市場(chǎng)去化主力總價(jià)段重合，有較高的市場(chǎng)接受度，預(yù)計(jì)去化周期為1年； 產(chǎn)品定位配套商業(yè)開發(fā)思路 樓層商業(yè)配套功能面積補(bǔ)充說明 一樓 少兒活動(dòng)中心40游樂區(qū)、讀書角 便利店120食品區(qū)、生活品區(qū)及生鮮水果蔬菜區(qū)（可含配送服務(wù)） 多功能休閑廳140休

8、閑、度假業(yè)主聚會(huì)休憩 二樓 健身區(qū)100器械區(qū)為主 棋牌室120需設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間 醫(yī)療健康服務(wù)中心40保健咨詢指導(dǎo) 洗衣店40家政清洗、保潔、干洗衣物 地下設(shè)備用房300設(shè)備間 合計(jì)900地上600，地下300 配套商業(yè)的功能滿足社區(qū)居民的日常生活所需，利于經(jīng)營(yíng) 一、一次定位重要結(jié)論回顧 一次定位重要結(jié)論回顧壹 商業(yè)生活服務(wù)配套建議肆 變更后定位方向 定位條件變更 叁 貳 二、定位條件變更 外部條件變化： 1、地塊指標(biāo)項(xiàng)目地塊限高8米， 由于政府規(guī)劃道路綠化帶占地，規(guī)劃 部門同意可局部突破12米、項(xiàng)目商業(yè) 配比原定40%商業(yè)配比，突破為商業(yè) 配比無(wú)固定比值，可根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)實(shí) 際情況建設(shè)。 2、

9、地下人防建設(shè)的嚴(yán)格要求。 以上條件的變化對(duì)于總體容積率、產(chǎn) 品類型、戶型面積配比產(chǎn)生直接影響， 需要重新考慮定位調(diào)整。 內(nèi)部條件變化： 1、市場(chǎng)環(huán)境2018年下半年， 烏魯木齊整體市場(chǎng)下滑，烏魯木 齊縣作為別墅集中供應(yīng)區(qū)，受到 的影響更為嚴(yán)重，需要抗風(fēng)險(xiǎn)性 能更好的產(chǎn)品供應(yīng)市場(chǎng)，提高項(xiàng) 目抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 2、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇， 大開發(fā)商紛紛進(jìn)入烏魯木齊縣， 綠地南山南、紅星南山源筑、恒 大簽訂南北鎮(zhèn)意向協(xié)議，南山進(jìn) 入大牌、大盤的激烈競(jìng)爭(zhēng)格局。 內(nèi)外部條件變化 2、變更所導(dǎo)致的應(yīng)對(duì)措施 1、此前容積率為0.6，由于限高8米和商業(yè)配比40%的限制條件，及控制產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)（嚴(yán)控低密 度產(chǎn)品面積區(qū)間）

10、導(dǎo)致項(xiàng)目容積率折損，目前限高可局部突破至12米，商業(yè)配比可調(diào)整，項(xiàng)目 產(chǎn)品多元化成為可能，項(xiàng)目滿容/貨值最大化成為項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的發(fā)展方向，同時(shí)多元化的產(chǎn)品 能夠加速項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力提高產(chǎn)品銷售流速。 2、此前定位初步設(shè)定：若限高能夠突破，4層疊墅產(chǎn)品有一定的市場(chǎng)需求，目前限高已確定可 以突破，疊墅產(chǎn)品需將綠城現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)熱銷產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新設(shè)計(jì)。 內(nèi)部： 2、變更所導(dǎo)致的應(yīng)對(duì)措施 1、市場(chǎng)進(jìn)入下行階段，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇，2018年下半年低總價(jià)、小面積的居住型公寓、洋房產(chǎn) 品，市場(chǎng)接受度更高，為抵抗市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)劃新增洋房產(chǎn)品、小面積居住型公寓產(chǎn)品，以 上物業(yè)類型的產(chǎn)品需將綠城現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)

11、熱銷產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新設(shè)計(jì)。 外部： 壹 生活服務(wù)配套建議肆 變更后定位方向 定位條件變更 叁 貳 壹 生活服務(wù)配套建議肆 變更后定位方向 定位條件變更 叁 貳 一次定位重要結(jié)論回顧 三、定位原則定位調(diào)整總思路 一期 二期 三期 二期二標(biāo)東區(qū) 二期二標(biāo)西 區(qū) 目前全聯(lián)排產(chǎn)品分期方案 一期為130-230 聯(lián)排產(chǎn)品（地上兩 層，無(wú)地下），已建設(shè)，目前已取得 預(yù)售 二期為130-230 聯(lián)排產(chǎn)品（地上兩 層，地下一層）施工圖已出，建議規(guī) 劃不調(diào)整 二期東、西區(qū)及三期規(guī)劃，豐富物業(yè) 類型，重新調(diào)整規(guī)劃 三、定位原則定位調(diào)整總思路 一期（已建設(shè)、規(guī)劃不調(diào)整） 二期（已出施工圖，局部微調(diào)整） 調(diào)整規(guī)劃地塊 （

12、可建設(shè)面積為76200 ） 目前全聯(lián)排產(chǎn)品分期方案 1、建筑高度局部局部可突破12米。 建設(shè)疊墅、洋房、居住型公寓成為可 能 2、容積率及產(chǎn)品形態(tài) 兩層聯(lián)排產(chǎn)品滿排容積率約為0.49， 建設(shè)40%的疊墅產(chǎn)品后，容積率約 為0.52；滿排0.6容積率，可以增加 洋房及居住型公寓。 調(diào)整規(guī)劃地塊，可建設(shè)面積為76200 項(xiàng)目定位調(diào)整核心思路： 限高突破后，豐富產(chǎn)品，排布后實(shí)現(xiàn)滿容 多產(chǎn)品類型的組合，實(shí)現(xiàn)銷售流速的同時(shí)兼 顧利潤(rùn) 三、定位原則定位調(diào)整總思路 一期（已建設(shè)、規(guī)劃不調(diào)整） 二期（已出施工圖，局部微調(diào)整） 調(diào)整規(guī)劃地塊 （可建設(shè)面積為76200平米） 目前全聯(lián)排產(chǎn)品分期方案 新增居住性質(zhì)精

13、裝公寓投資型客戶 規(guī)劃1.8萬(wàn)公寓（公寓40-60 ，總戶數(shù)約為 400戶），精裝均價(jià)8500元/平米（精裝報(bào)價(jià)1500 元/ ，實(shí)際成本700元/ ），總價(jià)36萬(wàn)-40萬(wàn); 新增精裝洋房養(yǎng)老自住兼顧投資型客戶 規(guī)劃2.22萬(wàn)平米洋房產(chǎn)品（洋房產(chǎn)品戶均80- 100平米，總戶數(shù)250戶），精裝修均價(jià) 9500元/平米（精裝報(bào)價(jià)2000元/平米，實(shí)際 成本1000元/平米），總價(jià)78萬(wàn)-95萬(wàn)； 新增疊拼產(chǎn)品度假休閑兼顧投資客戶 3.6萬(wàn)平米疊拼產(chǎn)品（疊拼產(chǎn)品110平米-130 平米，總戶數(shù)300戶），毛坯均價(jià)10000元， 總價(jià)130萬(wàn)以內(nèi)； 三、定位原則定位調(diào)整總思路 物業(yè)類型建筑面積配比備

14、注 聯(lián)排別墅2604125% 標(biāo)定項(xiàng)目檔次，度假休閑型 聯(lián)排別墅 疊拼別墅3600035% 性價(jià)比疊拼物業(yè)，針對(duì)支付 力有限的度假休閑客戶 精裝洋房2220022% 現(xiàn)金流產(chǎn)品，針對(duì)養(yǎng)老自住 兼顧投資的客戶 精裝公寓1800018% 現(xiàn)金流產(chǎn)品，針對(duì)投資兼自 用客戶 合計(jì)102241100% 三、定位原則 聯(lián)排產(chǎn)品標(biāo)定檔次、控面積、控總價(jià) 戶型區(qū)間主力總價(jià)區(qū)間主力總價(jià)比例 130-140165-175萬(wàn)20% 150-160190-202萬(wàn)50% 170-180215-230萬(wàn)20% 200-220252-280萬(wàn)10% 項(xiàng)目的取地成本較高，需嚴(yán)格控制產(chǎn)品 戶型的面積段，控制總價(jià)，保障快銷。

15、項(xiàng)目定位調(diào)整后，聯(lián)排產(chǎn)品將作為項(xiàng)目 的標(biāo)桿性產(chǎn)品，標(biāo)定項(xiàng)目檔次，首輪定 位的聯(lián)排產(chǎn)品的面積區(qū)間及戶型不進(jìn)行 調(diào)整。 經(jīng)過市場(chǎng)驗(yàn)證一期供應(yīng)的產(chǎn)品中各面積 短產(chǎn)品去化較為均勻。 三、定位原則 疊墅產(chǎn)品 高性價(jià)比、縮小主力面積 疊墅面積區(qū)間在110-130之間， 總價(jià)區(qū)間縮小至105萬(wàn)-130萬(wàn)之間。 此前受商業(yè)配比影響疊墅的產(chǎn)權(quán)為 商業(yè)產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)商業(yè)指標(biāo)突破，疊墅 產(chǎn)權(quán)為住宅產(chǎn)權(quán)。 面積套數(shù)戶型總面積 面積配比均價(jià)戶均總價(jià) 1101501650050% 9500- 10500 105萬(wàn) 1301501950050%130萬(wàn) 合計(jì)30036000100% 春風(fēng)里洋房開發(fā)思路 1、控制成本精裝修，裝修成

16、本控制在1000元/。 2、層高3米，板式戶型設(shè)計(jì)1梯4戶，面積區(qū)間為80-100。 三、定位原則新增洋房產(chǎn)品的開發(fā)思路 戶型區(qū)間戶型套數(shù)戶型面積均價(jià)主力總價(jià)區(qū)間套數(shù)比首付30% 80左右15012200 9500元/平米 76萬(wàn)60%23萬(wàn)左右 90-1001001000086-95萬(wàn)40%26-29萬(wàn) 合計(jì)2502220076-95萬(wàn)100 洋房產(chǎn)品 精裝增加附加值、控制主力面積降低養(yǎng)老客戶進(jìn)入門檻 春風(fēng)里住宅性質(zhì)小公寓開發(fā)思路 小公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路： 1、控制成本簡(jiǎn)單裝修，裝修成本控制在600-700元/。 2、層高3米，戶型2梯N戶盒子型設(shè)計(jì)，面積區(qū)間為35-60。 三、定位原則新增公

17、寓產(chǎn)品的開發(fā)思路 戶型區(qū)間戶型套數(shù)戶型面積均價(jià)主力總價(jià)區(qū)間套數(shù)比首付30% 35-4032012800 8500元/平米 32-36萬(wàn)83%10萬(wàn)左右 50-6080480045-54萬(wàn)17%13-16萬(wàn) 合計(jì)4001760032-54萬(wàn)100 公寓產(chǎn)品 控制面積、投資型產(chǎn)品，引進(jìn)第三方合作 三、定位原則定位調(diào)整總思路 調(diào)整規(guī)劃后多物業(yè)類型初排 聯(lián)排物業(yè) 三、定位原則定位調(diào)整總思路 物業(yè)類型面積套數(shù)單價(jià)（元/平米）產(chǎn)值（萬(wàn)） 聯(lián)排別墅 26041（一期10575+ 二期一標(biāo)15466） 1551323534465 疊拼別墅360003001000036000 洋房222002509500210

18、90 公寓18000400850015300 車位 商業(yè) 合計(jì)102241110510451 106855 調(diào)整前項(xiàng)目去化周期預(yù)計(jì)為6年（含2018年），項(xiàng)目可售面積為83744平米，總產(chǎn)值106354萬(wàn) 項(xiàng)目總計(jì) 計(jì)劃分項(xiàng)項(xiàng)目總量累計(jì)至2018年末2019年2020年2021年2022年及以后 合同銷售面積83744240014000160001700034344 合同銷售金額106354300018000201602142043774 資金回籠金額106354180015000180002000051554 調(diào)整后項(xiàng)目去化周期預(yù)計(jì)為5年（含2018年），項(xiàng)目可售面積為102241平米，不含

19、車位、商業(yè)總產(chǎn)值106855萬(wàn) 三、定位原則定位調(diào)整總思路 定位調(diào)整后，項(xiàng)目利潤(rùn)由4445萬(wàn)提升至5513萬(wàn)，項(xiàng)目銷售周期由6年縮短至5年； 物業(yè)類型別墅疊墅/洋房公寓合計(jì) 總投入32328 56735 11367 100431 總銷35183 60210 15660 111053 總利潤(rùn)2141 2606 766 5513 2018年1-11月區(qū)域公寓產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)分析 30萬(wàn)以下31-35萬(wàn)35-50萬(wàn)小計(jì) 40以下151450160 41-6020020 61-70001010 合計(jì)1516510190 區(qū)域內(nèi)兩個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)公寓產(chǎn)品，南山絲路和綠地南山南項(xiàng)目，其中綠城南山南為2018年新增項(xiàng)

20、目，首推的145 套公寓產(chǎn)品定購(gòu)一空，區(qū)域內(nèi)兩個(gè)項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品年度去化套數(shù)約為190套，產(chǎn)值約為6600萬(wàn) 三、定位原則新增公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)依據(jù) 南山公寓市場(chǎng) 精裝公寓產(chǎn)品（綠地南山南、南山絲路），市場(chǎng)主力公寓產(chǎn)品為40-66的1-2 房產(chǎn)品； 1、南山南項(xiàng)目的公寓為精裝酒店式公寓類型：2梯20戶，帶電梯、4層，戶均40， 一房產(chǎn)品，總價(jià)30萬(wàn)，均價(jià)7500元/， 面向市場(chǎng)主推：投資兼自主+高性價(jià)比+高回報(bào)（物業(yè)代租，收益1：9分成）。 2、南山絲路2棟，酒店式公寓2梯9戶，帶電梯，5層，戶型面積為37-66，1房- 2房產(chǎn)品，總價(jià)25萬(wàn)-43萬(wàn)，一期均價(jià)6800元/，二期均價(jià)7500元/，其中

21、一棟 公寓由綠城物業(yè)托管（優(yōu)屋美宿） 三、定位原則新增公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)依據(jù) 春風(fēng)里住宅性質(zhì)小公寓開發(fā)思路 相較于市場(chǎng)上目前供應(yīng)的精裝公寓產(chǎn)品（綠地南山南、南山絲路），春風(fēng)里占據(jù) 地段的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 小面積公寓產(chǎn)品屬于絕對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)品，可滿足市場(chǎng)工薪客戶投資兼自住的南山置 業(yè)需求。 小面積公寓產(chǎn)品附加投資屬性：可洽談第三方公司代租、代管（我方不承諾收 益）。 三、定位原則新增公寓產(chǎn)品的開發(fā)思路 客戶來源 三、定位原則新增公寓產(chǎn)品的開發(fā)思路 抗通脹，低投入、資產(chǎn)保值需求 總價(jià)40萬(wàn)左右，首付不超過10萬(wàn)，可提取公積金作為房款 資產(chǎn)增值、無(wú)憂代管 精裝修，委托途家或綠城物業(yè)代管，物業(yè)增值收益有保障 投資型

22、公寓的客戶置業(yè)敏感點(diǎn) 烏市公積金賬戶可支取余額5萬(wàn)元以上的上班族； 烏市為主部分地州縣市的補(bǔ)充客戶，儲(chǔ)蓄賬戶余額超過10萬(wàn)的有資產(chǎn)抗通脹需 求的客戶； 2018年1-11月區(qū)域洋房產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)分析 55-70萬(wàn)71-90萬(wàn)91-105萬(wàn)106-120萬(wàn)小計(jì) 70以下（兩房）2626 71-85（兩房）4545 86-95（三房）125125 100-115（三房）112335 合計(jì)711251123230 三、定位原則新增洋房產(chǎn)品的市場(chǎng)依據(jù) 區(qū)域內(nèi)兩個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)洋房產(chǎn)品，印象南山全洋房產(chǎn)品供應(yīng)面積區(qū)間為70-115平米，年均去化110套 ，均價(jià) 7800/平米，年度產(chǎn)值約為1億，南山絲路精裝洋房

23、面積區(qū)間為70、84、95平米，年均去化120套，精裝均價(jià) 為7700元/平米 精裝洋房產(chǎn)品（南山絲路）、毛坯洋房產(chǎn)品 市場(chǎng)主力洋房產(chǎn)品面積為58-115的2房產(chǎn)品； 1、南山絲路精裝洋房為2梯4戶，帶電梯，5層，戶型面積為58-106（一層 帶花園），2房-3房產(chǎn)品，總價(jià)40萬(wàn)-70萬(wàn)，二期均價(jià)7500元/ 2、印象南山項(xiàng)目的花園洋房為2梯2戶，不帶電梯、地上2-3層，戶均70-115 ，2-3房產(chǎn)品，總價(jià)60-100萬(wàn)，均價(jià)8000元/ 三、定位原則新增洋房產(chǎn)品的市場(chǎng)依據(jù) 養(yǎng)老洋房的客戶置業(yè)敏感點(diǎn) 三、定位原則新增公寓產(chǎn)品的開發(fā)思路 養(yǎng)老自住需求 認(rèn)可南山良好的生態(tài)環(huán)境，對(duì)于生活品質(zhì)有一定

24、追求但又不愿購(gòu)置高總價(jià)物業(yè)的品 質(zhì)型養(yǎng)老客戶， 控制成本的精裝修,適老親老 壹 生活服務(wù)配套建議肆 變更后定位方向 定位條件變更 叁 貳 壹 商業(yè)生活服務(wù)配套建議肆 變更后定位方向 定位條件變更 叁 貳 一次定位重要結(jié)論回顧 商業(yè)體量推導(dǎo) 內(nèi)部需求（居住配套）春風(fēng)里地塊居住商業(yè)配套需求約1000方左右（取范圍中間值。包括一般 社區(qū)商業(yè)面積、餐飲、便民商業(yè)等 住宅總體量按照約10萬(wàn)（調(diào)整規(guī)劃后，增加容積率相應(yīng)建筑面積），按照100/ 戶計(jì)算， 1000戶，平均2.4人/戶（旅游地產(chǎn)平均標(biāo)準(zhǔn)），共約 2000人，按照度假地產(chǎn)人均商 業(yè) 面積1.1方/人計(jì)算： 總戶數(shù)計(jì)算100000方100/戶=1

25、000戶 總?cè)藬?shù)計(jì)算1000戶 2.4人/戶=2400人 需要商業(yè)面積2400人（1.01.2）/人 0.5= 約1300 四、春風(fēng)里商業(yè)配套體量及業(yè)態(tài)建議 注：取人均度假商業(yè)面積按1.0-1.2 /人水平，度假養(yǎng)老地產(chǎn)人均商業(yè)面積按旺季時(shí)間占比*0.5 原規(guī)劃商業(yè)功能600平米，使用功能如下 樓層商業(yè)配套功能面積補(bǔ)充說明 一樓 少兒活動(dòng)中心40游樂區(qū)、讀書角 便利店120食品區(qū)、生活品區(qū)及生鮮水果蔬菜區(qū)（可含配送服務(wù)） 多功能休閑廳140休閑、度假業(yè)主聚會(huì)休憩 二樓 健身區(qū)100器械區(qū)為主 棋牌室120需設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間 醫(yī)療健康服務(wù)中心40保健咨詢指導(dǎo) 洗衣店40家政清洗、保潔、干洗衣物 合計(jì)600 四、春風(fēng)里商業(yè)配套體量及業(yè)態(tài)建議 原規(guī)劃商業(yè)功能600，功能與面積均不調(diào)整，新增700商業(yè)，完善小區(qū)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài) 新增商業(yè)功能700平米，建議功能如下 四、春風(fēng)里商業(yè)配套體量及業(yè)態(tài)建議 配套分類位置物業(yè)名稱 面積 （） 商業(yè)配套 公寓一樓部分沿 干道排布 便利超市100 蛋糕、甜點(diǎn)、水果、蔬菜、冷飲店130 家政服務(wù)店100 干洗店50 餐廳300 ATM機(jī)位20 合計(jì)700 商業(yè)排布時(shí)需考量社區(qū)商業(yè)的實(shí)際使用，畫鋪時(shí)進(jìn)深不大于10米，面寬不小于3米 Thanks