1、 綠地集團房地產產品標準化手冊（綠地集團房地產產品標準化手冊（營銷篇營銷篇）討論稿討論稿 綠地集團房地產營銷管理部編制 2011.8 手冊目錄： 一、綠地集團房地產項目產品品牌導覽 二、產品標準 1.住宅類新里 老街 國際花都 啟航社 我家公坊 2.辦公類峰系列 創系列 海系列 智系列 3.商業類饕界 三、營銷環境塑造 1.現場售樓功能 2.樣板環境展示 一、一、綠地集團房地產項目產品品牌綠地集團房地產項目產品品牌導覽導覽 1 1、產品線類型：、產品線類型： 大型城鎮系列、城市綜合體系列、住宅系列、商務系列、商業系列等。大型城鎮系列、城市綜合體系列、住宅系列、商務系列、商業系列等。 其中大型城

2、鎮系列和城市綜合體系列屬于綜合類房地產開發，而住宅系列、商務系列及商業系列屬于單一門類的地產開發。 2 2、品牌分類：、品牌分類： 綜合類品牌稱之為母品牌，而單一門類品牌則稱之為子品牌，在未來實施中，某個母品牌項目可能由多個子品牌組成。 母品牌集群：大型城鎮系列、城市綜合體系列母品牌集群：大型城鎮系列、城市綜合體系列 子品牌集群：住宅系列、商務系列、商業系列子品牌集群：住宅系列、商務系列、商業系列 綠地集團房地產項目產品品牌母品牌集群 產品線類型 產品特征簡述 客群特征描述 品牌形象描述 已有代表性項目 品牌命名 大型城鎮系列 遠郊類 超大規模遠郊住宅，配套完全缺乏，需 要自主建城，屬綠地產品

3、線中規模最大 的一類。 低成本、嶄新都市形象、未來完善配套、交通持續改善，是新城的吸引力，對各類客 群的包容性較強。 客群定位取決于開發意圖，通常包括：多次置業的別墅客群、首次置業的剛需客群、 新城周邊區域的弱改善型客群，此外，還包括特定社區的特定人群，例如老年社區、 青年社區。 面向 21 世紀的 國際化新城 綠地 21 城（昆山） 綠地 21 城 新區類 位于較偏遠區域或者新興區域的住宅， 商業，辦公綜合性項目。 此類項目通常周邊有政務新區、商務新區或大型城市項目開發而帶來的遠期利好。此 類項目通常規劃強度較高，承擔大規模導入人口的功能。 首次置業的剛需客群和弱改善型客群,收入水平處于中低

4、檔。 新都市、新生活 綠地世紀城 （無錫、吉林、西安、成都） 綠地世紀城 產業類 大型產業與住宅、商業、辦公混合開發 的項目。 住宅置業人群：產業新城通常是遠郊類新城的子集，其核心區別在于前者包含產業項 目的開發。除了常規置業人群以外，還需要為產業從業人員解決配套居住問題。 產業人群：包括核心產業和產業鏈上下游的商務、研發、制造等環節的從業者。 盤龍谷文化城 綠地+地名+產業名稱+城 城市綜合體系列 都市地標類 地處城市核心區位，含地標性的超高層 建筑的綜合體項目，通常由國際甲級寫 字樓、超五星級商務酒店、精品商業購 物中心等業態組成，有些項目中還包括 大戶型豪宅、服務式公寓等業態，均處 于該

5、城市第一檔次級別。 辦公客群：對辦公形象和效率要求高的跨國企業和大型國資企業，以及具有較強資金 實力欲提升企業形象的本地企業。 酒店客群：國內外短期商旅客群。 豪宅客群：高端客群，且對超高層地標建筑有較強偏好。 服務式公寓客群：國內外中長期商旅客群。 商業客群：全城市范圍內的高端消費人群；項目內部辦公、商旅人群。 締造城市新高度 綠地廣場（南京） 綠地中心千璽廣場（鄭州） 綠地廣場（總案名） 地名+綠地中心（超高層單體建筑名稱） 高端都會類 地處市中心黃金區位，輻射全市范圍， 含甲級辦公、頂級住宅、高端商業。 地處于傳統都市核心區，服務全市客群。與地標型客群的差別在于其商業體量相對較 大、商業

6、部分兼容更多的生活消費類客群。 繁華都心，比肩全球 綠地中央廣場（南昌、長春） 綠地中央廣場 中端都會類 非城市中心區位，含區域性商業中心、 標準或 LOFT 辦公、 類住宅、 中小型公寓。 辦公客群：承接主城區轉移出來的中小型企業 居住客群：為辦公配套的商旅客群。 商業客群：填補區域消費空白點，以開敞式商業形態和體驗式消費情境取勝的零售娛 樂目的地，其客群是區域內較有活力和追求生活品質的人群。在較偏區域打造繁華都 市風情。 引領都市風尚生活 梅隴鎮新都會（上海） 綠地新都會 大型樞紐類 位于城市大型交通樞紐旁，含住宅、商 業、辦公酒店等綜合體，強調快捷高效。 辦公客群 1：大型交通樞紐將大幅

7、提高交通出行效率，提高項目對周邊區域乃至周邊 城市群的輻射能力，是總部型辦公較好的選址。宜設置區域型總部基地、或企業分職 能中心，例如研發中心、運營中心、財務中心等。巨大的客流和良好的昭示性能提升 項目自身的“媒體價值” ，是企業展示形象的優良選址。 辦公客群 2：地方政府借助大規模開發交通樞紐的機遇，在其周邊建設新型城市 CBD， 一批大型國資企業、能源、銀行機構有進駐意圖。 辦公客群 3：與物流、內貿緊密相關的服務業企業，其他中小型企業。 酒店客群：寫字樓配套的商務客群，交通樞紐客流人群。 商業客群： 目的地購物屬性的集散型商業業態， 例如奧特萊斯、 高端品牌旗艦店集群、 數碼專賣店群等。

8、為寫字樓和酒店客群服務的商務配套型商業。 一城通天下 綠地之窗（鄭州） 綠地之窗 中端商務類 非城市中心區位，以標準或 LOFT 辦公為 主，同時含少量商業中心、中小型公寓。 辦公客群：承接主城區轉移出來的中小型企業 商業客群：以少量寫字樓底商的商務配套設施為主，根據規劃強度和周邊人口密度， 可選擇性地開發區域商業中心。 精彩世界 城市引擎 原盛國際中心（鄭州） 綠地聯盛國際（貴陽） 綠地 X 盛國際 綠地集團房地產項目產品品牌子品牌集群 產品線類型 產品特征簡述 客群特征描述 品牌形象描述 已有代表性項目 品牌命名 住宅系列 多、高層 頂級類 城市稀缺高尚地段，頂級豪宅公寓。 城市最頂級人群

9、，占據稀缺景觀資源和都市繁華商業資源。 只屬于極少屬人的生活 海珀日暉（上海） 海珀XX 高端類 城市傳統高檔中心城區， 現代風格體現公建感和高 品位感。 城市中上階層， 位于商務區或商業區， 但并不占據稀缺景觀資源。 國際人文名宅 圣約瀚名邸（上海） XX 名邸 中、高端類 以具有堅實產業人群支撐， 現在或正迅速發展成為 城市主流中高檔住宅聚集區為主要選址導向， 建筑 為經典 ARTDEC 風格。 中產階級，數量較為廣泛、購買力強勁的主流購房需求，在高品 位追求生活的同時，亦追求身份識別。 生活的藝術 新里中央公館（長春） 新里XX 公館（升級版） 新里威廉公寓（上海） 新里XX 公寓 中端

10、類 以延續地域文脈和城市精神為宗旨， 傳承當地建筑 文脈為使命，蘊深厚百年建筑人文于產品之中，含 人本尊重與關懷于社區之內，以簡約時尚戶型、高 尚品位，為廣大市民改善居住環境，提高生活品質 服務。 有較高的文化素質，有一定經濟實力，購房欲望比較強、購買力 處于社會中等水平的中青年人群 海派優雅生活 老街（上海、鄭州） 老街 普通類 適宜居住的， 現在或正迅速發展成為城市中檔住宅 聚集的區域，具備一定的生活品質。 首次置業的剛需客群和弱改善型客群，偏好異域風情小鎮式的生 活，產品以濃郁的原汁原味的多國建筑立面和景觀元素移植為特 征。 流淌花香的國度 國際花都（合肥） 國際花都 經濟適用類 針對剛

11、性需求的全裝修小戶型社區。面積緊湊，適 合多代共同居住的戶型、 嚴格的成本控制來控制總 價。 首次置業的剛需客群，產品風格取向更偏重于生活氛圍和價值 感，新古典主義的立面和完善的基本生活配套是其特征。 愛家愛生活 我家公坊（沈陽） 我家公坊 青年類 以“低總價、精裝修、小戶型、完善配套”為核心 的純粹青年社區 首次置業的剛需客群中的青年群體，以后現代簡約風格的建筑立 面和有活力的青年人生活配套設施為主要產品特征。 都市潮人主場 啟航社（昆山） 、 啟航社晶彩（昆山） IT 啟航社（成都） 啟航社 / XX啟航社 / 啟航社XX 養老類 以養老的功能形態,吸引自住型的老年客戶入住。 中老年群體，

12、分為當期養老需求和遠期養老需求。 一個忠孝兩全的解決方案 綠地 21 城孝賢坊（昆山） 孝賢坊 產品線類型 產品特征簡述 客群特征描述 品牌形象描述 已有代表性項目 品牌命名 住宅系列 低密度 頂級類 頂級地段別墅，有良好人文地域條件或者自然景觀。 城市頂級人群，對第二居所、度假生活、私人領地有較強偏好， 除別墅基本功能外，追求更為個性化和高端的生活方式，例如游 艇、馬球、收藏等等。 凌駕財富的影響力 暫缺 X 宮（暫定） 高端類 中高檔別墅，異域風情特色鮮明。 中上階層，追求別墅的品質，私人領地占有。 高調人生 低調生活 海域（哈爾濱） 海域 中端經濟類 高密度低私密性別墅，緊湊型產品。 中

13、產階層，體驗別墅生活。 一生一墅一世界 柏仕晶舍 XX 晶舍（暫定） 中式特例 中高檔別墅，原汁原味的東方圍合式園林風格。 對中式風格有較強偏好的本土企業家、教授、文化藝術界人士。 相對而言，是中產階層中的小眾群體。 原創江南 營造中國 秋霞坊（上海） XX 坊 類住宅 經濟類 在不適合建造辦公產品地段的辦公性質物業轉化而 來，房型面積小，低總價，主要針對剛需人群。 首次置業的剛性需求客戶，尤其是單身青年、丁克家庭，迫于經 濟壓力購買小戶型低總價的類住宅產品。精裝修、全配置，區別 于傳統住宅的前衛設計是此類客戶較為關注的因素。 愛家就早點回家 暫缺 愛家公坊 LOFT 類 辦公性質，空間形式新

14、穎，具有高的產品附加值。 一般采用買一層送一層的方式變相提高性價比， Loft 空間也為客戶營造生活情趣提供了多種可能。 主要針對事業起步階段的白領人士或青年企業家。 都市達人部落 SOHO 國際城（上海） SOHO XX（暫定） 服務式 公寓 舒適型 以國際和外地常駐商務客源為主，地段優越，交通 便利，配套完善，星級酒店式服務。 有跨國公司工作背景的長期商旅客群，在工作和生活間追求平 衡，希望能夠高效切換狀態，并對兩者品質要求均較高。注重服 務的細節。此類產品選址通常位于較高端的繁華地段，對較大區 域形成輻射力。房價與五星級酒店處于同一級別。由專業酒店管 理公司或服務式公寓管理公司經營管理。

15、 家在超星級酒店 暫缺 XX 晶座（暫定） 經濟型 針對周邊辦公的商務人群和青年人群，交通較為便 利，居住氛圍成熟，辦公居住價格倒掛區域，為了 更高利潤和更快去化設計的產品。 客戶主要來自項目自身和周邊的商務人群，對商務中心、通信網 絡、 會議中心等商務設施較為看重。 物業服務聘請酒店作為顧問。 愛工作更愛生活 暫缺 XX 銀座（暫定） 產品線類型 產品特征簡述 客群特征描述 品牌形象描述 已有代表性項目 品牌命名 商務系列 國際甲級辦公 面向世界 500 強公司、辦事機構、國內大、中型企業等；地處城 市商務中心或商業聚集區，交通便利，周邊有強大的綜合配套， 屬于城市標志性建筑。 國際國內知名

16、品牌企業，占據城市地標。 執掌全球財富 紫峰大廈（南京） 綠地 X 峰 準甲辦公 地處城市中心城區，但非核心商務區。甲級立面，乙級配置，面 向國內外大、中型企業。 國內外大中型企業，提升企業形象和辦公效率。 傲踞中心，成就未來 匯創國際（上海） 綠地 X 創 標準辦公 面向小企業，建筑外觀，大堂，公共部位的裝修標準較高，面積 較小，硬件配置相對控制成本為主，日后運營費用較低。 常規企業類型，解決辦公基本功能。 企業核心動力場 綠地藍海（上海） 綠地 X 海 LOFT 辦公 面向創意產業，建筑外觀，大堂，公共部位的裝修標準較高，內 部空間比較新穎有趣味性。 對性價比較為敏感的中小企業、創意產業、

17、設計類公司。 創意之源 財富之源 綠地智尊（上海） 綠地 X 智 商業系列 城市級 面向全市客群，地處城市核心地段，輻射全市范圍。 參考商業集團有關規范 區域級 面向區域客群，區域商業中心，對接本區域商業需求。 參考商業集團有關規范 街區級 填補區域的商業空白，娛樂休閑目的地。 參考商業集團有關規范 社區級 滿足社區及周邊基本需求，包括餐飲及零售配套。 饕界 二、二、 1.1.住宅類住宅類新里新里 “新里”品牌的產品標準“新里”品牌的產品標準 新里定義：新里定義： 以具有一定國際化水準都市中青年高級白領為主要目標客群，吸收繼承傳統地域 文化，借鑒國際主流建筑文明，強調人性居住理念，注重新材料、

18、新工藝、新技術的 運用，并保持持續更新升級的住宅產品。新里的產品標準是一個隨著目標客群需求變 化不斷提升完善的產品系統。包括指導理念與基礎標準兩大內涵。 新里分為公館和公寓兩個系列，主要體現在選址、公共部位、社區配套以及房型 標準等方面區別。下面在具體涉及方面會進行分別說明。 指導理念指導理念 尊重城市歷史與文脈，尊重客戶理性與感性要求，注重城市發展要求與建筑歷史 價值，因地制宜，持續更新，不斷升級，創造一流的居住與建筑空間，使新里品牌成 為全國最受客戶信賴與尊重的住宅品牌。 新里的指導理念又包括選址理念，土地開發理念、規劃理念、建筑理念、景觀理 念和服務理念。 選址理念：選址理念：以具有堅實

19、產業人群支撐，現在或正迅速發展成為城市主流中高檔住 宅區聚集區域，為主要選址導向區域。其中公館選址在靠近城市成熟中心區域； 公寓選址在新區或者距離成熟城市中心較遠區域。 土地開發理念：土地開發理念：深入挖掘基地自然與人文價值，有條件情況下，盡可能保留具有 一定價值的名木古樹、天然水道、老建筑或其他自然人文遺跡。 規劃理念：規劃理念：尊重基地原有的自然人文價值，強調合理人性空間，居民歸屬感（親 切感與安全感） ，強調空間環境的整體匹配性。 建筑理念：建筑理念：強調功能性與經濟性的統一，充分考慮建筑審美的經典價值，注重新材料、新工藝、新技術的使用。 景觀理念：景觀理念：配合規劃、建筑營造社區歸屬感

20、、親切感與安全感，提供宜人的戶外交流及活動場所。兼顧審美效應與實際使用功能，營造藝術社區氛圍。與建筑美感保持一致， 體現出純粹的風味。 服務理念：服務理念： “人性關愛，無微不至” 從“新里”品牌轄下各個住宅產品進入設計之始，人性化便成為產品的重要內涵，無論從規劃、建筑、景觀抑或是室內裝修、公共設施、商業配套，營造人性空間。使社區 居民具有強烈的歸屬感一直是諸多不同領域的產品設計者的共同目標，在物質化的外部條件以此為目標盡力實施后，在精神層面的開發服務、銷售服務、售后服務、物業管 理服務等階段，我們同樣要求所有的服務提供者能夠圍繞人性化內涵做到最好，從而使“新里”品牌無論是物質硬件層面或是精神

21、服務層面，都能夠成為最受消費者尊重， 最受消費者信賴，最具消費親和力的產品品牌。 產品的基礎標準系統產品的基礎標準系統 一、一、 規劃規劃 規模：總規模在 1560 萬平方米之間。 強調鄰里概念，每個鄰里單位的規模在 4-7 萬平方米之間。 交通系統： 小區主入口與城市相融合，并布置小區級別入戶大堂 有條件的實行小區級人車分流，必須確保鄰里級人車分流 車庫以地下或半地下的集中車庫為主要形式，地面主要為訪客車位，集中車庫設計必須兼顧部分地表區域大型植栽要求。住宅樓電梯可直達地下車庫。車庫的比例達到規劃要 求。 地下車庫參照大型購物中心顧客停車場的標準設計，均統一布置自助推車放置點。 地下車庫有條

22、件的與門廳連通，自行車車庫與機動車庫有分隔，但人行可走通。 商業配套：商業配套為相對獨立的全天候商業步行街，與住宅有一定的阻隔，但小區居民步行即可到達 俱樂部： 具有對外經營的俱樂部，經營性戶外運動場地相對集中在俱樂部周邊，不設在住宅區域內 綠化率： 綠化率達到 40%以上 建筑密度：建筑密度原則上低于 25%，具體項目根據政府規劃進行適度調整。 二、二、 建筑體建筑體 1、 體現項目建筑風格特色的小型標志性建筑體： 該建筑體一般為風格起源的原作移植品。前期以售樓處使用，項目整體交付后用作俱樂部或商業。 2、 集中式入戶大堂：最好結合俱樂部、商業營造 層高 5 米以上 面積在 100300 平

23、方米之間，功能為等待、候客和共享活動空間 內設前臺接待，可以提供快遞代收，叫車和其他緊急服務 主要材質為天然石材或同級別材質 建筑風格與整體建筑相統一 3、 主體住宅建筑層高： 公寓系列 2.9-3 米 公館系列 3-3.1 米 4、 主體建筑有條件的可局部以底層架空 5、 主體建筑立面 風格：各國建筑流派的經典風格元素 要求：統一隱設可滿足擴大尺度掛墻式空調室外機組安放的空調外機架及擋板，門窗區域隱設可滿足擴大尺度柜式空調室外機組安放的空調機架及擋板。有條件的空調機 位的設計可以滿足隱設家用中央空調的外機安放。此空調機位設計要與整個建筑立面融為一體。 空調滴水管統一設計 上下水管在設計中盡量

24、隱蔽 6、 單元出入口：結合主體建筑風格設計，出入口室內外高差不宜大于 30， 并應采用緩坡臺階和坡道過渡。 7、 樓梯：樓梯開間小高層住宅為 2.6 米，標準層 18 步，踏步面寬 260 毫米，樓梯欄桿做木扶手，通花鐵飾桿件，13 層樓梯鋪設地磚。 三、三、 房型設計要求房型設計要求 新里主要客群為改善型置業，房型以舒適實用性為主。 公寓系列在不同類型住宅中面積標準如下：公寓系列在不同類型住宅中面積標準如下： 小高層住宅：2 房 2 廳 1 衛的面積約 85-95 平方米，3 房 2 廳 2 衛的面積約 110-130 平方米； 高層住宅：2 房 2 廳 1 衛的面積約 90-95 平方米

25、，3 房 2 廳 2 衛的面積約 120-140 平方米。 公館系列在不同類型住宅中面積標準如下：公館系列在不同類型住宅中面積標準如下： 小高層住宅：2 房 2 廳 1 衛的面積約 90-95 平方米，3 房 2 廳 2 衛的面積約 120-140 平方米； 高層住宅：2 房 2 廳 1 衛的面積約 95-100 平方米，3 房 2 廳 2 衛的面積約 130-150 平方米。 四、四、 交房標交房標準準 建筑結構： 剪力墻結構，有底商的為框架結構 外墻材料： 考慮節能要求。 基座為石材、主墻面為面磚或涂料，主材 50 年保證質量。 門窗材料： 外墻上的門窗為彩色鋁合金窗或者塑鋼窗 全部窗采用

26、雙層中空玻璃窗 窗為雙向開窗，并考慮采用新型窗（關閉可通風） 電梯間： 底層電梯廳根據組團的主題豪華裝修，公館系列的地下車庫電梯廳較精裝修。電梯轎箱內由建筑風格延伸，形成室內整體裝修風格。 進戶門： 高級防盜門，統一設計，門上有新里的標識，尺寸為 2.31.2，門前預留鋪設門墊凹槽，贈送新里統一門墊 陽臺門： 彩色鋁合金門，沿馬路采用雙層玻璃，其余為單層玻璃 戶內： 初裝飾標準，預留空調外機位和空調冷凝水管位置 衛浴預留管道，upvc 冷水管 配電箱： 二房 810 回路，三房 12 回路，四房或復式等 24 回路，建議使用西門子或同等檔次配電箱 插座： 建議西門子同類檔次 電線： 建議熊貓牌

27、或同類檔次的產品 弱電箱： 設有 HUB 的弱電綜合布線箱 信箱： 不銹鋼標準信箱，背投式，收發分離 寬帶網速： 至少達到 2 兆/戶 交房保護：鋁合金門窗室內部分、防盜門內外、配電箱、插座等交房前全部采用保護膜保護 四、室內裝潢四、室內裝潢 要求：裝潢的風格與立面主題相統一 設計與新里的 VI 系統相結合 材料要充分考慮耐久性 大堂：按豪華標準設計，并能提供舒適的候車、會客環境。考慮設有高檔次的咖啡吧，專供業主消費，并可設立社區物業服務接待中心。 門廳：門廳強調品味與實用性，單元門廳要整體方正，面積在 20 平方米以上，信報箱前應設立放置桌與廢紙簍 電梯前室與公共走道：同樣強調品味與實用性，

28、全部采用暖色感應節能燈，亮燈時間保持在 30 秒左右，出戶水電表箱等全部采用裝修處理，不影響整體裝修品味。 五、新里的五、新里的 VIVI 系統系統 新里的 VI 系統統一設計 內容包括： 1、 入戶大堂 2、 各組團入口處主體建筑山墻面，沿街主體住宅建筑山墻面（每隔 50 米左右） 3、 門牌號、指示牌、門棟號、樓層號 4、 警衛室內部標識 5、 物業處內部標識 6、 電梯門楣或門板上 7、 會所內公共走道上 8、 智能門禁 9、 井蓋 10、 玻璃門警示 11、 垃圾箱 12、 公園椅 13、 地毯 14、 公用 WC 15、 圍墻 16、 景觀標識牌、大門統一標識 六、智能化設備配置六、

29、智能化設備配置 符合國家智能化小區配置三星級標準。 弱電智能化配置 電話系統電話系統 接入中國電信，客廳、臥室、書房設終端接口 網絡系統網絡系統 臥室、書房、廳設終端接口，社區俱樂部、會所及入戶大堂等公用區域可進行無線上網 電視系統電視系統 除有線電視外，有條件可考慮數字電視或衛星電視接入，客廳、主臥、書房（或次臥）設終端接口 安防部分安防部分 閉路電視監控系統：單元門主入口，地下停車場出入口、小區大門、自行車庫出入口設監控、聯網、24 小時硬盤錄象 門磁窗磁：住宅 1F、2F 設窗磁、紅外線幕墻，所有的入戶門均設門磁、聯網。 周界防范：所有的圍墻設紅外對射裝置，商鋪的屋面設紅外對射裝置、聯網

30、。 防盜報警：主臥設防盜報警按鈕，聯網。 煤氣報警：廚房設煤氣報警探頭預留，聯網。 對講系統對講系統 采用可視對講，聯網，彩色對講器， （考慮法國樂格朗品牌） 背景音樂背景音樂 單元一樓大堂、電梯轎廂及小區環境設背景音樂，含消防廣播 停車場管理停車場管理 地下室車庫設停車場管理系統 ICIC 卡系統卡系統 物業管理、公共設備集中監控、保安巡更 IC 卡統一設計，印有新里的 LOGO 三表系統三表系統 煤氣表使用 IC 卡系統或遠程抄表系統，水、電表出戶 公告牌公告牌 小區主入口、次入口、物業管理處設電子公告牌。 綜合布線系統綜合布線系統 多媒體配線箱 公共設備集中監控管理系統公共設備集中監控管

31、理系統 電梯配置電梯配置 電梯品牌：與上海三菱類似品牌 電梯速度：根據單元戶數決定，一般為 1.75 米/秒 電梯載重：800-1000 公斤 電梯款式：統一選擇 電梯按鈕：統一選樣，并以新里的 LOGO 設置為設計主題 電梯顯示器：統一選樣 轎廂裝潢：統一設計 電梯音樂：含背景音樂 七、社區俱樂部項目七、社區俱樂部項目 設立具有對外經營的俱樂部，引入類似美格菲的管理團隊。 公館系列建議擁有項目： 室內游泳池、室內籃球場、室內羽毛球場、乒乓球、桌球室、親子樂園、專業的健身房、跳操室、專業 SPA、有相應主題的 COFFE SHOP 公寓系列建議擁有項目： 室內籃球場、室內羽毛球場、乒乓球、桌球

32、室、親子樂園、專業的健身房、跳操室、有相應主題的 COFFE SHOP 八、商業八、商業 建議必備業態：24H 便利店、銀行 ATM 機、餐飲街、干洗店、書報亭、休閑酒吧或咖啡廳、美容美發廳 立面設計要求：立面設計要求考慮空調機位的設置 LOGO 的位置及形式與立面設計相結合 立面設計要考慮店招位置 獨立商業柱網要求為 9*9 米 底商開間為至少 6 米，進深為 10 米為宜 九、物業管理九、物業管理 本標準為一般中高檔小區物業管理標準上的提升， 主要作為新里品牌下住宅小區物業管理進行招標工作時的招標依據， 要求中標公司必須達到本要求所提及的服務承諾與指標。 1、 服務理念 人性關愛，無微不至

33、 在這里我們提出了“人性關愛，無微不至”的服務理念來要求新里物業管理的服務提供者，它包含兩方面的內涵： 人性關愛：我們希望物業管理是高度規范化的，但我們拒絕規范化帶來的生硬與冷漠，我們要求物業服務的內容設計高度人性化，物業人員的服務態度熱情真摯，把自己視為 社區不可或缺的一份子，以關心、愛護的態度面對社區居民。 無微不至：我們高度強調細節，因為只有細節才能體現品質，才能獲得社區居民的高度認同，我們要求新里物業管理的服務提供者在設計服務內容與提供服務時巨細無遺，不 厭其煩，在每一個細枝末節都能考慮周全，做到最好。 2、 物業管理公司及物業經理基本資格要求 物業管理公司資格：外資企業或國家一級管理

34、資質，曾經管理過 5 個規模在 15 萬平米以上的小區。所管理小區無重大物業糾紛事故與物管失職事件。 物業經理：具有 5 年以上物業管理或酒店管理經驗，具有物業經理上崗證，曾經管理過 2 個規模在 15 萬平米以上的小區，所管理的小區無重大物業糾紛事故與物管失職事件。 3、 物業管理服務內容 新里物業管理服務應包括但不限于以下服務內容： 一、物業管理服務費涵蓋之服務內容 序號 服務項目 序號 服務項目 1 公共建筑主體維修管理 7 車輛道路管理 2 公共設備設施維護保養 8 24 小時緊急救助服務 3 公共綠化養護管理 9 消防管理 4 公共環境衛生管理 10 24 小時電話接聽、報修和投訴服

35、務 5 公共區域蟲害控制與管理 11 物業管理合同約定的其它內容 6 24 小時公共治安秩序管理 二、無償服務 序號 服務項目 序號 服務項目 1 代訂送報紙和雜志服務 8 留言服務 2 代寄信件和郵件服務 9 天氣預報 3 代叫出租車服務 10 小件物品寄存服務 4 代訂飛機票 11 本市區主要交通和旅游咨詢 5 上門收取托洗衣物服務 12 失物招領 6 代訂快餐服務 13 聯系個人保險上門服務 7 每年小區聯誼一次 14 每年組織一次健康咨詢服務 三、有償服務（物業管理服務費之外的額外收費） 序號 服務項目 序號 服務項目 1 小區內電瓶車便利服務 （搬家、載貨和大件物品不 11 居室綠化

36、養護和美化布置 （包括盆景租擺） 在本服務范圍內） 2 上門維修服務 （室內維修） 12 托兒服務（限 5 周歲以上健康兒童） （寒暑假之托管、父母出差或出國臨時托管、上下學接送） 3 房屋托管 13 代購日用品服務 4 中介服務 （房屋租、售代理） 14 代辦有線電視、天然氣、電話和寬帶的申請服務 5 商務服務 （打字、復印、收發傳真、 中英文筆譯和口譯） 15 代訂送牛奶和桶裝礦泉水 6 室內清潔服務 （室內清潔開荒、日常清 潔、提供酒店式客房服務和 鐘點工服務） 16 代訂購車、船票服務 7 家政服務 （提供保姆和代聯系家教 服務） 17 代訂送節假日物品、禮物和鮮花 8 快遞服務和重要

37、信件的收 發服務 18 會所服務 9 裝修垃圾清運和搬家服務 19 車輛服務 （洗車、年檢和機場、火車站等預約接送） 10 洗衣服務 20 班車服務 （由小區至定點地鐵站、公交車站和大賣場，提供此服務的前提 是項目公司提出必要） 4、 物業管理服務承諾與指標 序號 指標名稱 國家、上海指標 新里指標 1 房屋完好率 98以上 99以上 2 公共配套設備設施完好率 98以上 99以上 3 報修接待 365 天 24 小時 365 天 24 小時 4 急修項目接報到場時間 24 小時內 5 分鐘內 5 一般項目接報到場時間 72 小時內 10 分鐘內 6 維修及時率 95以上 100% 7 維修質

38、量合格率 90以上 100% 8 維修服務回訪率 95以上 100% 9 住戶基本滿意率 95以上 100% 10 住戶有效投訴處理率 95以上 100% 11 違章處理率 95以上 100% 12 保潔率 99以上 100% 13 綠化完好率 95以上 98以上 14 員工崗前培訓率 100以上 100% 15 公燈亮燈率 100% 16 街坊道路完好率 99以上 1 1） 、設備管理指標承諾） 、設備管理指標承諾 設備完好率達 99%以上； 業主緊急報修，接報后 5 分鐘內到達現場。一般報修 10 分鐘內到達現場，維修及時率達 100%，維修合格率達 100%； 無設備責任事故發生； 確保

39、設備安全正常運行； 提高設備的適用效率，降低運行成本； 設備設施檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便； 建立 24 小時值班制度，設立維修電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制 度和記錄； 制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執行； 設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求； 配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程； 設備良好，運行正常，無重大管理責任事故。 供電系統供電系統 保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規定時

40、間通知業主； 制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行； 弱電系統弱電系統 按工作標準規定時間排除故障，保證各弱電系統正常工作； 監控系統等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規定期限保存。 消防系統消防系統 消防控制中心 24 小時值班，消防系統設施設備齊全、完好無損，可隨時啟用； 消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題； 組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域放火責任人； 訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通； 無火災安全隱患。 給排水系統給排水系統 設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏； 限水、停水按規定

41、時間通知業主； 排水系統暢通，汛期通道無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生； 遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象； 制定事故應急處理方案。 空調系統（指社區俱樂部）空調系統（指社區俱樂部） 中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無滴漏水現象； 中央空調出現運行故障后，維修人員在 10 分鐘內到達現場維修； 制訂中央空調發生故障應急處理方案。 供暖供氣系統（指體育會所）供暖供氣系統（指體育會所） 煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常； 管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患。 2 2） 、保安服務） 、保安服務指標承諾指標承諾 實行 24 小時值

42、班及巡邏制度； 保安人員熟悉小區的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責； 結合小區特點，制訂安全防范措施； 進出小區各種車輛管理有序； 非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔； 保安人員年齡不高于 35 歲，要求為退伍軍人 保安及物管人員著裝結合新里風格全部統一設計，經發展商審核后采用。 3 3） 、） 、保潔服務指標承諾保潔服務指標承諾 清潔管理無盲點； 清潔衛生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔； 定期進行衛生消毒滅殺； 房屋公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象； 小區內公用場地無紙屑、煙頭等廢棄物； 4 4） 、

43、綠化管理指標承諾） 、綠化管理指標承諾 綠化完好率達 98%以上； 花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿； 盆花無紙屑、煙頭等雜物。 5 5） 、客戶服務指標承諾） 、客戶服務指標承諾 服務基本滿意率達 100%； 無服務安全事故發生； 有效投訴處理率 100%； 服務人員崗前、崗中培訓達到 100%； 服務質量標準得分達 100%。 “新里”“新里”品牌識別：品牌識別： 二、二、 1 1. .住宅類住宅類老街老街 “老街”品牌的產品標準“老街”品牌的產品標準 老街定義：老街定義： 以延續地域文脈和城市精神為宗旨，傳承當地建筑文脈為使命，蘊深厚百年建筑人文于以延續地域文

44、脈和城市精神為宗旨，傳承當地建筑文脈為使命，蘊深厚百年建筑人文于 產品之中，含人本尊重與關懷于社區之內，以簡約時尚戶型、高尚品位，為廣大市民改善居產品之中，含人本尊重與關懷于社區之內，以簡約時尚戶型、高尚品位，為廣大市民改善居 住環境，提高生活品質服務。住環境，提高生活品質服務。 老街的內涵通過指導理念以及產品的起始標準得以充分詮釋。老街的內涵通過指導理念以及產品的起始標準得以充分詮釋。 指導理念指導理念 開發理念開發理念： 尊重當地傳統建筑文化、尊重現代人生活情懷居住時尚，以當地傳統建筑符 號和空間序列為形，以再現和睦互助的人際交往和鄰里關系為神，營造生態環境、人文環境 和智能環境全面提升的

45、現代居住生活空間。 土地開發理念土地開發理念：深入挖掘基地自然與人文價值，有條件情況下，盡可能保留具有一定價 值的名木古樹、天然水道、老建筑或其他自然人文遺跡。 規劃理念：對里弄空間布局充分理解繼承，通過建筑布局的收放開閡，實現社區的公共 空間、半公共空間、半私密空間的營造與過渡，產生居民對社區的地域感、認同感和安全感， 帶來一種濃烈的鄰里親近感。 建筑理念：建筑理念：將里弄建筑中豐富多變的窗沿、門套、券拱、柱廊以現代建筑理念加以演繹， 在其動線、尺度、縱橫感上加以繼承，保留原有神韻的同時，運用簡約流暢的手法，使其神 態更具獨特的現代海派韻味，在視覺上豐富情感審美符號，在心理上給予居家建筑一種

46、強烈 的歸屬感。 景觀理念景觀理念：以里弄深厚人文底蘊為基調，以海派風情為神髓，結合當地地域文化，突出景觀的觀賞性、實用性、文化性。 服務理念服務理念：突出專業、優質高效、量化管理、真摯誠信 產品的基礎標準系統產品的基礎標準系統 一、一、 區位區位 城鄉結合部或城市郊區，有一定的產業基礎，屬于城市的待開發區域 二、二、 主力客戶群主力客戶群 主力客戶群為：有較高的文化素質，有一定經濟實力，購房欲望比較強、購買力處于社會中等水平的中青年人群。具體為： 主力客戶一：本地中等收入階層改善住房客戶，以工薪階層為主，年齡跨度比較大，家庭結構 2-3 人 主力客戶二：動拆遷戶 主力客戶三：周邊鄉鎮農民、私企老板 三、三、 規劃規劃 1、 總規模在 30 萬平方米以上 2、 強調組團概念，以上海經典的里、坊為組團主題（外地根據自己當地的傳統建筑特色） ，建筑、景觀都與組團主題相契合 3、 結合傳統里弄的總弄加支弄的空間形式，以組團式弱圍合布局，強調兩個層次空間：整個小區中心開放度較大的共享型疏導空間和組團次中心的半公共、半私密的鄰里交 流空間。 4、 車庫以地下或半地下的集中車庫為主要形式，地面主要為訪客車位，住宅樓電梯可直達地下車庫。車庫的比例按照規劃要求，地面停車盡量安排在規劃區域邊緣。自行車 車