1、 33 Margaret Street London W1G 0JD +44 (0)20 7499 8644 聚焦 | 2017 - 2018 投資 | 需求 | 供應(yīng) | 主要市場概覽 全球 學(xué)生公寓 前言 Paul Tostevin 助理董事 +44 (0)20 7016 3883 2016年全球?qū)W生公寓投資總額達到164億美 元，刷新歷史最高紀錄。在當前的低收益率 環(huán)境中，機構(gòu)型投資者、主權(quán)財富基金以及養(yǎng)老基 金為擴張資產(chǎn)規(guī)模、追尋收益型投資，爭相收購學(xué) 生公寓資產(chǎn)包。 學(xué)生公寓投資集中在美、英兩國。這兩個市場 成熟度最高，占據(jù)著全球可投資資產(chǎn)存量的主要比 例。學(xué)生公寓被投資者納入住宅資

2、產(chǎn)范疇。目前， 這一資產(chǎn)板塊正在歐洲大陸迅速發(fā)展成熟。 德國學(xué)生公寓市場的投資額有望在2017年突破 10億歐元。市場版圖也在不斷擴張，投資者開始關(guān) 注波蘭、匈牙利、葡萄牙、捷克等國。這些市場陸 續(xù)有全新學(xué)生公寓項目交付，在滿足學(xué)生住宿需求 的同時也補充了市場的可投資資產(chǎn)存量。 學(xué)生公寓市場的發(fā)展與高等教育的國際化息息 相關(guān)。隨著移民及留學(xué)生數(shù)量成為英美兩國的熱議 焦點，其他國家也已認識到其對于刺激國內(nèi)經(jīng)濟增 長的重要作用，紛紛在國內(nèi)高校推行國際課程、升 級高校宣傳策略，共同追趕市場領(lǐng)跑者的步伐。 便利、現(xiàn)代的學(xué)生公寓在求學(xué)經(jīng)歷中發(fā)揮著 積極作用，或許可成為后行者追趕成熟市場的助推 器。然而，

3、專建學(xué)生公寓供應(yīng)不足是所有市場的 “通病”，這對于能夠成功切入當?shù)厥袌觥㈤_發(fā)新 項目的投資者與供應(yīng)商來說，意味著巨大的市場機 遇。 3 全球擴張進行時 概要 投資 2016年全球?qū)W生公寓投資總額達到 創(chuàng)紀錄的164億美元 跨境投資占全球?qū)W生公寓投資總額 的37% 2016年法國學(xué)生公寓投資額同比增 加245%，德國學(xué)生公寓投資額同比 增加380% 需求 法國、德國、荷蘭以及澳大利亞的 學(xué)生人數(shù)繼續(xù)增加 多數(shù)主要市場已開始推行高等教育 國際化戰(zhàn)略 英國脫歐、美國川普執(zhí)政所帶來的 不確定因素，幾乎未對國內(nèi)學(xué)生公 寓的投資吸引力產(chǎn)生影響 供應(yīng) 學(xué)生公寓的供應(yīng)普遍短缺，主要市 場的供給率介于6%至24

4、%之間 國際供應(yīng)商已然出現(xiàn)，在擴張業(yè)務(wù) 的同時也將國際操作經(jīng)驗帶到新興 市場 無法適應(yīng)市場需求的老舊庫存正逐 漸被新增供應(yīng)所取代 封面圖片：荷蘭烏得勒支大學(xué)學(xué)生公寓 4 投資 投資規(guī)模 刷新歷史紀錄 投資者在全球范圍內(nèi)規(guī)模擴張，將投資成交額推向歷史新高；德、法兩國 市場錄得顯著增長 全 球?qū)W生公寓投資額在2016年達到創(chuàng)紀錄的164 億美元，同比增加5.4%，在2014年基礎(chǔ)上翻 了一番。 2016年以美國市場表現(xiàn)最為出眾，全年投資額達到98 億美元。跨境投資持續(xù)向好；2017年1-8月數(shù)據(jù)顯示，跨 境投資占比39%，較2016年的21%有所上升，而在2015 年該比例僅為1%。然而，美國市場

5、最大宗交易由本國投資 者完成。Harrison Street斥資19億美元買斷Campus Crest 房地產(chǎn)投資信托，交易金額創(chuàng)下新紀錄。此外，美國Scion 集團聯(lián)合加拿大養(yǎng)老金計劃投資委員會（Canada Pension Plan Investment Board，CPPIB）、新加坡政府投資公司 （GIC）收購InvProperties University House資產(chǎn)包，以14 億美元的成交價成為美國市場第二大宗交易。 英國學(xué)生公寓市場投資額曾在2015年刷新紀錄，有數(shù) 筆大型資產(chǎn)包完成轉(zhuǎn)手，其中最矚目的交易當屬CPPIB以 11億英鎊收購Liberty Living資產(chǎn)包。20

6、16年投資額雖然有 所回落，但考慮到英國脫歐后的非常時期，行情依然可謂 強勁。西歐其他市場投資額在截至2017年第二季度的一年 中平均上漲26%。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2016年德國 學(xué)生公寓投資額同比上漲380%，同期法國學(xué)生公寓投資額 上漲245%（見圖表4）。 學(xué)生公寓REIT繼續(xù)錄得良好表現(xiàn)。2016年1月至2017 年8月間的數(shù)據(jù)顯示，英、美市場的主要學(xué)生公寓REIT指數(shù) 分別比各國的REIT全域指數(shù)高出10.6%與4.4%。 圖表1 全球?qū)W生公寓投資（年度總額） 投資額（十億美元） 全球資本化率 200720082009201020112012201320142015201620

7、17 （1-8月） 美國 英國 西歐（不含英國） 全球資本化率 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% $0 $2 $4 $6 $8 $10 $12 $14 $16 $18 來源：第一太平戴維斯世界研究部使用RCA數(shù)據(jù)編制 5 投資 全球擴張投資規(guī)模 跨境投資約占全球?qū)W生公寓投資額的37%，高于寫 字樓（34%）以及零售物業(yè)（29%）的跨境投資比例。主 要投資者為擴張資產(chǎn)規(guī)模，均選擇在多個國家投資布局。 新加坡政府投資公司是2016/17年最大的單體投資者，參 與完成了兩筆全球最大交易，如今在美國、英國、德國、 澳大利亞都持有資產(chǎn)。

8、考慮到學(xué)生公寓是一類安全穩(wěn)定的創(chuàng)收型資產(chǎn)，因 此以主權(quán)財富基金、養(yǎng)老基金為主的投資者格局并非偶然 形成。CPPIB是2016/17年全球第二大投資者，于 2017 年4月在英國收購了Union State學(xué)生公寓資產(chǎn)包，總價約 5.8億美元。 新加坡投資者豐樹集團是2016/17年第三大投資者。 憑借在北美及英國市場的大宗收購，豐樹集團迅速躋身全 球?qū)W生公寓投資市場前三甲。 率先開拓學(xué)生公寓市場的那一批業(yè)主/運營商開始向 運作時間更久、資歷更為豐富、業(yè)務(wù)更加多元的機構(gòu)出售 資產(chǎn)。最先接盤的是主權(quán)財富基金以及私人投資者，這兩 類投資者對于替代型資產(chǎn)以及利基資產(chǎn)的投資興趣更為濃 厚。如今各類基金以

9、及越來越多的機構(gòu)、養(yǎng)老基金、保險 公司也陸續(xù)參與進來。 隨著學(xué)生公寓等新興資產(chǎn)逐漸邁入主流資產(chǎn)行列， 投資者格局將會沿著多元化方向繼續(xù)演變。 資產(chǎn)買家賣家 成交價（美 元） 時間買家國別資產(chǎn)所在市場 1 Campus Crest買斷 Harrison Street Campus Crest 19億2016年3月美國美國 2 InvenTrust 學(xué)生公寓資產(chǎn)組合 Scion集團、 CPPIB、GIC InvenTrust14億2016年6月 美國/加拿大/ 新加坡 美國 3英國橡樹學(xué)生公寓GSA、GIC橡樹資本9.0億2016年9月 阿聯(lián)酋/新 加坡 英國 4 Rose 學(xué)生公寓資產(chǎn)組合 Br

10、ookfield資 產(chǎn)管理 Avenue Capital集團 5.8億2016年3月加拿大英國 5 Union State 學(xué)生公寓資產(chǎn)組合 CPPIB黑石集團5.8億2017年4月加拿大英國 圖表2 全球?qū)W生公寓市場投資者排名 來源：第一太平戴維斯世界研究部使用RCA數(shù)據(jù)編制 2016/17年度排名 （上年8月至次年 8月） 2015/16年度排名 （上年8月至次年 8月） 投資者類型來源國 14新加坡政府投資公司(GIC)主權(quán)財富基金新加坡 22 加拿大養(yǎng)老金投資委員會 (CPPIB) 養(yǎng)老基金加拿大 35豐樹投資投資者新加坡 43Scion集團業(yè)主/運營商美國 527GSA集團開發(fā)商/業(yè)

11、主/運營商阿聯(lián)酋 圖表3 2016/17年全球?qū)W生公寓投資大宗交易 來源：第一太平戴維斯世界研究部（2016年1月至2017年8月間的數(shù)據(jù)） 6 投資 優(yōu)質(zhì)學(xué)生公寓 凈初始收益率 （租賃） 10年期政府 債券 學(xué)生公寓收益 率與債券收益 率差值 住宅收益率 （私有住宅租 賃） 甲級寫字樓 澳大利亞6.00%2.6%3.4%-6.3% 美國5.90%2.1%3.8%5.6%5.2% 西班牙5.75%1.5%4.2%4.4%3.5% 荷蘭4.75%0.5%4.3%3.4%3.4% 法國4.50%0.7%3.8%3.3%3.1% 英國（不含倫敦）4.50%1.0%3.5%4.9%5.0% 德國4.0

12、0%0.4%3.7%3.1%3.3% 英國（倫敦）3.75%1.0%2.7%3.9%4.0% 收益率 美國作為極其成熟的學(xué)生公寓市場， 其收益率能夠達到如此高位（圖表5）， 表現(xiàn)著實不俗。預(yù)期隨著機構(gòu)投資者參與 度提高、學(xué)生公寓領(lǐng)域日益成熟、風(fēng)險系 數(shù)逐漸降低，收益率將整體下滑。澳大 利亞、西班牙的學(xué)生公寓市場雖然不夠 發(fā)達，但未來數(shù)年收益率也存在下行空 間。德國、英國、法國的收益率目前處于 3.75%-4.5%區(qū)間，未來走勢將取決于國 內(nèi)主要高校城市的租金增長潛力。主流住 宅與學(xué)生公寓的收益率差距將繼續(xù)存在， 但應(yīng)會呈收窄之勢。 2016年投資額同比變化 德國7.50億歐元 +380% 受資

13、產(chǎn)包交易支撐，2016年德國市場投資成交額同比增加近4倍，預(yù) 期2017年可超過10億歐元。跨境投資的比例不斷增加。安聯(lián)集團（Al- lianz）聯(lián)合世邦魏理仕國際投資者收購了四個The Fizz學(xué)生公寓項目，阿 聯(lián)酋GSA集團收購了Headquarters學(xué)生公寓資產(chǎn)包。 荷蘭4.25億歐元+24% 2016年是創(chuàng)紀錄的一年，投資額同比增加24%，是2014年投資額的兩 倍有余。荷蘭學(xué)生公寓投資市場一度由DUWO、SHH等專業(yè)住房協(xié)會主 導(dǎo)，如今境內(nèi)外投資者漸成主流。其中最值得關(guān)注的是來自比利時的Xior Student Housing，2016年新入場即完成價值1.38億歐元的投資，約占荷

14、 蘭市場投資總額的三分之一。 法國1.70億歐元 +245% 法國市場的學(xué)生公寓投資依然與開發(fā)活動聯(lián)系緊密。2016年投資額同比 增加245%，預(yù)計到2017年可達2.5億歐元，如若實現(xiàn)將首次超越2013年 所創(chuàng)的最高紀錄。瑞士人壽保險（Swiss Life）是法國學(xué)生公寓的最大投 資者之一，近年來不斷擴充資產(chǎn)深入布局。 圖表4 歐洲學(xué)生公寓市場迅速擴張 來源：第一太平戴維斯世界研究部（含投資與開發(fā)） 來源：第一太平戴維斯世界研究部 圖表5 學(xué)生公寓及與其他領(lǐng)域的投資收益率比較 歐洲市場漸成氣候 美、英兩國擁有全球最成熟的學(xué)生公寓市場，并繼續(xù)在全球 范圍內(nèi)占據(jù)投資主導(dǎo)地位。近年來隨著國際投資者

15、轉(zhuǎn)戰(zhàn)新市場， 德國、荷蘭、法國的專建學(xué)生公寓投資得到了迅速擴張。 法國市場的學(xué)生公寓投資依然與 開發(fā)活動聯(lián)系緊密 投資 7 來源：第一太平戴維斯世界研究部使用RCA數(shù)據(jù)編制（2016年1月至2017年8月） 投資展望 學(xué)生公寓作為一類擁有反周期 特征的穩(wěn)定收益型資產(chǎn)，持續(xù)展現(xiàn) 突出潛力，也因此受到收益型基金 的追捧。 美國是全球最大的學(xué)生公寓市 場，且截至目前仍由本土投資者占 據(jù)主導(dǎo)，因此預(yù)期會有更多國際資 本流入美國市場。 英鎊疲軟將給國際買家?guī)砝?好，或推進英國市場進一步整合。 隨著投資逐漸向高收益率的新 市場及擴張型市場轉(zhuǎn)移，全球?qū)W生 公寓的收益率應(yīng)能在高位維持。 目前歐洲、澳大利亞的

16、新項 目開發(fā)也將為未來的機構(gòu)型投資奠 定基礎(chǔ)。然而整體趨勢并不能反映 地方市場的具體行情，因此投資者 依然要考慮當?shù)氐墓┣笄闆r（詳見 下文）。 圖表6 跨境投資提要 -$5-$4-$3-$2-$1$0$0$1$2$3$4 十億美元十億美元 三大投資來源國三大投資目的地 新加坡英國 美國 德國 加拿大 美國 $5 需求 8 市場風(fēng)向標： 學(xué)生人數(shù) 在全球主要學(xué)生公寓市場，高等教育院校學(xué)生人數(shù)繼續(xù)呈現(xiàn)差異化走勢 在 全球最重要的學(xué)生公寓市場，高等教育院校 入學(xué)人數(shù)繼續(xù)呈現(xiàn)差異化走勢。以歐盟國家 為例，2015/16學(xué)年法國、德國的高校學(xué)生人 數(shù)分別同比增加了3.2%與2.2%；同期西班牙高校學(xué)生增

17、加 了0.7%，而意大利減少了1.4%。英國高校學(xué)生人數(shù)基本不 變，主要原因在于學(xué)費上漲、非全日制學(xué)生減少（但本科 一年級學(xué)生人數(shù)同比增加了2.4%）。在2014/15學(xué)年，澳 大利亞的高校學(xué)生人數(shù)同比增加2.7%；國際學(xué)生繼續(xù)成為 增長主動力。 國際學(xué)生人數(shù)走勢 國際學(xué)生人數(shù)迅速增長，為各國的優(yōu)質(zhì)專建學(xué)生公 寓提供了需求支撐。2015年全球約有460萬國際學(xué)生，較 1999年增加了130%。預(yù)計到2025年人數(shù)可達到800萬。 中國是全球最大的留學(xué)生輸出國，約占全球國際學(xué) 生總數(shù)的17%（1999年僅占6%）。雖然有預(yù)測稱未來 十年來自中國的高校適齡學(xué)生人數(shù)會有所下降，但隨著 中產(chǎn)階級進一步

18、壯大，將可抵消前者的影響。中國平均 每1,000名學(xué)生中有18.5個學(xué)生出國，比例尚不及法國 （33:1,000）、德國（39:1,000）等成熟市場，說明仍 有增長空間。 許多國家認識到教育領(lǐng)域的全球化能給國內(nèi)經(jīng)濟 帶來利好，也已采取相應(yīng)策略來吸引更多國際學(xué)生。在 歐洲國家，教育全球化的核心策略在于引入英語授課課 程。其中以荷蘭的英語授課課程數(shù)量最多，隨后依次為 德國、瑞典、丹麥以及西班牙。 國際學(xué)生帶著新習(xí)得的技能步入職場，使商務(wù)人才 儲備的整體品質(zhì)得到提升。從招生指標（見圖表8）來 看，澳大利亞、法國、加拿大都對國際學(xué)生市場寄予了 厚望。 圖表7 學(xué)生人數(shù)走勢 來源：第一太平戴維斯世界研

19、究部使用國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)編制 成長型市場（指數(shù)增長）平穩(wěn)型市場（指數(shù)增長） 法國 德國 荷蘭 澳大利亞 英國 西班牙 意大利 美國 90 100 110 120 130 140 90 100 110 120 130 140 高等院校學(xué)生人數(shù) （指數(shù)計算，2006/07=100） 2007/082009/102011/122013/142015/162007/082009/102011/122013/142015/16 高等院校學(xué)生人數(shù) （指數(shù)計算，2006/07=100） 9 10 需求 心。政治家以及執(zhí)政者對這類顧慮的反應(yīng)可能會給學(xué)生公寓 的發(fā)展帶來阻力。川普政府、英國脫歐等國際政治事件的發(fā) 展

20、將給學(xué)生公寓市場造成怎樣的影響？ 英國脫歐：在一些國際投資者看來，英國脫歐公投結(jié)果出爐 后，英鎊匯率走跌，正創(chuàng)造了買入良機。2016年6月至今， 英國專建學(xué)生公寓領(lǐng)域的投資勢頭未有減退，而其他領(lǐng)域 投資額呈現(xiàn)下滑趨勢。受匯率影響，英國留學(xué)成本也有所下 降。 英國高等教育擁有數(shù)百年的歷史傳承，在國際社會上享 有崇高的聲望與地位。如此強大的影響力不會因為英國脫歐 而驟然衰退，但不可否認的是，脫歐事件確實帶來了一定的 不確定性，尤其是歐盟研究經(jīng)費相關(guān)的問題。此外，歐盟教 職工工作以及學(xué)生移民等問題的應(yīng)對辦法也存在變數(shù)。 國際學(xué)生數(shù)量依然是英國的政治熱點話題，是否將 國際學(xué)生計入移民統(tǒng)計數(shù)據(jù)的爭議尤為

21、激烈。最新數(shù)據(jù)顯 示，97%的國際學(xué)生在完成學(xué)業(yè)后離開英國。英國內(nèi)政部已 排名與潛力并重 高校學(xué)生尤其是國際學(xué)生在擇校時，首先考慮的是 高校排名。在QS大學(xué)500強排行榜上，英、美兩國占據(jù) 最多席位（見圖表9）。排名靠前的院校通常都有龐大而 長久的生源基礎(chǔ)。這一點對于專建學(xué)生公寓供應(yīng)商來說 具有重要的參考意義。除英美以外，其他國家也開始在 高等教育領(lǐng)域有所建樹。根據(jù)2018泰晤士高等教育世 界大學(xué)排名，中國有七所大學(xué)躋身前200名，而2014年 僅有兩所。同期，排名前200的美國大學(xué)從77所減少至62 所，但就數(shù)量而言美國仍為世界第一。 政局不確定因素的影響 專建學(xué)生公寓屬于收益型資產(chǎn)，擁有穩(wěn)

22、定的需求 基礎(chǔ)以及反周期運行特征，這些均為其大規(guī)模擴張?zhí)峁?了支撐。但這類資產(chǎn)對世界性事件的影響并不能完全免 疫。教育的國際化對于公寓標準的提升固然至關(guān)重要， 但它同時也引發(fā)了政治顧慮，且往往以移民問題為核 澳大利亞法國加拿大日本 指標或預(yù)估 到2025*年達到72萬 （在2015年基礎(chǔ)上增加 50%） 到2025年達到47萬 （在2016年基礎(chǔ)上增加 36%） 到2022年達到45萬 （在2015年基礎(chǔ)上增加 22%） 到2020年達到30萬 （在2016年基礎(chǔ)上增加 20%） 圖表8 部分國家的國際學(xué)生招生指標 來源：第一太平戴維斯世界研究部、英國文化教育協(xié)會（British Counci

23、l） *預(yù)估 圖表9 QS世界大學(xué)排名500強，按國別 來源：第一太平戴維斯世界研究部根據(jù)QS數(shù)據(jù)繪制 其他 38% 荷蘭 3% 韓國 3% 日本 3% 加拿大 4% 法國 4% 澳大利亞 5% 中國 5% 德國 6% 英國 10% 美國 19% 麻省理工學(xué)院Simmons Hall 11 需求 于近期委托英國移民顧問委員會，就國 際學(xué)生對勞動力市場及經(jīng)濟的影響展開 研究。此舉或有助于更好地認識國際學(xué) 生對英國文化及經(jīng)濟所做的貢獻。 英國脫歐后歐盟將涌現(xiàn)更多英國大 學(xué)分校？ 據(jù)美國跨境教育研究小組 （C-BERT）統(tǒng)計，全球現(xiàn)有311所海 外分校，較2010年增加了57%。中國是 最大的海外分

24、校市場，現(xiàn)有39所國外大 學(xué)分校，是七年前的三倍之多。 海外分校中以美國大學(xué)分校為主 （109所），其次為英國大學(xué)分校（45 所）。這些分校主要集中在亞洲國家， 擁有迅速增長的市場以支撐。歐洲大 陸目前僅有四所分校。不過，倫敦國王 學(xué)院正在考慮與德累斯頓工業(yè)大學(xué)增 進合作，在德國設(shè)立分校。此項計劃如 得以落實，將可獲得歐盟研究資金支 持，同時增強德累斯頓工業(yè)大學(xué)與倫敦 的聯(lián)系。 川普政府：川普對移民問題的態(tài)度一 直是留學(xué)領(lǐng)域的關(guān)注重點。美國收緊 H-1B工作簽證，或?qū)⒂绊懜叩仍盒?海外優(yōu)秀教職人才的吸引力。另一方 面，國際學(xué)生完成學(xué)業(yè)后，留在美國求 職的難度也會增加，這將削弱美國對國 際學(xué)生

25、的吸引力。盡管如此，我們預(yù)期 移民政策對整體入學(xué)情況的影響有限。 雖然美國是全球第一大留學(xué)目的地，但 國際學(xué)生僅占美國學(xué)生總數(shù)的5%。 馬克龍： 埃馬紐埃爾馬克龍贏得法國 總統(tǒng)大選。馬克龍曾表示將保護高等教 育經(jīng)費、增強學(xué)生流動性并采取措施應(yīng) 對學(xué)生住宿問題，似乎法國高等教育的 格局會就此發(fā)生改變。然而法國迫切需 要削減財政赤字（且以不增加稅收為前 提），這意味著為高等教育提供額外經(jīng) 費的可能微乎其微。 英國高等教育擁有數(shù)百年的歷史傳 承，在國際社會上享有崇高的聲望 與地位。 12 需求 圖表10 租期，按生源市場 圖表11 房間類型，按生源市場 私人空間必備項、公共區(qū) 域加分項：在預(yù)算允許的

26、情 況下，學(xué)生一般不會選擇與 他人合住一個房間，而是會 選擇私人空間可以是合 租公寓里的一個單獨房間， 也可以是單間公寓。然而， 即便在以單間為主的公寓樓 里，學(xué)生們依然希望擁有公 共空間。 一應(yīng)俱全：學(xué)生強烈向往 自帶社交空間、健身房以及 娛樂區(qū)域的物業(yè)。 一價全包：學(xué)生不再僅僅 關(guān)注房租，而會更多地考慮 總的住宿開支。如果公寓樓 附帶各類設(shè)施，學(xué)生雖然需 要額外支付使用費，但同時 也節(jié)省了一筆開支（如健身 房會員費）。 學(xué)習(xí)空間：獨立于臥室的 舒適學(xué)習(xí)空間必不可少，且 已成為使用頻率最高的設(shè)施 之一。 地段至上：相比配套精良 但便利不足的物業(yè)，校園附 近區(qū)域的房源仍然受到多數(shù) 學(xué)生的青睞。

27、 了解用戶需求 S調(diào)查 來源：S來源：S 留學(xué)生住宿情況 S數(shù)據(jù)顯示， 中東及中國留學(xué)生的租期最 長，分別有90%和87%的留 學(xué)生會租一整個學(xué)年。美國及 亞太區(qū)（含澳大利亞）留學(xué)生 的租期往往較短。從房間類 型來看，全球各地學(xué)生的偏好 基本一致。比較而言，中東留 學(xué)生租整套公寓或單間的比例 略高，他們的住宿預(yù)算也相對 寬裕。 100% 80% 60% 40% 20% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 中東中東中國中國歐洲歐洲其他其他美國美國亞太亞太 學(xué)年 學(xué)期 短期 其他 整租/單間 單獨房間 合租房間 3% 4%5% 6% 6% 7%6%6%6%6%7% 5% 7% 9

28、% 13% 14% 15% 17% 61%62%63%63%63%64% 90% 87%82% 80% 78%76% 33%33%31%31%31%29% 13 需求 生活及學(xué)習(xí)成本：倫敦的成本競爭優(yōu)勢（略 微）提升 英鎊疲軟，變相降低了英國留學(xué)成本。根 據(jù)第一太平戴維斯編制的世界城市生活、住宿及 學(xué)習(xí)成本排名，倫敦的留學(xué)成本已降至全球第五 位，首次落后于悉尼。 美國依然是留學(xué)成本最高的國家。不僅學(xué) 費高昂，住宿費用也較高。波士頓、紐約、舊金 山因此成為全球留學(xué)成本最高的三座城市，比排 名第四的悉尼高出20%。 歐洲大陸城市的留學(xué)成本相對較低，能夠 吸引對成本敏感的國際學(xué)生。排名統(tǒng)計顯示，布

29、拉格、柏林、維也納、華沙是留學(xué)成本最低的城 市，與上海基本相當。這些城市的高校學(xué)費低廉 （甚至免費），住宿費用也僅為所有城市平均費 用的一半，住宿品質(zhì)則得益于專建學(xué)生公寓的開 發(fā)而不斷提升。 倫敦大學(xué)學(xué)院 $- $2,000 $4,000 $6,000 圖表12 留學(xué)生月均生活、住宿及學(xué)習(xí)成本 來源：第一太平戴維斯世界研究部、S 在頂級高等教育院校攻讀非專科STEM（科學(xué)、技 術(shù)、工程、數(shù)學(xué)）本科學(xué)位的非歐盟留學(xué)生，在 專建學(xué)生公寓居住。按2017年8月匯率換算。 波士頓 紐約 舊金山 悉尼 倫敦 都柏林 多倫多 斯德哥爾摩 馬德里 新加坡 東京 阿姆斯特丹 巴黎 里斯本 米蘭 布拉格 柏林

30、上海 維也納 華沙 生活費住宿費學(xué)費 14 供應(yīng) 學(xué)生流動性增強， 公寓面臨升級壓力 隨著市場日趨成熟，學(xué)生開始對住宿條件提出更高要求 即 便是學(xué)生公寓市場相當成熟的國家，全國 范圍內(nèi)專建學(xué)生公寓的配給率也依然很低 （見圖表13）。這些市場的本質(zhì)受到當?shù)?文化趨勢的影響，比如學(xué)生走讀（即住在自己家中） 現(xiàn)象較為普遍，尤其在意大利及西班牙；學(xué)生偏好特 定類型的住宿，例如德國學(xué)生傾向于選擇獨立公寓及 單間。 就學(xué)生公寓的黃金配給率而言，不僅國與國之間 有差別，城鎮(zhèn)之間也不盡相同。許多大學(xué)自帶學(xué)生宿 舍，但苦于資金或經(jīng)驗不足而無法將其升級到現(xiàn)代 標準。這為私營運營商提供了與高校合資、合作的機 會。另

31、有一些市場的供應(yīng)缺口則由本地業(yè)主的私人住 房來填補。 國際學(xué)生的流動性不斷增強，意味著品質(zhì)優(yōu)良、 管理有善的學(xué)生公寓面臨更高需求。外來學(xué)生對當 地住房市場缺乏深入了解，因此會傾向于選擇品牌可 靠、品質(zhì)過硬的專建學(xué)生公寓。隨著市場日趨成熟， 學(xué)生開始對住宿條件提出更高要求，也愿意為配套設(shè) 施及服務(wù)買單。 圖表13 各國專建學(xué)生公寓配給率依然很低 來源：第一太平戴維斯世界研究部 床位數(shù)/學(xué)生總數(shù)（含全日制與非全日制） 英國 荷蘭 法國美國德國澳大利亞西班牙 0% 25% 50% 75% 100% 24% 16% 15% 12% 11% 6%6% 15 供應(yīng) 學(xué)生公寓國際供應(yīng)商 伴隨著市場的成熟，出

32、現(xiàn)了跨國運作的專建學(xué)生公寓供應(yīng)商/管理商。他們在將國際操作經(jīng)驗引入新市場的同時， 也實現(xiàn)了投資組合的多元化以及業(yè)務(wù)運營的規(guī)模化。- 世界各地地方政府對于專建學(xué)生公寓的態(tài)度 世界各地地方規(guī)劃及法規(guī)對于專建學(xué)生公寓的態(tài)度存在巨大差別。學(xué)生公寓作為新興的資產(chǎn)類別，規(guī)范水平及類型有 別于其他主流資產(chǎn)，因此相關(guān)政策存在差別且仍在不斷演變。下表所示為部分歐洲國家的不同操作： 供應(yīng)商業(yè)務(wù)版圖 Global Student Accommodation Group (GSA) 英國、澳大利亞、日本、阿聯(lián) 酋、德國、西班牙、愛爾蘭、 中國 GSA擁有廣闊的國際業(yè)務(wù)。旗下品牌有Student Housing Com

33、pany、Uninest以及Nexo。 Greystar Student Living 美國、英國、荷蘭 美國多家庭住宅市場的主要參與者；專建學(xué)生公寓的投資者以及 運營商。 Campus Living Villages 美國、英國、澳大利亞、新西蘭 2003年創(chuàng)立于澳大利亞，業(yè)務(wù)覆蓋英國、美國、澳大利亞、新西 蘭。 The Student Hotel 荷蘭、法國、西班牙、意大利、 德國 業(yè)務(wù)分布于多個歐洲國家，采用學(xué)生與其他短租客的混合定位。 International Campus德國、荷蘭、奧地利以The Fizz品牌運營、面向?qū)W生以及年輕專業(yè)人士的微型公寓。 Milestone奧地利、匈

34、牙利總部位于奧地利的開發(fā)商/運營商，活躍于奧地利、匈牙利。 Xior荷蘭、比利時管理運營約2,500張床位，業(yè)務(wù)分布于比利時、荷蘭。 荷蘭 多數(shù)學(xué)生公寓（以及各類住宅物業(yè)）都必須遵守政府規(guī)定的租金上限。供應(yīng)商（如The Student Hotel） 通過向?qū)W生、游客及其他短租客出租，來規(guī)避租金限制。 法國 學(xué)生公寓領(lǐng)域的私人投資者可享受稅收優(yōu)惠。有很多私有學(xué)生公寓以單套散售的方式出售給私人投資 者。公共運營商CROUS正逐步落實其2017年建成4萬張床位的宏偉計劃。 德國 學(xué)生公寓被歸入住宅范疇，但不適用德國租賃法的各類條款。豁免條件是公寓租戶必須以學(xué)生為主，且 租戶流動率達到較高水平。普通的

35、住宅物業(yè)則未對租戶類型設(shè)置限制。 來源：第一太平戴維斯世界研究部 16 主要市場概覽 最新數(shù)據(jù)顯示，2016/17學(xué)年德國學(xué)生人數(shù)達到280萬，系 連續(xù)第九年上漲。國際學(xué)生人數(shù)在過去五年中累計上漲35%，除 德國留學(xué)成本較低以外，英語授課課程增加也是重要原因。 德國非營利組織Studentenwerk是國內(nèi)最大的學(xué)生公寓供應(yīng) 商，約有18.3萬個床位，且以低價位為主（月租金不超過250歐 元）。私營領(lǐng)域的供應(yīng)也在迅速增加，尤其是高價位（月租金 500歐元起）的單室間公寓。中等價位（月租金350-499歐元） 的公寓產(chǎn)品因而面臨供應(yīng)短缺的局面。 2016年德國學(xué)生公寓投資成交額達7.50億歐元，

36、預(yù)計2017 年將超過10億歐元。所售物業(yè)的樓齡基本不超過五年，且成交由 境外買家主導(dǎo)。 凈初始收益率平均4%，呈下降趨勢，但仍顯著 高于傳統(tǒng)公寓產(chǎn)品的收益率（3.1%）。 美國德國 美國是僅次于中國、印度的全球第三學(xué)生人口大國。2016 年高等教育院校學(xué)生人數(shù)約2,030萬，其中全日制學(xué)生1,250 萬。美國是全球第一留學(xué)目的地，2016年國際學(xué)生超過100 萬。 合住房間是美國專建學(xué)生公寓的常見類型，尤其在年代 較久的公寓樓。私營商的公寓項目多位于校外，每套公寓包含 多個獨立衛(wèi)浴的小單間以及公共的廚房及就餐區(qū)域。私營供應(yīng) 商率先推出度假區(qū)風(fēng)格的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，含游泳池、燒烤區(qū)、健身 房、娛樂設(shè)施

37、等。 美國學(xué)生公寓市場規(guī)模龐大且較為成熟，已成為專建學(xué)生 公寓投資的主導(dǎo)市場。2016年最大的投資交易中即有兩筆位于 美國（見報告第5頁）。2017年1至8月數(shù)據(jù)顯示，跨境投資占 比39%，較往年有明顯提升。 學(xué)生人數(shù) 20,264,000 同比增長率（2015/16學(xué)年） -0.2% 國際學(xué)生人數(shù) 1,044,000 （占比5%） 國際學(xué)生主要來源國 中國 (328,500) 印度 (166,000) 沙特阿拉伯 (61,300) 專建學(xué)生公寓租金 2002,200+ 美元每月 頂級高校（2018年QS排名） 麻省理工學(xué)院 (1) 斯坦福大學(xué) (2) 哈佛大學(xué) (3) 學(xué)生人數(shù) 2,758,

38、000 同比增長率（2015/16學(xué)年） 2.2% 國際學(xué)生人數(shù) 340,000 （占比12%） 國際學(xué)生主要來源國 中國 (23,600) 俄羅斯 (9,950) 印度 (9,900) 專建學(xué)生公寓租金 200850歐元每月 頂級高校（2018年QS排名） 慕尼黑工業(yè)大學(xué) (64) 慕尼黑大學(xué) (66) 海德堡大學(xué) (68) 來源：第一太平戴維斯世界研究部、聯(lián)合國教科文組織、QS、國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯世界研究部、聯(lián)合國教科文組織、QS、國家統(tǒng)計數(shù)據(jù) 慕尼黑大學(xué) 哈佛大學(xué) 17 主要市場概覽 英國高校在校學(xué)生人數(shù)接近230萬，大部分為攻讀本科學(xué)位 的全日制學(xué)生。學(xué)生總?cè)藬?shù)雖不及20

39、10/11學(xué)年創(chuàng)下的250萬紀 錄，但國際學(xué)生人數(shù)已在過去十年中增加了5%。 全日制大學(xué)生中約有一半租住私營公寓，另有五分之一入住 高校持有的專建學(xué)生公寓。英國學(xué)生公寓市場較為分散，市場前 10大供應(yīng)商共計占總存量的30%。目前在建公寓數(shù)量約為3.72萬 套，未來五年還將有9.14萬套陸續(xù)交付。 英國專建學(xué)生公寓市場對國際投資者來說極富吸引力。 2016年新加坡成為該市場最大投資方（12億英鎊，逾1.3萬張床 位），北美次之。投資者愿意高價收購規(guī)模較大的資產(chǎn)包，以盡 快實現(xiàn)投資資本配置、業(yè)務(wù)規(guī)模擴張的目的。 法國英國 法國高校學(xué)生共計250萬，在歐洲各國中排名第二。據(jù)法國 教育部（MENESR

40、）預(yù)測，未來十年高校學(xué)生將增加16.4%， 到2025年超過290萬。首都巴黎擁有18.5萬大學(xué)生，是法國最 大的高等教育城市。 法國專建學(xué)生公寓約有一半由公立學(xué)生機構(gòu)CROUS提供。 該機構(gòu)計劃在2017年內(nèi)完成4萬張全新床位的交付。私營領(lǐng)域 的運營商已超過50家，其中Nexity以及Reside Etudes合計占私 營公寓存量的30%。盡管專建學(xué)生公寓配給率不斷上升（2017 年達到15.4%），仍存在約85萬張床位的缺口。未來新增供應(yīng) 也較為有限，且主要集中在巴黎。瑞士人壽（SwissLife）斥資 1,550萬歐元收購了兩個學(xué)生公寓項目，目前正考慮向鄰國市場 擴張。 學(xué)生人數(shù) 2,5

41、51,000 同比增長率（2015/16學(xué)年） 3.2% 國際學(xué)生人數(shù) 310,000 （占比12%） 國際學(xué)生主要來源國 中國 (25,400) 摩洛哥 (25,200) 阿爾及利亞 (16,600) 專建學(xué)生公寓租金 2001,200歐元每月 頂級高校（2018年QS排名） 法國高等師范學(xué)校 (43) 巴黎綜合理工大學(xué) (59) 皮埃爾和瑪麗居里大學(xué) (131) 學(xué)生人數(shù) 2,281,000 同比增長率（2015/16學(xué)年） 0.7% 國際學(xué)生人數(shù) 439,000 （占比19%） 國際學(xué)生主要來源國 中國 (91,200) 馬來西亞 (17,400) 美國 (17,100) 專建學(xué)生公寓租

42、金 2002,000+英鎊每月 頂級高校（2018年QS排名） 劍橋大學(xué) (5) 牛津大學(xué) (6) 倫敦大學(xué)學(xué)院 (7) 來源：第一太平戴維斯世界研究部、聯(lián)合國教科文組織、QS、國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯世界研究部、聯(lián)合國教科文組織、QS、國家統(tǒng)計數(shù)據(jù) 牛津萬靈學(xué)院 巴黎大學(xué) 18 主要市場概覽 西班牙的高等教育領(lǐng)域規(guī)模龐大。國際學(xué)生人數(shù)在過去十年 中翻了一番。進入21世紀以來，私立大學(xué)的數(shù)量增加了90%。 高校學(xué)生公寓有約90%屬于私營領(lǐng)域（包括由私營運營商根 據(jù)臨時管理特許權(quán)協(xié)議管理的公立大學(xué)）。學(xué)生公寓市場主要份 額由少數(shù)大型企業(yè)控制，但最常見的仍屬小型運營商，且多為僅 管理一項資

43、產(chǎn)的宗教組織。 歐洲投資者的興趣不斷升溫。瑞士基金Corestate于2017年 初進入西班牙市場。ThreeSixty Developments將旗下資產(chǎn)打包出 售給GSA。The Student Hotel如今活躍于巴塞羅那市場。 意大利西班牙 過去十年中，意大利高校學(xué)生人數(shù)基本維持在170萬左右。 學(xué)生宿舍一般由大學(xué)提供（其中約四分之一位于倫巴第），且 供應(yīng)極為緊缺。與父母同住、在本地求學(xué)的學(xué)生約占四分之 三，走讀比例在歐洲名列前茅，但與此同時國際學(xué)生人數(shù)也在 顯著增加。 為緩解意大利的住房供應(yīng)壓力，房地產(chǎn)基金在政府近來的 支持下參與市場。例如，CDP房地產(chǎn)集團旗下的FIA基金計劃 打造

44、享受政府補貼的社會保障住房。FIA二期基金已于去年發(fā) 行。CDP集團還與The Student Hotel達成合作，首個項目將于9 月在佛羅倫薩開業(yè)，未來兩年在博洛尼亞、羅馬、佛羅倫薩等 城市還將陸續(xù)有項目入市。 學(xué)生人數(shù) 1,668,000 同比增長率（2015/16學(xué)年） -1.4% 國際學(xué)生人數(shù) 73,700 （占比4%） 國際學(xué)生主要來源國 中國 (12,580) 阿爾巴尼亞 (11,460) 羅馬尼亞 (7,630) 專建學(xué)生公寓租金 2001,200歐元每月 頂級高校（2018年QS排名） 米蘭理工大學(xué) (170) 博洛尼亞大學(xué) (并列188) 比薩高等師范學(xué)校 (并列192) 學(xué)

45、生人數(shù) 1,548,000 同比增長率（2015/16學(xué)年） 0.7% 國際學(xué)生人數(shù) 102,000 （占比7%） 國際學(xué)生主要來源國 哥倫比亞 (5,750) 意大利 (4,750) 秘魯 (3,500) 專建學(xué)生公寓租金 3501,300歐元每月 頂級高校（2018年QS排名） 巴塞羅那大學(xué) (156) 馬德里自治大學(xué) (187) 巴塞羅那自治大學(xué) (并列195) 來源：第一太平戴維斯世界研究部、聯(lián)合國教科文組織、QS、國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯世界研究部、聯(lián)合國教科文組織、QS、國家統(tǒng)計數(shù)據(jù) 巴塞羅那的大學(xué)建筑 博洛尼亞大學(xué) 19 主要市場概覽 波蘭本土學(xué)生不斷減少，而國際學(xué)生迅速

46、增加，自2005年 至今已暴增652%。這主要歸功于一系列留學(xué)推廣項目，如“學(xué)在 波蘭”（Study in Poland）。國際學(xué)生僅占學(xué)生人口的4%，預(yù)示 著未來增長潛力巨大。 學(xué)生公寓大部分為公共機構(gòu)所有，多為品質(zhì)不高的合住房 間。私營市場的參與者主要是個人，而非投資基金或機構(gòu)。波蘭 全國學(xué)生公寓配給率低至9%，而部分現(xiàn)有公寓的翻新，又使得 可用床位在原有基礎(chǔ)上減少了10%。 國際學(xué)生人數(shù)不斷增加，為私營學(xué)生公寓帶來了需求支撐。 Griffin Real Estate是投資市場的領(lǐng)跑者。該集團計劃用Student Depot品牌在波蘭主要高校城市打造學(xué)生公寓，未來三年內(nèi)共提 供7,000-

47、8,000個床位。Triton Academicus將在羅茲以及熱舒夫 開發(fā)學(xué)生公寓。 澳大利亞波蘭 澳大利亞的高等教育領(lǐng)域得到持續(xù)增長。國際學(xué)生占比在 主要留學(xué)目的地市場中處于領(lǐng)先水平（26%），且主要來自亞 洲國家。 學(xué)生公寓需求快速增長，而供應(yīng)普遍缺乏。在澳大利亞六 大州及兩大領(lǐng)地的首府城市，現(xiàn)有供應(yīng)均不到全日制學(xué)生人數(shù) 的11%，僅堪培拉例外（28.2%）。悉尼是最受留學(xué)生歡迎的 城市，目前僅9%的學(xué)生入住專建學(xué)生公寓，且后續(xù)開發(fā)僅含 5,000個床位。 全國而言，領(lǐng)先供應(yīng)商UniLodge與Campus Living Villages 分別運營1.36萬以及1.04萬個床位。前十大供

48、應(yīng)商目前共計運 營2.36萬個床位，較2016年2月增加了52.5%。 學(xué)生人數(shù) 1,410,000 同比增長率（2015/16學(xué)年） 2.7% 國際學(xué)生人數(shù) 363,000 （占比26%） 國際學(xué)生主要來源國 中國 (97,400) 印度 (36,900) 馬來西亞 (15,000) 專建學(xué)生公寓租金 3601,800澳元每月 頂級高校（2018年QS排名） 澳大利亞國立大學(xué) (20) 墨爾本大學(xué) (并列41) 新南威爾士州大學(xué) (45) 學(xué)生人數(shù) 1,349,000 同比增長率（2015/16學(xué)年） -4.0% 國際學(xué)生人數(shù) 57,100 （占比4%） 國際學(xué)生主要來源國 烏克蘭 (35,

49、500) 白俄羅斯 (5,100) 印度 (2,100) 專建學(xué)生公寓租金 2701,900茲羅提每月 頂級高校（2018年QS排名） 華沙大學(xué) (411-420) 雅蓋隆大學(xué) (461-470) 華沙工業(yè)大學(xué) (601-650) 來源：第一太平戴維斯世界研究部、聯(lián)合國教科文組織、QS、國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯世界研究部、聯(lián)合國教科文組織、QS、國家統(tǒng)計數(shù)據(jù) 華沙工業(yè)大學(xué) 新南威爾士州大學(xué) 20 主要市場概覽 荷蘭 荷蘭于2015年推出學(xué)生貸款，取代原有的助學(xué)金制度。此 舉給高校招生帶來沖擊，2016/2017學(xué)年學(xué)生同比減少0.5%。 住宿需求也受到影響，一年級走讀學(xué)生人數(shù)增加了20%。 荷蘭是最早推廣英語授課課程的國家之一，如今依然是英 語授課課程最多的國家。再加上留學(xué)成本優(yōu)勢凸顯，國際學(xué)生 人數(shù)在過去10年中接近翻番。 2017至2019年間，預(yù)計會有2.14萬套專建學(xué)生公寓