1、2017年5月 龍庭首璽營銷推廣策略報告 能定義22載高新區 商務地標 誰 一條線，牽住了上下兩千年 濰坊是聞名的世界風箏之都，是山東半島都市群最大城市，近年來濰坊大力發展對外經貿與旅游，第三產業 如雨后春筍，迎來了前所未有的發展契機。 高新技術產業園的快速發展，濱海區“一園四城”的順利實施，魯臺會展中心的建成，濰坊正大跨步向前發 展，一個國際化都市正在崛起！ 濰坊東鄰青島市、煙臺市， 西接淄博市、東營市，南連 臨沂市、日照市，北瀕渤海 萊州灣。地扼山東內陸腹地 通往半島地區的咽喉，膠濟 鐵路橫貫市境東西。 濰坊位于三區核心，優越的 區位因素，良好的發展機遇， 濰坊的發展機遇可謂是空前 的。山

2、東半島藍色經濟區、 膠東半島高端產業聚集區、 黃河三角洲高效生態經濟區， 這些國家及山東省的重點發 展規劃必然會為濰坊市的發 展添上一雙加速騰飛的翅膀！ 膠東半島 高端產業聚集區 潛 力 濰 坊 早在2006年，濰坊就確定了“東擴西延東擴西延”的發展戰略，高新區市政配套設施建設以前所 未有的速度向前推進。 隨著市行政中心的東遷，堅定了城市向東城市向東發展的決心，無疑會使 城市東部成為未來新興的政治、經濟、文化中心。 中心中心濰坊濰坊 City Center Development opportunities 金融廣場 新新 發發 展展 新新 機機 遇遇 李嘉誠說過，“決定房地產價值的因素，第一

3、是地段， 第二是地段，第三還是地段?！备咝聟^正是這種不可高新區正是這種不可 多得的好地段多得的好地段。作為新興的高新技術產業開發區，高 新區涵蓋了濰坊市政府，濰坊市最大文化活動中心， 濰坊市最高學府濰坊學院，濰坊一中，濰坊市未來金 融中心金融廣場，濰坊市高新技術產業濰坊市軟件園。 2012年全年，高新區經濟GDP突破268.1億元，同比 上年增長16.4%，位列濰坊主城區首位。由工業經濟 向科技服務轉軌，由加工制造向研發、孵化、總部經由加工制造向研發、孵化、總部經 濟轉型，發展研發經濟、總部經濟、孵化經濟、投融濟轉型，發展研發經濟、總部經濟、孵化經濟、投融 資經濟資經濟，高新區迎來了前所未有的

4、新機遇和新格局。 陽光大廈陽光大廈 城市向東城市向東總裁、總部大遷移總裁、總部大遷移 The great migration of headquarters 以北海路、健康街-東風街為中軸的政中心板塊形成，陽光 大廈、投資大廈、金融廣場、萬銀大廈、東方大酒店、金 馬大酒店、天馬大酒店、各大銀行 近幾年大量的商業項目、公寓、寫字樓的進駐，使這個區 域的商業氣氛越發濃郁起來。濃郁的商務集群濃郁的商務集群，有助于提 升區域價值，助力企業的快速發展！ 本案位于高新區健康街與北海路交匯處，緊鄰陽光大廈，隸緊鄰陽光大廈，隸 屬于市政府版塊屬于市政府版塊。項目北擁濰坊市政府，谷德廣場，東靠高 新區管委會、金

5、融廣場，地理位置得天獨厚。 接下來是龍庭接下來是龍庭首璽的時間首璽的時間 第一篇章審勢 外部環境與自身屬性思考外部環境與自身屬性思考 先看看市場先看看市場 2016年兩會行業思路 要求住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉 把存量房轉為公租房和安置房 堅持分類指導因地施策，落實地方政府主體責任 支持居民自住和改善性住房需求 回避房地產稅，營改增擴圍 新一屆政府的房地產調控思路是強化政府責任、分類指導、因地施策，通過加快城鎮化、推進城鎮棚戶區改造、增加保障性住房建設， 推動房地產稅征收等方面來對行業進行調控 調控重點詞梳理 房地產行業“刺激與抑制”兩條主線貫穿始終，全國去庫存的刺激性政策與部分熱

6、點城市控房價緊縮政策相并行?；{上，上半年以 刺激為主，下半年開始轉向抑制“資產泡沫”，整體呈現先揚后抑、寬嚴相濟的特征 1、2016年3月1日，降準：普遍下調存款準備金率0.5個百分點。 2、2016年2月2日，央行下調首套房首付比：在不“限購”的城市，首次購買普通住房的商業性貸款，最低首付款比例為20%25% 3、2016年2月21日，上調公積金存款利率：職工住房公積金賬戶存款利率將統一按一年期定期1.50%存款基準利率執行 4、2016年5月1日，調整公積金繳存比例：適當降低住房公積金繳存比例，凡繳存比例高于12%的，予以調整，不得超過12% 1、2016年2月22日，調整房地產交易環節

7、契稅：個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅 2、2016年2月22日，營業稅優惠政策：90平方米及以下住房減按1%的稅率征收契稅，90平米以上減按1.5%征收契稅 3、2016年3月23日，全面實施“營改增”：建筑業和房地產業適用11%稅率，二手房稅率仍按5%征收，實際稅負負擔減少 1、2016年5月4日，鼓勵個人出租房，允許商業房改租賃住房，從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優惠及市場規范方面給予支持 2、2016年2月23日，減少土地儲備規模，叫停土地儲備貸款 3、鼓勵農民工進城買房，因城施政去庫存 4、三四線城市為了去庫存，制定購房補貼政策，鼓勵進城上學、結婚、養老的農民

8、工在城市購房 5、海南、河南、內蒙古、重慶：凡市場上商品住房存量較大、可以滿足安置房源要求的地區，一般不再審批新的商品住房開發項目 6、甘肅、福建、青海、河南：原則上不再新建公租房，通過收購庫存商品房或長期租賃住房作為公租房 7、陜西、山西首套房最低首付20%。 金 融 稅 收 房 屋 土 地 2016年調控政策主要集中在上半年，以 利好政策為主，導致上半年樓市一路高 歌，側面反應市場有需求，政策壓制下 無法釋放 一線城市基于土地資源的稀缺性，土地供應及成交明顯減少；而三四線城市則仍處于去庫存周期中，土地供應一直處于回落的過程中。 因此，二線城市土地市場自然成為房企競逐的熱點，地價非理性上漲也

9、為后期開發運營帶來了較大壓力 全國各類土地供需量仍保持低位。在全國去庫存政策的指導下，地 方政府繼續減少土地推出量，2016年全國300個城市共推出各類用地 18.2億平方米，同比下降11.0%，降幅較2015年收窄7.8個百分點，整 體仍處于較低水平。共成交15.0億平方米，同比下降5.7%，各類土地 成交出讓金2.9萬億元，同比增長30.3% 一線城市住宅用地成 交量同比大幅下降，二 線城市實現同比增長。 三四線城市住宅土地成 交持續下降 前三季度重點城市各 類用地樓面均價和溢價 率攀升，四季度調控政 策影響下均有所回落 2016年熱點一二線城 市土地持續高熱，地王 頻出，全國300個城市

10、 2016年各類用地成交樓 面均價為1904元/平方 米，同比上漲38.7%， 平均溢價率為43.13%， 較2015年提高26.91個 百分點。 全國新開工小幅下降，投資增速趨緩；需求端：銷售面積下滑，二線城市降幅更明顯，價格端：價格有所回調，幅度很小，三四線城 市尤其是濰坊市場，在財政方面不出限制性政策的話，市場變化不大 2017年全國房地產市場將呈現“銷售量價回調，新開工小幅下降， 投資低速增長”的特點，市場表現仍將持續分化，預計2017年一二 線城市銷售面積將下降，三四線趨穩。 從近年市場運行情況看，房地產市場基本上呈現三年一個周期的 循環，2017年為此輪周期末期。 樓盤名稱樓盤名稱

11、優勢優勢劣勢劣勢 泰華中心地段好，景觀好，開發商品質，泰華物業管理非常好商圈，太吵，東風街交通壓力大，非常擁堵，不好停車 世紀環球中 心 現房、帶租約銷售、濰坊第一高168米，6000平避難層，12部 日本三菱電梯，精裝房、吊頂、木地板 新華路交通擁擠，公攤大，緊鄰哮喘病醫院，啞鈴形狀，停車位不夠用，戶 型進深大，采光差 濰坊中心地下三層車位配比率高，車位498個商業配套不全、西塔小公寓內承重柱分布明顯 萬達中心實力開發商，知名度高，9部三菱電梯，10.8米挑高大堂裝修氣 派 道路擁堵，物業費非常高11元/，緊鄰劣勢陵園 中天下濰 坊國際 五星級酒店大堂、品牌電梯、配置中央空調交通擁堵、車位4

12、00個達不到1:1配比，市內窗戶采光差 和諧廣場價格低、東鄰政府行政審批中心地段太偏，達不到5A級寫字樓的標準，東西向的采光差電梯只有2部，走廊 1.8米 利和大廈5A級寫字樓，9米挑高大堂，5部電梯，配置中央空調，帶精裝 修 位置一般，周邊無商業氛圍，16樓以下南向采光差，8層以下與快捷酒店共 用一個大堂。 世博國際地段好，大堂1300，挑高20米，7部日本三菱電梯兩棟樓共用一個大堂，健康街無商務氛圍，緊鄰醫院、加油站 富濰大廈帶租約銷售、板式結構，停車位充足，戶型方正位置太偏，緊鄰綠化帶，出口不好找 市區寫字樓總結市區寫字樓總結 樓盤名稱樓盤名稱戶型及面積配比戶型及面積配比價格價格是否返祖

13、是否返祖去化率去化率 泰華中心40-1519.881-5F為商場6-10F40-120 11-20F75-160 均價7000元/，貸款96折全款95折14F、15F為售后返祖樓層， 第一年6%，第二年7%，第三 年7% 95% 世紀環球 中心 80-130主力150-190400-900均價6800元/，在創業孵化中心入駐前一 口價4999元/ 帶租約銷售，山東半島大學生 創業孵化中心入駐，政府8- 10% 95% 濰坊中心西塔41-61東塔124.8-1337均價6780元/，全款96折，貸款97折無西塔90%，東塔 85% 萬達中心65-2000國際甲級寫字樓，主力戶型100 均價650

14、0元/全款85折，貸款87折無北塔已經銷售完 中天下濰 坊國際 7500元/托管10F，精裝交房，其他非 托管為毛坯 95% 和諧廣場西樓134-271一二層商鋪，三層以上寫 字樓 4000元/貸款88折，一次性85折無95% 利和大廈43-10004600元/無20% 世博國際 70-12501-2層金融行業3層招商會所4層 會議中心5層餐廳西塔6-11層商務客房東塔 6-25層寫字間 7200元/，貸款85折 西塔10-25帶租約銷售，健康 產業中心簽約三年，開發商返 祖回報率10%，健康產業中心 已上報但未批準 60% 富濰大廈5800元/左右13-16F返祖95% 市區寫字樓總結市區寫

15、字樓總結 區位區位高新區金馬路梨園街交匯處東南角 規模規模建筑面積:30000平方米 容積率容積率1.61 公攤公攤35% 業態組合業態組合商業、寫字樓 單層面積單層面積1000 戶型面積范圍戶型面積范圍43-1000自用分割 底商底商1、2層；3、4層商務配套 價格價格5300元/平米 開盤時間開盤時間2015-01-08 交房時間交房時間2016-06-30 停車位停車位300多個停車位（地下停車位 銷售政策銷售政策目前沒有優惠 銷售情況銷售情況還沒開始銷售 外立面外立面玻璃幕墻 硬件配套硬件配套5A,中央空調 周邊配套周邊配套 金馬佳樂家、高新區雙語學校、農村信用社、工商、農業銀行等 附

16、：利和國際商務大廈附：利和國際商務大廈 項目項目富濰大廈富濰大廈 區位區位健康街志遠路交匯處 規模規模占地面積:17450平方米 建筑面積:85000平方米 容積率容積率4.00 業態組合業態組合寫字樓、公寓、精裝修 單層面積單層面積B座一層1200（整層售）A座一層1400 戶型面積范圍戶型面積范圍50-1400 底商底商1-2層為商鋪 價格價格寫字樓均價5600元（托管均價6000元/） 開盤及交房時間開盤及交房時間交房時間2015-02-28 停車位停車位地上300個，地下400個 銷售政策銷售政策針對大客戶優惠較大 銷售情況銷售情況內部9折認籌中 賣點賣點精裝現房出售 外立面外立面玻璃

17、幕墻 硬件配套硬件配套精裝修、中央空調、配有洗手盆、坐便器等 周邊配套周邊配套金馬路佳樂家、上東店佳樂家、益家園家具廣場、中百益家園、華都家具 附：富濰大廈附：富濰大廈 區位區位奎文北海路和福壽街交叉路口西北角 規模規模 占地面積:10497平方米 建筑面積:85862平方米 容積率容積率6.63 業態組合業態組合一期為24層純商務辦公寫字樓，二期規劃建設1棟26層商務公寓。 單層面積單層面積2000 戶型面積范圍戶型面積范圍40-2000自用分割 底商底商1、2層，銀行預定；3、4層商務配套 價格價格未開盤 開盤及交房時間開盤及交房時間2015年底交房 工程進度工程進度封頂 停車位停車位80

18、0多個停車位，其中地下停車位784個，車位配比1:1 銷售政策銷售政策認籌2萬抵6萬，開盤抽獎9萬買寫字樓 銷售情況銷售情況未開盤，認籌中 賣點賣點 北海路唯一在建寫字樓，近幾年無再建項目，升值潛力大 外立面外立面天然大理石石材，并搭配玻璃帷幕 硬件配套硬件配套 除地面外皆裝修，3.6米層高 周邊配套周邊配套 北海學校、濰坊中心雙語學校、東明中學、89醫院新華路分院、仁德醫院、各大銀行等 附：圣邦東領道附：圣邦東領道 區位區位高新區東風街與新華路東 規模規模占地面積:171818平方米 建筑面積:672808平方米 容積率容積率3.17 業態組合業態組合一期由一幢20F國際甲級寫字樓、一幢24

19、F公寓、二幢24F住 宅及4F大型特色商業組成 戶型面積范圍戶型面積范圍30-2700自用分割 價格價格寫字樓均價5600元/，按揭99折，全款96折 開盤及交房時間開盤及交房時間2016年6月開盤 工程進度工程進度主體基本封頂，交房已經延期 停車位停車位4572個停車位，一期規劃822個停車位 賣點賣點周邊大型商場較多，位置優勢明顯 外立面外立面天然大理石石材，并搭配玻璃帷幕 硬件配套硬件配套除地面外皆裝修，3.6米層高 周邊配套周邊配套奎文實驗中學、北海學校、沃爾瑪、新華路佳樂家、大潤發、 各大銀行等 附：浙鑫廣場附：浙鑫廣場 再看看項目再看看項目 項目地處濰坊風水龍頭九龍山麓，地勢俯瞰全

20、城、靈氣所鐘；北海路景觀大道四通八達 項目區域左有奎文高端金融、商貿配套；右有高新大量科技、服務類產業集群支撐，是銜接兩大優質板塊的咽喉。 項目所在地塊云集了大量高端住宅社區，是濰坊優質人群最密集的區域。 項目分析-區位 N： 地塊臨加州世紀尊品、人民廣場、市政府 S： 南邊為德潤康城、唐寧國際、植物園 W：向西為電業局宿舍、綠城城園，虞河景觀帶 E： 東靠北海路，九龍華府、大觀天下 附近交通為北海路城市景觀大道、櫻前街 雙向八車道等城市主要道路，交通便利，道路相對較通暢。 項目分析-四至 項目分析-SWOT 項目分析-應對策略 項目分析-應對策略 區域地段、企業實力、產品定位及硬件配套等要素

21、，本案具備打造新型生態智能中高端寫字樓的基礎和能力。區域地段、企業實力、產品定位及硬件配套等要素，本案具備打造新型生態智能中高端寫字樓的基礎和能力。 如何突圍？如何突圍？ 【本案寫字樓的四大突圍態勢】【本案寫字樓的四大突圍態勢】 概念突圍 寫字樓概念認知與發寫字樓概念認知與發 展趨勢重塑展趨勢重塑 產品突圍 產品力、服務優化產品力、服務優化 商業配套逐步完善商業配套逐步完善 推廣突圍 立于世界立于世界500強之上，強之上， 打造高企調性打造高企調性 營銷突圍 營銷階段劃分為銷售目標，營銷階段劃分為銷售目標， 營銷手法思考執行營銷手法思考執行 第二篇章蓄勢 各層面的梳理和思考研判各層面的梳理和思

22、考研判 5A智能化寫字樓的出現體現了頂級寫字樓 對高效辦公的一種追求。所謂5A智能化， 一般是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自 動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消 防智能化）、SA（安保智能化）。具備5A 智能化的頂級寫字樓一般都具有一定的地段 優勢、規模優勢和軟硬件優勢，引導了一種 更加智能、便捷、高效的辦公模式。 泛濫的泛濫的5A級寫字樓級寫字樓概念突圍概念突圍 5A寫字樓寫字樓 OA辦公智能化辦公智能化 BA樓宇自勱化樓宇自勱化 CA通迅傳輸智能化通迅傳輸智能化 FA消防智能化消防智能化 SA安保智能化安保智能化 濰坊市寫字樓市場目前概念還沒有突破淺層 泛濫的甲級寫字樓泛濫的甲級

23、寫字樓概念突圍概念突圍 標桿，若僅僅是意味著拼設施，拼配套，拼外立面，拼建材標桿，若僅僅是意味著拼設施，拼配套，拼外立面，拼建材. 這樣會讓開發商會陷入高成本的紅海競爭，勝算將較為有限！這樣會讓開發商會陷入高成本的紅海競爭，勝算將較為有限！ 眼下濰坊寫字樓市場非常嚴峻，寫字樓項目也層 出不窮，陷入相互拼外立面，拼智能化、拼豪華 程度的時代. 建議本案在產品配套上體現出符合自身定位的特建議本案在產品配套上體現出符合自身定位的特 色，凸顯本項目的獨特氣質。色，凸顯本項目的獨特氣質。 成為標桿成為標桿概念突圍概念突圍 成為標桿成為標桿概念突圍概念突圍 項目本身即是濰坊地標級寫字樓，項目本身即是濰坊地

24、標級寫字樓， 或者說，項目運作宗旨就是打造比肩國際的地標寫字樓，或者說，項目運作宗旨就是打造比肩國際的地標寫字樓， 幵使之成為市場標桿。幵使之成為市場標桿。 可否找到新的亮點，符合客戶的需求？可否找到新的亮點，符合客戶的需求？ 想客戶想客戶所想所想 想客戶想客戶未享未享 SVO寫字樓全稱Service&Virtual Office S即Service，簡單來說就是服務式寫字樓的核心服務，這里的服務并非通常的物業服務，而是更進一步的定制型人性化服物業服務，而是更進一步的定制型人性化服 務。務。 V即Virtual，翻譯過來就是實際上、實質上、優點效能的含義。對于寫字樓來說，它所能達到的最終目的即

25、為包含現有寫字 樓的優點，并在效用上發揮極致，給在其中辦公的商務人士提供最優化和高效率辦公和服務環境。提供最優化和高效率辦公和服務環境。 O即Office，傳統意義上的辦公客的含義，也有事務所的意思。對于寫字樓來說，它存在的目的就是為所有商務人士提供辦 公場所，它的本質亦是如此。 濰坊首家濰坊首家SVO寫字樓寫字樓概念突圍概念突圍 如：CBD（中央商務區）、CLD（中央生活區）、SVO （朋務式寫字樓）、寫字樓分SOHO（生活化商住辦公）、 IFC（金融中心區）一樣，明確的概念能夠概括項目的內涵。 SVO寫字樓 最初于20世紀70年代末的美國，這種“以服務性為主”的全新辦 公模式，為客戶提供盡

26、可能完整的辦公體系，除了辦公地點、辦公 家具、用品、設備等硬件外，還涵蓋了各種服務人員與之相匹配， 包括秘書、接待、物管等，是一種集商務中心、行政于一體的辦公 模式。 SVO寫字樓起源寫字樓起源概念突圍概念突圍 看起來這里與一般公司的辦公室沒有區別。100200平米或者更大的空間，一進門首先會看見前臺，然后是被根據面積分 割成小辦公客、會議客、會客區等。 在這樣的場所辦公租金應該很高。然而這里的員工說，他們的月租僅1000余元起。這個費用包括了房租、水電、物業費、前 臺工資等全部費用。 原來，在這個看起來如通常公司辦公層的空間里，每間辦公客實際上都是一家獨立的公司，各自按不同的標準支付月租，一

27、 般每個公司也就二三人，而會議客、會客區以及茶水間等空間。他們拎包就能進來辦公，所以叫“即時辦公客”。 因此，在使用費用上，盡管這里的設施全部按照甲級寫字樓的標準裝修，但入住的用戶只用為自己使用的設施付費，就連辦 公常用的復印機，收費也是按張計算。 對于聯鎖機構駐濰坊分支和中小型創業型企業，這是一套完美的解決方案。 SVO寫字樓特征寫字樓特征概念突圍 SVO是商務管家是商務管家 商務住宿服務 商務出行服務 商務秘書服務 商務會晤服務 商務翻譯服務 商務會議服務 專屬銀行服務. SVO辦公特點辦公特點概念突圍 SVO是專業的是專業的 專業律師咨詢服務 專業的會計師服務 專業投資咨詢服務 專業創業

28、咨詢服務 專業財務咨詢服務 專業心理咨詢服務 專業管理咨詢服務. SVO辦公特點辦公特點概念突圍 SVO辦公特點辦公特點概念突圍 SVO是低成本的是低成本的 不再為低使用率的專業員工付費 不再為低使用頻率的空間付費 不再為瑣碎的會晤安排和會議付費 不再為清潔辦公環境而付費 一切，我們為您打理！ SVO辦公價值創造辦公價值創造 在“即時辦公客”里，企業獲得的不只是辦公空間，還能獲得整個商務 行政系統的支持。例如，電話交換機靈活設置“即時服務”的辦公客。 這樣企業都有自己獨立的電話號碼，當有人按照這個電話打來時，總機 自動識別，接線員能準確說出“你好，這里是某公司?！?定制需求的模式，其中之一可租

29、賃年限上一般可以少于常規寫字樓的租 賃期，但租金較高。對于中短期內的散戶,特別是只有少數員工的創業型、 智本型公司來說,這種模式是廣受歡迎的。 （注：針對散戶投資寵，解決秔賃前景就是解決投資疑慮。今后運營中，根據實際情況調整。） 概念突圍 SVO成功案例成功案例概念突圍 硬件層面硬件層面產品突圍產品突圍 標準甲級寫字樓配置：標準甲級寫字樓配置： 立面： 高品質的玱璃幕墻（高折射率、可呼吸式、中穸鍍膜隑音、 大尺寸塊面玱璃、 減少隱框、 凸現豎向主線條、 燈光 工程） 大堂： 超強的空間感（至少挑高兩層）、選用高檔杅料，設計要求簡約、大氣，色彩選用暖色調照明，利用吊頂裝飾營造 穸間層次感，細微處

30、體現大堂整體氣勢 電梯： 知名品牌； 等候時間小于30秒；大尺度轎廂；高速電梯建議進口原裝公共走道： 正常開間1 .8-2米，明確的導規 系統，細節不品質感 洗手間： 盡量預留在核心筒內；設備品牌；數量完備；裝修色調盡量不公共部分協調 電梯間： 正常開間不小二3-3.2米 電梯服務面積：每部電梯服務面積不小于5000平米 硬件配置硬件配置產品突圍產品突圍 產品突圍產品突圍 硬件配置硬件配置 硬件配置硬件配置 產品突圍產品突圍 硬件配置硬件配置 產品突圍產品突圍 硬件配置硬件配置 產品突圍產品突圍 硬件配置硬件配置 產品突圍產品突圍 硬件配置硬件配置 產品突圍產品突圍 硬件配置硬件配置 產品突圍

31、產品突圍 硬件配置硬件配置 產品突圍產品突圍 附加配置附加配置 產品突圍產品突圍 附加配置附加配置 產品突圍產品突圍 附加配置附加配置 產品突圍產品突圍 附加配置附加配置 產品突圍產品突圍 附加配置附加配置 產品突圍產品突圍 附加配置附加配置 產品突圍產品突圍 SVO是目前全球高檔寫字樓配備的形式，作為國際級寫字 樓，一定會有一個極為與業的物業管理公司為寫字樓提供 出色的朋務，這一點毋須質疑。目前在國際上被廣泛認可 的物業管理公司有第一太平洋戴維斯(FPDsavills)、仲量聯 行（Jones Lang Lasalle）、世邦魏理仕(CB Richard Ellis)、戴德梁行(DTZ)、高

32、力國際(Colliers International)、 高緯物業(Cushman&wakefield)，這些公司都以房地產垂直一體 化的與業朋務而聞名。 本案建議引入知名物業公司做管理顧問。 從軟性的方面實現國際化不標杄！ SVO引入知名物管顧問產品突圍產品突圍 國內目前的寫字樓非常傾向于商業不辦公一體化國內目前的寫字樓非常傾向于商業不辦公一體化，大部分上規模的寫字樓都不約而同地開發底商，將寫字樓做成一個綜合體。 世紀東方商務大廈等。隨著區域的成熟，綜合體的劣勢逐漸顯現出來。比如底商等設施看似方便，卻存在商務人流和外來人 流混雜的現象，會給寫字樓的業主帶來不便，在安全性斱面也會增加更多的成本

33、。 而在發達國家，高檔寫字樓是非常單純的，辦公就是辦公，購物和休閑完全在不寫字樓周邊的商務區內實現，最大限度地實最大限度地實 現功能的專一化?，F功能的專一化。這一點與本案也是完全契合的！ 關于這一點，即便在以后一線工作人員面對客戶時，也是非常自信的！ SVO 資源共享最純粹的商務空間產品突圍產品突圍 通過專屬網站的設置，解決上下游企業的配套，創造商機，實現更深入的服務。解決上下游企業的配套，創造商機，實現更深入的服務。使整棟寫字樓不再是一個辦公的場地，而是 一個有機的商務生命體內部可以實現商機的循環，變冷峻的商務空間為人性化溫暖的創富平臺！ 同時提供專業律師服務、專業投資咨詢服務、專業管理咨詢

34、服務等附加價值，增加客戶粘度。附加價值，增加客戶粘度。并可引入這樣的專業公司進駐 （從而有效與集群式總部基地寫字樓形成區分。） SVO特色持久運營產品突圍產品突圍 每層樓可以設置茶水間24小時供應開水?？茖W證明，長期飲用純凈水不 利于身體健康。作為體貼式的配套，為項目增加亮點。 SVO體貼式配套 本案作為注重服務品和內涵的注重服務品和內涵的 總部基地總部基地，強調寫字樓高端商 務管理服務和客戶的舒適感受。 可在寫字樓裙樓專門為各企業 設置的商務配套，涵蓋銀行、 商務中心、咖啡書吧。 產品突圍產品突圍 商務管家服務 成立專門的商務管家中心，商務住宿通 過濰坊當地商務酒店洽談戰略合作提供， 商務會

35、議通過打造公共會議場所提供， 秘書、翻譯固定聘請，專屬銀行通過出 售庫層裙樓完成等。 商務與業服務 與律師事務所、會計師事務所、會計所、 投資咨詢公司、創業咨詢公司和管理咨 詢公司等與業機構建立長期的、穩定的 合作關系，如有需求直接通知到相應的 公司幫助提供。 此服務考慮成本問題，采用外包形式，交給各專業公司完成。 SVO專業商務管家服務產品突圍產品突圍 寫字樓用戶對于網絡的依賴是眾所周知的，現代化的辦公場所無法提供無線網絡； 本案可以“wifi免費使用免費使用40年年”為噱頭。 SVO無死角免費WIFI覆蓋產品突圍產品突圍 出版宣傳冊 通過講述獲得巨大成功企業的歷程，揭示構筑持續競爭力和提高

36、效率是企業成功的關鍵； 集中向客戶介紹我們能夠提供商務解決方案，以及這些服務式如何降低客戶運營成本和提升效率。 SVO如何展現？產品突圍 大型的企業競爭力高峰論壇 通過和媒體合作邀請高知名度的經濟學家和企業家們，組織規模浩大的企業競爭力排行榜和高峰論壇，以推廣競爭力和 效率來推廣項目。 SVO如何展現？產品突圍 現場軟件、硬件展示 通過高檔的大堂和樣板樓層形象、專業的案場銷售人員從軟、硬兩方面展示我們提供服務的能力。 SVO如何展現？產品突圍 軟件層面回顧 業主將收獲的價值業主將收獲的價值 精裝服務式辦公區精裝服務式辦公區 房間內為精裝修小戶型設計并配備辦公家具和配套辦公設備（與辦公設備定制廠

37、家戰略聯盟即可，我司可提供相關資源），客 戶即時入住。（大面積不設隔板，預留個性化裝修的空間），并享受專業商務服務。軟硬件相結合，立體化解決投資客戶的后 顧之憂。（注：精裝修則解決了客戶的后顧之憂。但我們不是主打精裝，而是作為我們體系的組成部分?。?即時辦公室即時辦公室 企業需要靈活、低成本的辦公場所來滿足人們個性化的辦公需要?！逼髽I需要體面的辦公環境，卻又要控制成本，而“即時辦 公室”服務體系更多是在運營。與其它寫字樓部同（其它寫字樓最多是物業招租），我們對置業者未來投資的已經有了明確的 解決方案。 軟件層面回顧 業主將收獲的價值業主將收獲的價值 體貼式配套體貼式配套 通過寫字樓的裙樓設置齊

38、全精致的商務配套，商務中心的功能擴至最大。樓層可設24小時開水間，體貼式配套，以人性 化為本。 特色恒久運營服務特色恒久運營服務 形成寫字樓內循環運營體系。以國際化的規野，在硬件配置實現主流的情況下，軟性提升，賦予樓宇靈魂！相對于其它 號稱國際化的項目，我們的價值得到了進一步提升！同時，無論是大客戶，還是小客戶，都能從中得益。 國際化不僅僅是硬件國際化不僅僅是硬件 以國際化的理念來運營運營高端商務寫字樓,在硬件配置不落伍的情況下,最大程度的貼進租賃客從而實現投資客 實現從銷售到運營到口碑的良性循環。（正如前文所倒敘的故事） 項目發展目標與核心主旨項目發展目標與核心主旨 打造濰坊內核、中央區的總

39、部商務基地打造濰坊內核、中央區的總部商務基地 高檔理念高檔理念尖端商務尖端商務序列序列/區域軸心區域軸心商務辦公新坐標商務辦公新坐標 一切軟硬件優勢圍繞商務地標進行包裝一切軟硬件優勢圍繞商務地標進行包裝 一切軟硬件優勢圍繞投資價值進行深入闡述一切軟硬件優勢圍繞投資價值進行深入闡述 當價值大二價格，對置業者來說好的寫字樓！ 當價值大二價格，對秔賃寵來說好的寫字樓！“價值” 第三篇章第三篇章揚帆揚帆 填補市場空白樹立經典填補市場空白樹立經典 作為片區內絕版商務項目的啟動，即將為未來寫下重要序章 要以足夠高的姿態，向市場遞上一張足夠震撼的名片 一鳴驚人，一出就不凡 故，我們要打造的是一張什么樣的名片

40、？故，我們要打造的是一張什么樣的名片？ 根據前述項目本質及附加概念，我們將項目總結為： 濰坊內核 SVO定制服務型總部基地 項目屬性推廣 推廣 案名建議 龍庭領界 釋意：釋意： 領：統領、領導、領袖、領先之意，蘊含項目的引領商務風潮之意； 界：境界、領域，劃定一方疆土； 領界：大氣、沉穩，郎朗上口，易于傳播。 推廣推廣 推廣 主推廣語主推廣語 從優秀到領袖從優秀到領袖 輔推案名建議推廣 龍庭龍庭鼎峰鼎峰 釋意：釋意： 龍庭：企業名，塑造品牌影響力 鼎：鼎盛，正當時也；亦指古代規為立國的重器，是政權的象征 峰：登峰造極，人生巔峰，最高點 Slogan 問問鼎鼎財富財富 商務巔商務巔峰峰 推廣 寫

41、字樓客戶普遍關注什么？寫字樓客戶普遍關注什么？ 生產工具生產工具提高生產力 投資工具投資工具保值、增值 經營效率經營效率這個區域是否能提升企業經營的效率？（例如離上游企業更近、離相關部門更近、 離交通節點更近） 形象（面子）形象（面子）這個寫字樓是否比公司原來的或其他的寫字樓更適合公司的形象要求？ 經營成本經營成本這個寫字樓是否有利于節省企業運營的成本？ 客戶關注點客戶關注點營銷突圍營銷突圍 不同行業關注點有什么不同？不同行業關注點有什么不同？ 客戶普遍重點關注物業形象和服務物業形象和服務 出與對公司經營考慮， 普遍對網絡、普遍對網絡、空調等硬件設施具有自身的要求空調等硬件設施具有自身的要求

42、物流類和電子通訊類公司比較關注行業的聚集行業的聚集，金融類和服務類公司則比較關注行業相關客戶群的進駐情況 現金支付能力強： 物流類、 投資類 關注付款方式： 貿易類、 金融類 關注舒適的辦公環境： 服務類 務實型企業： 實業類 客戶關注點客戶關注點營銷突圍營銷突圍 仍關注到產品仍關注到產品 經營效率經營效率這個區域是否能提升企業經營的效率？（這個區域是否能提升企業經營的效率？（例如離上游企業更近、離相關部門更近、 離交通節點更 近）區位和配套資源 形象（面子）形象（面子）產品是否適合公司的形象要求？產品是否適合公司的形象要求？ 必備指標：廣場立面大堂電梯公共走道洗手間 可選指標：客內層高、 豪

43、華規頻會議室、 俱樂部、 商務會所 經營成本經營成本產品是否有利于提升效率、產品是否有利于提升效率、節省企業運營的成本？節省企業運營的成本？ 必備指標：空調品牌與運行方式、 電梯速度與運行方式、 網絡速度、 高使用率、 物業的可拼合性 可選指標：網絡地板、 空中花園、 生態辦公等 客戶需求客戶需求營銷突圍營銷突圍 看硬件配置看硬件配置 第二步：進行對比第二步：進行對比 根據寫字樓檔次、內部配置、功 能性和價格確定可能購買的幾個 寫字樓。 看宏觀環境看宏觀環境 第一步：選擇區域第一步：選擇區域 根據交通、產業鏈、知名度和價 格區間確定區位。 根據寫字樓物業服務確定。在區 位相同、形象相同、配置相

44、同和 價格相差不大的況下，主要看物主要看物 業服務。業服務。 客戶購買寫字樓三步走（例）客戶購買寫字樓三步走（例）營銷突圍營銷突圍 本案制勝關鍵 第三步：選擇購買第三步：選擇購買 客戶定位客戶定位營銷突圍營銷突圍 極少數的頂尖客群，對寫字樓的 形象品質、區域環境、物業管理、 商業配套及環境都有極高要求， 購買力很強，但多為租用。 數量較少，對寫字樓的區域環境、 商業配套，物業管理要求較高， 租用和購買兼有，需求面積1000 以上。 數量龐大，對辦公環境、商業配 套、功能要求較高，面積大多在 40-300，多為購買。 結論：商貿、電子、網絡、軟件、信息科技、文化教育、設計、顧問咨詢等現代服務業成

45、為本案的主要需求對象。 著眼區域發展，再造板塊高度著眼區域發展，再造板塊高度 實現客戶升級，創造經濟價值最大化實現客戶升級，創造經濟價值最大化 立于世界百強，打造商務巔峰立于世界百強，打造商務巔峰 抓準城市發展格局機會點，重塑板塊高度， 以世界百強的姿態打造濰坊內核，濰坊區的商務形象標杄。與區域內 各大項目互相借勢，共同承擔起濰坊寫字樓市場發展的重仸，成為區域新時代的商務、商業創始人之一。 核心精神營銷突圍營銷突圍 營銷目標制定以濰坊當地市場為基礎思考條件，輔以貴公司的市場實現預期，包括對市場的把握程度，綜合制定而成。 夯實企業實力，提升企業品牌，快速去化產品夯實企業實力，提升企業品牌，快速去

46、化產品 營銷目標營銷目標營銷突圍營銷突圍 開發目標：開發目標： 銷售目標：銷售目標： 自開盤之日起算 8個月去化可售貨量的50%；12個月去化可售貨量的70%； 14個月去化可售貨量的90% 根據開發商對于項目的銷售周期和工程進度層面的相關想法和思路，我司制定出如下的推廣時間軸。 6月，項目籌備期，項目籌備期，確定營銷節點和策略、項目整體推廣計劃、平面出街廣告 78月，主形象推廣期，主形象推廣期，以“超越未曾超越”作為項目主形象，塑造本案的高企調性，同時結合企業品牌“龍庭”相連企業進行 打造 9月中旬，項目認籌期，項目認籌期，啟動項目認籌工作，開始積累意向客戶，為后期開盤做準備。擬兩個月認籌時

47、間，至11月開盤。 11月，開盤強銷期，開盤強銷期，11月26日開盤（擬定，實際開盤時間根據蓄客情況來定），進入銷售期。 6月7月8月9月 11月10月12月 營銷軸線營銷軸線營銷突圍營銷突圍 Experence 點對點營銷 Point to point 關系營銷 Link 確定目標客戶群，采取點對點的直銷方式。 Point to point 通過高層渠道，直接促成交易 通過意向或簽約客戶的口碑進行營銷 集團公司可以通過內部渠進行定向營銷。 Link 對于龍庭置業、沈濰幕墻可以組織目 標客戶采取現場體驗的方式，迚行有效的推 廣。 廣告營銷 Ad 渠道營銷 Pipeline 體驗營銷 Exper

48、ence 營銷Apple法則 營銷突圍營銷突圍 戰術策略戰術策略 通過戶外廣告進行形象推廣。 通過門戶網站，專業網站進行推廣 與目標客戶群吻合的報紙 雜志、DM等媒體進行廣告推廣 整合代理行的資源，建立有效的客戶資源 渠道 確定目標客戶，搜索整理目標客戶資源，通 過直投DM，電子郵件等有效的方式進行營 銷。 借助公益的，商業的推廣活動為項目推廣。 邀請報紙，雜志，電報，廣播，網絡媒體等 進行行新聞報道。 Pipeline 研究研究 Research 調查調查 Rnvestigation 產品產品 Product 執行執行 Execute Rlpe Apple 成熟的 研究研究調查調查 產品產品

49、 執行執行 循環系統務實的市場研究與循環系統務實的市場研究與 產品打造配以針對性系統化的營銷體系，最產品打造配以針對性系統化的營銷體系，最 終使終使“青青”蘋果到成熟的蘋果到成熟的“紅紅”蘋果。蘋果。 戰術策略戰術策略 營銷突圍營銷突圍 客戶全接觸系統客戶全接觸系統營銷突圍營銷突圍 營銷突圍營銷突圍戰術策略戰術策略銷銷 一夜傾城風暴計劃書：一夜傾城風暴計劃書： 占領濰坊占領濰坊，爆破濰坊市場，打破濰坊市場房地產營銷目前的局面。 形成強勢推廣風暴，讓每一個濰坊人都知道“龍庭首璽”，短時間內，統一行動，迅速成為市場亮點！ 占領濰坊高端場所、網絡全面鋪開、蓄客期報廣短期配合 占領商務區在使用寫字樓樓宇風暴 扼守要道主干道出入口、中心區戶外 形象截客項目外包裝 戰術策略戰術策略發現發現SVO營銷突圍營銷突圍 深入濰坊高端消費場所，精準出擊深入濰坊高端消費場所，精準出擊 在濰坊的中高端酒店和賓館、高檔汽車經銷商和汽車美容店、高檔餐飲店等處放置項目宣傳資料，全面展開宣傳。 目的：增加客戶資料獲取點 在濰坊