1、 第四節第四節 房地產市場定位房地產市場定位 一、房地產市場定位的原則 1與企業發展戰略相一致的原則 在企業發展戰略下進行市場定位，能夠體現企業的競爭優勢，構建企業品牌，使得企業的產品具有延續性。 2經濟性原則 產品定位應具有較高的性價比 3適應性原則 與當地或區域的社會經濟發展水平和消費者收入水平相適應； 與所在區域房地產市場的物業檔次、標準、品質相適應； 與目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配； 企業的技術和管理水平相適應。 4可行性原則 項目規模、開發模式和進度受到經濟實力、融資能力和企業管理能力等因素的限制，在市場定位時如何“量力而行”。 應根據項目規模和優勢、地塊特性確定入市時機，設
2、計項目進度。 二、房地產市場定位的主要內容 1、確立開發理念 為體現企業文化，發揮企業的競爭優勢，確定開發經營模式，使得項目定位有利于企業的長久發展，有利于品牌建設； 2、明確用途功能 在市場定位時應根據城市規劃限制條件，按照最優利用原則確定開發類型，對土地資源進行綜合利用，挖掘土地潛能； 3、篩選目標客戶 在市場調查的基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客戶，分析其消費能力，為產品定位和價格定位打好基礎； 4、進行項目初步設計 根據土地和目標客戶的具體情況，編制初步設計任務書，委托規劃設計部門進行項目的初步設計，進一步確定建筑風格、結構形式、房型、面積和建筑標準等內容； 5、測算租售
3、價格 參照類似房地產的市場價格，運用適當的方法，綜合考慮房地產價格的影響因素，確定本項目的租售價格； 6、確定入市時機 根據企業經濟實力和項目投資量，分析和選擇適當的入市時機，權衡風險與利益，提出可行的方案，保證項目實施。 三、房地產市場定位涉及的主要環節 、現金流約束 開發企業根據自身現金流的情況，確定項目定位方向。 如，就具體地塊而言，開發大眾化普通住宅與開發聯排別墅同樣可行，后者可能利潤空間更大，但風險也更大。 作為資金相對薄弱的企業，無疑應該考慮資金的快速回籠，而不是最大的利潤空間。 2、土地條件 土地自身條件是項目定位的基礎，地塊自然條件的綜合利用是項目增值的前提。 錯誤定位案例： 在北京有一個項目，地塊中間有一個較大的天然湖泊。 為了增加開發面積，發展商填了湖。 這樣增加了面積，但自然景觀條件的下降，項目產品品質下降。 該地塊的湖泊應該是不可多得的優勢，卻因項目定位的問題而成為
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