商業地產前期策劃與市場定位操盤解析報告（55頁）.ppt
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商業地產前期策劃與市場定位操盤解析報告（55頁）.ppt
1、商業地產前期策劃與市場定位商業地產前期策劃與市場定位操盤操盤解析解析規劃層面不同開發流程不同利益關系不同住宅開發的理論基礎是產品供需理論，商業開發遵循投資理論住宅的本質是商品，商業的本質是有長期收益權的金融工具住宅定位的依據是供需理論，商業定位的依據是投資和金融理論商業定價的直接依據是租金及其預期上升空間 和住宅不同的定價模型：資產定價模型VS市場供需模型； 商鋪售價的定價基礎是租金，租金有上升空間，售價才會有上升空間商業定位的出發點必須是開業后整體經營成功商業運營的“馬太效應”非常明顯；不能整體運營成功的商業，會逐漸整體衰落，形成真正的滯重資產；大體量商業整體運營不成功，會帶來長期的巨大負面
2、影響（沈陽萬達廣場因運營失敗，不得不拆掉重建）； 即使是銷售型的商業，如果將來整體運營不成功，也必將引起廣泛的社會問題（如，沈陽等幾處一、二代萬達廣場群訴及造成巨大社會影響的事件）3商業地產開發和住宅開發的不同理論基礎不同客戶不同商業客戶研究目前還是我們不熟悉的領域商業服務的客戶規模遠大于住宅業主一般來說，單個小區的業主難以支撐大體量商業的存活；一個3-4萬平米商場的輻射范圍為2-3公里，沿交通干道的輻射范圍還要有所延長；G類地塊商業輻射的客戶規模最大，通常十倍乃至百倍于住宅業主需要研究投資者需求除了個人投資者，還要研究機構投資者；機構投資者的需求不同于個人投資者，如，機構投資者往往對整體運營
3、的寫字樓比較感興趣需要研究各業態商家商業的最終使用者是商家；商家經營的好壞決定持有型商業的收益；不同業態商家的組合可以有效分享人流，增大收益4商業地產開發和住宅開發的不同規劃層面不同開發流程不同利益關系不同理論基礎不同客戶不同規劃設計決定商業地產項目的存亡業態組合紛繁復雜，規劃設計如何滿足商家要求，確保商家利益最大化，進而確保開發項目大型商業地立項目業態和功能均較住宅物業復雜，各種人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的組織相當繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求（特別是可視性和可達性）以獲得最大的商業利益，進而為發展商獲得最大的出租和出售回報，是規劃設計至關重要的問題。招商前置各種業態對商鋪的要求具有不可替代性，商業地產的規劃設計必須在招商的基礎上進行并伴隨著整個招商過程，才能避免因規劃設計不當帶來的投資損失。5商業地產開發和住宅開發的不同規劃層面不同開發流程不同利益關
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