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深圳京基大梅沙別墅項(xiàng)目定位策劃報(bào)告（142頁）.ppt

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深圳京基大梅沙別墅項(xiàng)目定位策劃報(bào)告（142頁）.ppt

1、二級市場策劃品控中心京基京基別墅項(xiàng)目思考別墅項(xiàng)目思考2 引引Preface 深圳，別墅豪宅市場發(fā)展商在頂級資源豪宅與功能型泛豪宅的紅海中浴血奮戰(zhàn).京基，做殘喘的市場跟隨者？還是拿出所謂的“亮劍”精神，去挑戰(zhàn)行業(yè)領(lǐng)軍人？還是重新定義別墅豪宅市場，做新的領(lǐng)袖人？領(lǐng)袖或跟隨，姿態(tài)必須確定！領(lǐng)袖或跟隨，姿態(tài)必須確定！3 背景研判背景研判發(fā)展商背景研判發(fā)展商背景研判地塊研判地塊研判市場背景研判市場背景研判4一級市場：土地頻流拍，看衰、一級市場：土地頻流拍，看衰、“缺錢缺錢” 4 4月八塊居住用地出讓，六塊地遭遇流標(biāo)。自月八塊居住用地出讓，六塊地遭遇流標(biāo)。自0707年年9 9月以來，政府出讓月以來，政府出

2、讓2525塊塊地，其中地，其中1414塊地流標(biāo)。塊地流標(biāo)。開發(fā)商拿地積極性不高，表明發(fā)展商看衰市場以及銀根緊縮給發(fā)展商帶來開發(fā)商拿地積極性不高，表明發(fā)展商看衰市場以及銀根緊縮給發(fā)展商帶來的資金鏈緊張。的資金鏈緊張。5二級市場：均價回到一年前二級市場：均價回到一年前p 市場供應(yīng)：市場供應(yīng)：08年4月份二級市場全市新增供應(yīng)住宅項(xiàng)目13個，共4883套，約合40.6萬平米。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，90平米以下的供應(yīng)量占到了整體的74.6，144平米以上戶型僅占5.3；p 市場成交：市場成交：4月份全市一手房成交4250套，合35.2萬平米，成交量已經(jīng)回到去年同期8成左右的水平；p 成交均價：成交均價：4月份

3、隨著項(xiàng)目降價風(fēng)波愈演愈烈，全市成交均價已降至12000元/平米以下，僅比去年同期高出不到400元/平米。6二級市場：價格下浮一明一暗二級市場：價格下浮一明一暗豪宅：價格低調(diào)松動，成交低迷豪宅：價格低調(diào)松動，成交低迷萬科城御水灣：萬科城御水灣：千萬別墅，現(xiàn)場可松動至千萬別墅，現(xiàn)場可松動至8折、折、7折折東海岸：東海岸：280大平面，賬面價大平面，賬面價4萬，現(xiàn)場價萬，現(xiàn)場價格可松動格可松動25%紅樹西岸：紅樹西岸：現(xiàn)價現(xiàn)價4-54-5萬，現(xiàn)場價格可談萬，現(xiàn)場價格可談澳城：澳城：均價均價2300023000元，價格可談元，價格可談9595折折豪宅價格公開未動，對誠意客戶價格低豪宅價格公開未動，對誠意客戶價格低調(diào)暗放，且松動幅度較大。調(diào)暗放，且松動幅度較大。普通住宅：價格頻頻調(diào)整普通住宅：價格頻頻調(diào)整 2040%，周成交達(dá)，周成交達(dá)10-20套，開盤套，開盤率恢復(fù)率恢復(fù)30-40%布吉布吉/ /

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