地產項目定位產品建議價格策略培訓課件（47頁）.ppt
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地產項目定位產品建議價格策略培訓課件（47頁）.ppt
1、（一）項目定位1、目標消費群定位2、產品定位3、區域板塊定位4、品牌形象定位5、價格定位6、價格策略定位7、營銷主題定位8、差異化定位9、開發理念定位10、社區風格定位1、目標消費群定位房地產項目都在解決“做什么”和“怎么做”，但都必須圍繞“為誰做”這個基礎。 舉例：萬科金色家園 舉例：40300平方米的單體住宅目標客戶群定位的七要素：年齡、職業、收入、文化程度、家庭構成、主要接觸媒體、居住區域。 舉例：萬科東海岸 舉例：中海陽光棕櫚2、產品定位目標消費群定位 產品定位 舉例：產權式酒店 投資族 舉例：SOHO 居家辦公族 產品定位就是要突出最大的賣點或獨特銷售點USP 舉例：奧林匹克花園 舉
2、例：商住樓的尷尬傳播學：人的最佳記憶點3-7，所以定位就是犧牲 舉例：深圳安聯大廈3、區域板塊定位區域板塊定位是為了營銷宣傳的需要，便于消費者識別和記憶。板塊定位首先是劃分板塊 “華南板塊”、“南湖板塊”、“琶洲板塊”板塊定位要化不利為有利，尋找潛在利好 “未來新城中心中央居住區”板塊定位宣傳要抓住有利時機 深圳安聯大廈“市民廣場板塊”淡化板塊概念 深圳萬科四季花城（坂田工業區板塊）4、品牌形象定位品牌形象是開發商要在消費者心目中塑造的印象，不同于產品定位多指功能上的描述 “未來中央居住區江南風情主題高尚住宅”三要素 “萬寶路香煙”品牌形象定位不是講“我是什么”，而是講“我在消費群心目中應該是
3、什么” “百事可樂”“可口可樂” “奔馳”“寶馬” “城市中心的豪宅”“山野水濱的豪宅”品牌形象定位就是提煉出項目最獨特、最閃光的元素 “江南風情”要注意把握分寸，不要過分渲染要講究自然大方，不要矯揉造作 5、價格定位成本加成法（利潤預期法） “樓面成本 X 15%”比較定價法（評估定價法） “地理位置、臨界狀況、交通便利度、周邊環境、占地面積、商業配套、產品素質、企業品牌等”競爭定價法 “價格敏感線”6、價格策略定位低開高走、高開高走 “開盤必特價，特價必升值”控制總價策略 價格承受心理線，成本倒推付款方式多樣策略低首付策略尾盤抬價策略尾盤降價策略小步快跑策略7、營銷主題定位營銷主題與品牌形象定位的一致性 “南國奧林匹克運動就在家門口” “碧桂園給您一個五星級的家” “星河灣一個心情盛開的地方” “錦繡香江居住與世界同步” “雅居樂體驗國際化生活” “華南新城江山湖泊共同擁有” “祁福新
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