錦州寶地龍棲灣項目整體定位與開發策略報告(125頁).pdf
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錦州寶地龍棲灣項目整體定位與開發策略報告(125頁).pdf
1、1 錦州寶地龍棲灣項目整體定位與開發策略 2 世聯工作階段劃分本次匯報的主要內容為項世聯工作階段劃分本次匯報的主要內容為項目整體定位及開發策略研究 目整體定位及開發策略研究 工作工作 成果成果 市場調研 項目區域價值研究 項目市場、客戶目標分析 項目定位與發展戰略 項目價值梳理 整體規劃方案指標及功能分區建議 第一階段 項目整體定位和開發策略 第一階段 項目整體定位和開發策略 第二階段 營銷戰略與策略 第二階段 營銷戰略與策略 待定 項目整體定位與開發策略 項目啟動期營銷策略總綱 03.25 04.29（中期匯報） 時間待定 3 開發目標安全啟動，高價值實現 開發目標安全啟動，高價值實現 項
2、目 開 項 目 開 發 發 目 標 目 標 安全 啟動 高價值實現 年內實現9個億的邊際利潤 年內實現9個億的邊際利潤 邊際利潤=銷售回款造價 目前已通過團購完成4個億完成4個億的邊際利潤 仍需要市場化解決5個億5個億的邊際利潤，假設均價4000元/，造價2000元/，則需要實現實際的銷售回款10個億銷售回款10個億，而目前白沙灣區域非自住項目年實現銷售額14個億14個億，即本項目單盤需在半年半年時間內完成白沙灣整個區域全年的70% 全年的70% 10個億的要求僅是表象要求，以100余萬可售面積，均價4000元/計算是很容易實現的，10個億的要求實質是整盤價值最大化整盤價值最大化的要求 整盤1
3、0個億的稅后總利潤 整盤10個億的稅后總利潤 世世聯解讀聯解讀 分析參考系 問題定性 整盤開發過程中的階段性問題 整盤開發的方向性問題 區域發展的大勢所趨 市場現狀 4 第一章 、夢想起航 第一章 、夢想起航 心有多大 舞臺就有多大 5 地塊資源價值盤點 地塊資源價值盤點 屬性關鍵詞屬性關鍵詞 解讀解讀 海 海資源是現階段客戶對度假的主要認知 全國的海岸線已經形成了各具特色的區域 1.6的綜合容積率 項目的容積率可以做出面積較大的低密度產品區域；高低混搭的意向 低密度物業具有稀缺性是居住理想的升級； 城市 錦州未來的城市副中心 快速交通 龍棲灣大道 濱海公路 核心價值，決定項目輻射的強度 決定項目輻射的范圍 6 全球60%的人口居住在海岸線10公里之內，中國只有45%居住在沿海城市。 到2020年，世界34的人口將居住在沿海地區。我國東部沿海地區占14.2%的國土面積，卻分布有44.74%
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