1、,熙悅府40年loft公寓營銷案,熙悅府項目組,POLY REAL EASTATE ,目錄 CONTENTS,2,一 二 三 四 五,公寓市場解讀 目標客戶分析 項目本體分析 開盤目標及定價 營銷計劃以及部署,第一部分 市場解讀 宏觀市場 中觀市場 微觀市場,3,5月,12月,2月,5月,6月,7月,10月,11月,目前，商品住宅房地產政策趨于收緊，限購和限貸政策加碼，商辦物業迎來政策紅利。 商辦物業不限購不限貸，總價控制，可以滿足一部分投資性需求 考慮到整體住宅市場總價較高，商辦物業低總價入門較低，作為一種過渡性居住+投資方式 民用水費：2.81元/m，商用水費：3.20元/m 民用電費：0

2、.565元/kwh，商用電費：0.866元/kwh,隨著中央政府關于房地產市場的調控趨于收緊，各地限購和限價政策持續加碼，住宅購買需求得到一定程度上抑制，商辦 物業迎來政策紅利和春天。,2016年5月4日 國務院常務會議 提出,要實行購租并舉,發展住房 租賃市場,支持利用住房開展租 賃業務，允許將商業用房等按 規定改建為租賃住房。,2015年3月，國土資源部、住建部下發 關于優化2015年住房及用地供應結構 促進房地產市場平穩健康發展的通 知。允許房地產企業適應市場變化， 做出住房套型結構調整或房地產項目轉 型。,2015年11月底國務院辦公廳出臺了 關于加快發展生活性服務業促進 消費結構升級

3、的指導意見，首次 把公寓定性為生活性服務業，并將 在稅收、融資等方面給予政策支 持。,2016年6月3日，國務院出臺住 房租市場的若干意見，允許將 商業用房等按規定改建為租賃住 房，土地用途調整為居住用地， 調整后用水、用電、用氣價格應 當按照居民標準執行。,市場分析-宏觀市場,限購加碼，商辦物業迎來政策紅利和春天,9000,7000,5000,3000,1000,供求表現：商辦公寓的成交表現自2015年下半年開始出現較為明顯的漲幅，分析主要原因是2015年下半年開始合肥住宅市場的存量持 續告急、銷售價格的持續飆升導致越來越多的客戶把投資選擇轉移至商辦公寓項目。 去化周期：目前公寓市場仍以去庫

4、存為主，隨著成交量的持續增長，截止2016年12月份，市場庫存約為186萬平米。按2016年去化情 況來看，月均去化約8萬方，去化周期約23個月時間；,隨著辦公產品不斷轉化為公寓產品， 截止2016年12月份，市場庫存約為186萬方，按16年去化情況來看，月均去化約8萬 方，去化周期約23個月時間，去化周期較長，市場競爭激烈。,2011年 40.45 27.29 5648,2012年 14.78 14.32 5974,2013年 22.04 19.35 6616,2014年 99.95 22.33 6851,2015年 95.96 36.03 7789,2016年 1-12月 份 99.67

5、86.35 9085,10000 8000 6000 4000 2000 0,120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 供應（萬） 銷售（萬） 銷售價格（元/）,2011-2016年合肥商辦公寓供銷走勢,44.13 2011年 44.13,44.57 2012年 44.57,51.35 2013年 51.35,126.54 2014年 126.54,184.09 2015年 184.09,186.25 2016年1- 12月份 186.25,200.00 180.00 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 4

6、0.00 20.00 0.00 存量（萬）,合肥商辦公寓存量（萬/）,市場分析-中觀市場,近五年合肥市場供應、成交量價上升、月均去化8萬方，整體庫存量較大,合肥商辦公寓的供銷主要來自于新站區以及濱湖區，銷售數據表現主要是集中在濱湖區、經開區以及新站區； 老城區包河、廬陽、瑤海以及蜀山區由于土地供應較為有限，后期商辦性質的公寓供應預計不會有太大起伏，新區相對而言擁有較 大體量的土地供應，未來的商辦發展潛力較大,包河 21.1,經開 37.28,高新 20.05,新站 92.06,蜀山 28.11,政務 17.19,瑤海 27.4,濱湖 90.49,廬陽 7.89,成交（萬） 14.51,27.5

7、1,8.38,26.82,15.81,7.15,12.77,68.74,7.92,100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 供應（萬）,2011-2016年合肥九區商辦公寓供銷走勢,2011年 1.58 0.05,2012年 3.06 1.62,2013年 0 2.03,2014年 9.09 0.88,2015年 8.92 2.16,2016年至 今 4.72 8.03,存量（萬）,1.67,3.1,1.06,11.32,18.03,17.5,20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 供應量（萬） 銷售量（萬）,瑤海區20112016年9區商辦公寓供銷走勢

8、,九區的供銷以新站與濱湖為主，其次經開；瑤海區商辦公寓較為稀缺，供應較少，未來區域內競爭壓力較小。,市場分析-中觀市場,九區供應成交中，區域內供應較小，區域競爭壓力小，但整體成交表現一般,年銷售套數（套）,市場上的商辦公寓銷售量較高的集中在新站、經開和濱湖區，前10名中新站占2席，濱湖3席，經開區3席； 普通商辦公寓和LOFT公寓在價格上差別很大，LOFT銷售速度較快； 更多的商辦公寓項目通過精裝修產生溢價空間，前10中除京商商貿城外，其余商辦公寓價格基本保持在1萬元左右,2016年商辦公寓去化較高的區域在新站、經開以及濱湖；銷售前十的商辦公寓里，瑤海區僅占一席,市場分析-中觀市場,全市TOP

9、10產品，主要在濱湖，瑤海僅占一席,商辦項目大多以辦公居住兩相宜的投資產品,融創一號院 LOFT依托融創的高端 品質，主要定位的是偏 居住型產品 品質品牌驅動型,濱湖向上城 LOFT產品主要依托產 品的高贈送，定位是偏 居住型 產品驅動型,恒大中央廣場 區域位置比較核心，以 及項目自身品牌優勢， 客戶關注度較高 位置驅動型,與本案相匹配的競品項目是一號院LOFT以及向上城LOFT；區域對標項目恒大中央廣場,市場分析-微觀市場,40年宜商宜居投資類產品,融創合肥壹號院,挑高4.5米，精裝LOFT，面積段集中在40-50的小戶型產品，備案均價在19000元/。周邊蔚藍商務港毛 坯租金55元/月，凱

10、旋門精裝公寓55元/月，投資回報率3.5%,項目位置 占地面積（萬 ） 建筑面積（萬 ） 容積率 物業類型 綠化率 開發商 物業公司 梯戶比 /層高 面積區間/層面積（ ） 裝修 標準 車位,天鵝湖路與石臺路交口東南角 5.67 23.8 居住1.0R2.5;商業2.8 住宅、商業、商辦公寓 35% 合肥融創新領置業有限公司 融創物業服務集團有限公司 4梯23戶，層高4.5米 戶型主要集中在40-50 的小戶型 精裝房 小區一共1530個機動停車位, ,銷售情況： 目前在售loft22#，共計368套，2016年12月17日首推7層共計169套公寓，1月初加推199 套，目前已經去化215套，

11、月均去化70套，均價19000元/，實收18000元/； 優惠：交8000抵20000元、開盤98折、按時簽約99折、驗資99折,市場分析-微觀市場,融創壹號院 均價19000元/ ，月均去化35套,11月25日 LOFT公寓樣板房開放,營銷節點,營銷活動,線上推廣,12月4日兒童 樂高拼圖,11月25日融創業主喜 辰會,11月19日簽約美國 柯羅尼新楊子基金,11月12日Boutique 發音調整賽,12月17日 推售公寓22#161套,圍墻/網絡媒體 / 微信公眾號/朋友圈,11月1日 LOFT公寓啟動認籌,12月3日養生 講座&插花,大兵團作戰：每天至少20組小蜜蜂+多家分銷公司+CAL

12、L客、在合肥市場各在售項目均安排人員截客,1月份 內部加推公寓22#其他樓 層199套,11月,12月,1月,2月,市場分析-微觀市場,融創壹號院：大兵團作戰，小蜜蜂派單掃樓+分銷公司以及call客團隊,濱湖向上城位于濱湖金融后臺基地，挑高4.5米，面積段主要為25-65的區間，目前剩余不多，均價 12500元/，平層公寓11000元/；,濱湖向上城,市場分析-微觀市場,濱湖向上城：均價12500元/ ，月均去化30套,項目位置 占地面積（萬 ） 建筑面積（萬 ） 容積率 物業類型 產權年限 開發商 物業公司 梯戶比 /層高 面積區間/層面積（ ） 裝修 標準,合肥市瑤海區明光路與勝利路交叉口

13、 363.26畝（商業 113.03畝，居住250.2畝） 138萬方綜合體，SOHO10萬方 2.8 住宅、商業、SOHO公寓、寫字樓 公寓40年 合肥粵誠置業有限公司 金碧物業 20梯32戶/3.85米，199米超高層 36-88/1712-1863,共51層 裝修, ,銷售情況： 目前在售KING SOHO42#精裝SOHO公寓在售10層、20層、21層、22層， 面積段36-88 ，均價13000元/；首開去化2成； 無優惠,42#,恒大中央廣場,恒大中央廣場精裝SOHO公寓總建面約10萬方，1456套，在售均價13000元/。,市場分析-微觀市場,恒大中央廣場：均價13000元/ ，

14、月均去化30套,營銷節點,線下渠道,線上推廣,12月26日 開盤,12月3日 SOHO公寓啟動認籌,主打地鐵物業的投資價值 線下拓客貫穿始終：全民經紀人1%提點；聯動銷售+外場人員拓客+老帶新=成交,12月10日 SOHO樣板房開放,12月,1月,2月,線上：戶外、圍墻、網絡全覆蓋，微信公眾號每天都在推送，周周有暖場活動，微信軟文、網絡軟文及時更新,交兩萬,持續熱銷,市場分析-微觀市場,恒大中央廣場：線上線下聯動營銷，全民經濟人帶動案場成交,國家宏觀政策層面 “商改住”政策的推動，不限購不限貸，以及住宅價格飛漲與打壓力度，即商辦公寓迎來 發展機遇； 市場供需層面 未來商辦供應主要集中在濱湖和新

15、站區，瑤海區商辦公寓總體庫存量不大。 區域競品成交表現層面 市場上LOFT公寓成為商辦公寓主流，面積小，價格合理，高品質產品受親睞；目前市場上以 贈送與精裝來提升溢價；但瑤海區商辦公寓成交表現較為一般,本章小結,宏觀市場有利+區域市場供需有待飽和+本案所在競品市場去化一般,第二部分,目標客戶分析, 區域客戶 客戶定位,16,45%,9%,2% 2%,2% 2% 2%,2%,2%,25%,7%,恒大中央廣場認籌客戶職業分析,個體,公務員,媒體,模特,事業單位,企業高管,退休,學生,醫生,職工,自由職業, 成交客戶區域分析：瑤海地緣性客戶為主，輻射周邊區域；瑤海區客戶占比56%，主要為項目周邊的小

16、區居民，如 元一名城、元一時代花園以及白馬市場的客戶群體；省內外市的客戶比較多，占比18%，主要看重項目的區位；三縣 客戶中，肥東進城客戶占比最多； 成交/認籌客戶職業分析：個體戶購買占比最大，達45%，企業普通職工占比25%，為公寓客戶的主力購買群體； 公務員群體和自由職業者，占比16%。,區域樣本-恒大中央廣場客戶分析 成交客戶主要以瑤海地緣性客戶為主， 項目周邊高端社區和寫字樓、專業市場、個體戶和企業普通職工,56%,3%,2% 3%,18%,4%,5%,9%,恒大中央廣場成交客戶區域分析,瑤海區,政務區,蜀山區,廬陽區,省內外市,新站區,三縣,包河區,成交客戶大致分布區域,17, 成交

17、客戶年齡分析：恒大中央廣場成交客戶年齡比較偏年輕化，21-30歲客戶占比37%，其中主要為27-30歲客戶居 多，31-40歲客戶占比42%，客戶以中青年為主，50歲以上客戶較少，比較不接受40年產品； 成交/認籌客戶置業目的分析：投資為主，達60%以上，純自住客戶占比較低，僅11%，前期自住后期用于投資客占 比14%，部分客戶置業目的為父母提供住處和給小孩住，這批客戶占比相對較少。 成交客戶渠道分析：老帶新占比60%，主要為公寓后于住宅加推，大部分客戶為住宅客戶推薦，call客占比27%，是 一種有效方式,區域樣本-恒大中央廣場客戶分析 成交客戶年齡段主要是20-40歲；客戶置業目的主要以投

18、資客為主，其次為自住，老帶新比例占比較高,65%,11%,14%,6%,4%,恒大中央廣場成交客戶置業目的分析,投資,自住,投資/自住,父母住,小孩住,37%,42%,17%,4%,恒大中央廣場成交客戶年齡分析,21-30歲,31-40歲,41-50歲,51歲以上,27%,2%,2%,60%,成交客戶來訪途徑分析,電拓,分銷聯動,恒房通推薦 老帶新 2%5%2%,老業主自購,路過,員工介紹,18,區域樣本-瑤海萬達客戶分析 成交客戶年齡段主要是25-40歲中青年客戶；客戶置業目的主要以投資和辦公為主，客戶群體主要為私營業主,金融業, 10% 個體戶, 40% 技術員工, 15% 商貿、物流業,

19、 20%,購房客群職業分析 其他, 15%,個體戶 商貿、物流業 技術員工 金融業 其他,投資, 60%,自住, 25%,購房客群目的 辦公, 15%,投資 自住 辦公,客戶職業分析：私營業主占比40%， 其次是商貿、物流業員工、高層,購房客群年齡,年齡分布：以25-40歲中青年客 戶為主，即75/80后；受一部分 瑤海區年輕女性的青睞；,置業目的分析： 投資、辦公占75%，自住 占25%，價格占優勢，城東板塊唯一優質 辦公項目，萬達的品牌吸引投資客的關注,產品規劃合理, 7%,19,價格低，投資回報期 短, 30%,區域發展成熟, 20%,靠近地鐵口, 15%,交通狀況好, 10%,品牌好,

20、 8%,購房客群敏感點,價格低，投資回報期短 區域發展成熟,靠近地鐵口 交通狀況好 品牌好 產品規劃合理 區域環境 其他,區域環境, 5% 其他, 5%,瑤海區, 30%,肥東縣, 20%,新站區, 15%,包河區, 10%,廬陽區, 5%,經開區, 5% 外地, 10%,市內其他 區域, 5%,購房客群區域分析,瑤海區 肥東縣,新站區 包河區 外地 經開區 廬陽區 市內其他區域, ,區域分布：整體客戶群體分布以瑤海區為主，地緣客居多，由項目周邊向包河區、廬陽區等主城區擴散；主要客戶集中于安徽大市 場、元一時代廣場、和平廣場、汽車站板塊為主； 購買因素：客戶購買理由主要為投資回報期短、區域發展

21、成熟、項目規劃好、開發商品牌好。,區域樣本-瑤海萬達客戶分析,地緣性客戶，瑤海、肥東、新站；投資回報率、區域發展成熟,20,區域樣本-信地城市廣場,42%,17%,5%,6%,30%,成交客戶職業分析,個體,白領,國企,企事業單位,中高層管理者,7%,26%,29%,18%,14%,6%,成交客戶年齡分析,25歲以下,26-30歲,31-35歲,36-40歲,41-45歲,45歲以上,64%,12%,15%,1%,8%,客戶置業目的分析,投資,自住,自住+投資,學區,經營辦公,年齡分布：以26-45歲中青年客戶為 主；年輕客戶中大部分女性更傾向于 過渡居住并投資；,職業分析：區域內主要公寓成交

22、客群以個體商 戶、企業員工為主，總和占比達72%，這部分客 戶手中有閑散的資金；,置業目的分析：主要以投資客為主，其次 為自住客戶（多以過渡），經營辦公客戶 中涵蓋部分大客戶（主要做酒店及茶 樓）；因其區域內推售公寓產品多40年產 權且無學區，故關注學區客戶較少；,個人業主和企業中高層管理者；投資客及自住為主；26-45歲之間,21,區域樣本-信地城市廣場,地緣性客戶，瑤海區；線下渠道為主，線上為輔,5%,3%,82%,5%,2%1%2%,成交客戶來訪區域分析,蜀山,政務,廬陽,包河,瑤海,三縣,外地, ,區域分布：整體客戶群體分布以瑤海區為主，地緣客居多，由項目周邊向包河區、廬陽區等主城區擴

23、散； 客戶認知：認知途徑主要是項目圍擋、老帶新、call客轉訪；線下渠道占比較高，充分一樣一切資源，高獎勵刺激帶訪客戶 成交。,31%,3%,21%,24%,8%,4%,7%,2%,成交客戶來訪渠道分析,圍墻 網絡 call客戶 老帶新 內部員工推薦 電商渠道 路過 其他,區域樣本-融創壹號院客戶分析,18%,26%,24%,16% 8%,8%,成交客戶區域分布,政務區,蜀山區,廬陽區,包河區,外地,其他, 成交客戶區域分析：地緣性客戶為主，輻射周邊區域；政務區客戶占比18%，蜀山區客戶占比26%，廬陽區占比24%；省 外投資的客戶也占有一定比例，占比16%，主要看重項目的區位； 成交客戶職業

24、分析：個體購買占比最大，達27%，企業高管占比24%，為公寓客戶的主力購買群體；公務員群體和金融 業等高收入工作群體，占比16%。 22,成交客戶以地緣性投資客戶為主，政務區的輻射影響力很大，周邊幾個區域成交客戶比較多；企業高管與公務員 購買最多，占比高達59%,27%,24%,16%,9% 14%,5%,5%,成交客戶職業分布,個體,企業高管,公務員,金融業,商業零售,房地產相關,其他,客戶來源主要以地緣性投資客戶為主，外地投資客戶占比16%,區域樣本-融創壹號院客戶分析,35-46歲、投資客戶為主、對地段、升值空間比較關注,65%,20%,5%,投資,自住,投資兼自住,其他,20% 27%

25、 33% 成交客戶置業目的 10%,成交客戶年齡分布,25-35 36-40 10%,41-45,46-50,50以上 10%,21%,7%,15%,22%,27%,8%,成交客戶關注因素,地段,交通,價格,升值潛力,投資回報,戶型,成交客戶年齡集中在36-45歲，以投資客戶為主，占比65%；對地段、升值潛力與投資回報最為關注, 成交客戶年齡分析：成交客戶年齡段集中在36-45歲，處于事業高峰期，收入較多，生活追求品質，對投資性物業比較感 興趣； 成交客戶置業目的分析：以投資客戶為主，達65%，自住占比20%，然后就是投資兼自住，對客戶的吸引較多是區位、 品牌與交付標準、環境因素； 成交客戶關

26、注因素分析：客戶對產品最為關注的就是產品的投資回報與升值空間，客戶多為理性投資。 23,年齡 居住區域 工作區域 產品需求 置業目的 信息途徑,42歲左右 融僑觀邸 瑤海區 45左右 投資 大牌,工作人員 在明光路有店面，手上有100萬存款，目 前生意一般，每年收入在50萬左右，把手上 的存款拿出一部分投資一套不動產，因為同 行的生意伙伴也在這投資，就一起過來看 看，看著總價低。, 看好區域位置和未來發展潛力,身份 客戶語錄,年齡 居住區域 工作區域 產品需求 置業目的 信息途徑,31歲左右 金色梧桐 瑤海區 50左右 投資+自住 路過,工作人員 和朋友開了個服裝店，手上有點閑錢，現 在也限購

27、，就考慮投資一套公寓，離家也近 點，后期可以辦公用或者出租吧，住暫時不 打算，精裝修13000可以買 看中區域位置、以及品牌,身份 客戶語錄,區域樣本-客戶語錄 姓名：劉先生,恒大中央廣場、信地城市廣場客戶標簽：區域、價格、投資、品牌 姓名：張先生,25,區域項目客戶以地緣性客戶為主，政務區項目客戶區域比較廣泛 分析區域市場典型項目客戶發現，區域內公寓客戶均是地緣性客戶，占比50%以上 政務區項目，客戶區域比較廣泛，項目周邊區域以及省內外市客戶占比較大，地緣性客戶相對比例下降 客戶以20-40歲為主，置業目的主要為投資，以及投資+自住 公寓總價低 區域典型項目成交客戶年齡，基本在20-40歲之

28、間，客戶置業主要目的為投資，看重公寓 的不限購以及低總價，其他客戶主要為前期過度居住或者給父母居住需要 客戶主要為私營業主以及一些普通白領 客戶熟悉主要為區域內的私營業主較多，占比40%，其次為企業普通員工，占比20% 與區域內為合肥老城區，專業市場較多相關,區域樣本-客戶總結,地緣性客戶+投資自住+私營業主以及普通員工+低總價,客戶區域分析 從兩張區域圖中可以看出客戶主要還是以地緣性為主，多數居住在項目周邊，特別是寶業城市綠苑東、西區還有鼎元府 邸等；客戶工作區域集中分布在瑤海區，以東城為主。,本案客戶-來訪客戶 客戶居住區域分布,項目來訪客戶地緣性客戶為主，居住區域和工作區域主要以項目為

29、半徑，周邊5公里以內，占比70% 客戶工作區域分布,27,通過近一周來電、來訪客戶分析，目前無主動詢問公寓客戶，而公寓意向客戶基本由銷售端引導，上周雙邊公寓意向客戶8 組左右；占來訪客戶6%。 在對來訪客戶梳理中，80%為項目周邊地緣性客戶，客戶對價格關注度較高，客戶普遍意向價格主要集中子啊1.3萬-1.5 萬，占比37.5%，1.5萬以上客戶占比37.5%；,本案客戶-電訪客戶分析,無直接公寓客戶，主要靠銷售端引導，占比來訪6%，客戶意向價格1.3萬-1.5萬 占比最大,25%,37.50%,37.50%,來訪公寓客戶價格預期分布圖 0%,1以下,1-1.2,1.3-1.5,1.5以上,來電

30、 48,來訪 132,來訪轉公寓客戶 8,0 系列1,20,100 80 60 40,140 120,3.17-3.22日電訪客戶轉公寓客戶分析,28,本案客戶-電訪客戶分析,27%,10%,14%,18%,13%,14%,2%,2%,客戶關注因素分布圖,價格,裝修標準,地段,投資回報,配套,升值空間,戶型,辦公條件,來訪公寓中，客戶屬性主要為私營業主和企業白領、公務員人群，分別占比40%、19%和15%，他們主要關注項目住宅，尋 求改善性需求或者購置首套房，由于銷售引導中，強調公寓投資的潛力，以及總價較低，不占購房資格，客戶比較感興趣。 對于公寓客戶關注因素中，客戶主要關注項目的價格，占比2

31、7%，其次是投資回報和升值空間，后期項目入市價格和投資回 報對客戶影響因素非常大；,40%,15%,5%,11%,19%,2%,1%,7%,公寓來訪客戶屬性分析,個體/私營業主,公務員,媒體,事業單位,企業白領,退休,學生,自由職業,主要客戶為私營業主企業白領和公務員；客戶比較關注價格和投資回報,區域項目客戶以地緣性客戶為主 本案無論是住宅客戶還是現在引導的公寓客戶均已地緣性客戶為主，地緣性客戶占比70%，均是以項目周 邊5公里范圍內 客戶關注價格、投資回報，價格預期比較適中 無論是可以轉化客戶還是近期來訪來電客戶，對公寓關注中，首要關注因素為項目價格， 客戶心理預期價格1.3萬以上，1.5萬

32、接受度較好，占比37.5%；并關注項目后期的投資回報 客戶主要為私營業主以及一些普通白領，周邊客群基礎比較好 客戶熟悉主要為區域內的私營業主較多，占比40%，其次為企業普通員工和公務員，占比19%、 14% 區域作為合肥市老城區市中心，周邊專業市場以及政府機構、事業單位較多，客群基礎比較好 29,本案客戶-客戶總結,地緣性客戶為主，客戶接受價格，1.3萬以上，主要以私營業主和白領為主, ,姓名：周女士 年齡和職業：55歲 退休 居住區域：寶業城市綠苑東區 購房需求：50平 客戶描摹：自己生活在周邊，想給自 己的女兒買一套小戶型產品，送給女 兒做投資 看重：項目所在的區域、后期關注項 目的價格,

33、退休職工,個體經營者, ,姓名：黃女士 年齡和職業：40歲 個體戶 居住區域：鼎元府邸 購房需求：50平 客戶描摹：家里現在自住房較小，滿 足三口之家需要，家里有老人，希望 買一套房給自家老人過來居住，順便 后期能出售投資； 看重：項目所在的區域、品牌,市二院年輕護士, ,姓名：劉女士 年齡和職業：26歲 護士 居住區域：寶業西區 購房需求：50平 客戶描摹：年齡不大，上班兩年，暫 時未結婚，外地來肥人士；想在合肥 買套房，前期自己住，后期能出手或 者對外出租，做自己的婚前財產； 比較看重品牌和位置，價格不高于1 5000左右，更滿意。,公寓客群屬性和目的：地緣性客戶，認可區域，置業主要為投資

34、，以及前期自住后期投資。,本案客戶-客戶描摹,地緣性客戶，認可區域，投資+投資自住為主 公寓低總價,地緣性 區域 投資,地緣性 區域 自住+投資,地緣性 區域 自住+投資,第三部分 項目本體分析 項目價值點梳理 產品價值體系,32,33,尊居系豪宅天悅,商務辦公廣州國際廣場,項目本體-品牌價值,央企、福布斯世界500強,品牌：央企、世界500強城市綜合服務商 25年發展，地產開發項目涵蓋精品住宅、高端寫字樓、大型城市綜合體和純低密度別墅社區為 主的全生命周期產品體系，實現多元化發展，積極探索人居生活新風尚。 商業領域，開發多個國際商務辦公寫字樓，履歷豐富,項目本體-地段價值,項目位于銅陵路與裕

35、溪路交口，一環附近，毗鄰老城核心區，地段價值優越,一環邊老城價值中心地段價值 二環內依托緊鄰傳統老城中心及自身成熟配套 氛圍形成價值高區，但在城市進一步向外輻射 發展的情況下，則在不同的價值集中區形成中 心； 一環線主干交通網 六大核心商圈 老省府板塊資源配套 一環及周邊的用地基本開發殆盡，項目所在 的銅陵路與裕溪路交口地塊是一環周邊僅剩 的大規模未開發區域，具有非常高的稀缺性。,地段：一環城心板塊、地段價值無以復加 本案處于一環城心，核心位置，立體化交通網絡全覆蓋、全市暢通無阻；周 邊區域人文氛圍、居住氛圍、經濟文化氛圍濃厚；,項目本體-交通價值,三縱三橫交通網絡，地鐵口、火車站；交通快速通

36、達全市各區,交通：立體化交通網絡，快捷生活圈,東一環、銅陵路、東二環；長江東路、長江東 大街、裕溪路，交通優勢明顯 項目裕溪路高架，銅陵路高架快速通往東西 南北，靠近一環線，通往市中心及各區域都非 常方便快捷； 地鐵口、 火車站、汽車站、地鐵一號線、二號 線， 政務區、濱湖區、蜀山區；市內、省內，便 捷直達,合肥火車站,地鐵1號線、2號線,36,項目本體-配套價值,外部商業、醫療、金融配套齊全；內部若比鄰、社區底商配套，一級物業保障,配套：內外部一體化基本生活配套，生活無憂 萬達廣場、銀泰中心、步行街三大 商圈,市二院、省立醫院、安全保障,光大、民生銀行，網點眾多,外部商業、醫療、金融配套齊全

37、,若比鄰社區超市,社區5000方底商，滿足基本需求,物業-一級資質服務,內部若比鄰、社區底商、一級物業保障,項目本體-產品價值 產品：總戶數少、短進深、寬敞大堂，4.5米挑高贈送，多功能空間使用,10#,項目本身：2梯15戶 整體項目總戶數較少，居住人口密度，舒適度高； 整體戶型南北排布，產品和戶型通透采光性好 一樓寬敞獨立大堂，展示效果絕佳 4.5米挑高，買一層得兩層 多功能空間使用,北向 南向,項目本體-產品分析-戶型分析,8米,辦公區一 辦公區二,二樓空間,二樓空間 4.2米,二樓空間：功能區間、動靜分離。面積約24，南向小房間可 做書房等，光照充足；, 產品解析：41.15； 房型：朝

38、南，開間近4米，方正； 附加面積：夾層可達約30.4； 優點：南向采光充足，面積控制較好，總價不 高；私密性好；有獨衛；可改造成其他功能如辦公 物業；全明客、餐廳，窗戶視野效果佳。, 缺點：夾層功能區間被樓梯分割，功能分布較混 亂，不利于辦公；無陽臺，通風性較差,首層,夾層,產品：南向A1-1戶型 41.15 一樓空間：可改造成客廳、餐廳功能房間。面積約17，也可以 打造辦公物業；,南向采光充足，挑高可多功能利用；缺點開間較小,8.2米,5.35米,辦公區二,辦公區一,面積約20，也可以打造辦公物業；,二樓空間,二樓空間，中間可安置隔板增加功能區間， 提升利用率。面積約25，整體層高與尺度,感

39、都很舒適；, 產品解析：54； 房型：朝北，開間近8米，方正；, 附加面積：夾層可達約25.8； 優點：開間較大，區隔功能區尺度感舒適，私密性好；有獨衛；可改造成其他功能如辦公物業；全明客、餐廳，窗戶視野效果佳。 缺點：總價相對較高，日照可能不足，無陽臺，通風性較差,項目本體-產品分析-戶型分析 產品：北向B1-1戶型 54 夾層 一樓空間，可改造成客廳、餐廳功能房間。,北向通風采光較差，相對面積小，總價較低 首層,夾層,10.8米,首層,5.35米,辦公區一,辦公 區二,二樓空間,二樓空間,也可以打造辦公物業； 二樓空間，功能區間、動靜分離。面積約25 ，尺度感更高，無論居住或者辦公都很舒

40、適；,產品解析：56.2； 房型：朝北，開間近10米，方正； 附加面積：夾層可達約42.9； 優點：開間較大，一樓分割空間更充裕，區隔功能區尺度感舒適，私密性好；有獨衛；更適合改造成其他功能如辦公物業；全明客、餐廳，窗戶視 野效果佳。 缺點：總價相對較高，日照可能不足；功能分布較混亂；無陽臺，通風性較差。,北向通風采光較差，但是戶型面積較大，可利用空間大,項目本體-產品分析-戶型分析 產品：北向B1-3戶型 56.2 一樓空間，可改造成客廳、餐廳、臥室 功能房間，利用率更高。面積約34，,典型競品-戶型對比,戶型方正視野較好，總價高、樓梯位置不合理，浪費空間較多布局不太合理,一樓空間,二樓空間

41、，兩個功能區間分割較為混亂，書房面積不到6平米，空間舒 適感差；衣帽間空間利用率較為浪費； 產品解析：49、79； 房型：開間近6米，方正； 附加面積：夾層可達約30； 優點：戶型方正；有獨衛；可改造成其他功能如辦 公物業；全明客、餐廳，并有陽臺，窗戶視野效果 佳。 缺點：單價高，總價相對較高，空間利用率相對不 高；空間尺度感較差，作為居住公寓略顯壓抑,融創壹號院49、79 一樓空間，開間6米，隔成兩個功能區間；臥室與客廳較為壓抑，尤其 是臥室，尺度感差；沒用做到動靜分離，臥室正對衛浴，私密性差；,二樓空間,二樓空間,戶型選擇性大，戶型進深與開間比例不協調，進深太長，不利于通風采光,恒大KIN

42、G SOHO 58-85 A戶型，動靜分離，功能齊全。面積約66.88， 臥室朝南，采光充足； B戶型，動靜并不分離，功能齊全。面積約58.82 ，臥室朝南，視角較為開闊；戶型較規整； F戶型，可做兩房兩廳，功能性較強，面積約85.36 ，臥室朝北； 戶型面積：分別為66.88、58.82以及85.36 房型：開間最大5.6米，A戶型呈“槍口型”； 功能性：只有F戶型做到兩房； 優點：功能性較好，基本生活需求必備；有獨衛；可改造成其他功能如辦公物業。 缺點：戶型利用率不高；功能性較差；戶型不夠規整，風水上不利；有的戶型私密性不夠。,典型競品-產品分析-戶型對比,間進深不協調，進深太深，,項目本

43、體-對比總結,戶型有自身缺陷；項目自身優勢+4.5米挑高，空間利用率高+低總價優勢, 本案缺點：相對于市場典型項目，產品段戶型布局東西排布，南向通風采光效果較好，但是開間較小；北向戶型采光較差，但 是開間較大；項目自身優勢，以及4.5米挑高，買一層得兩側，空間利用率高，客戶購買性價比高 自身優勢：整體戶數較少、寬闊大堂設計；以及4.5米挑高，買一層得兩側，空間利用率高，客戶購買性價比高 融創壹號院：戶型較方正，總價較高，空間布局不合理，浪費空間較大； 恒大中央廣場：戶型開間進深比例不協調，進深過長，不利于通風采光，單層產品，空間利用率較低,44,項目本體-投資價值,辦公租金回報：年租金實現8%

44、增長，兩年后市場水平，租金回報率4.6%,區域內，用于辦公的業態為40年loft公寓以及寫字樓，分析區域品質較高的商住公寓和寫字樓項目，整體租金 水平50元/以上,目前參照區域內公寓和寫字樓辦公租金水平，預估本項目目前未來用于辦公租金保底50元/ ；兩年后按照年遞增8%測 算，租金預計：50*（1+8%）* （1+8%） =58元/。 按照50 ，單價15200元/計算， 兩年后，按照市場一般租金水平測算，租金回報率=（50*58*12）/760000=4.6%,項目本體-投資價值,目前參照區域內LOFT公寓和住宅租金水平，預估本項目目前自住租金在45元/ ；兩年后按照年遞增8%測算，租金預計

45、： 45*（1+8%）* （1+8%） =52元/。 按照50 ，單價15000元/計算， 兩年后，按照市場一般租金水平測算，租金回報率=（50*52*12）/760000=4% 45,項目位于一二環之間，周邊公寓和住宅較多，典型代表性項目中，高品質小面積公寓租金較高，達到40-50元/ ；而精裝大面積住宅的租金平均水平較低，達到20-30元/左右；,租住租金回報：年租金實現8%增長，兩年后市場水平，租金回報率保底4%,46,宜商 目前參照區域內公寓和寫字樓辦公租金水平，預估本項 目目前未來用于辦公租金保底50元/ ；兩年后按照年遞 增8%測算，租金預計：50*（1+8%）* （1+8%） =

46、58 元/ 按照50 ，單價15000元/計算，,兩年后，按照市場一般租金水平測算 租金回報率=（50*58*12）/750000=4.6%,42%,宜居, 目前參照區域內LOFT公寓和住宅租金水平，預估本 項目目前自住租金在45元/ ；兩年后按照年遞增8% 測算，租金預計：45*（1+8%）* （1+8%） =52元/ 。 按照50 ，單價15000元/計算， 兩年后，按照市場一般租金水平測算 租金回報率=（50*52*12）/750000=4.4%,58%,項目本體-投資價值,宜商宜居 基本收益達4-5%,項目本體-投資價值,買一層得兩層，單價更低，空間利用率更高，成交單價低 單價低 利用率高 31-54一層得兩層，得房率最高達192% VS,項目本體-價值體系,Loft公寓：東一環 城市稀缺創意空間, 產品 整體戶數少，舒適度高；短進深，寬敞大堂 4.5米挑高，買一層得兩層、空間利用率高 投資回報 宜商宜居、投資回報率高；升值空間大 地段 一環城心、城市絕版區位 配套 項目外、項目內綜合服務配套，零距離生活圈 交通 立體式交通路網、火車站、汽車站、地鐵無縫 對接各區 品牌實力背書 央企，世界