1、,2018年8月,東方駿園寫字樓定位報告,Marketing Strategy Report,選取調研項目 了解市場基本概況,市場調研項目,中山商務氛圍較弱，在售寫字樓項目僅2個,中山市場整體商務氛圍較弱，寫字樓主要集中在東區、石岐區，當前市場上在售寫字樓項目并不多 通過實地市調，目前市場在售的寫字樓主要有2個：港口保利國際廣場、東區遠洋廣場；另外，石岐日升廣場雖以出租為主，但位置距離本案最近，也列入此次調研項目之一,石岐日升廣場,東區遠洋廣場,港口保利國際廣場,保利國際廣場,港口保利國際廣場臨近中江高速出口，自身5萬商業中心已開業，配套較為完善，但距城區有一定距離，城區上班族便利度一般,項目
2、信息： 總套數：156套 產品面積：100-152 樓層：18層（從6層開始） 大堂高度：11.9米 層高：4米 租金：40-65元/ 管理費：10元/ 停車位：地下約800個 主要配套：保利商業廣場,保利國際廣場實景圖,保利國際外立面,保利商業,肯德基進駐,大堂前臺,樣板房實景,東區遠洋廣場位于中山博覽中心旁，自帶遠洋大信新都匯高端配套，周邊事業單位、高端小區較多，中山最高端寫字樓之一,項目信息： 總套數：280套 產品面積：104-278 樓層：23層（從5層開始） 大堂高度：11米 層高：4米 租金：80-100元/ 管理費：12元/ 主要配套：遠洋大信新都匯,遠洋廣場,遠洋廣場,遠洋大
3、信,中山博覽中心,供電局,第一人民法院,遠洋廣場實景圖,遠洋廣場外立面,遠洋大信新都匯,大堂模型,中山博覽中心入口,樣板房實景,石岐日升廣場臨近中山北站，周邊科技園區較多，建面約4萬，14年招商出租，產品面積60-2200，共計392套,項目信息： 總套數：392套，每層28套 產品面積：60-2200 樓層：16層（從3層開始） 大堂高度：約4.5米 層高：約3米 租金：30-40元/ 管理費：6元/ 車位：地上約300個，地下約80個,日升廣場,周邊科技園區較多,日升廣場實景圖,日升廣場外立面,大堂,門禁,大會議室,小會議室,員工食堂,寫字樓裝修檔次,遠洋廣場配置最好，檔次最高,寫字樓檔次
4、是吸引企業進駐的一個重要因素，目前在售的保利國際廣場，遠洋廣場裝修配置較好，其中遠洋廣場配置中央空調，檔次最高，本案產品品質對比兩個在售項目存在一定差距，但稍高于日升廣場,從競品銷售情況 看本案主要銷售客群,保利國際廣場,保利國際銷售周期近4年，15年8月開售，16年成交最好92套，目前余貨7套，價格1.1-1.2萬元/平米，整體實收1萬元/平米,項目信息： 總套數：156套 已售：149套（余7套頂層單位） 產品面積：100-152 樓層：18層（從6層開始） 余貨售價：11000-12000元/ 整體實收：10000元/ 租金：45-65元/ 管理費：10元/,東區遠洋廣場銷售周期近5年，
5、13年開售，15年成交最高為78套，目前余6套，價格1.8萬元/平米，實收1.5萬元/平米,項目信息： 總套數：280套 已售：274套（余6套頂層單位） 產品面積：104-278 樓層：23層（從5層開始） 余貨售價：18000元/ 整體實收：15000元/ 租金：80-100元/ 管理費：12元/,遠洋廣場,寫字樓客戶構成,保利國際自身外地客資源豐富，占比近5成,以在售的保利國際廣場寫字樓成交客戶為例，其中山本地客戶占比52%，廣深港澳客戶占比33%，中山周邊其他省市客戶合計占比15%；保利住宅外地業主多，客戶資源豐富，在寫字樓銷售當中起到積極的推動作用，中山外地客戶占比48%，置業目的以
6、投資為主，自用較少,寫字樓客戶構成,遠洋廣場外地客占比45%，其中廣深港澳占比超3成,以在售的遠洋廣場寫字樓為例，其中山本地客戶占比55%，港澳客戶占比21%，中山周邊其他省市合計占比13%；遠洋廣場寫字樓1棟2013年開售，2棟2015年開售，位于商務氛圍濃厚的東區，前景被外地投資客戶所看好,東方駿園商鋪主打本土市場，廣深港澳客仍近3成比例,以東方駿園商鋪成交客戶為例，中山本地客戶占比59%，廣深港澳客戶占比28%，中山周邊其他省市合計占比13%；項目商鋪主打本地客，拓展范圍主要在中山區域，但廣深港澳客仍有近3成比例,商業投資客戶構成（商鋪）,上乘公寓外地客主導，廣深港澳客占比65%,以上乘
7、公寓成交客戶為例，中山本地客戶占比28%，港澳客戶占比46%，深圳客戶占比17%；上乘目前正啟動聯動帶客，樂有家、房友圈、Q房網等整合廣深港澳資源，周末或重大節點一般會有港澳看房團,商業投資客戶構成（公寓）,商業物業營銷模式,中山市場聯動成常態，點數高，獎勵大,商業產品不受限購限簽政策限制，廣深港澳投資客戶再次瞄準中山市場，購買幾套甚至整層公寓單位的港澳客戶比比皆是，當前市場上絕大多數商業項目均采取三級聯動，點數基本8個點起跳，部分項目再獎勵現金獎,銷售市場小結,價格,通過對比保利、遠洋2個在售項目，同時考慮到寫字樓投資價值要稍弱于商鋪、公寓，因此建議本案銷售價格保持目前確定的約12000元/
8、的實收均價,客戶,從競品及其他商業物業成交客戶分析，客戶置業目的仍以投資為主，自用較少，本案主力客戶為以廣深港澳為主的外地客，中山本地投資客則作為重要補充，另外盡力挖掘項目自身的客戶資源,為更好地為銷售服務 我們仍需繼續推導，看市場上寫字樓租賃情況 初步得出本案主要的使用客群,租賃市場,城區寫字樓企業進駐率均在8成以上，租金價格東區最高,據對中山城區寫字樓調查得知，入駐企業類型以保險、廣告、金融、房地產、互聯網等行業為主，其中利和廣場寫字樓入駐企業類型最多，地理位置最好，租金價格也最高，達90-110元/平米，以下為城區寫字樓情況總表,遠洋廣場,遠洋廣場企業總部入駐為主，金融類企業占比大，整體
9、入駐率85%,遠洋廣場寫字樓企業入駐85%,保利國際,保利國際廣場入駐率低，入駐企業主要為互聯網創意初創企業,據保利國際廣場大堂服務臺了解，企業入駐約30%,據跟保利策劃、銷售及物業人員多方了解，進駐企業絕大部分為互聯網線上創意工作室，服務內容包括公眾號運營、互聯網推廣及營銷方面，為初創企業，規模大多10人以內；上規模的公司、企業較少，主要為保利集團旗下企業，如保利地產、保利財務、保利物業等,日升廣場,日升廣場多中小型民營企業進駐，科技類企業較多，入駐率90%,日升廣場寫字樓企業入駐90%,致力于服務中小型初創企業，租金低至30元/，加10元/起租5年送硬裝+空調,附加值配套： 1、2棟員工公
10、寓，寫字樓旁邊，優惠租給進駐企業員工 2、員工食堂，一層美味鮮餐廳，約600，可同時容納260位客戶就餐 3、商務管家服務，一鍵維修、投遞、叫車等商務服務 4、大小公共會議室各一個,每家企業每周可免費使用2個小時 5、6客梯+2貨梯 6、無線wifi、4G網絡全覆蓋，光纖到戶 7、約400個車位，地面約300個車位免收費 8、最低起租30元/，如另加10元/，且起租5年，即送硬裝+空調 9、為提高性價比，賦予附加值，前期率先引進銀行、健身房、企劃公司等,日升廣場,定位： 為中小型初創企業提供高性價比的辦公平臺,租賃市場小結,租金,對比遠洋、保利、日升3個項目的租金情況，目前，遠洋、保利配置好，
11、門面好，配套完善，但租金高；日升主打性價比，租金低，但檔次一般，配套一般；本案檔次低于遠洋、保利，稍高于日升；建議本案租金為35-45元/,租客,基于遠洋、保利、日升3個項目的進駐企業類型情況，遠洋主要受企業總部青睞，金融類型為主；保利目前進駐情況較差，主要是互聯網和保利旗下企業；日升定位為中小型初創企業服務，多科技類企業；從檔次上看，預計本案未來租客群體與日升廣場相似,回歸本案 從項目本身出發，再結合市場 進一步推導項目未來進駐企業類型 再有針對性地對項目寫字樓進行合理定位,產品信息,體量：168套（不含2層） 層高：總高16層，層高3.6米（2層4.8米） 面積：總面積14865.96平米
12、，單層面積1392.17平米 產品：12戶/層，6075平米（合計120套，占71.4%），102115平米（合計48套，占28.6%） ,2層為整層單位，面積1391.6平米 配套：一層3部電梯，男女各一個公共衛生間 車位：533個（商業體負一層地下室）,寫字樓基本信息,3部電梯,SWOT分析,客戶喜歡度：相對于商鋪、公寓，寫字樓產品，寫字樓不太受消費者青睞,Threats（威脅）,商務氛圍：周邊商務氛圍較弱 大堂高度：大堂高度較低，只有5.9米 產品配套：垂直交通一般，一層12套只有3部電梯,weaknesses（劣勢）,地段：位于城市發展重點區域，港口已成為客戶投資置業首選地段之一 交通
13、：深中通道/中山北站/城市軌道 生活配套：生活配套完善/大商業輻射/大社區,strengths（優勢）,政策：商業不限購/不限貸/不用社保 規劃：粵港澳大灣區、總部經濟區、岐江新城等規劃利好 時機：港口鎮目前僅有保利寫字樓余貨7套，推售項目寫字樓時機適宜,opportunities（機會）,企業類型推導,項目所在區域以工廠辦公為主，尚未形成寫字樓式的商務辦公氛圍，目前，項目應先從區域產業、市場需求出發，推導未來進駐的企業類型，從而進行合理定位,企業類型推導,2017年，中山港口鎮大力發展第三產業，在最新招商引資中，大數據、科技、科研等項目占濃重一筆，計劃投資額超400億元；科技、互聯網的企業將
14、產業大量的商務辦公需求,1,科技、互聯網,港口鎮作為廣東游戲游藝文化小鎮，動漫、游戲游藝一直是片區非常重要的產業，近年來，動漫文化已深入到人們的生活當中，許多日常用品都具有動漫元素,2,動漫設計,企業類型推導,東方駿園項目寫字樓、商業體商鋪銷售工作陸續啟動中，后續將產生大量的裝修、設計需求，室內設計類的公司將迎來巨大商機，滿足大量市場需求,3,室內設計、裝修,親子教育一直是家庭生活的重中之重，東方駿園本身即是超2000戶大社區，另外項目周邊有華師附中、附小等學校以及眾多成熟小區，親子教育需求量巨大，教育培訓類企業不愁招生，小孩接送方便，相信會有非常好的發展,4,教育培訓,企業類型推導,從項目自
15、身產品來看，戶型面積段主要集中在60-115，適合中小型企業、初創企業進駐 綜合之前企業類型的推導，本項目寫字樓未來進駐的企業將以 1、科技、互聯網；2、動漫設計 3、室內設計、裝修；4、教育培訓 的中小型初創企業為主,差異化價值,從推導結論來看，企業類型與日升廣場有較多重合，日升廣場入駐企業將是本案重點吸引入駐的客戶 日升廣場租金低，定位高性價比，而本案可以借助6萬商業體的差異化價值，主打配套服務，打造 中小型初創企業的一站式服務平臺,產品力提升,為提高競爭力，增加附加值，提高物業投資價值，同時更好地為銷售服務，降低銷售難度，建議打造一站式配套服務,產品力提升,企業進駐優惠政策,為吸引企業進
16、駐，建議聯系政府相關部門，洽談項目入駐企業優惠政策，如稅款減免、財政扶持、獎勵金、鼓勵金、租金補貼等,產品力提升,引進企劃、稅務企業,為助力進駐企業快速穩鍵發展，建議引進企劃、稅務類型企業，幫助進駐企業進行深度行業調研分析，并制定企業互聯網+專業化解決方案，同時降低稅務檢查風險和稅收成本，迅速提升公司經營業績,產品力提升,引進健身房配套,當今社會員工工作生活壓力大，為幫助企業員工減壓，提高員工辦公效率，有效提高企業效益，建議引進健身房配套，利于員工身心健康,配備公用會議大廳滿足企業營運需求,建議17樓配備公用會議大廳，或租用酒店會議室，可以很好的滿足寫字樓內企業的產品展示、產品發布、大型會議、
17、講座、表演活動等，為初創企業節省成本,產品力提升,物業專屬商業管家服務,物業提供專屬的商業管家服務，服務內容如： 1、商辦服務：為客戶提供公共會議室使用、訂機票、酒店、叫車等服務 2、代租服務：提供寫字樓代租服務，免除業主放租來回走動的煩惱,產品力提升,形象定位,結合所推導的未來進駐企業類型，建議項目順應國家萬眾創業大勢，以服務中小企業創業為主要訴求，以企業成長、創富為主要目的，以中小企業創業孵化基地的形象出擊市場！,形象定位語,1、創業引擎 成功平臺 2、菁創平臺 才富聚點 3、聚財智 贏未來,客戶定位,深圳、香港、廣州客戶為主 以深圳客戶帶動中山及周邊投資客,針對項目的目標投資客 對項目價
18、值進行梳理，以此作為寫字樓賣點 1、區位；2、規劃；3、交通；4、品牌；5、產品,項目價值,區位,大灣區西岸樞紐 深中同城在即 2017年，粵港澳大灣區以1.4億萬美元的經濟總量，成為世界第三大灣區。中山位于灣區中部，西岸交通樞紐，珠江東西兩岸隨著深中通道將全面打通，全面承接深圳第三產業西拓轉移，深中同城在即，中山價值加速騰飛。,項目價值,交通,深中通道開工建造 高速直達深圳 海德廣場毗鄰港口站、城軌北站，無縫對接深圳、珠海 深中通道正式開工，預計2024年將通車，深中通道將為大灣區經濟發展西部紐帶注入巨大活力。港口占據深中通道中山四個站點之一，同時項目緊鄰城軌中山北站，廣珠輕軌、深茂鐵路、廣
19、中珠澳城際、中山1號線、5號線五軌交匯，暢達粵港澳灣區城市群，開啟便捷商務時代。,項目價值,交通,港口大道、北外環融會貫通 多條公交線路直達大信興中利和 項目緊鄰中江高速出口，即深中通道港口出口，中江高速、京珠高速環繞，港口大道、北外環路融會貫通，速達城區各大商圈；3條公交線路經項目東方駿園站，另有2條線路經距離項目約400米的港口大道南站，達港口鎮區、中山北站、石岐大信、興中、利和，并可在中山北站換乘，多條線路貫穿中山各主要鎮街,項目價值,規劃,城北核心商務帶，商機動力新引擎 項目緊鄰岐江新城、石歧總部經濟區兩大商務集群，三者構成南北縱向發展的中山城北核心商務帶，未來將會聚集大量商務人群，成
20、為引領中山發展的都市名片和城市會客廳；港口鎮去年吸引投資超400億元，將產生大量的科技互聯網、動漫設計等商務需求；另外，項目周邊學校、住宅小區眾多，親子教育迎來重大商機，項目物業亦有大量設計裝修需求，室內設計商機無限。,項目價值,品牌,海德集團 城市地標開拓者 海德集團，珠三角城市運營商，東莞CBD城市地標開拓者，旗下“第一國際”、“東莞海德廣場”等被譽為“中國地產標志性成功典范”，專業的商業開發模式，打造30萬方綜合體，再造一座城市地標。,項目價值,產品,遠見創造價值 財富倍增良機 大灣區、深中通道、歧江新城、石歧總部經濟區等片區價值崛起，中山土地拍賣地價至13787元/，寫字樓價格依然享有
21、深中同城原始股紅利，商業性質不限購不限貸，遠見創造價值。,項目價值,產品,百變現樓 70萬起輕松擁有 現樓發售，即買即用，即投即回報，省時省心！60-115空間靈動多變，戶型方正實用，空間多維創變，通風采光極佳，景觀視野開闊，前后無遮檔。可整層定制，打造適合企業的創意空間。,項目價值,產品,超寬裕車位配置 樹商務配套典范 海德廣場車位配比充足，尊享533席專屬車位，1個車位服務28平米面積，配置遠高于傳統商務區寫字樓標準，滿足大量商務停車需求，高規格的迎賓入門大堂，富有年代感的建筑外立面彰顯經典品味。,項目價值,產品,一站式都薈集群 尊享愜意配套 項目位于中山城北核心商務帶，小區五公里居住近萬人社區，集購物、娛樂、生活、餐飲、風情街、酒店、公寓為一體，一站式都薈集群地將為商務提供更愜意配套享受。（一站式服務配套）,兵馬未動，糧草先行 看目前最新裝修工程進度,大堂正安裝燈飾,樣板間木工安裝,電梯等待包裝,衛生間準備安裝隔間,過道裝修完工,裝修整體明亮大氣，商務感十足,預祝大賣 完美收官,2018年8月,
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