1、綠地中央廣場B5裝修公寓定位及 推廣策略報告,CONTENTS 思考前提 目標客戶定位 產品價值梳理及價值提升 形象推廣建議 營銷節點鋪排及相關配合,思考前提,思考前提 固有價值體系僅存外部價值，若按照原有營銷定位，將沒有任何市場區隔,1,價值體系,衍生問題,置業門檻提高，抗性增加,性價比散失，戶型短板暴露,思考前提,2,裝修公寓,利,弊,、存在廣泛客戶基礎； 、可通過精裝修提升部分價值；,、存在價格天花板，溢價能力有限，難以有較大突破； 、未來價格缺乏想象空間，租金及未來售價受限；,溢價能力,溢價能力較弱，預計售價：7800元/平米；,注：客戶容易與周邊競品進行對比，存在一定的競爭風險和客戶
2、分流；,目標客戶定位,中原深耕昆明多年，僅西市區就擁有超過10萬客戶資源，為區域客戶研究提供了寶貴的數據資源。,CCES系統,本次區域客群研究，我們針對項目特別制定了昆明西市區人居狀況調研,并對區域內客戶進行隨機調研。,在中原操作項目西城時代、海倫中心等項目中抽取部分置業客戶進行訪談，從而獲知客戶心理及特征。,問卷調研,客戶深訪,通過CCES客戶系統，針對本項目物業類型及101-138面積段，歸納首改客戶基本屬性特點（年齡、職業、家庭人口數等）。,通過對目前首改客戶訪談，針對本項目物業類型，歸納首改客戶購買消費敏感點及置業目的做出判斷與分析。,通過針對性的問卷調研（共200份），主要了解客戶對
3、項目所在片區的認知、置業需求及價格接受情況，做相關的了解與分析,昆明西市區人居狀況調研,投資客群分析,1,投資客戶中，以地緣性純投資客戶為主，占比達69%；投資兼自住的客戶占比達20%；自住占比11%； 調查客戶居住區域西山區占比最高達38%的地緣性客戶；其次五華區占比25%，占比最低的是省外客戶； 客戶關注點最多的是升值空間占比28%，其次是價格、區位、產品是投資客戶比較關心的，教育、生活配套客戶關注度較少。,置業目的,客戶關注點,居住區域分布,自住客群分析,2,自住型客戶，以地緣性為主，占比接近55%；投資兼自住的客戶占比達36%；投資占比12%； 調查客戶居住區域西山區占比最高達42%的
4、地緣性客戶；其次五華區占比32%，占比最低的是省外、地州客戶； 客戶關注點最多的是生活配套、區位、交通，其次是價格、區域規劃、產品，升值空間、教育配套客戶關注度較少。,客戶關注點,居住區域分布,客群定位,3,重要客戶 （在校大學生/在職教師，自住型客戶) 有技能專長，有經濟來源，但收入相對不夠穩定。較看重交通、配套、地段及自由、互動、個性生活方式,游離客戶 （全市/外省投資客） 外省（或省內）投資客，置業用于自己出租需求。關注地段、配套、交通、環境；重要客戶,核心客戶 （企事業單位職員及白領、投資外租型客戶） 城市精英一族，2535歲，對產品、配套、交通、性價比較為關注。城市新青年，追求全新生
5、活方式,在校大學生/在職教師,全市/外省 投資客,城市精英/白領,結合項目公寓客戶情況及市場客戶演變，項目公寓客戶核心客群定位為地緣性投資外租型客戶及自住型客戶，全市或外省投資型客戶。投資外租型客戶置業用于自已出租獲得升值收益，自住型客戶置業用于短暫過度。,客群分類,4,我們面對的客群大致可以分為兩類 投資客群 自用客群 他們在關注升值的同時也關注生活,投資客戶特征： 作為產品的長期擁有者 可以接受對未來價值的預期 但同時，他們需要看到收益的保障 也就是租金如何而來，租客從而而來,投資客戶特征,5,所在區域： 地緣為主，中心區及北市區為輔 所在行業： 金融、地產、保險等高收入公司中高層管理者,
6、自住客戶特征,6,自住客戶特征： 他們單身、或者熱戀中 他們無奈總價壓力暫時無能力負擔 作為過度，他們希望用最少的錢換購相對最繁華的生活，給夢想可能,所在區域： 地緣為主 所在行業： 在校學生、學校教師、單位員工，私營企業中低層管理者,產品價值梳理及提升,價值梳理 定位的初衷是為了挖掘產品價值及營銷問題,1,對于外部區域價值，是市場大勢，依然可以沿用 對于內部價值，我們需要重新梳理，結合問題來看,置業門檻提高 價格抗性增加,性價比散失 戶型短板暴露,800共享生活工場升級,極致空間主題打造,提升建議,2,運營層,B5裝修公寓產品,包裝升級,樣板間樓層繪制彩繪墻體,服務升級,體驗升級,打造4間不
7、同風格主題樣板間,運營層包裝升級,3,包裝升級,核心目的,通過包裝運營層各功能場所，營造年輕社群定位標簽,打造全新潮酷主題派對活動， 營造“年輕人最愛來的G-smart”定位標簽,服務升級,4,服務升級,核心目的,提升物管服務，實現高租金收益，從而實現高溢價,G管家“morning call”服務 G管家保潔、洗護服務 G管家代辦、跑腿服務,體驗升級,5,體驗升級,核心目的,功能層既然花錢做了 可以真正運營起來，從小廚房 咖啡吧也好、周末活動也好 全面的精彩起來,前期通過免費開放運營層，周末活動時增加茶歇小吃等，真正做年輕人的生活場所,彩繪墻體通道，改造優化，增加年輕感，品質感，對客戶形成視覺
8、沖擊，增加客戶駐留時間，費用預計2萬元,墻體通道升級體驗,6,7,在現有裝修交付標準基礎上，進行升級打造（預計12月23日前完成），家俱整體以日式收納為核心，以低成本，快速度，實用性三大核心前提，進行樣板房改造，通過樣板房弱化客戶使用抗性。費用預計3萬元,日式收納主題樣板間打造,粉色系主題樣板間打造,8,在現有裝修交付標準基礎上，進行軟裝升級，以女性風格為主題打造樣板間（預計12月23日前完成），對客戶形成視覺沖擊，能夠最大化減少客戶抗性，完成客戶心里印記塑造 方案一：以現有裝修標準為基礎上，增加粉色主題家俱裝飾及墻體彩繪等元素，預計費用1萬元 方案二：在現有裝修標準上進行改造，以粉色系為主題
9、進行升級改造并增加家俱等裝飾，預計費用2萬元,工業風主題樣板間打造,9,在現有裝修交付標準基礎上，進行硬裝改造及軟裝升級，以工業風為主題打造樣男性主題樣板間（預計12月23日前完成），對客戶形成視覺沖擊，能夠最大化減少客戶抗性，費用預計2.2萬,酒店風主題樣板間打造,10,在原有樣板房基礎上，進行軟裝升級，以酒店式風格為主題打造樣板間（預計12月23日前完成），對客戶形成視覺沖擊，能夠最大化減少客戶前期投入成本抗性，費用預計1萬元,形象推廣建議,1,綠地G公寓 青年垂直城市,B5裝修公寓形象建議,B5裝修公寓產品推廣建議,2,綠地G公寓 30滿足你對生活的所有想象,3,天生有范 中央有FUN
10、西市中央青年社區 專屬800共享生活工場 生活不止30 你想要的姿勢全都有！ 城市地標宜家旁 雙地鐵直通高鐵 95萬大昆明城市巨擘,形象推廣建議1,4,理想生活 隨寓而安 西市中央青年社區 專屬800共享生活工場 生活不止30 你想要的姿勢全都有！ 城市地標宜家旁 雙地鐵直通高鐵 95萬大昆明城市巨擘,形象推廣建議2,5,mini空間 盛放big理想 西市中央青年社區 專屬800共享生活工場 生活不止30 你想要的姿勢全都有！ 城市地標宜家旁 雙地鐵直通高鐵 95萬大昆明城市巨擘,形象推廣建議3,營銷節點鋪排及相關配合,12月綠地中央廣場B5裝修公寓推售指標4000萬；,線上強化核心價值傳播；
11、線下租售并舉,核心策略,核心策略,1,對于投資客戶，突出產品的投資價值和未來溢價空間。“30平米個性生活空間+800平米運營空間=青年群體的格調生活“,營銷節點,12.16,12.23,12.30,外拓轉介動作,公寓起勢，B5盛大亮相,天生有范 中央有FUN,線上推廣主題,炒作計劃,第一周： B5全新亮相 漲勢大好價值解讀,包裝動作,價值展示及銷售道具補充+樓體廣告+樣板房展示道具,第三周： 項目投資價值解讀,第四周： 公寓價值炒作 必買理由解讀,線下活動,每周分批組織置業顧問外場競品及同類項目踩盤，針對內部員工進行項目及轉介政策宣講 針對大學畢業生、大學及中小學年輕教職工及高新區大型企業員工
12、中小創業團隊聘用小蜜蜂進行派單,12月客戶答謝會活動,12.2,空中售樓部開放,線上推廣渠道,VR看房、線上直播看房、安居客(微聊客、APP端PC端)、新浪樂居（朋友圈圖釘）、各大門戶網站、公眾號、朋友圈推廣,營銷鋪排,2,B5樣板間開放及盛大開盤,線下推廣渠道,電梯轎廂、渠道門店、周邊大學創意派單、超市賣場創意外展,第三周： 項目投資及居住價值解讀,1、工程部：將B5棟1326號房裝修成交付標準樣板間-12月24日前完成 2、技發部：設計4套不同風格主題樣板間，房號（1321/1322/1333/1335），營銷建議風格：工業風格、女性粉色系風格、日式收納主題風格、將現有樣板間升級打造為酒店風格 3、物業部與企服部：B5棟三層800運營空間進行服務升級，將該運營層運營起來可增加美食、茶歇、棋牌等運營層只對業主開放。,相關配合,3,END,
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