1、白沙錦繡路西側、同舟路北側地塊可行性研究報告12月目 錄第一部分地塊現(xiàn)狀第二部分市場分析第三部分客戶分析第一部分 地塊現(xiàn)狀一、地塊外部條件分析1、地理位置項目位于鄭汴一體化發(fā)展帶的白沙組團，位于錦繡路與同舟路交叉口，與京港澳高速距離約3.5公里，與鄭東新區(qū)東站距離約10公里，車行時間約20分鐘，項目所在片區(qū)未來規(guī)劃可通過科學大道與京港澳高速連接，通過錦繡路與鄭開大道連接，未來交通便利，但目前周邊道路均為規(guī)劃路。從周邊的環(huán)境來看，項目向南約1.5公里左右為河南省省政府新址，定位為象湖北區(qū)，象湖北區(qū)是未來河南省的行政服務中心，也就是未來省委省政府的所在地;西部為文化中心，象湖正下方是省圖書館，省博
2、物館，省體育運動中心場地，象湖北區(qū)的定位將大大提升片區(qū)整體定位；從周邊在建項目來看，區(qū)域內無在售項目，項目南側為白沙典型項目星聯(lián)灣和融創(chuàng)象湖壹號，距離本案約4.5公里，在售項目定位均為改善型項目，片區(qū)產(chǎn)品以別墅、洋房為主，高層為輔，隨著一線開發(fā)商的進駐，項目所在區(qū)域可能成為鄭州另一個高端居住區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大。2、 區(qū)域規(guī)劃鄭東新區(qū)白沙組團城市設定范圍是：規(guī)劃范圍西起京港澳高速，東至萬三公路，北起黃河鄭州市界，南至隴海鐵路，總面積156平方公里。組團中心區(qū)面積79平方公里，西起京港澳高速輔道，東至萬三公路，北起連霍高速，南至隴海鐵路。本次規(guī)劃期限至2030年：近期至2015年，中期至202
3、0年。規(guī)劃區(qū)區(qū)位優(yōu)越，交通優(yōu)勢明顯，可達性強；內部有多條河流穿過，四周均有生態(tài)廊道與周邊城市組團隔離，自然環(huán)境條件優(yōu)越；土地資源較豐富。鄭州市鄭東新區(qū)白沙組團總體規(guī)劃（2013-2030年）提出要將白沙組團打造成中原經(jīng)濟區(qū)的首善之區(qū)、智慧之城，構建以省級行政服務區(qū)、公共文化活動示范區(qū)、高端商務區(qū)為主要功能的生態(tài)智慧的省公共服務核心區(qū)。鄭州提出了“一心兩翼”的都市區(qū)發(fā)展規(guī)劃后，省政府向東，鄭州市政府向西，二者將在鄭州打造全新兩個行政核心區(qū)，由此帶來的政治和商業(yè)聚集，成為帶動鄭州經(jīng)濟平衡發(fā)展新引擎的說法不絕于耳。并且在白沙隸屬鄭東新區(qū)之前，省委黨校、省直第三人民醫(yī)院已先期入駐，還預留有省政府和部分
4、省直單位用地，未來片區(qū)定位將較為高端。二、 項目交通狀況對外交通：目前項目所在位置交通尚不方便，均為規(guī)劃路，項目整體臨近未來規(guī)劃的城市主干道錦繡路和科學大道，目前錦繡路正在修建，未來對外交通非常便利。項目公共交通：片區(qū)內有鄭州地鐵17號線、12號線、9號線三條線路在整個組團內組成環(huán)線，其中地鐵17號線規(guī)劃站點與項目距離較近，后期項目公共交通將非常便利。地鐵17號線為商貿(mào)次中心雙鶴湖之間的軌道交通，項目與前程路中央大道站點距離較近；地鐵9號線為金水東路東關之間軌道交通，項目與錦繡路豫興大道站點距離較近。三、 項目周邊配套項目所在片區(qū)目前整體處于規(guī)劃期，因此周邊生活配套相對缺乏，目前休閑娛樂配套相
5、對完善，與項目距離5公里左右既有大型休閑娛樂設施，隨著后期項目的建設，預計未來35年內片區(qū)配套會逐漸完善。公園：綠博園、鄭州方特游樂園醫(yī)院：鄭大三附院、河南省腫瘤醫(yī)院東院落戶白沙，具體位置在白沙園區(qū)賀莊西路西、中原大道北、瑞佳路南、雁鳴路東，建設用地約300畝，總建筑面積約18萬平方米，項目總投資10億元人民幣。休閑娛樂：方特歡樂世界、環(huán)球美食城、香格里拉酒店、方特五星級酒店人文：河南省京劇院、河南歌舞劇院四、 項目用地情況1 宗地圖2 項目四至范圍項目西側為崗吳路，北側為同福路，東側為錦繡路，南側為同舟路；其中東側錦繡路正在修建中，預計2017年通車；其他道路均為規(guī)劃路。 錦繡路3 用地指標
6、從地塊指標上看，項目容積率適中，適宜打造品質住區(qū)序號總用地面積46523.121總建筑面積116307.8建筑高度80m2容積率1,2.5/3建筑密度25%/4綠地率30%/5投資總額22449.9萬元6綜合房價最高限價12000元/4 地塊現(xiàn)狀 地塊內部條件地塊平整，附著物較少，僅有部分樹木，后期將可能面臨少量的遷移成本。地塊照片：5 地塊瑕疵 地塊內有少量樹木，后期將會產(chǎn)生一定的遷移成本； 周邊道路目前通達性較差，后期存在一定風險。第二部分 市場分析一、 鄭州整體樓市環(huán)境分析1.鄭州商品房市場情況2010年-11月鄭州市商品房年度供求情況（單位：萬）供求關系2010年2011年2012年2
7、013年2014年2015年111月預售面積（萬）941.43890.361191.541261.341334.531632.20 1584.20 同比變化29.96%-5.42%33.83%5.86%5.80%22.31%21.38%銷售面積（萬）1139.15615.89986.091105.641046.241272.20 1650.82 同比變化-1.45%-45.93%60.11%12.12%-5.37%21.60%54.10%銷售均價（元/）616880837627859690789297 10163 同比變化23.82%-29.15%51.07%26.38%5.60%2.41%9
8、.58%銷售金額（億元）702.61497.8752.05950.46949.81182.71 1677.65 數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局10月份以來全國集中性出臺各項調控政策，鄭州方面9月份出臺鄭九條，10月份出臺限購限貸政策，同時嚴查房地產(chǎn)企業(yè)不正當經(jīng)營行為，12月份限購限貸政策升級。新政后來訪量和成交量均出現(xiàn)大幅度下滑，下滑程度一度達到50%以上，且從目前市場反應情況看，來訪量也出現(xiàn)大幅下滑，多數(shù)項目已下滑80%左右。截止到11月30日，商品房成交均價為10163元/，同比上漲9.58%，商品房銷售價格目前未有明顯下滑，受限購限貸等影響，市場已經(jīng)進入盤整期，預期17年將進入下行期。雖然目前整
9、體形勢較為嚴峻，但因1-9月去化良好，多數(shù)房企已完成年度任務且各項目均處于無貨銷售狀態(tài)，無價格調整的動力，目前價格仍保持平穩(wěn)，但未來價格下滑仍可預期。截止到11月底，鄭州市商品房庫存量1528萬，其中住宅存量452萬，商辦庫存1038萬，以15年月均去化速度計算，住宅去庫存需4個月、商辦去庫存需65個月，鄭州市住宅庫存處于相對較低的水平，但商辦市場不容樂觀。二、 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1. 區(qū)域整體市場情況各區(qū)域由于在售項目數(shù)量不同導致供求量差距很大，其中鄭東新區(qū)16年商品房成交量為221.64萬，區(qū)域結構占比13.32%，在成交價格中，鄭東新區(qū)以14018元/的均價占據(jù)鄭州市首位，其次為金水區(qū)1
10、1626元/。2. 區(qū)域競品市場情況地塊周邊項目較多，以中高端品質住區(qū)為主，區(qū)域內典型競品項目包括融創(chuàng)象湖壹號、星聯(lián)灣、名門紫園項目。融創(chuàng)象湖壹號象湖壹號位于鄭東新區(qū)金水東路與雁鳴路交會處，項目總占地面積387畝，總建筑面積約60萬，是融創(chuàng)中國控股有限公司和美盛集團旗下的美盛置業(yè)聯(lián)合開發(fā)的住宅項目。項目戶型配比產(chǎn)品類型戶型面積套數(shù)套數(shù)占比高層兩房79-801268.27%80-881489.71%三房89-9225416.67%115-12546630.58%四房139-14518211.94%1901248.14%洋房1-2層復式171-198161.05%標準層130-145 1529.9
11、7%頂層復式214-237402.62%疊加別墅307-317161.05%合計1524100.00%備案數(shù)據(jù)日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價套均價成交金額11月合計 4,3782417,7653,240,64477,775,467普通住宅 3,7262216,7132,830,15562,263,414別墅 653223,7707,756,02715,512,05310月普通住宅 532513,2891,413,8397,069,1979月合計 4,6173212,7711,842,48558,959,516普通住宅 4,2913111,9321,651,42351,194,110別墅
12、326123,7987,765,4067,765,4068月普通住宅 119,01995410,4381,302,2311,242,328,719匯總 128,5461,01510,7831,365,6481,386,132,899備案數(shù)據(jù)中普通住宅包含高層、小高層和洋房三種物業(yè)類型，項目于6月18日在無預售證的情況下首次開盤，高層整體均價9400-9600元/ ；小高層均價13000-14000元/；洋房12F復式19000-22000元/，標準層14000-15000元/，頂層復式15500元/；別墅下疊29000元/，上疊23000元/。星聯(lián)灣星聯(lián)灣是由河南星聯(lián)置地（集團）有限公司打造的
13、城市高品質住宅項目，位于鄭開大道雁鳴路南500米，南側緊鄰賈魯河。項目距CBD15公里、新東站11公里。星聯(lián)灣項目戶型配比：項目戶型以普通的二房8589，三房130145為主，同時亦配置了大平層產(chǎn)品。戶型整體以二梯四戶為主。備案數(shù)據(jù)日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價套均價成交金額11月普通住宅53457,378788,0003,940,00010月普通住宅28,6992579,3651,045,824268,776,7099月普通住宅21,77919410,3901,166,444226,290,0718月普通住宅18,3611626,702759,616123,057,7497月普通住宅5
14、3957,365794,0003,970,000匯總69,9116238,9551,004,871626,034,529星聯(lián)灣項目前期銷售為進行備案，故目前備案價格偏低，項目最近一期開盤為9月23日，高層銷售均價為13000-13400元/。名門紫園名門紫園項目為綠博組團典型在售項目，名門紫園首期產(chǎn)品推出的是122#地塊，主要有雙拼、聯(lián)排、合院產(chǎn)品；名門紫園分三期開發(fā)，一期規(guī)劃的產(chǎn)品類型：大平墅、花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅，疊加別墅。122#地塊采取13F、16F、18F高層 +7層洋房+4F低層住宅的產(chǎn)品類型，容積率1.34；123#地塊采取14F、16F、18F高層+4F底層住宅的高低搭
15、配，容積率1.40；123地塊商業(yè)地塊為高層辦公樓+配套商業(yè)+6棟商務會所，容積率1.84。項目122地塊產(chǎn)品線：項目一期聯(lián)排別墅約100套，分為聯(lián)排別墅與雙拼別墅，聯(lián)排別墅產(chǎn)品面積為250-310平，雙拼產(chǎn)品尺度：362-398平 ，合院：310-313平；洋房產(chǎn)品三棟樓約36套，6層2T2戶產(chǎn)品，面積尺度247-346平；高層產(chǎn)品約213套：層高11F、16F、18F，梯戶比2T2，2T3， 面積尺度128-310平。 項目具體產(chǎn)品面積段：大平層、洋房產(chǎn)品梳理產(chǎn)品類型總建面（）總占地（）樓棟號戶型面積段()套數(shù)大平層50157.5329#GA1142-20144GC2257-3102530
16、#GC1285-2963631#GC1285-2963632#GC3243-28726GA2128-19546洋房9919.561#J227-3461215#1228#12合計249名門紫園一期洋房、大平層貨源盤點物業(yè)類型樓棟戶型位置面積（）套數(shù)總面積（）洋房1#、15#、28#J西戶6F319.983959.94西戶5F227.423682.26西戶3、4F242.8161456.86西戶2F249.433748.29西戶1F263.073789.21東戶6F346.1531038.45東戶5F256.143768.42東戶3、4F283.2261699.32東戶2F289.323867.9
17、6東戶1F302.953908.85項目二期123地塊產(chǎn)品依然為別墅和大平層高層產(chǎn)品，面積段與一期基本一致；后期跟進的86號8棟17層住宅，亦以2T2戶產(chǎn)品為主；戶型面積為140、160、180；僅其中一棟樓為2T3戶型，面積為130、112及140。項目目前一期二期產(chǎn)品均銷售完畢，從項目大平層及別墅銷售情況來看，項目大平層產(chǎn)品銷售好于別墅；且從去化速度上來看，130190的大平層產(chǎn)品快于200以上的產(chǎn)品。第三部分 客戶分析1、 本案客群組成從區(qū)域成交項目客戶來源來看，以鄭東新區(qū)、金水區(qū)、中牟及開封客戶為主，職業(yè)私營業(yè)主和企業(yè)老板居多，客戶關注度點為區(qū)域發(fā)展前景及良好的景觀資源。該片區(qū)成交客戶
18、依然吸納了鄭州的中高端客群。從置業(yè)目的上來看，改善型客戶較多，投資戶亦占有一定比例，隨著交通便利性的提高，剛需類客戶數(shù)量亦在不斷的提高。客戶職業(yè)以私營業(yè)主及企事業(yè)單位高管為主，占比達70%左右；客戶多為行業(yè)領頭軍；別墅客戶年齡段集中于4050歲，占比達50%左右，50歲以上占比約15%左右；3040歲占比約30%；而高層客戶年齡集中于2045歲，置業(yè)目的為投資兼自住。本項目客戶定位：別墅產(chǎn)品客戶為多次置業(yè)客戶；高層客戶以剛需及剛改客戶為主；兼顧部分改善型客戶；客戶職業(yè)：別墅客戶以私營業(yè)主及企事業(yè)單位中高端客戶為主；高層客戶以鄭東新區(qū)、金水區(qū)的私營業(yè)主，企事業(yè)單位職員為主；客戶來源：客戶以鄭州市鄭東新區(qū)、金水區(qū)、北區(qū)為主；中牟縣政府單位及私營業(yè)主亦為重要客戶；別墅客戶年齡：3050歲；洋房及高層客戶年齡：2545歲。第四部分 項目定位一、 產(chǎn)品定位1. 本地塊定位：鄭東白沙組團 中端臻品住宅
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