1、七里河南路南、明理路東地塊可行性研究報告2016年12月目 錄第一部分地塊現(xiàn)狀第二部分市場分析第三部分客戶分析第一部分 地塊現(xiàn)狀一、地塊外部條件分析1、地理位置地塊位于鄭東新區(qū)，商住物流區(qū)和龍子湖片區(qū)交匯處，七里河南路南、明理路東，為鄭州重點發(fā)展區(qū)域，與高鐵站相距2.5公里，距離CBD相距約5公里，對內(nèi)對外交通便捷，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅业貕K臨近七里河景觀帶，自然環(huán)境優(yōu)越。2、 區(qū)域規(guī)劃鄭東新區(qū)是中國河南省鄭州市規(guī)劃建設中的一個城市新區(qū)，規(guī)劃控制面積370平方公里，西起中州大道，東至萬三公路，北起黃河南岸，南至隴海鐵路，包含中央商務區(qū)、龍湖區(qū)、龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖區(qū)、科技物流園區(qū)六個功能區(qū)
2、，地塊即位于商住物流區(qū)和龍子湖片區(qū)交匯處。其中龍子湖高校園區(qū)規(guī)劃面積約11.21平方公里，主要由龍子湖工程和高校新校區(qū)兩部分組成。龍子湖工程占地約2.73平方公里，由湖體和湖心島向部分組成，湖心島為普通建設用地，上規(guī)劃有為高校配套服務的商場、超市、賓館、招待所、影劇院等公共設施和學術(shù)交流中心、大型圖文信息中心等公益性設施。高校園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有龍子湖，取“望子成龍”之意。3. 項目交通狀況：對外交通：項目整體緊鄰城市主干道明理路和七里河南路，向東約1公里即為京港澳高速（放射型國家高速，為我國南北交通大動脈），向北約1.5公里為金水東路，項目對外交通非常便利。公共交通：地鐵1號線，市體育中心站和博學路
3、站均距離地塊較近，距離分別為1.1和1.3公里；4.項目周邊配套從項目周邊三公里范圍內(nèi)來看，項目周邊基本生活配套相對較少，僅依靠項目內(nèi)部商鋪解決；教育配套一般，但未來規(guī)劃教育配套較多；從景觀資源上來看，項目東側(cè)為七里河和河邊綠化，具有強勢的景觀資源；學校：北側(cè)即為龍子湖高校園區(qū)，多為大學，河南財經(jīng)政法大學、華北水利水電、河南中醫(yī)大學等，中小學教學資源匱乏，有鄭東新區(qū)商鼎路第一小學、鄭州五十四中等；景觀：七里河及河邊綠化。 二、地塊內(nèi)部條件分析1、宗地圖2、項目四至范圍地塊北側(cè)為七里河南路，雙向八車道；西側(cè)明理路，雙向六車道；東側(cè)徐莊北街和南側(cè)蓮湖東路均為規(guī)劃路。 3、 用地指標（前置條件）從地
4、塊指標上看，項目容積率較為適中，適宜中高端產(chǎn)品。序號指標數(shù)據(jù)序號總用地面積（）104818.481總建筑面積（）建筑高度（m）60 /1002容積率1,2.473建筑密度305投資總額（萬元）50548.94.地塊現(xiàn)狀u 地塊內(nèi)部條件目前地塊內(nèi)尚未平整，地塊內(nèi)部有高約2米土堆及較大面積水坑，部分為樹木、雜草。地塊照片： 地塊內(nèi)部水塘 地塊航拍圖5.地塊瑕疵（1）地塊內(nèi)部有土堆、水塘，存在樹木及臨時搭建房屋，可能會產(chǎn)生一定的遷移成本。第二部分 市場分析一、 鄭州整體樓市環(huán)境分析1.鄭州商品房市場情況2010年-2016年11月鄭州市商品房年度供求情況（單位：萬）供求關系2010年2011年201
5、2年2013年2014年2015年2016年111月預售面積（萬）941.43890.361191.541261.341334.531632.20 1584.20 同比變化29.96%-5.42%33.83%5.86%5.80%22.31%21.38%銷售面積（萬）1139.15615.89986.091105.641046.241272.20 1650.82 同比變化-1.45%-45.93%60.11%12.12%-5.37%21.60%54.10%銷售均價（元/）616880837627859690789297 10163 同比變化23.82%-29.15%51.07%26.38%5.6
6、0%2.41%9.58%銷售金額（億元）702.61497.8752.05950.46949.81182.71 1677.65 數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局10月份以來全國集中性出臺各項調(diào)控政策，鄭州方面9月份出臺鄭九條，10月份出臺限購限貸政策，同時嚴查房地產(chǎn)企業(yè)不正當經(jīng)營行為，12月份限購限貸政策升級。新政后來訪量和成交量均出現(xiàn)大幅度下滑，下滑程度一度達到50%以上，且從目前市場反應情況看，來訪量也出現(xiàn)大幅下滑，多數(shù)項目已下滑80%左右。截止到2016年11月30日，商品房成交均價為10163元/，同比上漲9.58%，商品房銷售價格目前未有明顯下滑，受限購限貸等影響，市場已經(jīng)進入盤整期，預期17
7、年將進入下行期。雖然目前整體形勢較為嚴峻，但因1-9月去化良好，多數(shù)房企已完成年度任務且各項目均處于無貨銷售狀態(tài)，無價格調(diào)整的動力，目前價格仍保持平穩(wěn)，但未來價格下滑仍可預期。截止到2016年11月底，鄭州市商品房庫存量1528萬，其中住宅存量452萬，商辦庫存1038萬，以15年月均去化速度計算，住宅去庫存需4個月、商辦去庫存需65個月，鄭州市住宅庫存處于相對較低的水平，但商辦市場不容樂觀。二、 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1. 區(qū)域整體市場情況2016年各區(qū)域由于在售項目數(shù)量不同導致供求量差距很大，其中鄭東新區(qū)16年商品房成交量為221.64萬，區(qū)域結(jié)構(gòu)占比13.32%，在成交價格中，鄭東新區(qū)以14018元/的均價占據(jù)鄭州市首位，其次為金水區(qū)11626元/。2. 區(qū)域競品市場情況
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