1、房地產項目前期策劃房地產項目前期策劃第一章第一章房地產開發前期策劃房地產開發前期策劃前期策劃的總體流程前期策劃的總體流程第一階段第二階段第三階段第四階段市場分析市場預測收入、成本、費用預測財務評估盈虧平衡分析敏感性分析風險評估宏觀市場、區域市場宏觀市場、區域市場供給預測、需求預測、價格預測供給預測、需求預測、價格預測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等費、稅費等靜態指標：成本利潤率、銷售利潤率靜態指標：成本利潤率、銷售利潤率動態指標：凈現值、內涵報酬率、投資周期動態指標：凈現值、內涵報酬率、投資周期盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點
2、，即項目達到盈虧平盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態利潤為零的點衡狀態利潤為零的點反應敏感程度的指標是敏感系數敏感系數反應敏感程度的指標是敏感系數敏感系數=目標值的變目標值的變化百分比參數值變動的百分比化百分比參數值變動的百分比風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經濟效果指標做出某種概率描概率分布，從而對方案的經濟效果指標做出某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準確的判斷述，對方案的風險情況做出比較準確的判斷1.1 可行性研究可行性研究1.1可行性研究可行性研究市場分析市場分析（1）市場宏觀
3、分析（）市場宏觀分析（PEST）（2）市場中觀分析（行業分析）市場中觀分析（行業分析即定位分析）即定位分析）（3）市場微觀分析（競爭分析）市場微觀分析（競爭分析）1.1.1市場宏觀分析市場宏觀分析(PEST分析分析)PEST分析即總體環境分析，即宏觀環境分析。PEST四個英文字母是政治（politics）、經濟（economic）、社會（society）、技術（technology）的首字母。v 通常采用矩陣式的方法，就是在坐標中分成四個象限。如拿政治和經濟兩個做坐標，政治環境和經濟環境都好的情況下，就應該發展。政治環境和經濟環境都不理想的情況下，就不能發展。v 環境一個好一個不太好時，就要適當考慮，可以發展也可以不發展。宏觀環境分析的主要內容及對企業戰略的影響企業政治政治技技術術政治制度、體制政府的穩定性特殊經濟政策國際政治外貿立法對外國企業的制度就業立法經濟經濟社社會會GDP的變化利率
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