1、文昌房地產初級市調報告-,文昌文昌素有東線沿海城市、近海口生活圈、航天城、華僑城等多重城市名片近年文昌經濟活躍，連續5年躋身全省18市縣（不含三沙市）GDP總量排名前五。,清瀾-高隆灣 文昌房地產發展進程，清瀾-高隆灣發展時間早，經驗豐富高隆灣具備一線海景資源，于文昌地產及全島旅游地產參考價值高,文昌房地產印象,市 調 進展,2014年海南東部六市縣GDP總量與占比,海南省統計局,2014年東部六市縣三產結構對比,海南省統計局,一級市場表現,海南省統計局,2014年土地供應485幅，成交477幅，占地面積18840522，建筑面積31561403。,13月份土地成交列表,二級市場表現文昌市歷年
2、房地產開發投資額及年銷售總面積,海南省統計局,省略.,全國665個城市，192億元的GDP總量排名 省略.,1 上海 23560.94億元,2014年商品住宅市場，總成交面積約607937，總成交套數8362套,海南新浪樂居2014年樓市白皮書,文昌庫存壓力巨大，截止2014年末文昌市場存量約159.44萬方，去庫存至少需要30個月,發射中心,市場機遇：航天發射中心落戶文昌，相關航天產業將會帶動文昌娛樂、配套、居住等板塊快速發展,經國家正式確定，2005年立項的中國最大的的航天中心-“海南航天發射中心”正式落戶文昌市龍樓鎮。 整個航天發射中心占地20平方公里，包括衛星發射區、運載火箭裝配廠、發
3、射指揮中心和配套的大型港區碼頭及“太空主題科學公園”。 其中，“航天主題公園”，規劃一期面積約6100畝，投資70億，分為模擬太空、航天博物館、航天專家休閑度假區等5大功能區。 同時的配套旅游設施還包括太空模擬空間、真實的航天用品和航天工具的實體參觀、多處觀景點和海上觀景平臺、太空食品品嘗和太空植物種植等旅游活動。,航天主題公園帶動區域發展,2011年-2014年文昌過夜旅游人數及增長率,根據國際旅游組織的測算，旅游業每收入1元，就可帶動相關行業增收43元；旅游業每增加一個從業人員，就能帶動相關行業增加5個就業機會。 至2020年，規劃區人口將達到2.1萬人，火箭發射日最高接待5萬人,海南省統
4、計局,2012年,市場機遇：文昌速度”,項目正穩步推進，配套服務日趨完善。 走進月亮灣起步區，黑色柏油道路向前延伸，兩側高樓都是一番火熱施工景象。 眼前的這條道路就是海濱路，全長約6110米，寬30米，含總長340米的三座橋梁，是起步區內市政道路的其中一條。目前海濱路已經鋪設第二層瀝青，正在進行綠化施工，而廣蘭路、香水椰路、楓香路等市政道路也基本成型。 俯瞰月亮灣，環形道路與周邊樓宇相得益彰。與此同時，起步區內的水、電、通訊管網等市政配套也日益完善。,海南省前往三沙市線路僅兩條： 文昌清瀾港永興島 三亞碼頭永興島,永興島,三亞碼頭,清瀾港,品牌房企大規模進駐，將在較大程度上改變瓊北市場格局，同
5、時加劇瓊北市場競爭程度,文昌銅鼓嶺板塊匯集了雅居樂、魯能、富力、世茂等大牌地產商入駐，將拉升文昌板塊的產品整體檔次,區域： 位于海南省東北部，土地總面積2403平方公里，海岸線長206.7公里居海南第二，海域面積4600平方公里。總人口57萬余人(2010年)。 文昌市是海南省乃至全國有名的文化之鄉、華僑之鄉和將軍縣，是被世界譽為東方奇跡宋氏三姐妹的故鄉。,旅游資源： 文昌市具有豐富的旅游資源，是海南省旅游重地之一。有“瓊東第一峰”、“奇峰秀天下”之稱的銅鼓嶺，還有被譽為“中國大堡礁”的云龍灣海底自然公園（珊瑚礁），千姿百態的石頭公園；有濱海椰林風光獨特的椰林灣；有風光旖旎的高隆灣；有“稀世海
6、上森林公園”八門灣紅樹林；有舉世矚目的宋氏祖居等。,區域劃分：根據地塊、產品、客戶特點可分為文昌（文城）市內板塊、高隆灣濱海板塊,市內,高隆灣 濱海,清瀾港,銅鼓嶺,月亮灣北部起步區,海景項目,從整個文昌資源、房地產市場發展成熟度與未來開發中心等角度來看，可以細分十一大板塊,航天文化旅游區,銅鼓嶺板塊,清瀾-高隆灣板塊,文城板塊,八門灣旅游度假區,八門灣新城,東郊椰林旅游度假區,本案,月亮灣板塊,片區印象,月亮灣起步區：未來供應的熱點區域。知名房企集中開發，以建設大規模城鎮化項目為主，公寓、洋房、別墅、酒店等多業態結合，依托一線海景，打造具備養生、休閑、抗體、娛樂等功能一體化的養生度假大盤。起
7、步價格具備優勢。,銅鼓嶺片區：片區仍在建設中，是未來供應的熱點地區。區內項目定位高端，以承接銅鼓嶺旅游區及航天基地及航天公園旅游度假客群為主，建造全時效、一站式、主題豐富的度假休閑項目。,東郊椰林片區：清瀾大橋通車，延接文昌新城CBD，同時緊鄰航天公園，項目定位以旅游度假為主。,高隆灣-清瀾一線海景區：項目以度假為主題，以居住功能為主體，體量中等，業態相對單一，突出一線海景資源。海岸線開發過半，未來空間有限。現價最高片區。,文昌新城-清瀾二線海景區：公園主題居多，居住性價比相對較高，享受市級配套的生活社區,文城鎮片區：鎮區發展基本飽和，配套相對成熟，項目數量最多，小體量改善+度假樓盤居多。市政府遷離，未來發展空間有限。,夢想與現實,區位：高隆灣具備一線海景絕對優勢，緊鄰清瀾港，新市政府落戶，并依托清瀾大橋，與航天發射基地與航天公園緊密相連。灣區匯集了文昌所有優勢資源。灣區從08年開發至今。,交通：片區僅高隆路為市級次級主干道，其他多為支路及輔路，道路通達性好，但路面美化不佳。,配套：片區內公共生活、娛樂、休閑等基本配套不足，業主主要依靠項目建設配套滿足娛樂、休閑、運動等需求。,開發次序,總建筑面積（萬m2）,容積率,總占地面積（畝）,文城鎮板塊,高隆灣濱海板塊,清瀾開發區板塊,
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