1、楚江碧水項目開發可行性研究報告20076181目 錄一、總論5（一）項目背景51.項目名稱52.承辦單位概況53.可行性研究報告編制理由64.項目提出的理由6（二）項目概況81.擬建地點82.建設規模和目標83.主要建設條件84.主要技術經濟指標8（三）項目研究結論和主要經濟指標91.項目市場研究定位92.項目主要經濟指標10（四）問題與建議111項目開發建設存在的主要問題112實施建議12二、項目投資環境與市場研究13（一）市場背景及經濟發展動態131.武漢市總體社會及經濟發展狀況132.房地產總體市場現狀及走勢分析183.市場需求分析634.競爭市場調研與分析部分71（二）客戶分析811.

2、客戶群體的構成與特征的描述812.客戶群細分及其客戶心理因素分析873.目標客戶需求分析904.本項目吸引和流失目標客戶的因素列舉與分析92（三）項目SWOT分析941.競爭性樓盤分析942.項目SWOT分析分析表1003.項目SWOT分析結論102（四）項目市場定位1061.項目整體定位原則1062.項目整體定位1093.形象定位1114.案名建議1115.產品定位1136.價格定位113（五）營銷策略1151.房地產營銷產品策略（Product）1152.房地產營銷價格策略（Price）1153.房地產營銷渠道策略（Place）1164.房地產促銷組合策略（Promotion）116三、項

3、目開發條件117（一）地質、水文條件117（二）社會環境及公共設施條件117（三）區域規劃要求121（四）交通條件121（五）法律支持條件123四、建設方案選擇123（一）建筑設計指導思想與原則123（二）項目總體規劃方案：1241.總平面布置和功能要求1242.規劃設計方案描述1273.繪制規劃設計圖，選定主要參數129（三）建筑方案1311.建筑方案描述1312.總平面布置方案1333.主要設備系統和配套設施1374.安防工程1405.建筑方案比選142五、節能節水措施143（一）節能措施及能耗指標分析143（二）節水措施及水耗指標分析147六、環境影響評價149（一）建址環境現狀149（

4、二）項目建設與運營對環境的影響149（三）環境保護措施150（四）環境保護投資152（五）環境影響評價152七、組織機構、人力資源和招投標方案152（一）項目管理機構設置152（二）人力資源配置方案153（三）工程招投標154八、項目實施進度156（一）建設工期156（二）項目實施進度計劃157（三）項目實施進度表157九、投資估算158（一）投資估算158（二）建設期利息估算159（三）投資使用計劃159十、融資方案160（一）項目資金來源1601項目資本金籌措1602項目債務資金籌措160（二）融資方案分析1611資金來源可靠性分析1612融資結構分析1613融資成本分析1614融資風險分

5、析161十一、財務評價162（一）財務評價基礎數據與參數選取1621財務價格1622利率1623項目計算期選取1634財務基準收益率（ic）設定163（二）營業收入與成本費用估算1631銷售收入估算1632銷售成本費用估算1633土地增值稅的估算1634所得稅的估算164（三）財務評價報表164(四)融資前分析1641項目投資內部收益率1642項目投資凈現值1643項目靜態投資回收期165(五)融資后分析1651盈利能力分析1652償債能力分析1663財務生存能力分析166(六)不確定性分析1661盈虧平衡分析1662敏感度分析167(七)財務評價結論167十二、社會評價168（一）社會評價的

6、主要內容1681.社會影響分析1682.互適性分析1693.社會風險分析170（二）社會評價的步驟與方法1711.社會評價的步驟1712.社會評價方法171十三、風險分析173（一）風險因素識別173（二）風險評估方法174（三）風險防范對策176十四、研究結論與建議178（一）結論178（二）建議179附圖、附表180（一）附圖180（二）附表180一、總論（一）項目背景1.項目名稱項目名稱：“楚江碧水”房地產開發項目。需要根據市場策劃擬定合適的項目名稱。在本報告項目定位（項目命名）中有關于案名的建議。2.承辦單位概況項目承辦單位：武漢XX公司公司性質：有限責任公司股東單位：武漢XX公司成都

7、XX公司注冊資金：人民幣5億元出資方式和比例：股東雙方按70：30的比例出資，由武漢城投集團控股。武漢城投集團出資3.5億元，占總股本的70%；成都世紀城出資1.5億元，占總股本的30%。武漢新城國際博覽中心有限公司作為武漢國際博覽中心項目的項目法人，全面負責武漢國際博覽中心項目的投資、建設及運營管理。具體運作方式如下：武漢市政府將武漢國際博覽中心項目的發展運營權直接授予武漢新城國際博覽中心有限公司。武漢市政府將國際博覽中心規劃核心區內公益性項目與經營性項目的土地捆綁打包，公開出讓給武漢新城國際博覽中心有限公司，以經營性土地增值收益補貼公益性（半公益性）項目的建設投資，實現資金平衡。具體的土地

8、運作模式為：由市土地儲備機構代表市政府，負責征地拆遷、農轉用報批，完成規劃核心區內的土地儲備。政府通過“招拍掛”方式，將規劃核心區內用地整體供應給武漢新城國際博覽中心有限公司。3.可行性研究報告編制理由（1）建設部和湖北省、武漢市及漢陽區頒布的相關法律、法規與政策；（2）武漢市及漢陽區國民經濟和社會發展 “十一五”計劃和遠景目標綱要；（3）武漢市及漢陽區2006年國民經濟和社會發展統計公報；（4）武漢市及漢陽城市總體規劃大綱（2000年-2020年）；（5）國家發改委、建設部建設項目經濟評價方法與參數(第三版) (2006年)；（6）建設部房地產開發項目經濟評價方法(建標2000205號)；（

9、7）國家發展與改革委員會投資項目可行性研究指南(計辦投資200215號)；（8）武漢市及漢陽區以及項目周邊地區市場調研和現場勘察資料；（9）武漢市城市規劃設計研究院編制的武漢新區（四新地區）控制性詳細規劃；（10）武漢國際博覽中心項目的修建性詳細規劃。4.項目提出的理由本地塊住宅項目的建設，是武漢國際博覽中心附帶開發建設項目。同時，根據政府對四信地區的整體規劃遠景目標：發揮地區制造業、人文和區位優勢，將四新發展成為武漢都市圈現代生產服務中心，引領新漢陽的城市復興，創建高品質的城市意象。在四新地區開發商業住宅也是很有必要的。武漢城市發展會展業有以下幾點必要性：（1）對建設武漢中國展覽名城發揮會展

10、潛力具有重要意義武漢應當明確區域會展中心的地位，借助武漢城市發展加強，優化會展業結構，合理規劃會展設施，塑造有利的會展文化內涵。在目前的中國會展業格局中建立并鞏固“中國展覽名城”的地位，并在未來的會展業格局中向“國際展覽名城”努力。加快武漢會展產業發展，建設“中國展覽名城”，既是適應我國會展產業迅速發展，整體水平不斷提高的客觀需要，也是把武漢建設成為現代化大都市，增強和完善中心城市服務功能，促進國民經濟持續快速增長的內在要求。發展壯大武漢會展業并必將促成武漢成為中西部會展經濟帶的中心，努力成為國際展覽名城。作為武漢新區四新地區重要的建設項目，國際會展中心將綜合會展、商業、科技、文化和居住等功能

11、。完善的配套功能設施是成功舉辦高層次國際會展的基礎條件，以此適應武漢會展業的發展需要，建設一流的會展場館能為參會的展商、觀眾及關聯產業提供完善的服務。并因此發揮空間區位優勢，作為延伸產業鏈的一種方式，帶動武漢新區的產業發展，帶動新區的城市建設，對提升武漢的城市形象有極大的推動作用。（2）項目建設是提高城市能級帶動區域經濟發展的需要武漢作為華中地區最大的區域性中心城市,經濟地位最為重要，無論是GDP總量，還是第一、二、三產業的分量值都位居中部主要城市之首。在周邊城市經濟圈中,發揮著越來越大的集聚作用和擴散效應,并由此帶動區域經濟的不斷發展。在產業定位上，武漢以建設華中地區現代制造業基地，和現代服

12、務業中心為功能目標。“堅定不移發展先進制造業；不失時機發展現代服務業”著力打造十五條產業鏈。武漢的會展產業將充分得到武漢產業的支撐，依托產業集群效應，通過生產要素集聚專業市場產業集群專業會展世界性會展的發展模式，完善華中地區會展經濟的“金字塔”結構，鞏固和增強展會經營的產業基礎。由此帶來會展經濟的發展能夠優化資源配置，實現效益最優化，產業均衡和地區均衡，有利于國民經濟整體水平的提高；并且優化的會展產業結構，使會展產業處于長期的、動態的結構均衡，優化地區產業空間布局，有利于城市提升能級，帶動區域經濟發展。（3）項目建設是發揚城市文化提升城市形象品質的需要武漢國際博覽中心的建設將作為四新區的啟動項

13、目帶動新區建設的發展。作為一個綜合開發項目，將在區內培育與會展緊密關聯的產業，建設風貌獨特的博覽建筑集群，設置與之配套的服務設施。結合武漢城市特點，發揚荊楚文化，建設難以復制的博覽新城，成為武漢城市發展新的亮點，極大提升城市的形象品質。武漢國際博覽中心的建設是新區實施項目帶動戰略的舉措，建成的武漢國際博覽中心將以節、會、展緊密結合的方式經營。以豐富多彩的節事活動，細致深入的會議論壇，全面繁榮的展示博覽，成為連動武漢區域經濟發展，推動新區服務業整合，發揚武漢城市文化的“加速器”，必將產生巨更大的經濟價值、社會價值和生態價值。（二）項目概況1.擬建地點本項目四至：東至漢陽濱江大道，西至規劃中的武漢

14、市博覽中心科技館，南至武漢市國際博覽中心超五星級酒店，北至規劃中的四新北路。2.建設規模和目標項目實測占地面積為47200平方米，政府審批的土地使用條件為：物業類別：居住兼容商業金融業用地；建筑面積：控制在94400平方米內（其中居住建筑面積不低于65240平方米）；容積率：2.0以內。3.主要建設條件（1）項目已正式取得國有土地使用證。（2）項目已取得建設用地規劃許可證。（3）項目已取得建設工程規劃許可證。（4）項目已取得漢陽區計劃委員會的立項批復。（5）項目建設資金已經開始籌備。（6）項目已取得當地政府有關領導和部門的肯定。4.主要技術經濟指標項目開發建設的指導思想是：集合國內外先進的新型

15、住宅理念，采用成熟、先進的新型建材和施工方式，依托高新科技技術，按照國家2A住宅產品標準建設的高檔精品居住小區。項目規劃建設方案的總體概況見下表所示：項目總體規劃指標序號項 目單位數量備注1規劃總用地面積平方米472002建筑總占地面積平方米90802270*43總建筑面積平方米94400其中 居住面積：平方米67160 商業面積：平方米27240底下3層4總戶數戶644總居住人數1824平均每戶建筑面積平方米104.28571435停車位個386.4386停車位所占面積154406容積率27住宅建筑密度6.19%建筑密度19.24%8綠地率55%9棟數棟426其中：高層棟426層（三）項目研

16、究結論和主要經濟指標1.項目市場研究定位1.1案名建議本項目案名定為：楚江碧水緊鄰的武漢國際博覽中心外部看起來像編鐘，12個單體展館代表12個音律，圍成一大型圓形廣場昨日從武漢新區指揮部獲悉，武漢國際博覽中心設計方案已經確定，年內正式動工興建。據介紹，該方案設計源于楚文化的代表作編鐘，是經“8選1”后，在美國HHCP與中國成達聯合體的設計方案基礎上完善的。取“楚”字。面臨長江，項目最大賣點也是面江，取“江”字。清代女詩人吳絳雪的春夏秋冬中秋詩：秋江楚雁宿沙洲，雁宿沙洲淺水流。流水淺洲沙宿雁，洲沙宿雁楚江秋。取“秋”字。本意是取“楚江秋”，但感覺有點傷感，故取“楚江”，如 “楚江苑”或“楚江碧水

17、”等。1.2產品定位（1）戶型特點戶型多變，選擇較多；功能分區清晰、采光通風好、節能節水、保溫隔熱、防塵防噪。各戶型視野開闊，戶戶見江景，具有實用、環保、高性價比的特點。（2）主力戶型面積戶型面積大部分在2房90平方米和3房120平方米，以2房90平方米為主力戶型，附帶適量50平方米小戶型和140平方米較大戶型住宅。同時，在設計時考慮市場對大面積戶型的需求，即將主力戶型與小戶型貫通后形成的200平方米左右的戶型，以及極少量超大面積的復式、越層式豪華戶型。1.3價格定位本項目的價格定位采取市場跟隨策略，做到層次相當但品質更優，在房地產市場消費者心中形成物超所值的印象。項目價格定位結論如下：居住區

18、住宅部分全程均價6000元/，公建商鋪部分均價10000元/ ， 2.項目主要經濟指標 項目投入總資金和主要技術經濟指標表表14主要經濟評價指標匯總表序號項 目單位數量備注主要經濟結果和數據一項目總投資萬元39993.151建設投資萬元38535.602建設期利息萬元1457.55二資金籌措39206.941自有資金萬元22000.002銷售收入轉投資6206.943銀行貸款11000.00三銷售收入萬元67536.00項目總銷售收入四銷售成本萬元3376.80項目總銷售成本五銷售稅金萬元4298.77項目總銷售稅金六銷售利潤萬元59860.43項目總銷售利潤七土地增值稅675.36八開發利潤

19、萬元19191.92項目總利潤六所得稅萬元4797.98七稅后凈利潤萬元14393.94經 濟 評 價 指 標一稅前項目投資財務內部收益率%17.24%基準收益率Ic=12%稅后項目投資財務內部收益率%13.62%基準收益率Ic=12%二項目投資財務凈現值（稅后）萬元1273.01項目投資財務凈現值（稅前）萬元4225.44三稅后項目投資回收期年4.40稅前項目投資回收期年4.25四資本金財務內部收益率15.99%稅前資本金財務內部收益率20.88%五稅前投資回報率47.99%稅后投資回報率35.99%六稅前自有資金投資回報率87.24%稅后自有資金投資回報率65.43%七利息備付率（高）84

20、2.92 利息償付期間利息備付率（低）1.00 利息償付期間償債備付率（高）27.56 債務償還年份償債備付率（低）1.00 債務償還年份資產負債率（高）38.93%長期債務存續期間資產負債率（低）7.14%長期債務存續期間八單位建筑面積投資元4236.56九單位建筑面積工程造價元3927.76（四）問題與建議1項目開發建設存在的主要問題本項目開發建設存在的主要問題有：（1）項目前期各項審批手續尚未全部完成，項目規劃建設方案和項目動建計劃尚不能最后確定。（2）項目建設投資總額控制有賴于項目實施過程中承辦方的具體執行情況，不確定因素較多，須規避其風險。（3）項目開發總體規模較大，市場消化速度和能

21、力所產生的對樓盤預售狀況的重大影響，會存在預期利益難以兌現的可能。（4）項目開發的主體中不少是高層及小高層帶電梯住宅，并按照國家康居示范工程標準進行建設，其市場認同、市場價格的承受能力會對項目產生影響，存在叫好而不叫買的可能。（5）存在一定的市場競爭壓力，項目的競爭優勢和競爭力還需要多方面的培育。2實施建議對本項目的實施建議主要有以下幾點：（1）集中力量抓緊完成項目的規劃和立項報批工作，落實項目開工建設的各項手續，確保項目能盡快開工建設。（2）及早辦理項目預售許可手續。項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調查工作。（3）以客戶顯而易見的性價比優勢進行產品設計和價格定

22、位，強化成競爭優勢。精心設計，提高建筑面積使用率，并降低建造成本。（4）既要節省建設資金，又必須切實保證工程質量，堅持以質量領先的市場策略。（5）制定穩妥積極的施工方案，保證施工安全和現場文明施工水平，加快工程施工進度，盡可能減少因施工對周邊居民和商貿活動產生的影響的持續時間。（6）運用預訂等方式，應先期聯絡到一批目標客戶，有利于盡快形成樓盤的旺盛人氣。（7）資金運作中，可以考慮拉開開發時序，分期分批操作，加大預售款和現房款的使用比例，進而降低資本金需要量。（8）真正將未來業主，即客戶置于中心地位，除將此作為理念貫徹項目開發經營始終外，可采取請意向客戶參與施工管理與監督、參與選擇物業管理公司等

23、事項，以保證工程質量，并帶來良好的輿論口碑，樹立產品品牌。（9）盡管項目規模不是很大，仍須精心于每一個細節，作為樹立企業品牌的良好開端。二、項目投資環境與市場研究（一）市場背景及經濟發展動態1.武漢市總體社會及經濟發展狀況 此處資料來源于武漢市2006年國民經濟和社會發展統計公報1.1武漢市2006年經濟發展背景（1）GDP指標 2006年武漢市實現生產總值2509億元，比同比增長14.8，增幅創10年來新高，人均生產總值3790美元。（2）固定資產投資武漢市2006年固定資產投資達到132529億元，年均增長221，其中城市基礎設施項目投資372.24億元，比上年增長43.9%，占全市投資的

24、比重為28.1%，比上年提高3.6個百分點。全市房地產開發投資366.15億元，比上年增長22.9%，增幅比上年回落4.8個百分點,其中住宅開發投資271.80億元,增長25.3%,增幅回落9.1個百分點。全年房地產施工面積2876.92萬平方米，增長4.6,竣工面積873.83萬平方米，增長7.0，其中住宅施工面積2429.16萬平方米,增長5.7%,竣工面積774.47萬平方米，增長7.2%。經濟適用房完成投資14.11億元，增長171.2%，施工面積154.95萬平方米，增長131.3。全年銷售商品房960.88萬平方米，增長5.1；商品房空置面積180.52萬平方米，增長11.3。全年

25、房屋交易14.28萬起，比上年增加1.5萬起,其中存量房交易7.28萬起，增加1.27萬起。全年房屋交易產價417.91億元,其中存量房交易產價165.30億元。2006年武漢市房地產投資增長與整體的固定資產投資增長基本持平，房地產投資的增長速度比上年有小幅放緩,全市房地產投資呈現穩步增長態勢,房地產市場呈良性運行,市場前景廣闊。（3）消費指數全市社會消費品零售總額1293.33億元，比上年增長14.6%，同比提高了1.3個百分點。商品零售價格上漲0.7%，回落0.2百分點。工業品出廠價格上漲0.3%，漲幅回落2.4個百分點，其中，生產資料價格上漲0.4%，生活資料價格下降0.1%。原材料、燃

26、料、動力購進價格上漲5.2%,漲幅回落5.4個百分點。全市居民消費價格比上年上漲1.4%，漲幅同比回落1.3個百分點。商品零售價格上漲0.7%，回落0.2百分點。其中，批發零售業1075.67億元，增長15.0；住宿餐飲業177.13億元，增長17.9；其他行業40.53億元，下降5.8。從限額以上各種經營業態零售額看，百貨商場增長23.8%，超級市場增長13.6%，專業店增長67.7%，專賣店下降20.7%，便利店增長9.5%。將武漢市2006年度的消費指數與GDP的增長加以比較可發現,社會消費品零售額的增長速度基本與GDP增長速度保持一致,全市居民消費價格指數有小幅上漲,比較去年同期還有所

27、回落，居民生活水平穩步提高，消費品市場需求旺盛。武漢市2006年居民消費水平及結構的調查研究顯示，武漢市當前消費熱點的新趨向主要表現為服務性消費支出比重的提升。居民生活質量在不斷提高，居民消費能力進一步增強，促進了消費結構的變化。武漢城市市民消費觀念正在由單純數量擴張轉向更加注重消費內涵、重視生活質量的提高。根據統計數據顯示，在武漢市民的八大項支出方面，醫療保健、交通通訊、居住三大類消費增幅均達到兩位數，其中，居住消費增幅居8大類之首。而食品、衣著、家庭設備用品及服務、教育文化娛樂及服務、雜項商品和服務等消費的增幅在1位數以內。居民住房消費則隨著家庭購房的增多，2006年城市居民家庭的住房裝修

28、進入高增長階段。全年家庭人均住房裝修146元，同比增長1倍，同時居住服務也隨之增多，人均74元，同比增長61。（4）外資利用程度2006年武漢市全市新批合同外資額26.39億美元，比上年增長15.1。實際利用外資20.01美元，增長15.0，同比提高0.5個百分點。全市累計批準“三資”企業4961個，其中當年新批“三資”企業228個。截至年底,有69家世界500強企業來武漢投資。全年實現工程承包和勞務合作營業額1.75億美元，增長16.7。2005年全國人大提出“中部崛起”戰略，“給政策、給項目、給資金”三給政策的逐步到位，將使武漢經濟在未來510年真正實現“跨越式發展”，武漢經濟總量、速度將

29、大幅提升，結構將進一步優化，人民生活水平也將隨之提高。和記黃埔、世貿、瑞安、新世界等財團入市巨額投資商用物業，將為武漢招商外資、經濟走向世界注入強大的推動力。（5）存貸款截至2006年年末，武漢地區金融機構本外幣各項存款余額4684.32億元，比年初增加593.68億元。其中，企事業存款余額1931.23億元；居民儲蓄存款余額1887.73億元。房地產屬于資金密集產業，任何金融政策的變化將直接影響房地產的發展，金融信貸一直是制約房地產業發展的關鍵因素，2006年金融機構本外幣各項貸款余額3673.68億元，比年初增加502.77億元。其中，短期貸款1224.78億元；中長期貸款2126.71億

30、元。消費貸款442.53億元，其中個人住房貸款388.00億元。（6）產品銷售與企業盈利2006年武漢市全市房地產開發累計完成投資36615億元(含經濟適用房)，同比增長229，增幅比去年下降49個百分點。全市共銷(預)售商品房96088萬平方米，同比僅增長51；其中住宅90892萬平方米，同比增長9，銷(預)售收入35453億元，其中住宅32133億元。房地產開發投資占全市固定資產投資的2763，全年空置商品房18052萬平方米，同比增長113，其中住宅12812萬平方米，同比增長18，我市商品住宅預售平均成交價格3675元平方米，同比去年上漲73； 全市房地產開發上繳稅金3644億元，比上

31、年增長 32，全市房地產開發有項目的企業559家，其中：年投資額在3億元以上的企業 19家，與2005年基本持平；年投資額超過一億元的企業112家，同比增長12；年投資額超過5000萬的企業239家，同比增長52；年銷售收入超3億元的企業20家；年銷售收入超1億元的企業120家，同比增長11；年銷售收入超5000萬元的企業192家，同比增長6。 2006年，全市投資和銷預售收入雙超億元的公司達66家，投資總額達23353億元，占全市房地產開發投資總額的638，實現銷預售收入達22972億元；其中投資和銷預售收入雙超2億元的公司達34家，投資總額達1749億元，占全市房地產開發投資總額的478。

32、 1.2經濟發展政策產業政策：十一五期間，武漢將集約發展鋼鐵、汽車及機械裝備制造、光電子信息、石油化工等4大支柱產業。武漢打算將武鋼建成全球最大的冷軋硅鋼片生產基地、全國汽車板主要生產基地；此外，武漢還將建成全國重要的船舶和船舶配套產品、發電設備產品制造基地，國內光通訊設備及器件、移動通信系統及終端產品的重要生產基地，并努力成為世界光纖光纜研發生產基地之一。到“十一五”期末，武漢制造業年增加值將達到1500億元。金融政策： 武漢市2006年度政府工作報告指出，未來全市將按照發展先進制造業的總體規劃，圍繞壯大十大主導產業、發展五大產業聚集區，集中政策資源，推進工業項目建設。繼續抓好30項投資過億

33、元工業項目的流動實施。加快推進都市工業園建設，力爭園區企業實現工業總產值200億元。積極推進龍王廟廣場、漢正街第一大道、武漢家居大世界等商貿物流項目建設。繼續推進中心城區農貿市場改選升級工作。啟動建設武漢國際博覽中心，抓好機博會、光博會、食博會等一批重點品牌會展活動，推進會展市場化、專業化、國際化。完善政策措施，堅持培育與引進相結合，大力發展法律、會計、資產評估、市場調查等商務服務業，積極發展旅游、文化、健身、社區服務業。以建設“數字武漢”為抓手，大力推進數字政府、數字家庭、數字社區、物流大通關、一卡通等工程建設。根據市政府重點鼓勵的行業可以看出，武漢市未來的工業、會展業以及數字行業將會發展迅

34、猛，由此可以對于房地產行業起到巨大的推動作用，如工業園的建設以及物流項目的建設等，尤其是會展業的發展將帶來的國際博覽中心和周邊相關場館的建設，更是可以帶動整個漢陽區域的改造，引爆本區房地產市場的需求，市政府為了促進三鎮平衡發展更是對此項目的建設給予了高度重視，都必然帶來這一區域廣闊的市場前景和高度的市場預期，我們即將開發的項目位于這一區域的優勢是十分明顯的。房地產政策：大力推動住宅消費，扶持與培育房地產業，使其成為支柱產業，是武漢面向21世紀，振興經濟的重要舉措。“十一五”期間，武漢市將健全以普通商品住房為主、社會保障性住房為輔的城鎮住房供應體系，解決中低收入者和進城務工人員的住房問題，到20

35、10年城市居民人均住宅建筑面積達到32平方米。并加強對住房等產品和服務的價格監管，遏制價格過快上漲。到“十一五”期末，武漢將基本完成中心城區舊城改造。同時，道路、給排水等公用設施的配套水平、以天然氣為主體的燃氣管網覆蓋率均將得到提高。在住宅結構方面，政府將鼓勵、引導開發平方米以內的普通商品房；在公房交易上，過戶費由元平方米降低為元平方米，單位要幫助職工公房上市；在公積金上，最高貸款額由萬元上升到萬元；對困難職工較多的企業，允許集資合作建房解決住房問題；對于歷史遺留的辦證問題，有關部門將拿出措施，讓購房者盡快拿到“兩證”。的房地產政策將從四個方面進行完善，確保中國房地產業的健康發展。一是把政策職

36、能和市場職能進一步明確分開。在相應的房地產政策中，該由政府辦的就要由政府辦，同時要充分發揮市場機制調配資源的主導作用；二是把長期的問題和短期的問題適當分開。有些問題確實存在而且很尖銳，但絕不是一年、半年內就能一下子解決的，比如說困難群體特別是特困人群的住房問題，這涉及社會保障體系、收入分配體系等多方面的因素，是個比較長遠的問題。要把長期的問題和短期的問題適當分開來解決；三是把局部的問題和全局的問題進一步分清楚。要嚴防把類似上海退房事件等局部問題當成全局性問題來炒作，避免影響調控政策的效果，增加經濟調控的難度。要考慮房地產發展的區域性特點，給予區別對待；四是把調控總量的政策與調控產業的政策分開，

37、不要眉毛胡子一把抓。 里，影響中國房地產供求關系的主要因素將更加多元、多樣、多層次，如利率、稅收、人民幣匯率、股市等等，都可能影響到我國房地產業的供求關系。國家關于房地產業的一系列新政出臺后，盡管部分地區商品房銷售出現價格波動，銷售量大幅減少，但我國房地產業中長期看好不會改變，未來市場房價不會下降。 房地產作為國家經濟發展支柱產業的地位不會改變。我國房地產市場經過推進、培育、發展三個階段，正在走向成熟。由于土地資源的稀缺，而隨著城市化的進展，老百姓對改善住房的需求會進一步激發，所以市場房價不會下降，我國房地產業中長期向好的趨勢不會改變。人才政策： 武漢市作為全國大中專院校最集中的城市之一，擁有

38、豐富的高端人才資源儲備和良好的引進人才的環境，根據政府的產業政策和人才政策，可以預計武漢市未來將有大量的高級人才進入圍繞著國際博覽中心展開的四新區域工作，漢陽片區的高度快速發展將刺激這一片區的房地產需求，為這一區域帶來一大批以高知、高薪、年青化的客戶群體。小結：1、根據以上對于武漢市2006年的各項相關經濟指標分析顯示，武漢市經濟水平處于持續快速的發展之中，整體經濟運行良好。2、按國際經濟組織統計表明，當一個地區的經濟增加速度大于5%的時候，當地的房地產也就發展存在者極為廣闊的前途。3、武漢市經濟增長的主要因素是四大支柱產業的高速發展，另外房地產、煙草近年來在武漢市也是發展迅猛，對于全市的經濟

39、增長做出了巨大的貢獻，也是最為熱點的新興支柱產業。固定資產投資增長略高于經濟總值的增長，也說明了武漢市建設項目在整個經濟結構中的重要地位。4、武漢市消費指數呈現逐年增長的態勢，說明市民生活水平日益提高，有利于居民置業，可以起到促進房地產市場發展的作用。5、據調查統計顯示，近年武漢市房地產業地稅入庫增長比例遠高于地稅總額增長比例，且占比逐年提高，2006年已超過全市地稅收入總額的1/4。考慮到房地產業對建安、裝修、金融等業拉動作用，武漢市政府已經將房地產業視為新興支柱產業之一。2.房地產總體市場現狀及走勢分析2.1房地產指標分析 此處資料來源于武漢市2006年市長工作報告及武漢市2006年房地產

40、市場情況報告。2.1.1武漢社會經濟發展與房地產開發投資概況（1）社會經濟發展概況2006年武漢地區生產總值為2590億元，同比增長14.8%；固定資產投資達到1325.29億元，增長26.1%；城鎮居民人均可支配收入為12360元，比2005年增長13.9%；城鎮居民人均居住建筑面積為26.86平方米，比2005年提高1.16平方米。全市儲蓄存款余額為1887.95億元，比2005年增加18.0%。（2）房地產開發投資情況2006年我市房地產開發投資為366.15億元，同比增長22.9%，增幅比2005年回落了4.8個百分點，占全社會固定資產投資的27.6%；其中，住房開發投資為271.8億

41、元，同比增長25.3%，增幅比2005年回落3.9個百分點，占房地產開發投資的74.2%。從2005年到2006年，武漢市房地產開發總體投資增長趨勢依然兇猛，但增長幅度已開始回落。住宅項目開發總投資增長幅度緊跟房地產開發總體投資，但增幅回落更大一些。近幾年武漢市房地產開發總量的增長，已經為房地產總體投資打下了厚實的基礎，所以預計在以后幾年里，雖然仍將有增長，但增幅會漸漸回落。這也是武漢市房地產市場趨于成熟和穩定的標志。2.1.2商品房市場情況（1）土地市場供求情況2006年我市供應土地面積約9871.7畝（含7個中心城區、武漢東湖新技術產業開發區、武漢經濟技術開發區和東西湖、江夏、黃陂區），實

42、現交易金額約112.99億元。平均每畝均價約為114.46萬元。在土地供應中，95%為住房建設用地。（2）商品房開發建設情況 2006年我市商品房施工面積為2876.92萬平方米，同比增長4.6%。其中：商品住房施工面積為2429.16萬平方米（經濟適用住房施工面積為323.45萬平方米，同比增長9.17%），同比增長5.7%，占商品房總施工面積84.4%。2006年我市商品房新開工面積1074.88萬平方米，同比減少10.1%。其中：商品住房新開工面積為968.06萬平方米，同比減少7.6%，占商品房新開工面積的90.1%。 2006年我市商品房竣工面積為873.83萬平方米，同比增加7.0

43、%。其中：商品住房竣工面積為774.47萬平方米（經濟適用住房竣工面積為110.31萬平方米，同比增長2.72%），同比增長7.2%，占商品房總竣工面積的88.6%。（3）商品房銷售情況2006年我市商品房銷售面積為960.88萬平方米，同比增長5.1%；其中：商品住房銷售面積為908.92萬平方米，同比增長9.0%，占商品房總銷售面積的94.6%。1. 各類住房銷售情況：2006年，我市商品住房銷售高層和小高層占總銷售套數的78%以上；多層商品住房的銷售套數不及21%。2. 各類戶型面積銷售情況：市民的消費心理日趨合理，120平方米以下的戶型所占比例超過56.65%，較往年有一定程度的上升。

44、140平方米以上戶型只占16.52%，較以前有較大幅度的下降。3. 各房價區間的商品住房銷售情況：去年我市商品住房銷售均價在3000元以下的銷售了23376套，占總銷售套數的27.31%，房價在30004000元之間的銷售36206套，占總銷售套數的42.30%，房價在40005500元之間的銷售20069套，占總銷售套數的23.45%；房價在5500元以上的僅占全市商品住房銷售面積的6.94%。4. 商品住房銷（預）售購買主體情況我市商品住房的銷售主體以本市和省內為主，占全市去年商品住房銷售套數的87%以上。境外人士購買住房僅105套，占0.12%。武漢市2006年的商品房銷售市場中，以下幾項指標的變化對未來的房地產銷售市場會有所預示：1空置面積： 全年銷售商品房960.88萬平方米，增長5.1；商品房空置面積180.52萬平方米，增長11.3；其中住宅12812萬平方米，同比增長18。與上年度相比，商品房空置面積的增長幅度比商品房銷售面積高了一倍。商品房空置面積的增長預