1、XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 1 項目訴求與核心問題 如何發揮大規模綜合開發的優勢？ 如何減少空間限制條件的影響，規劃功能業態并進行建筑 設計？ 如何以有限的投資額，實現項目價值的最優化？ 如何在滿足創意產業園區“三個不變”的條件下，爭取徐 匯區政府裝修等補貼與優惠？ 如何遴選招商對象，實現徐匯區稅收屬地化標準？ (2) KEY ISSUES (1) 項目訴求項目訴求 特色創意產業園主題界定特色創意產業園主題界定 產業化辦公與功能分區的關系產業化辦公與功能分區的關系 與空間相匹配的業態導入與空間相匹配的業態導入 經濟收益與社會收益檢驗經濟收益與社會收益檢驗 建筑設計與建筑設計與SVA品

2、牌宣傳效應品牌宣傳效應 初步招商建議初步招商建議 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 2 關注核心指標租金收益 以下為衡量租金水平的幾個重要參照指標 徐家匯寫字樓租金水平 0.95美元/平方米/天（7.7元/平方米/天） 漕河涇產業化寫字樓租金水平 2.9元/平方米/天 舊廠用于商務出租租金水平 1元/平方米/天左右 競爭性創意產業園區商務租金水平 3-3.5元/平方米/天 徐家匯商鋪平均租金水平 45.9元/平方米/天 田林社區商鋪租金水平 20元/平方米/天左右 創意產業園區商業配套租金水平 6-8元/平方米/天 （1）商務 如何通過業態與空間改造的有機結合，實現基地租金收益率的上升？

3、（2）商業 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 3 遴選標準 租金標 準原則 可持續經 營原則 空間與業 態相匹配 原則 KEY ISSUES 打造何種特色創意產業園 實現徐匯區政府的地稅標準 實現園區的租金收益 結合建筑情況引入適當業態 實現SVA品牌宣傳 為招商留下接口 風格 定型 項目訴求 市場 契合 租金 保障 空間 分隔 綜合定位綜合定位 業態與功能組合業態與功能組合 各業態定位各業態定位 服務對象服務對象 開發模式開發模式 經營模式經營模式 空間落實空間落實 業態規劃業態規劃 產品組合產品組合 財務分析財務分析 總體開發原則總體開發原則 細分業態遴選 空間落實 業態分布 主要產品

4、組合 建筑意向 財務測算與檢驗 專題研究/市場研究 企業商務服務 創意商業 創意商務辦公 西南商業格局變 遷的驅動維度 基地發展驅動因素研究 大SVA產業鏈延 伸的驅動維度 漕河涇園區產業 升級的驅動維度 創意產業園區構建原則 取勢： 創意園區發展路徑 求異： 競爭性園區發展狀況 SVASVA創意產業園項目工作技術路線創意產業園項目工作技術路線 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 4 本次研究的主要內容 （1）如何創意）如何創意項目構建原則與發展定位篇項目構建原則與發展定位篇 （2）創意什么）創意什么園區核心業態遴選與構筑篇園區核心業態遴選與構筑篇 （4）檢驗創意）檢驗創意園區財務投資測算篇

5、園區財務投資測算篇 （3）怎么創意）怎么創意園區概念性規劃及建筑改造建議篇園區概念性規劃及建筑改造建議篇 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 5 目錄 1.如何創意項目構建原則及發展定位篇如何創意項目構建原則及發展定位篇7 73.怎么創意園區概念性規劃及建筑改造建議篇怎么創意園區概念性規劃及建筑改造建議篇114114 1.1項目發展驅動因素考察83.1園區概念性規劃115 1.1.1項目區位狀況與物業特征83.1.1基地建筑空間的改造原則115 1.1.2基地三大發展驅動力概述113.1.2核心規劃概念初步闡釋116 1.1.3SWOT分析163.1.3重點專項規劃概念性分析131 1.2尋

6、異、取勢：創意產業園區的深入再審視173.2建筑改造建議146 1.2.1創意產業激發城市創造力的新引擎173.2.1基地建筑現狀考察146 1.2.2由周邊競爭性園區發展狀況看基地223.2.2基地改造空間策略初步闡釋148 1.2.3由創意產業園區的發展趨勢看基地303.2.3基地現狀剖析及立面意向155 1.3總體功能定位與市場推廣主題373.3總經濟技術指標198 1.3.1項目總體功能定位及闡釋37 1.3.2市場推廣主題策劃及闡釋384.檢驗創意財務測算思路初步探討檢驗創意財務測算思路初步探討199199 1.3.3項目市場推廣案名策劃394.1業主遠景規劃的要求200 1.3.4

7、項目市場推廣LOGO初步設計414.2基地改造的戰略財務觀201 4.3基地改造的成本控制202 2.創意什么園區核心業態遴選與構筑篇創意什么園區核心業態遴選與構筑篇44444.4基地改造的彈性分析203 2.1商務及相關配套服務板塊454.5財務測算204 2.1.1承載傳統創意產業的商務板塊45 2.1.2承載漕河涇服務業的商務板塊66 2.1.3承載SVA產業鏈服務配套的商務板塊93 2.2特色商業娛樂板塊97 2.2.1基地周邊商業格局概況97附錄：蒼梧路地塊的初步審視附錄：蒼梧路地塊的初步審視214214 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 6 1. 1. 如何創意如何創意項目構建

8、原則與發展定位篇項目構建原則與發展定位篇 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 7 1.1項目發展驅動因素考察 1.1.1項目驅動狀況與物業特征 （1）基地區位條件簡述 漕河涇漕河涇 華東理工大學華東理工大學 上海師范大學上海師范大學 徐家匯商圈徐家匯商圈 交通大學交通大學 上海南站上海南站 A.分列基地南北兩大區域商圈對于基地產生輻射影響 B.基地周邊有一定的高校資源 C.處于漕河涇園區與周邊田林、康健社區的界面，受到居民消費與產業升級雙重影響 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 8 (2)基地交通條件簡述 劣劣 勢勢 田林路為斷頭路，影響商田林路為斷頭路，影響商 業流通業流通 宜山路暫時

9、不能穿過中環，宜山路暫時不能穿過中環， 阻礙環內外流通阻礙環內外流通 中環線阻隔環線內外交流中環線阻隔環線內外交流 優優 勢勢 未來未來M9M9從附近通過，將對從附近通過，將對 基地交通情況改觀有較大基地交通情況改觀有較大 影響影響 地鐵三號線、一號線等交地鐵三號線、一號線等交 通干線也會對本區域的交通干線也會對本區域的交 通產生間接影響通產生間接影響 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 9 (3)基地內部物業概況（具體見物業狀況排查評估表） 建筑承重分析建筑承重分析 6% 9% 85% 0-200（不含200）200-400（不含400）400以上 建筑結構類型分析建筑結構類型分析 35%

10、 29% 15% 18% 3% 一層二層三層四層五層 規模體量 裝修程度 承重情況 建筑結構 建筑體量分析建筑體量分析 12401.84 24797.39 28015 14020 1654.75 11 9 5 6 3 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 500以下（不含500）500-1000（不含1000）1000-2000（不含2000）2000-5000（不含5000）5000以上 0 2 4 6 8 10 12 體量個數 基地建筑物年代分析基地建筑物年代分析 10% 71% 15% 4% 70年代80年代90年代2000年以后 建筑內裝修程度分析建

11、筑內裝修程度分析 6% 36% 24% 4% 25% 5%0% 好良好一般老化廠房化學校化其他 主要原 則 建筑年代 A.A.單體建筑規模較大單體建筑規模較大 B.B.物業修建年份以物業修建年份以8080年代為主，整體質量較好年代為主，整體質量較好 C.C.物業類型以大跨度的框架廠房為主，內部改造較為物業類型以大跨度的框架廠房為主，內部改造較為 方便方便 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 10 1.1.2基地三大發展驅動力概述 基地發展基地發展 的驅動力的驅動力 C C- -SVASVA產業升級、核心業態發展產業升級、核心業態發展 需要基地物業現金的反哺、支持需要基地物業現金的反哺、支持

12、租金利益最大化的要求租金利益最大化的要求 業態轉型、提升的需求業態轉型、提升的需求 B B- -基地周邊潛在消費空基地周邊潛在消費空 間巨大、商業氛圍成熟間巨大、商業氛圍成熟 A A- -漕河涇園區產業升級，漕河涇園區產業升級， 現代服務業發展趨勢現代服務業發展趨勢 功能定位多樣化的要求功能定位多樣化的要求 我們認為，漕河涇園區產業升級、周邊區域潛在消費能力與SVA產業鏈構筑是 驅動本項目的三大驅動力 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 11 (1) 漕河涇園區產業升級的維度 A. 現代服務業發展緩慢，限制園區長期發展 910 820 90 0 300 600 900 1200 年銷售收入工

13、業總產值服務業收入 9.00% 2.00% 5.00% 6.00% 7.00% 12.00% 18.00% 41.00% 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00% 其他工業、服務業 生物醫藥技術 儀電儀表及專用設備 新材料能源化工 電子器件數字電子 光通信及網絡設備 計算機及軟件 集成電路 漕河涇開發區按照產業分類的總投資 2005年，上海漕河涇開發區累計投資總額年，上海漕河涇開發區累計投資總額34.1億美元，合億美元，合 同外資同外資12.4億美元。億美元。 無論從投資比例，還是從銷售收入產值指標看，園區主要依托無論從投資比例，還是從銷售收入產值指標看，園區主要

14、依托 信息、電子等現代科技產業，而第三產業、現代服務業占據很信息、電子等現代科技產業，而第三產業、現代服務業占據很 小的比重。小的比重。 漕河涇開發區相關經濟指標 單位：億元 漕河涇開發區相關經濟指標在上海的比重 3.00% 7.50% 15.00% 17.00% 0% 4% 7% 11% 14% 18% 占上海現代服務業 占上海GDP比重 占出口總額比例 高新產業銷售收入貢獻度 占電子信息銷售比例 150（帶衛生間）（帶衛生間） 6萬萬/月，月，70-80萬萬/ 年年 10% 人均消費潛在空間巨大 三大區域有超過三大區域有超過2020萬的常住（工作）人萬的常住（工作）人 群群，消費基礎龐大，

15、同時人群的層次較 高，消費能力較強 商業氛圍發展成熟 商業氛圍熱，突出表現為社區商鋪的租突出表現為社區商鋪的租 金成本相對較高金成本相對較高，項目主要輻射范圍的商 業氛圍發展成熟 田林周邊的商業店鋪租金狀況 虹梅街道虹梅街道 40346人人 漕河涇街道漕河涇街道 98197人人 田林漕河涇康健區田林漕河涇康健區 域商業中心域商業中心 基地 從商圈概念出發，距離1.5km為核心商圈；距離3km為亞商圈； 距離5km以上為邊際商圈；從園區距離上看，漕河涇園區、田林 社區、康健社區是SVA園區未來發展重點關注、輻射的區域，因 此基地周邊存在巨大的商業消費潛力 (2) 周邊區域潛在消費能力的維度周邊區

16、域潛在消費能力的維度 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 14 TFT-LCD核心業務的發展需要大量的資金支持 SVA盈利現狀對主業發展的支撐相對有限 田林園區物業租金對主業資金反哺，意義重大 22134 11338 1181 409693 408542 340520 0 90000 180000 270000 360000 450000 200320042005 0.27 0.14 0.01 0 0.06 0.12 0.18 0.24 0.3 200320042005 主營業務收入（萬元） 凈利潤（萬元） 廣電信息主要財務數據廣電信息主要財務數據 每股收益（元） 低 高 高 相對市場份額相

17、對市場份額 明星明星 金牛金牛 問題問題 瘦狗瘦狗 市 場 增 長 低 TFT-LCD CRT產業 田林園區 物業收入 SVA主要業態的波士頓矩陣 (3) 開發主體產業鏈構筑的維度開發主體產業鏈構筑的維度 SVASVA轉型、主業發展壯大中的資金反哺需求轉型、主業發展壯大中的資金反哺需求 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 15 1.1.3小結：空間區位與園區發展的SWOT分析 周邊資源如徐家匯中心、上師大、南站 商圈等，項目可借勢發展 漕河涇園區產業升級，SVA產業鏈延續 周邊大型居住社區，潛在商業消費需求 巨大 體量為10萬平方米，規模較大，利 于發揮積聚優勢 在裝修方面可得到150-20

18、0元補貼 相對一般園區更好的綠化空間 投資有限，收益回報要求在3元/平 方米/天 現有物業為80年代廠房，結構特殊， 風貌無特色 徐匯區對于稅收屬地化的要求 與其他園區相比，項目位于中環，地段 一般 周邊W19、郵通與儀電地塊規劃功能相 似，競爭激烈 創意產業園區競爭激烈，是否能達到授 牌的要求，政策風險 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 16 A. 創意產業成為重要的經濟增長點。全世界創意經濟每天創造220億美元，并以5的年增速遞增。一 些國家年增速更快，美國達14，英國為12 B.當一個國家的人均GDP超過5000美元，從所謂的資本要素驅動階段進入創新驅動階段后，創意產業將 成為引領一

19、個國家成長的支柱產業 產業增加值 占GDP比重 產業年增長率/GDP年增長率 （比較時期） 產業就業人數（占總就業人 數比重） 美國美國 12500億美元億美元 12% 3.19%/1.39%（核心版權產業 就業增長率） 1147萬（萬（8.41%） 加拿大加拿大 534.08億美元億美元 5.38% 版權產業的就業增長率是整個 就業增長率的三倍多 近近90萬萬 澳大利亞澳大利亞 192億美元億美元 3.3% 5.7%/4.85%（1996-2000） 34.5萬（萬（3.8%） 英國英國 1125億英鎊億英鎊 5% 9%/2.8%（1997-2001） 130萬萬 新西蘭新西蘭 35.26億

20、新西蘭幣億新西蘭幣 3.1% - 4.9萬（萬（3.6%） 新加坡新加坡 50億美元億美元 3.2% 17.2%/10.5%(1986-2000) 7.9萬（萬（3.8%） 中國香港中國香港 461.01億港元億港元 3.8% - （5.3%） 倫敦倫敦 260億英鎊億英鎊 - 11.4%(1995-2000) 52.5萬萬 中國臺灣中國臺灣 7020億臺幣億臺幣 5.9% 10.1%(1998-2000) 33.75萬（萬（3.56%） 1.2 尋異、取勢：創意產業園區的深入再審視 1.2.1創意產業：激發城市創造力的新引擎 （1）國際典型國家地區的發展概況 XX創意產業園區發展定位與概念性

21、規劃 17 5075 5300 6661 8402 315.37368.44 445.73 5.8% 5.9% 6.0% 0 2000 4000 6000 8000 10000 2002200320042005 5.7% 5.8% 5.8% 5.9% 5.9% 6.0% 6.0% 6.1% GDP 文化產業增加值所占比重 A.從從2002年起年起，上海市人均上海市人均GDP突破突破 5000美元美元，創意產業成為拉動城市發展創意產業成為拉動城市發展 的主要動力；的主要動力； B.到到2005年上海年上海GDP達到達到8402億元億元，創創 意產業進入高速增長期意產業進入高速增長期。 C.根據上

22、海市十一五規劃目標根據上海市十一五規劃目標，對創意產對創意產 業的增速有所調整業的增速有所調整，未來創意產業的發未來創意產業的發 展有望進入平穩增長時期展有望進入平穩增長時期。 上海上海GDPGDP與文化產業關系（單位：億元）與文化產業關系（單位：億元） 上海市創意產業規劃目標上海市創意產業規劃目標 10.0% 7.5% 17.0% 16.5% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 目前十一五規劃 占GDP比重年增長率 注：根據2004年統計數據，上海創意產業中文化產業所占比重為80%，故 文化產業可在一定程度上代表創意產業的發展情況。 （2）蓬勃增長的上海未來支柱產業）蓬勃

23、增長的上海未來支柱產業 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 18 A.上海創意產業園上海創意產業園 區發展從產品階區發展從產品階 段到市場階段，段到市場階段， 需要由對舊廠房需要由對舊廠房 簡單利用轉向對簡單利用轉向對 舊廠房價值進行舊廠房價值進行 實現與超越。實現與超越。 B.SVA項目體量大，項目體量大， 空間類型豐富，空間類型豐富， 借助周邊資源，借助周邊資源， 將來立足于打造將來立足于打造 引領第三代的創引領第三代的創 意產業園區。意產業園區。 時間序列 發展路徑 節點節點 產品階段市場階段 20062003 初步恢復期 2004 恢復性增長期 2005 高速增長期 分水嶺 2007

24、 平穩增長期 創意文化的地位從邊緣移向核心， 介入城市，成為大眾化消費 體現了園區發展商對創意文 化的認同，社會效應擴大化 多元化的社會中的小眾， 社會影響力大但相對孤立 社會效應 X2八號橋M50典型代表 任何能夠承擔區位租金價值的競 價者與創意商家 產值較高的創意產業主導企 業，追求個性化辦公空間 少數藝術家與小企業，社 會價值大，但對租金敏感 客群特征 創意商務的5大門類與創意商業的 11種業態多元化融合 以某主題產業為主導，復合 咖啡吧等配套的組合 Loft工作室、畫廊單一形態業態組合 通過園區整體定位與建筑設計， 形成服務大眾的個性化場所 外部投入一定資金改造，承 租對象進行個性化裝

25、修 簡單利用更新訴求 實現區位價值的最優化通過投入實現一定租金回報高于空置時的租金水平租金訴求 第三階段第二階段第一階段發展階段 創意文化的地位從邊緣移向核心， 介入城市，成為大眾化消費 體現了園區發展商對創意文 化的認同，社會效應擴大化 多元化的社會中的小眾， 社會影響力大但相對孤立 社會效應 X2八號橋M50典型代表 任何能夠承擔區位租金價值的競 價者與創意商家 產值較高的創意產業主導企 業，追求個性化辦公空間 少數藝術家與小企業，社 會價值大，但對租金敏感 客群特征 創意商務的5大門類與創意商業的 11種業態多元化融合 以某主題產業為主導，復合 咖啡吧等配套的組合 Loft工作室、畫廊單

26、一形態業態組合 通過園區整體定位與建筑設計， 形成服務大眾的個性化場所 外部投入一定資金改造，承 租對象進行個性化裝修 簡單利用更新訴求 實現區位價值的最優化通過投入實現一定租金回報高于空置時的租金水平租金訴求 第三階段第二階段第一階段發展階段 （3）上海創意產業園區發展路徑及具體特征上海創意產業園區發展路徑及具體特征 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 19 通過業態與空間改造的有機結合，實現基地租金收益率的上升。一方面，通過引入創意產 業，提升商務租金與新建辦公樓的差異，體現級差地租優勢；另一方面，通過適量發展商業， 適應區域需求，彌補舊廠物質形態下租金實現能力較差的現狀。 1998年2

27、006年2010年預期 制造業廠房 1.6元/平方米 天 創意產業 3-5元/平方米 天 工廠外遷競價過程 制造業廠房 開發時期 功能用途 0.3-0.45元/平方米 天租金水平 外環工業園區：0.6- 0.75元/平方米 天 參照租金 創意元素導入提升園區價值 創意產業園平均租金 水平：3元/平方米 天 周邊辦公樓水平： 2.95元/平方米 天 1998年2006年2010年預期 制造業廠房 1.6元/平方米 天 創意產業 3-5元/平方米 天 工廠外遷競價過程 制造業廠房 開發時期 功能用途 0.3-0.45元/平方米 天租金水平 外環工業園區：0.6- 0.75元/平方米 天 參照租金

28、創意元素導入提升園區價值 創意產業園平均租金 水平：3元/平方米 天 周邊辦公樓水平： 2.95元/平方米 天 （4）上海創意產業園區的價值提升：從市場階段到產品階段上海創意產業園區的價值提升：從市場階段到產品階段 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 20 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 26 32 35 36 27 28 30 31 33 34 NO 創意園創意園 1 田子坊 2 8號橋 3 創意倉庫 4 天山軟件園 5 傳媒文化園 6 樂山軟件園 7 時尚產業園 8 虹橋軟件園 9 工業設計園 10 旅游紀念品產

29、業發展中心 11 靜安現代產業園 12 周家橋 13 文化科技創意產業基地 14 設計工廠 15 M50 16 同樂坊 17 卓維700 18 昂立設計創意園 19 海上海 20 創意聯盟 21 2577創意大院 22 數碼徐匯 23 建筑設計工場 24 天地園 25 車博會 26 德鄰公寓 27 合金工場 28 馬利印象 29 風尚之城 30 逸飛創意街 31 東紡谷 32 空間188 33 尚建園 34 旅游紀念品設計大廈 35 智慧橋 36 通利園 第第 一一 批批 第第 二二 批批 *根據上海創意產業網站公共數據，不完全統計 （5）目前的園區布局目前的園區布局 XX創意產業園區發展定位

30、與概念性規劃 21 A.A.中環內中心區創意產業園區中環內中心區創意產業園區 密集密集 B.B.徐匯、長寧、虹口三區以上徐匯、長寧、虹口三區以上 海海2%2%的土地面積，占據了全的土地面積，占據了全 市創意產業園區數量的市創意產業園區數量的1/21/2 上海創意產業園區域分布上海創意產業園區域分布 88 2 4 333 9 44 11 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 長寧 虹口 黃浦 靜安 盧灣 浦東 普陀 徐匯 楊浦 閘北 閔行 青浦 上海創意產業園區區域分布上海創意產業園區區域分布 內環內中心城區 72% 內/中環間 20% 中環外 8% 可以預見，未來上海西南部中心可以預見

31、，未來上海西南部中心 區創意產業競爭較為激烈，尋找區創意產業競爭較為激烈，尋找 競爭性定位是本項目成功的前提競爭性定位是本項目成功的前提 1.2.2周邊競爭性創意產業園區考察周邊競爭性創意產業園區考察 （1）上海創意產業園區布局特征）上海創意產業園區布局特征 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 22 文定坊 X2創意空間 2577創意大院 設計工廠 數娛大廈 風尚之城 尚建園 西岸創意園 樂山軟件園 虹橋軟件園 項目 第一批 第二批 第三批 其他 項目 以IT研發為主題 開發主題包括教育培訓、廣告設計、時 尚設計、建筑設計，主題多樣混雜 與徐匯電子產業優勢相結合的趨勢明顯 第一批園區 第二批

32、園區 第三批園區 A.與周邊產業鏈相結合，目前形成建材 設計、IT研發兩大開發主題 B.開發起步相對較晚 C.規模體量相對較大，建筑類型豐富 項目特征 （2）競爭性園區現狀及特征）競爭性園區現狀及特征 2323 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 23 A.A.從時序看，數字多媒體與建材設計是主從時序看，數字多媒體與建材設計是主 要的發展方向，兩大主題園區占徐匯區要的發展方向，兩大主題園區占徐匯區 園區比重的園區比重的50%50%； B.B.第一批第一批ITIT設計主題向數碼娛樂主題的轉設計主題向數碼娛樂主題的轉 型，體現出徐匯區產業優勢與創意園區型，體現出徐匯區產業優勢與創意園區 結合多樣

33、化；結合多樣化； C.C.延續宜山路建材批發市場在全市的影響延續宜山路建材批發市場在全市的影響 力，建材設計主題創意園區在徐匯區大力，建材設計主題創意園區在徐匯區大 力發展。力發展。 文定坊 X2創意空間 2577創意大院 設計工廠 數娛大廈 風尚之城 尚建園 西岸創意園 樂山軟件園 虹橋軟件園 IT設計 教育培訓 廣告設計 時尚設計 數字娛樂 建材設計 （3）周邊創意產業園區的發展趨勢）周邊創意產業園區的發展趨勢 產業優勢與創意要素相結合是周邊競產業優勢與創意要素相結合是周邊競 爭性園區的主要趨勢，爭性園區的主要趨勢，數字多媒體與數字多媒體與 建材設計成為主流創意產業主題。建材設計成為主流創

34、意產業主題。 2424 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 24 A.周邊競爭性創意產業園區之間的功周邊競爭性創意產業園區之間的功 能積聚速度加快，相同或相似業態能積聚速度加快，相同或相似業態 的園區在局部區域形成集中；的園區在局部區域形成集中； B.從體量上來看，本基地體量大于徐從體量上來看，本基地體量大于徐 家匯的任一主題的園區總量，具有家匯的任一主題的園區總量，具有 規模優勢。規模優勢。 文定坊 X2創意空間 數娛大廈 尚建園 西岸創意園 樂山軟件園 虹橋軟件園 IT/多媒體相關主題園區整合路徑 建材設計相關主題園區整合路徑 主題創意產業園區面積對比主題創意產業園區面積對比 35300

35、 74496 36000 80889 0 20000 40000 60000 80000 100000 IT設計多媒體/網絡建材項目 本項目的超大體量，為其整合周本項目的超大體量，為其整合周 邊兩大主題的園區創造了條件。邊兩大主題的園區創造了條件。 （4）競爭性園區對基地的影響）競爭性園區對基地的影響 2525 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 25 大部分現有園區由 于缺乏商業氛圍， 區段優勢沒有得到 充分體現 創意商業業態對租 金價值的變現能力 強，與商務租金拉 開檔次 主要競爭對手商業規劃與租金水平主要競爭對手商業規劃與租金水平 分析創意產業園區租金、區位與商業配套之間的關系，可見創

36、意園區租金分析創意產業園區租金、區位與商業配套之間的關系，可見創意園區租金 價值的實現與商業配套比重有較大關系，與區位的關聯度較差。價值的實現與商業配套比重有較大關系，與區位的關聯度較差。 創意園創意園商務商務商業商業商業配套比重商業配套比重 地段地段 1 8號橋20%內環以內 2 傳媒文化園5%以下內環以內 3 時尚產業園5%以下內中環間 4 靜安現代產業園5%以下內環以內 5 M505元/平方米/天6元/平方米/天5%以下內環以內 6 同樂坊75%內環以內 7 卓維7005%以下內環以內 8 2577創意大院5%以下內中環間 9 空間1883.2-3.8(含裝修)5-7元/平方米/天10%

37、左右內環以內 10 創邑源40%內環以內 11 逸飛創意街-5-10元/平方米/天 100%內環以內 數碼徐匯3.5-5元/平方米/天8元/平方米/天25%內環以內 12 湖絲棧5%以下內環以內 13 綠地陽光園5%以下內環以內 14 新十鋼40%內環以內 3-3.5元/平方米/天 6-7元/平方米/天 4.5-7元/平方米/天（總） 3.5元/平方/天 2.5-3元/平方/天 2.5元/平方米/天 6-15元/平方米/天 2.5-4元/平方米/天 2.6-3.5元/平方米/天 4-4.5元/平方米/天 3元/平方米/天 上海創意產業園區租上海創意產業園區租 金分布及主體金分布及主體 2-4元

38、 71% 2元以下 11% 4元以上 18% （5）商業業態對于園區租金變現貢獻較大）商業業態對于園區租金變現貢獻較大 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 26 A.X2位于徐匯區茶陵北路20號，占地4178 平方米，層高6層 B.創意商業的開發模式與設計風格參照八 號橋，有效利用沿街優勢，最大化商業 租金，達到8元/平方米/天 C.創意產業的導入與創意商業相結合。數 碼影音等創意產業對商業氣氛有效推動， 截止目前出租率已達到65% （6） 對應案例考察對應案例考察X2 2727 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 27 C. C. 租金水平租金水平 商務辦公 3.53.5- -5 5元元

39、/ /平方米平方米/ /天天 商業配套 8 8元元/ /平方米平方米/ /天天 物業管理費 1515元元/ /平方米平方米/ /月月 車位費 10001000元元/ /月月 B. B. 樓層分布樓層分布 一樓 商業 200-250平方米挑 高5.7米 自行設計分層使 用面積翻倍 二-六樓 辦公辦公 130130平方米精致小平方米精致小 戶型戶型LOFTLOFT（3.33.3米米 +3.3+3.3米）米） 下層工作室上層下層工作室上層 居住功能居住功能 120120- -1,0001,000平方米平方米 挑高挑高3.33.3米至米至5.45.4 米的平層辦公米的平層辦公 可自由設計分割可自由設計

40、分割 夾層夾層 電梯 一部客梯、一部貨梯一部客梯、一部貨梯 A. A. 辦公與商業業態組合辦公與商業業態組合 辦公 租戶 組合 數字內數字內 容類容類 軟件設計公司、動漫設軟件設計公司、動漫設 計公司、游戲設計公司、計公司、游戲設計公司、 手機軟件設計公司、門手機軟件設計公司、門 戶網站公司、商務交易戶網站公司、商務交易 專業網站、搜索引擎網專業網站、搜索引擎網 站、站、VCVC等等 建筑設建筑設 計類計類 建筑公司、室內設計、建筑公司、室內設計、 園林景觀設計公司、燈園林景觀設計公司、燈 光設計等光設計等 媒體及媒體及 藝術類藝術類 傳媒、公關、廣告、攝傳媒、公關、廣告、攝 影、出版等影、出

41、版等 商業 業態 組合 商業配商業配 套業態套業態 港式茶餐廳、東南亞餐港式茶餐廳、東南亞餐 廳、日式簡餐、咖啡、廳、日式簡餐、咖啡、 便利店、西式糕點、游便利店、西式糕點、游 戲體驗中心、美容身體戲體驗中心、美容身體 護理、藝術廊護理、藝術廊 其他配其他配 套套 演播廳、多功能展示廳、演播廳、多功能展示廳、 會議中心、屋頂花園、會議中心、屋頂花園、 創意作品展示區、公共創意作品展示區、公共 休息區休息區 X2X2案例介紹如下：案例介紹如下： XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 28 順應由研發商務到休閑娛樂的轉變，順應由研發商務到休閑娛樂的轉變， 取得更大的發展；取得更大的發展； 在目前徐

42、匯區數碼娛樂園區競爭激在目前徐匯區數碼娛樂園區競爭激 烈的情況下，進一步挖掘與烈的情況下，進一步挖掘與SVASVA技術技術 相關的多媒體應用主題相關的多媒體應用主題 借勢建材專業市場在全市的影響力與輔 射力，發展相關主題 避免專業市場低檔次的影響，錯位定位 于高檔家居設計及家飾工藝品DIY 延續并擴展數字多媒體產業鏈延續并擴展數字多媒體產業鏈 1 1 升級并擴展建材設計創意產業升級并擴展建材設計創意產業 2 2 本項目體量較大，能夠在主力創意產業 業態內部，沿著產業集群互動的方向， 從研發-銷售-技術支持-展示-商業配套 等環節構筑相互關聯的細分業態 主力業態內部構筑相互關聯的業態鏈主力業態內

43、部構筑相互關聯的業態鏈 3 3 從本項目所處大型社區的區位和周邊 競爭對手的發展來看，注入適宜比例 的特色商業可以提高本項目的物業價 值變現能力 適當提升商業比重，提升園區租金變現能力適當提升商業比重，提升園區租金變現能力 4 4 （7） 小結：四大業態構建策略應對周邊競爭小結：四大業態構建策略應對周邊競爭 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 29 第一批創意產業園區主題分類第一批創意產業園區主題分類 11% 22% 22% 6% 6% 6% 21% 6% 第二批創意產業園區主題分類第二批創意產業園區主題分類 7% 19% 20% 7% 0% 20% 7% 20% 藝術設計時尚設計研發設計廣

44、告傳媒 旅游商業教育培訓時尚消費建筑設計 第三批創意產業園區主題分類第三批創意產業園區主題分類 11% 22% 22% 0% 34% 11% 0% 第一批園區第一批園區 主要集中于藝術設計、研發 設計與廣告傳媒等產業主題 第二批園區第二批園區 出現了尚建園、車博匯為 代表的特色主題商業消費 第三批園區第三批園區 以尚都里的旅游開發、優族 173的社區商業開發引領的創 意元素與其他功能的廣泛融合 1.2.3 由創意產業園區的發展趨勢看基地由創意產業園區的發展趨勢看基地 （1）園區業態趨于集中、創意要素與其他功能全面融合園區業態趨于集中、創意要素與其他功能全面融合 XX創意產業園區發展定位與概念性

45、規劃 30 工藝創作為主題 商務辦公為主題 時尚消費為主題 商務占25%以下 商務占60%-80% 商務用途為主，基 本無商業配套 業態配比業態配比 主力面積主力面積 200-400平方米 150-600平方米 300-800平方米 租金水平租金水平 租金敏感型企業， 入園較早，現為2- 3.5元/平方米/天 租金水平視裝修與 區位條件而定，在 3-7元/平方米/天 租金水平平均約7 元/平方米/天，參 照周邊商鋪水準 主要客群主要客群 概念店/餐飲/娛樂 休閑商家 大型創意企業為核 心的相關企業集聚 畫廊/工作室/個人 創業公司 發展趨勢發展趨勢 除了傳統的產業服務功能外，創意園區越來越和周

46、邊居民的商業消費結合在一起，通過 客群的擴大、業態配比的變化，增強園區的價值變現能力 （2）創意產業與創意生活的界限模糊化創意產業與創意生活的界限模糊化 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 31 創意園區內商業開發產生有特色的、服務大眾的需求 A.上海城市中心區消費 能力的提高，傳統社區 商業面臨轉型 B.創意產業園區位于市區，周 邊多為大型居住社區，社區 商業有大量需求 C.創意產業園區產業轉型過 程中，服務內部人員的商業 配套的需求增強，比重增加 （3）特色主題商業比重增加特色主題商業比重增加 項目組對上海創意產業園區調查發現園區商業業態比 重增加具有三大動因: 3232 XX創意產業園區發展定位與概念性規劃 32 A.項目緊臨陸家嘴中央公寓與在建國際 社區及規劃中的中央商務區，以未來 3000余戶家庭的高檔居住消費為主體； B.項目以時尚消費為主題，分為創意用 品專賣、休閑餐飲、休閑娛樂三大主 題區域，創意工作室穿插其中； C.街長800米，占地面積為22596平方米， 建筑面積為19375平方米，分為地上 與地下兩部分； D.出租面積以20