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2019中國商業(yè)地產(chǎn)長租公寓研究報(bào)告（9頁）.pdf

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2019中國商業(yè)地產(chǎn)長租公寓研究報(bào)告（9頁）.pdf

1、20192019中國商業(yè)地產(chǎn)長租公寓研究報(bào)告中國商業(yè)地產(chǎn)長租公寓研究報(bào)告研究團(tuán)隊(duì)：研究團(tuán)隊(duì)：觀點(diǎn)指數(shù)研究院本報(bào)告導(dǎo)讀：本報(bào)告導(dǎo)讀：即便國內(nèi)公募REITs放開，問題的關(guān)鍵還得看底層資產(chǎn)的質(zhì)量。從目前不足3%的回報(bào)率來看，即便公募REITs放開，長租公寓的資產(chǎn)也難以配售。摘要：摘要：資金壓力待解，長租公寓的輕重抉擇資金壓力待解，長租公寓的輕重抉擇在現(xiàn)有的長租公寓運(yùn)營模式中，可分為輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)。前者即“二房東”，利潤主要來自交易的差價(jià)，操作簡便，容易復(fù)制，可快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，但是競爭相當(dāng)激烈，而且容易形成“高收低租”的惡性競爭，難以產(chǎn)生良好的規(guī)模效應(yīng)；后者是操作最難的，也難以實(shí)現(xiàn)大規(guī)模擴(kuò)張，但能

2、帶來不錯(cuò)的盈利。長租公寓作為底層資產(chǎn)：穩(wěn)定但不優(yōu)質(zhì)長租公寓作為底層資產(chǎn)：穩(wěn)定但不優(yōu)質(zhì)長租公寓行業(yè)前期投入大、回報(bào)周期長的特點(diǎn)，促使其在開發(fā)、運(yùn)營過程中需要大量的資金支持，重資產(chǎn)模式下的資金要求甚至更高。長租公寓長租公寓REITsREITs難點(diǎn)：投資吸引力不足難點(diǎn)：投資吸引力不足理想狀態(tài)下，長租公寓品牌依靠資產(chǎn)質(zhì)量和運(yùn)營能力，可以形成從“私募基金收購存量資產(chǎn)改造持有運(yùn)營公募REITs退出”的完整閉環(huán)。觀點(diǎn)指數(shù)觀點(diǎn)指數(shù) 盈利不足一直是長租公寓行業(yè)的“痛點(diǎn)”，截至目前處于盈利狀態(tài)的長租公寓屈指可數(shù)。也就是說，長租公寓必須依靠源源不斷的外部融資才能勉強(qiáng)維持經(jīng)營。但我們知道，風(fēng)險(xiǎn)資本的加持是暫時(shí)性的，到

3、達(dá)一定的時(shí)間點(diǎn)后，如果沒有見到實(shí)際收益，就會出現(xiàn)“逃離”。截至2019年前三季度，因資金鏈斷裂而倒下的長租公寓數(shù)量超過25家。其中，備受關(guān)注的樂伽公寓在8月7日官方宣布正式停止運(yùn)營，其“高收低租”的燒錢模式被人詬病。另一方面，在私募融資收緊的環(huán)境下，有報(bào)道稱，蛋殼、自如、青客公寓紛紛轉(zhuǎn)向?qū)で笊鲜心假Y的道路。美東時(shí)間10月7日，青客公寓正式遞交赴美IPO文件，成為國內(nèi)首家披露招股書的長租公寓企業(yè)。碰巧的是，在青客遞交申請書的同時(shí)，悅?cè)绻⒎Q其無力維持1600套房源的運(yùn)營成本和資金壓力，現(xiàn)階段資金鏈斷裂，只能出售公司予鄭州比遜達(dá)美公寓管理有限公司，但后來收購事項(xiàng)因故中止。在融資道路上，除了尋求上市，還有一種可能存在的方式是公募REITs。據(jù)報(bào)道稱，上海證券交易所在2019新年致辭中表示，“上交所推動公募REITs試點(diǎn)，加快發(fā)展住房租賃REITs”。2月9日，深圳證券交易所發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（20

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2019中國商業(yè)地產(chǎn)長租公寓研究報(bào)告（9頁）.pdf

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