自持物業測算經營周期現金流拆解培訓課件（32頁）.pdf
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自持物業測算經營周期現金流拆解培訓課件（32頁）.pdf
1、課題目錄1代表案例引發的相關問題思考23持有物業投資測算全周期下經營要素邏輯鏈從現金流收支角度分析持有物業經營階段的板塊要素4持有物業運營中的涉稅計算與融資排布5開篇案例解答過程01代表案例引發的相關問題思考PART 01代表案例引發的相關問題思考項目背景導入2017年底，A公司（房地產開發企業）通過土地出讓的形式獲取某商辦地塊，支付土地出讓金2000萬元（含契稅），并取得相應票據。A公司自行開發建設寫字樓，截止2019年8月已投入建安成本（含稅）40000萬元，未來預計仍需投入建安成本（含稅）10000萬元。期間費用（含稅，從A公司拿地至項目交付共計發生）共計6000萬元。寫字樓規劃面積地上
2、建筑面積60000，地下建筑面積12000。2019年8月，B公司（同為房地產開發企業）經過與A公司多輪洽談，確定以資產收購的方式，購買該寫字樓持有。該寫字樓預計2020年6月竣備，當年底投入經營。當地契稅為4%，印花稅率為0.05%，附加稅率為12%。題目中未出現的市政配套費等一切信息在計算中忽略不計。且增值稅率均適用最新稅率，工程成本進項稅率按9%計算、費用進項稅率按6%計算，取票率均為100%。A公司在2020年無其他業務發生，該年發生的期間費用為2000萬元。 納稅人按規定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金，應調增土地增值稅清算收入。B公司目前的Cap Rate為6%,并持
3、有至2039年； 補充信息代表案例引發的相關問題思考模擬經營要素 持有租金含稅收入模型 （單位：萬元） 運營管理費用和各項稅金（含所得稅）流出模型（單位：萬元） 復利現值系數模型（i=6%，n=1、220）i=6%0.94340.890.83960.79210.74730.7050.66510.62740.59190.55840.52680.4970.46880.44230.41730.39360.37140.35030.33050.3118代表案例引發的相關問題思考引發的思考問題問題1：對含自持項目進行投資測算評估時，需要明確哪些板塊的經營模擬數據？問題3：根據題目中給到的已知信息，還可以計算得出該項目哪些方面的信息？問題2：根據資料，若A公司向B公司報價為80000萬元（含稅，且為簽署合同金額），則 在2020年資產收購階段，A公司和B公司分別需要交納何種稅？每種稅分別是多少？02PA
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