1、 XX 中心廣場中心廣場裙樓商場項目裙樓商場項目可可行行性性分分析析報報告告 XX 中心廣場中心廣場裙樓商業(yè)項目裙樓商業(yè)項目目錄目錄1、發(fā)展商提供返租的資金預(yù)算及可行性論證。（發(fā)展商對返租承諾的確定及新手法）2、項目周邊的消費人流對本項目商業(yè)的支撐力分析3、購買商鋪的客戶群體分析4、大型商場進駐將對本項目商業(yè)帶來的機會點分析5、布吉火車站的興建對本項目商業(yè)帶來的機會點分析6、結(jié)論策劃說明策劃說明在組織此報告以前，我司結(jié)合了項目的一些實際情況，綜合了項目目前一些綜合性因素而成：1、對于 XX 中心廣場，只考慮二、三、四層返租，五層自營出售。2、XX 中心廣場二-四層裙樓為天虹商場或沃爾瑪經(jīng)營百貨
2、類超市。3、項目返租部分返租的時間定為 15 年。4、投資分析中的利率按現(xiàn)行銀行活期利率 2.25%計。5、在進行資金預(yù)算時，我們只按營銷利潤進行核算而忽略項目的成本預(yù)算。6、策劃的主體思路是體現(xiàn)貴我雙方的會議精神。一、一、發(fā)展商提供返租的資金預(yù)算及可行性論證發(fā)展商提供返租的資金預(yù)算及可行性論證（發(fā)展商對返租承諾的確定及補償手法）（發(fā)展商對返租承諾的確定及補償手法）對于發(fā)展商提供返租的方案，當然在操作手法上會有些難度，但結(jié)合我司多年的營銷經(jīng)驗，其操作應(yīng)當說是非常可行的。1 1、返租營銷與自售營銷的對比分析、返租營銷與自售營銷的對比分析A A、返租營銷方式、返租營銷方式首先分析目標客戶群是哪些，
3、在返租方式情況下，我們的目標客戶群是針對投資客戶，投資客戶是深圳最多的一類階級中產(chǎn)階級，他們購鋪所看重的是獲取投資高回報及鋪位具有可見的升值空間，因而具有穩(wěn)定的回報與升值就成為他們閑余資金的避風港，在我們銷售的彩福世紀商城客戶中，購買返租鋪位客戶都是沖著 10 年返租每年 8%租金收益而來，對于 8的租金回報來講，高于存款利息近 4 倍，而且又有國有房地產(chǎn)公司的兌現(xiàn)保障，因而購鋪風險較其他投資品種低，客戶購鋪對于他們來說只需支付 40的首期款，其余的供鋪款可用返租租金沖抵，10 年后的商鋪用于出租或轉(zhuǎn)讓均有更大收益，當然這也是客戶對宏觀經(jīng)濟執(zhí)續(xù)向好有信心的表現(xiàn)。事實上，返租回報在深圳商鋪銷售中已成為共同的營銷手法，只是返租年限長短不同，但讓客戶能獲取穩(wěn)定租金收益及保持信心購鋪已成為共識。對于開發(fā)商而言，返租回報也是有利的，這是因為首先可極大刺激客戶購鋪欲望，促進銷售以利于回籠資金，便于后續(xù)
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