1、別墅項目可行性研究報告別墅項目可行性研究報告第二部分第二部分一、一、項目項目SWOTSWOT分析分析優勢優勢劣勢劣勢1.地理位置優越：位于北京東北部順義區,該區別墅項目較多,是建別墅的理想之地。2.交通十分便利:驅車 25分鐘到達市區，離機場僅10分鐘的路程3.自然景觀十分優美：緊鄰潮白河、國際高爾夫球場、鄉村賽馬場、大型水上運動中心。4.附近別墅區林立，已形成了休閑高尚住宅區的氛圍。5.本區域已開發的別墅銷1. 本地塊地形較不規則，地勢較平，對營造小區內地形起伏的景觀有所影響。2. 本地塊地下水位偏高，地下室造價成本較高。售情況良好，這對本項目有很強的帶動作用。6.附近有未來的奧運概念將為周
2、邊地產帶來了升值空間。二、二、目標客戶定位與產品定位分析目標客戶定位與產品定位分析（一）、（一）、目標客戶定位目標客戶定位:1 1、自用型客戶自用型客戶 外籍人士外籍人士:歐美人士居多,跨國公司中高級管理人員、駐華機構部分人員等,年收入100萬元以上,年齡35歲50歲。 港澳臺人士港澳臺人士:在北京工作有一定年限,對該區域比較認同,收入較高。 國內客戶國內客戶:以北京人為主,這部分客戶大多有海外工作經驗,家庭年收入在50萬元以上,以從事金融證券保險和IT行業為主，年齡集中在35歲50歲。2 2、投資型客戶投資型客戶 本地投資客本地投資客:樂于投資別墅物業,然后對外出租。 港臺投資客港臺投資客:
3、注重地段與品質,有投資別墅物業經驗。（二）、（二）、產品定位分析產品定位分析: 品質：品質：價位適中、品質較好的中高檔別墅 銷售價位：銷售價位：10000元/平方米依據:1)順義區別墅價位水平2)本地塊的綜合特點3)去化速度相應較快,風險較小 主力面積：主力面積：350平方米、說明: 35O 平方米別墅充分滿足部分客戶置業需要，也符合投資需求。 主力總價：主力總價：400萬依據：1以目標客戶家庭年收入 50 萬元計,房價在年收入 5-8倍可提供完全的購買力。2）符合目前目標客戶購買別墅的心理價位。三、三、項目規劃方案項目規劃方案北京*花園用地位于北京順義區河南村,規劃用地面積322704 平方米,規劃用地四周由四條城市道路界定,其中,東北側道路為濱河路,有較高的景觀價值。此外,有一條城市道路位于用地中南部,呈東西向穿過規劃用地。規劃用地比較平整,無不良地質條件。（一）、（一）、整體設計構思
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