1、 長租公寓 二期分析報告 2016.12 目錄 一、研究概述 . 4 二、產品客群分析 . 8 (一)市場供給錯位,品質租賃得不到滿足,品牌公寓潛在機會巨大 . 9 (二)交易與房源的集中,熱門地段、熱門戶型存在溢價 . 11 (三)目標群體畫像,青年、白領需求凸顯通勤、租金水平與裝修品質 . 14 三、城市選擇 . 20 (一)宏觀環(huán)境 . 20 (二)房地產市場 . 24 (三)產業(yè)布局 . 25 (四)高校學生數(shù)量 . 34 (五)行業(yè)競爭情況 . 35 (六)綜合比較 . 36 四、短期經(jīng)營策略 . 38 (一)嚴格的項目獲取標準 . 38 (二)獲客渠道 . 41 (三)供應鏈管理
2、. 43 (四)短期購買長期自建的管理系統(tǒng)獲取方式 . 45 五、企業(yè)盈利模式與長期成長路徑 . 47 (一)提升公寓綜合管理能力與運營效率 . 47 (二)品牌與運營能力輸出,服務集團價值 . 52 (三)金融助力垂直化發(fā)展,產業(yè)鏈縱深延伸 . 53 附錄:萬科泊寓 . 55 (一)泊寓簡介 . 55 (二)管理架構 . 56 (三)評價指標 . 57 (四)發(fā)展邏輯 . 57 一、研究概述 隨著一線城市和準一線城市陸續(xù)進入存量房時代, 和開發(fā)商必須持有一定量 房屋的政策出臺, 發(fā)展長租公寓業(yè)務成為了部分大型開發(fā)商尋求轉型的重要嘗試。 長租公寓品牌 “邦舍” 的快速發(fā)展, 不僅僅會為遠洋集團
3、帶來多元化的收入結構, 還能夠在建立一定品牌效應后, 以資產管理市場的廣闊前景及收入穩(wěn)定性來提升 集團在二級市場的估值。 在此目標下,我們認為“邦舍”的短期目標為提升運營能力,在輕資產模式 下盡可能擴張規(guī)模;長期目標為建立品牌影響力,實現(xiàn)品牌輸出,然后發(fā)展金融 等附加業(yè)務。在 2017 年,邦舍將以遠洋集團大本營北京為發(fā)展陣地,預計經(jīng)營 房源 4000 套,營收規(guī)模達 9000 萬;至 2020 年,邦舍的業(yè)務范圍將擴張到北 京、上海、深圳、杭州四個城市,經(jīng)營房源 5 萬套,營收規(guī)模達到 10-15 億。 圖:邦舍發(fā)展規(guī)模預測 來源:鏈家研究院 在前期論證了行業(yè)及市場空間后, 本次調研內容將圍
4、繞具體業(yè)務實施方式展 開。首先,我們明確了產品定位,將客群鎖定在年齡 20-30 歲、月收入 5000-1 20172017 4600套 201820182019201920202020 1.2萬套2-3萬套5萬套 萬的白領群體;其次,將北京、上海、深圳、杭州納入開展業(yè)務的城市范圍,并 劃分了進入的時間階段; 再次, 明確了短期的策略是輕資產模式下快速擴張規(guī)模, 并給出了獲取物業(yè)、獲客及供應鏈管理的具體建議;最后,規(guī)劃了企業(yè)在度過提 升運營能力的第一階段后,應著眼于品牌輸出,以及衍生服務的開展。 圖:本輪咨詢內容結構 來源:鏈家研究院 1. 客群定位 客群定位是開展業(yè)務的基礎。只有鎖定了具有前
5、景的細分市場, 才能夠集中 資源快速立足并實現(xiàn)盈利。而在目前我國的一線城市租賃市場中,主要矛盾在于 普遍低品質的出租房屋與大量白領階層品質化的租賃需求的錯配。我們認為,邦 舍長租公寓的客群應該瞄準年齡位于 20-30 歲, 月收入位于 5000-10000 的青 年白領群體,對應的租金承受水平為 1500-3000。北京的租客調研數(shù)據(jù)顯示, 北京租客中 20-30 歲的青年群體占比達到 74%,而月收入 5000-10000 的租戶 占比 58%。這部分租戶對租住房屋的具有明顯偏好:超過三分之一位于五六環(huán) 之間,超過一半租客的通勤時間在半小時以內,近半數(shù)租客的房間面積位于 10 客群定位 城市
6、選擇 短期策略 長期規(guī)劃 第一章 第二章 第三章 第四章 平米到 20 平米之間。 圖:目標群體畫像 來源:鏈家研究院 2. 城市選擇 在跨區(qū)域的規(guī)模擴張時,企業(yè)應該有重點、有步驟地進行城市布局,從而集 中優(yōu)勢資源、降低風險。在進行城市選擇時,我們著重考慮了兩個因素:一是集 團在不同城市的資源布局;二是城市的自身條件,包括經(jīng)濟因素、人口因素、房 價推動力、競爭激烈程度等等。在綜合指標的考量下,邦舍設想的四座目標城市 均具備了發(fā)展長租公寓的外部環(huán)境。而發(fā)展業(yè)務的順序應為:第一階段為北京, 第二階段為上海、深圳,第三階段為杭州等準一線城市。 3. 短期策略 面臨大量在資本推動下快速發(fā)展的競爭對手,
7、 我們認為集團公寓業(yè)務的短期 目標可以概括為:在輕資產的模式下快速發(fā)展規(guī)模。模式輕,可以體現(xiàn)為將運營 系統(tǒng)、一線運營人員等業(yè)務和管理外包,企業(yè)僅把控好包租-配置-出租-租后運 營的主線即可。在整個產業(yè)鏈條中,公寓方需要嚴格把握好業(yè)主簽約及續(xù)約、設 計團隊與施工團隊對接、供應商篩選,以及客戶租金及服務管理等關鍵環(huán)節(jié)。從 0 至 1 獲取項目時,主要通過中介公司推薦以及業(yè)主自行報樓。在獲客渠道上, 前期,可以大量借助 58 等第三方網(wǎng)站和百度購買搜索排名來擴大影響力;在具 74%74% 收入:5000-10000 20-30歲 年齡:20-30歲 月付租金:1500-3000 位置:地鐵1千米以內
8、 通勤時間:半小時以內 房間面積:10-20平米之間 有一定規(guī)模后,再拓展搭建官網(wǎng)、app 以及與線下經(jīng)紀人合作等途徑。 圖:邦舍短期運營策略 來源:鏈家研究院 4. 長期規(guī)劃 在可預見的時期內,邦舍都將采用包租的傳統(tǒng)模式。這種模式下,一般而言 有三個循序漸進的階段:第一階段,提升公寓運營管理能力,打開品牌知名度; 第二階段,品牌與運營能力輸出,服務集團價值;第三階段,借助金融力量,降 低融資成本,通過資本的收并購,滲入產業(yè)的上下游,縱向發(fā)展。在目前最緊要 的第一階段“提升運營能力”中,又有“三步走戰(zhàn)略”:第一步,質量為王,保 證產品及服務質量,提供品質租賃;第二步,以質量為基礎,擴大規(guī)模,實
9、現(xiàn)規(guī) 模效應,進一步凸顯規(guī)模價值;第三步,圍繞租賃場景,打造租賃生態(tài)圈,通過 整合資源,提供增值服務。 總體而言,遠洋集團發(fā)展旗下公寓的首要目標是提升運營能力、快速擴張規(guī) 模。規(guī)模擴張中,可以考慮將模式逐漸由輕變重,在承擔更多風險的同時穩(wěn)步提 高收益率。預計在三到五年后,企業(yè)將步入第二、三階段,穩(wěn)定占據(jù)市場前三份 額,屆時遠洋集團也將實現(xiàn)由開發(fā)、養(yǎng)老、青年公寓為支撐的綜合性地產機構布 局。 輕資產,快速擴張規(guī)模 物業(yè)獲取 供應商篩選 系統(tǒng)搭建獲客模型 前期外包, 后期自建 位置、合規(guī) 性、定價 前期依賴 第三方平臺 二、產品客群分析 產品定位準確是公司未來精準營銷、穩(wěn)定營業(yè)收入的前提。青年白領
10、公寓的 運營應準確把握市場脈搏,準確了解房源區(qū)域分布及目標客群需求。 以北京為代表的一線城市,廣大青年人群品質租賃仍然得不到滿足,在租賃 鏈條的每一個環(huán)節(jié), 品牌公寓都能通過優(yōu)化租賃環(huán)節(jié)與迎合青年人群品質需求的 把握潛在機會。 由于租賃對通勤、交通需求的強偏好使得租賃交易與房源具有集中的趨勢, 因而熱門地段、地鐵房存在顯著的租金溢價。因此品牌公寓房源選擇,特別是集 中式公寓物業(yè)的稀缺性,核心問題仍然是如何在熱門區(qū)域獲取優(yōu)質房源。 從年齡、收入及行業(yè)三方面將租戶進行分解, 發(fā)現(xiàn)年齡與收入影響因素高度 重合,20-30 歲青年群體與 5 千-1 萬人月收入人群,租賃偏好高度一致,意味 著目標群體的
11、青年白領最注重通勤時間,看重室內面積、裝修品質及家電配套, 普遍可承受租金水平 3000 元/月以內。居住狀態(tài)中,青年白領 64%以上處于合 租狀態(tài),居住面積以 10-20 平米為主。因此,青年白領公寓產品需滿足通勤需 求之上,權衡 3000 元以下的低客單價與居住品質。 總體來說,青年白領群體作為租賃市場的主力軍,是一股品質租賃覺醒的力 量,是國內品牌公寓前進的重要推動力。這樣的群體雖然具有豐富的個性差異, 但通勤、房源品質、租后管理及租期規(guī)范等需求具有一定的共同性,因此青年白 領公寓應從區(qū)域選擇、 產品設計、 裝修配套以及租金定價方面迎合年輕租戶需求, 從而保障較高的出租率和一定的租金溢價
12、。 (一)市場供給錯位,品質租賃得不到滿足,品牌公寓潛在機會巨大 以北京為代表的一線城市,從找房、租金支付、租后體驗以及搬家(實際租 期)的完整租賃交易鏈條來看,每一個環(huán)節(jié)都存在痛點。因此,品牌公寓面臨著 一個痛點諸多的市場, 擁有通過解決痛點來改善租住體驗與爭取租戶的巨大機會。 1. 品質房源缺位,房源低匹配度 所謂房源匹配度是指市場房源屬性與租戶需求的匹配程度, 直接影響找房過 程的流暢性。據(jù)調研數(shù)據(jù),北京 63.6%的租戶認為房源匹配度不高是造成找房 不順暢的主要原因,53.77%租戶認為虛假房源干擾,反映出市場房源普遍無法 匹配租戶需求,品質房源嚴重不足。所以說,公寓品牌真實品質房源具
13、有巨大的 市場空間,通過縮小實際看房落差,提高房源匹配度,縮短租戶找房時間。 圖:2016 年北京找房不流暢因素 來源:鏈家研究院 2. 租金支付的天然矛盾,租金分期仍然具有吸引力 租戶的月付期望與業(yè)主端獲取長期租金的需求天然存在矛盾。 北京租賃市場 中,52%租戶季付租金,月付僅占 29%,半年付與年付共占 19%左右。70%季 付以上的支付方式使得租戶普遍面臨較大的短期資金壓力。因此, 品牌公寓早期 通過承擔租金分期利息獲取租戶仍然不失為好的競爭策略, 后期亦可利用自身的 資金優(yōu)勢提供低利息租金分期,搶占市場份額。 圖:2016 年北京租金支付方式占比 來源:鏈家研究院 3. 租后管理缺失
14、,租住體驗嚴重不足 一線城市租賃市場仍然是租住體驗不足、 品質租賃基本架空。 房屋配置老舊、 租期太短頻繁換房、業(yè)主違約、社區(qū)管理差、租后維修責任不明構成了北京租戶 體驗差主要的原因。 其中, 42.5%租戶認為房屋及配置設施老舊是租住體驗差的 核心原因。可見,現(xiàn)有市場房源供給品質差、租后管理服務嚴重缺失以及租賃行 為不規(guī)范,品牌公寓通過提高房源配置、穩(wěn)定租期、加強租后管理的優(yōu)質產品與 服務存在廣闊的市場空間。 圖:2016 年北京租住體驗不足的原因 來源:鏈家研究院 4. 租期錯配帶來高頻率的搬家,長短租相結合是商機 北京租賃市場中,租期錯配現(xiàn)象嚴重,租戶期望的簽約租期與實際換房周期 不一致
15、:一定比例的短租租戶被迫接受長期租賃房源,大部分長租租戶卻面臨租 期較短、頻繁換房的現(xiàn)狀。具體來看,1 年以內的短租租戶中,約 40.4%的租戶 流動性較大,期望簽約短租房源,而租賃市場 1 年以內房源較少,不得已接受租 期較長的房源; 長租租戶中, 期望租期在 2-3 年與 3-5 年的租戶分別存在 48.4% 與 55.9%的租戶實際租期較短,被迫頻繁搬家。品牌公寓通過結合長短租、規(guī) 范租期迎合市場多元的租賃租期需求,減少房屋空置。 表:期望租期與實際換房周期的差距 來源:鏈家研究院 注:百分比為實際換房周期在所在列中的比重 (二)交易與房源的集中,熱門地段、熱門戶型存在溢價 不同于房屋買
16、賣,租賃交易受工作地點約束具有更強的區(qū)域偏好。 北京市租 賃交易主要集中于海淀、朝陽兩區(qū),其中五六環(huán)之間是熱門區(qū)域,呈現(xiàn)出向重點 商圈集中的特點。此外,地鐵房占比 81%,進一步凸顯了交通便利的重要性。 1. 集中朝陽、海淀兩區(qū),五六環(huán)之間是熱點 海淀、朝陽兩區(qū)租賃成交占全市比重 41.15%,同時租金水平分別較全市平 均租金高出 23.62%和 29.95%。原因在于海淀、朝陽提供了相對完善的商業(yè)生 活配套,集合了互聯(lián)網(wǎng)、商業(yè)、信息媒體等產業(yè)。 圖:北京市各城區(qū)租賃成交占比 來源:鏈家研究院 五六環(huán)之間是租賃的熱門區(qū)域, 成交占比達 37.3%, 二環(huán)內和六環(huán)外成交量 僅占 5.9%和 3.
17、2%,而這與五六環(huán)迅速成長的互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)園區(qū)密不可分。 圖:北京市不同環(huán)數(shù)的房屋平均租金水平和成交量占比 來源:鏈家研究院 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 細分至商圈,北京租賃還呈現(xiàn)出向商圈集中的趨勢。在抽樣調查的 200 多 個商圈中,成交量前五名的商圈望京、北苑、順義城、魯谷和回龍觀位于五六環(huán) 區(qū)域,交易占比約 9.93%,這主要收益于軟件園區(qū)、商業(yè)中心的就業(yè)帶動。 圖:北京市前 TOP5 商圈和后 TOP5 商圈交易占比和平均租金水平 來源:鏈家研究院 2. 地鐵房為主導,租金溢價 20% 距離地鐵 1000 米以內的房屋成交占比 81%。 其中正地鐵房成交占比 38.
18、5%, 租金水平高出非地鐵房高 21.7%。 圖:租賃房屋按軌道交通分類的占比及租金水平 來源:鏈家研究院 因此,區(qū)域選擇上,品牌公寓為獲取穩(wěn)定的客源、保證出租率及一定的租金 溢價,應布局于交通便利、產業(yè)集群或生活配套設施比較完善的區(qū)域。對于集中 式公寓而言,產業(yè)集中交通便利的熱門地段與優(yōu)質物業(yè)的可得性存在潛在沖突。 (三)目標群體畫像,青年、白領需求凸顯通勤、租金水平與裝修品 質 總體來看,北京租戶年齡以 20-30 歲人群為主,月收入集中于 5 千-1 萬之 間,租金水平 1500-3000 占比最高。年齡 30 歲以下或月收入低于 1 萬租戶傾 向于合租,30 歲以上或月收入 1 萬以上
19、的租戶則處于整租為主的居住狀態(tài)。因 此,面對月租金水平 3000 元以下低客單價的青年白領目標客群,集中式公寓需 做好產品品質與租金水平的權衡,在滿足租戶交通通勤需求的同時,提供較低的 租金水平、較為完備的家電配套及租后管理服務。 1. 青年租戶低客單價、合而群租、通勤導向、看重面積與裝修 北京租賃市場以 20-30 歲青年租戶為主, 占比達 74%。 而這一群體中, 82% 租戶租金水平低于 3000 元/月,64%處于合租狀態(tài)。青年租戶對于通勤有高于 其他年齡段的強偏好, 55%通勤時間低于 30 分鐘以內, 84%通勤時間 1 小時以 內。 同時, 青年租戶對于面積和裝修品質最為看重,
20、占比分別 61.3%及 49.3%, 其次是家電品質以及獨立衛(wèi)浴,占比分比為 42.9%與 41.2%。因此,在通勤的 導向下,外部設施中,20-30 歲青年群體對于通勤時間及交通配套最為看重,占 比分別為 86%及 56%。 圖:北京市租戶年齡分布 來源:鏈家研究院 圖:北京市不同年齡租客租金分布 來源:鏈家研究院 3% 74% 17% 3%2% 20歲以 20-30歲 31-40歲 41-50歲50歲以 上 圖:不同年齡層居住狀態(tài) 來源:鏈家研究院 圖:北京市不同年齡層通勤時間 來源:鏈家研究院 66% 64% 24%23% 28% 26% 32% 76% 70% 59% 0% 10% 2
21、0% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 20歲以下20-30歲31-40歲41-50歲50歲以上 床位合租整套 圖:北京市 20-30 歲青年租戶對房屋設施偏好分布 來源:鏈家研究院 2. 小白領租戶,低客單價、合而群租、通勤導向、注重面積與裝修 北京租戶月收入集中于5000-10000元的小白領, 占比37%。 小白領近54% 租金收入比為 20%以下,即租金水平 2000 元以下,近 78%的人群租金收入比 在 30%以下,即小白領普遍接受的租金水平為 3000 元以下。其中,68%小白 領處于合租狀態(tài),平均居住面積為 10-20 平米,80%通勤時間 1 小時以內。小 白領
22、與青年租戶對于房屋內部設施及外部配套具有一致性, 房屋內部設施最為看 重居住面積和裝修質量,占比分別 60.3%與 45.2%,其次是家電品質以及獨立 衛(wèi)浴,占比分比為 36.7%與 43.7%;外部設施中,小白領對于通勤時間及交通 配套最為看重,占比分別為 82.8%及 57.7%。 圖:北京市租戶收入分布 來源:鏈家研究院 圖:北京市不同收入水平的租金收入比分布 來源:鏈家研究院 圖:北京市不同收入平租戶居住狀態(tài) 來源:鏈家研究院 8% 25% 37% 21% 9% 3千元以下2萬元以上 1萬-2萬元 3千-5千元 5千-1萬元 圖:北京不同收入水平租戶通勤各時間分布 來源:鏈家研究院 圖
23、:北京 5 千-1 萬收入水平租戶居住面積分布 來源:鏈家研究院 3. 職業(yè)受收入影響,通勤為導向,無顯著規(guī)律 職業(yè)對租賃群體偏好的影響更主要是通過收入產生影響。 不同職業(yè)的租客月 租金水平大多在 1500-3000 元之間,同樣呈現(xiàn)出以通勤導向的特征,不同職業(yè) 租戶中 70%通勤時間在 1 小時以內。居住面積上,互聯(lián)網(wǎng)、軟件信息業(yè)、制造 業(yè)和金融業(yè)從業(yè)人員人均租住面積 20-40 平米的占比較多,各職業(yè)群體出行交 通工具以地鐵、公交為主,占比普遍在 60%以上。 三、城市選擇 我們從宏觀環(huán)境、房地產市場情況、城市產業(yè)布局、高校教育資源集中程度 以及城市中行業(yè)競爭情況五個方面, 來考察一個城市
24、是否具備長租公寓企業(yè)進入 的條件。 在遠洋集團制定的四個目標城市中,北京、上海、深圳、杭州均已具備發(fā)展 長租公寓的土壤。 結合每個城市的各項指標,以及遠洋集團在城市中的資源分布, 我們建議在 四個城市的進入順序為:北京上海深圳杭州。 圖:建議布局城市順序及原因 來源:鏈家研究院 (一)宏觀環(huán)境 1. 經(jīng)濟 城市的經(jīng)濟水平是公寓行業(yè)萌芽的基礎。首先,經(jīng)濟水平較高,才能盡快形 成穩(wěn)定的行業(yè)上下游,提供符合條件的房源、低廉的裝修成本以及完善的宣傳渠 道;其次,長租公寓主要面向收入水平較高的白領階層,地區(qū)的經(jīng)濟越發(fā)達,目 標市場的規(guī)模便越大。 一階段 北京 上海、深圳 杭州 二階段 三階段 0.730
25、.73 0.820.82 0.710.71 0.440.44 綜合評分優(yōu)勢 企業(yè)資源宏觀經(jīng)濟高校資源 宏觀經(jīng)濟行業(yè)發(fā)展 宏觀經(jīng)濟房價水平 高校資源 作為我國的經(jīng)濟、政治中心,上海和北京的發(fā)展時間較長,GDP 總量具有 絕對優(yōu)勢。同時,因政治和地緣因素推動而快速發(fā)展的深圳和杭州,人均收入水 平更高。 圖:目標城市 GDP 及人均 GDP(單位:億元,元/人) 來源:鏈家研究院 綜合來看,四個城市的經(jīng)濟水平均處于高位,經(jīng)濟基礎從大到小排名,分別 為上海、北京、深圳和杭州。 圖:目標城市經(jīng)濟指標及排名 來源:鏈家研究院 2. 人口 人口總量決定了居民住房需求的規(guī)模; 而人口密度和流動人口占比兩個因素
26、, 在很大程度上影響著租賃住房的需求規(guī)模。 0 50,000 100,000 150,000 200,000 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 北京上海深圳杭州 GDP人均GDP 北京上海深圳杭州 0.921.000.700.40 1 12 23 34 4 在四個城市中,北京、上海的人口均超過 2000 萬,深圳、杭州也在千萬規(guī) 模。同時,根據(jù)常住人口與戶籍人口比例均大于 1 可知,四座城市均為人口凈流 入城市,為人口的穩(wěn)定增長提供了保證。 值得注意的是,深圳作為新興城市,凈流入人口多(外來人口幾乎為本地戶 籍人口的兩倍) ,且人口密度超過北
27、京的 3 倍。 圖:目標城市人口數(shù)量及密度 來源:鏈家研究院 北京、上海、深圳作為一線城市,人口推動因素更加明顯。按人口對行業(yè)影 響程度排名,依次為上海、深圳、北京和杭州。 圖:目標城市人口指標及排名 來源:鏈家研究院 北京 上海 深圳 杭州 常住人口 (萬人) 人口密度 (人/平方公里) 常住-戶籍人口比 2170 2415 1138 902 1323 3810 5698 543 1.61 1.68 3.21 1.25 北京上海深圳杭州 0.811.000.920.39 1 13 32 24 4 3. 軌道交通 城市中軌道交通的發(fā)達程度,直接決定了居民的居住半徑: 在相同的通勤時 間內,軌道
28、交通越發(fā)達,居住半徑便延伸得越遠。 北京、 上海、 深圳的軌道交通建設均較完善。 其中, 北京由于城郊面積較大, 導致軌道交通覆蓋密度較低。而杭州建設軌道交通時間晚,直到 2012 年才開通 第一條地鐵。雖然后續(xù)建設速度較快,但仍處于不成熟階段。 圖:目標城市軌道交通密度(公里/百平方公里) 來源:鏈家研究院 按照城市軌道交通的便捷程度排序,四座城市依次為:上海、深圳、北京、 杭州。 圖:目標城市人口指標及排名 來源:鏈家研究院 020040060080010001200 杭州 深圳 上海 北京 北京上海深圳杭州 0.361.000.830.05 1 13 32 24 4 (二)房地產市場 隨
29、著可建設用地的減少,四個城市均已進入存量房市場。北、上、深的二手 房交易額已超出新房交易額的兩倍不止。 規(guī)模巨大的存量房市場為以分散式和集 散式為代表的長租公寓提供了充足的房源保障。 圖:目標城市房地產市場規(guī)模(單位:萬套,億元) 來源:鏈家研究院 從需求角度來看,房價越高,便有越多邊緣地帶的人群從購房需求被迫轉化 為租房需求。 目前, 杭州的房價接近 2 萬, 在二線城市中屬于較高水平; 北、 上、 深的房價均超 3 萬,房價收入比均大于 30。 800 800 400 270 0 200 400 600 800 1000 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 1
30、2,000 14,000 16,000 北京上海深圳杭州 存量房屋(右軸)新房交易額(2015)二手房交易額(2015) 圖:目標城市二手房交易價格及房價收入比(單位:元) 來源:鏈家研究院 如果將購房難度增加看作促使人們走向租房市場的推動力, 則四個城市均具 備了這種推動力。按購房難度從大到小排序為:深圳、上海、北京、杭州。 圖:目標城市房價指標及排名 來源:鏈家研究院 (三)產業(yè)布局 城市的第三產業(yè)產值占比高,往往意味著城市進入工業(yè)化階段后期,由工業(yè) 主導型經(jīng)濟轉變?yōu)榉罩鲗汀M瑫r,城市第三產業(yè)快速發(fā)展的過程中,多以金 融、信息技術等行業(yè)作為支柱產業(yè),使得高薪人才大量聚集,為面向中高端租
31、賃 市場的長租公寓行業(yè)提供了精準的客群。 30.92 31.10 33.15 17.48 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 北京上海深圳杭州 房價(右軸)房價-收入比 北京上海深圳杭州 0.550.751.000.32 2 23 31 14 4 目前,四個城市第三產業(yè) GDP 占比均超過 50%,為服務業(yè)主導型經(jīng)濟。 圖:目標城市 2015 年第三產業(yè) GDP 占比(單位:%) 來源:鏈家研究院 1. 北京:金融 金融行業(yè)在北京占據(jù)了絕對的主導地位,GDP 占比達到 17.1%。其
32、次為建 筑業(yè)、批發(fā)零售和信息技術產業(yè)。其中,雖然信息技術產值占比僅排名第四,但 2015 年行業(yè)產值達到 2373 億元,奠定了北京在全國的信息技術中心地位。此 外,科學及技術研究的產值也占到了相當大的比重。2015 年,北京七大重要產 業(yè)的總產值占比達到 75.7%。 79.65 67.76 58.24 58.78 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 北京上海杭州深圳 圖:北京市 2015 年主要產業(yè)產值及占比(單位:億元,%) 來源:鏈家研究院 在支柱產業(yè)中,金融行業(yè)、信息技術行業(yè)都具有從業(yè)人員數(shù)量眾多、薪資水 平高、平均年齡低的特點。其中,金融業(yè)的行業(yè)年薪超過全市工
33、資水平的兩倍。 因此,對于北京的長租公寓企業(yè)而言,金融、信息行業(yè)的從業(yè)人員應是重要的客 戶群體。 圖:北京市主要產業(yè)從業(yè)人員年薪及數(shù)量(單位:元,萬人) 來源:鏈家研究院 北京的功能區(qū)域劃分較明確。金融中心在城市中心的西城區(qū),信息產業(yè)主要 15.9 10.5 10.3 17.1 6.3 7.7 7.9 0 5 10 15 20 0 1000 2000 3000 4000 5000 GDPGDP占比 0 20 40 60 80 100 120 140 160 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 從業(yè)人員數(shù)量(右軸)年工資全市平均工資 位于城市北部
34、的海淀及昌平區(qū)。此外,密云、順義和通州還聚集了大量汽車、電 子制造企業(yè),懷柔有影視文化及旅游產業(yè)。 圖:北京主要產業(yè)地理分布 來源:鏈家研究院 2. 上海:制造業(yè)與金融 在上海市委對“十五”計劃建議中, 提出大力發(fā)展信息、 金融、 商貿、 汽車、 成套設備和房地產六大支柱工業(yè)。 “十五”期間,上海市工業(yè)總投資的 80%將用 于以上產業(yè);2015 年,六大產業(yè)的 GDP 占比為 71.2%。 其中,發(fā)展最成熟、產值占比最大的產業(yè)為汽車制造、金融和成套設備制造 業(yè)。 圖:上海市 2015 年主要產業(yè)產值及占比(單位:億元,%) 來源:鏈家研究院 在六大支柱產業(yè)中,信息技術及金融行業(yè)從業(yè)人員多,而且
35、薪資水平高。 2015 年,信息技術與金融的從業(yè)人員數(shù)量分別為 46.26 萬、35.07 萬,且行業(yè) 平均工資超出全市平均水平 61.5%、109%。 從地理位置來看,上海的支柱產業(yè)分布較集中:金融行業(yè)集中于浦東新區(qū), 汽車制造業(yè)集中于嘉定區(qū),而信息技術產業(yè)多集中于閔行區(qū)。產業(yè)分布的集中, 有利于長租公寓在區(qū)域周邊的精準布局。同時,由于產業(yè)園區(qū)附近住宅區(qū)較少, 而廠房等物業(yè)較多,有利于集中式公寓獲取房源。 20.6% 15.9% 5.5% 16.6% 6.8% 5.9% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0 1000 2000 3000 4000 5000
36、6000 GDPGDP占比 圖:上海主要產業(yè)地理分布 來源:鏈家研究院 3. 深圳:金融、高新技術、物流、文化 由于處在快速發(fā)展期,深圳仍然以建筑和制造業(yè)為產業(yè)重心。 在當?shù)卣?動下,深圳將逐漸形成以高新技術、物流、金融和文化產業(yè)為中心的產業(yè)結構。 2014 年,深圳的四大支柱產業(yè)的產值總計 500 億元,占比 23.4%。 圖:深圳市 2014 年主要產業(yè)產值及占比(單位:億元,%) 來源:鏈家研究院 39.76% 13.72% 12.26% 8.27% 5.74% 3.13% 0.46% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 1000 2000 3000 4000 5000
37、 6000 7000 GDPGDP占比(右軸) 比較可知, 四大支柱產業(yè)的平均年薪均高于其他行業(yè), 其中金融業(yè)的平均年 薪達到 21 萬元。同時,四大產業(yè)的人員規(guī)模也較龐大,2014 年共計 85 萬人。 圖:深圳市主要產業(yè)從業(yè)人員年薪及數(shù)量(單位:元,萬人) 來源:鏈家研究院 深圳的區(qū)域面積較小,所以產業(yè)分布較分散。金融產業(yè)主要集中于福田區(qū), 動漫產業(yè)集中于羅湖區(qū)。高科技產業(yè)分布于龍湖區(qū)、寶安區(qū)和南山區(qū);而物流產 業(yè)大多分布在深圳的西部、南部的邊緣地帶。其中,集中了金融業(yè)的福田區(qū),和 集中了高新技術產業(yè)的寶安、 龍湖、 南山區(qū)是長租公寓企業(yè)應該重點關注的區(qū)域。 0 50 100 150 20
38、0 250 300 350 400 0 50000 100000 150000 200000 250000 從業(yè)人員數(shù)量(右軸)年薪 圖:深圳主要產業(yè)地理分布 來源:鏈家研究院 4. 杭州:信息經(jīng)濟 作為全國最大電子商務平臺淘寶的發(fā)源地,杭州的支柱產業(yè)為信息經(jīng)濟, 包 括移動互聯(lián)網(wǎng)、電子商務、互聯(lián)網(wǎng)金融、軟件與信息服務等等細分產業(yè)。2015 年, 杭州的信息經(jīng)濟行業(yè)產值過萬億, 其增長率對城市GDP增長率貢獻超過50%。 圖:杭州市 2015 年信息經(jīng)濟產業(yè)產值及 GDP 貢獻率 來源:鏈家研究院 金融產業(yè)物流產業(yè)動漫產業(yè)高科技產業(yè) 行業(yè)GDP 1萬億 GDP占比GDP增長 貢獻率 23.02
39、% 50% 杭州的信息經(jīng)濟從業(yè)人員規(guī)模較大,薪資水平也處于高位。對應的行業(yè)主要 有軟件工程師、電子商務從業(yè)人員等等。 圖:杭州市主要產業(yè)從業(yè)人員月薪(單位:元) 來源:鏈家研究院 在杭州 500 平方公里左右的主城區(qū)內, 便有超過 25 座的電子商務或高新科 技產業(yè)園區(qū),主要集中在西湖區(qū)、余杭區(qū)等地。產業(yè)園區(qū)密集分布,為長租公寓 的區(qū)域布局提供了更多選擇。 圖:杭州信息經(jīng)濟產業(yè)園區(qū)的區(qū)域分布 來源:鏈家研究院 8720 7560 7177 6510 6790 6040 0 2000 4000 6000 8000 10000 金融房地產信息電子廣告快遞媒體 余杭區(qū) 西湖區(qū) 蕭山區(qū) 下城區(qū) 江干區(qū)
40、 富陽區(qū) (四)高校學生數(shù)量 根據(jù)居民在不同時期的居住偏好,高校生在畢業(yè) 1-3 年內是租房概率最大 的時期。同時,一線及準一線城市對畢業(yè)生留在本地工作的吸引力更加明顯。以 北京為例,在 2014 年非京籍畢業(yè)生中,有 45%選擇留在北京工作。因此,城市 中教育資源的集中程度也影響著針對年輕白領的長租公寓的發(fā)展。 在目標城市中,北京、上海、杭州的高校數(shù)量均超過 30 所,其中北京高校 數(shù)量近百所;三座城市的每年高校在讀生數(shù)量均在 50 萬上下。相比而言,深圳 的高校數(shù)量較少,教育資源較稀缺。 圖:目標城市 2015 年高校在校生人數(shù)及高校數(shù)量(單位:萬人,所) 來源:鏈家研究院 四座城市按高校教育資源由大到小排序, 依次為: 北京、 上海、 杭州、 深圳。 0 20 40 60 80 100 0 10 20 30 40 50 60 70 北京上海深圳杭州 高校在校生人數(shù)高校數(shù)量(右軸) 圖:目標城市高校資源指標及排名 來源:鏈家研究院 (五)行業(yè)競爭情況 對于剛剛興起的長租公寓行業(yè)來說, 城市中的行業(yè)競爭狀況也影響著企業(yè)進 入城市的難度。 從樂觀角度來看,競爭較激烈的城市,意味著行業(yè)的前期推廣、宣傳已基本 完成,降低了后進入者的宣傳成本;城市中長租公寓企業(yè)數(shù)量多、營業(yè)時間久, 也從側面證明了該城市具有孕育行業(yè)生長的