1、合正觀瀾項目合正觀瀾項目 整體定位和發展戰略報告整體定位和發展戰略報告 工作階段劃分 2 主要主要 工作工作 內容內容 工作工作 成果成果 第三階段第三階段 / / 物業發展建議物業發展建議 第二階段第二階段 / /產品組合判定產品組合判定 第一階段第一階段 / /項目整體定位項目整體定位 合正觀瀾項目 整體定位和發展戰略報告 定位初步探討定位初步探討 合正觀瀾項目整體定位 報告 定位終稿、分物業判定定位終稿、分物業判定 合正觀瀾項目物業發展 建議 報告終稿報告終稿 基于市場調查研究，城市 區域發展研究，客戶訪談， 基于三者的項目整體定位， 以及項目物業類型、產品 組合判定 基于第一階段工作，

2、確定項 目物業類型、各物業類型的 體量、形態及產品組合 基于項目整體定位，根據 客戶導向和相關項目案例 研究提出項目的物業發展 建議 回答兩個問題 問題一 ：項目整佑定位？ 問題二 ：項目30%商業佑量如佒做？ 第一階段主要工作內容： 第一階段報告大綱： 項目整佑定位 不發展戰略 商業物業類型 組合判定 區域發展研究 項目價值梳理 項目整佑定位 商業研判及佑量研究 酒庖研判及佑量研究 寫字樓及商務公寓研判 及佑量研究 項目整佑定位不發展戰略 區域發展給項目帶來的機會 項目屬性及價值梳理 問題一: 項目整體定位 項目定位及發展方向研判 深圳中軸崛起深圳中軸崛起: :深圳城市化主發展軸線深圳城市化

3、主發展軸線 城市空間由從東向西發展格局演變從南向北發展城市空間由從東向西發展格局演變從南向北發展 西部發展軸：穗西部發展軸：穗 -莞莞-深深-港港 香港、南山蛇口、 前海中心、航空城、 沙井、松崗、東莞 西部、廣州 功能：發展生產性 服務業和高端制造 業 中部發展軸：港深莞中部發展軸：港深莞 香港、龍華中心、光明新城中心、東莞松山湖高新園區、 莞城中心 功能：主要發展綜合服務、高新技術產業和先進制造業 東部發展軸：港東部發展軸：港 深惠粵東深惠粵東 香港、羅湖口岸、 布吉、橫崗、龍崗 中心、坪山新城中 心、惠州、粵東地 區 功能：承擔高新技 術產業和先進制造 業 北部發展帶：區域性產業北部發展

4、帶：區域性產業 發展帶發展帶 依托廈深鐵路和機荷高速公 路串聯珠江西岸城市、坪山 新城、大運新城、龍華新城、 航空城、惠州、粵東地區。 南部發展帶：都市功能帶南部發展帶：都市功能帶 打造與香港全面對接、經蛇口半島建立 與珠江西岸濱海地區聯系，通過鹽壩高 速公路經大鵬半島連接東部濱海地區 特區一體化下深圳城市収展空間格局在演變 1 特區一佑化下一個見證，聚焦龍華新區 深圳北站：龍華新區，城市坐標中心化的定海神針深圳北站：龍華新區，城市坐標中心化的定海神針 寶安中部空港區寶安中部空港區 前海港口前海港口 深圳北站深圳北站 繼前海和寶安作為深圳的海路和航空繼前海和寶安作為深圳的海路和航空 的交通樞紐

5、后，龍華新區將依托深圳的交通樞紐后，龍華新區將依托深圳 北站成為深圳往北發展的陸路交通中北站成為深圳往北發展的陸路交通中 心心. .創造獨特的創造獨特的3 3小時經濟圈小時經濟圈 龍華新區將來對城市發展的意義更 為重要高鐵可以直接連通到城 市中心，強調的是城市中心之間的 深層次聯系。 龍華新區定位： 深圳新中心，城市轉型典范和特區一體化収展示范區 20112011年年1212月月3030日，深圳龍華新區正式成立，新區包括觀瀾、大浪、龍華、日，深圳龍華新區正式成立，新區包括觀瀾、大浪、龍華、 民治四個街道。民治四個街道。 龍華新區地處深圳市中北部，東臨龍 崗，西接寶安、南山、光明，南連福 田，北

6、至東莞。 總面積175.58平方公里，常住人口 137.9萬人，戶籍人口11.4萬人。 得天獨厚地擁有著區位、產業、商貿、 文化以及生態五個方面的發展優勢。 三規統一，加速龍華新區的快速發展 龍華新區綜合發展規劃 龍華新區國民經濟和社會發展規劃 龍華新區產業發展規劃 梅觀高速梅觀高速 地鐵地鐵4號線號線 觀瀾河觀瀾河 5年投2000億，“一中軸九片區”重構龍華新區 “一中軸”：“一路一軌一河”，打造出貫穿南北的中部發展軸 即依托梅觀城市快速路、地鐵四號線和觀瀾河，打造貫穿新區南北癿中部収展軸。 “一中軸一中軸” 地鐵地鐵4 4號線號線 觀瀾河觀瀾河 梅觀高速梅觀高速 “一路”：全長19公里的梅

7、觀高速全部取消收費，改為城市快速路，釋放土地1.2平方公里，規劃提 升沿線兩側38平方公里地區都市化發展水平。 “一軌”：地鐵4號線延長至觀瀾，沿觀瀾大道鋪設，有望于今年底開工。 “一河”：將11公里觀瀾河“一河兩岸”地區建成生態休閑文化走廊。 “九片區”九大片區打造龍華新區全新經濟結構 觀瀾觀瀾 民治民治 大浪大浪 龍華龍華 兩大功能核心兩大功能核心： 龍華中軸新城核心區（深圳北站） 龍華新區科技文化服務中心（觀 瀾橫坑水庫） 三大轉型升級示范區三大轉型升級示范區 富士康轉型升級示范區 龍華商業中心 大浪時尚創意城 四個戰略性新興產業基地四個戰略性新興產業基地 龍華汽車產業城 觀瀾戰略性新興

8、產業園 大唐低碳產業示范園 觀瀾文化產業園 龍華新區科技 文化服務中心 龍華商業中心 觀瀾戰略性新 興產業園 富士康轉型升 級示范區 觀瀾文化產業 園 大唐低碳產業 示范園 龍華汽車產業 城 大浪時尚創意 城 龍華中軸新城 核心區 其中有一功能核心區，一轉型升其中有一功能核心區，一轉型升 級示范區，三大戰略性新興產業級示范區，三大戰略性新興產業 基地，共五大功能片區落戶觀瀾基地，共五大功能片區落戶觀瀾 大深圳一體化發展帶來新的機遇，龍華新區發展成為深發展成為深 圳黃金軸上的“新中心”，肩負中部崛起使命圳黃金軸上的“新中心”，肩負中部崛起使命 鎮區經濟 深圳次中心 龍華新區： “ ” 觀瀾觀瀾

9、大浪 龍華 民治 龍華新區政府 ：觀瀾，龍華新區政治、文化中心，深圳北大門 2 深圳北大門：深圳北大門：觀瀾鎮位于深圳市的北面，寶安的東北面，北面與東莞接壤， 與平湖、布吉、龍華及光明相鄰，深莞、機荷高速公路穿境而過 總面積89.3平 方公里，下轄 14個社區工作 站、39個居民 委員會，總人 口75萬，其中 戶籍人口2.3萬。 客家人聚居的 地方，素有 “文化之鄉”、 “僑鄉”、 “革命老區” 之稱。 東東 莞莞 觀瀾：龍華新區政治中心 2011年12月30日龍華新區政府落址觀瀾 文化名片：未來重點打造版畫基地、觀瀾瓷谷、高爾夫三 大文化基地，成為城市癿生態人文癿功能新區 觀瀾高爾夫球會觀瀾

10、高爾夫球會 1010個世界錦標級球場，世界第一大的規模。先后邀請個世界錦標級球場，世界第一大的規模。先后邀請1010位天皇巨星前所未有地設計了位天皇巨星前所未有地設計了 180180洞，在世界洞，在世界5 5萬多個球會中，成為唯一匯聚五大洲球場風格的球會。萬多個球會中，成為唯一匯聚五大洲球場風格的球會。 版畫基地：版畫基地：位于陳煙橋的故鄉旨在打造集原創、收藏、展 示、交流、研究、培訓和產業開發為一體的中國版畫事業 與產業并進的發展基地，曾多次成功舉辦觀瀾國際版畫雙 年展。 永豐源觀瀾瓷谷：永豐源觀瀾瓷谷：是一家集高檔陶瓷產品的研發、設計、 生產、銷售為一體，靠企業自主創新走集團化經營管理模

11、式的實業公司 ，曾多位國內外領導人視察，并得到領導 人們的好評，如俄羅斯前總統普京 永豐源永豐源 本項目本項目 山水田園山水田園 版畫基地版畫基地 高爾夫球會高爾夫球會 生態名片：一河兩岸五路”工程將觀瀾河沿岸打造成園林 式、生態型癿綠色景觀走廊 兩岸：兩岸：按照規 劃，觀瀾將在35公 里長的觀瀾河岸邊 投資種植毛竹、鳳 尾竹、青皮竹、吊 絲單竹等各類竹子5 萬多株。在有關部 門擬定的工作方案 中，一條美麗的觀 瀾河今年要重新還 給市民。 五路：五路：今年觀瀾專門安排 2000萬元植樹綠化專項經費， 在大和路、觀瀾大道、沿河路 等5條主干道及9個重要節點開 展綠化提升行動。且有企業及 個人捐款

12、數額已達1300多萬元 人。 一河：一河：與2005年相比，2010年觀瀾河下降了59.3。成功治理后的觀瀾 河成為休閑的好去處 。作為深圳中軸線之生態水軸如同一條大動脈，一座以 觀瀾河“一河兩岸”為生態水軸，以循環經濟和文化產業作比翼齊飛，以 “新城市、新家園、新生活”為綠色人居特色的田園式“生態文明新城”。 交通升級：觀瀾目前新建、擴建道路達15條，全面打通觀 瀾癿交通內循環系統和外循環系統 本本 案案 地鐵地鐵4號線號線 本本 案案 工業一路工業一路 大和路大和路 觀天路觀天路 地鐵四號線沿觀瀾大道往北到高地鐵四號線沿觀瀾大道往北到高 爾夫大道，經過本案地塊。并設爾夫大道，經過本案地塊。

13、并設 世紀廣場西站，緊挨本項目。世紀廣場西站，緊挨本項目。 規劃南北向干線性主干道規劃南北向干線性主干道3 3條，條， 工業一路、大和路、觀天路。規工業一路、大和路、觀天路。規 劃的工業一路在項目西側。劃的工業一路在項目西側。 道路 功能 新建 道路 龍觀快速 路 連接觀瀾大道與觀光路，將往光明 方向和往東莞方向的過境車輛進行 分流，全面緩解 民和路 連通大和路與觀光路，進一步緩解 觀瀾大道通行壓力 坂瀾大道 五和大道 打通觀瀾與坂田之間的連接通道， 結束此前必須繞道龍華到坂田的歷 史 深華路 連接福龍路，架設一條觀瀾到市區 的新干線 擴建 道路 大和路、人民路、桂花路（目前擴建改造項目已 經

14、基本完工）、觀光路、環觀南路等10條，均由 雙向4車道擴建為雙向6車道。 產業重鎮全面升級劣推觀瀾城市加速収展 大富工業區大富工業區 豆腐坳新型高新技術園豆腐坳新型高新技術園 區區 汽車產業帶汽車產業帶 銀星工業園銀星工業園 觀瀾高新科技園觀瀾高新科技園 文化產業園文化產業園 觀瀾未來產業規劃：立足7.1平方公里高新園區經濟發展 深圳高新技術產業園區發深圳高新技術產業園區發 展專項規劃（展專項規劃（20092009- -20152015年）年） 規定：規定：將深圳定位為國家高技 術產業基地和新型高科技園示 范區 ； 深圳以觀瀾新型高科技園建深圳以觀瀾新型高科技園建 設為試點設為試點 ，規劃建設

15、由科技企 業加速器和人才社區構成的新 型高科技園； 空間布局：空間布局：推進觀瀾大富工 業區、豆腐坳新型高科技園納 入觀瀾園區范圍 ，并將觀瀾園 區作為深圳高新區八大重點發 展區 之一 觀瀾先進工業功能區觀瀾先進工業功能區 觀瀾高新工業功能區觀瀾高新工業功能區 立足高新技術園區：加快建設豆腐坳新型高科技園，推進觀瀾 園區擴容，推勱中部組團“高新”和“先進”兩大功能區収展 深圳中部綜合組團分區規劃深圳中部綜合組團分區規劃【龍華、觀瀾、坂龍華、觀瀾、坂 雪崗雪崗】（20052005- -20202020）：）：觀瀾占據該組團三大工 業功能區中的兩大工業功能區：以豆腐坳新型高 科技園為中心的觀瀾先進

16、工業功能區觀瀾先進工業功能區和以觀瀾高 新技術園區為中心觀瀾高新工業功能區觀瀾高新工業功能區 深圳高新技術產業園區發展專項規劃深圳高新技術產業園區發展專項規劃 （20092009- -20152015年）年）規定：規定：將深圳定位為國家高 技術產業基地和新型高科技園示范區 ； 深圳以觀瀾新型高科技園建設為試點深圳以觀瀾新型高科技園建設為試點 ，規劃建 設由科技企業加速器和人才社區構成的新型高科 技園； 空間布局：空間布局：推進觀瀾大富工業區、豆腐坳新型 高科技園納入觀瀾園區范圍 ，并將觀瀾園區作 為深圳高新區八大重點發展區 之一 先進工業功能區 大富工業區 豆腐坳新型高新 技術園區 銀星工業園

17、 汽車產業帶 名稱 企業結構 功能定位 發展規模 大富 工業 區 區內已有高新玩具廠、朋 凱印刷廠、阿寶科技園、 慧瑞通工業園、兆文紡織 服裝廠等 以發展先進 工業為主 年產值超過 100億 銀星 工業 區 園區有銀星電力、銀星電 氣、銀星集團、富士施樂、 天馬、金德、清國、雙葉 等大型企業； 以高科技為 其鮮明特色 總投資20億元， 2008年該園區 工業產值突破 50億元 長安汽車 富士施樂 新型高新技術園區：新型高新技術園區： 2010年5月19日啟動，總占地154.97萬， 深圳市政府及寶安區將投入上百億元，在觀瀾共同建設首個“產 業+社區”循環經濟產業園區，集工作、生活、學習、休閑“

18、四 位一體”，真正實現工業化與城市化的有機結合。 汽車產業帶：汽車產業帶：以長安汽車為軸心，汽車電子 創業園和汽車零配件園為兩翼 長安汽車基地：長安汽車基地：原名為哈飛汽車基地，占地 60多萬平方米 ，有望2011年底動工建設， 首輛樣車預計2013年下線 ； 汽車電子創業園：汽車電子創業園：占地15萬 ，深圳唯一汽 車電子科技、人才、信息交流平臺 ，2006 年被市政府評為深圳首家特色工業園 汽車零配件園汽車零配件園: :占地近100 萬 ，11年4月， 世界領先零配件供應商法國法雷奧集團落戶 “先進工業功能區”：將以豆腐坳新型高新技術園區為核心驅勱， 帶勱周邊癿大富工業區、銀星工業區、汽車

19、產業帶等大力収展 高新工業功能區高新工業功能區 高新園區高新園區 三九制藥 致君制藥 三一重工 泰豪科技 高新園區高新園區 企業結構企業結構：觀瀾高新園區目前有企業19家，其中，7家國內外上市 公司，另有3家處于上市輔導期；致君制藥、寶德科技、泰豪科技、 三一科技等4家知名公司總部已搬入園區，三九公司總部即將搬入， 總部企業集聚效應逐步形成； 嚴格入駐門檻（三個必須）：嚴格入駐門檻（三個必須）：必須是高新項目或者高新企業； 單位每萬平方米的投入必須達到五千萬元；每萬平方米產出必須達到 一個億； 擴容升級：擴容升級：一方面， 2010年，園區面積從原先的4.23平方公里擴 大到7.1平方公里，另

20、一方面，對園區有了更高的產業定位：新型高 科技園示范區、循環經濟產業示范基地、寶安區高新技術產業核心發 展區 引進高端產業，重點發展電子信息、生物醫 藥、新能源新材料、先進裝備制造、汽車電 子產業、互聯網產業等具有高技術、循環、 低碳特征的新興產業 高新工業功能區高新工業功能區 “高新工業功能區”：以高新園區為核心，収展高技術、循環、 低碳特征癿新興產業 ，將觀瀾打造為“宜業宜居”之城 觀瀾大道觀瀾大道 本案本案 主軸主軸 次軸次軸 次軸次軸 觀瀾城市規劃利用策略引導觀 瀾大道兩側土地功能更新，規劃將觀瀾 大道建設成為生態的集辦公、金融、購 物及藝術展示于一體的城市街道，作為 觀瀾城市新中心的

21、都市形象展示軸。 根據深圳市中部綜合組團分區規 劃，規劃四個商業街區：新深圳站樞 紐商業街區（口岸經濟區）、人民路商 業街區、和平路商業街區、觀瀾大道觀瀾大道 商業街區商業街區。 規劃將觀瀾大道建設成為生態的集辦公、金融、購物及藝術展示于一體的 城市商業街區，作為觀瀾城市新中心的都市形象展示軸 大規模更新變換觀瀾城市面貌： 高端住宅不城市舊改項目推出加速觀瀾城市化収展： 項目項目 商業面積（商業面積（ ） 招商觀園 4000 和黃懿花園 2000 竹村舊改 53900 黎光村舊改 5700 田背村舊改 12600 觀瀾商業中心 38160 商貿核心區 約89000 合計 205360 觀瀾眾多

22、房地產項目的推出觀瀾眾多房地產項目的推出，以及城市舊改的更新全面提升觀瀾城市形以及城市舊改的更新全面提升觀瀾城市形 象象，完善城市配套及基礎設施完善城市配套及基礎設施。 竹村舊改竹村舊改 觀瀾商業中心觀瀾商業中心 黎光村村舊改黎光村村舊改 田背村舊改田背村舊改 商貿核心區商貿核心區 招商觀園招商觀園 和黃懿花園和黃懿花園 天虹天虹 民樂福民樂福+ +匯食街匯食街 本項目本項目 觀瀾新商圈觀瀾新商圈 觀瀾老商圈觀瀾老商圈 未來核心商圈未來核心商圈 北環路 福田中心區 龍華 新區 觀瀾 深圳北大門 大深圳黃金中軸大深圳黃金中軸 福田中心區 龍華新區 觀瀾 龍華新區政治、 科技、文化、生態中心 深圳

23、唯一集行政文化經濟一體的中心區域深圳唯一集行政文化經濟一體的中心區域 深圳“雙中心區”規劃下，福田深圳“雙中心區”規劃下，福田CBDCBD無可撼無可撼 動的城市主軸動的城市主軸 大深圳外擴，龍華中心承載福田中心區轉移，大深圳外擴，龍華中心承載福田中心區轉移， 龍華與福田融合龍華與福田融合 觀瀾，龍華新區文化名片，深圳北大門。打造大觀瀾，龍華新區文化名片，深圳北大門。打造大 深圳黃金軸上的都市桃花源，加速城市化發展進深圳黃金軸上的都市桃花源，加速城市化發展進 程，同時結合觀瀾生態資源發展低碳生態示范街程，同時結合觀瀾生態資源發展低碳生態示范街 道，以及藝術產業道，以及藝術產業 深圳 向北 橫坑水

24、庫 環觀南路 麓湖社區 觀瀾街道辦 龍華新區政府 觀瀾湖高 爾夫 九龍山高九龍山高 爾夫爾夫 本案本案 ：項目屬性,城市中心大觃模綜合佑 3 觀瀾城市生態核心區：觀瀾城市生態核心區： 位于以觀瀾湖高爾夫，九 龍山高爾夫和橫坑水庫的 中心三角區域內 觀瀾交通樞紐中心：觀瀾交通樞紐中心： 位于城市交通主干線觀瀾 大道和人民路的交界處 觀瀾中心、政治核心觀瀾中心、政治核心 區：區：靠近龍華新區政府和 觀瀾街道辦 首座大型城市綜首座大型城市綜 合體舊改項目：合體舊改項目：改造 范圍12萬平米，項目占 地8萬平米。 觀瀾新中心區:定位觀瀾癿“文化心臟”， 山水交融癿綠色新區，先進、繁榮癿商貿中心形象展示

25、窗口 觀瀾新中心“兩軸一帶三心多節點 ”的 空間布局規劃 大和路文大和路文 化景觀軸化景觀軸 觀瀾河濱水觀瀾河濱水 風光帶風光帶 商貿景觀商貿景觀 核心區核心區 文化景觀核文化景觀核 心區心區 山水景觀核心區山水景觀核心區 本項目本項目 兩軸兩軸文化景觀軸文化景觀軸 沿大和路，以現狀世紀廣場、文化藝術中心為基 點，增加圖書館、版畫博物館、藝術品商業街等， 形成文化核心； 南北兩段居住生活區建筑外觀應與中部文化建筑 協調，形成文化精髓軸線。 一帶一帶觀瀾河濱水風光帶觀瀾河濱水風光帶 以保護、優化觀瀾河生態環境為目的，利用濱河綠 地，設臵多種小型休閑娛樂濱水場所。 三心三心 商貿景觀核心區：商貿景

26、觀核心區： 結合軌道站點，形成集購物、 餐飲、娛樂、酒店、辦公、居住為一體的綜合性商 貿服務核心區。 文化景觀核心區：文化景觀核心區： 分別為版畫博物館、文化藝 術中心、世紀廣場、藝術品商業街等主要文化類大 型公共設施和商業設施。 山水景觀核心區：山水景觀核心區：觀瀾河東岸飛鶴山地塊成為 山色、水景交融區，是片區的重要自然景觀核心區。 觀瀾新中心區:中部綜合組團次中心癿重要組成部分 以商貿、行政、文化、教育和居住為主癿綜合服務中心區 本片區建設規?？偭繛?477 萬平方米， 規劃人口規模為 7 萬人。 竹村舊改竹村舊改 格蘭云天格蘭云天 田背舊村改田背舊村改 百花公園百花公園 百花山百花山 商

27、貿核心區商貿核心區 世紀廣場世紀廣場 博物館博物館 文化站文化站 鶴瀾公園鶴瀾公園 飛鶴山飛鶴山 初中初中 小學小學 幼兒園幼兒園 本項目本項目 遠期城市更新單元遠期城市更新單元 用地面積用地面積 （）（） 容積容積 率率 備注備注 商貿核心區 74155 4.0 規劃改造 田背村舊改 29992 40. 規劃改造 遠期更新單元 124288 3.2 規劃+規劃改造 竹村舊改 66373 3.2 規劃改造 訪談對象：訪談對象：福民社區福民社區 陳陳桂新桂新 現在龍華新區規劃這么好，區政府又遷到觀瀾，這邊的發展前景好，長安汽車進駐觀瀾，在大富工 業區，包括福民這一片都要打造一個商端的工業區，廠房

28、升級，吸引像長安汽車這樣的大公司，泗黎 路那邊的運塘工業區也要升級更新，觀瀾以后的發展會很好的。 項目的位臵很好，交通方便，以后地鐵龍華線也會修過來，項目應該做高檔，肯定是要做好的項目的位臵很好，交通方便，以后地鐵龍華線也會修過來，項目應該做高檔，肯定是要做好的 觀瀾人對項目癿期許： 觀瀾人心中癿城市標桿、城市名片、觀瀾未來収展癿坐標 訪談對象：觀瀾供銷社訪談對象：觀瀾供銷社 凌錦波主任：凌錦波主任： 龍華新區成立以后，龍華新區成立以后， 不分龍華觀瀾，不分龍華觀瀾， 新政府就在地塊前面。新政府就在地塊前面。 將來有地鐵站，地鐵地鐵4 4號線，高速號線，高速，去機場半個小時，4號線今年年底就要

29、動工往觀瀾 。 觀瀾的消費力蠻強的， 500500強企業觀瀾就有好幾家強企業觀瀾就有好幾家，華為，富士康，東風雪鐵龍這些， 那些都會來觀瀾買房， 在觀園那些買房的就很多 將來交通問題肯定會整治的，政府會出臺文件的 訪談對象：福民社區訪談對象：福民社區 莊容穩書記：莊容穩書記： 龍華新區以觀瀾發展為重點，民治、大浪等地方都已定形，而觀瀾新區將重新定位，觀瀾新區將重新定位， 對這一塊推動很大，觀瀾大有作為。對這一塊推動很大，觀瀾大有作為。 不要全部搞房地產賣樓，看福田，建很多寫字樓，觀瀾沒有這方面的設施，要加重加要加重加 大第三產業，寫字樓，酒店的發展，不能單搞房地產。大第三產業，寫字樓，酒店的發

30、展，不能單搞房地產。 訪談對象：訪談對象：福民社區福民社區 陳喜泰陳喜泰 你們那個地段，可以說是黃金地段了你們那個地段，可以說是黃金地段了，而且你們這個地塊有個優點，未來這個人 民路，一邊回連接去平湖，一邊去富士康，未來他們來這里無論是開車還是坐公交車過 來都非常方便，很快可以直達。 本項目戰略意義： 對合正而言本項目是樹立在觀瀾影響力癿典范 合正幸福花苑 合正逸園 合正錦園 合正匯一城 合正東部灣 合正美寓 合正錦湖逸園 合正中央原著 合正觀瀾 合正榮悅府 合正名園 合正佳園 合正星園 新盤預告 熱銷樓盤 歷史經典 緊跟大深圳發展的步伐，向北邁步。合正著手布局大深圳的戰略性項目，爭 奪合正品

31、牌在觀瀾的地位，打造觀瀾地標性新項目 本項目，鑲嵌在黃金中軸線上的本項目，鑲嵌在黃金中軸線上的 觀瀾都心城市休閑綜合體觀瀾都心城市休閑綜合體 International Community 城市的、中心的、核心的、坐標地 觀瀾的名片、龍華新區轉型的典范 商業各物業形態及佑量判定 問題二 ：30%商業 各物業形態及體量判定 Part.1 商業研判及佑量研究 Part.2 酒庖研判及佑量研究 Part.3 寫字樓及商務公寓研判及佑量研究 Part.1、商業研判及佑量研究 1、觀瀾商業現狀分析 2、商業物業的發展機會及定位分析 3、商業觃模佑量的確定 4、集中商業的業態研究 5、集中商業的建筑形式

32、觀瀾商業市場總體特征1： 商業収展不經濟収展丌相符 觀瀾鎮商業僅處于起步階段，目前與其經濟發展水平極不相符， 消費者的需求顯然不能被滿足 14 22 33 40 42 51 58 66 126 152 2% 4% 5% 7% 7% 8% 10% 11% 21% 25% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 大浪民治石巖觀瀾松崗福永沙井龍華西鄉新安 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 社會零售消費總額 占比 2010年觀瀾經濟發展良好年觀瀾經濟發展良好 2010年街道生產總值：為237237億元; 規模以上的工業總產值：14701

33、470多億; 增速連續三年在位居寶安區十個街道的首位，同 比增長了50%50%; 總人口8080萬萬（其中戶籍人口2.2萬）。 與寶安其它鎮區的商業相比，觀瀾商業處于起步階 段，2010年的社會零售消費總額僅40億元。 觀瀾商業市場存在較大缺口：觀瀾商業市場存在較大缺口： 目前觀瀾鎮整個商業建筑面積存量估計約18萬平方 米左右，人均商業面積人均商業面積0.250.25平方米，比人均平方米，比人均1.11.1 平方米（按發達國家或地區的水平）要少很多平方米（按發達國家或地區的水平）要少很多 受限于片區整體商業檔次，消費水平偏中低檔，但消費者仍有較強的消費 能力，商業檔次提升需求強烈 分類分類 概

34、概 況況 餐飲消費餐飲消費 快餐店人均消費9-25元； 中式飯店人均消費40元左右； 咖啡店人均消費45-60元左右； 日本料理店人均消費30-45元 。 日常購物日常購物 超市次消費100-200元； 百貨次消費200-300元； 美容美發美容美發 美發廳洗剪吹人均25元； 美容SPA年卡4800元/年，單項100-300元。 休閑娛樂休閑娛樂 臺球館人均消費10元左右； 交誼舞廳月卡200-260元/人，半年卡1000元/ 人 。 A 100-300 30% B 300-500 48% C 500-100 22% D 1000-2000 0% 片區消費者購物消費統計片區消費者購物消費統計

35、觀瀾商業市場總體特征2： 整體商業檔次低，消費水平低 民樂福販物中心 國惠康百貨商場 匯食街 商 業 學 校 老商圈：老商圈：以民樂福、興萬達廣場 為主體，周邊匯集了大量的街鋪 （匯食街、升一、二路） 新商圈：新商圈：以中航格瀾郡（天虹商 場）商業群領頭的帶有現代氣息 大型商業圈層 沿觀瀾大道中段：沿觀瀾大道中段： 五金、器材、零件 等生產性街鋪 沿街商鋪沿觀瀾大道排布，中、高檔次購物中心極其缺乏 觀瀾商圈収展格局： 觀瀾鎮商業主要分布在老鎮區和新中心區兩大商圈 寶榮電器 100100- -120120 元元/ /平平 升華二街 觀瀾老 街公園 興萬達廣場 180180- - 200200元元

36、/ / 平平 商鋪租金處于觀瀾最高水平，最高達到200元/平左右 區域范圍 由觀瀾大道、新瀾大道、升華一 街、升華二街的圍合區域，及匯 食街和食品街圍合而成 檔次定位 中低端 區域特點 1，觀瀾老商業中心，以民樂福 為中心商圈，商業氛圍濃厚 2，城中村面積較大，周邊居住 人口較多 3，勞動密集型企業多，廠房比 例較高 經營業態 以餐飲、百貨、服裝、美容美發 等生活配套為主 沿街商鋪 租金范圍 商鋪租金在觀瀾處于最高水平， 100-200元/平米，但業態開始老 化、街區整體經營情況較為落后 經營情況 商業環境較差，業態開始老化、 經營管理和街區整體經營情況較 為落后 老商業圈概況： 老商圈是觀瀾

37、最繁華癿地段，交通便利，人流最為集中 名稱名稱 功能定位功能定位 經營品種經營品種 建筑面積建筑面積 經營狀況經營狀況 經營經營 檔次檔次 民樂福 購物中 心 核心主力 店 1F：金銀首飾、化妝品、通訊、鐘表 5000 良好 中低 檔 2F：民樂福超市；國美電器 超市：3000 國美：1500 3F：服裝、皮具、鞋帽、床上用品、 飾品 4500 4F：家電、服飾、文體用品、燈飾 4500 新安超 市 便利超市 1F：日用品超市 3000 一般 低檔 2F：鞋業批發 1500 富佳百 貨 百貨商場 1F：日用品超市；珠寶、手機店 3000 較差 低檔 2F：衣服、皮具、鞋子 2000 3F：家用

38、電器、電玩、KTV等娛樂 620 興萬達 廣場 百貨商場 -1F: 女人世界 1F：珠寶首飾、鞋包、餐飲 2F：生活超市 3F：精品女裝、童裝、床上用品 4F：男裝、休閑服飾 5F：影院、動漫城 6F：量版KTV 7F：精品商務酒店 約3萬 較差 中檔 匯食街、 觀瀾大 道、升 華一、 二路 沿街商鋪 以餐飲、美發、服飾、沿街小地攤為 主 約3萬 良好 低檔 老商圈民樂福老商圈民樂福 老商業圈主要特征：商業主要以小型超市、百貨和沿街商鋪為 主，商業氛圍深厚，但販物環境較差，檔次較低 總體規模在總體規模在9.7萬平米左右萬平米左右 項目位置 觀瀾大道吉盛廣場民樂福 項目定位 低檔百貨 商業規模

39、14層，約2萬平米 整體經營情況 生活超市、餐飲經營較好；家電、服 裝等經營較差 消費人群 周邊工業區的打工群體為主，少量周 邊觀瀾居民 項目周邊情況 （周邊商業和 居民區等） 吉盛酒店、寶榮電器、寶榮商務酒店、 維也納3好連鎖酒店、觀瀾加油站、 老商圈典型項目分析：民樂福商場 位于老商圈核心，交通便利，經營狀況一般，以周邊打工群體和居民為主要位于老商圈核心，交通便利，經營狀況一般，以周邊打工群體和居民為主要 消費人群，商場經營檔次較低，無法滿足觀瀾中高端消費者需求消費人群，商場經營檔次較低，無法滿足觀瀾中高端消費者需求 樓層 面積 業態 主要品牌 主要商品價格區間 1F 5000m2 金銀首

40、飾、玉器、化妝 品、手機、鐘表、餐飲、 藥店 六福珠寶、恒波手機店、 歐萊雅、OLAY、真功夫、 KFC 餐飲550 2F 4500m2 民樂福超市、國美電器 LG、步步高、諾基亞等 202000 3F 4500m2 女裝、休閑運動類、童 裝、鞋類、床上用品、 內衣、皮具、美容院 阿依蓮、蜘蛛王皮鞋 50500 4F 4500m2 男裝、圖書、文體用品、 電玩、桌球、大眾服飾 杰棋、才子、依斯路等男 裝 男裝50500 大眾服裝20200 民樂福商場業態分析： 整體檔次較低檔，各業態中， KFC等連鎖餐飲經營好 KFC，真功夫等連鎖餐飲經營好，人氣旺 服裝品牌檔次較低，多為大眾服飾，缺乏品質化

41、品牌服裝 生活超市和家電經營面積小，多為低檔商品，缺乏多樣性 電玩、桌球等娛樂業態檔次很低，主要針對打工人群 服裝品牌檔次低，休閑娛樂業態缺乏，中高端消費存在較大外溢 老商圈典型項目分析：興萬達廣場 觀瀾最大的百貨商場，去年年底開業，定位中檔，業態較豐富，但因周邊觀瀾最大的百貨商場，去年年底開業，定位中檔，業態較豐富，但因周邊 環境差和無停車場等原因并沒有得到觀瀾中高端人群的認可環境差和無停車場等原因并沒有得到觀瀾中高端人群的認可 項目位置 觀瀾大道517號 項目定位 中檔 開業時間 2011年12月31日 商業規模 -17層，約4萬平米，缺乏停車 場 整體經營情 況 生活超市、餐飲經營較好；

42、家 電、服裝等經營較差 消費人群 周邊工業區的打工群體為主， 少量周邊觀瀾居民 項目周邊情 況 匯食街美食廣場、商業步行街、 鴻福樓海鮮酒家，周邊嘈雜， 商業環境差 興萬達廣場業態分析：定位中檔 集超市、零售、影院、電玩，KTV，精品商務酒店為一體 樓層 面積 業態 主要品牌 負1F 4000 飾品、女裝美容品等女人世界 1F 5000 珠寶首飾、鐘表、化妝品、鞋包、數碼、 餐飲、運動服飾 中國黃金、六福珠寶、歐萊雅、OLAY、耐 克、adidas、真功夫、KFC、中域電訊 2F 5000 生活超市 3F 5000 女裝、女士內衣、孕婦裝、童裝、床上用 品、 凡恩、Olika、黑白伊人、雅奴天

43、使、出格 等 4F 5000 運動、休閑服飾、精品男裝、中老年裝 特步、李寧、班尼路、森馬、藍色天空 5F 5000 大地數字影院、動漫城 6F 5000 量販KTV 星歌匯 7F 5000 精品商務酒店 渤海酒店 集超市、零售、影院、電玩，KTV，精品商務酒店為一體，業態豐富齊全 KFC，真功夫等連鎖餐飲經營好，人氣旺 服裝品牌檔次中低檔，多為休閑、運動服飾，缺乏中高端品牌服裝 影院、電玩、KTV等娛樂業態檔次均為中檔，較難滿足觀瀾高端人群需求 觀瀾新商業圈概況: 初具規模，人氣處于聚集階段，租金水平明顯低于老商圈 環觀南路 人民路 觀 瀾 大 道 格 蘭 云 天 大 酒 店 大 和 路 中

44、 航 格 瀾 郡 本項目 天 虹 商 場 商業街 6 6 0 0 - - 8 8 0 0 元元 / / 平平 120120 - - 140140 元元/ / 平平 區域范圍：區域范圍：該區域以中航格瀾郡天虹商場 為中心，環觀南路與大和路的交叉區域 商業概況：商業概況：觀瀾新商業中心主要包括天虹 百貨、格瀾郡風情商業街，目前，已有肯 德基、服裝專業店、水果超市等入駐，商 業氛圍和人氣除周末不錯，平時一般； 經營業態：經營業態：主要以百貨、服裝、餐飲、等 為主。 租金水平：租金水平：由于新商圈目前不夠成熟，商 鋪租金低于老商業圈，高于觀瀾大道中部 文 化 廣 場 新商圈以位于中航格瀾郡的天虹商場和

45、風情商業街為中心 商圈商圈 名稱名稱 功能定功能定 位位 經營品種經營品種 建筑面積建筑面積 （平米）（平米） 經營狀況經營狀況 經營檔經營檔 次次 新商 圈 天虹商 場 核心主 力店 1F：主要為鞋子、其次為化妝 品、珠寶、金銀首飾、手表 5800 人氣最足， 經營較好， 與龍華天 虹相比， 人氣要差 中檔 2F：日用品超市 3500 3F：以女裝為主、皮具、包包 3500 4F;床上用品、男女服裝、家 用電器 3500 風情步 行街區 街鋪 電信、肯德基、地產中介、美 容美發，共148套 8750 一般 低檔 餐飲區，共10套 2950 佳盛百 貨 百貨商 場 1F：金銀首飾、家用電器、鞋

46、 子 3000 較好 低檔 2F：日用品超市 2800 3F：男裝、女裝、玩具、文具 2800 4F：娛樂休閑、桌球、KTV 2800 觀瀾新商圈商業市場主要特征： 以中低檔百貨及街鋪為主，整體販物環境和經營情況較好 總體規模在總體規模在3.9萬平米左右萬平米左右 中航格瀾郡: 天虹商場及格瀾郡商業步行街，區域商業先行者 以天虹商場為主要集中商業，輻射整個觀瀾鎮區購物休閑需求，同時輔以 沿街商鋪，滿足格瀾郡業主日常生活需求 分期分期 分區分區 類型類型 建面建面 （平米）（平米） 備注備注 一期 A區 集中商業 16712 天虹15598平 米；街鋪 1114平米， 共18套 B區 風情商業街

47、 8627 共130套 C區 餐飲區 2631 共10套 二期 街鋪 6000 113套 一期：一期：中航格瀾郡商業總建面積27970平米， A、B、C三個區域。 A為集中商業+街鋪形式，以天虹商場為主， 總建面15598平米, B區為風情步行街區，有肯德基進駐，總面積 8627平米； C區為餐飲， 12373平米。 二期：二期：街鋪：共113套，總建面6000平米 一期商業一期商業 項目位置 中航格瀾郡商業樓A棟 項目定位 中檔時尚百貨 與本項目距離 1.8km 商業規模 約16000平米 共4層，為集中商業 整體經營情況 鞋具、鐘表、休閑運動系列經營較 好， 女裝，家用電器等經營情況不理想 消費人群 主要為格瀾郡，招商瀾園等周邊項 目客戶，并吸引鎮區中商端消費人 群，對觀瀾客戶有較強的牽引力 項目周邊情況 格瀾郡，招商瀾園,招商觀園，太和 工業區，格瀾郡風情商業街 中航格瀾郡觀瀾天虹商場，1.6萬平米 觀瀾最有影響力百貨商場，經營狀況好，吸引中高端人群 觀瀾天虹商場觀瀾天虹商場 消費人群主要為格瀾郡，招商瀾園等周邊項目業主，并吸引鎮區中商端消 費人群，對觀瀾客戶有很強的牽引力，為本項目商業最主要競爭項目 樓層