1、XX區(qū)文化路地塊可行性研究報告（簡版）10月10日目錄一、目標地塊基本情況3頁二、出讓相關(guān)信息9頁三、市場分析與機會選擇10頁四、項目定位30頁五、開發(fā)與銷售計劃40頁六、成本分析41頁七、經(jīng)濟效益測算42頁八、投資風險評價44頁九、工作建議45頁一、目標地塊基本情況（一）目標地塊區(qū)位1、區(qū)域位置文化路沿線意向地塊共有3塊，分別分布于文化北路兩側(cè)，其中文化北路東側(cè)2塊，西側(cè)1塊。意向地塊位于XX區(qū)，該區(qū)域?qū)儆卩嵵堇铣菂^(qū)，發(fā)展時間較長，區(qū)域內(nèi)人口較為集中，各種生活配套較為完善，是鄭州市的核心區(qū)域之一。意向地塊位置較好，周邊交通較為便利。地塊距離CBD10.5公里，距離鄭州高鐵站14.5公里，距離

2、鄭州站10.3公里，距離北龍湖8.5公里2、交通條件意向地塊處于XX區(qū)文化路沿線，區(qū)域道路較為完善。目前區(qū)域內(nèi)的主要交通干道連霍高速、文化北路、中州大道、花園北路、龍門路、金杯路、索凌路、豐慶路、三全路、國基路等均已建成并通車。周邊規(guī)劃有地鐵2號線、4號線、7號線，其他道路如長安路、洛陽路目前正處于規(guī)劃建設(shè)中。附近1公里內(nèi)設(shè)立的公交線路有43路、115路、305路公交，BRT線路38路。地鐵2號線（是一條南北線，起于惠濟區(qū)，沿開元路向東到花園路，之后沿花園路，紫荊山路，止于規(guī)南四環(huán)，全長30.1公里，共設(shè)站22座）。地鐵4號線（起始于安順路站，終點至河西北路站，線路全長30.1公里，均為地下線

3、，全線共設(shè)車站24座，站間距為1.3公里，功能定位為鄭州中心城加密線。預(yù)計2020年6月30日前開通運營）。地鐵7號線（起始于東趙站，終點至曲梁站，線路全長49.1公里，全線共設(shè)26座車站，站間距為2.0公里，功能定位為鄭州中心城加密線）（二）周邊配套地塊屬于XX區(qū)北部，區(qū)域內(nèi)目前基本生活配套較為豐富，但是缺乏大型商業(yè)配套，惠濟區(qū)萬達廣場預(yù)計底開業(yè)，距離地塊較近，將在一定程度上填補該方面的空白。教育配套：3公里內(nèi)有龍門實驗學校、小星星幼兒園、豐慶路小學、新世紀學校等，周邊有銀河路小學、中州大學、鄭州師范學院等。商業(yè)配套：周邊大規(guī)模商業(yè)匱乏，距項目較近的商業(yè)有華聯(lián)超市、張家村購物中心、裕華廣場、

4、地中海商業(yè)廣場等。醫(yī)療：附近有琉璃寺衛(wèi)生服務(wù)站、河南省中醫(yī)疼痛治療中心、XX區(qū)柳林醫(yī)院、鄭州康寧腫瘤醫(yī)院、XX區(qū)總醫(yī)院新院、惠濟天運診所等。區(qū)域周邊配套詳見附圖：（三）規(guī)劃設(shè)計條件26#地塊，占地23100（約34.65畝），城鎮(zhèn)住宅用地，容積率待定。27#地塊，占地37600（約56.4畝），城鎮(zhèn)住宅用地，容積率待定。28#地塊，占地20800（約31.2畝），城鎮(zhèn)住宅用地，容積率待定。地塊控規(guī)，規(guī)劃局尚未最終確定，后續(xù)根據(jù)招拍掛條件及時跟進。編號土地位置占地（畝）出讓面積（）土地用途規(guī)劃指標要求容積率建筑密度（%）建筑高度（米）起拍價（萬元）備注26#龍門路南、長安路西34.6523100

5、住宅用地目前控規(guī)尚未批準27#龍門路南、洛陽路西56.437600住宅用地目前控規(guī)尚未批準28#魏河北路北、索凌路東、普慶路西、龍門路南31.220800住宅用地目前控規(guī)尚未批準二、目標地塊出讓相關(guān)信息（一）出讓要求暫未進行招拍掛，根據(jù)前期政府溝通情況，處于第四季度土地出讓計劃，3塊土地單獨招拍掛。（二）招拍掛形式26#、27#、28#地塊屬于XX區(qū)，根據(jù)最新政府調(diào)控政策，采取“限地價，競房價”形式。網(wǎng)掛報價超過50%溢價率時，競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人。同時土地出讓競買保證金繳納比例提高到100%，溢價部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個工作日內(nèi)繳清。三、目標地塊市場分析與機會

6、選擇（一）城市/區(qū)域發(fā)展概況鄭州位于中原腹地，有京廣鐵路、隴海鐵路等多條國家鐵路及高鐵通過，交通優(yōu)勢明顯，未來鄭州將成為中國普通鐵路和高速鐵路網(wǎng)中唯一的“雙十字”中心，形成以鄭州為中心的中原城市群“半小時經(jīng)濟圈”、中原經(jīng)濟區(qū)“1小時經(jīng)濟圈”和全國“3小時經(jīng)濟圈”。作為河南省省會，鄭州GDP總量位居河南省第一名，常住人口居河南省第二位，2020年預(yù)計鄭州市常住人口將達到1500萬人。2015年，鄭州市地區(qū)生產(chǎn)總值完成7315億元，總量居河南省第一位、中西部第三位。、城市情況與發(fā)展預(yù)期宏觀經(jīng)濟：（1）鄭州是中原經(jīng)濟區(qū)的主核心城市，是中原地區(qū)輻射中部的橋頭堡，城市首位度高，未來鄭州要建設(shè)以國際商都為

7、特征的國家中心城市。2015年鄭州市國民生產(chǎn)總值增速為7.94%，居全省首位，遠高于河南省5.93%的增速。（2）2015年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31625元，同比增長9%，整體人均收入增長明顯。（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，鄭州市“二、三、一”產(chǎn)業(yè)格局穩(wěn)固，第三產(chǎn)業(yè)增速明顯，形成了二、三產(chǎn)業(yè)共同推動全市經(jīng)濟發(fā)展的格局，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正加速朝著高層次的“三二一”產(chǎn)業(yè)序列演化，經(jīng)濟布局日趨合理。城市人口：鄭州市近五年常住人口增長迅速，截至2015年已達到957萬人，年增產(chǎn)率2.0%，整體城鎮(zhèn)化率68.3%，自然增長率5.9。隨著鄭州輻射力的進一步增強，人口導(dǎo)入能力持續(xù)發(fā)揮，整體增速迅速，人口紅利將持續(xù)存在，

8、為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。根據(jù)政府規(guī)劃，到2020年鄭州市總?cè)丝趯⑦_到1500萬。表3-1鄭州市人口變動情況戶籍人口（萬人）常住人口（萬人）常住人口增長率20117358862.3%20127419032.0%20137519191.8%20147609382.1%2015/9572.0%數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計年鑒、鄭州市政府工作報告城市規(guī)劃：構(gòu)建“一主、三區(qū)、四組團”的多中心、組團式空間結(jié)構(gòu)，以點帶面整體發(fā)展，城市向東，生活向北，核心不斷東移，重點發(fā)展鄭東新區(qū)，形成“一枝獨秀、多點開花”的局面，西區(qū)和南區(qū)更多依靠自身資源發(fā)展，速度與東區(qū)、北區(qū)相比相對較慢。圖3-1鄭州城市規(guī)劃布局示

9、意圖2、區(qū)域情況與發(fā)展預(yù)期項目所在區(qū)域?qū)汆崠|新區(qū)，政策和資源的長期傾斜使其迅速成為中原地區(qū)的城市新區(qū)典范，被賦予鄭州發(fā)展、中原崛起“領(lǐng)舞者”的重任，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的高端價值區(qū)域。目前區(qū)域開發(fā)時間相對較短，人口基數(shù)逐年增長，截至目前常駐人口超過100萬，區(qū)域發(fā)展迅速，增長較快，未來仍有較大的提升空間。地塊所屬的龍湖副CBD區(qū)域，未來將建成城市旅游休閑、高檔居住、辦公和商業(yè)為核心的新型區(qū)域，具備開發(fā)高端住宅的先天優(yōu)勢。（二）房地產(chǎn)宏觀市場概況4月份以來，隨著“降低首付比例、調(diào)整公積金存款利率、降低交易環(huán)節(jié)稅費”等利好政策，市場成交量激增，出現(xiàn)多個日光盤。7月份鄭州地王頻出，萬科美景奪得鄭紡機地塊

10、，成為鄭州新的雙料地王（總價+單價）；經(jīng)開區(qū)市場熱度更是持續(xù)上漲，3天3地王；白沙組團也拍出樓面地價地王。8月融創(chuàng)拿下龍湖副CBD13號地塊，成交樓面價36309.56元/。隨后，中國金茂集團拿下14號地塊，成交樓面地價36915.27元/，刷新鄭州樓市記錄，成為總價和單價雙料地王。10月份限購政策，在鄭州市內(nèi)五區(qū)、航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)內(nèi)，對以下兩種類型家庭，限制向其銷售180平方米以下的住房：1、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;2、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，首付方面：個人購房住房首付比例為30%;申請購買二套房首付比例為40%，為火熱的樓市降溫。1、鄭州

11、市商品住宅市場概況（1）市場現(xiàn)狀分析：目前鄭州房地產(chǎn)市場整體供小于求，市場成交火爆，剛需住宅呈現(xiàn)出“開盤即清盤”狀態(tài)。1-8月份商品住宅供應(yīng)面積727.82萬，同比上漲47%，銷售面積970.67萬，同比上漲112.5%。（2）供需關(guān)系：1-8月份，鄭州樓市成交火熱，供需比達到1:1.3，供小于求，市場需求較為旺盛。2014年月均去化48.90萬（3）去化速度：近五年，商品房年均去化679.65萬方。而1-8月，商品住宅月均去化80.3萬方。截至8月，鄭州市商品住宅庫存量為235.93萬，庫存量持續(xù)走低，去化周期僅需2.6個月。近5年全市商品住宅供需量價走勢月均去化110.14萬（4）主力產(chǎn)品

12、成交結(jié)構(gòu)：鄭州房地產(chǎn)市場成交主要以剛需、首改型產(chǎn)品為主，主力成交業(yè)態(tài)為高層產(chǎn)品，同時有少量的小高層、洋房、別墅產(chǎn)品。高層產(chǎn)品80-90仍為主流剛需面積段，110-140改善面積段成交集中，以兩房、小三房為主，成交均價為9000-10000元/，成交總價區(qū)間為70-90萬。鄭州市市場主力產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)產(chǎn)品業(yè)態(tài)主力成交戶型/產(chǎn)品類型主力成交面積區(qū)間（m2）主力成交單價區(qū)間(元/m2)主力成交總價區(qū)間（萬元）高層兩房、小三房80-1109000-1000070-902、鄭州市土地市場概況鄭州市由于大量城改地塊出讓，鄭州土地市場以住宅用地成交為主力，2016上半年住宅用地成交量同比2015年上半年增長6

13、4%。7月份鄭州地王頻出，鄭州市總價地王、單價地王落地XX區(qū)，萬科美景奪得鄭紡機地塊，成為鄭州新的雙料地王。經(jīng)開區(qū)三天出現(xiàn)三個地王、白沙組團樓面地價地王。進入8月，雖然未能延續(xù)7月“地王”頻出的節(jié)奏，但是土地市場依然高溫不降。8月融創(chuàng)在鄭首次參與土地競拍，進軍北龍湖地王窩，拿下13號地塊，成為新“地王”，隨后金茂鄭州“處女地”誕生，35.1億拿下北龍湖14號地塊，再次刷新鄭州樓市“地王”記錄。借助兩宗“地王”之勢，鄭州又掀起了一片“漲價潮”。（1）土地成交量價走勢分析：近五年，鄭州市商品房用地供不應(yīng)求，1-8月份土地供應(yīng)101宗，供應(yīng)面積1348.44萬。成交土地109總，成交面積1438.1

14、5萬。土地成交價格整體呈現(xiàn)上升趨勢，上半年商品住宅樓面價成交均價為2780元/，8月份由于北龍湖金茂拿下三料地王，拉高了整體成交均價，商品住宅樓面均價為36658元/。（2）土地成交結(jié)構(gòu)分析：近五年，鄭州市經(jīng)營性土地成交以居住用地為主。2016上半年共成交土地109宗，其中居住用地81宗，占比74%，商服用地成交28總，占比26%。根據(jù)近五年土地供應(yīng)及成交趨勢判斷，居住用地將仍是未來土地供應(yīng)主力，商服用地未來預(yù)期供應(yīng)將保持平穩(wěn)趨勢。2012-2016上半年鄭州市土地市場成交結(jié)構(gòu)分析（3）土地成交區(qū)域分析：鄭州市目前三環(huán)內(nèi)地塊越趨稀少，成交地塊主要集中在三環(huán)四環(huán)之間。其中三環(huán)-四環(huán)上半年共成交土

15、地46宗，成交面積663.17萬，占比46%；二環(huán)-三環(huán)共成交土地38宗，成交面積380.56萬，占比26%；四環(huán)外成交土地19宗，成交面積293.09萬，占比20%；二環(huán)內(nèi)成交土地6宗，成交面積108.44萬，占比8%。3、鄭州市商品住宅價格近五年，鄭州市商品住宅成交均價整體呈現(xiàn)上漲趨勢，僅2015年下半年出現(xiàn)微跌。1-8月份，商品住宅整體成交均價9998元/，同比上漲1.9%。（三）房地產(chǎn)微觀市場概況1、區(qū)域市場概況（XX區(qū)商品住宅）近三年成交情況分類/時間2014年2015年新增供應(yīng)量(萬)127.34158.4758.6成交量(萬)92.58133.63127.93成交價格（元/）97

16、5110276121301-8月成交情況分類/時間1月2月3月4月5月6月7月8月新增供應(yīng)量(萬)2.0706.495.1310.6621.587.421.98成交量(萬)13.474.3812.7319.7418.3716.8712.4516.89成交價格（元/）10136109331086610802112781165212991155902、區(qū)域市場客群情況區(qū)域內(nèi)主要項目客戶來源中，XX區(qū)本區(qū)域客戶占比最大，主要為政府官員、私營業(yè)主、拆遷戶及企業(yè)職員。年齡主要集中在25-35歲之間，以自住為主，同時有一定的投資客戶。關(guān)注點主要集中在區(qū)位、產(chǎn)品、品牌和價位，其次是交通弄和環(huán)境。XX區(qū)以外，

17、惠濟區(qū)和鄭東新區(qū)的客戶也占有一定的比例。典型項目錦藝XX灣客群情況分析：客戶主要以自住為主，同時投資客戶也有一定的比例，項目臨近連霍高速及賈魯河，生態(tài)環(huán)境較好。客戶來源主要是XX區(qū)及惠濟區(qū)，以地緣客戶為主，年齡在25-35歲之間，以個體經(jīng)營、金融行業(yè)和政府部門人員為主，對產(chǎn)品、價位和區(qū)位最為關(guān)注。3、區(qū)域土地市場1-8月份本項目周邊共成交居住用地10塊，共664.14畝。1-8月份項目周邊成交地塊地塊名稱拿地日期用地性質(zhì)占地（畝）容積率建筑面積成交總價每畝單價（萬元）樓面地價開發(fā)商（萬）（萬元）（元/）杲村地塊2016/1/7商服用地44.255.516.2328334640.291746.2

18、3錦藝杲村地塊2016/1/7商服用地45.145.516.5529349650.221773.31錦藝杲村地塊2016/1/7住宅用地63.163.514.7427943442.431896.13錦藝浙江廣廈地塊2016/1/15商服用地30.33 5.511.12 25510 840.97 2293.56 廣廈固城村地塊2016/2/25住宅用地71.12 3.516.60 29881 420.13 1800.55 融創(chuàng)固城村地塊2016/2/25住宅用地62.78 3.213.39 25348 403.78 1892.73 融創(chuàng)皋村地塊2016/4/8住宅用地129.04 3.530.1

19、1 57560 446.07 1911.75 錦藝皋村地塊2016/4/8住宅用地97.82 3.522.82 45334 463.46 1986.27 錦藝皋村地塊2016/4/8商服用地27.21 5.59.98 17933 659.01 1797.29 錦藝鄭紡機地塊2016/7/8住宅用地93.293.018.662502402682.2513411.24萬科美景（4） 可類比競品概況XX區(qū)片區(qū)房地產(chǎn)市場，整體為剛需加首改，周邊住宅均價在15000元/。區(qū)域為傳統(tǒng)熱銷區(qū)域，同時受受近期整體住宅市場火爆的影響，片區(qū)內(nèi)住宅價格漲幅較大。區(qū)域主要競品概況項目融創(chuàng)瓏府錦藝XX灣瀚宇天悅名門翠園

20、和昌悅瀾美景美境KLAPA綠地璀璨天城占地面積（萬）2941.8874087.231.5容積率2.53.73.03.43.54.23.9計容體量（萬）9023012020027.830135業(yè)態(tài)組成高層、洋房高層高層、公寓高層、洋房高層、小高層高層高層開盤時間9月2014年8月2013年5月份待定2014年8月待定5月份在售產(chǎn)品一期剩余少量128平米房源，二期在售3、11號樓125-130平米3、4、6、7號樓78-140平米少量房源銷售動態(tài)一期首批產(chǎn)品開盤售罄，一期2號地預(yù)計2017年初推出一期高層售罄，二期產(chǎn)品未推，處于咨詢階段住宅房源已售罄，商鋪在售項目未入市，前期咨詢階段二期7號樓排號

21、中，89平米房源交1萬抵3萬，125平米房源交1萬抵5萬樣板間已開放，會員招募階段一期少量房源在售主力戶型高層89-117三房、127-137四房；洋房127三房、143四房86三房114三房124三房50一房90兩房117三房45一房87兩房101三房118三房80兩房89三房125三房90、128三房，140四房，160復(fù)式房源。78兩房89三房140四房1-8月銷售額（萬元）1-8銷售均價（元/）高層均價12500元/，洋房均價15000元/一期高層8月底均價12500元/住宅均價11000元/平米；公寓均價9400元/平米高層均價15000元/高層均價13500元/目前均價（元/）商鋪

22、30000元/一期128均價17000元/，二期125-130均價16000-17000元/高層14500元/1、融創(chuàng)瓏府位于惠濟區(qū)文化路英才街西800米賈魯河與東風渠交匯處，項目整體占地面積29萬平方米，容積率為2.9，建筑面積約90萬平方米。融創(chuàng)瓏府項目分為三期開發(fā)，項目一期一號地塊由7棟高層(32-33F)及7棟(6-9F)洋房組成，產(chǎn)品面積區(qū)間為88-144。融創(chuàng)瓏府位于鄭州北城之心，雙河灣旁，定位為百萬平米中式尊府。銷售情況：項目于2016你9月份首次開盤，高層均價12000元/，洋房標準層15000元/，首批房源在開盤當天已售罄。預(yù)計一期2號地房源于2017年1月份或2月份推出，項

23、目正在規(guī)劃中，具體開盤時間待定，價格待定。一期2號地塊有7棟高層房源，高層房源面積為89-140平米；另有9棟127平米、141平米的洋房。項目優(yōu)勢： 項目靠近東風渠，生態(tài)環(huán)境較好。首期開盤價格略低，融創(chuàng)全國品牌開發(fā)商，知名度高，客戶較為信任，融創(chuàng)強勢的渠道拓展，客戶基數(shù)較大。產(chǎn)品設(shè)計較為合理。2、錦藝XX灣位于XX區(qū)文化路與賈魯河交匯處兩岸，總占地面積627畝，總建筑面積230萬平方米，是集住宅、灣區(qū)商業(yè)、寫字樓、商業(yè)綜合體等一體的城市綜合體。一期總占地面積161畝，總建筑面積約50萬平方米，其中住宅面積約32萬平方米，商業(yè)配套約30萬平米。銷售情況：目前處于前期咨詢階段，預(yù)計推出二期2、6

24、號樓，房源面積為86、88、112、124、142平米，開盤時間待定。目前一期房源已經(jīng)封頂，預(yù)計2017年年底交房。項目8月底銷售價格為12500元/。項目優(yōu)勢： 戶型設(shè)計較為合理，面積段較小，適合剛需置業(yè)。臨近賈魯河，生態(tài)資源較好，錦藝作為品牌開發(fā)商，知名度較高，品質(zhì)較好，客戶較為信任。3、瀚宇天悅位于XX區(qū)文化路與龍門路交匯處西200米，總建面120萬方，容積率3.0，綠化率30%，項目內(nèi)部規(guī)劃兩大中心湖、組團景觀園林，以稀缺水景、生態(tài)公園景觀，打造城市生活。銷售情況：目前房源基本售罄，項目僅剩余少量303平米房源在售，均價11000元/平米，按揭99折全款98折。項目優(yōu)勢： 靠近文化路，

25、交通較為便利，引進龍門實驗學校，學區(qū)房的優(yōu)勢明顯。大盤規(guī)劃，業(yè)態(tài)規(guī)劃較為豐富。戶型設(shè)計較為合理。4、名門翠園位于XX區(qū)豐慶路三全路交匯處向西100米路北，項目為名門地產(chǎn)打造的200萬方城市公園住區(qū)，項目位于鄭州市XX區(qū)豐慶路和三全路交會處，緊鄰地鐵3號線且4號線上蓋，總占地約604畝，總建面約200萬方，物業(yè)類型涵蓋高層住宅，洋房，精裝公寓，block特色商業(yè)街區(qū)等。銷售情況：目前處于前期咨詢階段，具體開盤時間待定。項目優(yōu)勢： 位置較好，區(qū)位優(yōu)勢明顯，項目周邊有雙地鐵通過，交通便利，靠近主城區(qū)，周邊生活配套較為豐富。名門作為本土知名開發(fā)商，品牌知名度高，客戶較為信任。戶型多元化，涵蓋各個層次客

26、戶的需求，配套有省實驗小學和緯五路小學，學區(qū)房優(yōu)勢明顯。5、和昌悅瀾位于XX區(qū)花園路龍門路交匯處西300米，總占地119畝，總建筑面積27.8萬平米。 和昌悅瀾項目位于花園路，交通便利，鄰地鐵2號線劉莊站，有十余條公交線路。和昌悅瀾是和昌地產(chǎn)（集團）集全國化運作經(jīng)驗在鄭州市運作的第五個人居項目。銷售情況：目前二期7號樓處于排號階段，89平米小三房交1萬抵3萬，125平米-130平米三房交1萬抵5萬，預(yù)計10月份開盤，具體開盤時間待定。目前一期僅剩余十幾套128平米房源，均價16000-18000元/平米，二期在售3、11號樓，面積為125-130平米房源，均價16000-17000元/平米。項

27、目優(yōu)勢： 緊鄰地鐵2號線，交通優(yōu)勢明顯。戶型多元化，可以滿足各種客戶的要去。靠近主城區(qū)，周邊生活配套較為豐富。和昌作為本地知名開發(fā)商，品牌較受客戶認可。6、美景美境KLAPA位于XX區(qū)國基路渠東路交匯處東北角，總建面30萬方，涵蓋文化商業(yè)街區(qū)和精裝住宅區(qū)兩部分，其中文化商業(yè)街部分由世界華人著名建筑大師姚仁喜擔綱設(shè)計，采用如上海新天地、武漢楚河漢街、成都太古里一樣的開放式街區(qū)形態(tài)。空間場景采用的是中國傳統(tǒng)的街巷布局，一步一景。項目品質(zhì)裝修住宅由國內(nèi)知名建筑設(shè)計機構(gòu)-上海日清設(shè)計，采用新中式建筑風格。銷售情況：目前處于會員招募階段，樣板間已對外開放，具體開盤時間待定。項目規(guī)劃有90、128平米的三

28、房，140平米的四房，以及160平米的復(fù)式房源。項目優(yōu)勢：知名設(shè)計師設(shè)計產(chǎn)品，戶型較為設(shè)計較好，靠近地鐵4號線，交通較為方便。靠近主城區(qū)，配套較為豐富，項目自帶大體量商業(yè)，后期生活購物較為方便。美景與萬科在鄭州合作開發(fā)多個項目，品牌知名度有一定提升，客戶較為信任。7、綠地璀璨天城位于惠濟區(qū)北三環(huán)江山路交匯處西北角。項目總占地472畝，總建筑體量135萬方，涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)。該項目原為“利海財富廣場”，利海破產(chǎn)后，由綠地集團收購后，更名為綠地璀璨天城繼續(xù)對外銷售。銷售情況：項目于5月份首次開盤，目前7、13號樓房源在售，7號樓僅剩少量房源，主推13號樓，戶型面積為78-140

29、，均價14000-14800元/，整體均價在14500元/左右，具體一房一價。項目優(yōu)勢： 項目臨近三環(huán)路，區(qū)位優(yōu)勢明顯，地鐵3號線靠近項目，交通較為方便。簽約宜家、丹尼斯等商業(yè)，配套較好。綠地理想家產(chǎn)品配置，產(chǎn)品附加值高。綠地作為品牌國企開發(fā)商，客戶較為信任。四、項目定位（一）總體定位依托區(qū)域規(guī)劃利好，利用魯能的品牌資源和完善的產(chǎn)品系，區(qū)隔與其他項目競爭，項目整體定位于：城市核心 生態(tài)世家官邸借助地塊優(yōu)勢城市區(qū)位、豐富的鄰水生態(tài)景觀資源，項目計劃融入休閑運動元素，并計劃嫁接精裝系統(tǒng)，將項目打造成出行便捷，生態(tài)宜居、值得傳承的城市中心高端住宅，使其成為追求城市與生態(tài)兼得的改善客戶的首選。（二）開

30、發(fā)策略定位本項目為魯能進入鄭州又一力作，為形成客戶對魯能品牌認知樹立品牌市場地位，建議以“城市核心板塊優(yōu)質(zhì)生態(tài)社區(qū)”的規(guī)劃理念來統(tǒng)籌項目的整體規(guī)劃與開發(fā)，參考魯能領(lǐng)秀公館等生態(tài)住宅的開發(fā)經(jīng)驗，以魯能公館系產(chǎn)品為開發(fā)藍本，融入生態(tài)宜居概念，形成與其他項目的區(qū)隔開發(fā)。第一：住宅產(chǎn)品分級，組團式開發(fā)。根據(jù)地塊指標、位置等由南向北逐漸開發(fā)，同時施行產(chǎn)品分級原則，以鎖定不同客戶群；前期利用市場標桿產(chǎn)品如洋房、大平層等產(chǎn)品率先入市，引爆市場，形成產(chǎn)品關(guān)注度，提升項目品質(zhì)形象，后期推出總價相對控制、戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)化的中端產(chǎn)品，提升價格預(yù)期，同時快速走量。第二：營銷前置，保障利潤，快銷跑量。整體采用大開大合的營銷

31、模式引爆市場，提高項目在陌生區(qū)域的市場影響力。價格方面，整盤利用“低開高走”的價格策略，通過標桿產(chǎn)品與普通產(chǎn)品的合理搭配，在保障項目利潤的情況下，快速出貨，形成突破式快銷跑量。第三：展示先行，體驗營銷。根據(jù)項目開發(fā)規(guī)劃，選擇臨河區(qū)域位置，率先打造樣板展示區(qū)，嫁接項目鄰水的生態(tài)景觀資源，營造主題生態(tài)樣板及銷售中心，將項目生態(tài)宜居的居住理念，以實景形式呈現(xiàn)給客戶，提高客戶產(chǎn)品認知度。（三）客戶定位1、高層/小高層客戶定位產(chǎn)品目標客戶為品質(zhì)剛需類客戶，客戶核心特征為經(jīng)濟實力一般，大多為城市白領(lǐng)階層，能承受總價范圍100-250萬，客戶的基本要求：總價能夠承受、客廳主臥朝陽。統(tǒng)一規(guī)劃的園林景觀、配套社

32、區(qū)商業(yè)中心、社區(qū)診所、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)等可提高項目品質(zhì)及價值。（四）項目概念性規(guī)劃方案1、規(guī)劃布局七里河南路6號地塊規(guī)劃七里河南路7號地塊規(guī)劃以土地價值最大化、后期溢價保證為原則進行物業(yè)規(guī)劃。2、產(chǎn)品配比與分布地塊四容積率為3.5，適宜打造高層產(chǎn)品，根據(jù)區(qū)域?qū)傩约绊椖慷ㄎ唬a(chǎn)品建議90兩房，110-130三房，140四房。地塊五地塊五容積率為2.5，適合打造小高層產(chǎn)品，產(chǎn)品建議90兩房，110-130三房，160四房。產(chǎn)品配比如下：地塊四住宅戶型套數(shù)配比套數(shù)面積備注9035%91081900兩房110-11530%78085800小三房125-13025%65081250三房14010%2603

33、6400四房合計100%2600285350地塊五住宅戶型套數(shù)配比套數(shù)面積備注9035%48043155兩房110-11530%41145210小三房125-13025%342.542813三房16010%13721920四房合計100%13701530983、戶型功能與平面圖地塊四、地塊五小高層/高層產(chǎn)品，主要為90-130平米產(chǎn)品，主要為兩梯三戶/四戶設(shè)計。（2小高層/高層：130+89+89+130兩梯四戶（3）小高層/高層：118+86+86+118兩梯四戶（4）小高層/高層：116+88+88+127兩梯四戶4、社區(qū)配置項目周邊基礎(chǔ)商業(yè)配套相對較少，周邊配套距離項目有一定的距離。建議

34、社區(qū)內(nèi)設(shè)置綜合樓，實現(xiàn)社區(qū)型商業(yè)服務(wù)配套，滿足業(yè)主日常消費的便民店、銀行網(wǎng)點、超市；打造出宜居鄰里空間，增加活動空間，配建老人、兒童健身器材增加配置。5、建筑及園林風格根據(jù)項目定位及客戶喜好，建議項目整體建筑風格為新古典主義風格。建筑主體采用三段式設(shè)計，底部基座結(jié)合大堂入口造型采用真石漆，局部增加石材，提升建筑形象品質(zhì)。白色、金色、黃色、暗紅是歐式風格中常見的主色調(diào)，少量白色糅合，使色彩看起來明亮、大方，使整個空間給人以開放、寬容的非凡氣度，讓人絲毫不顯局促。圖4-5建筑風格參考圖6、地下室、停車方案地塊四：地下室建筑密度按照20%計算，可售按照95%算；車位按照1:1.2算。地塊五：地下室建

35、筑密度按照18%計算，可售按照95%算；車位按照1:1.2算。建議：地塊四規(guī)劃3120個車位，54064.5地下室；地塊五規(guī)劃1644個車位，25821地下室；（五）產(chǎn)品競爭力研究意向地塊周邊項目較多，競爭環(huán)境較為激烈。競品項目通過生態(tài)、教育、交通等多個方面突圍。為了形成與競品的有效區(qū)隔，同時提高產(chǎn)品的溢價，保證順利去化。項目在打造強有力的景觀、樣板房、物業(yè)等展示系統(tǒng)以外，可打造具有項目獨有特色的社會圖書館、食堂專享配套。一是塑造核心區(qū)位。意向地塊靠近連霍高速及文化路，交通出行便利，可在一小時內(nèi)通達全城，形成一小時生活圈。文化路鏈接XX區(qū)商圈及北部宜居生活區(qū)，進可繁華，退可寧靜。通過塑造區(qū)位價

36、值，描幕未來舒適宜居區(qū)。二是打造具有銷售力的展示系統(tǒng)。營銷中心集合樣板展示、休閑娛樂及銷售功能，內(nèi)部設(shè)置咖啡館或圖書館，通過情景化的展示，體現(xiàn)項目與眾不同的氣質(zhì)。景觀示范區(qū)在打造園林實景的同時，通過底商商鋪的包裝，展示未來商業(yè)休閑氛圍。形成強大的產(chǎn)品力、形象力、營銷力，區(qū)別周邊競品的獨有標簽。三是項目內(nèi)增加熒光跑道，設(shè)立兒童娛樂區(qū)，提供社區(qū)WiFi、社區(qū)會客室、鄰里食堂等社區(qū)配套，增強項目的人文氣息，提高項目與競品的區(qū)隔。四是物業(yè)服務(wù)方面，引入具備一級物業(yè)資質(zhì)的北京魯能物業(yè)，打造高標準的24時管家式物業(yè)服務(wù)體系，以專業(yè)和高標準的物業(yè)服務(wù)為項目代言，打造項目和品牌的優(yōu)質(zhì)、高端形象。 （六）價格定

37、位1、價格策略價格策略：項目作為品質(zhì)剛需樓盤，以品質(zhì)感為核心策略；采取快銷快打搶占市場，實現(xiàn)快速去化。客群策略：以品質(zhì)剛需客群為主，附以首次改善類客群；2、價格預(yù)測（整盤）銷售產(chǎn)品價格以及地塊銷售周期：地塊四住宅全盤均價11000元/，預(yù)計銷售周期為18個月；地塊五住宅全盤均價11000元/，預(yù)計銷售周期18個月。具體見下表：地塊四物業(yè)面積可售單價（萬）總價（億）備注住宅284550.00276013.501.10303614.85可售面積按照97%算,精裝1500地下室56910.0054064.500.3016219.35建筑密度按照20%計算，可售按照95%算車位109200.00103

38、740.0013.0040560.00車位按照1:1.2算合計284550.00433818/360394.20地塊五物業(yè)面積可售單價（萬）總價（億）備注住宅151000.00146470.001.10161117.00可售面積按照97%算,精裝1500地下室27180.0025821.000.307746.30建筑密度按照18%計算，可售按照95%算車位57540.0054663.0013.0021372.00車位按照1:1.2算合計235720.00226954.00/190235.30五、開發(fā)與銷售計劃（一）開發(fā)節(jié)點安排按照2017年三季度開盤的目標，主要開發(fā)節(jié)點安排如下：序號工作名稱計

39、劃完成時間1取得國有土地使用權(quán)證12月30日2取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證2017年2月5日3取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證2017年2月11日4取得建筑工程施工許可證2017年5月10日5確定總包單位2017年2月3日6出零米（首批開盤樓座）2017年5月20日7取得預(yù)售許可證（首批開盤樓座）2017年6月26日8首次開盤2017年6月25日9首期竣工2019年6月15日10首期交房2019年10月30日（二）銷售計劃住宅考慮周邊典型項目月均約1.5萬左右的去化速度，項目定位于區(qū)域標桿大盤，地塊四計劃分18個月進行銷售，月均去化約1.8萬；地塊五計劃分18個月進行銷售，月均去化約0.96萬。6、 成本分析

40、預(yù)計6#地塊總投入134797.38萬元，可售單方成本11756.53元/平米（含稅）：開發(fā)成本約為122959.19萬元，10554.54元/，其中，土地獲取價款及契稅等為41387.92萬元，4202.33元/；主體建筑安裝工程費約62626.72萬元，4428.67元/；資本化利息約4174.23萬元，423.83元/；前期費用約5258.24萬元，533.9元/；基礎(chǔ)設(shè)施約6179.2萬元，627.41元/；開發(fā)間接費約1110.96萬元，112.8元/；不可預(yù)見費約2221.92萬元，225.60元/。期間費用約為7208.97萬元，合731.96元/,其中，管理費約2221.92萬

41、元，225.6元/；營銷費用約4987.05萬元，506.36元/。增值稅及附加約4629.22萬元，470.03元/。預(yù)計33500#地塊總投入192948.93萬元，可售單方成本10671.03元/平米（含稅）：開發(fā)成本約為176429.01 萬元，9615.04元/，其中，土地獲取價款及契稅等為52681.17萬元，3367.5元/；主體建筑安裝工程費約95050.43萬元，4413.13元/；資本化利息約6332萬元，404.76元/；前期費用約7628.03萬元，487.6元/；基礎(chǔ)設(shè)施約8405.89萬元，537.32元/；開發(fā)間接費約1686.97萬元，107.83元/；不可預(yù)見

42、費約3373.93 萬元，215.67元/。期間費用約為9782.46萬元，合625.32元/,其中，管理費約3373.93萬元，215.67元/；營銷費用約6408.53萬元，409.65元/。增值稅及附加約6737.46萬元，430.67元/。具體內(nèi)容見附件2：項目成本測算表七、項目經(jīng)濟效益測算1、測算原則銷售利潤率標準：根據(jù)協(xié)議出讓底價及售價預(yù)期推算項目銷售利潤率。土地成本：按底價測算折現(xiàn)率：以%（暫定）進行經(jīng)濟測算。2、經(jīng)濟效益分析6號地塊預(yù)計整盤住宅均價15207元/m2,銷售周期2017-2018年，項目銷售總收入為138843萬元（除稅）。按照528萬元/畝地價計算，項目總地價約

43、39465萬元，綜合樓面價約3960元/平米，利潤總額約14977萬元，銷售利潤率為10%。7號地塊預(yù)計小高層整盤住宅綜合均價13704元/m2，銷售周期2017-2018年，項目銷售總收入為198122萬元（除稅）。按照309萬元/畝地價計算，項目總地價約50250萬元，綜合樓面價約3151元/平米，利潤總額約21439萬元，銷售利潤率為10%。3、項目現(xiàn)金流量分析當土地溢價率0，基準折現(xiàn)率為8%時，項目現(xiàn)金流量分析如下：7號地塊峰值現(xiàn)金流為31.70億元，出現(xiàn)在項目開發(fā)第2018年3季度；6號地塊峰值現(xiàn)金流為18.34億元，出現(xiàn)在項目開發(fā)第2018年2季度。7號地塊現(xiàn)金流回正時間為2017年3季度；6號地塊現(xiàn)金流回正時間為2017年3季度.財務(wù)凈現(xiàn)值：7號地塊為125082萬元；6號地塊為79185萬元。IRR（財務(wù)內(nèi)部收益