1、謹呈：地產(chǎn) 昆明上韜房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2019.1 西市區(qū)項目營銷策略提案 寫在前面的話： 本次西市區(qū)項目提案 基于共同看重西邊價值洼地屬性判斷 也基于上韜過去一年扎根西市的經(jīng)歷與見證 提出一些市場，客戶的研判及推售建議 前言： 希望能給本案后期推售帶來一點價值，不一樣的上韜思考！ 西市區(qū)項目西市區(qū)項目 本次營銷提案框架 項目價值梳理項目價值梳理外部環(huán)境掃描外部環(huán)境掃描項目價值占位項目價值占位問題歸納解析問題歸納解析營銷策略破局營銷策略破局 本體之態(tài) 項目的婀娜身姿 市場與客戶 項目的生存空間 項目之位 項目的獨特靈魂 問題梳理 項目的任督二脈 營銷之術(shù) 項目的城市之路 西市區(qū)項目：本體之態(tài)

2、 未來發(fā)展趨勢：西北新城大規(guī)模東擴 新規(guī)劃20萬人生態(tài)居住區(qū) 新規(guī)中約8成建設(shè)用地規(guī)劃為住宅 上萬畝待開發(fā)土地 將和西北新城西片連片開發(fā) 隸屬五華科技新城中軸核心地塊，品牌開發(fā)商云集，隨著政府對片區(qū)規(guī)劃 日趨完善，是昆明最后一塊可規(guī)模開發(fā)熱土，定位五華城市“副中心” 區(qū)域 城市規(guī)劃 城市屬性強，成熟度差，后期規(guī)劃為科技產(chǎn)業(yè)承載區(qū) 是昆明主城區(qū)最后一塊可規(guī)模開發(fā)的區(qū)域 交通利好依托海屯路、金川路、地鐵4/7號線，交通通達性較好 區(qū)域配套 現(xiàn)階段，區(qū)域配套呈現(xiàn)較差，但后期交通，教育，公 園，商業(yè)規(guī)劃較好 品牌集中度品牌集中度高，且后期持續(xù)有更多的品牌開發(fā)商進駐 地產(chǎn)開發(fā)度地產(chǎn)開發(fā)度較高，城中村改造

3、項目體量較大 副中心 市中 心 價值梳理 板塊 市區(qū)現(xiàn)階段房產(chǎn)市場最為火爆的板塊，也是目前西市區(qū)配套最為 成熟的板塊，隨著政府將該片區(qū)規(guī)劃為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，城中村的 改造以及一些污染企業(yè)外遷，目前擁有幾十家高新技術(shù)企業(yè)，并且 還會有更多的企業(yè)入駐。 西市區(qū)新中心： 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、城市屬性強，成熟度強，以老小區(qū)居多，目前 擁有幾十家高新技術(shù)企業(yè)。 區(qū)域現(xiàn)狀： 配套城市完善、交通路網(wǎng)發(fā)達，保留少量城中村，目前片區(qū)居民職 業(yè)特征為：原住民、個體戶、單位職工 西市房地產(chǎn)開發(fā)最集中的區(qū)域，生活配套齊全，但商業(yè)配套較差， 以社區(qū)底商為主。 項目所處板塊城市屬性明顯，為房地產(chǎn)開發(fā)集中區(qū)域，未來企業(yè)不斷

4、入 駐，帶動區(qū)域人口增加及經(jīng)濟發(fā)展 高新區(qū) 位置 本 案 黃土坡立 交橋 小屯立交 橋 云南西山區(qū)中醫(yī)院 昆鋼醫(yī)院團山分院醫(yī)院 昆明第十四中學 海源商業(yè)大廈 昆明醫(yī)科大學附屬 第二醫(yī)院 云南紅十字高新醫(yī)院 云南省急救中心 云南師范大學 昆明市高新科技廣場 高新區(qū)第二中學 沃爾瑪 西城時代商業(yè)街 昆明冶金高等學校 昆明理工大學 云南交通職業(yè) 技術(shù)學院 五華區(qū)人民法 院 云南林業(yè)職 業(yè)技術(shù)學院 云師大附中 新城吾悅廣場 1K M 3K M 普吉公園 隅山公園 自衛(wèi)公園 范家營公園 項目 四至 項目位于京昆高速和普吉路中間，交通便利但有一定噪音污染，周邊存在 部分城中村，呈現(xiàn)度相對較差 王筇路 海屯

5、路 京昆高速 普吉路 本案 京昆高速 海屯路普吉路 王筇路 城中村 外部 配套 項目3公里范圍內(nèi)配套基本完善，能滿足客戶生活需求；規(guī)劃配 套齊全，優(yōu)勢明顯 內(nèi)部 配套 地塊編號占地面積()容積率建筑面積() 9#35049.783.8133189.16 10#48895.613.8185803.32 11#50428.473.8191628.19 12#24658.973.893704.09 13#62296.263.8236725.79 15#25122.923.895467.1 合計246452.013.8936517.65 本案除教育配套完善，還配置商業(yè)體建設(shè)及體育館/文化館公建配套 大

6、體量，強配套，規(guī)劃齊全 價值梳理 未來規(guī)劃：西市區(qū)規(guī)劃定位是城市副中心，是目前昆明正在開發(fā)中的面積僅次于呈貢新城的城市新區(qū)。按發(fā)展規(guī)劃，昆明西北新城未來的居住 人口將超過20萬人，基本是一個中等城市的規(guī)模。 項目區(qū)位：二環(huán)旁稀缺地塊，城市屬性佳，是昆明主城西北部副中心、創(chuàng)新型城市示范區(qū)。 交通配套：三橫三縱交通路網(wǎng)通達，毗鄰地鐵4/7號線，預計2020年建成，未來出行更加便捷。 品牌形象：品牌在全國各地知名度較高。 商業(yè)配套：目前來看項目路周邊生活配套完善，商業(yè)配套較成熟，未來兩年內(nèi)宜家 、愛琴海、龍湖商業(yè)將陸續(xù)建成，商圈更加成熟 教育配套：目前片區(qū)優(yōu)質(zhì)教育配套上尚顯缺乏，但未來規(guī)劃有多所學校

7、， 且集中在項目周邊。 品牌開發(fā)商云集造城，區(qū)域配套完善，本案占據(jù)區(qū)域內(nèi)中軸核心地塊， 加上大體量自帶強配套，在區(qū)域內(nèi)極具競爭力！ 西市區(qū)項目：市場分析 房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融 長期中期 短期 長期看好、中期平穩(wěn)、短期不容樂觀！ 2013年末計劃生育開始松綁； 2011.11雙獨二胎； 2013.11單獨二胎； 2016年全面二胎； 2018年計劃獎勵二孩或放開三胎。 重啟嬰兒潮，應對人口老齡化、經(jīng) 濟增速放緩預期。利好 房地產(chǎn)長期發(fā)展。 2018.8.1全國國稅地稅合并統(tǒng)一掛牌，為重 大分稅制改革。加上房產(chǎn)稅的呼之欲出，地方 政府或在中期某一階段改變對土地財政的依 賴

8、。 波及全球的貿(mào)易戰(zhàn)，危機經(jīng)濟健康 發(fā)展。央行放水不惜推出無還本續(xù) 貸政策，為避免資金流入房地產(chǎn)， 接力棚戶區(qū)改造與去庫存導致的今 年房價大漲，勢必保持高壓調(diào)控。 宏觀 政策 12月樓市有三個特點值 得關(guān)注 : 一線城市個別網(wǎng)紅性價 比樓盤銷售回暖； 二三線城市新房降幅大 于二手房，部分房企采用打 折促銷、精裝變毛坯“以價 換量”確保銷量穩(wěn)定，但價 格上漲明顯滯漲； 二手房降溫則體現(xiàn)在有 價無市，實際成交價保持平 穩(wěn)。 市場信心指數(shù)普遍下跌。 數(shù)據(jù)源于：中國國家統(tǒng)計局 宏觀 政策 重點城市房價走勢：一線城市商品住宅銷售價格漲跌互現(xiàn)，二三線城市漲幅 回落 宏觀 市場 1月2月3月 放寬落戶限制，

9、繳滿 3年養(yǎng)老保險的租房 也可落戶。 云南省人民政府關(guān)于促 進經(jīng)濟持續(xù)健康較快發(fā) 展22條措施的意見； 昆明各區(qū)今年工作報告 披露，城市發(fā)展一路向 好。 昆明出臺10條房地產(chǎn)調(diào)控 措施，熱點區(qū)域3年限售； 云南省印發(fā)昆明市商業(yè) 性個人住房貸款最低首付 款比例調(diào)整方案； 戶籍新政來了，主城四區(qū) 落戶取消住房面積限制。 表面上看，這是昆明 市加快破除戶籍壁壘， 加快農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移， 加速人口城鎮(zhèn)化的舉 措；實際上，這是昆 明在為城市的未來布 局，是在為這座“云 南第一都市”未來的 發(fā)展蓄力。 4月5月 以深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改 革為主線，以擴大有效 投資為主抓手，以項目 建設(shè)為經(jīng)濟工作主戰(zhàn)場， 優(yōu)化環(huán)境

10、、激發(fā)活力、 釋放潛力，確保全省經(jīng) 濟持續(xù)健康較快發(fā)展。 響應全國“住房不炒”指 導方針，重點擴大限售范 圍及年限，提高公積金購 房成本，提高金融杠桿風 險，打擊投機及中介違法 違規(guī)等行為，引導樓市平 穩(wěn)健康發(fā)展，側(cè)重城市整 體經(jīng)濟發(fā)展實力及基礎(chǔ)， 放寬落戶條件，吸附人才。 公積金新政：個人嚴重失 信的5年禁止提取和貸款； 租房管理：不得按照床位 出租 每間房不超過2人 ； 市公租房公司與阿里云全 面合作 助力打造智慧租賃 住房平臺。 對房企和個人雙管齊下，規(guī) 范公積金政策，保證剛需客 戶的購房需求；在中央強調(diào) 的租購并舉的前提下，政府 越發(fā)重視發(fā)展租賃市場，此 舉對外來居住人口的切實監(jiān) 控，

11、對城市的健康發(fā)展及多 主體供給、多渠道保障思想 等起到促進和落實的作用。 昆明將出臺升級版 “引才新政”； 住建部約談12城：樓 市調(diào)控目標不動搖， 力度不放松，昆明也 在其中。 昆明為“一帶一路”建設(shè)重點 城市，此次新政將匯集更多高 端人才，推動經(jīng)濟發(fā)展也隨之 帶動住房需求增長，也為樓市 帶來利好，但隨著城市樓市價 格上漲等因素，政府約談，落 實地方調(diào)控主體責任，因城因 地制宜，精準施策，從大局出 發(fā)，積極穩(wěn)定市場，未來樓市 維穩(wěn)的政策調(diào)控方針不變。 6月 云南省住建廳召集座談 對惡意炒作哄抬房價等 行為堅決查處并曝光； 昆明購二手房申請公積 金貸款不需要評估報 告，直系親屬之間買房 不批貸

12、款 座談會深入貫徹“房住不炒” 的精神，表明了云南住建部調(diào) 控房地產(chǎn)市場的決心，對進一 步規(guī)范全省房地產(chǎn)市場秩序， 促進行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展有著重 要的意義;現(xiàn)今使用公積金購 買二手房申請貸款不再提供抵 押物評估報告，對公積金購房 者而言是極有助力的。 2018上半年政策從經(jīng)濟發(fā)展、人口落戶、信貸條件等多方聯(lián)動，旨在促進 城市經(jīng)濟，規(guī)范市場環(huán)境，響應國際號召，平息市場輿論，促進樓市平穩(wěn) 健康發(fā)展，從政策效應顯示，仍然持寬松態(tài)度。 宏觀 市場 7月8月9月10月11月12月 實施住房限購政策 外地限購1套：自然人、限購新 房，無存量房；自然人非家庭； 外地購買無社保等要求；昆明 落戶寬松。 加強新建

13、商品住房銷售價 格管理 新建商品住房10內(nèi)公布預售房 源一房一價制度；預售價格6個 月后方可申請調(diào)整，且12個月 內(nèi)均價上浮不超過6%。 加強住房和用地管理 嚴查房地產(chǎn)市場違法違規(guī) 嚴查不明碼標價，價格高于預 售價格、惡意炒作、哄抬房價、 炒房等行為； 整頓樓市亂象 1，取得商品房預售許可前， 不可以以認購、認籌、預訂、 排號、售卡等方式向購房人 收取或者變相收取定金、預 訂款、誠意金等費用； 2，嚴查一房多賣，損害購 房人合法權(quán)益，未標明房源 銷售狀態(tài)、銷售價等違反明 碼標價規(guī)定的行為。 3，整頓未按政府備案價格 要求銷售商品房，或者以附 加條件限制購房人合法權(quán)利 (如捆綁車位、裝修)等方式

14、， 變相實行價外加價。 整頓加快推進巫家壩片區(qū)的開發(fā) 快速推進市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，計劃年內(nèi) 啟動巫家壩片區(qū)與春城路、廣福路連接 建設(shè)工作，初步構(gòu)建片區(qū)內(nèi)部交通網(wǎng)絡， 分批次啟動“三縱一橫”道路。 金九銀十，新房市場發(fā)力促銷 地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的“金九銀十” ，配合 “雙節(jié)期”帶動，企業(yè)積極加推補貨， 少量特價房促銷，業(yè)績沖刺，搶占市場 份額，帶動成交量上漲，整體市場價格 穩(wěn)定，新開盤市場去化率下滑，主要是 蓄客不足，積極搶收等影響，整體開盤 去化率保持中位水平。 將新建北三環(huán) 支撐城市空間 的拓展 完善棚改貨幣化安置政策 簡化 出口退稅政策 堅決遏制投機炒房 促進房地 產(chǎn)市場平穩(wěn)運行 堅決落實“堅持房子

15、是用來住的， 不是用來炒的定位”，加大分類 調(diào)控、精準施策力度，加快推進 住房制度建設(shè)，加快建立和完善 房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機 制，包括推進形成租購并舉的住 房制度，落實地方主體責任等。 開發(fā)商不得拒絕使用 公積金貸款 住房公積金管理中心發(fā)布 關(guān)于維護住房公積金繳 存職工購房貸款權(quán)益的工 作情況通告，通告 稱，由昆明市住建局牽頭， 和市公積金中心聯(lián)合召集 部分知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 進行座談，要求房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)按國家政策提供不 拒絕購房人使用住房公積 金貸款的書面承諾，并且 在樓盤銷售現(xiàn)場予以公示。 堅持調(diào)控政策的連續(xù) 性穩(wěn)定性 召開房地產(chǎn)市場發(fā)展座談 會 嚴打炒作渲染房價漲 跌 樓市調(diào)控

16、放松第 一槍打響售 山東菏澤一紙“說 明”宣告樓市取消 限售。12月20 日，廣州發(fā)文松綁 商住樓可賣給個 人；與此同時，珠 海斗門、金灣兩區(qū) 對外地人不再限 購，深圳四大行首 套房貸利率下調(diào)5 個基點 下半年政策收緊，進一步落實了兩會國家重點提出的“房住不炒”政策號召，大力遏制投 機炒房、違法銷售等亂象，引導樓市健康發(fā)展，加強調(diào)控，嚴打炒作渲染房價漲跌、開發(fā) 商不得拒絕公積金貸款，為規(guī)范樓市、促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。 2018年昆明土地市場繼續(xù)加大閑置土地清理力度，整體呈現(xiàn)量價齊升的狀態(tài)， 截止11月 土地供應2000萬方，成交1605萬方；供應全區(qū)放量，官渡為主力支撐區(qū)域；成交以官 渡

17、、五華為主力支撐區(qū)域，西山區(qū)迎勢而上、量少價高 土地 市場 4819 1471 951 511 1093 1929 2000 243028911060527112617701605 1504 1121 1402 1691 1489 2434 3294 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2012201320142015201620172018.1-11 2012年-2018年1-11月昆明主城區(qū)土地供銷價走勢 供應可建體量（萬方）成交可建體量（萬方） 377.02 234.47 143.82 5

18、57.60 291.91 3602 2404 6564 2721 3096 0 2000 4000 6000 8000 0 100 200 300 400 500 五華區(qū)盤龍區(qū)西山區(qū)官渡區(qū)呈貢區(qū) 可建規(guī)模 （萬） 3096 2395 8376 2903 2471 0 2000 4000 6000 8000 10000 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 五華區(qū)盤龍區(qū)西山區(qū)官渡區(qū)呈貢區(qū) 可建體量 （萬方） 樓面地價 （元/） 2018年1-11月昆明市各區(qū)域土地成交情況匯總 2018年1-11月昆明市各區(qū)域土地供應情況匯總 2018年昆明住宅市場量價齊

19、升，整體成交均價12787元/，庫存量約440 萬，去化周期約6個月 昆明 市場 2015年2016年2017年 2018年1- 11月 新增面積（萬方）579.97565.04660.99725.86 銷售面積（萬方）553.15600.77743.52678.82 存量面積（萬方）510.87475.14392.61439.65 供求比1.050.940.891.07 成交均價（元/）813885941065213290 553.15 600.77 743.52 678.82 8138 8594 10652 13290 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 1

20、4000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2015年-2018年11月昆明主城供銷價存走勢 24.81 13.28 43.72 41.32 75.17 118.89 64.93 112.89 134.61 71.02 179.59 33.91 36.66 60.97 75.12 102.75 103.05 39.36 76.75 89.25 95.20 84.54 11579 12265 12286 12172 12630 13897 13302 13289 13382 12867 12787 0 2000 4000 6000 8000 10000 1200

21、0 14000 16000 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 180.00 200.00 18011802180318041805180618071808180918101811 供應面積（萬）成交面積（萬）簽約均價（元/） 昆明市住宅月度量價走勢 西市 市場 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年1- 11月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 供應面積（萬） 82.38228.657.4956.1795.7562.40 5.21 0.00 2.04

22、0.00 12.08 6.13 2.61 12.7010.26 4.20 7.17 成交面積（萬） 72.62111.654.4169.2867.4283.55 7.75 5.72 6.83 4.23 13.26 7.02 4.43 8.31 12.11 6.06 7.83 成交均價（元/） 7262 7204 7160 7960 9934120931135311302107041158112051123051253712953127691258212936 726272047160 7960 9934 12093 11353113021070411581 120511230512537 12

23、953.0 127691258212936 -1000 1000 3000 5000 7000 9000 11000 13000 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 2013-2018年西市區(qū)住宅供求價關(guān)系年西市區(qū)住宅供求價關(guān)系 2017 年 2018 年1- 11月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 庫存面積（萬） 42.87 21.72 40.33 34.61 29.82 25.59 24.41 23.52 21.70 26.09 24.24 22.38 21.72 去化周期（月）7.62.95.44.64.03.43.33.12.

24、93.53.23.02.9 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 50.00 2018西市區(qū)庫存及去化周期趨勢西市區(qū)庫存及去化周期趨勢 近一年，區(qū)域住宅市場處于整體供需平衡，去庫存態(tài)勢，價格小幅上漲，供應62.4萬 ，成交83.55萬，整體均價12093元/， 截止2018年11月，區(qū)內(nèi)住宅存量21.71 萬，靜態(tài)去化周期僅為2.9個月 4個主力競品（碧桂園/融創(chuàng)/新希望/中晟溪城）多為品牌開發(fā)商，1個區(qū) 域供應大盤（融創(chuàng)萬達城），面積段集中于8

25、0-140，競爭激烈 競品 市場 6個供應競品項目4個尾盤銷售項目2個潛在供應項目 2019 金泰國際（后續(xù)地塊） 產(chǎn)品：68-136 均價：13000元/ 貨包：約1500套 融創(chuàng)春風十里 產(chǎn)品：88-111 均價：13000元/ 貨包：2019年預計推貨A4/A11地塊約20萬方 西城時代（毛坯） 產(chǎn)品：A7地塊80-143（毛坯） 均價：13000元/ 貨包：316套 和悅銘著（高層+洋房，毛坯） 產(chǎn)品：111-143 均價：13000元/ 住宅剩余貨包：約146套 碧桂園璽臺（高層） 產(chǎn)品：120-143 均價：13000-13500元/（精裝報價1500元/ ） 剩余貨包：約50套高

26、層 假日芳華（毛坯順銷） 產(chǎn)品：91-143三房及四房(毛坯） 均價：13758元/ 剩余貨包：約314套 碧桂園春城映象（高層，精裝） 產(chǎn)品：107-138 均價：- 總貨包：1280套，預計19年4月首開 實地花鶴翎（洋房，毛坯） 產(chǎn)品：85-141 均價：11873元/ 剩余住宅貨包：約1500套 融創(chuàng)春風十里 金泰國際 西城時代 碧桂園璽臺 尾盤項目 假日芳華 碧桂園春城印象 實地花鶴翎 中晟溪城二期和悅銘著 潛在項目 龍湖項目 融創(chuàng)萬達城 融創(chuàng)萬達城（區(qū)域配套大盤） 產(chǎn)品：98-180毛坯 均價：精裝14500-19000元/ 貨包：2019年約3100套 中晟溪城二期 體量：30萬

27、方，24棟住宅 預計推出洋房+高層產(chǎn)品，該項目目前未面世 預計2019年5-6月面世 龍湖項目 體量：260畝，最大可建住宅體量35萬方 產(chǎn)品未定，該項目目前未面世，預計7月開 主力競品 新希望白麓城 產(chǎn)品：115-189躍層產(chǎn)品 均價：14500元/ 貨包：2019年預計推貨800套 新希望白麓城 在售項目 新希望 白麓城 19年主推115-189四房以上躍層產(chǎn)品，產(chǎn)品以高拓展空間為賣點，供貨約900套，搭配 部分平層公寓銷售，全年任務指標24億元，2019年計劃落定內(nèi)部小學配套 已售罄已售罄 部分尾貨部分尾貨 在售在售 2019主推主推 純躍層純躍層 住宅地塊住宅地塊 2019年年 加推兩

28、棟公寓加推兩棟公寓 小學小學 幼兒園幼兒園 西中心西中心.首席低密度首席低密度.板式健康生活大城板式健康生活大城 4房三衛(wèi)，建面房三衛(wèi)，建面115，拓展后使用，拓展后使用168 2019年主推主推最小面價躍層戶型年主推主推最小面價躍層戶型 首套首付首套首付40萬左右，存在客戶分流萬左右，存在客戶分流 2018年住宅：平層整體成交均價約12300元/，躍層成交均價約14300元/，毛坯交付 客戶結(jié)構(gòu)：成交客戶主要集中于西市區(qū)32-45歲的個體戶，企業(yè)、事業(yè)單位員工為主，以首改，改善自住為主 貨包：全項目住宅剩余貨包集中于35/38地塊，住宅產(chǎn)品以115-189為主4-5房為主， 推貨節(jié)奏預估推貨

29、節(jié)奏預估 4月月 約約350套套 6月月 推公寓推公寓 6月月 約約330套套 9月月 約約200套套 11月月 順銷順銷+商業(yè)商業(yè) 西城 時代 4 5 11 19 6 1 2 3 甲級寫字樓 SOHO公 寓 西城COHO集 中商業(yè) 西門町集中商 業(yè) 回遷 2棟LOFT公 寓 在售兩棟 住宅 待售商業(yè) 公寓 20 7 8 9 天悅 菁雅 韶華 建筑面積 （） 房型推出套數(shù)成交套數(shù)去化率建筑均價 套均總價 （折后） 朝向 102-104三室兩廳單衛(wèi)382463%12509132西北 102-104三室兩廳單衛(wèi)382053%12313130西北 80兩室兩廳單衛(wèi)381232%12444103東北

30、80兩室兩廳單衛(wèi)371232%12480101東北 127-130三室兩廳雙衛(wèi)381026%13515177東南 127-130三室兩廳雙衛(wèi)38718%13616179東南 80兩室兩廳單衛(wèi)371643%12752105西南 80兩室兩廳單衛(wèi)371027%12673107西南 19年住宅貨包較少，住宅約320套左右，計劃上半年清貨，毛坯交付，成 交均價12813元/（2018年年底推出） 2018年住宅：地處西市區(qū)成熟區(qū)，項目2018年長時間蓄客，年底推出去化尚可，100平米左右三房雙衛(wèi)戶型去化較好 客戶結(jié)構(gòu)：客戶主要為28-45歲剛需及改善型客戶地緣型客戶為主，客戶職業(yè)主要為私營老板、私企白

31、領(lǐng)和事業(yè)單位 貨包：全項目貨包較少，2019年貨包約320套，以100-130戶型為主 假日 芳華 1#（26層）高 層住宅2T4產(chǎn) 品 2#（32層）高 層住宅2T4產(chǎn) 品 售罄 未推 4#（32層）高層 住宅2T4產(chǎn)品 3#（33層）高層 住宅2T4產(chǎn)品 6#（31層）高層 住宅3T6產(chǎn)品 5#（18層）小 高層住宅2T2 產(chǎn)品 幼兒園 74% 4% 8% 5% 6% 2% 1% 假日芳華客戶成交區(qū)域占比 地緣 性 中心 區(qū) 北市 區(qū) 東市 區(qū) 南市 區(qū) 19年貨包量約310套，毛坯交付，以92-124產(chǎn)品為主，成交均價 13759元/，計劃上半年清貨 93 -124 100% 13426

32、 93 124 97% 89% 13857 144 74% 13855 面積 去化率 成交均價（元/) 6月 8月 10月 備注：數(shù)據(jù)來源于市場調(diào)查及備案數(shù)據(jù) 2018年住宅：地處西市區(qū)成熟區(qū)，項目2018年上半年推出，小面積去化不錯，成交均價13759元/ 客戶結(jié)構(gòu)：客戶主要為28-40歲剛改及改善型客戶地緣型客戶為主，前期業(yè)主回購較多，客戶職業(yè)主要為私營老板和事業(yè)單位 貨包：全項目貨包較少，2019年貨包約310套，以93-124戶型為主 18年去化一般，整體成交均價11500元/ ，成交以85-99小面積去化為 主，2019年貨量充足，約1500套，主打洋房社區(qū) 12508 12224

33、10889 10000 10500 11000 11500 12000 12500 13000 9月10月11月 每月成交均價走勢每月成交均價走勢 項目位置北三環(huán)與普吉路交匯處 交通配套道路 普吉路 占地（萬 ） 9.52總建面29.49西三環(huán) 建筑密度-容積率2.5京昆高速 綠地率45%總車位數(shù) 暫無數(shù) 據(jù) 商業(yè)配套 外部：宜家家居、奧 特萊斯、愛琴海購物 廣場、新城吾悅廣場、 內(nèi)部：7000多平的底 商 總戶數(shù)1986 開發(fā)商云南萬隆置地有限公司 19 23 18 22 26 17 21 25 13 32 12 11 10 9 6 7 8 15 20 29 31 27 28 5 3 4 2

34、 30 在售 未售 14 16 24 待推 2018年住宅：整體成交均價11500元/，以小面積去化為主，因項目位置較偏，去化一般 客戶結(jié)構(gòu)：成交客戶主要客戶主要來源于高新區(qū)地緣性客戶，其次為富民、祿勸、武定地州客戶，小戶型去化較好 貨包：全項目住宅剩余貨包約1500套，以99-14111F小高層，6層小洋房為主 75% 1% 4% 3% 2% 11% 4% 實地花鶴翎客戶成交區(qū)域占比 地緣性 中心區(qū) 北市區(qū) 東市區(qū) 南市區(qū) 地州 省外 85 99 100 118 120 141 82%60% 36% 32% 54% 62% 12500 12900 12445 12300 11719 1100

35、0 88 99 117 20%20% 0% 10370 10800 10500 面積（） 去化率 成交均價 （元/) 9月12月 實地 花鶴翎 融創(chuàng)萬 達城 項目情況：區(qū)域配套大盤，規(guī)劃用地約3500畝，以娛雪樂園、海洋樂園、飛行影院以 三大主題世界樂園，旅游小鎮(zhèn)、星級酒店、主題客棧、 高端住宅區(qū)等七大創(chuàng)新業(yè)態(tài) 形成文化旅游綜合體，住宅體量126萬方 住宅貨包：全年6次供貨，供貨密集，總套數(shù)3160套，體量41萬方，以2T3/2T4板式結(jié)構(gòu)，舒適性較高高層/洋房為主，產(chǎn)品段98-180 2018年銷售情況：loft公寓38-56均價約14000元/，高層143均價約14500元/，觀海大平層2

36、07-276均價約18000元/，洋房 162-180產(chǎn)品均價約18000-20000元/ 住宅 住宅 醫(yī)院 學校 五星級酒店 六星級酒店 海覺寺文 化廣場 旅游小鎮(zhèn) 娛雪樂園 海洋樂園 A21.A23地塊 高層120-145 492套 A18.A19.A21.A23地塊 高層/洋房98-165 794套 2019.6.21 A18.A19地塊 高層120-180 174套 2019.7.26 2019.8.23 2019.10.18 A18.A19.A21.A23地塊 高層/小高層135-180 340套 2019.10.25 A21.A24地塊 高層98-145 908套 2019.11.

37、22 A24地塊 高層98-145 452套 項目基本指標 物業(yè)形態(tài) 高層住宅、洋房、商業(yè)、 酒店、主題樂園 占地面積97.8萬方 建筑面積187.29萬方 綠化率25% 規(guī)劃戶數(shù) 建筑風格現(xiàn)代 梯戶配置2T4、1T2 容積率0.67-4 交房標準 小戶型精裝，大戶型毛 坯 地址 碧雞路與草海隧道交叉 口西南方向 開發(fā)商 昆明萬達城投資有限公 司 區(qū)域配套大盤，2019年集中于下半年供貨，供貨約3100套，以98-180 高層/洋房為主 金地地塊（金地蘭亭廣場旁） 占地：260畝 西山區(qū)52號片區(qū)城改項目A、D地塊，總凈用 地面積約達17.28萬方 產(chǎn)品未定，有望2019年推出 本案區(qū)域內(nèi)潛在

38、競品眾多，預計1-2年內(nèi)推出，且多為一線品牌，規(guī)模較 大，板塊競爭將白熱化 佳兆業(yè)地塊（經(jīng)典雙城旁） 建筑面積：約47.1萬方 預推產(chǎn)品未定，該項目目前未面世， 有望2019年推出 潛在 供應 金泰國際 建筑面積：30.5萬方 產(chǎn)品：60-118 2019年推出金泰國際三期，貨包約1500套 華僑城地塊（王家橋片區(qū)） 占地：約7000畝 預計2020年會推出 泛亞板塊 高新板塊 馬街片區(qū) 佳兆業(yè)地塊 龍湖地塊 碧桂園春城印象 融創(chuàng)春風十里 金地地塊 華僑城地塊 中晟溪城二期 金泰國際 2019年計劃推出項目 1-2年計劃推出項目 龍湖項目 體量：260畝 地塊配比：40%商業(yè)，住宅可建體量約3

39、5萬方 預推產(chǎn)品未定，該項目未面世，預計7月推出 改地塊由龍湖/中南/海倫堡共同開發(fā)，中南主導營銷 中晟溪城二期 體量：21萬方，21棟住宅 預計推出洋房產(chǎn)品，該項目目前未面世 預計2019年5月面世 碧桂園春城印象（高層，精裝） 產(chǎn)品：107-138 均價：- 總貨包：1280套，預計19年4月首開 融創(chuàng)春風十里 產(chǎn)品：88-111 均價：13000元/ 貨包：2019年預計推貨A4/A11地塊約20萬方 19年預計推出A4/A11地塊住宅產(chǎn)品，體量約20萬方，意向88-140 產(chǎn) 品，全年任務目標40億元，住宅/商業(yè)各占一半，商業(yè)公寓以改造3房為主 2018年住宅：整體成交均價12142元

40、/，目前A6地塊住宅基本售罄，項目體量大，且進去區(qū)域較早，認知度較高 客戶結(jié)構(gòu)：成交客戶主要集中于西市區(qū)31-40歲的企業(yè)、事業(yè)單位員工為主，以剛需為主要置業(yè)目的，渠道帶訪為主 貨包：全項目住宅剩余貨包集中于A4地塊10.8萬方，A11地塊商改住10萬方，總體量約20萬方，產(chǎn)品意向80-140 融創(chuàng) 春風十里 10877 12462 11722 11399 12759 11460 13142 11760 12969 12095 12925 10000 10500 11000 11500 12000 12500 13000 13500 14000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月

41、 融創(chuàng)春風十里每月成交均價走勢融創(chuàng)春風十里每月成交均價走勢 A6住宅售罄 A7海豚灣loft公寓 在售，13棟公寓 A4住宅地 塊，總建面 10.8萬方 A9商業(yè)地 塊， 計劃建一所 完全中學， A11原商業(yè)地塊，總 建面20.9萬方，商改 住成功各占一半 已交付 已交付 A13地塊，21.2萬方 前聯(lián)想已建爛尾寫字樓+ 愛琴海等商業(yè) 40% 5% 10% 14% 2% 3% 12% 10% 4% 0% 56% 9% 10%10% 1% 0% 7%7% 0%0% % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 已購未購 9% 32% 38% 14% 6% 1% 2% 44% 34% 10%

42、 8% 2% 25歲-25-30歲31-40歲41-50歲51-60歲60歲+ 已購未購 12% 1% 50% 7% 8% 22% 6% 3% 48% 8% 18% 17% 中層骨干普通職員自由職業(yè)全職在家個體業(yè)主 已購未購 22% 4% 2% 5% 6% 15% 14% 52% 12% 1% 4% 32% 2% 24% 9% 16% 已購 19年供貨充足，以107-138 戶型為主，預計4月推出，體量約17萬方 貨包約1200套，于2018年下半年已啟動蓄客 住宅貨包：碧桂園春城印象整體體量約17.7萬方，主推107-138T4/T5戶型，總貨包1280套高層產(chǎn)品 客戶情況：主要來訪客群區(qū)域

43、主要為次中心，西市區(qū)和市中心次之，地州客群轉(zhuǎn)化率較高 推貨：預計4月份推出住宅3/4/5棟，主推107-138T4/T5戶型，貨值約5.8億元；全年預計推盤兩次，全年銷售任務10億元 138 四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺 125 三室兩廳兩衛(wèi) 128 三室兩廳兩衛(wèi) 107 三室兩廳兩衛(wèi) 碧桂園 春城印象 商業(yè) 2T4 138 138 125 125 128 104 104 107 128 2T5產(chǎn)品 125 107107 125 2T4產(chǎn)品 中晟 溪城 占地8.6萬方，建面約30萬方，規(guī)劃1562戶，低密洋房社區(qū)，24棟高層住宅，1座9班幼兒園、1棟獨立商業(yè) 預計2018年6月入市，全年4次供貨，任務預

44、計8億 貨包：整個樓盤24棟住宅，整體戶型以T4/T2結(jié)構(gòu)為主，3棟26-19F高層+10棟11F洋房+11棟18F小高層組成，高層產(chǎn)品以105-130三房 為主，洋房以125/144三-四房為主，整體配比高層25%，小高層/洋房75% 136144 130105 105130 3棟高層，2T4戶型 10棟洋房，T2戶型 1 2 3 4 5-A 6 7 8 5-B 9 10 11 12 13 14 15 16 18 13 17 19 20 21 22 23 24 25 6月首 開 節(jié)點預估 3月 面市 8月 二開 12月 四開 10月 三開 125136 11棟小高層，T2戶型 2019年預計

45、6月入市，全年任務目標初排8億，產(chǎn)品105-144高層+洋 房組成 區(qū)域內(nèi)存在爛尾供貨入市可能性，體量較大的馬街摩爾城，酈陽星城二 期，及碧雞名城二期，存在一定的分流 馬街摩爾城 占地：約975畝 建面：300萬方 長年爛尾 碧雞名城 貨包：項目二期住宅約569套 產(chǎn)品：82-147 泛亞板塊 高新板塊 馬街片區(qū) 爛尾項目 馬街摩爾城 碧雞名城 在售戶型建筑面積89-169，售價 約10000元/，預計將于2019年年 底交房。 二 期 項目目前基本銷售動態(tài)，據(jù)悉項目 將2019年集中入市 爛尾 供應 酈陽新城 酈陽星城 情況：封頂斷水停工 貨包：住宅約947套+500套寫字樓 產(chǎn)品：普通住宅

46、+236-600大平層 體量：約17萬方 有被收購風險，2019年強勢入市 A4地塊 目前爛尾 A3地塊 目前爛尾A1地塊 目前爛尾 A2地塊 住宅售罄 余部分 車位、商鋪 酈陽星城酈陽星城 區(qū)域內(nèi)在售項目，面積段為90-140三/四房為主，高層毛坯均價約 12500元/，精裝均價約13500元/ 區(qū)域現(xiàn)階段已面世項目較少，且較為分散，產(chǎn)品定位差異較大，價格區(qū)間較大 新希望白麓城：因項目2019年主推躍層高拓展產(chǎn)品，且為項目純住宅地塊，實得單價約10000元/左右，建面均價預計15000元/ 實地花鶴翎：因位置較偏，且去化不理想，整體均價11500元/左右 碧桂園春城映象：主打裝修交付產(chǎn)品靠近

47、西三環(huán)，現(xiàn)階段報價約13000元/左右 融創(chuàng)春風十里：項目認知度較大，一直主打88-120產(chǎn)品，高層精裝報價約12500元/，小面積段成交均價約13000元/ 產(chǎn)品 對標 注：產(chǎn)品對標選取2019年貨量充足且確定產(chǎn)品項目，未推項目為市場報價 住宅項目對標戶型面積樓層/梯戶比交付標準成交均價配套 新希望白麓城115-18930-34F，2T6毛坯交付毛坯15000元/ 雙教育配套，地鐵口，四大商 圈 碧桂園春城映象104-13830F，2T4精裝交付13000元/m2幼兒園 實地花鶴翎90-14033-34F，2T4毛坯交付11500元/地鐵7號線、幼兒園 融創(chuàng)春風十里88-14134F，2T6

48、/2T4毛坯/精裝交付12500-13000元/ 雙地鐵，幼兒園、云南師范大 學融創(chuàng)小學 金泰國際68-11833F,3T9毛坯交付 13000元/- 上半年多以片區(qū)在售項目為主，核心競品加推主要集中在下半年 推售 格局 區(qū)域競品市場2019年預推情況 類別區(qū)域項目一季度二季度三季度四季度小計 在售供應 和悅銘著142套，111-143，貨值2.2億-142 碧桂園璽臺50套，120-140，貨值0.89億50 新希望白麓城100套尾貨，113-189，貨值約2.3億元350套，115-189躍層，貨值約6.5億元330套，115-189躍層，貨值約6.3億元 200套，115-189躍層，貨

49、 值約3.8億元 980 西城時代-高層預計推316套，80-143，貨值5.3億-316 假日城市芳華-高層128套，102-138，貨值2.2億186套，100-135，貨值3.3億-314 實地花鶴翎項目-洋房120套，88-141，貨值1.4億360套，88-117，貨值4.1億360套，88-141，貨值4.1億300套，88-141，貨值3.5億1140 融創(chuàng)萬達城自6月開始，高層/小高層/洋房大量供應約3160套3160 在售供應合計6102套 潛在供應 碧桂園春城印象-高層-預計4月首開320套，100-140，貨值5.6億預計推640套，100-140，貨值11億 預計推320套，100-140， 貨值5.6億 17.7 融創(chuàng)春風十里項目-高層-預計下半年推出A4/A11地塊住宅，體量約20萬方，意向面積段88-14120 金泰國際-預計推三期回遷地塊，約1500套 （推貨未定），60-11813 中晟溪城二期項目-洋房-預