1、長(zhǎng)樂項(xiàng)目 全案整合營(yíng)銷方案 一所真正能夠代表城市的經(jīng)典名宅，必然是一個(gè)時(shí)代的總結(jié)， 包含了這個(gè)時(shí)代所推崇的所有最精華的價(jià)值。 基于前期溝通： 1. 產(chǎn)品規(guī)劃：高層+樂高； 2. 產(chǎn)品控總價(jià)為主，高層125為主力面積上下浮動(dòng)10%推導(dǎo)，滿足不同客戶需求 3. 樂高產(chǎn)品以總價(jià)控制在350-450萬(wàn)為主； 我們亟須解決的兩大問(wèn)題： 1.如何突破城市價(jià)格天花，使地王價(jià)值完美兌現(xiàn)？ 2.如何實(shí)現(xiàn)全年12億營(yíng)銷目標(biāo) ? 項(xiàng)目占位 定位體系 市場(chǎng)占位 營(yíng)銷體系 中原優(yōu)勢(shì) CONTENTS PART 1：項(xiàng)目占位 區(qū)域價(jià)值：長(zhǎng)樂撤市改區(qū) 福州的優(yōu)勢(shì)在于江海，福州的出路在于江海，福州的希望在于江海，福州的發(fā)展在

2、于江海； 未來(lái)隨著政府對(duì)福州新區(qū)的大力扶持，長(zhǎng)樂也將逐漸成為各大地產(chǎn)商眼中的“香餑餑”。 長(zhǎng)樂被納入了中心城區(qū)的大圈內(nèi)。它提到福州中心城區(qū)包括老城區(qū)和濱海新城，而濱海新城將 成為福州中心城區(qū)的副中心。 區(qū)域價(jià)值：三江規(guī)劃,衍射長(zhǎng)樂 千億配套集群布局三江口，東進(jìn)南下，福州向海，長(zhǎng)樂崛起勢(shì)不可擋 福州謀劃了9大類80項(xiàng)的濱海新城第一批重點(diǎn)項(xiàng)目，涵蓋規(guī)劃、征遷、城市路網(wǎng)、港口碼頭、鐵路 （軌道）、機(jī)場(chǎng)、市政設(shè)施、公共配套和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，總投資超2000億元。下一個(gè)蘇醒的當(dāng)之無(wú)愧就 是長(zhǎng)樂。 年內(nèi)開建的道慶洲大橋，地鐵6號(hào)線年底開建預(yù)計(jì)在2019年就能實(shí)現(xiàn)通車。 起于海峽國(guó)際會(huì)展終到長(zhǎng)樂 機(jī)場(chǎng)，新路網(wǎng)升級(jí)

3、，長(zhǎng)樂至福州打造45分鐘生活圈，本案位于地鐵“航城站口” ，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。 交通價(jià)值：道慶洲大橋 ，地鐵6號(hào)線，長(zhǎng)樂至福州打造45分生活圈 地段價(jià)值 首占新區(qū) 老城區(qū) 營(yíng)前板塊 鶴上板塊 航城站 2016-5地塊 位于長(zhǎng)樂老城區(qū)西南片，緊靠日益崛起的首占新區(qū)與長(zhǎng)山湖商圈，又毗 鄰地鐵6號(hào)線航城站, ，坐享舒適與繁華 區(qū)域居住氛圍濃郁，長(zhǎng)樂高端小區(qū)聚集區(qū)，居住價(jià)值全面提升 居住價(jià)值 丹郡&名郡小區(qū) 項(xiàng)目周邊小區(qū)主要以近幾年小區(qū)為主，丹郡，名郡，永碩龍庭灣目前長(zhǎng)樂高端小區(qū)，品質(zhì)感強(qiáng)，居住 價(jià)值較高，居住氛圍濃郁； 本案地塊容積率低、建筑密度低、綠地率高，居住舒適度高；居住價(jià)值全面提升。 配套價(jià)

4、值 項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)山湖商圈（約1公里），步行可達(dá)長(zhǎng)樂師范附小第一分校(市區(qū)內(nèi)中等學(xué)府)、恒申悅城、萬(wàn)星電影廣場(chǎng)，周邊配套較完善。 商業(yè)及生活配套不斷完善，配套設(shè)施逐步落地 區(qū)域質(zhì)變：撤市設(shè)區(qū)，三江口崛起,福州未來(lái)看長(zhǎng)樂 區(qū)域規(guī)劃逐步兌現(xiàn)， 配套設(shè)施全面升級(jí)， 區(qū)域價(jià)值全面攀升； 交通質(zhì)變：地鐵6號(hào)線直入長(zhǎng)樂，滿足區(qū)域發(fā)展 居住質(zhì)變：高端小區(qū)聚集區(qū)，居住價(jià)值全面提升 配套質(zhì)變：商業(yè)及生活配套不斷完善，配套逐步落地 地段質(zhì)變：位于老城區(qū)，緊靠首占片區(qū)，左右繁華 本案 貴胄天生， 注定給長(zhǎng)樂帶來(lái)不一樣的人居變革 PART 2：市場(chǎng)占位 長(zhǎng)樂市場(chǎng)容量 2013年2014年2015年2016年 成交面積(萬(wàn)

5、）46.224.43746 成交均價(jià)(元/)1068099701045511200 10680 9970 10455 11200 0 10 20 30 40 50 近四年長(zhǎng)樂市商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì) 銷售：2016年長(zhǎng)樂商品住宅成交46萬(wàn)平，環(huán)比2015年漲幅24.3%，首占新區(qū)板塊崛起，供應(yīng)放大，成交主力區(qū)域， 均價(jià)：2016年長(zhǎng)樂商品住宅成交均價(jià)為11200元/，環(huán)比2015年上漲7%，成交價(jià)格波動(dòng)幅度不大； 長(zhǎng)樂近四年年均銷量38.4萬(wàn)，14年受市場(chǎng)低迷影響，全年僅去化24萬(wàn)平左右，價(jià) 格亦最低，15年開始市場(chǎng)緩慢回升，16年銷量為46萬(wàn)平，價(jià)格達(dá)11200元/； 長(zhǎng)樂城區(qū)三大板塊在售樓盤分布

6、圖 版塊特征 主力 產(chǎn)品 主力 面積 均價(jià) （元/） 總價(jià)區(qū)間 （萬(wàn)元） 客群特征 城區(qū)板塊 城區(qū)成熟版塊，目前在售僅永碩龍庭 灣項(xiàng)目，再改戶型為主，版塊競(jìng)品無(wú) 四房、五房136-20317000 217-324 主力250萬(wàn) 多以長(zhǎng)樂周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和市區(qū)的客群 為 主，多為海歸華僑和私營(yíng)業(yè)主 首占片區(qū) 長(zhǎng)樂熱門區(qū)域，多盤在售，競(jìng)爭(zhēng)大， 產(chǎn)品豐富，剛需首置為主， 三房、四房 90-125 125-140 14500 135-187 主力145萬(wàn) 187-210萬(wàn) 多以長(zhǎng)樂周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主 營(yíng)前板塊 待開發(fā)版塊，項(xiàng)目少，目前融信上江 城項(xiàng)目，及碧桂園項(xiàng)目，中小戶型為 主，投資兼自住為主。 三房、四房1

7、10-12013500 140-156 (207沿江) 主力140萬(wàn) 多以長(zhǎng)樂周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（金峰、鶴上） 的客群為主，多為私營(yíng)業(yè)主 營(yíng)前板塊 城區(qū)板塊 首占板塊 融信上江城 樓面價(jià)：2438 在售價(jià)格：13500 碧桂園營(yíng)前板塊 樓面價(jià)：2113 龍芝嘉華 樓面價(jià)：5678 在售價(jià)格：15000 萬(wàn)鋼外灘公館 樓面價(jià)：3324 在售價(jià)格：12500 89新天地（商辦） 樓面價(jià)：2800 在售價(jià)格：15000 萬(wàn)星廣場(chǎng)（商辦） 樓面價(jià)：2933 在售價(jià)格：15000 永碩龍庭灣 樓面價(jià)：5864 在售價(jià)格：18000 長(zhǎng)樂大名城 樓面價(jià)：4205 在售價(jià)格：13000 中天恒基廣場(chǎng)（商辦） 樓面價(jià)1

8、356 在售價(jià)格：9000泰禾名城 樓面價(jià)：3454 在售價(jià)格14000 陽(yáng)光城翡麗灣 樓面價(jià)：6513 在售價(jià)格：14500 皇庭首占1號(hào) 樓面價(jià)：2727 均價(jià)：13000 泰禾紅譽(yù)2期 樓面價(jià)6546 價(jià)格：14000 大名城地塊 （16年11月拍 地） 樓面價(jià)：9053 基本售罄 在售 待售 本案 板塊項(xiàng)目 推盤至今存量 （萬(wàn)方） 年預(yù)計(jì)推量 （萬(wàn)方） 合計(jì)備注 城區(qū)板塊永碩龍庭灣0.100.1僅剩三套 合計(jì)/0.100.1/ 首占板塊 陽(yáng)光城翡麗灣202目前高層和別墅二期在售 龍芝嘉華1.201.2目前高層，別墅均有在售 名城地塊012.612.6預(yù)計(jì)17年入市 合計(jì)/3.212.6

9、15.8/ 營(yíng)前板塊 碧桂園地塊011.611.6預(yù)計(jì)17年入市 融信上江城41216目前B5#、D6樓107平主力在售、別墅在售 合計(jì)/423.627.6/ 總合計(jì)/7.336.243.5/ 各板塊在售項(xiàng)目，至今為止，主城板塊住宅一手幾乎售罄，首占板塊主要陽(yáng)光翡麗灣和龍芝嘉年華共3.2萬(wàn) 方余貨量。新放量目前為碧桂園地塊和名城地塊住宅存量23.6萬(wàn)方； 長(zhǎng)樂城區(qū)三大板塊年預(yù)計(jì)放量 首占板塊 三房四房 五房 合計(jì) 總價(jià)/面積70-9090-120 120- 130 130- 140 100- 110 110- 120 120- 130 130-140 140- 150 150- 160 160

10、- 170 100-120萬(wàn)4%4% 120-140萬(wàn)0% 140-160萬(wàn)9%3%7%19% 160-180萬(wàn)8%13%3%13%37% 180-200萬(wàn)4%8%10%22% 200-22萬(wàn)10%3%2%15% 合計(jì)4%9%8%4%3%20%11%23%10%3%2%100% 城中板塊 四房五房 總價(jià)/面積136158179206合計(jì) 190-22020%20% 220-25038%5%43% 250-28010%14%24% 280-3108%3%3% 310-3503%3% 合計(jì)20%47%27%6%100% 營(yíng)前板塊 三房四房 總價(jià)/面積90-120110-120140-150合計(jì) 1

11、00-12015%15% 120-14014%28%32% 140-16013%13%26% 160-18017%17% 合計(jì)29%41%30%100% 長(zhǎng)樂市主力供應(yīng)普通住宅產(chǎn)品以四房為主，主力面積段多集中在130-140，總價(jià)區(qū)間160-180萬(wàn)為供 應(yīng)主力，長(zhǎng)樂市場(chǎng)次主力供應(yīng)三房，主力面積段集中在90-120，舒適三房為主，總價(jià)區(qū)間在120-140萬(wàn) 為供應(yīng)主力； 整體市場(chǎng)三房以上產(chǎn)品為主，但相較之前產(chǎn)品面積段趨于小型化，但產(chǎn)品功能需保證； 長(zhǎng)樂城區(qū)三大板塊面積段/總價(jià)段量?jī)r(jià)表 長(zhǎng)樂城區(qū)三大板塊典型項(xiàng)目分析 板塊項(xiàng)目名稱 占地 （萬(wàn)） 總建 （萬(wàn)） 住宅建面 （萬(wàn)） 截至目前 去化 物業(yè)

12、類型首開時(shí)間內(nèi)部規(guī)劃主力面積銷售率 城區(qū)永碩龍庭灣7.616.816.616.4高層、商業(yè)2013.512棟高層及2.5萬(wàn)商業(yè) 136/四房 158、178、 206/五房 99% 合計(jì)/7.616.816.616.4 首占 龍芝嘉華4.0108.857.6高層、別墅2016.56棟高層+8棟聯(lián)排別墅85-139平米89% 皇庭首占1號(hào)16.5382120 高層、soho、 酒店 2014.6 13棟高層，6棟SOHO， 一棟酒店，住宅約22.6萬(wàn) 123-148平米95% 陽(yáng)光城翡麗灣6.513.613.511.5高層、別墅2014.12 8棟高層，95套別墅（聯(lián) 排+雙拼） 128-139

13、平米73% 長(zhǎng)樂大名城6.916.716.416.2高層2015.10 8棟高層+3200幼兒園 +3000商業(yè) 3房78-135 93% 泰禾名城3.48.77.97高層2016.107棟高層 平層74-116 復(fù)式125 83% 泰禾紅譽(yù)2期410.510.510.5高層2014.108棟高層 平層、復(fù)式87- 155平米 100% 合計(jì)/41.397.578.1572.8 營(yíng)前 融信上江城18.553.327.78.6高層、別墅2015.1227棟高層+商業(yè)別墅80-16035% 合計(jì)/22.763.935.38.6 總合計(jì)/71.6178.2130.0597.8/ 在售項(xiàng)目中，多項(xiàng)目處

14、于尾盤，在售體量下，僅融信上江城項(xiàng)目體量基本較大 城區(qū)版塊永碩龍庭灣項(xiàng)目，13年5月份首開至今，目前基本售罄； 首占版塊為長(zhǎng)樂市供銷主力，多盤14年入市至今，整理去化率80%； 永碩龍庭灣 位置長(zhǎng)樂市長(zhǎng)樂廣場(chǎng)路西側(cè)、蓮炳港北側(cè) 占地面積85632容積率2.2 總建22.7萬(wàn)總戶數(shù)942 綠化30%車位1：1.1 建筑形態(tài)12棟高層、商墅 主力戶型136-203去化率98% 首開時(shí)間2014.6均價(jià)17500 核心客戶長(zhǎng)樂老城區(qū)首改客戶，鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需客戶 1 3 2 5 6 1011 12 13 7 8 9 以開發(fā)建設(shè)精品高檔住宅為核心，配套建設(shè)長(zhǎng)樂首家情景商業(yè)街。 地理環(huán)境優(yōu)越，交通便利，蓮炳港水

15、系東南西三面環(huán)繞，居住環(huán) 境十分優(yōu)美，是居家購(gòu)物、休閑娛樂、工作學(xué)習(xí)的地點(diǎn)。 打造宜居精品住宅。 精品高檔住宅，打造宜居精品住宅 面積 使用 面積 產(chǎn)品形態(tài) 供應(yīng) 套數(shù) 戶型配 比 銷售 套數(shù) 去化率 主力 總價(jià) 136 172 （贈(zèng)送36平米） 4房2廳3衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái) （主臥帶小衣帽間） 24020%240100%230 158 203平米 （贈(zèng)送45平米） 5房2廳2衛(wèi)3陽(yáng)臺(tái)（主 臥帶獨(dú)立衣帽間） 480 50%480100%270 179 229平米 （贈(zèng)送50平米） 5房2廳3衛(wèi)4陽(yáng)臺(tái) 18022%17999%300 206 265平米 （贈(zèng)送59平米） 5房2廳3衛(wèi)3陽(yáng)臺(tái) （主臥套，帶書

16、房） 608%5898%350 合計(jì)960100%95499%230-350 板塊內(nèi)的直接參考對(duì)象：永碩龍庭灣項(xiàng)目 206平 136平158平179平 半贈(zèng)送 全 贈(zèng) 送 公攤25% 位置福州市長(zhǎng)樂市首占新區(qū)上洋村附近 占地面積6.45萬(wàn)容積率2.1 總建19.67萬(wàn)總戶數(shù)958戶 綠化30%車位994個(gè) 建筑形態(tài)95棟別墅和8棟高層 主力戶型125-152四房去化率60% 首開時(shí)間2014.6均價(jià)14500 核心客戶多數(shù)來(lái)自于長(zhǎng)樂市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以改善自住為主 陽(yáng)光城翡麗灣 緊鄰中央步行街，領(lǐng)踞三汊港濱江公園 8 7 2 1 3 10 待售 在售 售罄 毗鄰首占新區(qū)唯一的五星級(jí)酒店，與30萬(wàn)方

17、首占中央步行 街一路之隔。 被3200畝畝長(zhǎng)樂市中心規(guī)模最大集休閑、娛樂、游憩、觀 賞為一體的三叉港濱江公園環(huán)繞包圍。 從項(xiàng)目到南邊高鐵首占站5分鐘，到長(zhǎng)樂國(guó)際機(jī)場(chǎng)20分鐘 車程，交通四通八達(dá)。 陽(yáng)光城翡麗灣 地下室： 花園：70平 露臺(tái)：20平露臺(tái)：30平 陽(yáng)臺(tái)：4平 陽(yáng)臺(tái)：13平 200平聯(lián)排端頭 120平 露臺(tái)：50平 地下室1F2F3F 4F 25平 建筑面積地下套內(nèi)使 用面積 地上套內(nèi)使 用面積 花園面積露臺(tái) 20012041270100 進(jìn)深：15.7 面寬7.2米 層高3.2米 地下室：5.1米 贈(zèng)送面積/贈(zèng)送率：453/226%（備注：地下室可做兩層） 區(qū)位劃分項(xiàng)目名稱賣點(diǎn)訴求

18、 首占板塊 中茂岱湖城一線臨湖/超寬樓間距/超大贈(zèng)送面積/高科技智能化安防、服務(wù)系統(tǒng) 陽(yáng)光城翡麗灣品牌知名度大/毗鄰首占新區(qū)唯一的五星級(jí)酒店/洞江湖環(huán)繞別墅群 皇庭.首占1號(hào)本土開發(fā)商/項(xiàng)目臨江、親水/超高樓間距/超低容積率/搞贈(zèng)送率 泰禾紅譽(yù)（2期）園林景觀、社區(qū)品質(zhì)、產(chǎn)品性價(jià)比/首個(gè)采用臺(tái)地式建筑的景觀社區(qū) 泰禾名城知名品牌聯(lián)合打造/園區(qū)配有MINI高爾夫球/市政景觀帶/復(fù)式贈(zèng)送率高 龍芝嘉華遠(yuǎn)眺三汊港具有一線江景資源/戶型面積贈(zèng)送率高 城中板塊 皇庭丹郡中心城區(qū)、配套齊全/星級(jí)專屬會(huì)所/高贈(zèng)送率 永碩龍庭灣三面環(huán)水/地理位置好/樓距大/贈(zèng)送多/建筑容積率最低 項(xiàng)目多依托于自身的自然資源、

19、地段，高贈(zèng)送率，定位普遍往高端路線延伸。 長(zhǎng)樂城區(qū)三大板塊典型項(xiàng)目分析總結(jié) 市場(chǎng)啟示 多依托于自身的品質(zhì)、自然資源、地段 產(chǎn)品以三房以上 ，高贈(zèng)送率 ，毛坯為主 社區(qū)配套設(shè)施標(biāo)配為主，智能化少 多項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)較差 定位普遍往高端路線延伸 差異 市場(chǎng) 項(xiàng)目 地塊 品牌，睿服務(wù) 長(zhǎng)樂首個(gè)樂高微墅，首個(gè)精裝奢宅 老城區(qū)，地鐵口，人文社區(qū) 頂級(jí)地標(biāo)大宅，都會(huì)高端圈層 定制小區(qū)，專屬圈層 人無(wú)我有 人有我優(yōu) 來(lái)了 顛覆長(zhǎng)樂人居新理念！ 4大區(qū)域65個(gè)主要城市 中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)之一。 1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè) 1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。 品牌價(jià)值 64個(gè)大中城市，約1000個(gè)物

20、業(yè)項(xiàng)目 物業(yè)始終堅(jiān)持“安心、參與、信任、共生”的核心價(jià)值觀，持續(xù)為客戶提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服 務(wù)。通過(guò)多年的努力與不斷創(chuàng)新，物業(yè)在行業(yè)內(nèi)確立了領(lǐng)跑地位。 中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”評(píng)比第一名 中國(guó)物業(yè)管理綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)企業(yè)”評(píng)比第一 . 物業(yè)價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 長(zhǎng)樂首個(gè)樂高微墅，首個(gè)精裝奢宅 此前所見，皆所尋常 開啟長(zhǎng)樂新豪宅里程碑 客戶需求： 品牌 區(qū)位 舒適的環(huán)境 交通便捷周邊商圈區(qū)位首改面積 高層+別墅 配套完善 投資價(jià)值安全保障市中心 項(xiàng) 目 特 征 客戶 價(jià)值 物業(yè)實(shí)力品牌地段 樂高微墅 品牌城央奢宅 地鐵6號(hào)線 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 城中央 頂級(jí)地標(biāo)大宅 都會(huì)高端圈層 PART 3：定位體系 項(xiàng)目定位

21、 高尚人文圈層 城中央 地標(biāo)大宅 產(chǎn)品圈層屬性項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目品質(zhì)屬性 形象定位 “反正給人的感覺就是很高大上” 大家對(duì)產(chǎn)品的內(nèi)涵，仍有不解 “標(biāo)桿都立起來(lái)了，不知道裝修、配套做得怎么樣？” 大家對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)，仍然存疑 長(zhǎng)樂地王，肯定不便宜。 大家都知道，這必定是豪宅 市場(chǎng)上長(zhǎng)樂地塊猜想，雖有懷疑，但一開始就兼顧了高度和高調(diào)性。 一言以蔽之：市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)樂項(xiàng)目寄予眾望。 一一破解。 我們販賣奢華，并且用具體的支撐去詮釋豪宅概念 我們販賣標(biāo)桿，讓產(chǎn)品成為高尚生活通行證 我們販賣內(nèi)涵，在品質(zhì)和情懷上，與居者共鳴 最后，我們化繁為簡(jiǎn)。 我們要販賣的是：標(biāo)簽，且更多。 形象定位 長(zhǎng)樂建筑人居標(biāo)桿,亦是長(zhǎng)樂一

22、城勛章 以領(lǐng)先的姿態(tài),打造城市豪宅樣本 睿服務(wù)，為至高人生加冕榮耀 我們是“ 一城勛章誰(shuí)能占據(jù) 我們客戶在哪里？ 長(zhǎng)樂三大板塊客戶分類 分類產(chǎn)品需求 1剛需首置100-115 2功能改善125-130 3品質(zhì)改善140-150 長(zhǎng)樂三大板塊，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，占比65%，（金峰客戶最多，其次是首占、鶴上、漳港板塊）其次是市中心 客戶，占比28%，最后少量外地及福州客戶，占比2%。 金峰 鎮(zhèn) 25% 福州+ 外地 2% 首占 鎮(zhèn) 15% 彰港 鎮(zhèn) 5% 鶴上 鎮(zhèn) 15% 其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)總合：5% 營(yíng)前 鎮(zhèn) 5% 客戶類型 長(zhǎng)樂人主要傾向購(gòu)買市中心項(xiàng)目，但因市中心大面積總價(jià)高，處于對(duì)經(jīng)濟(jì)的考慮購(gòu)買首占片區(qū)

23、，其次是營(yíng)前 片區(qū)。 長(zhǎng)樂城區(qū)客戶分析 金峰鎮(zhèn) 18% 福州+省外 2% 古槐鎮(zhèn) 4% 彰港鎮(zhèn) 4% 鶴上鎮(zhèn) 10% 玉田 鎮(zhèn)2% 營(yíng)前鎮(zhèn) 2% 譚頭鎮(zhèn) 4% 文武砂 3% 首占 鎮(zhèn)2% 其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)總合： 18% 長(zhǎng)樂市區(qū)客戶占比32.5%占比第一其次金峰客戶占比18.8%，鶴上客戶占比10.56%，江田4.63%，漳港 4.39%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占總成交65.48 ，自住為主，少量投資 客戶類別客戶來(lái)源敏感點(diǎn)需求主力戶型置業(yè)目的 長(zhǎng)樂市區(qū)、自住改善 客戶構(gòu)成 私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶、企事 業(yè)單位，海外華僑 價(jià)格、交通、配套、精裝品質(zhì)，居 住氛圍，小區(qū)的環(huán)境 3-4房 改善為目的，看重這里 周邊環(huán)境和建筑

24、品質(zhì) 金峰、漳港、鶴上 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 當(dāng)?shù)赜绣X村民、私營(yíng)業(yè)主， 以及進(jìn)城客戶 價(jià)格、社區(qū)、配套，教育，交通， 小區(qū)環(huán)境 3-5房 進(jìn)城、自住、小孩讀書 長(zhǎng)樂務(wù)工客戶，少量 投資客戶 長(zhǎng)樂務(wù)工客戶，少量投資客 戶 價(jià)格、區(qū)位、交通便利、升值潛力 2-3房 自住兼投資 爭(zhēng)取爭(zhēng)取 客戶客戶 核心核心 客戶客戶 重要重要 客戶客戶 城區(qū)，金峰、漳港城區(qū)，金峰、漳港 、鶴、鶴上上、首占等改首占等改 善善型客型客戶戶 主要來(lái)自城區(qū)金峰，鶴上，漳港，企業(yè)單位高 管，個(gè)體戶，華僑等高收入人群，大部分人手 上擁有多套房產(chǎn) 金峰、漳港、鶴金峰、漳港、鶴 上上鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 金峰，鶴上，漳港等鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主當(dāng)?shù)赜?錢村

25、民、私營(yíng)業(yè)主，以及進(jìn)城客戶等，置 業(yè)目的進(jìn)城、自住、小孩讀書 福州或工作于長(zhǎng)福州或工作于長(zhǎng) 樂的客戶樂的客戶 福州市區(qū)或其他區(qū)域客，為高收入 人群，多為私營(yíng)企業(yè)主、自住兼投 資 項(xiàng)目城區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收入人群以改善型客戶為核心客戶，以金峰、漳港、鶴上鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為重要客 戶，同時(shí)吸引長(zhǎng)樂務(wù)工客戶，福州市區(qū)少量投資客戶為補(bǔ)充 客戶定位：市區(qū)，金峰，鶴上，彰港客戶為主，吸引其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)高端客戶 高層客群需求歸納分析 客戶類型普通客戶高品質(zhì)客戶高品質(zhì)尊享客戶 物業(yè)服務(wù) 智能化科技 項(xiàng)目品質(zhì) 面積、空間功能 項(xiàng)目自身配套 精裝修 住宅總價(jià) 教育配套 需求戶型：100-110需求戶型：125-140需求戶型：160-

26、170以上 企業(yè)高管/老板，華 僑，個(gè)體戶 第一目標(biāo)客群 事業(yè)單位、機(jī)關(guān)管理層 私企及外企中層管理層 私營(yíng)企業(yè)主 第二目標(biāo)客群 企事業(yè)單位，金融，個(gè) 體戶，高層白領(lǐng)人士 第三目標(biāo)客群 不同類型客戶大部分關(guān)注前三位是項(xiàng)目品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)、面積空間功能 客戶類型經(jīng)濟(jì)型享受型奢享型 項(xiàng)目品質(zhì) 景觀資源 區(qū)域資源 戶型面積與功能 周邊居住環(huán)境 （噪音、污染等） 生活配套 物業(yè)管理 總價(jià) 目標(biāo)客戶關(guān)注點(diǎn)的前三位是總價(jià)、項(xiàng)目品質(zhì)、物業(yè)管理 別墅客群需求歸納分析 第一位 目標(biāo)客戶 第二位 目標(biāo)客戶 對(duì)于總價(jià)較為重視追求項(xiàng)目品質(zhì) 他們是當(dāng)?shù)赝梁馈⑹呛Ｍ馊A僑，抑或是 企事業(yè)中高管，個(gè)體戶 他們實(shí)力雄厚，他們愛面子

27、，注重品質(zhì)與舒適度。 他們，需要享受，需要面子，喜歡群住 注重細(xì)節(jié)，追求品質(zhì) 對(duì)中心的永遠(yuǎn)具有一種不可替代的情結(jié) 在他們的腦海深處，面子往往更重要 ？ 基于市場(chǎng)、項(xiàng)目與客戶分析 項(xiàng)目如何樹立標(biāo)桿及品牌落地 PART 4：營(yíng)銷體系 豪宅的未來(lái)基因 對(duì)客戶的差異理解 對(duì)產(chǎn)品的極致苛求 對(duì)市場(chǎng)的時(shí)刻敬畏 對(duì)生活的心靈洞察 欲望 Desire 稀缺 Rare 時(shí)尚 Fashion 身份 Status 關(guān)鍵詞：D.R.F.S 區(qū)域質(zhì)素的優(yōu)良決定豪宅項(xiàng)目的營(yíng)銷方向。 區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段豪宅成功營(yíng)銷方向 區(qū)域高成熟度， 區(qū)域價(jià)值不斷拔升 區(qū)域“成年”期 利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目 全方位打造外的細(xì)節(jié)放大 到來(lái)

28、，將重新梳理市場(chǎng)對(duì)豪宅的理解 重新讓客戶體會(huì)真正的豪宅本質(zhì)。 一組吻合項(xiàng)目DNA，極致尊榮的氣質(zhì)展示！ 一套超越市場(chǎng)，引領(lǐng)標(biāo)桿豪宅的看房體驗(yàn)！ 一系列符合并超越客戶“價(jià)值感官” 極致沖擊體驗(yàn)！ 我們需要 沙盤區(qū) 大堂入口VIP區(qū)洽談區(qū)休息區(qū) 天花板 長(zhǎng)樂首個(gè)中西合璧主題售樓部，通道設(shè)置&長(zhǎng)樂本地文化品牌墻，詮釋藝術(shù)與文化高度融合 的魅力。 折射都市核心區(qū)域繁華盛景，拉開長(zhǎng)樂市區(qū)璀璨城央生活的區(qū)域首發(fā)形象。 對(duì)品位極致展示 品牌墻 長(zhǎng)樂文化墻 對(duì)品位極致展示 項(xiàng)目銷售中心或樣板房：訂制獨(dú)特香芬 拿破侖三世御用香水大師訂制項(xiàng)目獨(dú)特香芬 對(duì)空間藝術(shù)格調(diào)雕琢 全冠移植，生態(tài)自然，一步一景。 景觀設(shè)計(jì)風(fēng)

29、格采用現(xiàn)代東方設(shè)計(jì)，在滿足各種使用功能基礎(chǔ)上，重視居住的精神和心理需求， 為住戶放松，休憩，活動(dòng)和交往提供有益空間 對(duì)細(xì)節(jié)的極致追求 酒店式大堂設(shè)計(jì) 首創(chuàng)酒店式入戶大堂，長(zhǎng)樂唯一的五星級(jí)酒店式， 大堂藝術(shù)吊頂水晶燈，整體設(shè)計(jì)奢華大氣。整個(gè)入 園大堂按照星級(jí)酒店管理模式，提供酒店式的全方 位服務(wù)，專業(yè)人員提供24小時(shí)全天候服務(wù)。 視覺極致要求 國(guó)際知名品牌集合 ,巧妙與現(xiàn)有空間融合，重點(diǎn) 體現(xiàn)整體性及設(shè)計(jì)的人性化,色彩及整體風(fēng)格可 清晰傳遞其高品質(zhì)；可感知的精細(xì)做工,恰當(dāng)家 私配飾為項(xiàng)目增值。 震撼點(diǎn)：雙入戶門+掌紋+虹膜 三重安防入戶 雙入戶門，防尾隨功能，且更顯尊貴； 掌紋掃描，打開入戶第一

30、道大門，展示項(xiàng)目未來(lái)的入戶安防裝置； 虹膜掃描，成為回家的第二道安防裝置，讓客戶充分體驗(yàn)項(xiàng)目的用心和細(xì)心； 對(duì)安防的高度追求 超越預(yù)期的定制服務(wù) 生活 生命 生意 “生活、生命、生意”三重考究，以生活便利，生命康樂，生意事業(yè)為目標(biāo)為客戶 定制社區(qū)服務(wù) 首創(chuàng)服務(wù)型社區(qū)，為客戶提供各種生活服務(wù)和 企業(yè)服務(wù)，以滿足高端人士日益增長(zhǎng)的物資和精 神需求。 運(yùn)用專業(yè)化整合和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，從衣食住行快 樂長(zhǎng)壽，事業(yè)發(fā)展等多方面為客戶提供所需要的 服務(wù)項(xiàng)目，并堅(jiān)持不斷改進(jìn)和創(chuàng)新，以開創(chuàng)全新 的生活和工作方式，引領(lǐng)社會(huì)發(fā)展進(jìn)步。 “三生”服務(wù)身份感 超越預(yù)期的定制服務(wù)“三生”服務(wù)身份感 在現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，

31、 根據(jù)各客戶的不同生活需求， 特別打造專屬的定制物業(yè)服務(wù)， 體現(xiàn)尊貴感。 生活管家：24小時(shí)酒店式服 務(wù)管家，隨叫隨到 私車管家：精心打理出行生 活，還你游騁天下的嶄新空間 商務(wù)助理：專業(yè)商務(wù)服務(wù)， 最懂事務(wù)繁忙的商海精英 業(yè)主餐廳：定制送餐，領(lǐng)航酒 店級(jí)配送 生鮮配送：新鮮送達(dá)，與天然 農(nóng)場(chǎng)自然對(duì)接 大廚入戶：定制美味，專屬精 英的愜意享受 家私打理：每一個(gè)細(xì)節(jié)都能 體現(xiàn)精英的專注 專業(yè)保潔：與一塵不染的居 所相鄰為伴 尊貴感 定制：個(gè)人專屬定制禮品，并可以刻 名，體現(xiàn)獨(dú)一無(wú)二尊享配置服務(wù)。 現(xiàn)場(chǎng)煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的 花瓣、浴巾、花園里的燒烤架、樣板 間內(nèi)的每個(gè)細(xì)節(jié)布置，都體現(xiàn)了高品

32、 位的現(xiàn)代生活。 尊貴感 迎合高端客戶的品位，舉辦鑒賞酒會(huì)， 利用這種高層次的時(shí)尚活動(dòng)推廣項(xiàng)目形象。 “豪門夜宴選房活動(dòng)” 高檔的布置，高雅的氛圍，既給客戶新鮮的 感受，又體現(xiàn)項(xiàng)目高檔次。 迎合高端客戶的品位 舉辦鑒賞酒會(huì)，利用這種高層次的時(shí) 尚活動(dòng)推廣項(xiàng)目形象。 打造首個(gè)高端文化圈 層社區(qū)，制造稀缺感； 炒作項(xiàng)目土地價(jià)值， 強(qiáng)調(diào)其獨(dú)一無(wú)二的區(qū)位 和稀缺性。 炒作產(chǎn)品獨(dú)一無(wú)二性， 制造稀缺感。 稀缺感 此后，城市再無(wú)如此底蘊(yùn)之土地 營(yíng)銷方向 營(yíng)銷動(dòng)作 尊貴感身份感稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細(xì)節(jié)放大 利用成熟區(qū)域價(jià)值， 項(xiàng)目全方位打造外的 細(xì)節(jié)放大 鑒賞酒會(huì) 豪門夜宴選房活動(dòng) 稀缺土地價(jià)值 私

33、家林蔭路 樣板間現(xiàn)代生活展示 尊貴禮儀服務(wù) 挑空大堂 放大土地價(jià)值 放大品牌展示 放大尊貴服務(wù) 圈層社區(qū) 管家式服務(wù) 定制服務(wù) 營(yíng)銷推廣系列計(jì)劃（12億指標(biāo)如何完成） 營(yíng)銷總控 形象導(dǎo)入期 蓄客強(qiáng)效期 開盤強(qiáng)銷期 持續(xù)銷售期 臨時(shí)接待點(diǎn)開放 工法展示開放 首期開盤二批新品開盤加推 5.14.156.307.308.159.2611.612.25 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 推廣訴求 公關(guān)活動(dòng) 拓客工作 推廣安排 階段劃分 形象推廣出街啟動(dòng)蓄客階段持續(xù)開盤、續(xù)銷階段 品牌價(jià)值點(diǎn)釋放 全球發(fā)布會(huì) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)拓展、業(yè)務(wù)員拓展老客戶企業(yè) 學(xué)校、政府等企業(yè)拓展 縣城社區(qū)、商超拓客 路牌為主，軟性 炒作為輔 廣告墻、路牌為

34、主，短信為輔 線上路牌更新，線下大量短信，報(bào)廣開盤時(shí)階段投入 商超、社區(qū)等常規(guī)拓客 暖場(chǎng)活動(dòng) 長(zhǎng)樂發(fā)展論壇 家公益 銷售動(dòng)作 存X抵X認(rèn)籌 見證長(zhǎng)樂 返鄉(xiāng)潮、客戶老帶新、 全民新帶新 產(chǎn)品、優(yōu)惠、開盤 年終開盤 首期開盤活動(dòng) 營(yíng)銷總控圖 5.30 營(yíng)銷中心開放 樂高樣板房開放 售樓部盛大開放 全年實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)12個(gè)億 周末暖場(chǎng)主題系列活動(dòng)、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)大型活動(dòng) 新品加推 第三批開盤加推 持續(xù)加推項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值提升 營(yíng)銷中心開及樣 板房開放活動(dòng) 樂高產(chǎn)品面世 樹立形象，提升價(jià)值 高層樣板房開放活動(dòng) 周周開放不同面積段樣板房， 保持熱度 老帶新活動(dòng) 高層樣板房開放 階段品牌活動(dòng) 階段四：把握返鄉(xiāng)潮年終沖

35、刺， 景觀樓棟搭配樂高新品推出 年4月-6月 階段一：形象導(dǎo)入強(qiáng)勢(shì)蓄客 品牌落地，影響力傳播階段 年6月-7月年10月-12月 來(lái)了對(duì)長(zhǎng)樂的影響，見 證品質(zhì)的實(shí)力 營(yíng)造熱銷氛圍，吸引客戶置 業(yè)熱情，加推樂高新品樹立產(chǎn)品 標(biāo)桿 持續(xù)加推，熱銷氛圍帶動(dòng)市場(chǎng) 跟風(fēng)行為 企業(yè)品牌價(jià)值 以“城市之光，家的方向”的理念 放大項(xiàng)目產(chǎn)品力、地段優(yōu)勢(shì)、配套 到訪1250組，認(rèn)籌250組 高舒適度、高配置、高效率的產(chǎn)品 價(jià)值 （1）城區(qū)臨時(shí)接待點(diǎn)進(jìn)場(chǎng) （2）家全球發(fā)布會(huì)暨長(zhǎng) 樂發(fā)展論壇 （3）項(xiàng)目工法展示 （1）將不斷整合的各類渠道進(jìn)行 點(diǎn)面鋪開，針對(duì)性的尋找客戶，開 展系列活動(dòng) （2）營(yíng)銷中心開放，樂高樣板房

36、面世 （1) 樂高稀缺產(chǎn)品迎合市場(chǎng)熱潮加推 （2）業(yè)主基數(shù)增加，啟動(dòng)老帶新活動(dòng) （3）抓住返鄉(xiāng)潮，主打情感營(yíng)銷 時(shí)間 劃分 階段 劃分 推廣 路徑 主要 舉措 核心價(jià) 值點(diǎn) 目標(biāo) 分解 營(yíng)銷階段劃分 階段二：首期開盤熱銷，新品 順勢(shì)加推 階段三：高層樣板房陸續(xù)開放 高層新品推售 年7月-10月 通過(guò)高層樣板房的陸續(xù) 開放，加大高層客戶面 （1）系列主題活動(dòng)，全 民老帶新，新帶新 用心建筑，綠色人居 到訪2250組，認(rèn)籌450組到訪2000組，認(rèn)籌400組 指標(biāo) 分解 高層1# 4#（2個(gè)單元） 預(yù) 計(jì)4億貨值 目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)去化100%去化 樂高30套，2#,4#（兩 個(gè)單元）約5.5億貨值 目標(biāo)

37、：去化80% 實(shí)現(xiàn) 4.5億元 樂高30套，高層3#約4.66億貨值 目標(biāo)：去化85%，實(shí)現(xiàn)4億 到訪1250組，認(rèn)籌250組 高層1# 4#（2個(gè)單元） 預(yù) 計(jì)4億貨值 目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)去化100%去化 所以 營(yíng)銷推廣鋪排 一種模式 三條宣傳線 O2O+“線中”：三線出擊 線中 駐點(diǎn)、行銷 AISAS Attention 引起注意 Interesting 產(chǎn)生興趣 Search 搜索信息 Action 購(gòu)買行動(dòng) Share 與人分享 廣告曝光樓盤定位媒體聯(lián)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)殺客 一帶一 老帶新 消費(fèi)者行為分析模式(AISAS)：擊潰心理防線 階段一：高調(diào)入市，順勢(shì)蓄客 營(yíng)銷推廣第一步：品牌落地！ 推廣主題：來(lái)

38、了 營(yíng)銷目標(biāo)：高調(diào)入市，到訪2500組，認(rèn)籌500組 推廣目標(biāo)：線上線下高調(diào)樹形象，線上廣告全城覆蓋，線下活動(dòng)造 勢(shì)，達(dá)到“一出場(chǎng)即轟動(dòng)”的效果 .4.5 臨時(shí)接待點(diǎn)開放 入場(chǎng) 發(fā)布會(huì)公益 4.10 6.1 4.30 5.1 到訪1000組，認(rèn)籌250組到訪1000組，認(rèn)籌250組 蓄客啟動(dòng)首期開盤 1：一場(chǎng)城市公益活動(dòng)，倡導(dǎo)綠色生活，改變城市，改變生活 2：一場(chǎng)品牌發(fā)布會(huì)，一次意見領(lǐng)袖的發(fā)聲，品牌落地 3：一次強(qiáng)有力的快閃活動(dòng)，引發(fā)項(xiàng)目的曝光率和關(guān)注度 我們需要 品牌落地 發(fā)布會(huì)內(nèi)容： 通過(guò)產(chǎn)品策略的升維、設(shè)計(jì)升維、配套升維、服務(wù)升維和居住體驗(yàn)升維等 幾大維 度，全面實(shí)現(xiàn)生活方式的升維，打造

39、高維人居生活時(shí)代 發(fā)布會(huì)形式： 擯棄傳統(tǒng)房企發(fā)布會(huì)“土豪任性”的奢華風(fēng)格，改用3D全息創(chuàng)新科技。通過(guò)一段酷 炫的全息視頻秀將“升維”特質(zhì)演繹得淋漓盡致。 市場(chǎng)發(fā)聲“TO.Life” 品牌升級(jí)發(fā)布會(huì) 品牌發(fā)布會(huì) 目的：借助此活動(dòng)體現(xiàn)人居理念的倡導(dǎo) 活動(dòng)內(nèi)容及效果： 在長(zhǎng)山湖廣場(chǎng)回收舊電池公益活動(dòng)啟動(dòng)，與活動(dòng)當(dāng)天凡是參與活動(dòng)的居民，每一枚廢舊電 池可兌換一瓶礦泉水等禮品。同時(shí)在各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村委會(huì)旁邊建立廢舊電池回收箱，讓公益活動(dòng) 延續(xù) 市場(chǎng)發(fā)聲：新人居公益活動(dòng) 目的：快閃引起全城關(guān)注和朋友圈轟動(dòng)，制造出來(lái)了，將帶來(lái)什么的懸念 活動(dòng)內(nèi)容及效果: 微信公眾號(hào)發(fā)起全民“PPAP快閃”活動(dòng)全城招募 于長(zhǎng)山湖廣

40、場(chǎng)、冰心故居、公園等地方玩嗨”快閃活動(dòng)“ 制造出來(lái)了，帶來(lái)什么？設(shè)置懸念，引發(fā)項(xiàng)目的曝光率和 關(guān)注度 市場(chǎng)發(fā)聲:來(lái)了全城“PPAP”快閃活動(dòng) 線中：從坐銷到行銷，滲透式營(yíng)銷；主動(dòng)出擊，尋找客戶！ 精準(zhǔn)的客戶地圖 立體的渠道拓展 聚焦式的集中推廣 快速收口，形成爆破 金峰鎮(zhèn) 古槐鎮(zhèn) 彰港鎮(zhèn) 鶴上鎮(zhèn) 玉田 鎮(zhèn) 營(yíng)前鎮(zhèn) 譚頭鎮(zhèn) 文武砂 首占鎮(zhèn) 線中： 以學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)為突破點(diǎn)，通過(guò)派單、駐點(diǎn)、活動(dòng)贊 助及報(bào)廣宣傳等方式，吸引接送的家長(zhǎng) 放學(xué)時(shí)段在學(xué)校周邊駐點(diǎn)、派單 親子秋季校園運(yùn)動(dòng)會(huì)贊助活動(dòng) 地點(diǎn)：長(zhǎng)樂師范附小第一分校 線中： 拓客村書記、村長(zhǎng)等首批客戶，發(fā)展為鄉(xiāng)鎮(zhèn)意見領(lǐng) 袖，以點(diǎn)擴(kuò)面籠絡(luò)金峰鎮(zhèn)、鶴上鎮(zhèn)

41、等地核心客戶。 首期客戶來(lái)源主要?jiǎng)幼?設(shè)流水宴席，鋪排關(guān)系網(wǎng)（主要宴請(qǐng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)） 銀行周邊外拓 海派文化，打入唐人街基金會(huì)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)戲院 階段二：營(yíng)造熱銷氛圍，順勢(shì)加推 營(yíng)銷推廣第二步：樹立產(chǎn)品標(biāo)桿！ 推廣主題：獨(dú)一無(wú)二，樂高產(chǎn)品奢享居住體驗(yàn) 營(yíng)銷目標(biāo)：價(jià)值彰顯，到訪800組，認(rèn)籌200組 推廣目標(biāo)：項(xiàng)目形象樹立，落腳于產(chǎn)品，激情演繹各大賣點(diǎn) “長(zhǎng)樂臻品，只此一處” 2016.5 6.6-6.8 售樓部開放 樂高樣板房開放 品牌升級(jí) 工法展示 .6 7.306.15 資源嫁接 新品強(qiáng)勢(shì)蓄客 二批開盤 品牌升級(jí) 展示以情感線出發(fā)品牌&長(zhǎng)樂文化結(jié)合，突出項(xiàng)目?jī)r(jià)值 設(shè)立時(shí)光長(zhǎng)廊、紀(jì)錄片等影像形式展現(xiàn)長(zhǎng)樂

42、歷史文化底蘊(yùn) 展現(xiàn)品牌地位，地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大和品質(zhì)保證 地點(diǎn)：長(zhǎng)樂售樓部 活動(dòng)內(nèi)容：“工法發(fā) 布會(huì)暨COSPLAY“活動(dòng) 以工法講解為主，結(jié) 合COSPLAY表演，中間 環(huán)節(jié)穿插抽獎(jiǎng)、有獎(jiǎng)問(wèn)答 等環(huán)節(jié)，重點(diǎn)凸顯建 筑工藝，吸引客戶。 目的：體驗(yàn)營(yíng)銷讓每一場(chǎng) 活動(dòng)都變得有意義，提高 客戶體驗(yàn)。 品質(zhì)展示 工法發(fā)布會(huì)暨COSPLAY活動(dòng) 地王 線上造勢(shì) 微信線上線下無(wú)縫銜接，引爆朋友圈和各大論壇 目的：各大公眾號(hào)不定時(shí)活動(dòng)推出，制造緊迫感，各個(gè)銷售人員病毒式微信 朋友圈快速傳播，讓長(zhǎng)樂無(wú)時(shí)無(wú)刻出現(xiàn)在大眾視野里 對(duì)象：長(zhǎng)樂在美商會(huì)、紡織類、金融類、長(zhǎng)樂大中型企業(yè)類協(xié)會(huì)高收入人群的汽車類和娛 樂類等俱

43、樂部。 活動(dòng)內(nèi)容：聯(lián)合長(zhǎng)樂紅酒商家，邀請(qǐng)商家的VIP員工，各商會(huì)、高端協(xié)會(huì)、俱樂部人員參加 紅酒品鑒晚會(huì)。 目的：提高項(xiàng)目知名度，認(rèn)知度，吸引不同層面的購(gòu)房人士至現(xiàn)場(chǎng)，近距離感受樓盤的品 質(zhì)，提高售樓成交量。 嫁接資源 內(nèi)部攻破，嫁接長(zhǎng)樂各商會(huì)、高端協(xié)會(huì)、俱樂部，進(jìn)行 針對(duì)性拓展。 階段三：持續(xù)銷售熱度 營(yíng)銷推廣第三步：價(jià)值彰顯！ 推廣主題： 營(yíng)銷目標(biāo)：銷售轟動(dòng)全城 到訪1500組，認(rèn)籌300組 推廣目標(biāo)：全方位解讀產(chǎn)品，營(yíng)造全城哄搶局面 8.1 高層新品 預(yù)約 115高層 樣板房開放 10.1 不間斷主題活動(dòng)配合陸續(xù)開放的 樣板房 高層開盤 8.30 130高層 樣板房開放 140高層 樣板

44、房開放 結(jié)合新老業(yè)主，定期舉辦系列活動(dòng) 以客帶客 趣味室內(nèi)活動(dòng) 以農(nóng)村包圍城市的拓客方向，層層遞進(jìn)，深入周 邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，挖掘潛在客戶，引導(dǎo)客戶進(jìn)城置業(yè)。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣 營(yíng)前鎮(zhèn) 首占鎮(zhèn) 鶴上鎮(zhèn) 金峰鎮(zhèn) 彰港鎮(zhèn) 譚頭鎮(zhèn) 古槐鎮(zhèn) 關(guān)鍵點(diǎn)： 在鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)人流大地方拉 橫幅。 派LED宣傳車到各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 宣傳項(xiàng)目信息。 在鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊醒目位置張貼 項(xiàng)目A1海報(bào)，拉橫幅。 到各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐點(diǎn)，周末派 看房車下鄉(xiāng)拉訪。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)路演，吸引大量人 群，拉訪意向買房客戶。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)刷墻 鄉(xiāng)鎮(zhèn)商家植入 LED車巡演 鄉(xiāng)鎮(zhèn)橫幅 線中： 階段四：持續(xù)銷售期 營(yíng)銷推廣第四步： .108.15 2018.1 .1 .12 推廣主題：只為故鄉(xiāng)人 營(yíng)銷

45、目標(biāo)：到訪2000組，認(rèn)籌400組 推廣目標(biāo)：鞏固項(xiàng)目品牌形象，建立客戶維護(hù)體系，為后續(xù)銷售打下基礎(chǔ) 9.2611.0612.25 高層加推 樂高新品推出 返鄉(xiāng)高峰期 1.7億 2.8億 2.1億 啟動(dòng)老帶新活動(dòng) 年終集中開盤 持續(xù)帶客 大閘蟹盛產(chǎn)季節(jié)，針對(duì)新老客戶舉辦全城答謝宴 答蟹宴 產(chǎn)品推售策略 百套樂高 別墅區(qū) 產(chǎn)品樓棟布局及價(jià)值排序 根據(jù)項(xiàng)目各樓棟布局、樓棟形態(tài)、位置、景觀、產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)值排序得出 產(chǎn)品價(jià)值排序：樂高 高層 位置布局排序：樂高 中央樓棟 沿街樓棟 樓棟的價(jià)值排序?yàn)椋?樂高5#6#3#2#4#1# 樓棟套數(shù)主要面積段總面積 樂高100140-16015000 1#1041

46、15、13012740 2#104115、13012740 3#104130、14014040 4#100115、13012250 5#100130、14013000 6#100130、14013000 合計(jì)約712約93000 根據(jù)戶型配比推導(dǎo)預(yù)估產(chǎn)品情況： 首批開盤 1#、4#（部分） 推售 6月10月12月 1#、4#（兩單 元） 19110 154套 第三批 2#、3#（部 分）推售 第四批 樂高、3# 推售 2# 12740 104套 供 貨 量 推售 目的 均價(jià) 貨值 當(dāng)期 去化 21000 4億 90% 3.6億 實(shí)現(xiàn) 目標(biāo) 3.6億 22500 2.86億 85% 2.43億

47、8.11億 7-8月 順勢(shì)加推 樂高、4#（部 分） 推售 2018年 年4月 入市蓄客 樂高（30套） 4#（兩單元） 11260 80套 22000 2.61億 80% 2.08億 5.68億 樂高（30 套） 3# 17350 134套 23000 4.66億 85% 3.96億 12.07億 合計(jì) 根據(jù)開盤及持銷期合計(jì) 預(yù)計(jì)全案銷售22.5億 搶占市場(chǎng)先機(jī)，4月份 在城區(qū)設(shè)立臨時(shí)接待 點(diǎn)進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)蓄客，通 過(guò)兩個(gè)月的蓄客在6月 份首批集中開盤去化 6月份項(xiàng)目營(yíng)銷中心公 開加上樂高樣板房開 放，即刻啟動(dòng)新品的加 推，通過(guò)樂高產(chǎn)品的獨(dú) 特性作為項(xiàng)目升值的價(jià) 格支撐點(diǎn) 抓住營(yíng)銷節(jié) 點(diǎn)，在10月

48、國(guó) 慶期間，集中 開盤去化2#樓 在年底進(jìn)行第二 批樂高產(chǎn)品及新 樓棟的推售，全 年實(shí)現(xiàn)12個(gè)億的 銷售目標(biāo) 推售鋪排建議 3月 6# 13000 100套 第五批 6# 推售 24000 3.12億 90% 2.8億 14.87億 6月 第六批 樂高、5# 推售 樂高（40 套） 5# 17350 140套 新年加推沿河價(jià) 值樓棟6#樓，項(xiàng) 目?jī)r(jià)值不斷提升 25000 5.25億 90% 4.72億 19.59億 項(xiàng)目尾期推出全 案價(jià)值最高的樓 棟，作為標(biāo)桿 產(chǎn) 品，同時(shí)實(shí)現(xiàn)更 高的項(xiàng)目溢價(jià) PART 5：中原優(yōu)勢(shì) 團(tuán)隊(duì)配置 全面啟動(dòng)中原CCES資源，篩選符合項(xiàng)目的潛在客戶群，作為項(xiàng)目種子客

49、 戶。 長(zhǎng)樂市區(qū)高端盤客戶資料（丹郡，名郡，永碩龍庭灣等） 中原資源優(yōu)勢(shì)： 成立10年，公池公客，每日更新，是為發(fā)展商進(jìn)行區(qū)域乃至全國(guó)范圍優(yōu)質(zhì)客戶轉(zhuǎn)介的 強(qiáng)大的客戶管理平臺(tái)；目前福州中原擁有近250,000 條的客戶數(shù)據(jù)； 能夠在大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，快速匹配對(duì)位客戶資源 。 中原資源優(yōu)勢(shì)： 長(zhǎng)樂本土商會(huì)嫁接：紡織，鋼鐵，華僑等商會(huì) 中國(guó)長(zhǎng)樂冶金行業(yè)協(xié)會(huì)中國(guó)長(zhǎng)樂工商業(yè)聯(lián)合會(huì)（總商會(huì)）長(zhǎng)樂市企業(yè)與企業(yè)家聯(lián)合會(huì) 福建省僑商聯(lián)合會(huì)（長(zhǎng)樂） 中原資源優(yōu)勢(shì) 房友圈線上與最強(qiáng)線下的強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合 阿里集團(tuán) 中原集團(tuán) 房友圈 淘寶頻道 新房業(yè)務(wù) 支付寶支付系列 2、高額轉(zhuǎn)介成交獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)中原內(nèi)部員工轉(zhuǎn)介推薦項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)中原在售 多個(gè)移動(dòng)售樓部 1、通過(guò)房友圈聯(lián)動(dòng)福州主流二手中介品