1、峰境項(xiàng)目組 謹(jǐn)呈 2018年8月 峰境 營(yíng)銷(xiāo)策略二次匯報(bào) T h e M a r k e t i n g S t r a t e g y R e p o r t O f F e n g J i n g I n T h e Y e a r O f 2 0 1 8 【前言】 立足漢沽天津橋頭堡，打響京東區(qū)域在天津首槍 峰境項(xiàng)目，在經(jīng)歷6月24日城市展廳盛大開(kāi)放、7月全城派發(fā)后悔藥、 全城尋找藍(lán)氣球2大事件等系列活動(dòng)后，已成功在漢沽樹(shù)立“全裝闊景華宅” 的項(xiàng)目形象。 項(xiàng)目擬于2018年10月7日首次開(kāi)盤(pán)，值周邊多個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目同期入市銷(xiāo)售， 搶奪客戶(hù)，項(xiàng)目如何站位市場(chǎng)、如何廣泛集客、如何維持客戶(hù)粘性成了

2、當(dāng)下階 段的重點(diǎn)工作。 報(bào)告思路 Report Structure 市場(chǎng)背景情況Part.1 市場(chǎng)情況 / 競(jìng)品分析 / 本體分析 / 客戶(hù)分析及價(jià)值輸出Part.2 核心策略 / 客戶(hù)分析 / 階段價(jià)值輸出 價(jià)值策略Part.3 項(xiàng)目定位 / 價(jià)值策略 /推廣策略 / 展示策略 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行Part.4 拓客策略/ 團(tuán)隊(duì)管理 一 、 政 策 環(huán) 境 二 、 市 場(chǎng) 環(huán) 境 三 、 競(jìng) 品 分 析 四 、 本 體 分 析 宏觀(guān)政策走勢(shì) 市場(chǎng)容量分析 6 5月16日，第二屆世界智能大會(huì)開(kāi)幕式上，天津發(fā)布了新的人才引進(jìn)政策“海河英 才”行動(dòng)計(jì)劃。根據(jù)最新的落戶(hù)新政，天津大幅放寬人才落戶(hù)條件、自主選擇落

3、戶(hù)地點(diǎn)、 簡(jiǎn)化落戶(hù)辦理程序。 新政 簡(jiǎn)介 短時(shí)間內(nèi)，低總價(jià)剛需產(chǎn)品會(huì)受到更多歡迎； 長(zhǎng)遠(yuǎn)看“新天津人”購(gòu)買(mǎi)力提升后，傾向中高端改善產(chǎn)品； 濱海新區(qū)等產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相對(duì)利好的區(qū)域，將成為第一批人才引 進(jìn)新政的最大受益者。 新政將會(huì)如何影響 市場(chǎng)需求？ 從市場(chǎng)角度看來(lái)，人才引進(jìn)=變相解除限購(gòu)不限價(jià)，市場(chǎng)成交量明顯 增加但價(jià)格限制仍未打開(kāi) 政策環(huán)境 5月天津新政后，低總價(jià)（100萬(wàn)產(chǎn)品），大量吸引落戶(hù)及投資房產(chǎn)受政策擠壓， 區(qū)域自住機(jī)會(huì)涌現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求提升，預(yù)期2018年全年天津商品住宅需求量 和2017年大致相同，微有下降至1000萬(wàn)左右。 2017年至今住宅類(lèi)用地共成交6宗，臨津片區(qū)成交樓面價(jià)在1

4、200-1320元/，折合 200-220萬(wàn)/畝。未來(lái)市場(chǎng)整體供應(yīng)量較大。 土地市場(chǎng) 8 新房市場(chǎng) 漢沽城區(qū)2016年市場(chǎng)供應(yīng)不足，市場(chǎng)以去庫(kù)存為主，成交價(jià)格平穩(wěn)上漲，漢沽常住人 口約21.7萬(wàn)人，本地一手房年成交量約20萬(wàn)左右。 供應(yīng)面積40.5836.3922.773.613.67 成交面積17.2820.4175.7628.244.79 成交均價(jià)61086031655674448165 2014年2015年2016年2017年2018年 0 2000 4000 6000 8000 10000 0 20 40 60 80 近五年漢沽商品住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì) 供應(yīng)面積0.000.000.000.

5、000.000.003.610.000.000.000.000.000.003.670.000.000.00 成交面積3.082.556.051.741.650.953.781.531.801.661.362.090.520.121.111.411.62 成交均價(jià)73287504803274777217570382786942714872637382607976226613779883218569 2017年 1月 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2018年 1月 2月3月4月5月 0 2000 4000 6000 8000 10000 0 1 2 3 4 5 6 7 漢沽

6、2017年至今商品住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì) 9 漢沽二手房年均成交約2600套，漢沽房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)年均一二手房總?cè)萘考s50萬(wàn)。 二手房市場(chǎng) 天津漢沽區(qū)近三年二手房成交情況天津漢沽區(qū)近三年二手房成交情況 年度 成交面積 （） 成交套數(shù) 成交均價(jià) （元/） 套均價(jià) （元） 成交金額 （萬(wàn)元） 2015年 1924432615517138053199509 2016年 1203091630518338257162359 2017年 24340734385735406017139589 10 漢沽2018年待售項(xiàng)目和未入市項(xiàng)目存量共計(jì)224萬(wàn)方，存量較大，按照上頁(yè)論證 的漢沽房地產(chǎn)住宅年常規(guī)去化量50萬(wàn)計(jì)算，

7、完全消化需4.5年 市場(chǎng)存量 類(lèi)型名稱(chēng)區(qū)域占地面積（畝）建筑面積（萬(wàn)） 2017年至今成交地 塊 萬(wàn)泰地塊唐山漢沽56.449.4 中駿地塊唐山漢沽100.2916.7 天津華夏閱海地 塊 老城區(qū)111.9414.69 天房地塊老城區(qū)69.655.57 拾光海地塊東擴(kuò)區(qū)103.2410.32 理想海地塊東擴(kuò)區(qū)23923.9 在售項(xiàng)目 熙科柏悅山唐山漢沽 138.5429.74 華遠(yuǎn)棠悅東擴(kuò)區(qū)51.758.87 保利東郡東擴(kuò)區(qū)175.517.5 天房彩虹苑東擴(kuò)區(qū)- 5.3（二期） 華廈閱海老城區(qū)111.9414.69 待售項(xiàng)目 中駿四季風(fēng)華唐山漢沽100.2916.7 沽北壹號(hào)唐山漢沽36055

8、 理想海東擴(kuò)區(qū)23923.9 拾光海東擴(kuò)區(qū)103.2410.32 合計(jì)1406.35 224 競(jìng)品位置 競(jìng)品產(chǎn)品情況 競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目位于漢沽管理區(qū)，周邊競(jìng)品數(shù)量眾多，主要競(jìng)品產(chǎn)品同質(zhì)化，形成客戶(hù)分流，競(jìng) 爭(zhēng)激烈， 熙科柏悅山、華遠(yuǎn)棠悅、保利東郡、天房彩虹苑、華廈閱海先后開(kāi)盤(pán)；四季 風(fēng)華示范區(qū)開(kāi)放；沽北壹號(hào)、理想海、拾光海、景泰翰林院即將入市。 競(jìng)品情況 核心競(jìng)品分析-熙科柏悅山 基礎(chǔ)信息 區(qū)位漢沽大豐路與文化街交匯處西側(cè) 開(kāi) 發(fā) 商唐山熙科 建筑類(lèi)型高層、洋房 占地面積9.2萬(wàn)方 建筑面積29.8萬(wàn)方 戶(hù)數(shù)2028戶(hù) 車(chē)位2176 （地上：332 個(gè) 地下：1844個(gè)） 容 積 率2.5 綠

9、化 率30% 物業(yè)類(lèi)型住宅 產(chǎn)權(quán)70年 產(chǎn)品高層：89二室、122三室，洋房：134-145四室 棟數(shù)19棟 銷(xiāo)售狀態(tài)在售 產(chǎn)品為12棟毛坯電梯89-122高層，7棟毛坯134-145洋房，主要賣(mài)點(diǎn)有中式園林、綜 合商業(yè)街、自建幼兒園配套。 熙科柏悅山項(xiàng)目8月16日加推21#，當(dāng)日去化14套，至此18#19#20#21#四棟高層全部開(kāi)盤(pán)順?shù)N，順?shù)N期無(wú)排卡。 競(jìng)品戶(hù)型與本案125戶(hù)型對(duì)比： 本案戶(hù)型格局更加方正通透，且相 近面積下南向功能間更多、采光面 更寬，具有優(yōu)勢(shì)。 89兩房122兩房 134三房145三房 本案125戶(hù)型 VS VS 競(jìng)品戶(hù)型與本案140戶(hù)型對(duì)比： 本案戶(hù)型三個(gè)臥室與客廳朝

10、陽(yáng)， 采光充足，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)改善 戶(hù)型。 核心競(jìng)品分析-熙科柏悅山 本案140戶(hù)型 基礎(chǔ)信息 區(qū)位漢沽區(qū)大豐路與東風(fēng)路交口 開(kāi) 發(fā) 商北京中佳盛 建筑類(lèi)型高層、洋房 占地面積24萬(wàn)方 建筑面積55萬(wàn)方 容 積 率2.49 物業(yè)類(lèi)型住宅 產(chǎn)權(quán)70年 產(chǎn)品高層：95-133三室 洋房：100-130三室 棟數(shù)共計(jì)38棟，20棟洋房、18棟高層 銷(xiāo)售狀態(tài)待售 沽北壹號(hào)項(xiàng)目尚未入市銷(xiāo)售，目前正在排卡，以新中式風(fēng)格建筑和園林為主賣(mài)點(diǎn)。 沽北壹號(hào)項(xiàng)目5月26號(hào)憑征信報(bào)告和身份證排卡，截至目前累計(jì)排卡400余組，尚未做客戶(hù)升級(jí)，以漢沽本地客戶(hù)為主， 預(yù)計(jì)將于九月中下旬開(kāi)盤(pán)。 首次開(kāi)盤(pán)25#- 28# 核心

11、競(jìng)品分析-沽北壹號(hào) 高層95 高層133 洋房100 洋房130 本案125戶(hù)型 本案102戶(hù)型 VS 競(jìng)品戶(hù)型與本案102 對(duì)比： 對(duì)比沽北壹號(hào)95本案戶(hù)型格局更加方正通透， 廁所、餐廳布局更為合理；對(duì)比沽北壹號(hào)100 戶(hù)型相比無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。 競(jìng)品戶(hù)型與本案125 對(duì)比： 對(duì)比高層133本案戶(hù)型更加方正，南北通透， 無(wú)浪費(fèi)空間。對(duì)比沽北壹號(hào)130洋房戶(hù)型南 北雙陽(yáng)臺(tái)相比無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。 VS 核心競(jìng)品分析-沽北壹號(hào) 基礎(chǔ)信息 區(qū)位漢沽管理區(qū)東風(fēng)路與大豐線(xiàn)交叉口東行300米 開(kāi) 發(fā) 商唐山萬(wàn)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑類(lèi)型小高層 占地面積37625平方米 建筑面積12.5萬(wàn)方 戶(hù)數(shù)936戶(hù) 車(chē)位744

12、個(gè) 容 積 率2.50 綠 化 率30% 物業(yè)類(lèi)型普通住宅 產(chǎn)權(quán)70年 產(chǎn)品81-89二居、105-132三居 棟數(shù)8棟 銷(xiāo)售狀態(tài)待售 景泰翰林院項(xiàng)目位于本案南側(cè)產(chǎn)品為8棟毛坯電梯小高層，產(chǎn)品面積段81-132，較本 案額外擁有小面積產(chǎn)品，以匹配本地剛需客群，價(jià)格未定，未有推售動(dòng)作。 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間未知，售樓處位于項(xiàng)目地，目前蓄客大約300組，推售進(jìn)度未確定；毛坯交房，預(yù)判對(duì)我司項(xiàng)目產(chǎn)生的沖擊較小。 核心競(jìng)品分析-景泰翰林院 105-107三房 VS 本案102戶(hù)型 本案125戶(hù)型 競(jìng)品戶(hù)型與本案102戶(hù)型對(duì)比： 本案戶(hù)型對(duì)比競(jìng)品功能區(qū)設(shè)計(jì)更加 合理，無(wú)浪費(fèi)空間，廳臥朝陽(yáng)，采 光充足，但衛(wèi)生間采

13、光較暗。 118-132三房 競(jìng)品戶(hù)型與本案125戶(hù)型對(duì)比： 對(duì)比競(jìng)品無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。 VS 核心競(jìng)品分析-景泰翰林院 核心競(jìng)品分析-拾光海 基礎(chǔ)信息 區(qū)位濱海新區(qū)天津市漢沽區(qū)東擴(kuò)區(qū) 開(kāi) 發(fā) 商天津博瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑類(lèi)型洋房 占地面積68826.67平方米 建筑面積13.32萬(wàn)方 戶(hù)數(shù)1006 車(chē)位地上150、地下749 容 積 率1.50 綠 化 率35% 物業(yè)類(lèi)型花園洋房 產(chǎn)權(quán)70年 棟數(shù)25 銷(xiāo)售狀態(tài)待售 拾光海自2018年8月18日開(kāi)始驗(yàn)資排卡,驗(yàn)資2萬(wàn)元。 項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始排卡，主要產(chǎn)品為三居室，主打賣(mài)點(diǎn)低密純洋房社區(qū)，配套齊全。 本案102戶(hù)型 本案125戶(hù)型 VS VS 86兩

14、居 119三居 競(jìng)品戶(hù)型與本案102戶(hù)型對(duì)比： 本案戶(hù)型對(duì)比競(jìng)品功能區(qū)設(shè)計(jì)更加 合理，無(wú)浪費(fèi)空間，廳臥朝陽(yáng)。 相對(duì)劣勢(shì)為餐廚客廳不是正南北通 透。 競(jìng)品戶(hù)型與本案125戶(hù)型對(duì)比： 本案戶(hù)型更加方正，動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃更加 合理。 核心競(jìng)品分析-拾光海 核心競(jìng)品分析-理想海 基礎(chǔ)信息 區(qū)位漢沽管理區(qū)東風(fēng)路與大豐線(xiàn)交叉口東行300米 開(kāi) 發(fā) 商唐山萬(wàn)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑類(lèi)型小高層 占地面積37625平方米 建筑面積12.5萬(wàn)方 戶(hù)數(shù)936戶(hù) 車(chē)位744個(gè) 容 積 率2.50 綠 化 率30% 物業(yè)類(lèi)型普通住宅 產(chǎn)權(quán)70年 產(chǎn)品81-89二居、105-132三居 棟數(shù)8棟 銷(xiāo)售狀態(tài)待售 理想海自2018

15、年8月25日開(kāi)始驗(yàn)資排卡，驗(yàn)資2萬(wàn)元。 項(xiàng)目已于2018年8月25日啟動(dòng)排卡，主打賣(mài)點(diǎn)有品牌地產(chǎn)、地鐵沿線(xiàn)、低密居所、花園洋房、 宜居生態(tài)地產(chǎn)。 本案102戶(hù)型 本案140戶(hù)型 VS VS 1384居 1163居 競(jìng)品戶(hù)型與本案102戶(hù)型對(duì)比： 本案三居功能更為緊湊，動(dòng)靜分區(qū)更 為合理。 競(jìng)品戶(hù)型與本案140戶(hù)型對(duì)比： 兩個(gè)戶(hù)型產(chǎn)品較為接近，功能布局 和開(kāi)間尺度雷同度高，本案的私家 電梯廳具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。 核心競(jìng)品分析-理想海 核心競(jìng)品分析-天房彩虹苑 基礎(chǔ)信息 區(qū)位濱海新區(qū)漢沽大豐路東側(cè)200米，漢蔡線(xiàn)以北500米 開(kāi) 發(fā) 商天津漢拓置業(yè)有限公司 建筑類(lèi)型高層、洋房 占地面積90725平方米

16、建筑面積18.15萬(wàn)方 戶(hù)數(shù)3290 車(chē)位1248 容 積 率1.69 綠 化 率36% 物業(yè)類(lèi)型普通住宅 產(chǎn)權(quán)70年 產(chǎn)品 一室一廳一衛(wèi)、二室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、四室 兩廳兩衛(wèi) 棟數(shù)25 銷(xiāo)售狀態(tài)在售 天房彩虹苑于8月30日開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)264套，當(dāng)天去化96套。截止到9月3日共去化103套。 彩虹苑主要產(chǎn)品是701室，90-942室，123-1543室，1724室，主打賣(mài)點(diǎn)小區(qū)景觀(guān)、 配套齊全。 本案102戶(hù)型 本案125戶(hù)型 852居 1293居 932居902居 VS VS 競(jìng)品戶(hù)型與本案102戶(hù)型對(duì)比： 本案戶(hù)型對(duì)比競(jìng)品戶(hù)型方正，動(dòng)靜 分區(qū)合理，無(wú)浪費(fèi)空間，廳臥朝陽(yáng)。 且為緊湊三室，

17、功能性更強(qiáng) 競(jìng)品戶(hù)型與本案125戶(hù)型對(duì)比： 本案戶(hù)型格局更加方正通透，且相 近面積下南向功能間更多、采光面 更寬。 核心競(jìng)品分析-天房彩虹苑 核心競(jìng)品分析-保利東郡 基礎(chǔ)信息 區(qū)位濱海新區(qū)漢沽東擴(kuò)區(qū) 開(kāi) 發(fā) 商天津利創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑類(lèi)型高層、洋房 占地面積117000平方米 建筑面積17.5萬(wàn)方 戶(hù)數(shù)1554 車(chē)位待定 容 積 率1.5 綠 化 率35% 物業(yè)類(lèi)型普通住宅 產(chǎn)權(quán)70年 產(chǎn)品三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、 棟數(shù)33 銷(xiāo)售狀態(tài)在售 項(xiàng)目于2018年6月1日開(kāi)盤(pán)，6月27日加推，8月26日再度啟動(dòng)排卡。排卡順序即選房順序，截止到9月2日排卡100余組。 主要產(chǎn)品有90、108

18、、1233室，主打賣(mài)點(diǎn)低密社區(qū)、英倫赭石風(fēng)、配套完善。 本案102戶(hù)型 本案125戶(hù)型1203居 903居 1083居 1203居1283居 VS VS 競(jìng)品戶(hù)型與本案102戶(hù)型對(duì)比： 本案戶(hù)型對(duì)比競(jìng)品功能區(qū)更為緊湊， 戶(hù)型方正，無(wú)浪費(fèi)空間，廳臥朝陽(yáng)。 相對(duì)競(jìng)品劣勢(shì)是衛(wèi)生間采光較暗， 廚餐客非正南北通透。 競(jìng)品戶(hù)型與本案125戶(hù)型對(duì)比： 競(jìng)品戶(hù)型與本案戶(hù)型雷同度較高， 競(jìng)品戶(hù)型更為方正；本案戶(hù)型入戶(hù) 有玄關(guān)，相對(duì)更具儀式感，且本案 戶(hù)型贈(zèng)送私人入戶(hù)電梯廳。 核心競(jìng)品分析-保利東郡 核心競(jìng)品分析-華遠(yuǎn)棠悅 基礎(chǔ)信息 區(qū)位濱海新區(qū)漢郡豪庭南側(cè) 開(kāi) 發(fā) 商華尚宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑類(lèi)型高層、洋

19、房 占地面積34500平方米 建筑面積8.87萬(wàn)方 戶(hù)數(shù)476 車(chē)位621 容 積 率2 綠 化 率35% 物業(yè)類(lèi)型普通住宅 產(chǎn)權(quán)70年 產(chǎn)品 棟數(shù)25 銷(xiāo)售狀態(tài)待售 項(xiàng)目7月26日開(kāi)盤(pán)，推出125、138洋房，已售罄。目前在銷(xiāo)售車(chē)位，高層待推。 項(xiàng)目已于7月26日開(kāi)盤(pán) ，主推產(chǎn)品是125-138洋房，主打賣(mài)點(diǎn)四季海棠，百變戶(hù)型， 新古典建筑風(fēng)格。 本案125戶(hù)型 本案140戶(hù)型 1253居 1383居 VS VS 競(jìng)品戶(hù)型與本案125戶(hù)型對(duì)比： 本案戶(hù)型格局更加方正通透，且相 近面積下南向功能間更多、采光面 更寬，具有優(yōu)勢(shì)。 競(jìng)品戶(hù)型與本案140戶(hù)型對(duì)比：本 案戶(hù)型三個(gè)臥室與客廳朝陽(yáng)，采光

20、充足，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，戶(hù)型更為舒適。 核心競(jìng)品分析-華遠(yuǎn)棠悅 核心競(jìng)品分析-四季風(fēng)華 基礎(chǔ)信息 區(qū)位濱海新區(qū)漢沽新開(kāi)中路68號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商唐山駿凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑類(lèi)型高層、洋房 占地面積66800平方米 建筑面積16.7萬(wàn)方 戶(hù)數(shù)1491 車(chē)位1664 容 積 率2.5 綠 化 率30% 物業(yè)類(lèi)型普通住宅、商住公寓 產(chǎn)權(quán)普通住宅70年、商住公寓50年 棟數(shù)25 銷(xiāo)售狀態(tài)待售 項(xiàng)目于8月26日示范區(qū)開(kāi)放，主要產(chǎn)品為77-102二三居，主打賣(mài)點(diǎn)低密生活氛圍，新中式 園林，自持物業(yè)。 8月26日示范區(qū)開(kāi)放，當(dāng)日到訪(fǎng)800組。截止到9月2日共排卡150組，預(yù)計(jì)9月中下旬開(kāi)盤(pán)。 本案102戶(hù)型 102

21、3居973居 VS 競(jìng)品戶(hù)型與本案102戶(hù)型對(duì)比： 本案戶(hù)型對(duì)比競(jìng)品97三室尺度更 實(shí)用舒適，對(duì)比競(jìng)品102三居功 能區(qū)更加合理，戶(hù)型方正，廳臥朝 陽(yáng)，采光充足。整體而言有較大優(yōu) 勢(shì)。 核心競(jìng)品分析-四季風(fēng)華 核心競(jìng)品分析-華廈閱海 基礎(chǔ)信息 區(qū)位濱海新區(qū)漢軍郡豪庭南側(cè) 開(kāi) 發(fā) 商華尚宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑類(lèi)型高層、洋房 占地面積34500平方米 建筑面積8.87萬(wàn)方 戶(hù)數(shù)476 車(chē)位621 容 積 率2 綠 化 率35% 物業(yè)類(lèi)型普通住宅 產(chǎn)權(quán)70年 產(chǎn)品 棟數(shù)25 銷(xiāo)售狀態(tài)待售 項(xiàng)目于2018年7月25日一期開(kāi)盤(pán)，主要產(chǎn)品為140洋房、108高層、180聯(lián)排別墅， 主要賣(mài)點(diǎn)有品牌實(shí)力

22、、新古典風(fēng)格、配套齊全。 項(xiàng)目于2018年7月25日一期開(kāi)盤(pán)， 9月1日樣板間開(kāi)放。預(yù)計(jì)9月中旬推出24套別墅，加推小高層。 1404居 1083居 VS VS 本案102戶(hù)型 競(jìng)品戶(hù)型與本案102戶(hù)型對(duì)比： 本案戶(hù)型對(duì)比競(jìng)品戶(hù)型優(yōu)勢(shì)為更為 方正緊湊、無(wú)浪費(fèi)空間；劣勢(shì)為廚 餐客非正南北通透。 競(jìng)品戶(hù)型與本案140戶(hù)型對(duì)比： 本案戶(hù)型方正，三個(gè)臥室與客廳朝 陽(yáng)，采光充足，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，且次臥、 書(shū)房尺度實(shí)用性均好于競(jìng)品。 核心競(jìng)品分析-華廈閱海 本案140戶(hù)型 33 拾光海 2018.62018.82018.9 暫定9月中旬開(kāi)盤(pán)，目前已排卡400余組沽北壹號(hào) 2018.7 華遠(yuǎn)棠悅 保利東郡 天房彩

23、虹苑 2018.112018.122018.10 理想海 景泰翰林院 蓄客300組，目前并無(wú)推售計(jì)劃 熙科柏悅山 華夏閱海 熙科柏悅山7月3號(hào)18#19#20#21#四棟高層，已分3批次推出，全部開(kāi)盤(pán)順?shù)N 競(jìng)品情況 本案預(yù)計(jì)10月入市，已有五個(gè)競(jìng)品先于本案入市，預(yù)估有四個(gè)項(xiàng)目和本案同期入 市，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻。 直接 競(jìng)品 間接 競(jìng)品 中駿四季風(fēng)華 天房彩虹苑于8月30日開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)264套，當(dāng)天去化96套 7月26日洋房開(kāi)盤(pán)，高層加推時(shí)間未知。 2018年8月18日開(kāi)始驗(yàn)資排卡驗(yàn)資2萬(wàn)元，預(yù)計(jì)9月中旬入市 2018年8月25日開(kāi)始驗(yàn)資排卡驗(yàn)資2萬(wàn)元，預(yù)計(jì)9月中旬入市 6月1日一期已開(kāi)盤(pán)順?shù)N中，

24、預(yù)計(jì)10月底加推二期 7月15一期洋房別墅已開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì) 蓄客300組，預(yù)計(jì)9月底開(kāi)盤(pán) 本案預(yù)計(jì)開(kāi) 盤(pán)入市時(shí)間 競(jìng)品對(duì)比 漢沽管理區(qū)內(nèi)直接競(jìng)品區(qū)品牌力較差，可利用自身品牌優(yōu)勢(shì)，補(bǔ)區(qū)域不足， 搶奪客戶(hù)。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目品牌項(xiàng)目特點(diǎn)品牌特點(diǎn)資源配套 峰境 沽北壹號(hào) 熙科柏悅山唐山熙科 北京中佳盛 全國(guó)地產(chǎn)TOP1 城市產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng) 唐山本地開(kāi)發(fā)商 優(yōu)質(zhì)教育配套 精裝交房 商業(yè)配套完善 遠(yuǎn)洋億家物業(yè) 五感園林 中式園林打造 內(nèi)置1.6萬(wàn)方商業(yè)配套 小區(qū)配備幼兒園 一站式教育資源 一站式教育資源 市場(chǎng)情況 針對(duì)市場(chǎng)特征，項(xiàng)目出路為 大開(kāi)大合 （搶時(shí)間，搶客戶(hù)，做粘性，做認(rèn)同） 客戶(hù)基數(shù)局限 競(jìng)品入市集中區(qū)域推貨量

25、多 常住人口22萬(wàn) 年成交量20萬(wàn) 潛在年成交量50萬(wàn) 九大項(xiàng)目集中入市 五大項(xiàng)目早于本案開(kāi)盤(pán) 70萬(wàn)方入市產(chǎn)品 同板塊15萬(wàn)方直接競(jìng)爭(zhēng) 2017年至今待入市總計(jì)224萬(wàn)方 推廣集中爆破推廣集中爆破 渠道全面覆蓋渠道全面覆蓋 人海戰(zhàn)術(shù)掃客人海戰(zhàn)術(shù)掃客 現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)同轉(zhuǎn)化現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)同轉(zhuǎn)化 項(xiàng)目位置 配套情況 項(xiàng)目四至 漢沽管理區(qū)隸屬于河北省唐山市，位于唐山市西南角，與天津?yàn)I海新區(qū)、天津?qū)?河接壤交叉，其中臨津產(chǎn)業(yè)園處于天津?yàn)I海新區(qū)環(huán)抱之中，是河北省嵌入濱海新 區(qū)的一塊飛地?？沙薪訚h沽城市外溢需求，基礎(chǔ)設(shè)施與漢沽區(qū)相融共用。 區(qū)位解讀 項(xiàng)目隸屬唐山飛地、區(qū)位認(rèn)知不高；占位濱北，借勢(shì)濱海規(guī)劃利好。 區(qū)位解讀

26、3 9 周邊配套周邊配套距離距離時(shí)間時(shí)間 漢沽政務(wù)服務(wù)中心漢沽政務(wù)服務(wù)中心2.6km6min 漢沽一小漢沽一小1.7km4min 金佰匯商廈金佰匯商廈2.4km4.5min 漢沽醫(yī)院漢沽醫(yī)院3.6km8min 漢沽百貨大樓漢沽百貨大樓4.2km7min 濱海北站濱海北站7.7km11min 地塊與漢沽主城區(qū)一路之隔，交通便利， 近距離可滿(mǎn)足生活需求，距離學(xué)校、醫(yī) 院、大型商業(yè)配套均在4km范圍之內(nèi)， 并且距核心城區(qū)車(chē)距略近于漢沽東擴(kuò)區(qū)。 周邊配套 4 0 總占地面積94.96畝，容積率2.5 地塊四至圖地塊四至圖 l 品牌：中國(guó)房企三強(qiáng) l 產(chǎn)品：高性?xún)r(jià)比社區(qū) l 交通：漢沽高速路口出口 l

27、市場(chǎng)高品質(zhì)社區(qū)稀缺，改善需求得不到 滿(mǎn)足； l 目前區(qū)域在售新房無(wú)高品質(zhì)社區(qū)，改善 市場(chǎng)需求量大。 l 區(qū)域內(nèi)各競(jìng)品項(xiàng)目18年同期集中供 應(yīng)，供應(yīng)量遠(yuǎn)超17年成交量，競(jìng)爭(zhēng) 激烈。 l 地理位置偏僻，部分客戶(hù)不認(rèn)可； l 項(xiàng)目屬于唐山飛地，周邊無(wú)成熟社區(qū)， 區(qū)域配套待發(fā)展。 SWOT分析 一、項(xiàng)目核心問(wèn)題及策略 二、客戶(hù)分析 三、價(jià)值輸出 項(xiàng)目推售計(jì)劃 核心策略輸出 推售計(jì)劃 編號(hào)型號(hào) 套 數(shù) 可售 面積 （） 可售 貨值 （億） 1# ZY- Y024 104 1060 8 0.9 17#YJ1256885000.72 16#YJ1401216800.14 首開(kāi)貨量184 2078 8 1.7

28、7 根據(jù)首開(kāi)目標(biāo)進(jìn)行蓄客目標(biāo)分解 0元入會(huì)（VIP卡） 排卡轉(zhuǎn)認(rèn)籌 認(rèn)籌轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu) 來(lái)訪(fǎng)轉(zhuǎn)排卡 400組排卡 260組認(rèn)籌 推售計(jì)劃 供大于求，競(jìng)爭(zhēng)紅海，客戶(hù)對(duì)區(qū)位認(rèn)知受限 夾縫中求生存 項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)突破困難？ 2018年完成任務(wù)！ 項(xiàng)目核心問(wèn)題 對(duì)策 壹 調(diào)整示范區(qū)展示 內(nèi)容和方向 強(qiáng)化客戶(hù)體驗(yàn) 叁 重新梳理 客戶(hù)類(lèi)型和置 業(yè)邏輯 貳 肆 維護(hù)老業(yè)主 資源整合 造團(tuán)隊(duì)強(qiáng)拓客 核心策略調(diào)整： 針對(duì)客戶(hù)敏感、突出差異價(jià)值、以品質(zhì)實(shí)景打動(dòng)客戶(hù)，以強(qiáng)勢(shì)業(yè)務(wù)動(dòng)作維系客戶(hù)。 價(jià)值梳理 推廣凸顯差異 化賣(mài)點(diǎn) 48 階段營(yíng)銷(xiāo)策略鋪排： 摘牌5.2 主題 活動(dòng) 包裝 拓客 推廣 城市展廳開(kāi)放 6.24 10.7

29、開(kāi)盤(pán) 開(kāi)盤(pán)前50天 （釋放產(chǎn)品信息） 買(mǎi)得起的 值得等待 悅享生活、精智未來(lái) 102-125闊景三房/140墅質(zhì)洋房 認(rèn)籌開(kāi)啟 滿(mǎn)城期待 自媒體：品牌炒作、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)傳播（區(qū)位、交通、園林、物業(yè)、產(chǎn)品、裝修等）、示范區(qū)開(kāi)放、開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)炒作 線(xiàn)上：朋友圈廣告、搜房、樂(lè)居、安居客等 線(xiàn)下：4塊長(zhǎng)期戶(hù)外廣告牌（漢沽商圈+蘆臺(tái)商圈）、院線(xiàn)貼片廣告、移動(dòng)廣告車(chē)、私家車(chē)車(chē)身廣告 6.24城市展廳開(kāi)放 7.15全城尋找“藍(lán)氣球” （排卡） 9.9示范區(qū)開(kāi)放活動(dòng) （派籌） 城市展廳包裝 示范區(qū)包裝 （體驗(yàn)館、商業(yè)街、看房通道、導(dǎo)視、綜合樓等） 現(xiàn)場(chǎng)包裝細(xì)節(jié)調(diào)整 （主題性）架設(shè)燈光秀 漢沽主城區(qū) （河西、河?xùn)|區(qū)）

30、 企業(yè)拓展 社區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)地毯式拓客 以約訪(fǎng)、圈層維溫為主對(duì)客戶(hù)進(jìn)行引導(dǎo)落位 8.31物業(yè)巡游 7.15 排卡 9.9 示范區(qū)開(kāi)放 首開(kāi)熱銷(xiāo) 加推在即、全城排卡 示范區(qū)售樓處節(jié)假日 主題包裝 暖場(chǎng)活動(dòng) 下階段營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)工作圍繞示范區(qū)開(kāi)放和開(kāi)盤(pán)前客戶(hù)積累展開(kāi)，開(kāi)盤(pán)后項(xiàng)目重點(diǎn)工作 以客戶(hù)和圈層維系為主。 到訪(fǎng)客戶(hù)分析 排卡客戶(hù)分析 客戶(hù)特征描摹 客戶(hù)情況 （截止到9月1日） 來(lái)電來(lái)訪(fǎng)：來(lái)電114組,來(lái)訪(fǎng)3234組（包括活動(dòng)到訪(fǎng)2143組),拓客2817組 累計(jì)排卡：累計(jì)排卡 組136（自銷(xiāo)）+43組（代理），共179組 客戶(hù)年齡：31-40歲的客群為主力，占比為38%，41-50歲和26-30 歲客戶(hù)為

31、輔，各占比23%和21%，到訪(fǎng)客戶(hù)年齡段以剛需剛改為主。 居住區(qū)域：以漢沽城區(qū)為主占比72%，其次為漢沽鎮(zhèn)下和漢沽管 理區(qū)各占比為13%、5%。 工作區(qū)域：漢沽城區(qū)的客戶(hù)占比60%，漢沽管理區(qū)和漢沽鎮(zhèn)下客 戶(hù)各占比18%和占比9%。 置業(yè)目的：自住或投資客戶(hù)占比90% 到訪(fǎng)客戶(hù)分析 7% 3% 90% 置業(yè)目的置業(yè)目的 投資 投資，自住 自住 38% 23% 21% 11% 5% 2% 客戶(hù)年齡客戶(hù)年齡 31-40歲 41-50歲 26-30歲 51-60歲 61歲以上 25歲以下 72% 13% 5% 3% 3% 2% 2% 居住區(qū)域居住區(qū)域 漢沽城區(qū) 漢沽鎮(zhèn)下 漢沽管理區(qū) 中新生態(tài)城 天津

32、市區(qū) 塘沽 外省 60% 18% 9% 6% 3% 2% 2% 工作區(qū)域工作區(qū)域 漢沽城區(qū) 漢沽管理區(qū) 漢沽鎮(zhèn)下 中新生態(tài)城 天津市區(qū) 塘沽 外省 目前客戶(hù)到訪(fǎng)渠道以拓客、朋友推薦、外展點(diǎn)為主。（活動(dòng)到訪(fǎng)共2143組未在圖中體現(xiàn)） 客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)渠道 311 111 105 88 65 15131132 0 50 100 150 200 250 300 350 拓客朋友推薦外展點(diǎn)路過(guò)渠道帶訪(fǎng)戶(hù)外廣告廣告車(chē)網(wǎng)絡(luò)外賣(mài)廣告電影貼片 1、客戶(hù)關(guān)注度排名分別為精裝修/品 牌實(shí)力/戶(hù)型/物業(yè)，可以看出客戶(hù)重 視項(xiàng)目本身的價(jià)值和居住舒適感。 2、精裝修和品牌吸引力明顯，可繼續(xù) 強(qiáng)化精裝交付和品牌影響力； 3、 客

33、戶(hù)抗性主要為唐山戶(hù)籍、項(xiàng)目 地段、周邊配套不完善，及不能使用 天津公積金購(gòu)房。 41% 30% 21% 8% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 精裝品牌實(shí)力戶(hù)型物業(yè)管理 45% 33% 10% 9% 3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 唐山戶(hù)籍地段配套不可用天津公積金其他 客戶(hù)抗性點(diǎn)客戶(hù)抗性點(diǎn) 客戶(hù)認(rèn)可點(diǎn)客戶(hù)認(rèn)可點(diǎn) 到訪(fǎng)客戶(hù)分析 排卡客戶(hù)中36-45歲的客戶(hù)共63組，占比42%；26-35 歲客戶(hù)和46-60歲的客戶(hù)，分別有50組和29組，各占 比33%和19%。 排卡客戶(hù)中居住在漢沽城區(qū)有98組客戶(hù)，占比65%；漢沽管 理區(qū)有21組客

34、戶(hù)，占比14%，漢沽鄉(xiāng)鎮(zhèn)有11組客戶(hù)，占比 7%。 客戶(hù)年齡居住區(qū)域 25歲以下, 5, 3% 26-35歲, 50, 33% 36-45歲, 63, 42% 46-60歲, 29, 19% 60歲以上, 4, 3% 25歲以下 26-35歲 36-45歲 46-60歲 60歲以上 漢沽城區(qū)（河西河 東）, 98, 65% 漢沽管理區(qū), 21, 14% 漢沽鄉(xiāng)鎮(zhèn), 11, 7% 塘沽, 5, 3% 天津市, 7, 5% 外省, 3, 2% 中新生態(tài)城, 6, 4% 漢沽城區(qū)（河西河?xùn)|） 漢沽管理區(qū) 漢沽鄉(xiāng)鎮(zhèn) 塘沽 天津市 外省 中新生態(tài)城 排卡客戶(hù)分析 客戶(hù)職業(yè)中個(gè)體和企事業(yè)單位占比最高，各4

35、4組和42組， 分別占比29%和28%，17組客戶(hù)職業(yè)為制造業(yè)，占比11%。 信息獲取渠道中有59組客戶(hù)為拓客，占比39%；路過(guò)有26 組，占比17%；親友介紹有22組，占比14%；通過(guò)活動(dòng)12 組排卡，10組客戶(hù)來(lái)自渠道分銷(xiāo)，各占比8%和7%。 客戶(hù)職業(yè)信息獲取渠道 房產(chǎn)業(yè), 9, 6% 個(gè)體, 44, 29% 農(nóng)牧業(yè), 4, 3% 其他, 19, 12% 企事業(yè)單位, 42, 28% 商業(yè), 7, 5% 物流業(yè), 1, 1% 醫(yī)療業(yè), 6, 4% 制造業(yè), 17, 11% 治安, 2, 1% 房產(chǎn)業(yè) 個(gè)體 農(nóng)牧業(yè) 其他 企事業(yè)單位 商業(yè) 物流業(yè) 醫(yī)療業(yè) 制造業(yè) 治安 電call, 8, 5

36、% 活動(dòng) , 12, 8% 路過(guò), 26, 17% 大客戶(hù)拜訪(fǎng), 7, 5% 親友介紹, 22, 14% 渠道分銷(xiāo), 10, 7% 展點(diǎn), 6, 4% 街頭派單, 59, 39% 網(wǎng)絡(luò) , 1, 1% 電call 活動(dòng) 路過(guò) 大客戶(hù)拜訪(fǎng) 親友介紹 渠道分銷(xiāo) 展點(diǎn) 街頭派單 網(wǎng)絡(luò) 74名排卡客戶(hù)意向均價(jià)在65007000元之間 占比49%，68名排卡客戶(hù)意向均價(jià)在7000- 7500元占比45%。 67組客戶(hù)排卡產(chǎn)品為125小高層，占比44%，58組排卡 102高層，占比39%；26組客戶(hù)排卡產(chǎn)品為140洋房， 占比17%。 意向均價(jià) 高層 YZ- Z024 , 58, 39% 小高層 YJ12

37、5 , 67, 44% 洋房 YJ140 , 26, 17% 高層 YZ-Z024 小高層 YJ125 洋房 YJ140 意向面積 6500元以下, 5, 3% 6500-7000元, 74, 49% 7000-7500元, 68, 45% 7500-8000元, 3, 2% 8000元以上, 2, 1% 6500元以下 6500-7000元 7000-7500元 7500-8000元 8000元以上 排卡客戶(hù)年齡分布：排卡客戶(hù)中年齡段在36-45歲的客戶(hù)占比42%，26-35歲占比33%。項(xiàng) 目目標(biāo)客群重點(diǎn)以中老年改善客戶(hù)和年輕夫婦為主。 排卡客戶(hù)職業(yè)情況：個(gè)體和企事業(yè)單位占比最高，共86組

38、，各占比29%和28%；后期拓客工 作可持續(xù)針對(duì)企事業(yè)單位、個(gè)體企業(yè)做拓客動(dòng)作，如企業(yè)宣講、圈層營(yíng)銷(xiāo)，直擊企業(yè)客戶(hù)。 排卡客戶(hù)信息獲取渠道：除派單拓客和路過(guò)客戶(hù)各占比39%和17%外，親友介紹占比14%， 后期可持續(xù)通過(guò)大型活動(dòng)宣傳項(xiàng)目信息，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。 客戶(hù)描摹一 追求綜合品質(zhì)改善的地緣覺(jué)醒型的優(yōu)質(zhì)客戶(hù) 【來(lái)源】漢沽地緣客群漢沽地緣客群 n 置業(yè)動(dòng)機(jī)： 現(xiàn)居住在項(xiàng)目周邊區(qū)域，居住品質(zhì)較差，具有尋求改善 居住環(huán)境需求。 漢沽老城區(qū)拆遷客戶(hù)，具有購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)認(rèn)可本案區(qū)域 發(fā)展 1.改善價(jià)值： 品質(zhì)樓盤(pán)，智能社區(qū)。開(kāi)啟本地高端精裝居所新篇章。 n 對(duì)位話(huà)術(shù)： 2.升值潛力： 是未來(lái)漢沽發(fā)展核心

39、地區(qū)，潛力巨大。 客戶(hù)描摹二 由于結(jié)婚生子等原因亟待解決住房問(wèn)題 【來(lái)源】寧河區(qū)、濱海新區(qū) n 置業(yè)動(dòng)機(jī)： 現(xiàn)居住在寧河區(qū)，認(rèn)可漢沽管理區(qū)配套和區(qū)位， 因結(jié)婚生子等原因產(chǎn)生居住需求。 現(xiàn)生活或工作在濱海新區(qū)其他板塊，未來(lái)可乘 Z4線(xiàn)通達(dá)，總房款承受力略低，但對(duì)居住品質(zhì) 有一定的要求。 n 對(duì)位話(huà)術(shù)： 1.通勤價(jià)值： 未來(lái)Z4線(xiàn)建成，工作距離拉近，交通便捷，適宜通勤居住。 2.低價(jià)價(jià)值： 價(jià)格遠(yuǎn)低于寧河市區(qū)和塘沽開(kāi)發(fā)區(qū)等濱海板塊。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 階段價(jià)值輸出 區(qū)位 飛地隸屬唐山，占位濱北，可借勢(shì)濱海新區(qū)規(guī)劃利好 交通濱海北站、Z4地鐵站雙軌道交通內(nèi)享生活外聯(lián)首都1小時(shí)生活圈 配套近享漢沽老城區(qū)商

40、業(yè)配套 項(xiàng)目共有價(jià)值 “3大支撐“ 物業(yè)價(jià)值 2017年中國(guó)物業(yè)服務(wù)三強(qiáng) 精裝價(jià)值匠心精裝，該片區(qū)亟待新標(biāo)桿 產(chǎn)品特性三居四居產(chǎn)品，智能品質(zhì)生活社區(qū) 品牌 千億房企 世界500強(qiáng) 中國(guó)地產(chǎn)三強(qiáng) 本案獨(dú)有價(jià)值 “4把尺子“ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理：品牌、精裝、物業(yè)服務(wù)、改善型產(chǎn)品是項(xiàng)目獨(dú)有價(jià)值 鳳凰管家體系 大品牌 SSGF 全齡運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 智能化5.0 立體園林 品質(zhì)精裝 地鐵Z4線(xiàn) 優(yōu)質(zhì)戶(hù)型 世界500強(qiáng) 童夢(mèng)樂(lè)園 物業(yè)三強(qiáng) 車(chē)輛自動(dòng)識(shí)別 日照通風(fēng) 社區(qū)安防WiFi 新風(fēng)系統(tǒng) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理：SSGF、新風(fēng)系統(tǒng)、智能化5.0等多項(xiàng)細(xì)節(jié)構(gòu)成產(chǎn)品豐富細(xì)節(jié)價(jià)值，加 強(qiáng) 智啟都會(huì)新城 全裝闊景華宅 漢沽首個(gè)智能化社

41、區(qū) 打造舒適智能化生活 地處濱海新區(qū) 近享都市繁華 片區(qū)首個(gè)精裝產(chǎn)品 精工匠造 三居四居 成就寬“境”人生 項(xiàng)目定位 推廣定位語(yǔ)：凸顯項(xiàng)目精裝、智能化、舒適改善產(chǎn)品特征 買(mǎi)得起的，值得等待 直接對(duì)位客群 激發(fā)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲 提升客戶(hù)心理預(yù)期 對(duì)競(jìng)品客戶(hù)有效攔截 第一階段-品牌立勢(shì)期（18.5.2-18.6.24）推廣語(yǔ) “直給”宣傳方式 悅享生活、精智未來(lái) 102-125闊景三房/140墅質(zhì)洋房 第二階段-造勢(shì)蓄客期（18.6.25-18.7.27）/價(jià)值炒作期（18.7.28-18. 9.9）推廣語(yǔ) 生活情境描摹，提升客戶(hù)期待體現(xiàn)項(xiàng)目精裝智能化的科技感 舒適面積改善戶(hù)型，傳遞居住品質(zhì)感 第三階段

42、-品質(zhì)體驗(yàn)期（18.9.9-18.10.7）推廣語(yǔ) 認(rèn)籌開(kāi)啟 滿(mǎn)城期待 “直給”的信息傳遞方式，釋放項(xiàng)目即將開(kāi)盤(pán)的信息 一、推廣策略 二、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)方案 階段推廣策略 推廣活動(dòng)策略 推廣通路設(shè)計(jì) 推廣通路設(shè)計(jì)思路： 通路推廣策略：定點(diǎn)開(kāi)面，出行娛樂(lè)全覆蓋 針對(duì)漢沽城區(qū)面積小、潛在客戶(hù)生活路徑固定的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)覆蓋全漢沽的推廣思路。 【定點(diǎn)】 以售樓處、外展 點(diǎn)為接待主陣地， 戶(hù)外大牌為宣傳 主陣地。 【出行娛樂(lè)】 【開(kāi)面】 + + + 網(wǎng)絡(luò)宣傳以朋友 圈為主戰(zhàn)場(chǎng)，輔 以房產(chǎn)網(wǎng)站免費(fèi) 資源，廣告車(chē)全 城流動(dòng)宣傳。 漢沽、蘆臺(tái)當(dāng)?shù)?電影院貼片+出 租車(chē)后窗廣告+ 外賣(mài)配送包裝 18.7.25-18.8

43、.25漢沽私家車(chē)后車(chē)窗廣告 摘牌5.2 城市展廳開(kāi)放 6.24 示范區(qū)開(kāi)放 9.9 10.7 開(kāi)盤(pán) 開(kāi)盤(pán)前50天 （釋放產(chǎn)品信息） 品牌立勢(shì)期 18.5.2-18.6.24 54天 造勢(shì)蓄客期 18.6.25-18.7.27 33天 價(jià)值炒作期 18.7.28-18. 9.9 44天 品質(zhì)體驗(yàn)期 18.9.9-18.10.7 28天 戶(hù) 外 大 牌 車(chē) 體 廣 告 18.7.27-18.8.31廣告巡游車(chē) 18.6.17-19.6.16 漢沽百貨大樓對(duì)面及樓頂三面翻 18.8.1-19.1.31東風(fēng)路漢沽計(jì)生委斜對(duì)面落地大牌 18.7.21-19.7.20 寧河蘆臺(tái)新家樂(lè)超市墻體戶(hù)外大牌 媒

44、體 廣 告 18.7.15-18.9.15 蘆臺(tái)環(huán)球影院電影映前廣告 18.9.1-18.9.15 排期包流量朋友圈廣告（洽談中） 搜房/樂(lè)居/安居客免費(fèi)資源（項(xiàng)目信息及項(xiàng)目動(dòng)態(tài)更新） 主 題 買(mǎi)得起的 值得等待 悅享生活、精智未來(lái) 102-125闊景三房/140墅質(zhì)洋房 認(rèn)籌開(kāi)啟 滿(mǎn)城期待 已投放戶(hù)外大牌4塊，私家車(chē)后車(chē)窗廣告100輛，廣告巡游車(chē)1輛，蘆臺(tái)環(huán)球影院電影映前廣告， 利用安居客、搜房、樂(lè)居等免費(fèi)媒體資源，當(dāng)前宣傳主題為“悅享生活 精智未來(lái)”。 漢沽百貨大樓戶(hù)外廣告2個(gè) 尺寸：18m7.2m 寧河新家樂(lè)超市戶(hù)外廣告 尺寸：7.1m11m 東風(fēng)路落地大牌 尺寸：13.8M*3.5M

45、廣告巡游車(chē)廣告 尺寸：133cm365cm私家車(chē)車(chē)窗廣告 蘆臺(tái)環(huán)球影院電影映前廣告美團(tuán)外賣(mài) 搜房媒體廣告安居客媒體廣告樂(lè)居媒體廣告 76 推廣活動(dòng)策略: 節(jié)點(diǎn)活動(dòng)、造勢(shì)活動(dòng)、暖場(chǎng)活動(dòng)、路演活動(dòng)綜合使用，維持項(xiàng)目持續(xù)在市場(chǎng)發(fā)生，保持客戶(hù)關(guān)注度。 節(jié)點(diǎn) 活動(dòng) 暖場(chǎng) 活動(dòng) 造勢(shì) 活動(dòng) 路演 活動(dòng) 9.15示范區(qū)開(kāi)放 8.31物業(yè)巡游 7.14-15 全城尋找藍(lán)氣球 7.28峰境“ 律動(dòng)仲夏狂歡夜“音樂(lè)節(jié)漢沽站 8.4峰境 律動(dòng)仲夏狂歡夜“音樂(lè)節(jié)蘆臺(tái)站 8.11峰境消夏音樂(lè)節(jié)楊家泊鎮(zhèn) 8.18峰境文藝匯演茶淀鎮(zhèn) 8.20峰境大田鎮(zhèn)文藝匯演 9.04 文藝匯演 8.4-5 科學(xué)與未 來(lái)之變形 金剛 8.

46、11-12 科學(xué)與未 來(lái)之VR互 動(dòng) 8.18-19 相親大會(huì) 7.21-22 為英雄歡呼之美國(guó)隊(duì)長(zhǎng) 7.28-29 為英雄歡呼之忍者神龜 10.7項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 7.21-22 8.4-59.8-9.99.158.11-12 8.18-19 6.24 7.14-1510.7 認(rèn)籌 示范區(qū)開(kāi)放開(kāi)盤(pán) 6.24城市展廳開(kāi)放 6.30-7.01 全城派發(fā)后悔藥 7.21-22 6.30-7.01 開(kāi)放 已完成活動(dòng) 未進(jìn)行活動(dòng) 9.22-9.24 中秋DIY暖 場(chǎng) 兩大造勢(shì)活動(dòng)均以漢沽當(dāng)?shù)厝肆髁孔疃嗟陌儇洿髽恰⒔鸢賲R商廈、河西公園為主根據(jù)點(diǎn)，結(jié) 合線(xiàn)上軟文懸念設(shè)疑，在活動(dòng)期間成為漢沽熱點(diǎn)話(huà)題事件。兩場(chǎng)活動(dòng)吸

47、引到訪(fǎng)客戶(hù)約300組。 6.30-7.01 全城派發(fā) 后悔藥： 美女身穿 護(hù)士服， 手提有 “后悔藥” 糖果的藥 箱在漢沽、 寧河主要 商圈街道 進(jìn)行巡游 派發(fā)，成 為吸睛熱 點(diǎn)。 7.14-7.15策劃全體及小蜜蜂在漢沽主城商圈及社區(qū)懸掛藍(lán)氣球， 釋放項(xiàng)目排卡信息。 7.21-22美國(guó)隊(duì)長(zhǎng)/7.28-29忍者神龜 暖場(chǎng)活動(dòng)以微信作為宣傳平臺(tái)，兩場(chǎng)活動(dòng)吸引到訪(fǎng)客戶(hù)367組。 8.4-5變形金剛/8.11-12VR體驗(yàn) 暖場(chǎng)活動(dòng)以微信作為宣傳平臺(tái)，兩場(chǎng)活動(dòng)吸引到訪(fǎng)客戶(hù)387組。 7.28/8.04 分別在漢沽、蘆臺(tái)舉辦“律動(dòng)仲夏狂歡夜”音樂(lè)節(jié)活動(dòng)，8.18在留莊舉辦音樂(lè)節(jié)活動(dòng) 兩場(chǎng)活動(dòng)當(dāng)天輻射人

48、群約2000人，現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)登記598 人。 9月1-2日9月8-9日 暖場(chǎng)/圈層 大節(jié)點(diǎn)活動(dòng) 活動(dòng)報(bào)道、現(xiàn)場(chǎng)抽 獎(jiǎng) 微信 微信 9月22-24日9月15-16日 物業(yè)巡游鄉(xiāng)鎮(zhèn)路演活動(dòng) 社區(qū)圈層活動(dòng) 活動(dòng)報(bào)道、現(xiàn)場(chǎng)抽 獎(jiǎng) 峰境才藝大賽初賽 朋友圈掃圖 制造聲勢(shì) 情滿(mǎn)中秋主題活動(dòng) 線(xiàn)上宣傳 抽獎(jiǎng)活動(dòng) 線(xiàn)上宣傳懸疑+后宣+聲勢(shì) 活動(dòng)報(bào)道、造勢(shì) 懸疑+后宣 示范區(qū)開(kāi)放活動(dòng) 十一活動(dòng)、開(kāi)盤(pán) 朋友圈掃圖 制造聲勢(shì) 懸疑+后宣+活動(dòng)報(bào)道 9月29-30日 社區(qū)圈層活動(dòng) 82 活動(dòng)時(shí)間：暫定9月8-9日 活動(dòng)地點(diǎn)：漢沽商圈 活動(dòng)目的：引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，提升品牌美譽(yù)度 活動(dòng)內(nèi)容：漢沽主城區(qū)主要干道（新開(kāi)路、東風(fēng)路）

49、高端物業(yè)展風(fēng)采，給您一個(gè)五星級(jí)的家 活動(dòng)規(guī)模：200人 83 活動(dòng)時(shí)間：暫定9月15日 活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目示范區(qū) 活動(dòng)目的：邀約前期入會(huì)客戶(hù)，通過(guò)實(shí)景展示 提升客戶(hù)意向，達(dá)到轉(zhuǎn)籌目的 活動(dòng)內(nèi)容：示范區(qū)實(shí)景展示配合現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 啟動(dòng)認(rèn)籌 活動(dòng)規(guī)模：1000人 84 活動(dòng)時(shí)間：暫定9月22-24日 活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目示范區(qū) 活動(dòng)目的：邀請(qǐng)客戶(hù)到售樓處現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行月餅 DIY制作，增加現(xiàn)場(chǎng)人氣，和項(xiàng)目準(zhǔn)業(yè)主 維護(hù)關(guān)系和感情。 活動(dòng)規(guī)模：500人 活動(dòng)特色：中秋節(jié)燈籠裝扮 85 活動(dòng)時(shí)間：暫定9月下旬 活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目示范區(qū) 活動(dòng)目的：以才藝大賽這種家庭為單位的活動(dòng)增加和準(zhǔn)業(yè)主客戶(hù)間溝通，以參賽的共同話(huà)題推動(dòng)準(zhǔn)業(yè)主間的 溝通聯(lián)系，增加對(duì)項(xiàng)目的心理認(rèn)同感，同時(shí)發(fā)出