1、高容積率別墅產品高容積率別墅產品 解決方案研究解決方案研究 上海區域投資及運營管理部 營銷組 南京公司營銷管理部 市場研究組 高容積率，如何保證別墅舒適度？ 第2頁/共X頁 別墅 KPI體系 關鍵驅動因素 項目地段 基礎達標指標 自然環境 戶型設計 產品的建筑風格 社區外部綜合環境狀況 內部自然環境質量 成熟成型的別墅圈 所處地段的特殊價值 大規模景觀制勝 局部亮點處理 景觀細節處理 集中庭院面積與位置 私家庭院完整性 視野開闊度 特征景觀的私家占有 戶均資源 居住私密性 戶前院尺度 土地資源指標 景觀資源指標 建筑間距 規劃布局形式 戶型面積 內部功能空間 從別墅產品的關鍵價值因素來判斷，優

2、質的地段與稀缺的環境資源是其 最為關鍵的驅動因素；在此基礎上，通過對地塊內部的規劃設計與場景 打造，提升居住舒適度，從而提高產品價值 與城區的快速交通關系 第3頁/共X頁 討論：容積率介于0.5-1.0之間產品組合可能性 A：拉高拍低 規劃部分高層或小高層產品，集中土地資源打造高端雙拼別墅 使用項目：地塊內有明顯優質資源支撐雙拼別墅高溢價能力。 B：均好規劃 以聯排別墅為主，保證每戶價值，但整體產品舒適度降低； 使用項目：地塊資源相對均好，無明顯優勢或瑕疵。 本報告將重點研究如何提高聯排別墅/類獨棟別墅產品的舒適度 而隨著純別墅用地出讓的日趨稀缺化，我們開始嘗試在一些綜合性用地 或非獨棟容積率

3、的地塊中，做一些“類獨棟”產品，以提升項目價值 高容積率聯排別墅項目組合方式高容積率聯排別墅項目組合方式 創意連接型聯排，使用容積率R=0.6-0.7 優勢：提升項目私密性，實現獨門獨院效果；提升面寬，使用舒適度高 劣勢：部分空間利用率差，南向被遮擋或視野小 形式一：L型聯排 代表項目：蘇州綠城桃花源 第4頁/共X頁 形式二：縱向排屋 代表項目：鵬欣壹品別墅 形式三：橫墅 代表項目：金地天境合廬 形式一：六圍合 代表項目：綠地海域觀園 第5頁/共X頁 形式二：八圍合 代表項目：中間海棠灣 形式三：十六圍合 代表項目：龍湖好望山 高容積率聯排別墅項目組合方式高容積率聯排別墅項目組合方式 合院別墅

4、，使用容積率R=0.8 優勢：提升鄰里交流，且形成一個較大的景觀組團；在高容積率下實現部分獨棟產品 劣勢：部分樓棟南向視野差，或存在東西向采光產品 A A B B C C A A B B C C 嵌入式一層 嵌入式二層 高容積率聯排別墅項目組合方式高容積率聯排別墅項目組合方式 嵌入式聯排，使用容積率R=0.8-1.0； 優勢：放大部分產品南向面寬，提升居住舒適度 劣勢：部分產品居住舒適度大大降低 代表項目：世茂佘山里 嵌入式：在一樓，邊套A南向面寬擴大，戶型B一樓完全無南向開間；在二樓恢復正常； 第6頁/共X頁 第7頁/共X頁 案例一：L型聯排，蘇州綠城桃花源 第8頁/共X頁 案例一：綠城蘇州

5、桃花源案例一：綠城蘇州桃花源-L型聯排型聯排 項目位于蘇州工業園區木瀆別墅板塊，臨近金雞湖，位置優越，產品由352棟 中式合院組成，面積段在380-1000平米，主力戶型在580平米（含地下面積）， 銷售價格2000萬/套起 基本情況介紹基本情況介紹 總建面：12.8萬方；容積率：0.6；地理位置：蘇州工業園區金雞湖高爾夫球場西側、高和路南 物業類型：聯排別墅； 主力面積：500-1000平米，主力580平米，含地下室面積； 銷售均價：2000萬-2億 第9頁/共X頁 案例一：綠城蘇州桃花源案例一：綠城蘇州桃花源-L型聯排型聯排 項目三面臨湖，整體規劃352套中式別墅，由東向西分三期開發，配備

6、高端會 所；沿河設置800-1000大戶型，配備泳池；項目內部引入水系，以組團形式 采取兵營式排布 第10頁/共X頁 2、側庭院，提升一樓老 人房居住舒適度 私家私家 庭院庭院 私家私家 庭院庭院 私家私家 庭院庭院 3、利用院墻合圍園林， 提升產品私密性 案例一：綠城蘇州桃花源案例一：綠城蘇州桃花源-L型聯排型聯排 L型合圍聯排，5-6套為一個組團 優點：提升私密性，實現獨門獨院的類獨棟效果 缺點：L型拐角處面寬小，進深大，且與其它組團間距小，空間居住舒適度低； 1、功能規劃，在采光效果低位置 設置樓梯，有效利用空間 第11頁/共X頁 案例一：綠城蘇州桃花源案例一：綠城蘇州桃花源-L型聯排型

7、聯排 L型合圍，380戶型，地上兩層，250，地下一層，130（不含車庫部分）； 負一層挑高5.7米，一層層高3.8米，二層層高3.3米； 地上五房五衛兩廳，四套房，放大客廳、主臥舒適度（客廳、主臥面寬8.1 米），但其它功能空間舒適度低（次臥面積不到15）。 第12頁/共X頁 案例一：綠城蘇州桃花源案例一：綠城蘇州桃花源-L型聯排型聯排 L型合圍聯排，主力戶型，面積500（含地下室），地上一層180平米，地上 二層135平米；負一層挑高5.7米，一層層高3.8米，二層層高3.3米；庭院面積 72，整體面寬14米，二樓主臥空間面積約76平米，舒適度高； 一層一層 二層二層 第13頁/共X頁 案

8、例一：綠城蘇州桃花源案例一：綠城蘇州桃花源-L型聯排型聯排 中式建筑，建筑上采取中式的木質門窗、歇山式屋頂、美人靠等；內部軟 裝上為中西結合的新中式主題 美人靠美人靠 木質門窗木質門窗 歇山式屋頂歇山式屋頂 掛落掛落 第14頁/共X頁 案例一：綠城蘇州桃花源案例一：綠城蘇州桃花源-L型聯排型聯排 純粹的中式園林，包括假山、石、水、廊、等中式元素，同時采取鵝卵 石鋪道，連廊邊角采用石材，各細節處元素 月度 成交套數 成交面積 （平米） 成交金額 （萬元） 成交均價 （元/平米） 套均總價 （萬元/套） 2013年8月 1 712 5045 70814 5045 2013年9月 5 3133 10

9、967 35000 2193 2013年10月 4 2498 8333 33348 2083 2013年11月 10 6213 31298 50371 3130 2013年12月 6 3985 24150 60591 4025 2014年1月 1 595 3039 51069 3039 2014年2月 1 771 3144 40770 3144 2014年4月 14 8278 39506 47723 2822 2014年5月 7 4149 17183 41410 2455 總計 49 30334 142665 47031 2912 第15頁/共X頁 案例一：綠城蘇州桃花源案例一：綠城蘇州桃花源

10、-L型聯排型聯排 項目累計推出52套，截止2014年5月，累計已網簽備案49套，金額14.3億； 成交主力面積段580平米（含地下），成交總價段在2500-3000萬，月均 去化5套，月流量1.4億，在二線城市的高總價別墅市場中表現突出。 成交面積：含地下面積 第16頁/共X頁 案例二：縱向排屋，上海鵬欣壹品別墅 第17頁/共X頁 案例二：鵬欣壹品別墅案例二：鵬欣壹品別墅-縱向排屋縱向排屋 項目位于上海市閔行區浦江鎮，50萬方大盤，當前在售四期，包括聯排別墅和小高層； 聯排別墅面積330-370（不含地下面積），銷售價格1500-2000萬/套 基本情況介紹（鵬欣四期壹品別墅）基本情況介紹（鵬

11、欣四期壹品別墅） 總建面：50萬方；容積率：1.09（其中四期別墅部分總建面4.1萬方，容積率0.7）； 地理位置：閔行蘆恒路378弄；物業類型：別墅+小高層 主力面積：別墅330370（不含地下面積）；高層90-230 銷售價格：1500萬-2000萬/套 第18頁/共X頁 案例二：鵬欣壹品別墅案例二：鵬欣壹品別墅-縱向排屋縱向排屋 大盤配套，自身涵蓋商業、會所、托老所和幼兒園配套，目前在售四期，一面 臨水；別墅縱向連接，兵營式排布 案例二：鵬欣壹品別墅案例二：鵬欣壹品別墅-縱向排屋縱向排屋 別墅產品以三套或四套為一個組合，縱向連接，南側邊套357-370，其余套面積為 332-349；入戶

12、花園面積約50，下沉式庭院面積約150。 優點：1、最小化連接，聯排實現類獨棟產品； 2、超大南向面寬（約20米），配合花園設置，景觀面好，充分利用地塊南向資源； 3、連接處2樓退臺處理，提高居住舒適度。 缺點：北套一樓客廳無南向面，二樓南向視野狹窄。 1、一樓入戶門廳，約、一樓入戶門廳，約8個個 ，壓縮連接處面積，實，壓縮連接處面積，實 現類獨棟產品效果現類獨棟產品效果 2、退臺處理，在二層實、退臺處理，在二層實 現現270度景觀露臺度景觀露臺 3、南向面寬、南向面寬20米，居住米，居住 舒適度高舒適度高 第19頁/共X頁 入戶入戶 花園花園 下沉式下沉式 花園花園 下沉式下沉式 花園花園

13、第20頁/共X頁 案例二：鵬欣壹品別墅案例二：鵬欣壹品別墅-縱向排屋縱向排屋 戶型360戶型，地上兩層，地下一層（地下室面積280），地下一層層高3.3 米，地上標準層高3.6米； 地下一層，配合下沉式庭院，全明地下室，舒適度高； 一層：客廳東西向采光，使用舒適度較低，老人房南向大面寬結合下沉式庭院， 居住舒適度高； 二層：主臥退臺處理，實現270度景觀露臺。 地下一層地下一層 一層一層 二層二層 第21頁/共X頁 案例二：鵬欣壹品別墅案例二：鵬欣壹品別墅-縱向排屋縱向排屋 意大利托斯卡納建筑風格，外立面干掛石材，受容積率限制，排布密集， 園林以節點小品為主，整體園林打造 第22頁/共X頁 案

14、例二：鵬欣壹品別墅案例二：鵬欣壹品別墅-縱向排屋縱向排屋 樣板房裝修歐式風格，且在部分空間主題鮮明，如“公主房”、“王子房” 月度 成交套數 成交面積 （平米） 成交金額 （萬元） 成交均價 （元/平米） 套均總價 （萬元/套） 2013年11月 7 2416 9589 39695 1370 2013年12月 2 718 2923 40698 1462 2014年1月 1 358 1604 44857 1604 2014年2月 1 358 1688 47206 1688 2014年4月 3 1039 4568 43965 1523 2014年5月 3 1027 4172 40627 1391

15、總計 17 5915 24544 41495 1444 第23頁/共X頁 案例二：鵬欣壹品別墅案例二：鵬欣壹品別墅-縱向排屋縱向排屋 四期別墅2013年11月推出64套，截止2014年5月，累計成交17套，月均 3套，成交均價41495元/平米，套均成交總價段約1400-1600萬，大部 分控制在1500萬以內，月均流量約0.4億，銷售情況一般 成交面積：僅含地上面積 第24頁/共X頁 案例三：四聯圍合別墅，金地天境合廬 平層產品 別墅產品 案例三：金地天境合廬案例三：金地天境合廬-四聯圍合四聯圍合 金地“天”字系產品，項目位于上海青浦區，鄰近佘山，產品包括大平層和聯排別墅，別 墅主力面積23

16、0-250（不含地下面積），其中平層均價30000元/（8000元/精裝）， 聯排44000元/ 基本情況介紹基本情況介紹 總建面：21萬方；容積率：1.0（其中別墅部分容積率約0.7）；地理位置：嘉松中路6888弄 物業類型：5-6層大平層、聯排別墅 主力面積：平層，250-520（主力250-270）；聯排230-250；（不含地下面積） 銷售價格：平層均價30000元/（精裝成本8000元/），聯排44000元/ 虹橋交通樞紐 佘山 區位圖 說明：項目早期全部規劃為多層產品；在一期銷售不理想的結果下，二期部分改別墅產品，共96套別墅，且全線 收縮平層戶型面積，以270平米戶型為主，無一期

17、的500平米大戶型產品。 第25頁/共X頁 第26頁/共X頁 案例三：金地天境合廬案例三：金地天境合廬-四聯圍合四聯圍合 整體規劃上，主打享受型規劃的“四六法則”，公共大于私有，重點打造公共空間，項 目配備會員制酒店，社區內強調，尺度間距，中軸景觀 1、會員制酒店會員制酒店，按照超星級酒店標準建造，多功能廳、中西餐廳、下沉式 花園SPA、網球場、恒溫泳池、總裁書屋等高星級配套，僅設置40余間客房； 2、打造東西向，約300米長景觀主軸米長景觀主軸 3、四大住宅組團入口設計 “組團大堂組團大堂”，地上地下各一層，增強儀式感 酒店 景觀主軸 組團大堂 “三進大院”效果 第27頁/共X頁 北套入戶門

18、廳，東西采光北套入戶門廳，東西采光 案例三：金地天境合廬案例三：金地天境合廬-四聯圍合四聯圍合 別墅產品采用橫墅方式組合，“井”字型排布，八套組成一個組團 優點：1、打造出“三進大院”效果，通過墻體連接，提升花園私密性； 2、南向整體面寬達到20-24米及全朝南花園，使用率高； 3、二樓東西錯位設計，保證主臥視野； 缺點：棟距近，全墻體連接，北向不開窗，南北不通透；北套部分房間為東西采光 主臥20 米間距 1、為提升各戶私密性，項目園林 均采取圍墻，且北向不開窗。在二 層采取東西交錯的設計，保證二樓 同方向主臥間距達到20米； 2、項目戶均園林面積約100，通 過入戶花園、門廳及內花園打造 第

19、28頁/共X頁 案例三：金地天境合廬案例三：金地天境合廬-四聯圍合四聯圍合 地上三層250平米，地下一層200平米；地下室層高：3.03米，一樓層高：3.3米，二 樓層高3米，三樓層高2.9米 一層通過大面寬（20-24米），短進深，減少北向無法開窗帶來的南北不通透的影響； 二層次臥北套東西朝向，無朝南面； 三層南北套連接，通過退臺處理，為北套增加一個南露臺，提高使用舒適度。 負一層負一層 一層一層 二層二層 三層三層 第29頁/共X頁 案例三：金地天境合廬案例三：金地天境合廬-四聯圍合四聯圍合 外立面，干掛石材；園林通過松、竹、石等元素包裝，強調中式意境 第30頁/共X頁 案例三：金地天境合

20、廬案例三：金地天境合廬-四聯圍合四聯圍合 樣板間室內新中式風格包裝，采用大量的木質裝飾，包括隔擋、門、書桌、書柜等， 同時結合部分現代家具 第31頁/共X頁 案例四：六聯圍合，綠地海域觀園 第32頁/共X頁 案例四：綠地海域觀園案例四：綠地海域觀園-六聯圍合六聯圍合 基本情況介紹基本情況介紹 總建面：22.8萬方；容積率：1.75，（其中別墅部分容積率0.8）；地理位置：嘉定新城雙單路999弄 物業類型：多層、高層、聯排別墅 主力面積：別墅230-260（不含地下面積）；高層50-90，多層110-140； 銷售價格：聯排別墅單價32000元/ 項目位于上海嘉定新城主城中心區域，產品包括多層、

21、高層和中式雙拼、聯排別墅， 其中別墅主力面積230-260（不含地下面積），單價32000元/ 第33頁/共X頁 案例四：綠地海域觀園案例四：綠地海域觀園-六聯圍合六聯圍合 項目采取拉高排低，8棟27層高層、5棟8層的多層，合圍出別墅產品，沿河 設置少量雙拼別墅，充分利用河景資源；項目自身配套7000商業 沿河設置少量雙拼 綠地海域觀園鄰里中心 （7000集中商業） 入戶入戶 視野 第34頁/共X頁 案例四：綠地海域觀園案例四：綠地海域觀園-六聯圍合六聯圍合 六圍合聯排別墅：四聯排+兩個類獨棟，聯排面積在230左右，類獨棟面積在260 左右，中間合圍園林面積約100； 優點：1、在不損失其它產

22、品朝向的前提下，實現兩套類獨棟產品； 2、園林集中，提升附加值，同時北側放棄花園，采用景觀陽臺，提升土地利用率； 3、南套兩層，北套三層，提升北套三樓舒適度 缺點：聯排產品的邊套戶型南向視野受類獨棟影響較大 合院入口合院入口 入戶花園入戶花園 公共庭院公共庭院 景觀陽臺景觀陽臺 12米米 4、每一組團均由南側合院 入口統一進出，主打“鄰 里”概念 1、摒棄北側花園，提升 土地利用率，同時設置景 觀陽臺，提升舒適度 8米米 入戶入戶 花園花園 3、花園集中，放 大景觀效果 2 、北套地上三層、 南套地上兩層，提 升北套南向采光和 花園花園 第35頁/共X頁 案例四：綠地海域觀園案例四：綠地海域觀

23、園-六聯圍合六聯圍合 北套戶型，地上230，6室3廳5衛，地上三層，地下兩層；整體戶型受容積率影響， 面寬較小，舒適度低； 地下室面積約130，且結合一層，局部挑高； 一層客廳挑高3.9米，提升產品空間尺度感； 二層、三層層高3米，三層南北雙露臺，提升項目附加值。 地下二層 地下一層 一層 二層 三層 第36頁/共X頁 地下二層 地下一層 案例四：綠地海域觀園案例四：綠地海域觀園-六聯圍合六聯圍合 南套戶型，地上230，5室2廳4衛，地上兩層，地下兩層；南套類獨棟產品； 地下室面積約190，且結合一層，局部挑高； 一層客廳挑高3.9米，提升產品空間尺度感；整體南向面寬13.7米； 二層層高3米

24、，三層設置屋頂大花園，提升項目附加值。 一層 二層 頂樓 第37頁/共X頁 案例四：綠地海域觀園案例四：綠地海域觀園-六聯圍合六聯圍合 外立面采用石材+面磚+涂料；魚鱗式的墻籬，中國風式窗欞，高原木入戶門，融 入整體風格的路燈設計，注重景觀的營造和細節的勾勒，品質感較好 第38頁/共X頁 江南園林風格，以秋霞圃取名，海派情節；注重小品、流水、亭臺、廊榭結 合打造、綠化也多采用竹、蓮等具水鄉特征的植物。玲瓏精致、獨具風格。 但是過于注重細部構造，還原江南水鄉風韻，高處視點不佳。 案例四：綠地海域觀園案例四：綠地海域觀園-六聯圍合六聯圍合 月度 成交套數 成交面積 （平米） 成交金額 （萬元） 成

25、交均價 （元/平米） 套均總價 （萬元/套） 2013年6月 1 230 658 28669 658 2013年7月 4 1010 3513 34774 878 2013年8月 3 720 2116 29373 705 2013年9月 2 490 1377 28092 689 2013年10月 1 230 643 27937 643 2013年11月 6 1473 4913 33362 819 2013年12月 2 462 1422 30783 711 2014年1月 1 231 713 30879 713 2014年2月 1 231 658 28497 658 2014年3月 2 491 1

26、591 32416 796 2014年5月 4 953 2780 29183 695 總計 27 6520 20384 31263 755 第39頁/共X頁 案例四：綠地海域觀園案例四：綠地海域觀園-六聯圍合六聯圍合 項目自2013年6月推出65套，截止2014年5月累計成交27套，月均成交2.3套，成 交均價31263元/平米，總價段600-800萬；月均流量約1700萬，銷售情況不理想 第40頁/共X頁 案例五：八聯圍合，中金海棠灣 第41頁/共X頁 案例五：中金海棠灣案例五：中金海棠灣-八聯圍合八聯圍合 項目位于上海浦東新區周浦鎮鎮中心，產品包括高層、聯排別墅，其中聯排別墅面 積270-

27、350（不含地下面積），均價27500元/ 基本情況介紹基本情況介紹 總建面：24萬方；容積率：1.2，（其中別墅部分容積率0.8）；地理位置：浦東新區周東南路599弄 物業類型：高層、聯排別墅 主力面積：別墅270-350（不含地下面積）；高層98-205； 銷售價格：聯排別墅均價27500元/，高層均價19000元/ 第42頁/共X頁 案例五：中金海棠灣案例五：中金海棠灣-八聯圍合八聯圍合 項目打造景觀主軸，臨河排布雙拼別墅，主力聯排別墅八套一個組團，兵營式 排布，項目自身配套5000會所 第43頁/共X頁 1 2 4 5 6 7 8 2、連接處退臺處理，為 北套退出南向露臺，提升 舒適度

28、 露 臺 老人房 廚房 南 套 3F 2F 1F 北套 3F 2F 1F 3、南側1、8兩套，僅廚 房相連，實現類獨棟效果 案例五：中金海棠灣案例五：中金海棠灣-八聯圍合八聯圍合 項目采用M型八圍合形式，實現兩套類獨棟+六套類雙拼產品； 優點：1、實現部分產品價值的提升，如1、8實現類獨棟產品； 2、將有限的園林面積集中，形成組團，提升項目景觀效果； 缺點：套與套間距離小，視野狹窄，包括類獨棟產品面積，舒適度一般 1、花園分布，1、2、7、8四套享 受約30私家花園，3、4、5、6共 享中心花園，約100 花 園 花 園 花 園 花 園 4米 3 10米 中心 花園 第44頁/共X頁 案例五：

29、中金海棠灣案例五：中金海棠灣-八聯圍合八聯圍合 戶型280，地上四層，地下一層（約200）；地下一層層高2.8米， 一層層高3.3米，二層、三層、四層層高3米； 地下一層下挖配備游泳池，但從客戶反映，實用度不高； 受其圍合及容積率限制，空間零碎，使用舒適度低 第45頁/共X頁 案例五：中金海棠灣案例五：中金海棠灣-八聯圍合八聯圍合 英式建筑風格，外立面以面磚為主，入戶區域干掛石材； 項目采取紅色面磚搭配鐵藝欄桿和小品裝飾，烘托整體的建筑風格； 月度 成交套數 成交面積 （平米） 成交金額 （萬元） 成交均價 （元/平米） 套均總價 （萬元/套） 2013年9月 1 348 1128 32438

30、 1128 2013年10月 2 557 1597 28653 799 2013年11月 9 2693 7049 26172 783 2013年12月 3 877 2307 26318 769 2014年1月 3 879 2301 26184 767 2014年3月 1 301 792 26303 792 2014年4月 3 889 2290 25755 763 2014年5月 2 588 1519 25831 760 總計 24 7132 18983 26616 791 第46頁/共X頁 案例五：中金海棠灣案例五：中金海棠灣-八聯圍合八聯圍合 項目自2013年9月推出53套，截止2014年5

31、月累計去化24套，月均去化2.7 套，成交均價26616元/，總價段800-1000萬，月均流量約2100萬 第47頁/共X頁 案例六：十六圍合，龍湖好望山 第48頁/共X頁 案例六：龍湖好望山案例六：龍湖好望山-十六圍合十六圍合 項目位于松江人民北路，產品包含高層和合院別墅，別墅主力面積200-250平米 （不含地下面積），均價月2000元/； 基本情況介紹基本情況介紹 總建面：22萬方；容積率：1.6；地理位置：松江人民北路2908弄 物業類型：高層、合院別墅（其中別墅區容積率約0.8，共186套） 主力面積：200-250平米（不含地下面積）； 銷售價格：平層均價30000元/，聯排40

32、000元/；另500平米樓王戶型單價約60000元/ 銷售情況： 規劃為186套合院別墅、3棟精裝高層公寓、5棟大平層公寓。 第49頁/共X頁 案例六：龍湖好望山案例六：龍湖好望山-十六圍合十六圍合 整體規劃：受容積率限制，整個項目合院是規劃，且密度大，組團間南北 距離約10米； 項目主要借助周邊配套，小區內并無高端會所配套。 30 獨棟 案例六：龍湖好望山案例六：龍湖好望山-十六圍合十六圍合 別墅組團以十六合院為主，整體打造兩個四聯排，四個類獨棟，兩個雙拼產品； 中間集中園林約700平米；產品面積200-250平米（不含地下面積），采取地下一層， 地上三層的四層設計，地下面積在70-190平

33、米之間 獨棟 獨棟 雙拼 雙拼 四聯排 四聯排 800平米 庭院 25 米 米 獨棟 組團占地面積：4400平方米 組團建筑面積：3500平方米 戶均建筑面積：220平方米 私人庭院戶均面積：29平方米 容積率：0.8 綠化率：60% 第50頁/共X頁 地下室全明采光 地下室采光井采光 第51頁/共X頁 地 下 室 采 光 井 采 光 地 下 室 采 光 井 采 光 案例六：龍湖好望山案例六：龍湖好望山-十六圍合十六圍合 地下室挑高4.7米，合院內整體下挖，保證地下室全明采光，合院周邊主要依靠采光井 采光；地下室面積上，東西側聯排地下室面積大（160平米），增加其附加值 地下室采光井采光 第5

34、2頁/共X頁 二層 三層 6.6米 一層 4.9米 3.3米 3.9米 5.1米 5米 5米 案例六：龍湖好望山案例六：龍湖好望山-十六圍合十六圍合 戶型價值分析： 一層：四聯排中間戶單開間朝南，面寬6.6米，邊套面寬4.9米+3.3米；獨棟面 寬5.1米+3.9米；二層，主臥間距約5米；三層獨采用大露臺設計，臥室面寬 4.5-5.1米；戶型整體舒適性較差； 5米 案例六：龍湖好望山案例六：龍湖好望山-十六圍合十六圍合 產品價值分析： 產品根據使用舒適度高低依次分為A、B、C、D四類；結合項目銷售情況，A類產 品基本售罄，B類產品剩余一半，C、D類產品因使用舒適度較差，且價差未拉開 的情況下，

35、滯銷較嚴重 A類 D類 A類 A類產品：北側四聯排， 獨享合院大面積集中園林 C類 A類產品：類獨棟產品， 南側、西側園林面積大 第53頁/共X頁 B類產品：朝向優，但受 項目整體排布迷影響，合 院見間距小，視野受阻 C類產品：南側采光面小， 以東西朝向為主 C類產品：南側采光面小， 以東西朝向為主 A類 A類產品：類獨棟產品， 南側、東側園林面積大 D類產品：采光面差整體 東側、南側均受阻擋，使 用舒適度差 D類 D類產品：采光面差整體 東側、南側均受阻擋，使 用舒適度差 C類 B類 第54頁/共X頁 案例六：龍湖好望山案例六：龍湖好望山-十六圍合十六圍合 建筑風格為意大利托斯卡納風格，材質

36、上主要使用木頭、石頭和灰泥、赤陶屋頂， 鐵藝，百葉窗； 植被上龍湖打造了5層立體綠化，分別是大喬木，小喬木，灌木，花卉，草坪。 植物的搭配上也是采用選取了季節性變化的物種，以確保不同樹種花卉分時綻放。 月度 成交套數 成交面積 （平米） 成交金額 （萬元） 成交均價 （元/平米） 套均總價 （萬元/套） 2011年5月 7 1646 5520 33539 789 2011年6月 2 452 1480 32722 740 2011年7月 32 7651 25753 33661 805 2011年8月 3 693 2256 32570 752 2011年9月 3 692 2365 34196 78

37、8 2012年4月 1 227 792 34865 792 2012年6月 1 237 821 34598 821 2012年9月 4 799 2416 30237 604 2012年11月 1 237 769 32409 769 2013年3月 2 442 1542 34899 771 2013年4月 1 237 750 31654 750 2013年5月 1 229 391 17056 391 2013年6月 1 237 821 34598 821 2013年7月 2 431 1289 29913 645 2013年8月 4 799 2296 28726 574 2013年9月 4 799

38、 2416 30237 604 2013年10月 7 1532 4124 26918 589 2013年11月 4 841 2504 29779 626 2013年12月 16 3749 8203 21878 513 2014年1月 7 1628 3686 22640 527 2014年2月 5 1171 2548 21753 510 2014年3月 22 4835 10388 21485 472 2014年4月 13 2989 6416 21468 494 2014年5月 11 2821 6717 23811 611 總計 154 35375 96263 27212 625 第55頁/共X頁

39、 案例六：龍湖好望山案例六：龍湖好望山-十六圍合十六圍合 項目2011年5月首開，截止2014年5月累計去化154套，月均去化4.2套，成交均價27212 元/，總價段500-800萬，月均流量約2600萬，去化速度主要受制于C類和D類的產品 第56頁/共X頁 案例七：嵌入式聯排，世茂佘山里 A A B B C C A A B B C C 第57頁/共X頁 案例七：世茂佘山里案例七：世茂佘山里-嵌入式聯排嵌入式聯排 項目位于上海松江區佘山鎮，產品包括聯排和雙拼，產品主力面積220-280 （不含地下面積），均價27000元/ 基本情況介紹基本情況介紹 總建面：9.4萬方；容積率：1.0；地理位

40、置：松江佘山鎮千新公路718弄 物業類型：雙拼別墅、聯排別墅 主力面積：聯排，220280；雙拼面積350（均不含地下面積） 銷售價格：27000元/ 第58頁/共X頁 案例七：世茂佘山里案例七：世茂佘山里-嵌入式聯排嵌入式聯排 項目整體規劃總共80棟樓，348戶，其中東側沿河不知350雙拼產品，部分打 通做到700平米獨棟，其余以6聯排為主；項目配套500運動會所，包括游泳池 和其它健身功能 案例七：世茂佘山里案例七：世茂佘山里-嵌入式聯排嵌入式聯排 聯排別墅組團采取嵌入式六聯排，280+245+220+220+245+280；其中 A戶型和B戶型在一層和三層互相嵌入； 優點：有效擴大產品面

41、寬，提升產品舒適度，充分利用土地資源 缺點：1、B戶型一層僅北向采光，東南西均被檔，使用舒適度差； 2、受容積率和土地資源限制，產品均為大進深，使用舒適度低； 3、A戶型嵌入部分空間不通透，舒適度一般，且在產品中割成房間，并未形成整 體大面寬效果。 A B C A B C B 6.8米米 A 10.9米米 B 6.8米米 A 4.1米米 C 5.6米米 一層一層 5.6米米 C 二層二層 1、A戶型與B戶型相嵌入，避免兩戶型分享10.9米面寬（舒適性將低于中間套5.6米），同時將邊套A戶型一 層、三層做到10.9米面寬，配合邊套100花園，有效提升產品價值； 2、B戶型在二層、四層面寬恢復至6

42、.8米，保證核心功能區域的舒適度。 3、地下室面積平分，每戶約70；花園面積，邊套約100，中間套約70； 第59頁/共X頁 第60頁/共X頁 案例七：世茂佘山里案例七：世茂佘山里-嵌入式聯排嵌入式聯排 戶型280五房六衛兩廳，地下室面積約70，層高3.5米；花園面積約100； 邊套戶型，一層客廳，三層主臥超大面寬，舒適度高，全套房設計； 戶型南北通透，但進深大；二層面寬4.1米，舒適度較低。 地下一層 一層 二層 三層 第61頁/共X頁 地下一層 一層 二層 三層 四層 案例七：世茂佘山里案例七：世茂佘山里-嵌入式聯排嵌入式聯排 戶型245四房五衛兩廳，地下室面積約96，層高3.5米；花園面

43、積約70； 中間套戶型，全套房設計，一層僅北向采光，東西南被遮擋； 四層舒適度高，且南北大露臺贈送，提升產品附加值 第62頁/共X頁 案例七：世茂佘山里案例七：世茂佘山里-嵌入式聯排嵌入式聯排 新亞洲風格建筑，外立面干掛石材，售樓處采取新中式包裝，配合較多藝術品設置， 打造整體品質效果 售樓處 月度 成交套數 成交面積 （平米） 成交金額 （萬元） 成交均價 （元/平米） 套均總價 （萬元/套） 2013年8月 3 642 1690 26318 563 2013年9月 2 461 1183 25654 592 2013年10月 5 1244 3428 27560 686 2013年11月 5

44、1273 3314 26030 663 2013年12月 8 1915 4598 24007 575 2014年1月 1 284 701 24694 701 2014年2月 5 1273 2968 23313 594 2014年3月 2 531 1333 25105 667 2014年4月 4 994 2025 20374 506 2014年5月 3 712 1706 23962 569 總計 38 9329 22946 24596 604 第63頁/共X頁 案例七：世茂佘山里案例七：世茂佘山里-嵌入式聯排嵌入式聯排 項目自2013年10月累計推出180套，截止2014年5月累計去化38套，月

45、均去化 3.8套，成交均價24596元/，總價段500-700萬，月均流量約2300萬，去化 主要產品為其中間套，創新型的產品去化情況較差 第64頁/共X頁 總結總結 1、容積率0.6-0.7，聯排別墅通過創新型連接，有效提升產品私密性，實現類獨棟 的效果； 2、在面寬上，創新型連接，包括縱向排屋、橫墅，能夠在有效控制面積的同時， 增加戶型面寬，提升產品的舒適度； 3、合院型產品能夠提升部分產品的舒適度和資源占有，但容易形成部分位置較差 戶型，后期滯銷； 4、嵌入式連接，進一步提升邊套的資源占有，但空間較零碎，未能實現對應的舒 適度提升，市場接受度差； 5、創新型連接別墅景強調景觀資源盡量的私有；在合院中，主打公共園林，但最 終只有部分產品能有效使用公共園林，提升項目溢價能力有限。 第65頁/共X頁