1、鄭東新區白沙片區地塊可行性研究報告（簡版）10月09日目錄一、目標地塊基本情況3頁二、出讓相關信息9頁三、市場分析與機會選擇10頁四、項目定位30頁五、開發與銷售計劃40頁六、成本分析41頁七、經濟效益測算42頁八、投資風險評價44頁九、工作建議45頁一、目標地塊基本情況（一）目標地塊區位1、區域位置113號地塊位于白沙園區同舟路北側、錦繡路西側，114號地塊位于白沙園區敬業路以東、綠博大道以北，白沙片區距鄭州市區約8.3公里，距CBD約9.1公里，距鄭州東站僅約4.4公里。意向地塊位置優越，規劃交通便利。2、地塊交通條件地塊處于鄭東新區東部白沙片區，區域道路交通路網規劃較為完善。目前區域城市

2、主干道東四環、鄭信路、南康莊路、萬三公路、人文路及G220等均已建成通車，且地塊臨近鄭開大道、綠博大道、京珠高速及地鐵8、12、13、20號線。地塊未來交通通達性較好，可有效輻射整個城市區域。但目前地塊周邊僅有570路、游568路、游573路、鄭汴城際公交101、102路通過，現階段公交線路較少，到達鄭州市各個片區有一定難度。（二）區域規劃及周邊配套1、區域規劃白沙組團以公共文化服務核心為帶動，以中原經濟區及鄭州都市區建設為契機，實現白沙組團從“職教園區”到“生態智慧公共服務核心區”的戰略轉變，創造服務高效、和諧宜居的人居環境。白沙組團功能定位為，以公共文化服務、行政服務、高端商務為主的生態智

3、慧公共服務核心區。圍繞這一功能定位，將發展以會議中心、酒店商務、特色金融、休閑娛樂、科研創新、教育培訓、高端商貿為主的輔助功能。2、周邊配套地塊屬于鄭東新區未完全開發區域，基礎生活配套較少，區域規模商業、休閑配套、學校配套等相對不足，但規劃較為完備。預計未來隨白沙片區的進一步開發逐漸完善，區域未來發展潛力較大。教育：小寶貝幼兒園、白沙鎮白墳小學、大有莊小學、，3公里內有大風車雙語幼兒園、南崗實驗幼兒園、莆田小學、鄭州市第101中學；商業：周邊大規模商業匱乏，距項目最近的商業為陸港酒店，但周邊專業市場較多，如裕隆鋼鐵物流園、經開鋼材市場、迪圣木材模版市場等；醫療：附近有營崗村社區衛生所，五公里內

4、醫院有洛陽正骨醫院、鄭州有源中醫院；公共交通：附近1公里內設有公交站點的公交線路有570路、游568路、游573路、鄭汴城際公交101、102路，僅輻射鄭東新區、開封等區域，地鐵8號線預計2020年底建成通車，114號地塊距8號線龍王廟站僅800米左右。地鐵12、13、20號線開通時間暫未確定，出行有一定難度。區域周邊規劃配套詳見附圖：（三）規劃設計條件白沙片區113號地，占地46500（約69.75畝），城鎮住宅用地，容積率待定。白沙片區114號地，占地31200（約46.8畝），城鎮住宅用地，容積率待定。地塊控規，規劃局尚未最終確定，后續根據招拍掛條件及時跟進。編號土地位置占地（畝）出讓面

5、積（）土地用途規劃指標要求容積率建筑密度（%）建筑高度（米）起拍價（萬元）備注113白沙園區同舟路北側、錦繡路西側69.7546500住宅用地2.5目前控規尚未批準114白沙園區敬業路以東、綠博大道以北46.831200住宅用地2.5目前控規尚未批準二、目標地塊出讓相關信息（一）出讓要求暫未進行招拍掛，根據前期政府溝通情況，處于內土地出讓計劃，兩塊土地單獨招拍掛。（二）招拍掛形式113#、114#地塊屬于鄭東新區，根據最新政府調控政策，采取“限地價，競房價”形式。網掛報價超過50%溢價率時，競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人。同時土地出讓競買保證金繳納比例提高到100%，溢價部分土地出讓金在

6、土地出讓合同簽訂后10個工作日內繳清。三、目標地塊市場分析與機會選擇（一）城市/區域發展概況鄭州位于中原腹地，有京廣鐵路、隴海鐵路等多條國家鐵路及高鐵通過，交通優勢明顯，未來鄭州將成為中國普通鐵路和高速鐵路網中唯一的“雙十字”中心，形成以鄭州為中心的中原城市群“半小時經濟圈”、中原經濟區“1小時經濟圈”和全國“3小時經濟圈”。作為河南省省會，鄭州GDP總量位居河南省第一名，常住人口居河南省第二位，2020年預計鄭州市常住人口將達到1500萬人。2015年，鄭州市地區生產總值完成7315億元，總量居河南省第一位、中西部第三位。、城市情況與發展預期宏觀經濟：（1）鄭州是中原經濟區的主核心城市，是中

7、原地區輻射中部的橋頭堡，城市首位度高，未來鄭州要建設以國際商都為特征的國家中心城市。2015年鄭州市國民生產總值增速為7.94%，居全省首位，遠高于河南省5.93%的增速。（2）2015年全年城鎮居民人均可支配收入31625元，同比增長9%，整體人均收入增長明顯。（3）產業結構方面，鄭州市“二、三、一”產業格局穩固，第三產業增速明顯，形成了二、三產業共同推動全市經濟發展的格局，產業結構正加速朝著高層次的“三二一”產業序列演化，經濟布局日趨合理。城市人口：鄭州市近五年常住人口增長迅速，截至2015年已達到957萬人，年增產率2.0%，整體城鎮化率68.3%，自然增長率5.9。隨著鄭州輻射力的進一

8、步增強，人口導入能力持續發揮，整體增速迅速，人口紅利將持續存在，為房地產業的健康發展奠定了堅實的基礎。根據政府規劃，到2020年鄭州市總人口將達到1500萬。表3-1鄭州市人口變動情況年份戶籍人口（萬人）常住人口（萬人）常住人口增長率20117358862.3%20127419032.0%20137519191.8%20147609382.1%2015/9572.0%數據來源：鄭州市統計年鑒、鄭州市政府工作報告城市規劃：構建“一主、三區、四組團”的多中心、組團式空間結構，以點帶面整體發展，城市向東，生活向北，核心不斷東移，重點發展鄭東新區，形成“一枝獨秀、多點開花”的局面，西區和南區更多依靠自

9、身資源發展，速度與東區、北區相比相對較慢。圖3-1鄭州城市規劃布局示意圖2、區域情況與發展預期項目所在區域屬鄭東新區，政策和資源的長期傾斜使其迅速成為中原地區的城市新區典范，被賦予鄭州發展、中原崛起“領舞者”的重任，是房地產市場發展的高端價值區域。目前區域開發時間相對較短，人口基數逐年增長，截至目前常駐人口超過100萬，區域發展迅速，增長較快，未來仍有較大的提升空間。地塊所屬的龍湖副CBD區域，未來將建成城市旅游休閑、高檔居住、辦公和商業為核心的新型區域，具備開發高端住宅的先天優勢。（二）房地產宏觀市場概況4月份以來，隨著“降低首付比例、調整公積金存款利率、降低交易環節稅費”等利好政策，市場成

10、交量激增，出現多個日光盤。7月份鄭州地王頻出，萬科美景奪得鄭紡機地塊，成為鄭州新的雙料地王（總價+單價）；經開區市場熱度更是持續上漲，3天3地王；白沙組團也拍出樓面地價地王。8月融創拿下龍湖副CBD13號地塊，成交樓面價36309.56元/。隨后，中國金茂集團拿下14號地塊，成交樓面地價36915.27元/，刷新鄭州樓市記錄，成為總價和單價雙料地王。10月份限購政策，在鄭州市內五區、航空港區、鄭東新區、經濟開發區、高新區內，對以下兩種類型家庭，限制向其銷售180平方米以下的住房：1、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;2、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，首付方面：個人購房住房首付比例

11、為30%;申請購買二套房首付比例為40%，為火熱的樓市降溫。1、鄭州市商品住宅市場概況（1）市場現狀分析：目前鄭州房地產市場整體供小于求，市場成交火爆，剛需住宅呈現出“開盤即清盤”狀態。1-8月份商品住宅供應面積727.82萬，同比上漲47%，銷售面積970.67萬，同比上漲112.5%。（2）供需關系：1-8月份，鄭州樓市成交火熱，供需比達到1:1.3，供小于求，市場需求較為旺盛。2014年月均去化48.90萬（3）去化速度：近五年，商品房年均去化679.65萬方。而1-8月，商品住宅月均去化80.3萬方。截至8月，鄭州市商品住宅庫存量為235.93萬，庫存量持續走低，去化周期僅需2.6個月

12、。近5年全市商品住宅供需量價走勢月均去化110.14萬（4）主力產品成交結構：鄭州房地產市場成交主要以剛需、首改型產品為主，主力成交業態為高層產品，同時有少量的小高層、洋房、別墅產品。高層產品80-90仍為主流剛需面積段，110-140改善面積段成交集中，以兩房、小三房為主，成交均價為9000-10000元/，成交總價區間為70-90萬。鄭州市市場主力產品成交結構產品業態主力成交戶型/產品類型主力成交面積區間（m2）主力成交單價區間(元/m2)主力成交總價區間（萬元）高層兩房、小三房80-1109000-1000070-902、鄭州市土地市場概況鄭州市由于大量城改地塊出讓，鄭州土地市場以住宅用

13、地成交為主力，2016上半年住宅用地成交量同比2015年上半年增長64%。7月份鄭州地王頻出，鄭州市總價地王、單價地王落地金水區，萬科美景奪得鄭紡機地塊，成為鄭州新的雙料地王。經開區三天出現三個地王、白沙組團樓面地價地王。進入8月，雖然未能延續7月“地王”頻出的節奏，但是土地市場依然高溫不降。8月融創在鄭首次參與土地競拍，進軍北龍湖地王窩，拿下13號地塊，成為新“地王”，隨后金茂鄭州“處女地”誕生，35.1億拿下北龍湖14號地塊，再次刷新鄭州樓市“地王”記錄。借助兩宗“地王”之勢，鄭州又掀起了一片“漲價潮”。（1）土地成交量價走勢分析：近五年，鄭州市商品房用地供不應求，1-8月份土地供應101

14、宗，供應面積1348.44萬。成交土地109總，成交面積1438.15萬。土地成交價格整體呈現上升趨勢，上半年商品住宅樓面價成交均價為2780元/，8月份由于北龍湖金茂拿下三料地王，拉高了整體成交均價，商品住宅樓面均價為36658元/。（2）土地成交結構分析：近五年，鄭州市經營性土地成交以居住用地為主。2016上半年共成交土地109宗，其中居住用地81宗，占比74%，商服用地成交28總，占比26%。根據近五年土地供應及成交趨勢判斷，居住用地將仍是未來土地供應主力，商服用地未來預期供應將保持平穩趨勢。2012-2016上半年鄭州市土地市場成交結構分析（3）土地成交區域分析：鄭州市目前三環內地塊越

15、趨稀少，成交地塊主要集中在三環四環之間。其中三環-四環上半年共成交土地46宗，成交面積663.17萬，占比46%；二環-三環共成交土地38宗，成交面積380.56萬，占比26%；四環外成交土地19宗，成交面積293.09萬，占比20%；二環內成交土地6宗，成交面積108.44萬，占比8%。3、鄭州市商品住宅價格近五年，鄭州市商品住宅成交均價整體呈現上漲趨勢，僅2015年下半年出現微跌。1-8月份，商品住宅整體成交均價9998元/，同比上漲1.9%。（三）房地產微觀市場概況1、區域市場概況（鄭東新區商品住宅）2014-2015年鄭東新區商品住宅成交情況分類/時間2014年2015年新增供應量(萬

16、)33.32127.12100.62成交量(萬)67.08103.18101.22成交價格（元/）1062413524140621-8月鄭東新區商品住宅成交成交情況分類/時間1月2月3月4月5月6月7月8月新增供應量(萬)002.5716.6618.6213.1017.7031.97成交量(萬)7.802.907.2611.0617.4416.9011.2826.58成交價格（元/）11736142881406711973129982103114433119662、區域市場客群情況鄭東新區客戶占比最大，且來源相對集中在私營業主、企業高管、政府人員三大類，年齡一般為35-50歲的中年人群，以自住

17、為主，關注點主要為產品和環境，其次是區位和交通，對價格承受能力較強。典型項目南熙福邸客群情況分析：項目占地7.09萬，建筑面積26萬，容積率2.49，整體規劃為純高層社區。面積段45-307，毛坯交付。主力戶型為116-139三房。3、區域土地市場1-8月份本項目周邊共成交居住及商服用地4塊，共206.83畝。1-8月份項目周邊成交地塊地塊名稱拿地日期用地性質占地（畝）容積率建筑面積成交總價每畝單價（萬元）樓面地價開發商（萬）（萬元）（元/）碧桂園地塊2015/8/26居住用地54.82.536526.77940144.9869.5碧桂園保利地塊2015/8/26居住用地50.523.5336

18、809060179.3768.57保利亞新紫藤公館地塊2016/7/1居住用地63.512.542340964001517.879105亞新正商地塊2016/7/1批發零售、住宿餐飲用地38425333.318500486.81824正商（4） 可類比競品概況白沙片區房地產市場，整體偏改善，周邊高端住宅在14000元/，受近期整體住宅市場火爆的影響，片區內住宅價格漲幅較大。區域主要競品概況項目融創象湖壹號吉地瀾花語東潤城碧桂園翡翠灣保利羅蘭香谷恒大雅苑占地面積（萬）25.88.05667.63.34.3容積率2.482.992.52.03.493計容體量（萬）6031.42001915.315

19、業態組成高層、洋房、別墅高層、小高層、洋房高層高層、別墅高層、別墅高層開盤時間6月5月2015年8月8月待定8月在售產品別墅已清盤銷售動態一期售罄，二期0元入會中一期房源已基本售罄，二期認籌中，預計推出8號樓和12號樓一期已售罄，二期待售中，預計近期將開始認籌排號一期高層已售罄，僅剩部分聯排別墅在售，戶型面積為390-410平米左右會員入會中，十一期間營銷中心已開放項目已清盤主力戶型二期85-150平米高層、洋房，洋房面積待定104兩房130三房142四房90兩房115三房143四房110三房160四房245六房128三房135三房155四房84兩房110三房130三房146四房1-8月銷售額

20、（萬元）1242333745053502678801100001-8銷售均價（元/）別墅均價25000元/，洋房均15000元/，小高層均價12500元/，高層均價1000元/,高層均價8000元/，洋房均價14000元/高層均價9200元/高層均價10000元/別墅均價16800元/高層均價11000元/目前均價（元/）別墅均價17500元/1、融創象湖壹號位于鄭東新區金水東路與雁鳴路交會處東南，項目占地面積約387畝，總建筑面積60萬方。融創美盛象湖壹號一期總占地118畝，住宅總建面為19萬，規劃洋房14棟，疊墅2棟，大平墅2棟及高層6棟，產品從80-300兩房、三房到墅級洋房、別墅。銷售

21、情況：項目于6月18日在會展中心開盤，推出高層、小高層、洋房、別墅共1331套房源，開盤當天去化75%。目前一期僅剩兩套下疊別墅在售，戶型面積為307平米左右，均價30000元/。二期目前開啟0元入會，十一期間入會約500組。預計加推85-150平米左右的高層和洋房，洋房面積待定。項目優勢：項目位于白沙象湖區域，周邊環境較好，適宜改善居住。受省政府東遷象湖影響，區域關注度較高，客戶普遍看好該區域未來前景。融創做為全國一線開發商，品牌知名度及信任度較高，產品品質較受認可，融創強勢的渠道隊伍，在項目開盤前期拓展了大量的意向客戶，為項目開盤熱銷打下良好的基礎。2、吉地瀾花語位于鄭東新區鄭開大道與雁鳴

22、路交叉口往東500米路南，項目占地面積120.83畝，總建筑面積24萬方。小區規劃建設22棟樓，涵蓋11棟電梯洋房、2棟小高層、7棟高層、1所幼兒園和1棟商業。主力戶型為89-142高層與132-138洋房。銷售情況：項目一期房源已基本售罄，高層均價10000元/，洋房均價16000元/。二期高層認籌中，預計推出8號樓和12號樓，10月份開盤。項目優勢：項目所處的象湖區域受省政府東遷影響，區域關注度較高。項目規劃有商業、學校的配套，客戶較為認可。3、東潤城位于白沙鎮商都大道與前程大道交匯處向東1000米路北，二期住宅主要是2號樓、6號樓和7號樓。主推85的兩房、105、115和125的三房，1

23、43的四房。注：東潤城二期鳥瞰圖銷售情況：高層均價約11000元/，預計2018年下半年交房。洋房12000元/，聯排26000元/，雙拼35000元/。1-7月份共去化929套，88249.95，銷售金額5.56億，月均去化133套。項目優勢：區域受政府東遷影響，客戶掛住度較高。千畝大盤的規劃，各項配套完善，自建野孩子公園配套客戶認可度高。產品面積段較小，總價低，購房門檻稍低。4、碧桂園翡翠灣位于經開區航海路與前程路交匯處東200米路南，項目一期高層已售罄，僅剩部分聯排別墅在售，戶型面積為390-410平米左右，整體均價為800萬/套。銷售情況：項目于8月13日首次開盤，推出精裝高層10-1

24、2#樓，別墅1-9#樓，共計285套房源，戶型有160四房，260五房，以及390-410的雙拼別墅，精裝高層均價10000元/，別墅均價16800元/，開盤當天去化96%,去化效果較好。項目優勢：地處經開區，區域前景較好，客戶關注度及認可度較高。項目規劃舒適度較高，碧桂園作為全國一線房企，品牌知名度較高，項目景觀示范區較好，客戶較為認可。5、保利羅蘭香谷位于經開區航海東路與鳳凰大街交會處（鄭風牡丹園西側），共規劃有5棟高層和7棟別墅，高層戶型面積為89-155平米左右，別墅面積為180-230平米。銷售情況：項目開盤時間待定，營銷中心已于十一期間開放，目前會員入會中。項目優勢：所處區域未來前

25、景較好，客戶關注度及認可度高，產品面積段選擇空間較大，保利大品牌開發商，客戶較為認可。6、恒大雅苑位于經開區南三環和前程大道交叉口向東50米，項目占地面積約65畝，總建筑面積13萬方。銷售情況：9月25號首次開盤，推出1-6號樓高層房源，精裝修1500元/。戶型面積為84-146平米左右，當天開盤均價為10000元/平米。總銷額約11億，目前推出房源已售罄。項目優勢：項目所處區域客戶關注度較高，精裝房源相較毛坯房省事省力省心，客戶較為認可，恒大作為全國一線開發商，產品品質較好。四、項目定位（一）總體定位順應市場調整形勢，結合本項目區位發展情況及地塊資源，計劃針對城市青年剛需客戶打造宜居社區，項

26、目整體定位于：城市菁英 公園美宅借勢鄭州向東發展的規劃利好，未來城市發展潛力地塊，針對城市青年精英，打造高端剛需樣板社區，通過融入年輕時尚、休閑運動元素，打造社區運動主題公園，嫁接精裝系統，將項目塑造成剛需及首改客戶的理想住區。（二）開發策略定位本項目為魯能進入鄭州又一力作，為形成客戶對魯能品牌認知樹立品牌市場地位，建議以“城市高端剛需宜居社區”的規劃理念來統籌項目的整體規劃與開發。項目整體體量較小，建議統一開發建設，主要以剛需、剛改產品為主。地塊所處片區剛需及偏改善樓盤均較多，競爭激烈，未來一段時間片區還會有新入市項目出現，預計供應量還會進一步增加，結合目前市場調整形勢，短時間價格無上漲動力

27、，剛需、剛改產品宜采取平價走量，改善型產品樹立價格標桿、實現產品溢價。（三）客戶定位1、高層/小高層客戶定位產品目標客戶為品質剛需類客戶，客戶核心特征為經濟實力一般，大多為城市白領階層，能承受總價范圍100-250萬，客戶的基本要求：總價能夠承受、客廳主臥朝陽。統一規劃的園林景觀、配套社區商業中心、社區診所、優質的物業服務等可提高項目品質及價值。（四）項目概念性規劃方案1、規劃布局七里河南路6號地塊規劃七里河南路7號地塊規劃以土地價值最大化、后期溢價保證為原則進行物業規劃。2、產品配比與分布113/114號地容積率都為2.5，適宜打造小高層/高層產品，根據區域屬性及項目定位，產品建議85-90

28、兩房，115-130三房，160四房。產品配比如下：地塊產品類型戶型面積（）套數套數配比面積面積配比113小高層85-90兩房26227%2227020%115三房38840%4462040%130三房25726%3341030%160四房697%1104010%合計976100%111340100%地塊產品類型戶型面積（）套數套數配比面積面積配比114小高層85-90兩房17827%1513020%115三房26340%3024540%130三房17426%2262030%160四房477%752010%合計662100%75515100%3、戶型功能與平面圖113/114號地小高層產品，主

29、要為85-130平米產品，主要為兩梯四戶連廊設計。（1）小高層：130+88+88+130兩梯四戶（2）小高層：118+86+86+118兩梯四戶（3）小高層：116+88+88+127兩梯四戶4、社區配置社區計劃依托會所、公建配套，規劃打造三中心一食堂，包含健身中心、親子互動中心，娛樂中心以及魯能大食堂，其中健身中心，主要配備游泳館、健身房、瑜伽室等休閑運動場館，滿足業主健康生活需求；親子互動中心主要借助原鄉體育，引入芬蘭、荷蘭進口兒童運動設施，實現業主與子女的快樂成長；娛樂中心，主要配備棋牌室、臺球廳、咖啡廳等青年休閑活動項目，增加便民店、銀行網點等方便業主日常生活，同時效仿萬科食堂，打造

30、魯能大堂，為業主提供實惠便捷餐飲服務，全面提升社區的功能性5、建筑及園林風格建筑風格：考慮項目定位及品質需求，建筑風格建議為artdeco，建筑主體采用三段式設計，底部基座結合大堂入口造型采用真石漆，局部增加石材，提升建筑形象品質。整體色調以深色與淺色石材雙色拼搭，使色彩看起來明亮、大方，使整個空間給人以開放、寬容的感覺；目前國內這種建筑風格較多，屬于主導型的建筑風格。圖4-5建筑風格參考圖6、地下室、停車方案地下室按照住宅套數的90%規劃。車位按照每100配建一個停車位計算，建議113號地規劃1464個車位，8280地下室；114號地規劃993個停車位，5615地下室。（五）產品競爭力研究目

31、前區域內品牌項目較多，計劃在體育產品落地、智能社區構建、物業服務等多方面進行提升，提高產品整體附加值及競爭力。一是引入魯能+產品線，打造鄭東首屈一指的時尚運動型社區。通過與原鄉文化合作，引進引入芬蘭、荷蘭進口兒童專屬運動器材，打造親子主題運動樂園，還將氧漫小徑、夜光跑道、輕運動休閑區等有機集合，打造全年齡段運動配套，與其他項目形成區隔。二是社區智能系統打造，計劃實現社區全WIFI覆蓋，接入智生活APP，滿足年輕人足不戶即可無憂生活；另外社區配備環境智能檢測系統、快遞智能收發系統、配置直飲水設備、夜光健康慢跑系統等智能技術，從品質生活的細節打動目標客群，提升項目競爭力。三是物業服務方面，引入具備

32、一級物業資質的北京魯能物業，打造高標準的24時管家式物業服務體系。（六）價格定位1、價格策略價格策略：項目作為品質剛需樓盤，以品質感為核心策略；采取快銷快打搶占市場，實現快速去化。客群策略：以品質剛需客群為主，附以首次改善類客群；2、價格預測（整盤）在售產品價格以及地塊銷售周期：113號地住宅全盤均價12000元/，預計銷售周期為18個月；114號地住宅全盤均價12000元/，預計銷售周期為18個月。具體見下表：地塊物業類型銷售面積（）整盤均價單價（萬元/）總案值（萬元）備注113小高層1113401.2133608精裝1500元/地下室82800.32484建筑密度按照18%計算車位1464

33、個12萬/個17568車位按照1:1.5算小計148180/153660/114小高層755151.290618精裝1500元/地下室56150.31684.5建筑密度按照18%計算車位993個12萬/個11916車位按照1:1.5算小計111370/104219/五、開發與銷售計劃（一）開發節點安排按照2017年二季度開盤的目標，主要開發節點安排如下：序號工作名稱計劃完成時間1取得國有土地使用權證12月1日2取得建設用地規劃許可證2017年1月7日3取得建設工程規劃許可證2017年1月11日4取得建筑工程施工許可證2017年2月10日5確定總包單位2017年1月3日6出零米（首批開盤樓座）2

34、017年2月20日7取得預售許可證（首批開盤樓座）2017年4月26日8首次開盤2017年5月1日9首期竣工2018年6月15日10首期交房2018年12月30日（二）銷售計劃住宅考慮市場熱度下降，去化相對較慢，預計113號地計劃分18個月進行銷售，月均去化約0.62萬;114號地分15個月進行銷售,月均去化約0.42萬。地塊年度2017年2018年合計113號地銷售面積（）6123750103111340銷售金額（萬元）6959564014133609銷售回款（萬元）5369879910133609114號地銷售面積（）415333398275515銷售金額（萬元）4720243417906

35、18銷售回款（萬元）3642054198906186、 成本分析目前政府未掛出該兩塊土地起拍價等相關信息，估計土地價格參考臨近保利項目地價，均以182萬元/畝（起拍價溢價50%）為成交價。（1）113#地塊：預計總投入118002萬元，可售單方成本6157元/平米（含稅）：開發成本約為94502萬元，5095元/，其中，土地獲取價款及契稅等為13435萬元，607元/；主體建筑安裝工程費約61828萬元，3618.66元/；資本化利息約1856.25萬元，83.87元/；前期費用約6172萬元，278.85元/；基礎設施約7799萬元，352.37元/；開發間接費約1137萬元，51.37元/

36、；不可預見費約2273.98萬元，337元/。期間費用約為7455萬元，合337元/,其中，管理費約2273.98萬元，102.74元/；營銷費用約5180.53萬元，234.06元/。增值稅及附加約16046萬元，725元/；土增稅8114.3萬元，366.61元/。（2）114#地塊：預計總投入83026萬元，可售單方成本5475元/平米（含稅）：開發成本約為66589萬元，4733元/，其中，土地獲取價款及契稅等為9111萬元，411.66元/；主體建筑安裝工程費約41935萬元，3618.65元/；資本化利息約3634.31萬元，164.2元/；前期費用約4300萬元，194.26元/

37、；基礎設施約5290萬元，239元/；開發間接費約772.86萬元，34.92元/；不可預見費約1545.73萬元，69.84元/。期間費用約為5639萬元，合255元/,其中，管理費約1545.73萬元，69.84元/；營銷費用約4092.84萬元，184.92元/。增值稅及附加約10798萬元，488元/；土增稅5463.22萬元，246.83元/。具體內容見附件2：項目成本測算表七、項目經濟效益測算（一）113號地塊：1、測算原則銷售利潤率標準：按“限地價、竟房價”模式下，利潤率控制線為10%測算。土地成本：根據協議出讓底價溢價50%測算。折現率：以%（暫定）進行經濟測算。2、經濟效益分

38、析項目預計整盤住宅均價9061元/,銷售周期2017-2018年，項目銷售總收入為106326 萬元（除稅）。按照182萬元/畝地價計算，項目總地價約12585萬元，綜合樓面價約1096元/平米，利潤總額約11665萬元，銷售利潤率為10%。3、項目現金流量分析當土地溢價率50，基準折現率為8%時，項目現金流量分析如下：項目峰值現金流為50660萬元，出現在項目開發第2018年4季度。項目現金流回正時間為2017年4季度財務凈現值：16365萬元。IRR（財務內部收益率）：IRR為21.81。項目靜態投資回收期為1年。4、資金籌措方案根據該項目投資進度，計劃投入資金2.16億元，其中土地款1.

39、34億元。峰值現金流50660萬元，需要項目籌資4億元，需籌集銀行借款4億元。5、稅費籌劃方案根據鄭州市土增稅預繳政策規定的“普通住宅2%、非普通住宅3%”的最低預繳比例測算，113號地塊須預繳土增稅約5378萬元。經多方案對比，確定“土地成本按建筑面積進行分攤”的籌劃方案,最終清算口徑需退返土地土增稅8114萬元。下一步，積極與稅務部門溝通，爭取充分抵減開發成本，以達到降低稅款的目的。同時，做好稅務主管機關對接工作，可以正常退回預繳土地增值稅。（2）114號地塊：1、測算原則銷售利潤率標準：按“限地價、竟房價”模式下，利潤率控制線為10%測算。土地成本：根據協議出讓底價溢價50%測算。折現率

40、：以%（暫定）進行經濟測算。2、經濟效益分析項目預計整盤住宅均價9564元/,銷售周期2017-2018年，項目銷售總收入為75678萬元（除稅）。按照182萬元/畝地價計算，項目總地價約8535萬元，綜合樓面價約1096元/平米，利潤總額約8309萬元，銷售利潤率為10%。3、項目現金流量分析當土地溢價率50，基準折現率為8%時，項目現金流量分析如下：項目峰值現金流為34968萬元，出現在項目開發第2018年4季度。項目現金流回正時間為2018年2季度財務凈現值：10255萬元。IRR（財務內部收益率）：IRR為20.92。項目靜態投資回收期為1年。4、資金籌措方案根據該項目投資進度，計劃投

41、入資金1.47億元，其中土地款0.91億元。峰值現金流34968萬元，需要項目籌資3億元，需籌集銀行借款3億元。5、稅費籌劃方案根據鄭州市土增稅預繳政策規定的“普通住宅2%、非普通住宅3%”的最低預繳比例測算，114號地塊須預繳土增稅約2181萬元。經多方案對比，確定“土地成本按建筑面積進行分攤”的籌劃方案,最終清算口徑需退返土地土增稅5463萬元。下一步，積極與稅務部門溝通，爭取充分抵減開發成本，以達到降低稅款的目的。同時，做好稅務主管機關對接工作，可以正常退回預繳土地增值稅。八、投資風險評價1、競爭風險區域市場及鄭州城市房地產不斷升溫，2013年白沙正式化區為鄭東新區，白沙片區作為繼鄭東新

42、區發展的下一個十年區域，板塊價值凸顯，熱度高漲，該板塊成為眾多開發商追捧的重點區域，且不乏有品牌開發企業為進駐鄭州開拓市場而不惜低利潤拿地。2、經營風險第一，瘋狂市場下一刀切的調控帶來的風險，從宏觀市場來看，8月份鄭州房價增幅居全國首位，土地市場更是地王頻出，十月初限購限貸陸續出臺，市場急轉直下，由于各種打擊政策的出臺，后期市場將進入市場寒冬；第二，限地價競房價的土拍模式，對企業開發及成本控制提出新的要求，隨著“鄭九條”的出臺，該地塊所處鄭東新區將實施“限地價競房價”新政，勢必將進一步壓縮開發企業利潤，考驗房企的應變以及成本管控能力。九、拿地工作建議本項目對于集團公司布局中原，擴張戰略版圖和提

43、升品牌影響力具有較大意義。建議：1、本著“保障利潤，積極參與”的原則參加項目競拍。2、各地塊以利潤率10%時地價作為投標控制線。113/114號地塊土地溢價50%時啟動競房價機制，各利潤點下住宅售價情況如下：113#地塊地價溢價50%銷售利潤率土地價款（萬元）綜合樓面地價（元/平米）總成本（萬元）房價（元/）20.00%125851096113090110215.00%125851096106831977810.00%12585109610497390610.00%1258510961031877993114#地塊地價溢價50%銷售利潤率土地價款（萬元）綜合樓面地價（元/平米）總成本（萬元）房價（元/）20.00%85351096830261200