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鄭州路農貿市場商鋪項目投資可研報告（75頁）.pptx

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鄭州路農貿市場商鋪項目投資可研報告（75頁）.pptx

1、項目概況惠濟區南陽路項目投資可研報告一、項目概況-區位南陽路農貿市場南陽路農貿市場一、項目概況-區位南陽路農貿市場南陽路農貿市場項目為商業用地，營業面積 3800m2，歸屬私人管理。項目用地為地下一層，為長方形。項目周邊為多為成熟商品住宅。項目市場內經營攤位120個（每個攤位1.5米長每月300元），營業房 60間（10平每月1500元）一、項目概況-四至升龍匯金廣場豐樂家紡城一、項目概況-交通狀況一、項目概況-南陽路農貿市場情況門頭照門頭照進出樓梯進出樓梯一、項目概況-南陽路農貿市場情況邊鋪走廊邊鋪走廊一、項目概況-南陽路農貿市場情況蔬菜區

2、蔬菜區水果區水果區一、項目概況-南陽路農貿市場情況百貨區百貨區糧油區、干調區糧油區、干調區一、項目概況-南陽路農貿市場情況大肉區大肉區火鍋超市火鍋超市一、項目概況-南陽路農貿市場情況活禽區活禽區生鮮區生鮮區一、項目概況-南陽路農貿市場情況熟食區熟食區豆制品區豆制品區一、項目概況-公建配套單位名稱單位名稱：鄭州鄭州東方東方腫瘤醫院腫瘤醫院單位地址單位地址：鄭州市南陽路135號單位單位性質：性質：民營單位（經國家批準成立的正規醫院）成立成立日期：日期： 1994年單位單位特色特色：以中西醫結合治療腫瘤中心以及心腦血管病河南省非營利性醫療機構河南省

3、非營利性醫療機構一、項目概況-公建配套單位名稱：南陽路第三小學單位名稱：南陽路第三小學（原名“張砦小學”）建成建成年代：年代：1951年，1995年6月更名面積面積：占地5339.6m2，建筑4l08m2 學校現狀：學校現狀：教學班23個，在校學生1390人，在職教師55人 “河南省安全校園優秀學校”、 “鄭州市文明學校”、“鄭州市教育教學先進單位”、“鄭州市德育教育先進單位”、“鄭州市標準化學校” 一、項目概況-公建配套單位名稱：鄭州市科單位名稱：鄭州市科技工業技工業學校（中專）學校（中專）建成時間：建成時間：1985年占占地地面積：面積：40余畝管理模式管理模

4、式：部級制（機電部、紡織服裝部、學前教育部、信息技術部四個專業部）學校現狀：學校現狀：教職工140 人，在校學生2200人一、項目概況-周邊人口周邊人口大概為135000人左右，人口比較集中周邊臨近繁華商業街，人流量較大一、項目概況-周邊商業分布-區域集中商業升龍國際廣場升龍國際廣場博金商貿城博金商貿城天旺優庫天旺優庫萬可佳商城萬可佳商城沃美萊購物廣場沃美萊購物廣場四季廣場四季廣場凱隆廣場凱隆廣場時代廣場時代廣場千盛生活廣場天明路店千盛生活廣場天明路店一、項目概況-周邊商業分布-區域集中商業-博金商貿城項目名稱：博金商貿城項目名稱：博金商貿城隸

5、屬公司：隸屬公司：鄭州超業針紡貿易有限公司商城地址：商城地址：南陽路與東風路交叉口開業時間：開業時間：2013年面積面積：總占地12249.6m2，總建筑面積39000m2 目前現狀：目前現狀：9層（-2為停車場，-1 為南陽路農貿市場，1-5層為商場， 6-9為商務辦公）一、項目概況-周邊商業分布-區域集中商業-博金商貿城商城外貌商城外貌商城內部商城內部商場內部消費者比較少，經營狀況不佳一樓主要是服裝特賣會、珠寶化妝品和其他生活配套，消費者較少，經營差二樓是女性主題館主要經營女裝、皮包、美甲等，消費者較少，經營狀況比較差三樓紳士童趣館正在維修，暫不開業一

6、、項目概況-周邊商業分布-區域集中商業-博金商貿城商城1層一、項目概況-周邊商業分布-區域集中商業-博金商貿城服裝、皮鞋特賣服裝、皮鞋特賣珠寶特賣珠寶特賣一、項目概況-周邊商業分布-區域集中商業-博金商貿城商城2層女裝女裝皮包皮包一、項目概況-周邊商業分布-農貿市場-廟李綜合市場廟廟李綜合李綜合市場市場產權所屬為村集體占地面積3000m2左右商鋪大概100多家，空置率在50%以上，經營狀況較差主要經營有蔬果、禽蛋、調味品、日雜五金等一、項目概況-周邊商業分布-農貿市場-廟李綜合市場門頭門頭地面地面一、項目概況-周邊商業分布-農貿市場-廟李綜合市場糧油區糧

7、油區水產區水產區一、項目概況-周邊商業分布-農貿市場-廟李綜合市場蔬菜區蔬菜區牛羊肉牛羊肉一、項目概況-周邊商業分布-農貿市場-廟李綜合市場過道過道邊鋪邊鋪一、項目概況-周邊商業分布-農貿市場-博頌路便民服務點博頌路便民服務點博頌路便民服務點于2015 年9月份開業，歸屬為鄭州市林業局管理，占地面積大概1200平方米左右，目前仍在建設中。（之前是家居廣場）其中邊鋪布置15個，每個 10平米月租2000元，蔬菜攤位共30個，每個攤位長2 米，月租750元，未來規劃攤位長達3米，月租1500元。市場邊上安置了2個洗車維修點一、項目概況-周邊商業分布-農貿市場-

8、博頌路便民服務點門頭照門頭照外觀外觀一、項目概況-周邊商業分布-農貿市場-博頌路便民服務點蔬果區蔬果區邊鋪邊鋪一、項目概況-周邊商業分布-農貿市場-博頌路便民服務點路面過道路面過道一、項目概況-周邊商業分布-農貿市場-豐慶路地下便民點豐慶豐慶路地下便民店路地下便民店地處豐慶路與博頌路交叉口，在地下一層，占地面積 1000平方米左右內部分為倉庫區、蔬菜區、米面區、魚、肉等，還有棋牌室等，商戶比較少，空置率較高幾乎沒有消費者，經營很差一、項目概況-周邊商業分布-農貿市場-豐慶路地下便民點門頭門頭入口入口一、項目概況-周邊商業分布-農貿市場-豐慶路地下便民點

9、業態平面圖業態平面圖市場內情況市場內情況一、項目概況-周邊商業分布-大型超市-世紀聯華（天旺店）單位名稱：世紀華聯單位名稱：世紀華聯單位地址：單位地址：鄭州市金水區東風路與豐樂路交叉口主營主營項目：項目：零售營業時間：營業時間：8:30-21:30 大眾大眾點評：點評：四星半點評：點評：團購力度大，優惠，服務態度好，經營物品豐富，消費者滿意度較高一、項目概況-周邊商業分布-大型超市-世紀聯華（天旺店）門頭門頭服務中心服務中心一、項目概況-周邊商業分布-大型超市-世紀聯華（天旺店）超市內照片超市內照片一、項目概況-周邊商業分布-早市分布-弘潤路早市弘潤路早市弘

10、潤路早市以豐樂路為線分為2部分東段為一般早市，時間段為早上5點到7點半西段為全天供應，有劉寨辦事處裕華社區生活便民店，經營蔬菜、水果、調味品等生活所需一、項目概況-周邊商業分布-早市分布-弘潤路早市弘潤路弘潤路一、項目概況-周邊商業分布-早市分布-東風東路早市東風路早市東風路早市存在時間較長，是因為附近的公園配套較少，晨練的人往往選擇去綠蔭公園，公園輻射范圍超過3公里，之前早市長度自南陽路到豐慶路以東，后來商場規劃只保留東風路東段一、項目概況-周邊住宅區-升龍匯金小區升龍匯金小區開發商：鄭州中元置業有限公司建筑面積： 300000m2 占地面

11、積： 144334m2 房價： 8366元/m2 建成年代： 2016年總戶數： 3526戶容積率： 4.14 一、項目概況-周邊住宅區-升龍匯金小區升龍匯金小區升龍匯金小區升龍匯金小區南陽路農貿市場南陽路農貿市場一、項目概況-周邊住宅區-升龍匯金小區升龍匯金小區升升龍匯金小區外觀龍匯金小區外觀小區旁道路小區旁道路一、項目概況-周邊住宅區-裕華文匯小區裕華文匯小區開發商：河南裕華置業有限公司建筑面積： 14704m2 房價： 8497元/m2 建成年代： 2000年總戶數： 270戶一、項目概況-周邊住宅區-裕華

12、文匯小區裕華文匯小區門頭門頭小區平面圖小區平面圖一、項目概況-周邊住宅區-裕華文匯小區裕華文匯小區羅馬柱廊羅馬柱廊幼兒園幼兒園一、項目概況-周邊住宅區-裕華文匯小區裕華文匯小區小區道路小區道路小區綠化小區綠化一、項目概況-周邊住宅區-裕華文清園裕華文清園開發商：河南裕華置業有限公司建筑面積： 47000m2 占地面積： 31333m2 房價： 8485元/m2 建成年代： 2003年總戶數： 300戶容積率： 1.50 一、項目概況-周邊住宅區-裕華文清園裕華文清園外景外景假山假山一、項目概況-周邊住宅區-裕華文清園裕華文清園建筑風格建筑風格運動

13、器材運動器材一、項目概況-周邊住宅區-亞新美好時光亞新美好時光開發商：鄭州亞新房地產開發有限公司建筑面積： 28374m2 占地面積： 88000m2 房價： 9818元/m2 建成年代： 2005年總戶數： 1217戶容積率： 1.94 一、項目概況-周邊住宅區-亞新美好時光亞新美好時光門頭門頭進門道路進門道路一、項目概況-周邊住宅區-亞新美好時光亞新美好時光小公園小公園一、項目概況-周邊住宅區-亞新美好時光亞新美好時光幼兒園幼兒園電動車停車場電動車停車場一、項目概況-周邊住宅區-亞新美好時光亞新美好時光小區內商業配套小區內商業配套一、項目概況-周邊

14、住宅區-亞新美好時光亞新美好時光運動場所運動場所曲徑通幽曲徑通幽一、項目概況-周邊住宅區-思達大戶人家思達大戶人家開發商：河南思達置業有限公司建筑面積：80000m2 占地面積：46690m2 房價： 9372元/m2 建成年代： 2006年總戶數： 936戶容積率： 1.88 一、項目概況-周邊住宅區-思達大戶人家思達大戶人家樓房樓房小區道路小區道路一、項目概況-周邊住宅區-思達大戶人家思達大戶人家廣場廣場游樂場游樂場一、項目概況-周邊住宅區-弘潤幸福里小區弘潤幸福里小區開發商：鄭州嘉潤置業有限公司建筑面積： 220000m2 占地面積： 4000

15、0m2 房價： 9372元/m2 建成年代： 2012年總戶數： 1853戶容積率： 4.90 一、項目概況-周邊住宅區-弘潤幸福里小區弘潤幸福里小區小區售樓處小區售樓處已完工樓房已完工樓房市場分析惠濟區南陽路項目投資可研報告二、市場分析-區域商業中心本案地處博金商貿城的B1層。博金商貿城共設5層，按其場內指引，是一個傳統的社區型百貨商場，現處瀕臨閉店的狀態。本案對面為新建的升龍眼鏡城，外裝已完成，內裝的施工接近尾聲，商戶尚未進駐。眼鏡城為建筑裙樓，目測單層在1.5萬左右，共4-5層。塔樓為商住兩用的房產。建筑臨街側規劃了一個小型生鮮超市，尚未營業。（升龍眼

16、鏡城在區域內屬地標性建筑）。本案正后有一個兩層的臨建，現主營床品，人流稀少，業績堪憂。本案周邊半徑1公里內多為居民小區。二、市場分析-農貿市場本案半徑1公里內無農貿市場。在離本案約500米處，弘潤路上有一個成規模的早市，早市的經營時間一般集中在早上5：30-7：30（該路中前段可全天經營），產品基本涵蓋社區居民的基本生活需求。弘潤路中前段有兩處街道臨時加蓋的各約600的簡易菜市場，以肉食與糧油為主，產品不甚豐富。與早市全天經營路段地處一塊，互為犄角。二、市場分析-大型綜合超市本案半徑1公里內尚無在營大型綜合超市。產品定位惠濟區南陽路項目投資可研報告三、產品定位-定

17、位邏輯周邊除早市和兩個小型菜市場再無同類競品，社區居民層級相對偏低。本案將隔壁停車場部分一起租賃，建面4780，賃面2750，使用率58%。在硬件與產品的豐富程度上和早市形成差異化，打造絕對的優勢。結合市場需求、硬件條件、公司訴求：普通家庭生活必須的；客單廉價大眾親民的；品類相對豐富的；產品品質有一定保障的。三、產品定位-產品形態本案可以以親民的菜市場為主（果蔬、鮮肉、熟食、生鮮、干貨、糧油、活禽-）；輔以大眾的餐飲（美食街、糕點、小吃），部分社區服務（理發、老年保健、快遞收發、維修、彩票-），部分生活服務（服裝服飾、鞋帽、糖果零食-）。商鋪（中島6-9左右，中島不封

18、頂；邊鋪9-15左右）；動線以“井”字形為主（主線2.2m，輔線1.6m）；四通八達，客源共享。產品品類相對豐富繽紛，商鋪整潔精致。三、產品定位-業態配比菜市場：60%左右；果蔬 20%；鮮肉 10%；生鮮10%；熟食 8%；干貨3%；糧油 3%；豆制品3%；活禽3%-；餐飲：15%左右；美食街12%；小吃3%-；社區服務：15%左右；理發 0.5%；老年/兒童 13%；快遞收發0.5%；維修彩票1%-；生活服務：10%左右；服裝服飾7%；鞋帽2%；糖果零食1%-；平面布置圖三、產品定位-品牌定位菜市場：果蔬以商戶日常進貨為主，確保新鮮安全即可；鮮肉和

19、熟食可以考慮引進幾個品牌（例：雙匯）；餐飲：以當地特色小吃和簡餐為主；社區服務&生活服務：主要是品類，品牌無需講究（例：好就醫老年保健，孩之島兒童集合，良品鋪子、靚女人服裝）；三、產品定位-租金水平預測業業態態面面積積面積占比面積占比平均租金平均租金月租金月租金年租金年租金菜市場菜市場 1650 60% 120元/月/平 198000元 2376000元餐飲餐飲 412.5 15% 130元/月/平 53625元 643500元社區服務社區服務 412.5 15% 130元/月/平 53625元 643500元生活服務生活服務 275 10% 140元/月/

20、平 38500元 462000元合計合計 2750 100% 110元/月/平 343750元 4125000元備注：1，以上為租賃面積；2，合同年簽。3，第一年租鋪率可達85%左右，第二年租鋪率可達95%左右，以此類推；4，物管費可視情況另商。5，以上為概算數據。投資回報分析惠濟區南陽路項目投資可研報告四、投資回報分析轉讓費：250萬元改造成本：800元/平米，小計=4780*800=382萬元每年租金收入：412萬元每年運營成本：412*20%=82.4萬元場租：35元/平米/月，小計=4780*30*12=172萬元 EBITDA：租金收入-運營成本-場租=157.6萬元回報率：EBITDA/總投資=24.9%，即靜態約4年收回投資。四、投資回報分析-結論項目面積較小，且處于地下室，產品定位受限制較多，無法做出標桿項目。項目周邊無正規菜市場、集中商業也較少，且周邊居民、上班族較多，市場需求量大。項目已開業，場地產權無爭議，做為“布點占位”項目無風險。按照目前經營方提出的轉讓費報價250萬左右，投資回報率25%，預計 4年回本，投資收益尚能接受，建議獲取。后期談判跟進以下幾點入口左側停車場確保能納入租賃范圍，且與原有租賃范圍租金保持一致。平面方案取得業主同意。爭取以更低的轉讓費獲取。

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