1、廈門希爾頓酒店商業計劃書 目錄 廈門希爾頓酒店商業計劃書 目錄 第一章 項目摘要.6 一、項目概述.6 二、項目優勢.6 三、項目背景.6 四、項目投資計劃.7 第二章 環境評估8 一、區位優勢.8 二、區域經濟.11 三、旅游資源13 第三章 酒店行業分析 17 一、中國旅游飯店業概況17 二、國際飯店集團競爭中國市場18 三、國際飯店管理模式比較20 四、高星級酒店的盈利分析21 五、希爾頓酒店管理公司26 第四章 市場分析.28 一、廈門酒店概況28 二、酒店經營指標分析28 三、競爭對手及發展態勢29 四、項目定位30 第五章 項目公司.31 一、公司簡介31 二、公司結構. 31 三

2、、股權結構31 四、管理團隊31 五、項目其他背景32 2 第六章 項目規劃33 一、項目位置33 二、法律明細34 三、項目詳細規劃36 第七章 項目實施計劃.40 一、項目建設規模40 二、項目現狀和建設期41 第八章 項目投資分析 42 一、投資估算42. 二、參數預測43 三、融資計劃及還款方案44 第一章 項目摘要第一章 項目摘要 一、項目概述一、項目概述 廈門希爾頓大酒店是與國際希爾頓酒店集團簽約合作的國內第六家希 爾頓大酒店，是一家繼大連、重慶、上海、北京、南京之后，通過國際希 爾頓酒店集團嚴格評審入圍和參與合作的國際五星級涉外旅游酒店。 廈門希爾頓大酒店集旅游、商務、娛樂、餐飲

3、等多功能于一身，位于 廈門市 CBD 區域，購物、交通十分便利，瀕臨大海，與鼓浪嶼遙遙相望， 風光旖旎。 總投資概為 7500 萬美元，酒店用地面積 3367.917 平方米，建筑面積 為 43793 平方米，地下三層，地上二十九層，總高度為 99.15 米。 酒店建成后，憑借國際希爾頓酒店管理公司的專業化管理，將成為廈 門檔次最高的五星級酒店， 其專業的國際經營理念必會帶來豐厚的投資回 報和良好的社會效益。 二、項目優勢二、項目優勢 黃金地段、得天獨厚 廈門市政府重點支持項目 國際著名酒店管理公司專業化管理 辦妥土地房產證、土建已經開工，正進行地基建設 籌建單位成功開發過多個大型地產項目 三

4、、項目背景三、項目背景 廈門是中國東南沿海重要的旅游口岸，擁有鼓浪嶼等三個國家重點風景名 勝區，并獲得國際花園城市和優秀旅游城市等榮譽. 廈門已成為中國南方重要的對臺貿易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦 經貿盛會“ 中國投資貿易洽談會” 和“ 對臺出口商品交易會” ，多種大型專業會展經常在廈門 舉辦。 3 4 廈門經濟高速發展，是中國東南沿海經濟繁榮帶的龍頭。自廈門成立特區以 來,已有戴爾(Dell)、 柯達(Koda)、 通用電器(General Electric)、 可口可樂(Coca cola)、 太古飛機維修公司(Swire Aircraft)、 麥德龍(MetroAG)等世界五百強公

5、司入駐廈門, 同時每年有大量國際、國內商務人士來廈門觀光旅游. 廈門市目前有四星級以上酒店六家、五星級酒店一家。鑒于廈門的高星級酒 店數量相對偏少，該項目的建成將大大地推動廈門高端旅游市場的發展，促進廈 門精品旅游品牌的提升，并將給投資商帶來豐厚的投資回報。 四、項目投資計劃四、項目投資計劃 （一）投資總額 項目投資概算為 7500 萬美元，包括土地款、拆遷費用、土方工程、基樁及 相關前期費用等已完成的投資 1700 萬美元。 （二）融資計劃 根據項目建設期計劃，建設期為 2 年； 根據營運收支預估數據，預計項目營運 8 年，即可還清本息。 考慮項目的營運預 算及還本付息年期，建議項目建設期免

6、息。年度經營結余可用于償還利息、 本金。 融資期限為 10 年（含建筑期） 。根據營運收支預估表，項目進入營運期后， 前四年每年還 1100 萬美元，后四年每年還 1200 萬美元，總共用 8 年還本付息。 第二章 環境評估 第二章 環境評估 一、區位優勢 一、區位優勢 1、自然情況 廈門是一座美麗的海濱城市，位于中國東南沿海、福建省的西南岸，臨近九 龍江的河口，居中國兩大經濟繁榮地區之間，與臺灣隔海相望，距臺灣高雄市 160 哩，是海峽西岸繁榮帶之龍頭。廈門市轄區陸地面積 1500 多平方公里（包 括廈門島 130 平方公里） ，海域面積 300 多平方公里。廈門屬亞熱帶季風氣候， 常年春意

7、濃濃，四季花香撲鼻。全年平均氣溫 21 0C，冬天平均氣溫 120C，夏天平 均氣溫 28 0C，全年降雨 1100 毫米。氣候溫和、雨量充沛、海岸曲折漫長、山巖 疊秀絢麗多姿。 1981 年設立廈門經濟特區，廈門市已被中央政府批核為一個特別行政區 域， 、1994 年被級為副省級市。擁有省級的經濟管理權力?，F在，廈門已發展為 一個現代化城市，有著強勁的經濟發展及城市建設。在過去十年內，廈門受益于 國際商貿，教育及旅游的持續發展。 隨著經濟建設和社會各項事業的不斷發展， 廈門逐漸成為中國東南沿海的中 心城市。在經濟保持高速發展的同時，廈門的生態環境也得到了保護，具備可持 續發展潛力。廈門先后獲

8、得國際花園城市和優秀的旅游城市等榮譽。 2、地理位置 廈門市位于東經 1180404、北緯 242646。全市由廈門島，鼓浪 嶼及內陸九龍江北岸沿海部分地區和同安組成，屬海港風景城市。其主體廈門 島面積約 135.5 平方公里，是福建省第四大島嶼，整修海岸線蜿蜒曲折，全長 234 公里，港島嶼星羅棋布，洪區內群山四周環抱，港闊水深，終年不凍，是條 件優越海峽性天然良港，有史以來就是我國東南沿海對外貿易的重要口岸。九龍 江北岸的沿海部分，由杏林灣和馬鑾灣分隔而成美、杳林、海滄三個小半島。地 屬亞熱帶氣候，夏天酷暑，冬天嚴寒，溫和多雨，年均氣溫在 21 左右。 廈門市的總陸地面積為 1，516 平

9、方公里，而海洋面積則有 300 平方公 里。而地勢則由南至北順勢而下， 其西北部分地勢偏于平坦， 而南部則較多山及崎 嶇。 5 6 在大部分的海峽，其水深超過 12 米及整平均處于無冰狀態。而其余位于海岸邊 零散的島嶼則形成了一道天然的圍墻， 以保護海洋旋渦對廈門海峽造成的滋擾及 破壞。 3、行政區域 2003 年 5 月經國務院批準，同意廈門市調、整部分行政區劃。調整的主要 內容包括：一、思明區、鼓浪嶼區和開元區合并為思明區，原三區的行政區域劃 歸思明區管轄。二、將杏林區的杏林街道辦事處和杏林鎮劃歸集美區管轄。杏林 區更名為海滄區。三、設立翔安區，將同安區所轄新店、新圩、馬巷、內厝、大 嶝

10、5 個鎮劃歸翔安區管轄。行政區劃調整后，廈門市轄思明、湖里、集美、海滄、 同安和翔安 6 個區 。 廈門市現轄有思明、開元、鼓浪嶼、湖里、集美、杏林、同安七個區。其中 廈門本島內的思明、開元、鼓浪嶼、湖里四個區為經濟特區。思明區以商業鬧市 區為主；開元區以工廠區和新市區為主；鼓浪嶼區是著名的風景旅游區；湖里區 則是新興的工業投資區。島外的集美區以農業為主，包括以旅游、教育為主的著 名僑鄉集美鎮；杏林區是已具一定規模的工業區和臺商投資區。同安區則是全市 的農副產品基地和輕工、食品行業的原料基地。 4、氣候 廈門擁有南亞熱帶氣候，降雨量充足。全年平均溫度約為 20.6C，而最高 則為 38.5C

11、及最低為 1.5C。年降雨量約 1，315 毫米，主要降雨月份于每年的 五月至七月。 5、人口 2002 年末，全市戶籍總人口為 13716 萬，4185 萬戶。280 萬人，其 中：自然增長 067 萬人，人口自然增長率為 493。全市人口中以漢族居多， 另有回、滿、壯、畬、苗、及高山等 20 多個少數民族。由于地理環境和歷史背 景的因素，擁有眾多的歸僑、僑眷及廈門籍僑胞和港、澳、臺同胞。 6、基礎設施建設 陸路交通陸路交通 配合贛龍鐵路建設，興建龍巖廈門延伸段，形成連接大京九的出省新通 道；配合建設福廈鐵路，相應規劃第二火車客運站及其配套設施。加快區域合作 快速通道建設，重點建設和完善“三

12、主” （同三國道主干線及其復線、國道 324 線） 、 “六聊” （廈門島龍海南太武、海滄龍海、同安安溪、同安南安、 同安新店南安石井、廈門金門）的對外交通，建設廈門至三明高速公路，形 成連接國家公路干線網和周邊地區的快速通道。 完善綜合交通運輸體系的配套設 施，加快公路客、貨運場站的規劃和建設，構建公路運輸主樞紐。 航空運輸 航空運輸 廈門的空港是華東航空樞紐，高崎國際機場已開通國內外航線 89 條，其中 國內航線 73 條，國際和地區航線有至東京、大阪、漢城、新加坡、吉隆坡、馬 尼拉、香港、澳門等 14 條航線，還有專門到日本名古屋的貨運航班。每周出港 約 380 余個航班，有 26 家航

13、空公司在機場營運。2002 年旅客進出港人數 425.86 萬人次，比上年增長 13.95%，航空貨運吞吐量 13.92 萬噸，增長 30.48%。 完善廈門機場的設施配套，建設空港物流園區，大力拓展國內外航空貨運業 務，增辟美國等國際航線，建成我國重要的國際干線機場，并爭取作為兩岸“三 通”定點直航首選機場。加強國內外航班的銜接，拓展客運中轉業務，成為連通 國內外客貨捷運的航空主樞紐。 港口與海運 港口與海運 完善對外輻射通道。實施“以港立市”戰略，按照“三個一” （港口貨物年 吞吐量 1 億噸以上，集裝箱年吞吐量 1，000 萬標箱，航空年客運量 1，000 萬人 次）的遠景目標要求，把廈

14、門港建成國家重點貨運主樞紐港、集裝箱運輸國際干 線港口和中轉港、海峽兩岸區域航運中心，完善航空港，高水準建設資訊港，強 化口岸功能。 廈門港是中國主要港口之一，位居世界集裝箱百強港前 40 名，是中國第四 個可接待第六代大型集裝箱船舶的港口；2002 年貨物吞吐量 2，734.51 萬噸， 集裝箱吞吐量 175.44 萬標箱；每月廈門港到全世界各地航班有 315 條，基本覆 7 8 蓋了全球各主要港口； （與國內外 84 個港口直接通航） ；世界各大船公司都紛紛 開辟了廈門到世界各地的貨運航線，很多知名船公司將廈門作為其大陸的基本 港；首批與臺灣貨運試點直通港口，集裝箱貨運量達到 134 萬標

15、箱。 郵電通訊 郵電通訊 長途電話可直拔 210 個國家或地區；國內 1，800 多個城市，城鄉固定電話 交換機總容量 94.02 萬門；移動電話 7.16 萬戶，電腦互聯網絡用戶達 20 萬戶。 已建成市話本地網、移動通訊網、數位資料網和圖像傳輸網，開辦了 DDN、ISDN、 PAC、EDI、EMS、800 等 20 多項郵電業務。電腦網已形成金橋網、金卡網、金關 網、Inernet 網、 Xiamen Net 網?？梢酝ㄟ^ DNN、ADSL、光線以及無線接入方 式連接 INTERNET、INTERNET 傳輸速度可以達到 10M/秒。 二、 區域經濟 二、 區域經濟 自 1982 年設立為

16、經濟特區以來， 廈門市國內生產總值 （GDP） 年均增長 18%， 每年新增外商實際投資額在 10 億美元以上。戴爾（Dell） 、柯達(Koda)、通用電 器(General Electric)、可口可樂(Coca Cola)、太古飛機維修公司(Swire Aircraft)、麥德龍(MetroAG)等諸多知名跨國公司已在廈門設廠或投資。 2002 年，全市經濟實現較快增長，經濟運行質量和效益進一步提高。據初 步統計，全年實現國內生產總值 64833 億元，比上年增長 156，其中第三 產業增加值 26421 億元，增長 99。按戶籍人口計算，人均國內生產總值 47,270 元，比上年增長

17、145。 9 廈門 GDP 增長 廈門 GDP 增長 0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 19981999200020012002 近年廈門市主要經濟指標 近年廈門市主要經濟指標 項目 1999 年度 2000 年度 2001 年度 2002 年度 實績 增長率 實績 增長率 實績 增長率 實績 增長率 國內生產 總值 GDP （億元） 440.54 10.63 501.87 13.92 561.36 11.85 648.37 15.50 規模以上 工業總產 值 （億元） 625 18.

18、23 771 23.44 811 5.20 1025 26.40 港口貨物 吞吐量 （萬噸） 1773 18.21 1965 10.83 2098 6.82 2734 30.28 對外貿易 進出口總 額（億美 元） 79.69 16.78 100.49 26.10 110.79 10.25 151.87 37.08 10 財政總收 入 （億元） 66.24 19.57 91.50 38.13 110.51 20.78 126.31 14.30 外商投資概況 外商投資概況 廈門市為中國其中一個的主要經濟特區， 并已賦予權力去管轄其市內的經濟 發展事務，及給多外商相關優惠措施，已吸引外商投資。 充

19、分發揮特區和臺商投資區的優勢，實施外向型經濟發展戰略 擴大對外開放，參與國際競爭，特區經濟逐步趨向了外向型發展軌道。廈門 口岸的國際知名度和輻射功能在近年來明顯的增強，利用外資進入了全方位開 放、蓬勃繁榮的發展階段，世界最大 500 強跨國公司已有 27 家在廈投資辦企業， 70 多家全球跨國公司在廈門落戶，外商投資領域從第一、二產業擴大到第三產 業的飲食服務業、娛樂業、房地產業、運輸業、金融業、資訊產業等，從蔻密集 型企業為主發展到以技術、資金密集型企業為主，從加工貿易發展到高附加值企 業，逐步形成了擁有龍頭產品及配套服務的產業鏈。 全市利用外資規模不斷擴大，投資領域不斷拓寬 物流、商業零食

20、、軟骨發展等服務貿易領域的投資專案增多，利用外資層 次逐年提高。截至 2001 年底，全市累計批準外商直接投資專案 5334 項，協定利 用外資 187.3 億美元，實際直接利用外資 126.5 億美元。已開發投產的“三資” 企業達 4，381 家，其中：在工商部門注冊登記的外商投資企業達 3016 家。隨著 兩岸關系的緩和，臺商來廈門的投資也逐年增多，全市累計已簽訂合同的臺商直 接投資專案 122 個，協定外資金額 39.38 億美元。 目前， “三資”工業產值已占全市工業產值的八成以上，工業品出口交貨 值占全市工業銷售產值的近一半。 “三資”企業出口總值達 32.26 億美元，占全 市外貿

21、出口的 36.08%。全球零售巨商沃爾瑪的進駐，引發了特區商品市場服務 方式和經營理念上的新一輪整合。地方性外貿企業的崛起，在體制上打破了傳統 單一的國家外貿經營體制，廈門對外貿易采取放寬進出口經營權，推進外貿企業 的實業化等鼓勵措施，形成了中央、省屬、地方屬外貿公司，外貿專業公司和工 貿進出口公司， “三資”企業等多層次外貿經營隊伍共同發展的新格局。 積極推行品牌戰略，加快培育名優出口產品 培育和發展了一批具有市場競爭優勢的高科技產品和高科技出口企業， 出 口產品層次不斷提高，由原來的以農副產品和初級工業產品為主，迅速發展到以 機械、 電子、 輕紡工業等制品為主。 20 年來廈門累計對外貿進

22、出口總額為 894.46 億美元，年貿易規模突破了百億元大關，2001 年外貿進出口總值達 110.79 億美 元，比 1981 年增長 72.37 倍，年平均增長 23.78%。其中，出口貿易額 65.05 億 美元，比 1981 年增長 45.13 倍，年增率達到 20.55%。與世界上 178 個國家及地 區建立了貿易往來關系，對 47 個國家和地區的年出口貿易額超千萬美元，其中： 對美國、日本、香港、德國、臺灣、新加坡的出口已超過億美元。隨著戴爾電腦、 柯達感光、燦坤家電、林德叉車、富士電氣、ABB 開關、廈華、廈新、太古飛機 維修等一大批國內外知名大公司生產能力及企業規模的進一步擴大

23、，機電產品、 高新技術產品出口后續發展能力日漸強勁。2001 年全市共完成機電產品出口 27.5 億美元，占全市出口的比重達 42.28%，外商投資企業完成進出口 72.39 億 美元，占全市對外貿易的比重已達 65.34%。 三、旅游資源三、旅游資源 廈門有豐富的旅游資源。自然資源與人文景觀相互交融，具海、島、嶼、 礁、山、巖、寺、花、木諸神秀，兼民族風格、僑鄉風情、閩臺特色、并畜西洋 異國情調。經多年開發建設，已形成鼓浪嶼、萬石山、南普陀、黃厝、集美、同 安等六個游覽區。1988 年經國務院批準，鼓浪嶼、萬石山被確定為國家重點風 景名勝區。 廈門為一著名的旅游城市，其風光如畫的特色為它帶來

24、了（全國衛生城 市） ， （全國環保模范城市）及（優質旅游城市）的美譽。 廈門有著古老的景點，也致力發展新的景源，而廈門主要分為五個游客區， 包括鼓浪峽及南浦頭朝游客區等。除此之外，廈門更提供了方便的交通及通訊網 絡，及全面的旅游相關機械。因此，廈門非常適合本地及外國的游客及投資者。 在 1998 年，廈門市政府不遺余力地推動并監督旅游業的發展。另外，市政 府更加強了在旅游業上的投資，例如增強了興旅游有關的其建，興改善旅游服務 素質，以吸引更多本地及國外的游客。 在 1998 年，廈門被評為省級旅游城市，而其更排在重點旅游城市列上的第 八席。國家旅游局更頒發（優質旅游城市獎）予以廈門以作表揚，

25、而此優秀表現 更加快了廈門旅游業的發展。 11 12 根據廈門旅游局的資料，大約有 1，020 萬人次于 2002 年曾前往廈門市作 訪客，而其中 6.5%為海外游客，代表了年增長約為 12.2%。在同一時期內，廈門 市賺取了超過三億六千多萬美元的外匯，比前年同期增長 17.4%。 在本地旅游方面，大約 950 萬名本地訪客在 2002 年間到訪廈門，令廈門賺 取了 135 億元人民幣的收入，比去年分別增長了 11.9%及 2%。 廈門旅游業資料簡略（萬人次） 1998 1999 2000 2001 2002 1998 1999 2000 2001 2002 國外旅客48.39 50.03 5

26、5.88 57.3 67.16 國內旅客585.52 638.61 735.04 851.45 952.86 總訪客人數633.91 688.64 790.92 908.75 1,020 從國外旅客賺處的收入2.39 2.62 33.11 3.65 （以十億美元計） 從國內旅客賺取的收入 55.76 107.5 114.3 132.6 135.2 （以十億人民幣計） 從旅客賺取的總收入75.54 129.1 139.1 158.1 165.4 廈門市在國外旅客的人數， 逗留時間及外匯收入均分別排行于中國旅游城市列上 的十二、六及六位。 歐洲 美國 澳洲 非洲 香港澳門 亞洲其他地方 馬來西亞

27、新加坡 日本 臺灣 廈門游客國籍分布圖 13 由上圖可顯示出往廈門的海外訪客主要來處臺灣、日本、香港、而他們總 共占了廈門總海外游客數量的 65%。 從以上分析可看到旅游業為廈門市未來發展的重要支柱。 兩岸的小三通 兩岸的小三通 廈門由于其本身的地理優勢，致力在兩岸推廣小三通，小三通的意思為 郵電、航空、船務及商貿，現在有數個碼頭如東渡港有定期船班通往臺灣。 每年，廈門均舉行大型的小三通活動，如國際投資貿易展及出口臺灣 物品展，此等活動均吸引了大批臺灣商貿有興趣人士的參與，增強了兩地人民 的交流，兩岸也致力于船運、郵政及通訊方面的相互發展，更牢固了兩岸之間的 溝通。 城市發展戰略 城市發展戰略

28、 加強核心城市廈門島的建設和優化， 積極開發和建設好城市拓寬區域和分區 組團中心， 形成具有較高綜合效益的城鎮規模結構， 構筑完整的城群體系和網絡， 加強環境和園林綠化的投入，完善和發揮海港、空港、信息港的功能效益，使廈 門市逐步實現生態型、現代化、國際性大都市現代化山水城市。 第三章 酒店行業分析 第三章 酒店行業分析 一、 中國旅游飯店業概況 一、 中國旅游飯店業概況 旅游飯店業是中國旅游產業對外開放最前沿的領域，目前在投資、管理和 服務等方面均一定程度地實現了國內競爭的國際化。業內人士分析認為，當前中 國經濟持續走好、國際貿易往來不斷增多、旅游安全具備有效保障、市場經濟秩 序進一步完善、

29、進口物品關稅普遍降低，正是外資進入中國旅游飯店業的“黃金 期” 。 年中國旅游飯店業達到新的高峰。年中國旅游業統計公 報顯示，全國共有星級飯店家，比年末增加家；全 國星級飯店的全年平均客房出租率達到，比年提高 個百分點；全國星級飯店營業收入總額億元，比年增長 。中國經濟正步入快速增長周期的新上升通道，而旅游業的發展也進入 了穩步發展期。 經濟景氣的持續上升，推動中外經貿、商務、科技、會議等交流活動的頻 繁舉辦，為中國旅游飯店業帶來旺盛的客源。經過年下半年的休整，中 國入境旅游業將全面步入發展振興階段。 年中國內地入境旅游人數有望 突破億人次。 旅游安全的有效保障，也為中國旅游飯店業提供旺盛的客

30、源。由于境外旅 游行業不斷受到各種恐怖事件、戰事等影響，中國在國際上贏得了“旅游安全勝 地，經濟發展沃土”的良好形象。盡管年初突發“非典”疫情，給中國 入境旅游造成了較大影響，但僅是暫時的，之后中國旅游業立即重新回歸快速發 展的軌道。 中國旅游業今年將圍繞“中國，魅力永存”的促銷主題，加大對中國旅游 目的地形象的宣傳，并聯合北京奧組委，啟動“奧運旅游”的計劃。國 家旅游局將全力爭取入境旅游市場的恢復，通過落實內地與香港、澳門更緊密旅 游合作協議，努力擴大港澳居民赴內地旅游的規模。 市場經濟秩序的進一步完善，也將優化旅游飯店業發展的環境。 年月，中國下調了多種商品的進口關稅，使關稅總水平降到。

31、14 15 與飯店經營密切相關的牛肉、豬肉、植物油、奶酪、冰淇淋的進口關稅都出現較 大幅度的降低。未來幾年，關稅水平還將進一步降低，這將大大節省旅游飯店的 經營成本。年中國旅游飯店協會參考國際慣例制定了中國飯店業行業 規范 ，明確了飯店的義務與權利，對容易引起爭議的問題進行了界定，政府有 關部門正抓緊簡政放權，清理和減少行政審批項目，依法行政，履行入世承諾， 為維護飯店企業正常的經營秩序提供了制度保證。 二、 國際飯店集團競爭中國市場國際飯店集團競爭中國市場 1982 年香港半島集團正式管理北京建國飯店，標志著國際飯店集團開始進 入中國飯店市場。不久，假日集團于 1984 年管理北京麗都假日飯

32、店后，五年之 內先后在國內拉薩、桂林、廣州、西安、廈門、大連、成都、重慶等城市形成網 絡，成為當時管理飯店最多的國際飯店管理集團。在八十年代進入中國市場的還 有喜來登、希爾頓、雅高、香格里拉、半島、新世界、日航、華美達、凱悅、美 麗華、太平洋、馬尼拉等十余家酒店管理集團。 九十年代嘗到了甜頭的國際酒店集團登陸中國市場的步伐明顯加快， 這一時 期是我國旅游業蓬勃發展的階段，同時也是國際飯店集團看好中國市場，積極擴 大市場份額的時期，這期間又有馬里奧特、最佳西方國際、天天、凱賓斯基、喜 達屋、豪生、瑞迪森、海逸、羅頓、文華等數十家國際飯店集團涉足中國市場。 出現了群雄逐鹿的局面，根據國際飯店與餐館

33、協會的資料統計，2000 年世界飯 店管理集團排行前 10 家為圣達特、六洲、馬里奧特、雅高、精品國際、希爾頓、 最佳西方國際、喜達屋、卡爾遜、凱悅，除了少數經營低檔飯店圣達特等集團未 進入中國市場外，多數國際飯店集團的市場份額中都包含著在中國管理的飯店， 中國已成為著名國際酒店集團的集聚地，國際酒店集團之所以看好中國市場，一 是由于中國的經濟保持了高速增長，帶來巨大的商機，蓬勃發展的旅游業顯示了 巨大的市場潛力；二是中國政治穩定、社會安定、人民幣匯率穩定，企業經營環 境日趨完善；三是中國勞動力成本相對較低且素質較高。 國際飯店集團通過引進先進的管理觀念、 管理模式加快了我國飯店經營管理 水平

34、的提高， 縮短了我國飯店業與國際水平的差距， 使我國飯店業成為開放較早， 市場化程度較高、最先與國際接軌的行業之一；國際飯店集團的進入同時培養了 大批飯店管理人才，其管理的飯店成為我國飯店管理人才 的提高班，許多有 過在國際飯店集團管理的飯店任職經歷的人員成為了國內飯店和外企爭奪的對 象；國際飯店集團的進入還促進了高新技術在飯店中的應用，引導飯店追蹤國際 飯店發展趨勢方面起到了示范作用， 數字化、 人性化飯店為客人營造了更加溫馨、 舒適、便捷的居住環境。應該講，目前中國旅游飯店業之所以成為中國社會服務 業的領頭羊，重要因素之一就是得益于國際飯店集團的進入。 目前國際飯店集團在競爭中國市場方面呈

35、現以下變化： -由一線城市向二線城市擴展-由一線城市向二線城市擴展 國際飯店集團開始進入中國市場時， 往往是選擇經濟發達的中心城市或旅游 資源豐富的城市立足，如香格里拉在中國開業的 17 家酒店基本分布于北京、上 海、哈爾濱、長春、大連、青島、南京、武漢、北海、西安等城市，其中北京就 有四家（香格里拉飯店、中國大飯店、國貿飯店、嘉里中心飯店）該集團認為迅 猛發展的國內旅游業是他們向二線城市擴張的主要原因， 不久將會讓具有市場潛 力的二線城市看到更多的香格里拉飯店，如 2003 年中山、鄭州兩家香格里拉新 酒店即將開業，2004 年福州香格里拉也將開門迎賓。 -由單一品牌向多品牌發展-由單一品牌

36、向多品牌發展 國際著名酒店集團的名稱或品牌在市場的信譽程度往往高于某一個國家制 定的標準， 因為品牌是這些集團根據市場需求而推出的， 有非常明確的市場定位， 體現了今后飯店業的競爭方向， 代表著時尚的服務潮流， 得到客人的認同和推崇。 幾十年來，無論商務客人還是旅游者出行都習慣于選擇自己喜愛的品牌飯店。假 日集團剛進入中國時， 推出的品牌只有假日品牌飯店。 為了滿足商務客人的需求， 又陸續推出皇冠假日、洲際等品牌；馬里奧特集團進入中國市場首推的是萬豪品 牌，目前他們集團推出全品牌發展戰略，既有高檔的麗嘉.卡爾頓、萬豪、萬麗， 又有中高檔的萬怡、新世紀、華美達。即使是馬里奧特的同一檔次品牌，各品

37、牌 間的差異體現了不同的風格，如萬豪是體現歐美古典式風格，萬麗是追求智能化 的商務現代派風格，不同的風格適應不同的市場需求。 -由個別超豪華品牌飯店向批量超豪華品牌飯店發展-由個別超豪華品牌飯店向批量超豪華品牌飯店發展 過去相當長一段時間超豪華品牌飯店在中國是空白， 九十年代末期僅有北京 圣.瑞杰斯國際俱樂部酒店和上海麗嘉.卡爾頓及金茂君悅酒店三家。 近年來隨著 我國旅游業的發展，世界著名飯店集團對我國飯店業的市場表示出極大的信心， 他們紛紛推出超豪華品牌飯店，在中國打造自己的旗艦，如開業不久的上海瑞吉 紅塔酒店成為喜達屋集團在中國開業的第二個圣.瑞吉斯品牌酒店。去年底開業 16 17 的北京

38、東方君悅酒店是凱悅集團在中國繼上海君悅金茂酒店之后管理的第二家 君悅品牌酒店， 今年元月開業的上海四季酒店成為國際著名的四季酒店集團在中 國開業的第一家酒店，馬里奧特的麗嘉.卡爾頓酒店不久也將在北京落戶。批量 超豪華品牌飯店落戶中國，標志著中國飯店業檔次更加完備，一批品質卓越、服 務超群的酒店將為客人提供高度個性化的服務。 從以上變化中，我們可以看出，國際飯店集團進入中國市場已初步完成了從 經濟發達的沿海開放城市至中西部地區拓展，實現了全方位發展的網絡化布局， 正在逐步加大網絡的密度，實施多品牌發展，這既體現了國際飯店業發展的一種 趨勢，同時也給我國飯店業發展帶來壓力。再過若干年，在中國市場形

39、成規模的 國際酒店集團將會更多，這既是國際飯店業發展的必然趨勢，也是全球經濟一體 化的必然結果。 三、國際飯店管理模式比較三、國際飯店管理模式比較 帶資管理 通過買斷(絕對擁有)， 控股(相對擁有)或參股(部分擁有)等直接或間 接投資方式來獲取飯店經營管理權并對其下屬系列飯店實行相同品牌標識， 相同 服務程序，相同預訂網絡，相同采購系統，相同組織結構，相同財務制度，相同 政策標準，相同企業文化及相同經營理念的管理方式。此種模式一般出現在飯店 集團的創建初始階段，較適合于那種資金短缺且融資困難的單體飯店。 委托管理 通過飯店業主與管理集團/公司簽署管理合同來約定雙方的權利，義務 和責任，以確保管

40、理集團/公司能以自己的管理風格，服務規范，質量標準和運 營方式來向被管理的飯店輸出專業技術，管理人才和管理模式，并向被管理飯店 收取一定比例的基本管理費(約占營業額的 2%至 5%)和獎勵管理費(約占毛 利潤的 3%至 6%)的管理方式。近年來，獎勵管理費所占的比例正在逐年遞增。 此種模式一般出現在飯店集團的定型階段， 較適合于那種財力雄厚但專業管理人 才及管理技術貧乏的單體飯店。廈門希爾頓項目即采取該方式進行管理。 特許經營 通過認購特許經營權的方式將所管理集團/公司所擁有的具有知識產權性質 的品牌名稱，注冊商標，定型技術，經營方式，操作程序，預訂系統及采購網絡 等無形資產的使用權轉讓給受許

41、飯店，并一次性收取特許經營權轉讓費或初始 費，以及每月根據營業收入而浮動的特許經營服務費(包括：公關廣告費，網絡 預訂費，員工培訓費，顧問咨詢費等)的管理方式。此種模式一般出現在管理集 18 團的成熟階段， 和較適合那種既想分享集團規模效益又不想放棄獨立經營管理權 和所有權的單體飯店。 聯銷經營 近年來，隨著全球分銷系統的(GDS)普及和互聯網實時預訂功能的實現，國 外的聯銷經營集團應運而生并且發展迅猛。 飯店聯銷集團是由眾多的單體經營 管理的飯店自愿付費參加并通過分享聯合采購， 聯合促銷， 聯合預訂， 聯合培訓， 聯合時常開發，聯合技術開發等資源共享服務項目而形成的互助聯合體。此種模 式一般

42、出現在檔次/市場/規模/風格相類似的系列酒店聯合體，較適合那種既想 分享集團規模效益又不想改名換姓的單體飯店（如：郵電系統的信苑集團，民 航系統的飯店委員會，中國名酒店等） 。 顧問咨詢 伴隨著政企分家與軍企脫鉤政策的落實和職業經理人與專業化管理的需求 上揚，國內的許多飯店管理集團/公司在綜合了國外管理模式和中國具體國情的 基礎上創造出的一種界于委托管理和特許經營之間的管理模式。其特點是：管理 公司僅僅派咨詢顧問或管理副手協助飯店籌建開業/日常管理，并按所提供的顧 問服務內容與管理咨詢形式進行收費的管理方式。 此種模式一般出現在那些人才 資源有限或管理經驗尚不配套的管理集團， 較適合那種不愿放

43、棄名義權利而又渴 望專業化管理的單體飯店。 中外對比分析 中國的管理集團公司目前仍以帶資管理模式為主（注：資產集團的特色） ， 委托管理（注：經營集團的特色）為輔，顧問管理為次，聯銷經營為末； 外國的管理公司則以聯銷經營管理模式為主 （注： 美國的 PEGASUS SOLUTIOS 目 前擁有 8700 家酒店和 180 萬間客房） ，特許經營為輔（如：美國的 CENDANT 集 團目前擁有的6400余家酒店中有別于6300余家是通過特許經營方式管理的） ， 委托管理為次，投資管理為末 四、高星級酒店的盈利分析 四、高星級酒店的盈利分析 在 5 星級中,國際管理飯店實現的平均房價為最高,達到人

44、民幣 727.20 元, 高于國內管理飯店人民幣 604 元的平均房價，并超出業主自行管理飯店平均價 （人民幣 518）的 40%。所有 4 星級和 5 星級飯店的平均房價達到人民幣 508 元, 整體市場平均住宿率為 69.2%.所有 3 星級飯店的平均房價達到人民幣 240 元,整 體市場住宿率為 65.4%. 在“管理費和固定費用前收益（IBCMF） ”及“稅務及折舊前收益（CBITDA） ” 兩項指標方面，國際管理飯店同時獲得了最佳的表現。在 4 星級中，國際管理飯 19 中國飯店業業務統計中國飯店業業務統計(1) 以平均房價分類 所有 國際管理 國內管理 業主自行管理 國際管理 國內

45、管理 業主自行管理 所有 All International Domestic Independent International Domestic Independent All 4+5 星/Star 5 星/Star 5 星/Star 5 星/Star 4 星/Star 4 星/Star 4 星/Star 3 星/Star 飯店業業務摘要 飯店數量 186 41 6 26 27 15 71 62 每日可供出租客房數 60,341 15,345 3,351 11,247 8,888 4,369 17,141 11,543 每日實際入住客房數 41,739 10,795 2,500 7,290

46、 6,344 3,174 11,636 7,554 平均入住率 69.2% 70.4% 74.6% 64.8% 71.4% 72.7% 67.9% 65.4% 平均凈房價 508 727 604 518 485 366 330 240 每間客房日平均收入 352 512 450 336 346 266 224 157 每間客房總收入 250,079 338,320 315,776 274,103 208,227 171,792 184,131 110,426 每間客房總支出 165,997 206,219 196,472 187,003 146,323 111,746 134,278 83,8

47、94 每間客房固定費用及管理費前收益 84,082 132,101 119,304 61,904 60,047 60,047 49,853 26,532 占總收入百分比 33.6% 39.0% 37.8% 29.7% 29.7% 35.0% 27.1% 24.0% 每間客房稅務及折舊前收益 60,506 102,983 83,659 48,459 48,459 48,002 24,774 16,041 占總收入百分比 24.2% 30.4% 26.5% 23.5% 23.3% 27.9% 13.5% 14.5% 20 中國飯店業業務統計中國飯店業業務統計(2) 以平均房價分類 .以城市分類 7

48、01 以上 501700 301500 300 以下 北京五星 上海五星 Above Between Between Blow Beijing Shanghai 701 501700 301500 300 以下 5Star 5Star 飯店業業務摘要 Industry Summary 飯店數量 Number of Hotel 20 41 90 96 14 14 每日可供出租客房數 Number of available Rooms per Day 8,919 17,065 24,596 21,199 6,432 6,067 每日實際入住客房數 Number of Occupied Rooms per Day 6,713 12,490 16,217 13,781 4,576 4,619 平均入住率 Occupancy 75.3% 73.2% 65.9% 65.0% 71.1% 76.1% 平均凈房價 Average Room Rate 930 587 389 224 756 862 每間客房日平均收入 Reven