房地產開發公司商業地產項目業態組合規劃設計7頁.doc
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房地產開發公司商業地產項目業態組合規劃設計7頁.doc
1、商業業態組合規劃商業業態組合規劃業種品牌組合是商業運作中極為重要的內容。如若業態組合定位科學合理，可使商場營銷增加靚麗的賣點，有力促進商場的銷售。反之，如果業種組合定位不符合項目所在城市商業發現狀的實際需要，將導致項目投入運營后必定不能做旺而最終歸于失敗。這種案例在全國許多城市可謂比比皆是。一、業種選擇一、業種選擇業種選擇要按照市場需求的原則來進行，而不是越大越好，品牌越響越好。要根據項目自身的定位、市場需求等來確定。不同的商業項目有不同業種選擇方法，在此以 SHOPPINGMALL 業種選擇方法為例對業種的選擇做一個總括性的說明。SHOPPINGMALL 業態業種復合度極度齊全，涵蓋全業態、
2、全業種經營，表現為高度專業化與高度綜合化并存的成熟性結構。該結構寬度極寬，由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場支撐整個商場的結構，備齊高中低各檔商品，品種齊全，為所有的目標消費者提供一站式購物享受；深度極深，品種極多，表現在花色尺寸二項式的選擇性大，許多特色商品在一般的商店不易找到，由諸多品牌專賣店、不同行業的專業主題大賣場互相補助，展現多樣。必要條件一：必要條件一：兩個以上主力店規模大的商場，業態組合不到位很容易給人零散的感覺，不利于商場的經營和以后的發，所以SHOPPINGMALL 必須要把主力店的招商建設作為重點來抓。規模決定了 SHOPPINGMALL 至少需要兩個以上的主力店（百
3、貨店、超市、專業主題商場相結合） ，才具有其所需要的核心凝聚力，才有足夠的威力發散到所有的非主力店。必要條件二：必要條件二：品種功能一站到位SHOPPINGMALL 的大規模決定了其消費者定位為家庭（全家、全客層） 。為了和家庭式消費這一主導方向保持一致，要設置大量不同行業的種類專賣店、家居家電類、兒童及青年游樂設施、文化廣場、餐飲，以覆蓋男女老少各個不同年齡層次，不同檔次的顧客的需要；再輔以種類特色店以吸引國內、國際游客，從而滿足全客層的一站式購物消費和一站式享受（文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務、旅游觀光） 。惟有這樣才能覆蓋到盡可能大的商圈范圍，以滿足一個 SM 的最低客流量要求，也才能具備足夠的競爭力與其他成熟的物業形態抗爭。必要條件三：必要條件三：高度專業化、差異化1 1、高度特色專業化SHOPPINGMALL 的高度特色專業化， 主要表現在商品組合上凡是符合自己定位的目標顧客
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