1、1 1 打造歐式休閑旅游新地標(biāo)打造歐式休閑旅游新地標(biāo) 武漢巴登城項(xiàng)目整體定位策劃方案武漢巴登城項(xiàng)目整體定位策劃方案 2012/11/072012/11/07 2 2 2 武漢巴登城項(xiàng)目定位以及發(fā)展研究的目的武漢巴登城項(xiàng)目定位以及發(fā)展研究的目的 1、對(duì)原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行梳理和合理性論證 2、調(diào)整產(chǎn)品組合以盡量合理地用足地塊容積率指標(biāo) 3、明確項(xiàng)目的產(chǎn)品構(gòu)成和開發(fā)策略 調(diào)整前的指標(biāo)體系調(diào)整前的指標(biāo)體系 總占地面積：666.6萬方 出讓用地面積：466.6萬方 可用地面積：237.7萬方 容積率：0.194（按總占地面積計(jì)算） 0.279（按出讓用地面積計(jì)算） 0.547（按可用地面積計(jì)算） 建筑面

2、積：129.95萬方 各功能建面： 旅游度假 （40.35萬方） 生態(tài)居住 （89.27萬方） 市政設(shè)施 （0.33萬方） 3 3 3 規(guī)劃調(diào)整基于兩大依據(jù)規(guī)劃調(diào)整基于兩大依據(jù)： 1、定位調(diào)整：發(fā)展旅游休閑度假項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)在旅游度假區(qū)中居住的目標(biāo)。適當(dāng)提高配套 以及住宅項(xiàng)目的體量，滿足旅游度假區(qū)內(nèi)的配套和居住需求。因此功能用地布局和配比的 調(diào)整從原總建面129.95萬方調(diào)整為183.15萬方。 2、容積率調(diào)整：根據(jù)整體定位和武漢市場(chǎng)特點(diǎn)，加強(qiáng)旅游休閑小鎮(zhèn)自身內(nèi)部的配套和居 住需求，通過將容積率（按總占地面積計(jì)算）從0.194提升到0.275并在空間上進(jìn)行重新分 配，達(dá)到既豐富項(xiàng)目旅游休閑功能又提

3、高土地的有效利用率的目標(biāo)。 調(diào)整后的指標(biāo)體系調(diào)整后的指標(biāo)體系 總占地面積：666.6萬方 出讓用地面積：466.6萬方 可用地面積：237.7萬方 容積率：0.275（按總占地面積計(jì)算） 0.393（按出讓用地面積計(jì)算） 0.771（按可用地面積計(jì)算） 建筑面積：183.15萬 各功能建面： 居住 （131.92萬方） 一類生態(tài)居?。?2.14萬方） 二類生態(tài)居?。?6.18萬方） 景觀生態(tài)居住（23.6萬方） 配套 （51.23萬方） 商務(wù)度假休閑（3萬方） 旅游混合區(qū)（23.7萬方） 商業(yè)配套（24.53萬方） 4 4 巴登城巴登城歐式休閑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)歐式休閑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn) 兼有休閑旅游、休

4、閑居住和休閑生態(tài)的巴登城兼有休閑旅游、休閑居住和休閑生態(tài)的巴登城 五大核心項(xiàng)目，奠定巴登城的武漢影響力五大核心項(xiàng)目，奠定巴登城的武漢影響力 5 5 運(yùn)動(dòng)主題公園運(yùn)動(dòng)主題公園 享受和煦的陽光享受和煦的陽光 高爾夫帶來的快樂高爾夫帶來的快樂 看書、散步、慢跑看書、散步、慢跑 休閑休閑 旅游旅游 歐式小鎮(zhèn)氣息歐式小鎮(zhèn)氣息 公園里的小徑公園里的小徑 高爾夫球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng) 6 6 在家度假的格調(diào)在家度假的格調(diào) 全歐式建筑演繹全歐式建筑演繹 建筑、藝術(shù)、自然融為一體建筑、藝術(shù)、自然融為一體 全面的景觀和最大尺度的園林全面的景觀和最大尺度的園林 休閑休閑 居住居住 7 7 群山環(huán)抱的黑森林中特有的森林公群山

5、環(huán)抱的黑森林中特有的森林公 園、養(yǎng)生會(huì)館和介子茶園，提供了園、養(yǎng)生會(huì)館和介子茶園，提供了 公園中的家和無處不在的健康生活，公園中的家和無處不在的健康生活， 各種養(yǎng)生活動(dòng)和配套使人享受別樣各種養(yǎng)生活動(dòng)和配套使人享受別樣 健康的武漢夏都生活人健康的武漢夏都生活人 居住和養(yǎng)生居住和養(yǎng)生 休閑休閑 生態(tài)生態(tài) 養(yǎng)生會(huì)館養(yǎng)生會(huì)館 介子茶園介子茶園 森林公園森林公園 8 8 本次匯報(bào)主要解決的問題本次匯報(bào)主要解決的問題 第一部分：定位成果展示篇第一部分：定位成果展示篇 第二部分：項(xiàng)目背景與思考篇第二部分：項(xiàng)目背景與思考篇 第三部分：項(xiàng)目整體定位篇第三部分：項(xiàng)目整體定位篇 第四部分：項(xiàng)目實(shí)施策略篇第四部分：項(xiàng)

6、目實(shí)施策略篇 第五部分：附件第五部分：附件 9 9 奢華度假化的奢華度假化的溫泉島溫泉島 實(shí)現(xiàn)健康療養(yǎng)的實(shí)現(xiàn)健康療養(yǎng)的黑森林公園黑森林公園 多元風(fēng)情的多元風(fēng)情的小鎮(zhèn)中心小鎮(zhèn)中心 生態(tài)與休閑結(jié)合的生態(tài)與休閑結(jié)合的高爾夫球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng) 人生啟蒙的人生啟蒙的教育配套教育配套 從五大價(jià)值從五大價(jià)值 出發(fā)出發(fā) 休閑配套休閑配套 旅游項(xiàng)目旅游項(xiàng)目 生態(tài)借勢(shì)生態(tài)借勢(shì) 10 10 構(gòu)建歐式巴登城小鎮(zhèn)構(gòu)建歐式巴登城小鎮(zhèn) 休閑生態(tài)+休閑旅游+休閑居住 11 11 溫泉島溫泉島8 8萬方的溫泉會(huì)議度假酒店、萬方的溫泉會(huì)議度假酒店、8 8千方的溫泉度千方的溫泉度 假村座落于此，豪華客房、超大型的會(huì)議室、溫泉假村座落于

7、此，豪華客房、超大型的會(huì)議室、溫泉SPASPA等等 配套滿足商務(wù)、情侶、團(tuán)隊(duì)各類度假者多樣的需求配套滿足商務(wù)、情侶、團(tuán)隊(duì)各類度假者多樣的需求 12 12 泡溫泉、享受美泡溫泉、享受美 食、開會(huì)探討，食、開會(huì)探討， 在溫泉島都能盡在溫泉島都能盡 情享受情享受 13 13 森林公園森林公園巴登城擁有天然的、樹木蔥郁的黑森林公巴登城擁有天然的、樹木蔥郁的黑森林公 園，國(guó)際養(yǎng)療中心和介子茶園座落于此園，國(guó)際養(yǎng)療中心和介子茶園座落于此 國(guó)際養(yǎng)療中心國(guó)際養(yǎng)療中心 14 14 國(guó)際養(yǎng)療中心國(guó)際養(yǎng)療中心 介子茶園介子茶園 黑森林公園黑森林公園 在森林中漫步、在茶園中采摘、在養(yǎng)療中心健康檢查，綠在森林中漫步、在

8、茶園中采摘、在養(yǎng)療中心健康檢查，綠 色生態(tài)之中享受生活色生態(tài)之中享受生活 15 15 小鎮(zhèn)中心小鎮(zhèn)中心巴登城配套完備，擁有大型的中心廣場(chǎng)、巴登城配套完備，擁有大型的中心廣場(chǎng)、 巴登商業(yè)街和商業(yè)廣場(chǎng)，以滿足不同人群的需求巴登商業(yè)街和商業(yè)廣場(chǎng)，以滿足不同人群的需求 16 16 商業(yè)街商業(yè)街 中心廣場(chǎng)中心廣場(chǎng) 慶典活動(dòng)、逛街購(gòu)物、廣場(chǎng)慶典慶典活動(dòng)、逛街購(gòu)物、廣場(chǎng)慶典 豐富了巴登城多姿多彩的生活豐富了巴登城多姿多彩的生活 慶典活動(dòng)慶典活動(dòng) 17 17 高爾夫球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)巴登城擁有武漢首屈一指的巴登城擁有武漢首屈一指的2727洞高爾洞高爾 夫球場(chǎng)，夫球場(chǎng)，18001800畝的球場(chǎng)上配有豪華高爾夫會(huì)所、

9、高爾夫畝的球場(chǎng)上配有豪華高爾夫會(huì)所、高爾夫 養(yǎng)生會(huì)所養(yǎng)生會(huì)所 18 18 在這里，在這里，揮桿自如、交流揮桿自如、交流 甚歡甚歡 亦或享受亦或享受SPASPA帶來的帶來的身心放松身心放松 19 19 教育群落教育群落巴登城不僅擁有幼兒園、小學(xué)，還具有國(guó)巴登城不僅擁有幼兒園、小學(xué)，還具有國(guó) 際化教育的中學(xué)，人生在這里起步際化教育的中學(xué)，人生在這里起步 20 20 小學(xué)小學(xué) 幼兒園幼兒園 在這里，在這里， 啟蒙、學(xué)習(xí)、探索啟蒙、學(xué)習(xí)、探索 從這里，從這里， 向人生的目標(biāo)前行向人生的目標(biāo)前行 21 21 本次匯報(bào)主要解決的問題本次匯報(bào)主要解決的問題 第一部分：定位成果展示篇第一部分：定位成果展示篇

10、第二部分：項(xiàng)目背景與思考篇第二部分：項(xiàng)目背景與思考篇 第三部分：項(xiàng)目整體定位篇第三部分：項(xiàng)目整體定位篇 第四部分：項(xiàng)目實(shí)施策略篇第四部分：項(xiàng)目實(shí)施策略篇 第五部分：附件第五部分：附件 22 22 武昌武昌 主城區(qū)主城區(qū) 本項(xiàng)目坐落于武漢遠(yuǎn)城區(qū)，同時(shí)緊鄰光谷產(chǎn)業(yè)園，強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)成為本項(xiàng)目坐落于武漢遠(yuǎn)城區(qū)，同時(shí)緊鄰光谷產(chǎn)業(yè)園，強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)成為 項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的有力依托項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的有力依托 項(xiàng)目距武漢市中心城區(qū)約2020公里公里；距天河機(jī)場(chǎng)只 需60分鐘車程 目前只能通過江夏大道只能通過江夏大道進(jìn)入市區(qū)（約1小時(shí)車程） 公共交通公共交通不完善 地塊內(nèi)分布有村級(jí)道路，通達(dá)性差地塊內(nèi)分布有村級(jí)道路，通達(dá)性差

11、，未形成有效 路網(wǎng) 江 夏 大 道 江 夏 大 道 2020公里公里 光光 谷谷 2525分鐘分鐘 東湖東湖 4040分鐘分鐘 滬蓉高速滬蓉高速 出口出口 1010分鐘分鐘 區(qū)位屬性區(qū)位屬性 區(qū)位屬性區(qū)位屬性 二線省 會(huì)城市 武漢被定義為中部核心城市，成為中部崛起的重 要環(huán)節(jié)，城市功能和地位不斷升級(jí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào) 整優(yōu)化 城市遠(yuǎn) 郊 本項(xiàng)目坐落于未形成開發(fā)效應(yīng)的遠(yuǎn)城區(qū)，缺乏客 戶的基本認(rèn)知，區(qū)域抗性初期存在 強(qiáng)勢(shì)產(chǎn) 業(yè) 本項(xiàng)目緊鄰光谷產(chǎn)業(yè)園，強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)能成為項(xiàng)目的 開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的有力依托 武漢城市規(guī)劃圖 光谷規(guī)劃圖 23 23 項(xiàng)目具有萬畝規(guī)模，內(nèi)部有黑森林資源，容積率約為項(xiàng)目具有萬畝規(guī)模，內(nèi)部有黑

12、森林資源，容積率約為1 1，有較，有較 大的可塑空間大的可塑空間 項(xiàng)目規(guī)模、指標(biāo)： 巴登城項(xiàng)目規(guī)劃總面積667公頃， 其中不同用地性質(zhì)的用地，對(duì)應(yīng)的容 積率、建筑密度、高度的控制分別如 下（其中：規(guī)劃區(qū)內(nèi)的局部標(biāo)識(shí)性景觀建 筑可適當(dāng)突破控高要求） ： 容積率容積率 建筑密度建筑密度 高度高度 商務(wù)度假休閑 用地 0.31.4 1830 30 旅游服務(wù)設(shè)施 用地 0.31.1 2030 30 一類生態(tài)居住 用地 0.5 25 12 二類生態(tài)居住 用地 0.7 30 18 景觀生態(tài)居住 用地 0.350.4 1220 12 回遷安置用地 1.5 30% 18 當(dāng)前認(rèn)知：當(dāng)前認(rèn)知： 大規(guī)模復(fù)合型項(xiàng)目

13、萬畝規(guī)模，已規(guī)劃有溫 泉、酒店、高爾夫；容積率為1，使得項(xiàng)目后 續(xù)開發(fā)存在更大的產(chǎn)業(yè)組合空間 項(xiàng)目本體項(xiàng)目本體 內(nèi)外部交通道路未建或在建，整體通達(dá)性較差內(nèi)外部交通道路未建或在建，整體通達(dá)性較差 24 24 項(xiàng)目面臨的核心問題以及嘉凱城的要求項(xiàng)目面臨的核心問題以及嘉凱城的要求 區(qū)域的機(jī)會(huì)在哪里？項(xiàng)目的出路有哪些？區(qū)域的機(jī)會(huì)在哪里？項(xiàng)目的出路有哪些？ 項(xiàng)目主題價(jià)值如何構(gòu)建？規(guī)劃如何落地？項(xiàng)目主題價(jià)值如何構(gòu)建？規(guī)劃如何落地？ 如何重新調(diào)整產(chǎn)品配比使得項(xiàng)目在既能保證市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力如何重新調(diào)整產(chǎn)品配比使得項(xiàng)目在既能保證市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 強(qiáng)又能有效提高土地利用水準(zhǔn)強(qiáng)又能有效提高土地利用水準(zhǔn) 城市人口 戰(zhàn)略層面戰(zhàn)略層

14、面 城市人口 策略層面策略層面 城市人口 產(chǎn)品層面產(chǎn)品層面 城市人口 開發(fā)層面開發(fā)層面 大規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā)策略？物業(yè)組合及運(yùn)營(yíng)節(jié)奏？大規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā)策略？物業(yè)組合及運(yùn)營(yíng)節(jié)奏？ 核心問題核心問題 25 25 江夏依托區(qū)位、資源，承接江夏依托區(qū)位、資源，承接1+81+8城市圈南部樞紐以及主城外擴(kuò)城市圈南部樞紐以及主城外擴(kuò) 輻射面積最大的區(qū)域，具有生態(tài)和城市規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)輻射面積最大的區(qū)域，具有生態(tài)和城市規(guī)劃的優(yōu)勢(shì) 城市機(jī)遇城市機(jī)遇 滬蓉高速鄭店大互通滬蓉高速鄭店大互通 江夏區(qū)位于武漢規(guī)劃的南部南部 新城組群新城組群，是城市空間拓展的 重點(diǎn)區(qū)域，依托對(duì)外交通走廊 組群式發(fā)展，重點(diǎn)布局工業(yè)、 居住、對(duì)外交通

15、、倉儲(chǔ)等功能， 成為具有相對(duì)獨(dú)立性、綜合配 套完善的功能新區(qū) 武漢城市總體規(guī)劃 （2006-2020） 江夏區(qū)地理位置優(yōu)越，東接鄂州，南通咸寧，西臨長(zhǎng)江，北連武漢東湖 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)； 京廣鐵路、京廣鐵路、107107國(guó)道縱貫?zāi)媳?，京珠、滬蓉高速公路?guó)道縱貫?zāi)媳?，京珠、滬蓉高速公路在此交匯，武咸城武咸城 際鐵路際鐵路馬上交付使用，各等級(jí)公路網(wǎng)絡(luò)遍布全區(qū)； “武漢“武漢 中國(guó)光谷”中國(guó)光谷”規(guī)劃區(qū)域大部分大部分就在江夏區(qū)境內(nèi)。 武昌武昌 漢口漢口 漢陽漢陽 咸寧咸寧 鄂州鄂州 黃岡黃岡 黃石黃石 江夏江夏 江夏境內(nèi)山水資源充裕，耕耕 地、山林、水域地、山林、水域面積各約占 三分之一三分之一。境內(nèi)

16、大小湖泊湖泊136136 處處，境內(nèi)有大小山體小山體114114座座， 歷史悠久，名勝古跡眾多； 旅游業(yè)旅游業(yè)發(fā)展已正式列入江夏江夏 區(qū)十二五規(guī)劃區(qū)十二五規(guī)劃，初步定義江 夏為“鄉(xiāng)村觀光游”，附帶 少量基礎(chǔ)休閑體驗(yàn)項(xiàng)目。 在主城飽和后，江夏將成為主城擴(kuò)張的重點(diǎn)方向，在主城飽和后，江夏將成為主城擴(kuò)張的重點(diǎn)方向， 并且有可能承接武昌乃至武漢的生態(tài)宜居功能。并且有可能承接武昌乃至武漢的生態(tài)宜居功能。 26 26 商業(yè)核心商業(yè)核心 行政辦公區(qū)行政辦公區(qū) 文化娛樂文化娛樂 中心區(qū)中心區(qū) 綜合生活區(qū)綜合生活區(qū) 商務(wù)核心商務(wù)核心 都市都市 休閑休閑 生生 態(tài)態(tài) 居居 住住 區(qū)區(qū) 工工 業(yè)業(yè) 園園 郊郊 區(qū)區(qū)

17、 居居 住住 中心圈層中心圈層：商業(yè)商務(wù)、文化娛樂、休閑 中間圈層中間圈層：都市休閑、體育休閑、生態(tài)居 住、文教、文化產(chǎn)業(yè) 外圍圈層：工業(yè)、郊區(qū)居住、度假旅游外圍圈層：工業(yè)、郊區(qū)居住、度假旅游 區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩?隨著城市外擴(kuò)，本項(xiàng)目區(qū)域?qū)纳鷳B(tài)陌生區(qū)向半都市半休閑的隨著城市外擴(kuò)，本項(xiàng)目區(qū)域?qū)纳鷳B(tài)陌生區(qū)向半都市半休閑的 城市功能區(qū)演化城市功能區(qū)演化 27 27 本項(xiàng)目位于武漢主城房地產(chǎn)市場(chǎng)外圍，競(jìng)爭(zhēng)激烈，在區(qū)位和基本項(xiàng)目位于武漢主城房地產(chǎn)市場(chǎng)外圍，競(jìng)爭(zhēng)激烈，在區(qū)位和基 礎(chǔ)配套上不占優(yōu)勢(shì)礎(chǔ)配套上不占優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 金銀湖板塊金銀湖板塊 盤龍城板塊盤龍城板塊 南湖板塊南湖板塊 沌口板塊沌口

18、板塊 湯遜湖板塊湯遜湖板塊 市中心板塊市中心板塊 樓盤樓盤 物業(yè)類型物業(yè)類型 項(xiàng)目規(guī)格項(xiàng)目規(guī)格 占地面積占地面積 長(zhǎng)島 獨(dú)棟、聯(lián) 排 500-630 19.4萬方 保利十二橡 樹莊園 獨(dú)棟 280-360 50萬方 納帕溪谷 獨(dú)棟、合 院、聯(lián)排 214-305 46萬方 陽光100大 湖第 聯(lián)排、多 層、高層 190-220 70萬方 保利海上五 月花 聯(lián)排、多 層、高層 171-225 16.6萬方 美加橘郡 聯(lián)排 166-210 8萬方 美院coast 獨(dú)棟、聯(lián) 排、疊加 196-285 18萬方 梁子湖高爾 夫 聯(lián)排、多 層 90-120 4.3萬（一期） 恒大金碧天 下 別墅、洋 房

19、190-520 126萬方 紅蓮湖高爾 夫 別墅、聯(lián) 排、多層、 高層 129-243 15.3萬方 28 28 從產(chǎn)品層面看，低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化，單一產(chǎn)品發(fā)力難以從產(chǎn)品層面看，低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化，單一產(chǎn)品發(fā)力難以 發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 獨(dú)棟總價(jià)500-600萬 聯(lián)排總價(jià) 90-150萬 獨(dú)棟總價(jià) 220萬 獨(dú)棟總價(jià)200-300萬 第三價(jià)值梯隊(duì) 第四價(jià)值梯隊(duì) 鄂州：梁子湖高爾夫果嶺曦園、 紅蓮湖高爾夫、金碧天下 陽光100大湖第、美加橘郡、 美院coast等 獨(dú)棟總價(jià)1000萬以上 第一價(jià)值梯隊(duì) 納帕溪谷 保利十二橡樹莊園 第二價(jià)值梯隊(duì) 納帕溪谷 保利十二橡樹莊園 第一價(jià)

20、值梯隊(duì) 近郊經(jīng)濟(jì) 類別墅 近郊資源 品質(zhì)別墅 遠(yuǎn)郊度假 類別墅 長(zhǎng)島 樓盤列表樓盤列表 面積段面積段 長(zhǎng)島 500-630 保利十二橡樹莊園 280-360 納帕溪谷 214-305 陽光100大湖第 190-220 保利海上五月花 171-225 美加橘郡 166-210 美院coast 196-285 梁子湖高爾夫 90-120 恒大金碧天下 190-520 紅蓮湖高爾夫 129-243 近郊低密度項(xiàng)目使得本項(xiàng)目出于價(jià)格夾逼的態(tài)近郊低密度項(xiàng)目使得本項(xiàng)目出于價(jià)格夾逼的態(tài) 勢(shì)，產(chǎn)品突圍困難。勢(shì)，產(chǎn)品突圍困難。 開發(fā)商策略開發(fā)商策略 提升單價(jià)，控制總價(jià)，面積經(jīng)濟(jì)性和功能舒適性成為未來發(fā)展重點(diǎn) 通

21、過控制建筑面積，擴(kuò)大贈(zèng)送面積的方式提升產(chǎn)品附加值 200以下 200-300 500以上 市場(chǎng) 主流 市場(chǎng) 空缺 市場(chǎng) 空缺 本項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目區(qū)位 市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景 29 29 但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，通過休閑配套和城市配套的打造，項(xiàng)目近期有機(jī)但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，通過休閑配套和城市配套的打造，項(xiàng)目近期有機(jī) 會(huì)吸引資源型二居客戶，遠(yuǎn)期可以成為周邊一居的重要選擇會(huì)吸引資源型二居客戶，遠(yuǎn)期可以成為周邊一居的重要選擇 客戶分類客戶分類 B B E E CC D D A A 類型：武昌片區(qū)的別墅追夢(mèng)者武昌片區(qū)的別墅追夢(mèng)者 客戶特征：別墅首置客戶，注 重總價(jià)控制下的別墅生活感受 ，對(duì)產(chǎn)品形式不敏感 置業(yè)目的：先二居后一居

22、 類型：5+25+2生活夢(mèng)想的中產(chǎn)階層生活夢(mèng)想的中產(chǎn)階層 客戶特征：屬于高知階層，用來周末 度假，來自武漢三鎮(zhèn)以及8+1城市圈客群 置業(yè)目的：二居 類型：8+18+1城市圈進(jìn)城客戶城市圈進(jìn)城客戶 客戶特征：想要在武漢有房子 ，對(duì)生活配套、交通要求較高 置業(yè)目的：一居 類型：資源豪宅型客戶資源豪宅型客戶 客戶特征：對(duì)價(jià)格不敏感 、資源占有、身份標(biāo)簽 置業(yè)目的：二居 類型：周邊居民周邊居民 客戶特征：對(duì)價(jià)格敏感，關(guān)注 生活配套，屬于日常居住型客戶 置業(yè)目的：一居 區(qū)域機(jī)會(huì)區(qū)域機(jī)會(huì) 30 30 順應(yīng)郊區(qū)化趨勢(shì)，如本順應(yīng)郊區(qū)化趨勢(shì)，如本 案的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目將面臨著案的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目將面臨著 城市外圍板塊間的競(jìng)爭(zhēng)城

23、市外圍板塊間的競(jìng)爭(zhēng) ，分流市場(chǎng)，分流客戶，分流市場(chǎng)，分流客戶 城市向上，產(chǎn)業(yè)調(diào)整，人口優(yōu)城市向上，產(chǎn)業(yè)調(diào)整，人口優(yōu) 化化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大力帶動(dòng)市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大力帶動(dòng)市 場(chǎng)發(fā)展場(chǎng)發(fā)展 旅游初級(jí)但積極調(diào)整，需求激旅游初級(jí)但積極調(diào)整，需求激 增，供應(yīng)特征由量變向質(zhì)變轉(zhuǎn)增，供應(yīng)特征由量變向質(zhì)變轉(zhuǎn) 化化 房地產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展，大量剛房地產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展，大量剛 性需求支撐市場(chǎng)，受政策影響性需求支撐市場(chǎng)，受政策影響 但自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力加強(qiáng)但自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力加強(qiáng) 郊區(qū)化發(fā)展進(jìn)行中，各類規(guī)模郊區(qū)化發(fā)展進(jìn)行中，各類規(guī)模 化、復(fù)合化項(xiàng)目的供應(yīng)集中在化、復(fù)合化項(xiàng)目的供應(yīng)集中在 城市外圍城市外圍 市場(chǎng)特征歸結(jié)市場(chǎng)特征歸結(jié) 需求帶動(dòng)

24、下的城市旅游升需求帶動(dòng)下的城市旅游升 級(jí)，休閑度假游成發(fā)展趨級(jí)，休閑度假游成發(fā)展趨 勢(shì)，基本觀光外的功能持勢(shì)，基本觀光外的功能持 續(xù)補(bǔ)入，住宅與休閑設(shè)施續(xù)補(bǔ)入，住宅與休閑設(shè)施 的捆綁將成復(fù)合型項(xiàng)目的的捆綁將成復(fù)合型項(xiàng)目的 發(fā)展方向發(fā)展方向 市場(chǎng)特征市場(chǎng)特征 基于本項(xiàng)目具有大規(guī)模生態(tài)區(qū)的自身優(yōu)勢(shì)，可以依托未來城市發(fā)基于本項(xiàng)目具有大規(guī)模生態(tài)區(qū)的自身優(yōu)勢(shì)，可以依托未來城市發(fā) 展的機(jī)遇，結(jié)合生態(tài)休閑功能，在外圍市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中突圍展的機(jī)遇，結(jié)合生態(tài)休閑功能，在外圍市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中突圍 31 31 國(guó)內(nèi)類似項(xiàng)目的成功路徑（詳情見附件）國(guó)內(nèi)類似項(xiàng)目的成功路徑（詳情見附件） 麓山國(guó)際社區(qū) 嘉和城 玖瓏湖 深圳，東部

25、華僑城 深圳，西部華僑城 杭州西溪濕地 杭州良渚文化村 著重分析了以下近郊特色 休閑居住小鎮(zhèn)： 麓山國(guó)際社區(qū) 嘉和城 從項(xiàng)目整體概況開始 分析國(guó)內(nèi)成功案 例發(fā)展路徑 空間布局 功能配套 發(fā)展階段 生活形態(tài) 距離核心區(qū)1小時(shí)內(nèi) 大規(guī)模生態(tài)區(qū)開發(fā) 國(guó)內(nèi)案例國(guó)內(nèi)案例 32 32 2004.6 2004.10 2004.12 高爾夫練 習(xí)場(chǎng) 逸翠谷開盤 橡樹坡推出 136幢組院式獨(dú) 棟別墅，面積 191-272 51幢獨(dú)立別 墅，面積 300500 2005.7 麓山1號(hào)會(huì)所 水晶崗 2006 麓鎮(zhèn)塞爾維蒙盤； 圓石灘別墅； 麓鎮(zhèn)拉佩維爾別 墅洋房開盤 2008以后 第第 一一 階階 段段 高爾夫啟動(dòng)

26、，獨(dú)棟別墅立勢(shì)高爾夫啟動(dòng)，獨(dú)棟別墅立勢(shì) 100幢獨(dú)立別 墅，面積270 -310 較高密度別 墅洋房 開開 發(fā)發(fā) 歷歷 程程 物物 業(yè)業(yè) 開開 發(fā)發(fā) 策策 略略 第第 二二 階階 段段 會(huì)所與別墅、洋房推出會(huì)所與別墅、洋房推出 第第 三三 階階 段段 大規(guī)模別墅洋房大規(guī)模別墅洋房 少量配套商業(yè)少量配套商業(yè) 每階段物業(yè)推出均同時(shí)推出相關(guān)功能及體量的配套；每階段物業(yè)推出均同時(shí)推出相關(guān)功能及體量的配套； 開發(fā)近尾期，除基本生活配套外，學(xué)校、會(huì)所基本運(yùn)營(yíng)，商業(yè)極少量運(yùn)營(yíng)；開發(fā)近尾期，除基本生活配套外，學(xué)校、會(huì)所基本運(yùn)營(yíng)，商業(yè)極少量運(yùn)營(yíng)； 除高爾夫外，大量教堂、酒店、劇院等休閑配套未投入運(yùn)營(yíng)。除高爾夫外

27、，大量教堂、酒店、劇院等休閑配套未投入運(yùn)營(yíng)。 地理位置地理位置 華陽片區(qū) 占地面積占地面積 4000余畝 高爾夫占地高爾夫占地 1800畝 商業(yè)體量商業(yè)體量 10萬平 學(xué)校配套學(xué)校配套 幼兒園、中小學(xué) 建筑面積建筑面積 106萬平米 容積率容積率 0.4 茵特拉肯高層豪宅； 翠云嶺組院獨(dú)立別墅 茵特拉肯5棟湖景豪宅， 85-136平米；翠云嶺 分兩批共105棟205- 283平米獨(dú)立別墅 高爾夫球場(chǎng) 生活超市 中學(xué) 小學(xué) 幼兒園 會(huì)所 老幼活 動(dòng)中心 國(guó)內(nèi)案例借鑒一國(guó)內(nèi)案例借鑒一 1 1、麓山國(guó)際社區(qū)、麓山國(guó)際社區(qū)：43004300畝的高爾夫小鎮(zhèn)，成都首席低國(guó)際密度畝的高爾夫小鎮(zhèn)，成都首席低國(guó)

28、際密度 社區(qū)，休閑旅游帶動(dòng)地產(chǎn)居住的代表項(xiàng)目社區(qū)，休閑旅游帶動(dòng)地產(chǎn)居住的代表項(xiàng)目 33 33 時(shí)間時(shí)間 內(nèi)容內(nèi)容 前期（前期（0303- -0505） 中期（中期（0505- -08)08) 后期后期(08(08- -今）今） 遠(yuǎn)期（規(guī)劃中）遠(yuǎn)期（規(guī)劃中） 高爾夫高爾夫 球場(chǎng) 麓山國(guó)際高爾夫會(huì)所 休閑游休閑游 麓山一號(hào)休閑會(huì)所 （4000平米） 公建類公建類 學(xué)校（麓山光亞學(xué)校、成都實(shí)驗(yàn)學(xué)校 等從初中到幼兒園的完全學(xué)校體系） 老幼活動(dòng)中心 商業(yè)商業(yè) 麓鎮(zhèn)（2.5萬平米商業(yè)中心）含生活超 市4000平方米、影院、畫廊等 其它其它 教堂、劇院 住宅住宅 別墅 別墅少量洋房 別墅大量洋房 別墅、洋房

29、 案例借鑒：案例借鑒：項(xiàng)目整體分四大階段開發(fā)，通過打造旅游和商業(yè)、教育配套逐項(xiàng)目整體分四大階段開發(fā)，通過打造旅游和商業(yè)、教育配套逐 漸將二居轉(zhuǎn)為一居，但是漸將二居轉(zhuǎn)為一居，但是旅游旅游產(chǎn)品單一、低密度住宅較多和交通體系尚不產(chǎn)品單一、低密度住宅較多和交通體系尚不 成熟導(dǎo)致項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)成熟導(dǎo)致項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn) 借鑒之處借鑒之處 打造休閑配套打造休閑配套+ +第一居所，整體運(yùn)營(yíng)以現(xiàn)金流為主，打造第一居所第一居所，整體運(yùn)營(yíng)以現(xiàn)金流為主，打造第一居所new townnew town 整個(gè)項(xiàng)目分期打造，通過打造旅游產(chǎn)品、配套等將二居逐步轉(zhuǎn)為一居，最大化項(xiàng)目?jī)r(jià)值整個(gè)項(xiàng)目分期打造，通過打造旅游產(chǎn)品、配套等將二居逐

30、步轉(zhuǎn)為一居，最大化項(xiàng)目?jī)r(jià)值 規(guī)避之處規(guī)避之處 低密度住宅，入住率較低，大體量的居家商業(yè)配套風(fēng)險(xiǎn)較高低密度住宅，入住率較低，大體量的居家商業(yè)配套風(fēng)險(xiǎn)較高 高爾夫價(jià)值最大化，內(nèi)外城規(guī)劃格局，無法形成輻射外部商業(yè)人氣高爾夫價(jià)值最大化，內(nèi)外城規(guī)劃格局，無法形成輻射外部商業(yè)人氣 高爾夫運(yùn)營(yíng)，無衍生產(chǎn)品配合，無法駐留外部人群高爾夫運(yùn)營(yíng)，無衍生產(chǎn)品配合，無法駐留外部人群 34 34 第一階段第一階段 馬略卡島馬略卡島 第二階段第二階段 蒙特蒙特 利島利島 溫泉溫泉 谷谷 第一階段馬略卡島第一階段馬略卡島 第二階段蒙特利島第二階段蒙特利島 四期高迪山四期高迪山 基本指標(biāo)基本指標(biāo) 建筑形態(tài)建筑形態(tài) 銷售情況銷售

31、情況 市場(chǎng)均價(jià)市場(chǎng)均價(jià) 第一階段馬略卡島第一階段馬略卡島 占地345畝，容積率 0.83，504套 聯(lián)排、疊拼、 連院、獨(dú)棟 06年開盤，團(tuán)購(gòu)價(jià)，20002000- -50005000元元/ /平米，聯(lián)排總價(jià)平米，聯(lián)排總價(jià)50-60萬一 棟，雙拼80-90萬，水邊獨(dú)棟100萬左右 06年29972997元/平米 第二階段蒙特利島第二階段蒙特利島 占地380畝，632套 洋房和聯(lián)排 07年開盤，洋房4000多元/平米，別墅7000-8000元/平米，開 盤勁銷6個(gè)億 07年32553255元/平米 第三階段盧瓦爾河第三階段盧瓦爾河 谷谷 133畝占地，容積 0.81 聯(lián)排和獨(dú)棟 08年10月開盤

32、，09年4-8月賣了120多套，獨(dú)棟600萬 09年50015001元/平米 四期高迪山四期高迪山 126畝占地，容積 0.41 聯(lián)排和獨(dú)棟 10年開盤，聯(lián)排1萬/平米，獨(dú)棟1.6-2.6萬/平米，水邊大獨(dú)棟 突破千萬 10年一季度61006100元/平 米 第三階段盧瓦爾河谷第三階段盧瓦爾河谷 1 主入口水系 酒店 2 學(xué)校 7 2 2、嘉和城、嘉和城：南寧嘉和城南寧嘉和城三塘鎮(zhèn)，總建筑面積近三塘鎮(zhèn)，總建筑面積近300300萬平方萬平方 米，是目前最大的近郊休閑度假小鎮(zhèn)米，是目前最大的近郊休閑度假小鎮(zhèn) 35 35 時(shí)間時(shí)間 內(nèi)容內(nèi)容 前期（前期（0505- -1010） 中期（中期（1010

33、- -15)15) 后期后期(15(15后，規(guī)劃中）后，規(guī)劃中） 高爾夫高爾夫 18洞高爾夫球場(chǎng)、高爾夫會(huì)所 （占地1720畝） 高爾夫練習(xí)場(chǎng)群、高爾夫少兒教育 休閑游休閑游 溫泉谷、溫泉會(huì)所（占地60畝） 觀光軸主題公園、生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)園、 溫泉酒店（4萬平方米，五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)） 五個(gè)不同檔次的酒店組成的 酒店群，共6萬平方米 公建類公建類 仙桃中學(xué)分校（1.26萬平方米含幼兒 園）、小學(xué)（規(guī)劃中） 商業(yè)商業(yè) 南城百貨社區(qū)店（3000平方 米）、少量街鋪 社區(qū)商業(yè)中心6.5萬平米沿 街街鋪 其它其它 親子樂園、自行車環(huán)道 馬術(shù)學(xué)校 住宅住宅 別墅洋房 別墅高層 高層 案例借鑒：案例借鑒：嘉和城嘉和

34、城項(xiàng)目通過打造多元化的旅游產(chǎn)品留駐外部人項(xiàng)目通過打造多元化的旅游產(chǎn)品留駐外部人 流，并提高住宅產(chǎn)品密度為周邊居家商業(yè)聚集人氣流，并提高住宅產(chǎn)品密度為周邊居家商業(yè)聚集人氣 借鑒之處借鑒之處 分期打造旅游產(chǎn)品和商業(yè)、教育配套，不斷聚集人氣，最大化項(xiàng)目?jī)r(jià)值分期打造旅游產(chǎn)品和商業(yè)、教育配套，不斷聚集人氣，最大化項(xiàng)目?jī)r(jià)值 旅游產(chǎn)品多元化，通過打造溫泉、高爾夫、主題工業(yè)園、農(nóng)業(yè)園等，將主營(yíng)項(xiàng)目與衍生產(chǎn)品相配合，旅游產(chǎn)品多元化，通過打造溫泉、高爾夫、主題工業(yè)園、農(nóng)業(yè)園等，將主營(yíng)項(xiàng)目與衍生產(chǎn)品相配合， 達(dá)到吸引外部人群的同時(shí)帶動(dòng)內(nèi)部商業(yè)、酒店等產(chǎn)品發(fā)展達(dá)到吸引外部人群的同時(shí)帶動(dòng)內(nèi)部商業(yè)、酒店等產(chǎn)品發(fā)展 住宅產(chǎn)

35、品多樣化，除別墅和洋房產(chǎn)品之外，高層的打造提高入住率，為周邊居家商業(yè)聚集人氣住宅產(chǎn)品多樣化，除別墅和洋房產(chǎn)品之外，高層的打造提高入住率，為周邊居家商業(yè)聚集人氣 36 36 在快速城市化的大背景下，依托大規(guī)模生態(tài)本地的優(yōu)勢(shì)，通過在快速城市化的大背景下，依托大規(guī)模生態(tài)本地的優(yōu)勢(shì)，通過 三步走，打造近郊特色休閑居住小鎮(zhèn)三步走，打造近郊特色休閑居住小鎮(zhèn) A 構(gòu)建價(jià)值構(gòu)建價(jià)值 B 發(fā)展轉(zhuǎn)型發(fā)展轉(zhuǎn)型 C 完善提升完善提升 在項(xiàng)目初始就建立特色旅在項(xiàng)目初始就建立特色旅 游項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)游項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)（往往是溫泉（往往是溫泉 和高爾夫承載的旅游項(xiàng)目）和高爾夫承載的旅游項(xiàng)目） - - 住宅都是以別墅、洋房住宅都是以別墅、

36、洋房 為主，賣遠(yuǎn)郊第二居所。為主，賣遠(yuǎn)郊第二居所。 隨著項(xiàng)目的成熟構(gòu)建第一隨著項(xiàng)目的成熟構(gòu)建第一 居所的配套體系居所的配套體系（學(xué)校、（學(xué)校、 商業(yè)這兩類是主要的配套）商業(yè)這兩類是主要的配套） - - 住宅產(chǎn)品線更加豐富，住宅產(chǎn)品線更加豐富， 容積率提高，銷量大量上容積率提高，銷量大量上 升。升。 最后開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)鏈上面最后開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)鏈上面 最高檔次、最高投入的配最高檔次、最高投入的配 套套（酒店是最常見的）（酒店是最常見的）， 以完成旅游產(chǎn)業(yè)鏈的自身以完成旅游產(chǎn)業(yè)鏈的自身 盈利盈利 - - 住宅產(chǎn)品價(jià)格全面提升，住宅產(chǎn)品價(jià)格全面提升， 檔次基本都是市面上同類檔次基本都是市面上同類 產(chǎn)品中的

37、頂級(jí)。產(chǎn)品中的頂級(jí)。 休閑地產(chǎn)模式是本項(xiàng)目突破紅海競(jìng)爭(zhēng)的有效模式，如何構(gòu)建本項(xiàng)目休閑地產(chǎn)的主題價(jià)值？休閑地產(chǎn)模式是本項(xiàng)目突破紅海競(jìng)爭(zhēng)的有效模式，如何構(gòu)建本項(xiàng)目休閑地產(chǎn)的主題價(jià)值？ 開發(fā)過程借鑒開發(fā)過程借鑒 37 37 地理位置：地理位置： 地處法國(guó)東南部阿爾卑斯山地區(qū)，上薩瓦省的省 會(huì)，坐落在阿爾卑斯山與安納西湖之間的安納西 歷史簡(jiǎn)介：歷史簡(jiǎn)介： 小鎮(zhèn)的興起可以追溯到十二世紀(jì)，盡管經(jīng)過世代 變遷，歷久彌新，但留下歲月痕跡的城市布局， 建筑，古風(fēng)，依然飄灑著法蘭西已漸消逝的貴族 氣息 人口規(guī)模：人口規(guī)模：約5萬 國(guó)際案例借鑒法國(guó)安納西小鎮(zhèn)國(guó)際案例借鑒法國(guó)安納西小鎮(zhèn)：法國(guó)童話小鎮(zhèn)，阿爾卑斯山的陽法

38、國(guó)童話小鎮(zhèn)，阿爾卑斯山的陽 臺(tái)，有法國(guó)“威尼斯”之稱臺(tái)，有法國(guó)“威尼斯”之稱 38 38 安納西湖位于小鎮(zhèn)的東南邊上，面積27平方公里， 湖水大都來自阿爾卑斯山上的融雪 小鎮(zhèn)的東面和南面有山圍繞，東面為阿爾卑斯雪山 瓦塞運(yùn)河穿城而過 安納西湖安納西湖 阿爾卑斯雪山阿爾卑斯雪山 瓦塞運(yùn)河瓦塞運(yùn)河 1 1、自然生態(tài)環(huán)境、自然生態(tài)環(huán)境：有山、有湖、有運(yùn)河，自然資源條件優(yōu)有山、有湖、有運(yùn)河，自然資源條件優(yōu) 厚厚 39 39 該區(qū)塊東側(cè)臨湖， 自然景觀較好，是 安納西小鎮(zhèn)的核心 區(qū)塊，該區(qū)塊集住 宅、商業(yè)、旅游功 能于一體 該區(qū)塊為純住宅區(qū) 塊，在核心區(qū)的北 面和東南面，部分 住宅臨湖，該區(qū)塊 中的住宅

39、疏密布置 不盡相同 藍(lán)色標(biāo)示的是小鎮(zhèn) 的工業(yè)區(qū)塊 核心區(qū)塊核心區(qū)塊 住宅區(qū)塊住宅區(qū)塊 工業(yè)區(qū)塊工業(yè)區(qū)塊 住宅區(qū)住宅區(qū) 核心區(qū)核心區(qū) 工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū) 2 2、空間布局、空間布局：以臨湖區(qū)為核心區(qū)域，區(qū)域分塊較為明顯以臨湖區(qū)為核心區(qū)域，區(qū)域分塊較為明顯 40 40 6 6 7 7 2 2 5 5 1 1 3 3 4 4 商業(yè)購(gòu)物街商業(yè)購(gòu)物街 1 1 餐館餐館 2 2 咖啡館咖啡館 3 3 零售店零售店 5 5 精品店精品店 4 4 游艇碼頭游艇碼頭 6 6 LImperialLImperial PalacePalace酒店酒店 7 7 3 3、功能配套、功能配套：核心區(qū)集旅游、居住、商業(yè)于一體，旅游

40、核心區(qū)集旅游、居住、商業(yè)于一體，旅游 配套完善，高端旅游配套分布在沿湖兩側(cè)配套完善，高端旅游配套分布在沿湖兩側(cè) 41 41 41 1 1 醫(yī)院醫(yī)院 2 2 學(xué)校學(xué)校 3 3 超市超市 5 5 教堂教堂 6 6 藥店藥店 4 4 2 2 1 1 3 3 5 5 6 6 4 4 酒吧酒吧 住宅區(qū)學(xué)校、醫(yī)療、超市、教堂等生活配套齊全住宅區(qū)學(xué)校、醫(yī)療、超市、教堂等生活配套齊全 42 42 小鎮(zhèn)到訪名人：小鎮(zhèn)到訪名人： 在這里，法國(guó)啟蒙 思想家盧梭盧梭遇到了 影響其一生的華倫 夫人并度過了他 “一生中最美好的 12年”，該雕像為 1928年塑 阿爾卑斯高山放牧返鄉(xiāng)：阿爾卑斯高山放牧返鄉(xiāng)： 十月的第一個(gè)周

41、末是節(jié)，是此地最有特 色的節(jié)慶之一 法國(guó)安納西動(dòng)畫節(jié)：法國(guó)安納西動(dòng)畫節(jié)：創(chuàng)辦于1960年,是全 球動(dòng)畫領(lǐng)域最具影響力的動(dòng)畫專業(yè)活動(dòng)， 每年6月在此舉行，至今已舉辦50屆 4 4、小鎮(zhèn)的發(fā)展動(dòng)力小鎮(zhèn)的發(fā)展動(dòng)力：資源的獨(dú)特成就小鎮(zhèn)的名聲，盧梭的到訪資源的獨(dú)特成就小鎮(zhèn)的名聲，盧梭的到訪 提升小鎮(zhèn)的名氣，節(jié)慶活動(dòng)吸引外來游客、推動(dòng)小鎮(zhèn)的持續(xù)發(fā)展提升小鎮(zhèn)的名氣，節(jié)慶活動(dòng)吸引外來游客、推動(dòng)小鎮(zhèn)的持續(xù)發(fā)展 43 43 啟示啟示1 1：硬件環(huán)境復(fù)制的變與不變：硬件環(huán)境復(fù)制的變與不變 啟示啟示2 2：軟體環(huán)境的營(yíng)造氛圍以及持續(xù)生長(zhǎng)機(jī)制：軟體環(huán)境的營(yíng)造氛圍以及持續(xù)生長(zhǎng)機(jī)制 不變 核心功能缺一不可：可視可親近的資源

42、、旅游小鎮(zhèn)中心、休閑度假區(qū) 核心區(qū)風(fēng)貌盡量保留：核心區(qū)的建筑高度嚴(yán)格控制在6層以內(nèi)，建筑風(fēng)格復(fù)制 變住宅區(qū)的本地化與多元化：建筑風(fēng)格與整體協(xié)調(diào)，但高度可適當(dāng)多元化 氛圍營(yíng)造：通過異域建筑風(fēng)格、標(biāo)志性文化元素、特色配套功能營(yíng)造小鎮(zhèn)場(chǎng)景 生長(zhǎng)機(jī)制：鼓勵(lì)商家和居民參與小鎮(zhèn)文化建設(shè)，引導(dǎo)和發(fā)動(dòng)多種類型的旅游休 閑活動(dòng)，吸引名人雅士長(zhǎng)期停留，讓小鎮(zhèn)生活故事不斷發(fā)生 案例借鑒關(guān)鍵點(diǎn)案例借鑒關(guān)鍵點(diǎn) 歐洲小鎮(zhèn)特征總結(jié)以及啟示歐洲小鎮(zhèn)特征總結(jié)以及啟示 本本次匯報(bào)主要解決的問題次匯報(bào)主要解決的問題 第一部分：定位成果展示篇第一部分：定位成果展示篇 第二部分：項(xiàng)目背景與思考篇第二部分：項(xiàng)目背景與思考篇 第三部分：項(xiàng)

43、目整體定位篇第三部分：項(xiàng)目整體定位篇 第四部分：項(xiàng)目實(shí)施策略篇第四部分：項(xiàng)目實(shí)施策略篇 第五部分：附件第五部分：附件 44 45 45 巴登城內(nèi)部主要資源有可分為生態(tài)和療養(yǎng)兩部分，多種資源成巴登城內(nèi)部主要資源有可分為生態(tài)和療養(yǎng)兩部分，多種資源成 為項(xiàng)目開發(fā)的多重驅(qū)動(dòng)力為項(xiàng)目開發(fā)的多重驅(qū)動(dòng)力 生態(tài)生態(tài) 療養(yǎng)療養(yǎng) 湖湖 茶園茶園 溫泉溫泉spa 黑森林黑森林 高爾夫球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng) 項(xiàng)目資源項(xiàng)目資源 46 46 巴登巴登小鎮(zhèn)巴登巴登小鎮(zhèn)生態(tài)與人文最大的融合，散發(fā)著高生態(tài)與人文最大的融合，散發(fā)著高 貴而不張揚(yáng)的氣息貴而不張揚(yáng)的氣息 溫泉療養(yǎng)地、旅游勝地和國(guó)際會(huì)議城市溫泉療養(yǎng)地、旅游勝地和國(guó)際會(huì)議城市

44、47 47 47 項(xiàng)目的主題價(jià)值理念項(xiàng)目的主題價(jià)值理念歐式風(fēng)情，貴族血統(tǒng)，再現(xiàn)溫泉?jiǎng)俚貧W式風(fēng)情，貴族血統(tǒng)，再現(xiàn)溫泉?jiǎng)俚?巴登巴登巴登巴登 談到溫泉?jiǎng)俚匕偷前偷牵惶峒白疃嗟年P(guān)談到溫泉?jiǎng)俚匕偷前偷?，被提及最多的關(guān) 鍵詞是：鍵詞是： 1 1、溫泉療養(yǎng)；、溫泉療養(yǎng)； 2 2、群山環(huán)繞的黑森林；、群山環(huán)繞的黑森林； 3 3、歐洲的夏都；、歐洲的夏都； 4 4、真正的貴族氣質(zhì)（高貴而不張揚(yáng)）、真正的貴族氣質(zhì)（高貴而不張揚(yáng)） 1 1、根據(jù)本案旅游策劃公司、根據(jù)本案旅游策劃公司達(dá)沃斯巔峰的分析，鑒于本項(xiàng)目所在的區(qū)位達(dá)沃斯巔峰的分析，鑒于本項(xiàng)目所在的區(qū)位 和我們的規(guī)模；和我們的規(guī)模； 2 2、我們的旅游項(xiàng)目、

45、我們的旅游項(xiàng)目“不能僅僅高端聚集，還要中端主打不能僅僅高端聚集，還要中端主打”； 3 3、同時(shí)，這也符合了我們、同時(shí)，這也符合了我們“旅游為地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)旅游為地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)”的策略。的策略。 總體定位方向總體定位方向 48 48 巴登城巴登城 站位武漢首屈一指的歐式旅游休閑小鎮(zhèn)站位武漢首屈一指的歐式旅游休閑小鎮(zhèn) 【整體定位整體定位】 以休閑旅游以休閑旅游+ +休閑居住休閑居住+ +休閑生態(tài)為主題休閑生態(tài)為主題 打造環(huán)境、項(xiàng)目、服務(wù)及居住全體系養(yǎng)打造環(huán)境、項(xiàng)目、服務(wù)及居住全體系養(yǎng) 生體驗(yàn)生體驗(yàn) 依托依托原生態(tài)風(fēng)情原生態(tài)風(fēng)情 開辟旅游度假和養(yǎng)生居住天堂開辟旅游度假和養(yǎng)生居住天堂 49 49 49 森

46、林公園森林公園 高爾夫球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng) 茶園茶園 自然自然 三大核心主題三大核心主題 休閑生態(tài)休閑生態(tài)除卻山、水、黑森林和介子茶園的自然資源，后天除卻山、水、黑森林和介子茶園的自然資源，后天 打造的森林公園、高爾夫球場(chǎng)等，使得其擁有得天獨(dú)厚的生態(tài)資打造的森林公園、高爾夫球場(chǎng)等，使得其擁有得天獨(dú)厚的生態(tài)資 源源 50 50 沿湖多層公寓沿湖多層公寓 山景別墅山景別墅 湖景別墅湖景別墅 高層高層 洋房洋房 三大核心主題三大核心主題 休閑居住休閑居住居住物業(yè)形態(tài)多樣，不僅擁有沿湖多層公寓、洋房、居住物業(yè)形態(tài)多樣，不僅擁有沿湖多層公寓、洋房、 高層，還擁有湖景別墅和山景別墅高層，還擁有湖景別墅和山景別墅

47、 51 51 商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng) 運(yùn)動(dòng)主題公園運(yùn)動(dòng)主題公園 養(yǎng)生館養(yǎng)生館 三大核心主題三大核心主題 休閑旅游休閑旅游巴登城擁有商業(yè)廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)主題公園、養(yǎng)生館等休巴登城擁有商業(yè)廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)主題公園、養(yǎng)生館等休 閑場(chǎng)所，滿足人們的多元休閑需求閑場(chǎng)所，滿足人們的多元休閑需求 52 52 本次匯報(bào)主要解決的問題本次匯報(bào)主要解決的問題 第一部分：定位成果展示篇第一部分：定位成果展示篇 第二部分：項(xiàng)目背景與思考篇第二部分：項(xiàng)目背景與思考篇 第三部分：項(xiàng)目整體定位篇第三部分：項(xiàng)目整體定位篇 第四部分：項(xiàng)目實(shí)施策略篇第四部分：項(xiàng)目實(shí)施策略篇 第五部分：附件第五部分：附件 53 53 項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施方案項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施方案 布局建議布局建議 項(xiàng)目分期建議項(xiàng)目分期建議 啟動(dòng)區(qū)開發(fā)建議啟動(dòng)區(qū)開發(fā)建議