1、1 1 打造海西首席高端休閑度假地打造海西首席高端休閑度假地 連捷世界溫泉山莊項目發展戰略及整體定位 2 發展戰略及整體定位發展戰略及整體定位 物業發展建議物業發展建議 市場調研階段市場調研階段 2010/04/012010/04/01 2010/4/282010/4/28 2010/03/232010/03/23 在市場調研階段，項目組就項目開發所涉及的一系列問題進行了廣泛在市場調研階段，項目組就項目開發所涉及的一系列問題進行了廣泛 的調查和深入研究的調查和深入研究 實地調研與查勘實地調研與查勘 當地企業主訪談當地企業主訪談 南翼新城企業高管南翼新城企業高管3 3位：位： 旺旺工廠副廠長 緯

2、璇紡織董事長 閩華電池董事長 業內人士訪談業內人士訪談 房地產業內訪談房地產業內訪談1414位：位： 聚龍小鎮營銷經理 鳳冠山莊銷售經理 弘橋花園銷售代表 四海明銷售代表 各樓盤銷售代表8位 世聯地產策劃經理 張 運鴻 廈門大學旅游與規劃研 究院院長 顏院長 政府官員訪談政府官員訪談1212位：位： 南翼新城總指揮、 安溪許副縣長 龍橋園管委會陳主 任 安溪縣規劃建設局 官橋鎮僑聯主席 官橋鎮委書記 官橋鎮副鎮長 仁蜂村書記 吾宗村書記 安溪旅游局陳副局 長 政府官員訪談政府官員訪談 調研內容：調研內容： 地塊交通可達性查勘 自然資源及區域規劃現狀 房地產各板塊市場考察 安溪及項目地片區實地勘

3、查 調研區域：調研區域： 安溪縣城 南翼新城片區 官橋鎮片區 廈門周邊 調研在售及售完樓盤調研在售及售完樓盤9 9個：個： 南翼新城在售項目 安溪縣城典型項目 廈門區域典型項目 3 發展戰略及整體定位發展戰略及整體定位 物業發展建議物業發展建議 市場調研階段市場調研階段 發展戰略與整體定位階段主要解決以下幾個方面的問題發展戰略與整體定位階段主要解決以下幾個方面的問題 中稿匯報補充 項目整體風格建議 各項規劃深化 項目建筑單體建議 項目園林景觀建議 經濟測算 項目屬性界定 核心問題結構化分析 啟動期開發的前提 6500畝地塊的定位 項目機會挖掘 發展方向機會研判 項目整體發展戰略及整體定位 88

4、8畝啟動區產品力打造 實地調研與查勘： 地塊交通可達性 自然資源及區域規劃現狀 項目所在片區實地勘查 客戶訪談 15位消費者深度訪談 走訪小區10余個 業內人士及官員訪談 訪談官員12位 訪談房地產業內人士14位 2010/04/012010/04/01 2010/4/282010/4/28 2010/03/232010/03/23 4 屬性界定屬性界定 核心問題梳核心問題梳 理理 888畝啟動區畝啟動區 開發的前提開發的前提 發展機會挖掘發展機會挖掘 及驗證及驗證 啟動區整體啟動區整體 定位及發展定位及發展 戰略戰略 888畝啟動畝啟動 區產品力塑區產品力塑 造造 案例研究 報告目錄報告目錄

5、 分期建議分期建議 5 5 本項目是什么類型？其面臨的最核心問題是什么 項目屬性界定 核心問題解析 項目屬性界定及核心問題解析項目屬性界定及核心問題解析 6 南翼新城地處閩南金三角腹地，直接受到廈、漳、泉的輻射南翼新城地處閩南金三角腹地，直接受到廈、漳、泉的輻射 區位：區位： 安溪縣位于福建省東南沿海，廈漳泉金 三角西北部，隸屬泉州市 南翼新城（龍門鎮，含官橋部分區域） 毗鄰廈門經濟特區，成為廈門經濟板塊 產業輻射轉移的前沿陣地 規劃體量：規劃體量： 規劃面積：100平方公里 （可 開發建設面積50平方公里） 人口規模：近期10萬，遠期30萬以上 廈門廈門 市市 泉州泉州 市市 漳漳 州州 市

6、市 安溪縣城安溪縣城 南翼南翼 新城新城 約56公里 約60公里 13公里 38公里 7 南翼新城對外交通主要依托省道南翼新城對外交通主要依托省道206206線、線、207207線，廈安高速完工后線，廈安高速完工后 ，可大大縮減城際距離，可大大縮減城際距離 現有道路：現有道路： 206省道（南北向）途經龍門鎮、天湖 度假區、龍橋工業園、官橋鎮及鐵峰山 ，南可至同安、廈門，北經安溪縣城可 達永春及德化 207省道（東西向）橫穿官橋鎮，往西 南可達虎邱鎮以至漳州 規劃道路：規劃道路： 廈安高速將有助于縮減城際距離 馬上啟動環西大道6公里、龍美大道5公 里、省道207線6公里、旺旺迎賓路1公 里建設

7、，基本形成一條環城公路，帶動 周邊上萬畝土地開發 往廈門往廈門 往安溪往安溪 縣城縣城 環城路環城路 廈安高速廈安高速 206206省道省道 廈安高速官橋出口 (距規劃區3.5公里) 廈安高速龍門出口 (距規劃區3.5公里) 8 連捷溫泉規劃區位于南翼新城中心，是拉動新城經濟增長的重中之連捷溫泉規劃區位于南翼新城中心，是拉動新城經濟增長的重中之 重重 區位：區位： 南翼新城整體規劃分割為工業、旅游、 商貿中心和行政中心四個部分 連捷溫泉規劃區位于四大規劃區塊的核 心位臵，是拉動新城經濟增長的重中之 重 商貿 工 業 旅游 旅 游 本項目本項目 行政中心 9 項目總體規模尚未確定，存在規劃彈性；

8、啟動區規劃項目總體規模尚未確定，存在規劃彈性；啟動區規劃888888畝，以高畝，以高 端溫泉示范區為核心帶動端溫泉示范區為核心帶動 高爾夫、溫泉、高爾夫、溫泉、 酒店用地酒店用地 溫泉、商溫泉、商 業、住宅業、住宅 用地用地 行政中心行政中心 用地用地 基本指標：基本指標： 總面積：約8000畝 基本指標基本指標 面積面積( (畝畝) ) 啟動區 600+288 行政中心 833 山地區 約6200 啟動區有兩部分組成啟動區有兩部分組成 288畝位于依仁溪以西，該地塊多為山 地密林區，不適宜開發建設，可作為自 然景觀加以保護和利用 600畝地形平緩，該地塊多為茶園、農 田和村莊，適宜開發 60

9、0畝 288畝 依依 仁仁 溪溪 10 規劃區地形復雜，多為山地，可開發建設用地不足規劃區地形復雜，多為山地，可開發建設用地不足50%50% 規劃區西側多高山，東南、東北側多 平原，海拔高度變化范圍80254m ，地形變化較大 規劃區東南、東北部地形較為平坦( 25%)，西部地區坡度較大(25%) 。適合開發的用地占比41%，其中約 1/3的坡地需要填挖方 龍門、官橋鎮兩鎮的崩崗侵蝕是福建 省乃至全國最典型的地區之一。規劃 區崩崗范圍較大，且仍處于活動狀態 山地 崩崗 海拔 坡度 11 北部有小面積密林，其余大部分地區為疏林；局部植物稀少地主要北部有小面積密林，其余大部分地區為疏林；局部植物稀

10、少地主要 受之前的開采影響，以灌草和石塊為主；竹林主要分布于河濱濕地受之前的開采影響，以灌草和石塊為主；竹林主要分布于河濱濕地 規劃區主要土地利用類型為茶園、農 田、密林、疏林、竹林、建成區等 農田、茶園由于受人為干擾較大，生 物多樣性較低，生態價值不高，開發 建設中開發適宜性高 密林、疏林、竹林具有重要的水土保 持，調節氣候，提供棲息地等生態功 能，在開發建設中以保留和修復為主 密林 疏林 茶園 12 規劃區雖依溪而建，但雨水規劃區雖依溪而建，但雨水“裸排裸排”、石材廠粉塵加重了對水資源、石材廠粉塵加重了對水資源 和環境的污染和環境的污染 規劃區周邊水系主要有藍溪和依仁溪， 水庫一座，集水面

11、積分別為277公頃、 155公頃、29公頃； 區域內沒有完善的污水處理系統，雨污 水和石材廠廢棄物未經處理直接排入依 仁溪，造成了河道的污染； 隨著新城的建設，石材產業將逐步實現 整合，并漸漸淡出。 水庫 依 仁 溪 藍 溪 依仁溪 排污差 13 溫泉資源屬于項目的主要驅動力，但從整個大廈門區域看，溫泉資溫泉資源屬于項目的主要驅動力，但從整個大廈門區域看，溫泉資 源并不稀缺源并不稀缺 龍門鎮地熱資源十分豐富，淺層蘊藏 溫泉帶長達2公里，寬40余米； 泉水屬低硫偏酸性，且水質良好，富 含多種對人體有益的微量元素和礦物 質； 距離規劃區最近的溫泉眼位于龍門鎮 榜寨村，項目開發后可從此處引水， 原則

12、上不會造成溫度衰減。 榜寨村 溫泉眼 金獅村 溫泉眼 4公里 啟動區 名稱 同安汀溪 安溪龍門安溪龍門 珠海御溫泉 溫度( ) 52 6868 45 出水量(m3/d) 3000 35003500 2400 天湖項目獲將利用 14 啟動區周邊水資源豐富，溫泉引入難度不大，自然條件良好；且地啟動區周邊水資源豐富，溫泉引入難度不大，自然條件良好；且地 勢平坦適合開發，拆遷總建面勢平坦適合開發，拆遷總建面6 6萬多平方米，開發條件較好萬多平方米，開發條件較好 600畝啟動區西臨依仁溪，沿溪而立 距離溫泉眼約4公里 地形平坦，植被覆蓋面積小，適合開發建設 區域內村莊零落，拆遷總建面6萬多 分分 類類

13、拆遷總建面（）拆遷總建面（） 總占地面積（）總占地面積（） A地塊 7218.17 3325.03 B地塊 6768.87 5301.8 C地塊 5939.29 4803.12 D地塊 4859.7 2956.21 E地塊 8224.30 5844.22 F地塊 9443.54 5071.58 G地塊 4873.93 3641.98 H地塊 14261.94 8853.19 I地塊 4252.16 2407.81 合計合計 65841.9265841.92 42204.9442204.94 15 項目屬性界定：該項目是受大都市圈輻射的四線城市，有一定自然項目屬性界定：該項目是受大都市圈輻射的四

14、線城市，有一定自然 資源的大規模旅游地產項目資源的大規模旅游地產項目 描述描述 說明說明 優勢優勢 區域價值提升空間 交通通達性好 項目規模大，可操作性強 自然資源豐富 福建省試點小鎮，安溪新的經濟增長極 路網完善：距離廈門30分鐘車程，離漳州、 泉州40分鐘車程 規劃面積約8000畝，規劃項目有溫泉、高爾 夫 規劃區依山臨溪、溫泉儲量豐富 劣勢劣勢 發展的不確定性較高 顯性需求不明顯 資源缺乏稀缺性 環境治理工程大 新城處于規劃階段，城市化進程慢 以農業人口為主，自建房居多，需求需要引 導 周邊項目多以山景、溫泉為主題 山體崩崗、溪水污染、溫泉儲量有待恢復 城市屬性 受大都市圈輻射、四線城市

15、 自然屬性 有一定自然資源 項目屬性 大規模、旅游地產 16 屬性界定屬性界定 核心問題梳核心問題梳 理理 888畝啟動區畝啟動區 開發的前提開發的前提 發展機會挖掘發展機會挖掘 及驗證及驗證 啟動區整體啟動區整體 定位及發展定位及發展 戰略戰略 888畝啟動畝啟動 區產品力塑區產品力塑 造造 案例研究 報告目錄報告目錄 分期建議分期建議 17 客戶提出的目標、要求及存在的困惑客戶提出的目標、要求及存在的困惑 目標1： 888畝啟動區快速回現 開發目標開發目標 最快啟動溫泉區域，今年十一能實現部分溫泉開放 盡快啟動888畝區域，實現快速回現 目標2 ：產品價值最大化 開發要求開發要求 存在的困

16、惑存在的困惑 我們的客戶到底是誰 如何吸引足夠的客戶群體，即核心競爭力的構建 客戶語錄客戶語錄 目標3 ：風險控制，實現項目滾動開發 目前主要是600畝啟動區，其 中的100畝溫泉區，即將要啟 動，那啟動區的開發策略和客 戶定位是什么； 項目是否適合做旅游地產， 如果適合做該如何做，不適合 則應采取什么策略； 除溫泉酒店外，項目內部要 自求平衡； 100畝溫泉酒店要做高端日式 溫泉，這是項目開發初步想法 18 世聯對客戶目標的理解世聯對客戶目標的理解要實現目標，立足要實現目標，立足65006500畝是項目的必由之畝是項目的必由之 選選 立足立足65006500 畝看畝看888888畝畝 純粹純

17、粹888888畝畝 要實現啟動區快速回現、產品價值最大化以及滾動開發的目標，我們能否僅就要實現啟動區快速回現、產品價值最大化以及滾動開發的目標，我們能否僅就888888畝項目考慮？畝項目考慮？ 優勢優勢 劣勢劣勢 前期投入少 項目具有規模、規劃優勢，可以通過溫泉 酒店等高端設施形成項目獨特的競爭優勢 產品可實現較高溢價，并且消化速度快， 符合快速回現及產品價值最大化的目標 通過項目可以實現企業品牌的提升以及政 府效應的雙贏 項目缺乏驅動 ，導致銷售困難，周期 非常長，不符合快速回現的目標 產品溢價難，收益難以保證 企業品牌形象無法提升 難以令政府滿意 前期投入較大 房地產剛起步的 陌生區域、客

18、戶 群不足的大規模 住宅項目 有核心吸引 力的中高端 休閑度假項 目 19 世聯對客戶目標的理解世聯對客戶目標的理解2 2兩種方案各自的投入產出項：兩種方案各自的投入產出項： 純粹純粹888888畝項目：面向居住的小配套，低產出畝項目：面向居住的小配套，低產出 立足立足65006500畝的畝的888888畝：中等強度、高標準、品牌化配套，高產出畝：中等強度、高標準、品牌化配套，高產出 純粹純粹888888畝方案畝方案 65006500畝中的畝中的888888畝畝 項目定位項目定位 以居住配套取勝的大規模住宅項目以居住配套取勝的大規模住宅項目 以溫泉精品酒店和特色產品的中高端休閑度假項目以溫泉精

19、品酒店和特色產品的中高端休閑度假項目 配套類型 設臵標準 面積 配套類型 設臵標準 面積 投入項投入項 商業配套商業配套 按照人均商業面積0.6平米計 算 10000平米 精品酒店精品酒店 設臵8棟、500平米/棟、以溫泉為特 色、聘請名家設計的別墅式精品酒 店（仿照長城腳下的公社） 4000平米 教育配套教育配套 配臵知名的學校，成為主要 驅動力之一；包含10個班級 的幼兒園和18個班級的小學 幼兒園：3000 平米；小學： 9000平米 溫泉會所溫泉會所 以御溫泉、品牌餐飲為特色，集休 閑、商務、健身為一體的多功能特 色會所 5500平米 會所會所 以溫泉SPA為主，兼顧健身 房、橋牌室等

20、休閑娛樂功能 3000平米 三星級酒店三星級酒店 100間客房的三星級商務酒店 6000平米 幼兒園幼兒園 8個班級的幼兒園 2500平米 收入項收入項 住宅銷售住宅銷售 收入收入 以多層為主，中后期根據市 場接受程度設臵小高層物業 ，綜合容積率以1.5計 50萬平米 普通住宅普通住宅 面向本地客戶的普通住宅，主要以 洋房為主，后期兼顧部分小高層； 占地為總占地面積的30%，容積率 為1.3 13萬平米 商業銷售商業銷售 收入收入 臨街1-2層商鋪，全部銷售 10000平米 低密度高端產低密度高端產 品品 面向海西城市群中高端客戶的低密 度產品，占地面積為總占地面積的 70%，以獨棟為主，容積

21、率以0.5計 11.7萬平米 精品酒店精品酒店 每棟5個客房，共40間客房，按照 500元/間，全年入住率70%計 40間客房 20 世聯對客戶目標的理解世聯對客戶目標的理解2 2經過初步匡算，盡管經過初步匡算，盡管65006500畝項目前期配畝項目前期配 套投入較大，但最終收益比純粹套投入較大，但最終收益比純粹888888畝方案高出畝方案高出9 9億，無疑應選擇億，無疑應選擇 65006500畝方案畝方案 說明：1、房地產項目的建安成本、售價基于當地市場調查數據得出；2、配套項目的成本及收益根據市場調查、世 聯經驗以及其他城市案例共同得出 成本（元成本（元 / /平米）平米） 成本（萬成本（

22、萬 元）元） 售價（元售價（元/ /平米）平米） 收入（萬元收入（萬元 ） 收入收入- -成成 本本 方案一方案一 ：純粹：純粹 888888畝畝 商業配套 1000 1000 住宅銷售收入 2200 110000 教育配套 2000 2400 商業銷售收入 6000 6000 會所 3000 900 住宅綜合成本 1100 55000 總計總計 5930059300 116000116000 5670056700 方案二方案二 ：立足：立足 65006500畝畝 的的888888 畝畝 精品酒店 10000 4000 普通住宅 2200 28600 溫泉會所 5000 2000 低密度高端產

23、 品 12000 140400 三星級酒店 5000 3000 精品酒店 每天房價500元計，全年入住 率70%，計算15年收益 7665 幼兒園 1800 450 三星級酒店 每天房價300元計，全年入住 率70%，計算15年收益 11498 普通住宅綜合 成本 1100 14300 低密度綜合成 本 1500 17550 總計總計 4130041300 188163188163 146863146863 方案二比方案一高出的收益方案二比方案一高出的收益 9016390163 21 基于基于65006500畝前提下項目的核心問題是需求問題，即尋找客戶群以及構畝前提下項目的核心問題是需求問題，

24、即尋找客戶群以及構 建能吸引客戶群的核心競爭力建能吸引客戶群的核心競爭力 現實狀況現實狀況 狀況狀況1 1 距離縣城較遠，無配套，房地產 行業不成熟 狀況狀況2 2 自然資源豐富但不優質，溫泉資 源好但不稀缺 客戶目標客戶目標 啟動區快速回現， 產品價值最大化 風險控制、滾動開發 現實與期望間的矛盾現實與期望間的矛盾 沒有顯性客戶（當沒有顯性客戶（當 地客戶）可以抓地客戶）可以抓 沒有強勢資源能夠沒有強勢資源能夠 吸引隱性客戶（休吸引隱性客戶（休 閑度假客戶、投資閑度假客戶、投資 客戶）客戶） 項目需要大量的需項目需要大量的需 求支撐，才能實現求支撐，才能實現 成功開發成功開發 按建面33萬(

25、容積率1.0）、 110/戶估算，項目共需約 3000戶 核心問題核心問題 需求問題是需求問題是 項目面臨的項目面臨的 最大問題最大問題 我們的客戶是誰？ 客戶是怎么演變的？ 如何才能抓住他們？ VS 22 屬性界定屬性界定 核心問題梳核心問題梳 理理 888畝啟動區畝啟動區 開發的前提開發的前提 發展機會挖掘發展機會挖掘 及驗證及驗證 啟動區整體啟動區整體 定位及發展定位及發展 戰略戰略 888畝啟動畝啟動 區產品力塑區產品力塑 造造 案例研究 報告目錄報告目錄 分期建議分期建議 23 23 單純的600+288畝的開發成功開發的前提必須依托6500畝的整體開發，那么6500畝的發 展方向又

26、是什么 600+288畝開發的立足點 基于6500畝整體發展方向的研判 600+288600+288畝啟動區的定位前提畝啟動區的定位前提 24 區域抗性：地塊位于城市陌生區，區域形象不好，項目所具有的溫泉區域抗性：地塊位于城市陌生區，區域形象不好，項目所具有的溫泉 資源影響力不足資源影響力不足 24 888畝啟動區處于官橋鎮境內，南翼新城有待進一步發展，在廈門區 域不具備影響力； 位于鎮區，基礎設施落后，南翼新城有待進一步發展； 交通不便，目前通過206省道與廈門相接，需要近兩個小時車程； 石材行業知名度高，采石場對環境影響大，形象差； 溫泉資源目前仍是當地村名零散開發自主經營，定位低，影響力

27、差。 25 要建立項目影響力，化解區域抗性是首要任務；根據項目的條件和開要建立項目影響力，化解區域抗性是首要任務；根據項目的條件和開 發商的目標，塑造愿景、規劃取勝是項目的可行模式發商的目標，塑造愿景、規劃取勝是項目的可行模式 效果效果 必要條件必要條件 特征特征 本項目選擇本項目選擇 大規模前期投入大規模前期投入 前期大規模投入，強勢 氛圍營造，形成市場影 響 前期大規模的資金投 入，清晰的全局規劃 務實，風險低 個性化產品打造個性化產品打造 細分市場，差異化競爭 ，高針對性，對市場部 分客戶建立強勢吸引 市場發展到一定程度 ，目標客戶群已經具 一定規模 投入小，風險大 賣愿景，規劃取勝賣愿

28、景，規劃取勝 立足高端規劃，建立美 好愿景，以規模和愿景 形成市場影響力 項目整體規模大 定位高，規劃高端 項目規劃規模大 、高端 賣愿景，項目就一定要形成大規模，形成大盤，充分利用大盤優勢，做足規劃，建立愿景，實現 前期以大愿景配合較小的投入化解區域抗性。 消除區域陌生感，建立影響力的三種模式消除區域陌生感，建立影響力的三種模式 要化解區域抗性就必須對市場形成影響力，根據世聯對陌生區域項目開發的研究得出，要在陌生區域建 立起項目影響力可采取以下三種方式： 26 因此因此888888畝作為項目的啟動區，其規模難以形成區域影響力，必須立足畝作為項目的啟動區，其規模難以形成區域影響力，必須立足 于

29、于65006500畝的整體開發畝的整體開發 26 項目名稱項目名稱 規模規模 正開發項目 發現之旅 1290畝 南安香草世界 4500多畝 龍巖云頂茶園 11550畝 麗水云天 800畝 龍巖紫金體育公園 3000畝 長泰休閑都市之海西國 際城 4200畝 待開發項目 紫云山 15萬畝 天湖 5400畝 海峽茶博園 2.25萬畝 犀山風景區 7000多畝 孤立地開發孤立地開發888888畝將難以畝將難以 形成區域影響力，一定要形成區域影響力，一定要 依托整體依托整體65006500畝畝 那么那么65006500畝的定位又是什么？畝的定位又是什么？ 27 27 單純的600+288畝的開發成功開

30、發的前提必須依托6500畝的整體開發，那么6500畝的發 展方向又是什么 600+288畝開發的立足點 基于6500畝整體發展方向的研判 立足海西城市群看南翼新城 從城市發展趨勢上看項目 600+288600+288畝啟動區的定位前提畝啟動區的定位前提 28 項目所在的南翼新城作為福建省項目所在的南翼新城作為福建省2121個試點小鎮之一，高規格的規劃和個試點小鎮之一，高規格的規劃和 政策支持將是本項目發展的基礎政策支持將是本項目發展的基礎 安溪縣以重金計劃打造安溪縣以重金計劃打造 “海西溫泉第一鎮海西溫泉第一鎮” 投資計劃：安溪縣計 劃投資116億元，全力 打造南翼新城（龍門鎮， 含官橋部分區

31、域）。目 前，已基本完成“南城” 總體規劃，確定并啟動 重點建設項目32個， 預計兩年內可基本撐開 新城骨架 目標：充分利用溫泉 資源，目標是把南翼新 城建成宜居城市綜合體、 閩南休閑商務區和海西 生態健康旅游新城 南翼新城成為福建省南翼新城成為福建省2121個試點個試點 小鎮之一：小鎮之一： 今年初福建省政府出臺了 關于開展小城鎮綜合改革建 設試點的實施意見（簡稱 實施意見），確定在上杭 縣古田鎮等21個小城鎮進行綜 合改革建設試點，安溪龍門鎮 位列其中，分發揮小城鎮在聯 結城鄉、輻射農村、擴大就業 和促進發展中的重要作用 從七大方面給予政策支持： 實施意見確定了從財稅、 管理服務、土地、基

32、礎設施、 金融等七個方面提出具體扶持 政策和靈活措施，要求各級政 府加大投資力度 南翼新城總體規劃南翼新城總體規劃 29 國家對中小城鎮的定位：國家發改委最新編制的國家對中小城鎮的定位：國家發改委最新編制的全國城鎮體系規劃全國城鎮體系規劃 中，逐步修正了中，逐步修正了“中小城鎮中小城鎮”的導向認識，倡導小城鎮健康發展的導向認識，倡導小城鎮健康發展 上海上海 天津天津 北京北京 重慶重慶 廣州廣州 “嚴格控制大城市規模，合理發展中等城市和小城市”?！皣栏窨刂拼蟪鞘幸幠?，合理發展中等城市和小城市”。 “六五”以來的城市發展方針 注：以上資料來源于建筑部總規劃師陳曉麗的觀點及相關新聞報道的整理 全國

33、城鎮體系規劃對中國城鎮發展與布局政策的建議 摘要 存在的問題 城市發展各自為政，資源難以集約利用，重復建設；城市發展各自為政，資源難以集約利用，重復建設； 城市化速度滯后于工業化速度；城市化速度滯后于工業化速度； 城市的國際競爭力不足。城市的國際競爭力不足。 “由于種種原因，我國過去走了一條在推進工業化進程的同時， 抑制城鎮化的發展之路。改革開放20年來，城鎮化仍然未 能與 工業化同步發展。其中既有國情條件和體制方面的原因，也是 特定發展模式下的必然結果。 ” 以各級中心城市為依托，組織與經濟社會發展水平、自然和環 境條件相匹配，適應經濟全球化趨勢的城鎮體系和經濟網絡， 合理配置空間資源，縮小

34、城鄉差別，實現城鎮與區域的協調發 展。 要適應中國經濟參與世界經濟競爭的需要，積極培育具有國際 競爭力的中心城市。選擇1-3個具有國際影響的城市，盡快發展 并培育為世界級城市和國際性都市； 積極促進小城鎮的健康發展； 適應城鎮體系發展的趨勢，重視對城市連綿區的合理組織，完 善發展政策和管理體制 國家城市國家城市 發展的戰發展的戰 略目標：略目標： 重要重要 任務任務 中國定位的中國定位的5 5個國家中心城市個國家中心城市 30 世聯對小城鎮發展的觀點：在城市群規劃已然成為中國城市未來發展的主導方向的前世聯對小城鎮發展的觀點：在城市群規劃已然成為中國城市未來發展的主導方向的前 提下，提下，作為城

35、市群戰略的平衡與補充的中小城鎮其發展必然要依附核心城市群作為城市群戰略的平衡與補充的中小城鎮其發展必然要依附核心城市群 1 2 3 4 國家城市經濟布局發展國家城市經濟布局發展 階段的必然結果階段的必然結果 核心城市群核心城市群 在經濟發展在經濟發展 中占據著持中占據著持 續強化的主續強化的主 導地位導地位 利用城市群進行利用城市群進行 城市間資源優化城市間資源優化 配置，逐步成為配置，逐步成為 地方政府的共識地方政府的共識 中國的整體城中國的整體城 市化已進入中市化已進入中 小城市向大城小城市向大城 市人口流動的市人口流動的 階段階段 城市群規劃城市群規劃 的現實主導的現實主導 性性 中小城

36、鎮同樣是國家政策 扶持的對象，但其政策力度 與具體資金投入相對于城市 群戰略輕微很多； 未來具有潛力的中小城鎮 更多是依附于核心城市群， 擁有獨特比較優勢的中小城 鎮。 31 項目所處的南翼新城隸屬海峽西岸城市群，目前海峽西岸城市群已進項目所處的南翼新城隸屬海峽西岸城市群，目前海峽西岸城市群已進 入成長期，為項目發展提供了極大發展機會入成長期，為項目發展提供了極大發展機會 雛形期雛形期 成長期成長期 成熟期成熟期 特征： 各城市間的交通脈絡初步 打通，建立相向聯系 各中心城市經濟發展迅猛 城市建筑物高密度聚集 各城市間基礎設施初步一 體化 城市間社會、文化交流加 快 人口流動加快，向中心城 市

37、聚集 特征： 交通、信息網絡更加完善， 開始建立雙向或多向聯系 各城市基礎設施進一步完 善 產業聚集逐漸形成，不同 產業開始分別向不同城市 遷移，城市分工進一步深 化 特征： 與其它城市群對接，形成 城市綿延區，進入更高一 層的發展階段 交通、信息網絡架構成熟， 城市間往來迅速、密集， 呈多向聯系 產業聚集度高，城市分工 明確，形成互補效應 海峽西岸城市群海峽西岸城市群 階段階段 指標指標 城市群城市群 雛形期 人均GDP小 于3000美 元 大武漢 城市群 成長期 人均GDP大 于3000美 元，小于 10000美元 海峽西 岸、長 三角、 珠三角 成熟期 人均GDP大 于10000美 元

38、以倫敦 為核心 的城市 群 城市群的發展過程及階段性特征城市群的發展過程及階段性特征 2009福建各市經濟情況 類別類別 福州福州 廈門廈門 泉州泉州 漳州漳州 三明三明 晉江晉江 GDPGDP（億元）（億元） 2521.00 1616.00 3002.00 1113.00 733.00 775.86 增速增速 12.60% 8.00% 12.50% 13.30% 12.80% 11.90% 常住人口常住人口 （萬人）（萬人） 679.00 252.00 779.00 478.00 266.00 287.00 人均人均GDPGDP（美元）（美元） 5380.89 9293.77 5585.01

39、 3374.57 3993.68 3917.89 20092009年福建省人均達年福建省人均達 48384838美元美元 32 從距離上看，與廈、漳、泉的道路通達，南翼新城在空間上具備承接從距離上看，與廈、漳、泉的道路通達，南翼新城在空間上具備承接 海西城市群休閑功能的條件海西城市群休閑功能的條件 32 主要城市主要城市 北京北京 深圳深圳 廈門廈門 商貿中心板塊商貿中心板塊 （CBDCBD） 國貿/ 金融街 蔡屋圍 五緣灣/思明 居住功能板塊居住功能板塊 團結湖/ 潮陽公園 白沙嶺/ 香蜜湖 湖里/思明 產業核心板塊產業核心板塊 亦莊 龍崗產業區/寶 安產業區 集美/海滄 政務功能政務功能

40、板板 塊塊 中南海 福田中心區 思明 空港板塊空港板塊 順義 寶安機場 湖里 城市休閑配套城市休閑配套 板塊板塊 玉淵潭/ 北海 蓮花山/ 華僑城 五緣灣/環島路 城市近郊休閑城市近郊休閑 功能板塊功能板塊 溫榆河/ 懷柔 大梅沙/ 仙湖 遠郊旅游觀光遠郊旅游觀光 度假板塊度假板塊 十渡/ 八達嶺 南澳/ 巽寮灣 海西海西1 1小時經濟圈小時經濟圈 工業承接帶工業承接帶 旅游、休閑、度旅游、休閑、度 假產業帶假產業帶 33 從城市功能上看，南翼新城定位為廈門的從城市功能上看，南翼新城定位為廈門的“后花園后花園”，也支持整體發，也支持整體發 展成為休閑區的功能展成為休閑區的功能 城市邊緣開始融合

41、 廈、漳、泉、龍等閩西南區域一 體化 03年島內城市化率達到93%， 島外城市化率僅為23% 06年全市化率達到68%，預計 10年將達到75%75% 80年廈門設立經濟特區，同年建成 區面積12平方公里 84年經濟特區擴大到全島 2000年島內城市建成區20平方公里 20002000- -20102010年年 20002000年以前年以前 島內城市化島內城市化 區域一體化區域一體化 島外城市化島外城市化 20102010年以后年以后 北區層面 城市休閑配套板塊 遠郊旅游度假板塊 近郊休閑度假板塊 城市化加速了 城市休閑板塊 的區位轉移 34 閩南已形成五大休閑度假板塊初具規模，此外還有發展中

42、的三個板塊，均在發閩南已形成五大休閑度假板塊初具規模，此外還有發展中的三個板塊，均在發 展起步階段，南翼新城的獨特區位構建了閩南休閑的黃金圈展起步階段，南翼新城的獨特區位構建了閩南休閑的黃金圈 同安汀溪同安汀溪 板塊板塊 海滄濱海滄濱 海板塊海板塊 南太武南太武 板塊板塊 漳州漳州 板塊板塊 圍頭半圍頭半 島板塊島板塊 黃金海黃金海 岸板塊岸板塊 惠安板塊惠安板塊 云霄等項目云霄等項目 南太武高爾夫南太武高爾夫 東方高爾夫東方高爾夫 麗水云天等麗水云天等 半月灣、西沙苑、聚龍小鎮半月灣、西沙苑、聚龍小鎮 發現之旅等發現之旅等 馬洋溪馬洋溪 板塊板塊 板塊板塊 資源資源 開發現狀開發現狀 項目項

43、目 惠安 板塊 濱海 +山 景+ 古城 已開發3個項目； 具有濱海或山景、 古城等多重資源 已建成1個四星級 酒店； 半月灣、 西沙苑、 聚龍小 鎮 南太 武板 塊 濱海 +高 爾夫 +山 景 吸引滕王閣、大洲 知名開發商進駐； 但交通不便，路程 遠，開發周期長； 南太武 高爾夫 濱海新 城、億 景海岸 海滄 濱海 板塊 濱海 +高 爾夫 區域內價格較高 目前往第一居所方 向發展； 東方高 爾夫 同安 汀溪 板塊 溫泉 +山 景 溫泉資源優勢突出， 有四星級翠豐溫泉四星級翠豐溫泉 酒店酒店； 往第一居所演變； 開發強度不大； 麗水云 天、古 龍汀溪 馬洋 溪板 塊 山景 資源 開發強度大，已規

44、 劃十幾個項目； 開始嫁接溫泉嫁接溫泉； 兩個四星級以上酒四星級以上酒 店店； 發現之 旅、湯 泉世紀 泉州泉州 廈門廈門 漳州漳州 南翼新城南翼新城 35 從海西城市群的高度看項目所處的南翼新城，發現其完全具備發展城從海西城市群的高度看項目所處的南翼新城，發現其完全具備發展城 市群休閑度假區域的條件市群休閑度假區域的條件 南翼新城 連捷溫泉 6500畝 海西城市群 6500畝連捷溫泉隸屬的南翼新城作為 福建省21試點小城鎮之一，我們必須站 在整個海西城市群的角度來發現其機會 從距離看，南翼新城在空間上具備承接海 西城市群休閑功能的條件 從城市功能上看，南翼新城定位為廈門的 “后花園”，也支持

45、整體發展成為休閑區 的功能 從資源稟賦上看，大規模、擁有溫泉、山 體和高爾夫球場等資源也使得以項目為代 表的南翼新城具備發展城市群休閑的基礎 我們應該發展什么檔次的休閑度假？我們應該發展什么檔次的休閑度假？ 36 成型的五大板塊多為大眾化配套，以海景、高爾夫和溫泉為主題，客成型的五大板塊多為大眾化配套，以海景、高爾夫和溫泉為主題，客 戶認知單一，且檔次多為大眾化休閑區，缺乏高端休閑度假區戶認知單一，且檔次多為大眾化休閑區，缺乏高端休閑度假區 板塊板塊 區位、交通區位、交通 資源、環境資源、環境 配套配套 未來規劃未來規劃 產品定位、客戶產品定位、客戶 區域認知區域認知 海滄 距離廈門本島核心區

46、 15分鐘車程 海景+高爾 夫球場 高爾夫球場、俱樂 部配套高端 馬鑾灣還未 系統開發 一二混居 廈門企業家、海歸、省 外高端客戶 價格外溢區域 及中端度假 馬洋溪 漳州長泰縣馬洋溪， 距離廈門本島40分鐘 車程 馬洋溪 生態環境 五星級酒店（在 建）、網球場、小 超市 供地量大， 別墅為主 休閑度假 90%廈門人，很多養老 客戶，部分泉州及港澳 臺客戶 大眾休閑板塊， 家庭休閑 同安汀溪 同安汀溪水庫自然森 林風景保護區，距離 廈門本島50分鐘車程 溫泉 汀溪水庫生 態環境 休閑度假產品 溫泉酒店、風情度 假鎮街9000 近期主要是 居住型物業 休閑度假 主要是同安工業區老板， 20%臺灣客

47、戶、5%外 籍客戶 大眾休閑板塊 南太武 直線距離4km,未來經 廈漳大橋40分鐘到島 內核心區，海上15分 鐘船程 旅游、海景 資源 金海灣酒店、華商 酒店 大量土地推 出 一二混居 廈門及漳州本地客戶 中端休閑板塊， 距離遠 漳州 距離漳州市區約20-30 公里，35分鐘車程 距離廈門約2小時車程 海景、溫泉 或會議基地 等 溫泉酒店 即將多點開 發 一二混居 漳州本地客戶為主，部 分廈門客戶 中高端商務休 閑，距離遠 南翼新城 距離廈門約40分鐘車 程，距離漳州30分鐘 山景+溫泉+ 水體 有待配套 廈門的“后 花園”，新 城開發 客戶有待選擇 區域價值有待 定義 37 市場現狀：廈門區域大眾休閑項目眾多，市場競爭激烈；但面向高端市場現狀：廈門區域大眾休閑項目眾多，市場競爭激烈；但面向高端 的休閑項目匱乏的休閑項目匱乏 資源 物業 麗水云天 溫泉結合山 景資源 聯排