1、 本次報告重點解決項目兩大核心問題本次報告重點解決項目兩大核心問題 商家和消費者為什么“來”？打造商圈吸引力！ 客戶為什么“買” ？建立項目價值點！ 濟南商圈 市中心商街 對周邊六市的輻射 泉城路商圈，為濟南商業(yè)的高度集中地；泉城路商圈，為濟南商業(yè)的高度集中地； 商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)豐富，使此區(qū)域的功能定位為商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)豐富，使此區(qū)域的功能定位為 整個濟南市的商業(yè)中心，且向周邊六市輻射。整個濟南市的商業(yè)中心，且向周邊六市輻射。 歷史文化名城、中心城區(qū)、歷史文化名城、中心城區(qū)、 傳統(tǒng)商圈；傳統(tǒng)商圈； 傳統(tǒng)魅力、時尚街區(qū)、鼎盛人氣、高端消費；傳統(tǒng)魅力、時尚街區(qū)、鼎盛人氣、高端消費； 本地人常來本地人常

2、來的休閑娛樂天地，的休閑娛樂天地，外地人必到外地人必到的旅游商業(yè)區(qū)。的旅游商業(yè)區(qū)。 紅尚坊商圈營造關(guān)鍵詞紅尚坊商圈營造關(guān)鍵詞： 商業(yè)名片、時尚地標、魅力街區(qū)，這就是未來的紅尚坊。 濟南濟南 省府前街省府前街/ /紅尚坊紅尚坊 購物購物/ /餐飲餐飲/ /休閑休閑/ /娛樂娛樂 項目定位及商機營造 演繹：設(shè)計商業(yè)領(lǐng)地國際商業(yè)體驗自然人文生態(tài) 以傳統(tǒng)特色文化的融入、特色餐飲及休閑娛樂為主業(yè)態(tài)， 通過多元化經(jīng)營來吸引本地消費客群和旅游目標人群。 紅尚坊定位方向紅尚坊定位方向 1 2 3 4 將濟南當?shù)貍鹘y(tǒng)特色的文傳統(tǒng)特色的文 化元素化元素融入到商業(yè)氛圍中， 一方面提升商業(yè)的文化內(nèi)涵， 另一方面吸引更

3、多游人的駐 留，提升人氣 本地品位高的客群和旅游人群是本地品位高的客群和旅游人群是 目標消費群體目標消費群體，注重文化與商業(yè) 項目的結(jié)合，增強參與性，以適 應(yīng)目標客戶的心理需求，增強趣 味性 以特色餐飲、休閑、娛樂以特色餐飲、休閑、娛樂 等為主業(yè)態(tài)等為主業(yè)態(tài)，專為本地休閑 享樂人群和外地旅游人群打 造，提升人氣，增強商業(yè)活 力 多元化經(jīng)營多元化經(jīng)營，打造的是“游 客必到，本地人常來”的場所 “ 省 府 前 街 紅 尚 坊 ” 省 府 前 街 紅 尚 坊 ” 打 造 成 濟 南 的 打 造 成 濟 南 的 時 尚 地 標 和 策 源 地 時 尚 地 標 和 策 源 地 紅尚坊紅尚坊規(guī)劃定位規(guī)劃定

4、位 定位策略：定位策略： 紅尚坊的建筑定位類似于“上海新天地”、“南京 1912街區(qū)”，其商業(yè)模式的定位符合項目區(qū)域價值與 項目自然價值，不僅有利于整體體現(xiàn)濟南古代文明與 現(xiàn)代文明的有效交接，省政府的光環(huán)與大明湖資源， 更易打造出眾望所歸、極富特色的商街。建議本案的 商業(yè)規(guī)劃，定向引進創(chuàng)意設(shè)計文化產(chǎn)業(yè)與娛樂休閑產(chǎn) 業(yè)中的一線品位、品牌商家，并進行定向招商。 業(yè)態(tài)組合：業(yè)態(tài)組合： 創(chuàng)意設(shè)計、時尚購物、品牌餐飲、個性娛樂、文化休 閑類業(yè)態(tài)。 品質(zhì)定位：品質(zhì)定位： 精品的、風(fēng)情的、文化的、互補的、高檔的濟南獨一 無二的國際街區(qū)。 上海新天地19三叁老場坊外灘3號南京1912杭州湖濱國 際名品街北京三

5、里屯上海LAN前門23號上海新天地19 三叁老場坊外灘3號南京1912杭州湖濱國際名品街北京 三里屯上海LAN前門23號上海新天地19三叁老場坊外 灘3號南京1912杭州湖濱國際名品街北京三里屯上海 LAN前門23號上海新天地19三叁老場坊外灘3號南京 1912杭州湖濱國際名品街北京三里屯上海LAN前門23 號上海新天地19三叁老場坊外灘3號南京1912杭州湖 濱國際名品街北京三里屯上海LAN前門23號上海新天地 19三叁老場坊外灘3號南京1912杭州湖濱國際名品街 北京三里屯上海LAN前門23號上海新天地外灘3號 濟南濟南 省府前街紅尚坊省府前街紅尚坊 名片名片/地標地標/窗口窗口/策源地策

6、源地 傳統(tǒng)傳統(tǒng) 魅力魅力 時尚時尚 高端高端 國際國際 文化文化 紅尚坊紅尚坊規(guī)劃定位規(guī)劃定位 定位描述廊、巷、院分割成飲食、 購物、社交、娛樂、文化、藝術(shù)等多重混合 空 間 ， 構(gòu) 筑 起 一 種 摩 登 的 現(xiàn) 代 新 街 秩 序 ， 催 生 出 新 鮮 的 創(chuàng) 意 設(shè) 計 商 業(yè) 。 紅 尚 坊 內(nèi) 云 集 了 諸 多 概 念 餐 飲 酒 吧 、 設(shè) 計 師 店 、 工 藝 品 店 、 時 尚 會 所 、 精 品 服 飾 、 工 作 室 形 成 了 一 個 個 獨 特 的 時 尚 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 。 同 時 密 切 關(guān) 注 時 尚 商 業(yè) 與 消 費 者 之 間 的 互 動 ， 不 定

7、期 丼 辦 的 創(chuàng) 意 市 集 和 定 期 丼 辦 時 尚 新 品 發(fā) 布 會 、 時 裝 秀 并 加 強 與 濟 南 當 地 消 費 品 牌 發(fā) 布 互 動 等 將 向 消 費者展示前沿商業(yè)魅力、共享時尚生活。 紅尚坊紅尚坊規(guī)劃定位規(guī)劃定位 獨獨 特 的 新 中 式 庭 院 建 筑 風(fēng) 情 ， 加 上 時 尚 的 商 業(yè) 主 題 ， 將 會 受 到 目 標 消 費 者 的 厚 愛 。 優(yōu)優(yōu)勢勢 全全 區(qū) 規(guī) 劃 理 念 、 建 筑 風(fēng) 格 與 高 質(zhì) 量 景 觀 將 得 到 大 多 數(shù) 客 戶 的 肯 定 。 未未 來 招 商 、 經(jīng) 營 管 理 可 以 充 分 調(diào) 動 政 府 資 源 ，

8、在 市 場 上 釋 放 號 召 力 。 個個 性 化 的 經(jīng) 營 主 題 ， 新 奇 特 的 商 業(yè) 定 位 ， 將 成 為 濟 南 省 府 前 街 的 時 尚 消 費 領(lǐng) 跑 者 ， 濟 南 的 商 業(yè) 之 窗 。 紅尚坊紅尚坊規(guī)劃定位規(guī)劃定位 機機會會 在在 城 市 化 的 遠 景 下 ， 板 塊 將 由 地 理 位 置 的 中 心 發(fā) 展 成 為 真 正 的 商 業(yè) 中 心 ， 成 為 眾 人 爭 搶 的 財 富 之 地 。 恒 隆 廣 場 恒 隆 廣 場 、 貴 和 購 物 中 心 、 萬 達 廣 場 、 沃 爾 瑪 等 高 檔 購 物 中 心 云 集 ， . 將 為 本 區(qū) 提 供

9、穩(wěn) 定 的 高 檔 消 費 目 標 客 源 。 紅尚坊紅尚坊規(guī)劃定位規(guī)劃定位 公園式時尚國際商業(yè)街公園式時尚國際商業(yè)街 公園式：省府前街紅尚坊實現(xiàn)了濟南首個公園式商業(yè)步行街，讓人可以邊逛 邊享受大量的景觀設(shè)施和娛樂休閑設(shè)施，全新的業(yè)態(tài)組合，時尚的體驗消費模式， 可以讓消費者在發(fā)現(xiàn)中體驗逛街的樂趣， 真正實現(xiàn)了一站式的時尚休閑購物，這 就是紅尚坊的精彩所在。 “公園式時尚國際商業(yè)街”的定位是項目的核心競爭優(yōu)勢所在，是項目領(lǐng)先 市場、區(qū)隔競爭對手、提升增值潛力的重要支持點，對項目定位的推廣應(yīng)該貫穿 于整個營銷階段。 紅尚坊紅尚坊項目定位項目定位 項目核心競爭力 項目外圍價值 主題商業(yè)價值 產(chǎn)品價值

10、 區(qū)域發(fā)展價值 政府支持價值 核心區(qū)位價值 市場唯一性價值 理念價值 經(jīng)營概念價值 質(zhì)量價值 形象價值 藝術(shù)價值 紅尚坊紅尚坊營造商機營造商機 濟南時尚商業(yè)地標：紅尚坊的時尚藝術(shù)商業(yè)平臺 商業(yè)品牌館 藝術(shù)家LOFT 設(shè)計餐廳 精品服飾館 環(huán)保酒店 主題會 館 水吧水療 動漫酒吧 西餐簡餐 概念中餐 時尚風(fēng)景廣場 國際流行館 數(shù)字藝術(shù)節(jié) 時尚與藝術(shù)的沖動：潮流入侵商業(yè) 電子音樂酒吧 裝置藝術(shù)館 流行百貨 藝術(shù)品拍賣 數(shù)字游戲城 主題會所 名品俱樂部 時尚藝術(shù)論壇 時尚潮流単覽會 紅尚坊紅尚坊營造商機營造商機 濟南濟南 省府前街省府前街/ /紅尚坊紅尚坊 購物購物/ /餐飲餐飲/ /休閑休閑/ /

11、娛樂娛樂 商業(yè)業(yè)態(tài)及規(guī)劃布局 演繹：設(shè)計商業(yè)領(lǐng)地國際商業(yè)體驗自然人文生態(tài)商業(yè) 紅尚坊紅尚坊業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 1 1、規(guī)劃理念、規(guī)劃理念 將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為重點業(yè)態(tài)突破,爭取直接引 進主要運營商，借助本項目已形成的省府 經(jīng)濟商圈的基礎(chǔ)影響力，突出濟南自身深 厚的文化底蘊和泉城路文化的精髓，以共 同打造“濟南生活縮影街”的時尚國際文 化為主題目標。 借力成勢，同時將創(chuàng)意與時尚產(chǎn)業(yè)作為業(yè) 態(tài)組合，渲染項目與消費類市場的相關(guān)聯(lián) 性，如泉城路商圈的文化積淀、區(qū)域交通 組織優(yōu)勢、政府政策優(yōu)勢以及項目招商條 件的優(yōu)勢等吸引專業(yè)人士（機構(gòu)），打造 “公園式時尚國際街區(qū)”的主題概念。 2 2、規(guī)劃原則：、規(guī)劃原則：

12、 對特定目標客群消費傾向的迎合對特定目標客群消費傾向的迎合 品位高端的本地客群和游客的消費特點：品位高端的本地客群和游客的消費特點： 追求時尚、熱衷于新嘗試。 單次駐留時間長、單筆消費額度大。 是到達性消費、體驗式消費的典型代表。 可駐留的、前沿的、文化的、時尚的、體驗的。 有益于身心塑造的、有益于綜合素質(zhì)提高的、可 滿足關(guān)聯(lián)消費的。 紅尚坊紅尚坊業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 3 3、規(guī)劃策略、規(guī)劃策略 在業(yè)態(tài)規(guī)劃中突出0%-0%的文化創(chuàng) 意產(chǎn)業(yè)，保留0%的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，并同 時為市場應(yīng)對預(yù)留10%-30%的空間。 打造“寓文化于商、寓娛樂于商、寓藝 術(shù)于商、寓休閑于商”的體驗型、個性 型、到達型的第五代商業(yè)

13、平臺；中國中 部著名的集旅游、休閑為一體的時尚國 際文化商業(yè)街區(qū)。 、可能適合引入的業(yè)態(tài)、可能適合引入的業(yè)態(tài) 美食類：以餐飲為載體、文化、藝術(shù)為特 色的概念型餐廳。 數(shù)碼科技類：數(shù)碼影院、數(shù)碼科技博物館 等。 品位時尚類：藝術(shù)品賣場、生活類時尚購 物等。 娛樂休閑類：酒吧、咖啡、茶樓、KTV、 健身美容館等。 專項交流基地：以會館的形式開展藝術(shù)文 化交流活動。 紅尚坊總平面圖 紅尚坊紅尚坊業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局 A區(qū) A區(qū)：業(yè)態(tài)定位需考慮其于B、D區(qū)充分互 動，原則是優(yōu)勢互補、共同旺場。 建議其主題商業(yè)定位為中高端商場，如百 盛、太平洋等，吸引最愛逛街的都市白領(lǐng) 階層，并形成與恒隆的消費人群差異化，

14、 聚集人氣，其輔助的小面積商業(yè)走品牌零 售路線。 紅尚坊紅尚坊業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 主 題 商 場 B區(qū) D區(qū) 我們的戰(zhàn)略目標是B、D區(qū) B區(qū)業(yè)態(tài)定位：主題餐飲、休閑娛樂、 精品生活館等 D區(qū)業(yè)態(tài)定位：黃金、珠寶、文化藏品 及創(chuàng)意設(shè)計等 紅尚坊紅尚坊業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 B區(qū)一層平面圖 B區(qū)二層平面圖 B區(qū)三層平面圖 概念中餐 西餐簡餐 休閑娛樂 時尚百貨 環(huán)保酒店 紅尚坊紅尚坊業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合 時尚百貨時尚百貨 概 念 餐 廳 概 念 餐 廳 咖啡語茶咖啡語茶 西式簡餐西式簡餐 休休 閑閑 娛娛 樂樂 主題會所主題會所 環(huán) 保 酒 店 環(huán) 保 酒 店 D區(qū)總平面圖 D區(qū)一層 D區(qū)二層 老鳳祥銀樓 1

15、146 天泰金店珠寶城 1525 通靈翠鉆 242 紅尚坊紅尚坊業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合 D區(qū)商鋪共76家，其中100 以下的店面有73間，17-80余平米不等，因鋪面普遍較小，定位時 如與古玩城互動，更易做火。200以上的商鋪有3家，經(jīng)營面積占39.8%，建議這三家作為主力 店招商，以黃金、珠寶品牌首飾商家為主，帶動其他的文化、藏品、根雕、刺繡等小店。 濟南濟南 省府前街省府前街/ /紅尚坊紅尚坊 購物購物/ /餐飲餐飲/ /休閑休閑/ /娛樂娛樂 公園式時尚國際商業(yè)街公園式時尚國際商業(yè)街 項目招商與銷售策略 D區(qū) B區(qū) 103 109 111 B1 B2 B3 B4 B區(qū)：建議開發(fā)商以持有招商為主

16、，銷售部分 集中在B1、B2區(qū)的純一零售業(yè)態(tài)的小商鋪， 既利于順暢銷售，也利于整體經(jīng)營。 D區(qū)：原則上建議全部銷售。整體小鋪多，總 價可控，相對來說投資門檻低，利于回籠資金， 除103、105和111號商鋪外，其他73個小鋪 可銷售建筑面積共4633.74 ，按前期定位 報告中銷售均價5萬元/計，這73個小鋪即 可實現(xiàn)2.32億元銷售額。 B、D兩區(qū)中所有投資性客戶需交紅尚坊商業(yè) 管理公司統(tǒng)一管理和招租，確保整體紅火經(jīng)營。 B B、D D兩區(qū)整體租售策略兩區(qū)整體租售策略 主力商戶的進駐，是提升項目投資信 心的有效手段。在項目的開發(fā)前期，主要 是通過對主力商戶和大品牌店的招商，蓄 積客戶，樹立項

17、目良好的品牌形象，吸引 更多的投資客戶，帶動項目的銷售。 招商先行，是開發(fā)商實力和信心的表 現(xiàn)，通過良好的招商造勢，體現(xiàn)開發(fā)商持 續(xù)經(jīng)營、做旺商街的責任心，帶動銷售的 火熱進行；由招商先行可以帶來“未開先 旺”、“永續(xù)經(jīng)營”的商街效應(yīng)，可以刺 激觀望型投資客的購買欲望，增強其投資 信心。 營銷建議營銷建議 / /先招商，后銷售先招商，后銷售 營銷建議營銷建議 / /租金價格推理租金價格推理 商業(yè)物業(yè)名商業(yè)物業(yè)名 稱稱 售價（元售價（元/） 租金（元租金（元/天天*） 建筑面建筑面 積積 位置位置 寶明齋眼鏡寶明齋眼鏡 店店 26.7 59 天地壇街東 北 齊魯同人眼齊魯同人眼 鏡店鏡店 20

18、60 天地壇街東 北 匯泉地王廣匯泉地王廣 場場 一層：36000 1層8，2層6，3層4 50000 縣西巷 趵北趵北6號號 一層：40000 1層10，2層5.5，-1層4 4500 趵北路 圣凱圣凱 摩登城摩登城 一層：40000 提點25% 25000 濼源大街 兩條腿兩條腿 20 160 榜棚街榜棚街 喜來鳥喜來鳥 16 35 萬達廣場東 側(cè) 吉本良田吉本良田 21.7 120 榜棚街榜棚街 魯泰魯泰 格蕾芬格蕾芬 18.3 200 榜棚街 泉城路中心商圈租金水平相對較高， 租金梯度明顯、跨度較大 項目周邊位置較好的商鋪一樓銷售均 價在40000元/左右 租金水平跨度較大，其加權(quán)租金

19、為 13.9元/天* 項目緊鄰店鋪租金在20元/天* 左右。 本項目租金提升系數(shù)本項目租金提升系數(shù) 從項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及終端客戶群需求、消費心理考慮，填補 了區(qū)域甚至整個濟南的時尚、休閑高端商業(yè)的空白，本項目主題明確， 業(yè)態(tài)豐富，且居絕對市中心黃金位置，應(yīng)該高于整個區(qū)域的商業(yè)租金水 平。 提升因素提升因素 提升比例提升比例 項目商業(yè)規(guī)劃、地位優(yōu)勢 10% 營銷建議營銷建議 / /租金價格推理租金價格推理 商業(yè)物業(yè)租金基準價商業(yè)物業(yè)租金基準價 所謂商業(yè)租金基準價是不考慮商業(yè)業(yè)態(tài)，后期商業(yè)運營 等價值提升手段，僅僅參考項目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)租金 水平，得出純靜態(tài)的租金價位。 項目項目 數(shù)值數(shù)

20、值 區(qū)域商業(yè)平均租金（元區(qū)域商業(yè)平均租金（元/ /天天平方米）平方米） 13.913.9 營銷建議營銷建議 / /租金價格推理租金價格推理 本項目商業(yè)提升值核算本項目商業(yè)提升值核算 本項目租金基準價（元本項目租金基準價（元/ /天天平方米）平方米） 提升因素提升因素 提升比例提升比例 提升值（元提升值（元/ /天天平方米）平方米） 13.913.9 整體商業(yè)的規(guī)劃及地位優(yōu)勢整體商業(yè)的規(guī)劃及地位優(yōu)勢 10%10% 1.391.39 商業(yè)租金總體提升值商業(yè)租金總體提升值 1.391.39 營銷建議營銷建議 / /租金價格推理租金價格推理 本項目商業(yè)租金建議價格本項目商業(yè)租金建議價格 租金基準價+總

21、體提升價=本商業(yè)整體平均租金 13.9元/平米.天+1.39元/平米.天=15.29元/平米.天 綜上所述，本項目商業(yè)整體平均租金水平確定為：綜上所述，本項目商業(yè)整體平均租金水平確定為： 15.2915.29元元/ /天天平方米（建面）。平方米（建面）。 營銷建議營銷建議 / /租金價格推理租金價格推理 銷售定價參考因素、租金回報推算 若按投資回報率8%，即15.29元/平米.天*365天/8%=69761元/平米 之前我們調(diào)查的純靜態(tài)租金，主要是純一樓商鋪，因之前我們調(diào)查的純靜態(tài)租金，主要是純一樓商鋪，因 此本項目此本項目1 1- -3 3層銷售均價建議為層銷售均價建議為5 5萬元萬元/ /

22、平米左右。平米左右。 營銷建議營銷建議 / /租金價格推理租金價格推理 招商先行招商先行 強力蓄勢強力蓄勢 整體引爆整體引爆 小面積小面積 低總價低總價 減成本減成本 控風(fēng)險控風(fēng)險 營銷建議營銷建議 / /總體銷售策略總體銷售策略 1.1.銷售價格方式總控：賣總價銷售價格方式總控：賣總價 為化解項目部分門面的進深太長的缺點，均衡門面性價比，回避 單價敏感性和爭議性，所有門面根據(jù)位置、進深、面積，通過精 細計算，模糊單價，按總價推出，面市出售。 營銷建議營銷建議 / /銷售建議銷售建議 2.2.銷售模式細分銷售模式細分 為促進項目銷售進度，采取帶租約銷售、直接銷售、只租不賣 等多種營銷方式組合，

23、滿足多種投資者需求，靈活操作，擴大 客源，進而實現(xiàn)項目逐一消化。 營銷建議營銷建議 / /銷售建議銷售建議 2.2.銷售模式細分銷售模式細分 商鋪銷售方式商鋪銷售方式 建議一：商鋪直接銷售模式建議一：商鋪直接銷售模式 此種銷售模式，針對的產(chǎn)品是B、D區(qū)1-3層投資兼自營功能的商鋪，根 據(jù)我司對市場商業(yè)物業(yè)成交情況分析，認為類似本項目售價的商業(yè)物業(yè) 總價在300萬以下成交率較高，因此建議總價控制在300萬以下的商鋪全 部出售。 營銷建議營銷建議 / /銷售建議銷售建議 2.2.銷售模式細分銷售模式細分 商鋪銷售方式商鋪銷售方式 建議二：帶租約銷售建議二：帶租約銷售 此種銷售模式，主要是針對B、D

24、區(qū)1000平米以上的商鋪。 將商鋪分割成虛擬純投資產(chǎn)品。根據(jù)市場及項目情況，建 議年租金回報率為，帶租約銷售，合同三年一簽。 營銷建議營銷建議 / /銷售建議銷售建議 立足本地、面向全球、主力店成點帶面狀態(tài)，激活整體商業(yè)立足本地、面向全球、主力店成點帶面狀態(tài)，激活整體商業(yè) 招商總策略招商總策略 營銷建議營銷建議 / /招商建議招商建議 多渠道搭建招商平臺多渠道搭建招商平臺 利用廣告推廣吸引上門意向客戶； 主動出擊，尋找意向客戶； 與中原工商部合作，深度挖掘江浙滬投資 大客戶； 通過商會、行業(yè)協(xié)會等找尋目標客戶。 營銷建議營銷建議 / /招商建議招商建議 招商組織原則招商組織原則 需求符合項目市

25、場定位及業(yè)態(tài)定位要求的客戶； 優(yōu)先引進主力店，全球一線品牌商家； 熱點平均分布，處處有賣點； 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象。 營銷建議營銷建議 / /招商建議招商建議 濟南省府前街濟南省府前街/ /紅尚坊紅尚坊/ /公園式時尚國際商業(yè)街公園式時尚國際商業(yè)街 購物購物/ /餐飲餐飲/ /休閑休閑/ /娛樂娛樂 各階段營銷推廣策略 演繹：創(chuàng)意商業(yè)領(lǐng)地國際商業(yè)體驗自然人文生態(tài)商業(yè) 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞1 1：先造夢，再造店：先造夢，再造店 先進行濟南紅尚坊概念的整體營造，突出吃喝玩樂購五大主題的游樂功能， 塑造成最具濟南特色的時尚、魅力商業(yè)街，讓高端人群最想來的體驗圣地。 營造歡快、魅惑的時尚氣氛

26、，使人想到濟南，就先想到紅尚坊。 猶如想到上海的新天地，想到南京的1912。 營銷推廣策略：總綱營銷推廣策略：總綱 紅尚坊紅尚坊整合營銷整合營銷 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞2 2：先來人，再來錢：先來人，再來錢 首先讓業(yè)內(nèi)和媒體知道濟南紅尚坊，再在濟南及周遍地區(qū)廣泛制造社會影響， 先讓人了解，吸引人來，再進行利益點的打擊，先色誘再利誘， 讓受眾關(guān)注、喜歡，又能實現(xiàn)價值體現(xiàn)的保障，買得開心，最后實現(xiàn)我們營銷期望。 營銷推廣策略：總綱營銷推廣策略：總綱 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞3 3：分主題，可執(zhí)行：分主題，可執(zhí)行 濟南自古以來就有主題性明確這一商業(yè)特征。 因此我們在營銷推廣中一定要注意符合當?shù)剡@一地脈、文脈和人脈。 以泉

27、城路上公園式時尚國際商業(yè)街的特色主題進行入市的轟炸， 接著輸出項目的價值點，有步驟的進行針對性 明確的營銷推廣，力使每個方案有最強的執(zhí)行性，以控制成本。 營銷推廣策略：總綱營銷推廣策略：總綱 我們根據(jù)工程進展情況、招商情況及銷售條件三個條件進行營銷的分期，四條軸線緊密配合。 工程節(jié)點 招商情況（準備即啟動） 銷售條件 2010年6月中 招商、銷售 團隊進駐 擬訂開盤 準備期 開盤強銷期 商家意向簽約 竣工 開街 形象期 開盤時機選擇和營銷階段劃分開盤時機選擇和營銷階段劃分 2011年2月 2011年7月 2010.8 2010.9.26 銷售延續(xù) 期 2010年12月 開盤時機選擇開盤時機選擇

28、 開盤時機的選擇開盤時機的選擇9 9月月2626日正式開盤日正式開盤 項目開盤成功，一炮而紅，需要相當成熟的 條件，基于此考慮，我司建議于2010年9月 26日（周日）進行公開發(fā)售： 各項銷售準備工作全面就緒，包括人員、 場地等； 前期預(yù)熱與蓄客充分，擁有相當數(shù)量的準 客戶，確保成交額； 項目的主力店及品牌商家的招商進度和商 街的可售商鋪相關(guān)手續(xù)進度的影響； 承接商業(yè)地產(chǎn)在今年發(fā)力的勢能，促進開 盤成交，吸引客戶的注意。 20102010年的工作目標年的工作目標 目標分解：目標分解： 6月中旬招商、銷售團隊進駐 8月選擇部分商家意向簽約 9月1日前交納誠意金客戶累計達200個 9月25日前交納

29、誠意金客戶累計達300個 至9月26日開盤前消化VIP客戶，購買金額 累計1-2億元 9月26日開盤后至12月31日完成銷售目標1- 2億元 20102010年年6 6月月1 1日日1212月月3131日實現(xiàn)總銷售額日實現(xiàn)總銷售額4 4億元。億元。 營銷階段劃分營銷階段劃分 形象導(dǎo)入期（形象導(dǎo)入期（20102010年年6 6月月8 8月月3131日）日） 該階段營銷重點是形象宣傳推廣和招商推廣，讓 市場對項目地段、定位、經(jīng)營優(yōu)勢等全面認知。 我司建議前期以軟文和新聞的形式切入市場，啟 動全球招商，并通過舉辦高規(guī)格的活動和適量的 報紙硬廣，以及戶外、現(xiàn)場包裝、電臺廣告等建 立項目的高端形象，以此

30、引發(fā)政府、媒體、社會、 市場對項目認同和高度評價。同時，接受市場買 家的咨詢和預(yù)約登記。 投資引導(dǎo)期（投資引導(dǎo)期（9 9月月1 1日日9 9月月2525日）日） 開盤期營銷推廣的關(guān)鍵階段。通過更為深入的推 廣及針對本項目的系統(tǒng)性炒作，以產(chǎn)品推介說明 會和投資論壇為契機，從投資的角度引導(dǎo)潛在客 戶，結(jié)合項目的優(yōu)勢訴求項目投資增值潛力、投 資回報、促銷手段等，現(xiàn)場開始接受優(yōu)先登記認 購，客戶交納誠意金，享有開盤購鋪優(yōu)惠；VIP 客戶可以優(yōu)先選鋪和辦理購鋪手續(xù)。 開盤強銷期（開盤強銷期（9 9月月2626日日1010月月3131日）日） 開盤當天，延續(xù)前期火熱熱頭，采用集中式銷售 的選鋪大會的形式，

31、展開全面銷售，確保項目的 “開門紅”；并通過成功的銷售為后續(xù)階段造勢， 增強客戶的信心，形成旺銷的勢頭。 銷售延續(xù)期（銷售延續(xù)期（20102010年年1111月月- -20112011年年2 2月）月） 承接開盤強銷期的勢能，以旺銷帶動對猶疑型客 戶訴求，并開拓更廣的客戶層次，用全新的賣點、 全新的營銷手段保證項目持續(xù)旺銷，在推出商鋪 的選擇上，應(yīng)總結(jié)開盤階段的經(jīng)驗和不足，進行 必要的調(diào)整。 各階段營銷推廣計劃各階段營銷推廣計劃 1 1、形象導(dǎo)入期、形象導(dǎo)入期/ /蓄客期蓄客期 6 6月月8 8月月3131日日 1 1）推廣目標：）推廣目標： 本階段主要以招商為主(特別是主力店的招商），以強勢

32、品牌打造濟南商業(yè)地產(chǎn)的典范，正式建立濟南紅 尚坊的形象，并逐步從媒體業(yè)內(nèi)向社會各界廣泛擴散，樹立項目定位鮮明的市場形象和知名度，喚起市 場對本項目的關(guān)注度；同時開始接受購鋪者進行意向登記，為開盤儲蓄客源。 2 2）銷售目標：）銷售目標： 累計意向客戶達200個以上 3 3）推廣主題：）推廣主題： 省府前街紅尚坊 公園式時尚國際商業(yè)街 省府前街紅尚坊 最濟南的地方 4 4）營銷推廣策略）營銷推廣策略 通過全球招商的啟動，“先招商、后銷售”的經(jīng)營模式建立投資者的信心，（該階段不公布主力品牌店， 待到時機成熟時再適時舉辦主力店進駐簽約儀式）；通過廣告和事件行銷在全社會建立項目的高端形象。 從6月中開

33、始接受意向登記，積蓄首批客戶；對登記的客戶進行分類，著重對VIP客戶進行一對一的重點 營銷。 通過炒作省府前街紅尚坊形象品牌，拉開紅尚坊銷售的序幕。在項目的形象宣傳方面?zhèn)戎赜诮?jīng)營保障舉 措，目的：讓政府、媒體、社會、市場對項目認同和高度評價。另外，要讓市民了解紅尚坊與與其他商 業(yè)項目的差異性，充分領(lǐng)略紅尚坊各種優(yōu)勢。 5 5）銷售手段）銷售手段 完成現(xiàn)場銷售現(xiàn)場的包裝，繼續(xù)對銷售人員進行實戰(zhàn)培訓(xùn)；組建直銷團隊，完善有關(guān)銷售的管理和獎勵制 度； 在山東省其它目標區(qū)域（如周邊富裕的縣市）設(shè)分銷點，進行巡回展銷；首先可選擇淄博、聊城等一兩個 城市作為重點區(qū)域，用DM、夾報的形式定點投放和派發(fā)（如服裝

34、、皮具等商街或市場）； 聯(lián)系相關(guān)的專業(yè)行業(yè)協(xié)會，有目的尋找高端客戶群體。 6 6）事件營銷）事件營銷 時間：2010年6月12日（周六） 地點：紅尚坊營銷中心 任務(wù)：項目露面前的鋪墊，廣交朋友，媒體預(yù)熱。 其他支持：活動中需要用到介紹項目與瑞豐置地的銷售物料。 活動活動1 1：“濟南紅尚坊，實現(xiàn)城市的理想”新聞發(fā)布會：“濟南紅尚坊，實現(xiàn)城市的理想”新聞發(fā)布會 時間：2010年6月26日（周六） 地點：貴和皇冠假日酒店 任務(wù)：推介省府前街紅尚坊，宣布全球招商正式展開 其他支持：活動中需要用到介紹項目與招商平面手冊的銷售物料。 操作要點： （1）與經(jīng)濟觀察報等全國知名經(jīng)濟類報社和濟南市相關(guān)政 府機

35、構(gòu)、齊魯晚報合作舉辦，確保論壇的公信力和影響力； （2）注重會前的新聞和廣告的宣傳，加強會后媒體關(guān)于項目的 宣傳報道力度； （3）邀請政界、商界以及國內(nèi)知名的專家參加，以提高活動的 檔次和影響力；（省市高層領(lǐng)導(dǎo)2名以上），專家學(xué)者如厲以寧、 郎咸平等著名經(jīng)濟界人士，以增加社會影響力； （4）把握好活動與項目的關(guān)系，不必太強化活動的商業(yè)性。 活動活動2 2：濟南商業(yè)論談暨項目推介說明會和全球同步招商發(fā)布會：濟南商業(yè)論談暨項目推介說明會和全球同步招商發(fā)布會 時間：2010年78月 任務(wù)：為即將到來的開盤預(yù)熱，要使街頭巷尾所有人全部知道紅尚坊，并使“傳統(tǒng)魅力，時尚激情” 的宣傳口號深入人心。 其他支

36、持：配合電視節(jié)目。 活動活動3 3：“省府前街紅尚坊為百姓生活添魅力”：“省府前街紅尚坊為百姓生活添魅力” 街頭大采訪街頭大采訪 7）廣告推廣）廣告推廣 軟文 這一階段的平面廣告和軟文的發(fā)布相互輔助。 遵循“一家媒體、兩路出擊、同日同題一家媒體、兩路出擊、同日同題”的三個原則。 即平面廣告和軟文的發(fā)布，在同一天，同一家報紙，以同樣的主題出現(xiàn)。 整個這一階段的訴求兵分兩路，一路為項目訴求，一路為明發(fā)品牌訴求。 如：7月8日，齊魯晚報/濟南時報選擇一家報紙，三版整版平面廣告，四版半版軟文發(fā)布。 平面廣告的主題為“省府前街紅尚坊為濟南百姓添魅力”， 軟文也是同主題，分別訴求紅尚坊是什么？紅尚坊的魅力

37、是什么？濟南百姓的生活將會怎樣為紅尚坊所改變。 電視 這一階段的電視推廣以“紅尚坊改變生活”的電視訪談節(jié)目。 訪談形式可分為街頭訪談及嘉賓訪談兩大類，宣講時尚魅力含義， 濟南紅尚坊的內(nèi)涵，以及紅尚坊對生活帶來的改變。 網(wǎng)絡(luò) 這一階段的網(wǎng)絡(luò)主要是配合各項活動進行全線炒作。 商業(yè)?？?紅尚坊商業(yè)?？蟹簧?，定期（月刊）定向發(fā)布，成為商 家和消費者了解紅尚坊的定制渠道。 內(nèi)容：品牌資訊、新品發(fā)布、商家活動、名人堂、財智列傳等。 尚尚 坊坊 生生 活活 時尚先鋒時尚先鋒 2010年8月號 總第01期 2 2、投資引導(dǎo)期、投資引導(dǎo)期/ /VIPVIP認購期認購期9 9月月1 1日日9 9月月2525日

38、日 1 1）推廣目標：）推廣目標： 本階段前期主要側(cè)重于從投資的角度引導(dǎo)潛在的理性客戶作出投資抉擇，后期主要側(cè)重于快速消化 VIP客戶，并通過一系列活動迅速提升項目知名度，以帶動新客戶為開盤蓄勢。 2 2）銷售目標：）銷售目標： 累計交納誠意金的意向客戶達300個以上； 至9月25日開盤前消化VIP客戶，購買金額累計1-2億元； 3 3）推廣主題：）推廣主題： 投資濟南街，首選紅尚坊 品牌商家的圈地運動/中小投資者的提款機 4 4）營銷手段：）營銷手段： 接受意向客戶優(yōu)先認購登記，交納誠意金5萬元者在開盤購鋪時可獲得額外99折優(yōu)惠； 利用投資論壇等活動，深化和拓展客戶，為項目積蓄客源； 深化項

39、目宣傳，令市場認知與接受“公園式時尚風(fēng)情商業(yè)街”的優(yōu)勢定位和由此帶來的投資潛力； 制造價格懸念，形成市場熱點話題，引起更大范圍內(nèi)的關(guān)注； 繼續(xù)進行巡展，總結(jié)經(jīng)驗，大規(guī)模推廣。 5 5）事件營銷：）事件營銷： 活動活動1 1：“倡導(dǎo)價值投資”專題論談暨主力店進駐簽約酒會：“倡導(dǎo)價值投資”專題論談暨主力店進駐簽約酒會 時間：2010年9月11日（周六） 地點：貴和皇冠假日酒店（待定） 任務(wù)：紅尚坊價值點梳理，引導(dǎo)投資和煽動投資熱情；主力店酒會現(xiàn)場簽 約，為公開發(fā)售預(yù)熱，堅定意向客戶的投資信心。 其他支持：活動中需要用到介紹項目與招商平面手冊的銷售物料。 操作要點： （1）江浙滬購鋪投資團包動車參加

40、(由中原商業(yè)運營部來組織) 江浙滬投資客已成為不可忽略的一股投資力量，有著驚人的投資潛力和 經(jīng)濟實力，紅尚坊有必要針對江浙滬購房團展開攻勢，充分挖掘長三 角的投資潛力。 （2）擬進駐主力店簽約儀式的準備、選擇； （3）酒會贊助商洽及酒會嘉賓邀請; （4）邀請中國或者國際上的成功人士、商業(yè)巨頭進行商業(yè)演講，增加投 資者的投資信心，拓展項目知名度； （5）媒體的全方位系列化炒作，樹立項目的美譽度和知名度，激發(fā)投資 者的投資熱情。 活動活動2 2：金飯碗計劃：金飯碗計劃金飯碗競猜活動金飯碗競猜活動 時間：2010年9月17日26日 地點：紅尚坊營銷接待中心 任務(wù)：制造轟效應(yīng)，吸引大量人氣，促成更多意

41、向客戶買鋪 其他支持：活動中需要用到介紹項目與招商平面手冊的銷售物料。 操作要點： 9月17日正式公布活動開始，開盤后公布中獎?wù)撸?制作一只超級金飯碗（重量10公斤以上），在活動現(xiàn)場進行展示，并 由專人看管；在四周建立黃線區(qū)，參觀者不得超越黃線區(qū)。到晚上下 班后由武警押送至安全的地方，媒介跟蹤報道，進行持續(xù)性話題； “金飯碗”重量競猜活動，只要來現(xiàn)場者填妥個人資料后均可參加競 猜，將其猜想的重量寫在表格上投入競猜箱中，每一個身份證號碼只 可有一次競猜機會，在公開發(fā)售日由當?shù)毓C部門評選出最接近重量 的10位客戶，優(yōu)勝者可獲1000元左右的袖珍版“金飯碗”一只。 買鋪的買家均可獲袖珍版“金飯碗”

42、一只，可根據(jù)客戶要求在碗底刻 上客戶的名字或內(nèi)容； 開盤日工作任務(wù)比較重，建議在開盤后一周左右公布中獎名單和頒獎， 掀起開盤后的又一高潮。 3、開盤強銷期、開盤強銷期 9月月26日日10月月31日日 1 1）推廣目標：）推廣目標： 引爆市場，正式開盤銷售； 增加更多體驗，以累雪球之勢吸引更旺人氣 2 2）銷售目標：）銷售目標： 10月16日開盤后至2010年底完成銷售目標1-2億元； 3 3）推廣主題：）推廣主題： 紅尚坊首屆時尚魅力節(jié)（各大商業(yè)主題分別訴求） 百年等一鋪，機會僅一次 4 4）營銷及推廣手段：）營銷及推廣手段： 通過集中式認購選鋪熱銷，來實現(xiàn)銷售目標。 戶外包裝（更換吃喝玩樂購

43、分主題訴求以及開盤信息） 現(xiàn)場包裝（圍墻更換為功能主題、業(yè)態(tài)定位及進駐之主力店） 活動（客戶活動為主） 平面廣告 軟文 銷售物料 時間：2010年9月26日 地點：紅尚坊營銷接待中心 任務(wù)：制造項目熱銷的場面，促成客戶快速購買，集中快速消化部分 單位，并通過新聞炒作可提高項目的形象及宣傳，增強品牌效應(yīng)。 其他支持：活動中需要用到介紹項目與招商平面手冊的銷售物料。 操作要點： （1）意向客戶按事前規(guī)則開始認購選鋪； （2）正式選鋪前公布商鋪真實的價格； （3）媒體造勢，引起社會的強烈關(guān)注； （4）在開盤前對VIP客戶進行提前消化，開盤前根據(jù)情況制定推鋪的 計劃；具體原則是：開盤推出的商鋪種類（各

44、價格區(qū)間、商鋪位置） 比較齊全，能滿足到各不同客戶層面的要求；保留部分“鋪王”用于 后期的拍賣、部分特色鋪（如小面積商鋪）作為后期的熱點；具體情 況在完成鋪位劃分后再進行專項的討論。 5）事件營銷：）事件營銷： 活動活動1：選鋪大會：選鋪大會 時間：2010年9月26日 任務(wù)：邀請與紅尚坊貼近的明星作為濟南紅尚坊的形象代言人，以盛大的儀式開盤，引爆濟南市場。在銷售 現(xiàn)場設(shè)置休閑、娛樂、購物等體驗設(shè)施，讓受眾體驗將來紅尚坊的時尚魅力。 其他支持：活動公司/相關(guān)銷售資料和禮品準備。 活動活動2 2：“星光燦爛紅尚坊”開盤慶典：“星光燦爛紅尚坊”開盤慶典 時間：2010年12月 作為濟南紅尚坊201

45、0年開盤后的一次社會活動高潮。在銷售現(xiàn)場設(shè)置 休閑、娛樂、購物等體驗設(shè)施，讓受眾體驗將來紅尚坊的時尚魅力。 操作要點： 要時尚、新潮，人人都想來觀摩或體驗 活動活動2 2： 紅尚坊“首屆紅尚坊時尚魅力節(jié)”紅尚坊“首屆紅尚坊時尚魅力節(jié)” 4、銷售持續(xù)期、銷售持續(xù)期 2010年年11月月2011年年2月月 1 1）推廣目標：）推廣目標： 強化品牌知名度，建立品牌美譽度；利用前期熱賣，再次掀起銷售高潮。 2 2）銷售目標：）銷售目標： 消化新推單位（具體目標根據(jù)開盤成績確定） 3 3）推廣主題：）推廣主題： （新單位加推）投資好時機不容再錯過！ 買金鋪，就選紅尚坊！ 4 4）推廣策略：）推廣策略：

46、延續(xù)開盤期的熱銷口碑。 5）事件營銷：）事件營銷： 活動活動1 1：鋪王拍賣會：鋪王拍賣會 時間：2010年12月 地點：待定 任務(wù)：銷售推廣，是一個不斷提升客戶心理價格的過程，在 項目開盤旺銷后，舉行鋪王拍賣會將更提高項目售價的 期望值，一般來說買商鋪是買漲不買跌，通過舉行鋪王 拍賣會預(yù)示商鋪良好的升值空間，從而形成銷售的勢能， 達到項目的旺銷。 操作要點： （1）媒體的前期宣傳炒作預(yù)熱； () 拍賣鋪的選擇(選沿街50平米以下的2-3套金鋪) （3）鋪王拍賣會流程的確認； （4）全國最著名的拍賣師的聘請。 活動活動2 2：超級名模秀：超級名模秀 時間：2011年1月 地點：項目現(xiàn)場 任務(wù)：

47、讓濟南市民親身體驗時尚魅力生活，進一步深 化項目的體驗休閑、時尚購物的核心定位，促成 剩余單位的銷售。 操作要點： （1）邀請超級名模； （2）在超級名模表演的同時，穿插超級名模模仿有 獎秀，互動參與。 濟 南 紅 尚 坊 商 業(yè) 經(jīng) 營 管 理 有 限 公 司 全 程 護 航 招 商 服 務(wù) 保 障 招 商 服 務(wù) 保 障 開開 發(fā) 商 將 提 供 軟 硬 件 設(shè) 施 支 持 先先 入 場 者 可 在 匹 配 區(qū) 域 中 優(yōu) 先 挑 選 優(yōu) 勢 位 置 商 鋪 裝裝 修 期 間 優(yōu) 惠 支 持 提提 供 宣 傳 推 廣 支 持 紅尚坊紅尚坊整合營銷整合營銷 銷 售 價 格 吸 引 銷 售 價 格 吸 引 B B、區(qū)售價制定依據(jù)：、區(qū)售價制定依據(jù)： 1.充分考慮了整個商業(yè)街的價值走向,南面大于北面,東面 大于西面; 2.充分考慮不同商戶類型的投資能力; 3.1-5萬元的水平價差可充分保證不同面積商鋪的均勻銷 售; 4.垂直價差的設(shè)計主要針對中間鋪，二層鋪價差為一層鋪 的60%，三層鋪的價差為一層鋪的40% 紅尚坊紅尚坊整合營銷整合營銷