1、 1 1 南坪古鎮整體定位、物業發展建議及招商推廣方案 目錄目錄 1 區域研究 2 項目屬性分析 3 客戶研究 4 國內旅游項目分析 5 九寨溝酒店市場預判 6 項目整體定位 7 產品及發展建議 8 招商及運營策略 9 營銷策略 三次產業增加值占國內生產總值的比重由上年的 25.5：29.1：45.4調整為21.0：39.4：39.6.第一產業 下降4.5個百分點，第二產業提高10.3個百分點，其中 工業提高8.4個百分點，建筑業提高1.9個百分點，第 三產業下降5.8個百分點。 據阿壩州統計局數據顯示，2009年全年實現地區 生 產總值109.6億元，比上年增長36.0%。其中第一產 業實

2、現增加值23.0億元，比上年增長5.9%；第二產業 實現增 加值43.2億元，比上年增長88.1%；第三產業 實現增加 值43.4億元，比上年增長18.2%。 國內生產總值快速提升國內生產總值快速提升，經濟實力增強經濟實力增強 3 1 1 2 2 產業結構進一步優化產業結構進一步優化 P PARART T 1 11 1 區域市場研究 區域市場研究 / / 宏觀經濟概況宏觀經濟概況 2009年全年共實現民營經濟增加值44.1億元，比去 年增長39.7%。其中，第一產業增加值12.8億元，增長 5.9%；第二產業增加值18.6億元，增長86.1%；第三產 業增加值12.7億元，增長22.5%，民營

3、經濟占GDP比重為 40.3%，比上年提高1個百分點。 2009年全社會共完成固定資產投資351.30億元，比 上年增長3.3倍。從產業投資看，第一產業投資20.46億 元，比上年增長42.6%；第二產業投資85.05億元，增長 81.6%；第三產業投資245.79億元，增長10.8倍。 民營經濟呈現快速上升趨勢民營經濟呈現快速上升趨勢 4 3 3 4 4 城市建設加速發展城市建設加速發展，固定資產投資穩步增長固定資產投資穩步增長 PARTPART 1 1 1 1 區域市場研究區域市場研究 / / 宏觀經濟概況宏觀經濟概況 2009年實現社會消費品零售總額23.02億 元，其中，批發零售貿易業

4、實現零售額16.07 億元，比上年增長22.0%； 住宿餐飲業實現零 售額6.77億元，比上年增長40.7%。 城鎮居民人均支配收入達13970元，比上 年增長18.1%，增速居全省第一，比上年同期 增加2141元，增加額居全省第一。 消費品市場繼續保持快速增長消費品市場繼續保持快速增長 5 5 5 6 6 城鎮居民人均可支配收入持續穩定增長城鎮居民人均可支配收入持續穩定增長 PARTPART 1 1 1 1 區域市場研究區域市場研究 / / 宏觀經濟概況宏觀經濟概況 游客接待量游客接待量-旅游人數呈逐年上升趨勢旅游人數呈逐年上升趨勢 2009年，阿壩州全州共的游客接待量為513.52 萬人次

5、，比上一年增長了156.9%。其中，九寨 溝共接待海外游客157萬人次，占阿壩州旅游 接待量的31%。 旅游經濟收入旅游經濟收入-旅游所拉動的財政收入逐年遞增旅游所拉動的財政收入逐年遞增 2009年阿壩州共實現旅游社會總收入40.68億 元，同比增長133.5%。 其中九寨溝共實現全 社會旅游收入17.2億元，占阿壩州全部旅游收 入的42%。 旅游產業穩步增長旅游產業穩步增長，旅游經濟成效明顯旅游經濟成效明顯 6 7 7 PARTPART 1 1 1 1 區域市場研究區域市場研究 / / 宏觀經濟概況宏觀經濟概況 宏觀經濟形勢整體良好，產業結構不斷優化，各項經濟指標均呈現持續、 平穩的增長態勢

6、； 城市建設加速發展、固定資產投資穩步增長、基礎設施的改善，為未來城 市發展奠定了基礎； 社會消費品零售總額及城鎮居民人均可支配收入持續提升，人民的消費需 求繼續擴大，消費能力也日益提升，為九寨溝縣經濟穩定發展打下堅實的 基礎； 以旅游業為龍頭的第三產業發展迅猛，旅游經濟成效明顯，旅游接待量呈 逐年上升趨勢，為九寨溝旅游產業的發展帶來了巨大的動力。 7 PARTPART 1 1 1 1 區域市場研究區域市場研究 / / 宏觀經濟概況小結宏觀經濟概況小結 九寨溝作為“世界自然遺產”、“人與生物圈保護區”、“綠色環球21”和國家5A級風景區， 其自然景觀資源豐富且獨特，被世人所共知。同時，九寨溝還

7、擁有眾多關于歷史、民俗、人 文等非物質文化遺產。 自然景觀資源自然景觀資源 九寨溝縣境內風景資源有“險險、秀秀、雄雄、奇奇”的特點及濃厚的原始野趣的特點及濃厚的原始野趣。而作為九寨溝縣山水文化 的經典-九寨溝景區，因處于青藏高原東南斜面向四川盆地的過度地帶，這里的各種造型地貌之 復雜，結構組成成分之多樣，景觀類型之集中，在世界高寒喀斯特地貌中獨樹一幟。九寨溝景區由 于翠海、疊瀑、灘流、山泉松林、雪峰等多種因素，被人們譽為“人間仙境人間仙境”、“童話世界童話世界”。 PARTPART 1 1 2 2 區域市場研究區域市場研究/ /九寨溝旅游市場發展概況九寨溝旅游市場發展概況 / / 旅游資源概況

8、旅游資源概況 8 南坪南坪小調小調 南坪南坪小調小調 歷史人文歷史人文、民俗文化資源民俗文化資源 九寨溝縣是一個多民族聚居地，自商、周、春秋戰國至秦（約公元前16世紀-公元前206年）均屬氐 羌之地。直至清雍正三年建立南坪縣，漢族移民漸增，至乾隆、嘉慶時達到高峰，漢族移民多來自 于陜西、甘肅，因此至今仍保留有西北文化的痕跡。從九寨溝的歷史沿革中不難看出，在漫漫歷史 長河中，歷經了無數次民族戰爭和民族遷徙，是氐羌、藏、汗、回等民族交匯融合之地，在漫長的 民族融合發展過程中形成了獨具特色又富含深厚文化底蘊的民族民俗文化： 具有南坪古鎮地域特色的具有南坪古鎮地域特色的-南坪小調琵琶彈唱南坪小調琵琶彈

9、唱 清中葉由甘陜移 民帶入，經過近 200年的衍移融流， 吸收當地藏、漢、 回等民族的民間 音樂素材，形成 了獨具特色的民 間藝術。 PARTPART 1 1 2 2 區域市場研究區域市場研究/ /九寨溝旅游市場發展概況九寨溝旅游市場發展概況 / / 旅游資源概況旅游資源概況 9 白馬白馬藏族藏族 白馬白馬涂墨涂墨 節節 獨特的融合氐羌文化和藏民族文化于一體的白馬文化獨特的融合氐羌文化和藏民族文化于一體的白馬文化 白馬藏族：白馬藏族人乃古氐羌與古吐番民族后裔。歷經的歲月滄桑，而今在九寨溝 縣形成了獨特的融合氐羌文化和藏民族文化于一體的白馬文化。 白馬涂墨節：每年正月十七日舉行的白馬藏族狂歡節。

10、其內涵已成為男女間表達愛 慕之情的橋梁。 白馬舞（國家非物質文化遺產）：每年農歷正月初三至初六、四月十八至十五，白馬 熊貓舞：每年正月十五至十八是白馬崇拜和紀念熊貓的節日，全村男女老少挑選家族 中最年青精干的小伙子，戴著熊貓面具，并讓兩位小伙男伴女裝為“登嘎”做伴表演。千 百年來，白馬人一直沿習代代相傳。 10 PARTPART 1 1 2 2 區域市場研究區域市場研究/ /九寨溝旅游市場發展概況九寨溝旅游市場發展概況 / / 旅游資源概況旅游資源概況 旅游接待旅游接待人數和旅游人數和旅游收收入持續迅速入持續迅速增增長長，旅游業旅游業已已成成為為九寨溝九寨溝縣縣乃至整個阿乃至整個阿 壩壩 藏族

11、羌族自治州的重要藏族羌族自治州的重要支柱產業支柱產業。 旅游接待量旅游接待量（萬人萬人） 110 222 241 273 295 69.68 157 350 300 250 200 150 100 50 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 旅游總收入旅游總收入（萬元萬元） 679 152800 177900 232000 300200 82145.44 173212 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 從右表九寨溝2003年

12、至2009年的旅游統計數 據 可以看到，近幾年來九寨溝旅游接待人 數和旅 游收入保持了持續、快速的增長態勢 ，僅在 2008年由于地震所帶來的影響，使得 整個九寨 溝旅游市場受到沖擊。2008年九寨 溝旅游接待 人數降至69.68萬，但在2009年 旅游市場形勢 接待量激增。 從右表旅游總收入看，2003年至2009年間旅游 總收入一直呈穩步上升的態勢，由于08年地震 影響，旅游收入下降至82145.44萬元，降至6年 來最低水平，但2009年因災后重建，使得市政 配套的逐漸完善，旅游收入恢復迅猛，達到 173212萬元。 PARTPART 1 1 2 2 區域市場研究區域市場研究/ /九寨溝

13、旅游市場發展概況九寨溝旅游市場發展概況 / / 旅游資源概況旅游資源概況 11 旅游結構不合理旅游結構不合理，境外游客比重偏小境外游客比重偏小。九寨溝旅游人群以國內游客為主體九寨溝旅游人群以國內游客為主體，主要客主要客 源集中于源集中于川內川內、重慶及北京重慶及北京、上海上海、廣東等經濟發達地區廣東等經濟發達地區，海外入境游客人數保持海外入境游客人數保持 了逐年增長的態勢了逐年增長的態勢，主要集中在鄰近中國大陸的亞洲國家和地區居民主要集中在鄰近中國大陸的亞洲國家和地區居民。 國內客源情況國內客源情況 國內客源主要有：一是 來自川、渝兩地， 所占份額35%，二是 來自北京、廣東、上 海、江蘇等經

14、濟較發達地區，所占比例 達到48%，剩余17%來自于國內其他地區。 海外客源情況海外客源情況 海外客源主要有：主要 集中在港澳臺地區 和中國大陸近鄰的亞 洲國家和地區，其中 港澳臺游客占了入 境總游客量的48%，日 本、韓國、新加坡等亞洲近鄰游客占了 37%。亞洲國家的游客占了海外游客總量 的46%，其他洲國家游客僅占了6%左右， 其中以美洲游客居多。 PARTPART 1 1 2 2 區域市場研究區域市場研究/ /九寨溝旅游市場發展概況九寨溝旅游市場發展概況 / / 旅游資源概況旅游資源概況 12 旅游酒店配套及環境得到極大改善旅游酒店配套及環境得到極大改善，星級酒店數量和規模得到極大提高星

15、級酒店數量和規模得到極大提高，大大改善大大改善 和增強了九寨溝旅游住宿環境和增強了九寨溝旅游住宿環境，提高了旅游接待能力提高了旅游接待能力。由于酒店布局過于集中由于酒店布局過于集中、密密 度過大度過大、使得賓館資源未能充分得到利用使得賓館資源未能充分得到利用，但但特色精品客棧極度缺乏特色精品客棧極度缺乏。 經過近兩年發展，九寨溝酒店配套得到了迅速 發展，賓館檔次得到極大提高，大大提高了景區服 務水平，賓館總數達到了97家，總床位數22993位 ， 其中星級酒店達到了16家，總床位數6855位， 大大 提高了景區接待能力。 從現有酒店分布來看，目前區域酒店存在分 布過于集中、密度過大的不足，現有

16、酒店主要集 中在溝口及漳扎鎮白水河沿線一帶，酒店高密度、 集中式布局，而目前九寨溝縣城就有8家酒店。從 目前布局看，賓館資源未能得到均衡合理的利用， 易造成降價、拉客等不正當手段等惡性競爭，同 時使得酒店綜合入住率降低。 PARTPART 1 1 2 2 區域市場研究區域市場研究/ /九寨溝旅游市場發展概況九寨溝旅游市場發展概況 / / 旅游資源概況旅游資源概況 13 旅游消費結構不合理旅游消費結構不合理，旅游消費單一旅游消費單一。目前九寨溝綜合人均消費目前九寨溝綜合人均消費11061106元元/ /人次人次 ， 其中景區其中景區門票和車票占比重較高門票和車票占比重較高，而而購物購物、娛樂等消

17、費所占比重偏低娛樂等消費所占比重偏低。 從下圖可以看到，目前九寨溝旅游消費結構中門票和車票消費所占比重較高。在前往九寨溝旅游 人均綜合消費1106元/人次中，門票和車票消費占了27%，住宿和餐飲消費累計占了36%，購物消費占 了15%，娛樂消費僅占16%。對于一個國際性的綜合旅游勝地來說，仍然面臨旅游消費結構不合理、 旅游消費單一的局面。 由于九寨天堂屬于以住宿、餐飲、娛樂、購物、旅游為一體的新景區，其住宿、娛樂等消費比例 較高于其他景區，但從景點消費結構上看，雖然住宿消費比例遠遠高于門票消費，但其娛樂和購物 消費比重仍然很低，購物消費僅占了8%，遠低于九寨溝景區16%的購物消費比重。 PAR

18、TPART 1 1 2 2 區域市場研究區域市場研究/ /九寨溝旅游市場發展概況九寨溝旅游市場發展概況 / / 旅游資源概況旅游資源概況 14 旅游產業鏈尚未完全建立旅游產業鏈尚未完全建立，缺乏為游客提供休閑缺乏為游客提供休閑、娛樂場所與自助參與項目娛樂場所與自助參與項目，這這 樣樣 就使來九寨溝的游客停留時間相對較短就使來九寨溝的游客停留時間相對較短，食宿食宿、娛樂等單項消費指標較低娛樂等單項消費指標較低。 如下表所示，各景區旅游消費中，購物、娛樂等單項消費僅分別為169元/人次和174元/人次，均 低于289元/人次的門票、車票消費。其中平均住宿消費169元/人次，根據當地的消費標準測算，

19、游客 在九寨溝停留時間較短，平均約在1.5天左右。由于九寨天堂定位于休閑、娛樂、購物、旅游、住宿 等綜合型旅游項目，其檔次相比較高，因此其住宿和娛樂消費較高，分別達到357元/人次和448元/人 次，高于其他景區消費。 但從總體來看，九寨溝旅游產業鏈尚未完全建立，溝內缺乏足夠的游客休閑、娛樂場所與自助參與 項目等胚胎設施，使游客的停留時間較短。因此在不斷提高九寨溝旅游收入的同時，卻難以使區域的 社會收入得到較大的增長。 PARTPART 1 1 2 2 區域市場研究區域市場研究/ /九寨溝旅游市場發展概況九寨溝旅游市場發展概況 / / 旅游資源概況旅游資源概況 15 現狀小結現狀小結： 九寨溝

20、縣具有天堂般的景色和化石般的民族風俗、古董級的南坪 小調； 旅游業已成為九寨溝縣乃至整個阿壩藏族羌族自治州的重要支柱 產業； 旅游消費結構不合理，旅游消費單一，住宿所占比重最大，而購 物、娛樂等消費所占比重偏低； 旅游產業鏈尚未完全建立，游客滯留性不強。 16 PARTPART 1 1 2 2 區域市場研究區域市場研究/ /九寨溝旅游市場發展概況九寨溝旅游市場發展概況 / / 旅游資源概況小結旅游資源概況小結 大九寨旅游區大九寨旅游區 為了大力發展休閑度假旅游，四川省政府作出“全力打造大九寨旅游精品，整合若爾 蓋大草原、九曲黃河第一彎旅 游資源”的指示，全力打造九寨溝、黃龍、黃河九曲第一彎 的

21、等四川著名旅游景點在內的“大九寨旅游環線”，成為國內大香格里拉旅游圈后的第二 條旅游聚集區。 大九寨旅游區位于阿壩州境內，以九寨溝、 黃龍兩個世界自然遺產為核心，涵蓋周邊150公 里眾多知名景區，如臥龍熊貓保護區、若爾蓋 大草原、“九曲黃河第一彎”等自然的及具有 明顯藏族風情的景區，最終形成集自然資源與 民族風情為一體的大九寨精品的旅游區。 大九寨旅游區是西部旅游的新亮點，同時 也促進了阿壩州產 業結構的進一步調整，使阿 壩州旅游業在四川旅游發展中起到重要作用。 PARTPART 1 1 2 2 區域市場研究區域市場研究/ /九寨溝旅游市場發展概況九寨溝旅游市場發展概況 / /旅游業發展規劃旅

22、游業發展規劃 17 1. 根據十一五規劃，九寨溝將實施“溝內游、溝外住” 向“景區游、縣城住”的戰略轉變，按照“三點一線” 組團式布局發展城市旅游，使九寨溝的旅游依托城市 發展進行結構性擴張； 2. 構建以縣城為中心，點狀式、發散式旅游產業集群 ， 形成既相互呼應，又各具特點的區域旅游基地， 為休 閑度假游戰略轉型提供基礎； 規規劃劃目目 標標 1.1. 九寨溝縣九寨溝縣-世界最佳休閑旅游度假目的地世界最佳休閑旅游度假目的地； 2. 漳扎鎮-將與景區配套，成為功能完善、藏羌文化 濃郁的國際旅游精品城鎮； 3. 甲蕃古城-科考、探險、會展中心； 九寨溝景區 甲蕃古城 漳扎鎮 九寨溝 縣城 18

23、九寨溝縣旅游發展規劃九寨溝縣旅游發展規劃 通過九寨溝城市規劃的戰略轉型和景區資源的優勢整合通過九寨溝城市規劃的戰略轉型和景區資源的優勢整合， 傾力將九寨溝從傾力將九寨溝從“觀光型旅游觀光型旅游”逐逐 步向步向“休閑度假型旅游休閑度假型旅游”轉變轉變，實現九寨溝旅游產業的實現九寨溝旅游產業的 “二次創業二次創業”。 規劃方向規劃方向 PARTPART 1 1 2 2 區域市場研究區域市場研究/ /九寨溝旅游市場發展概況九寨溝旅游市場發展概況 / /旅游業發展規劃旅游業發展規劃 九寨溝縣交通規劃九寨溝縣交通規劃 為了進一步推動九寨的發展為了進一步推動九寨的發展，實現九寨溝由實現九寨溝由“觀光旅游觀

24、光旅游”向向“休休 閑度假型旅游閑度假型旅游”的戰略轉變的戰略轉變， 政府逐年加大市政投入政府逐年加大市政投入，大力打造九寨溝空中及陸路交通的基大力打造九寨溝空中及陸路交通的基 礎設施配套礎設施配套。 國道： 以九寨溝縣城為中心，南經平武、江油、綿 陽至 成都；西經松潘、茂縣、汶川至成都；行程九寨 環線全柏油公路。東經甘肅省文縣可到廣元；北 經若 爾蓋可到甘肅省蘭州。 高速公路：成綿九高速公路(屆時從成都至項目單程行程 時間將縮減5個小時）、汶九高速公路。 鐵路交通：成都-九寨溝-蘭州高速鐵路，預計2014年通 車，屆時從成都至九寨溝僅需2小時。 航空交通：目前已開通北京、上海、廣州、成都、重

25、慶、 昆明等直航線路，及正在規劃的阿壩州紅原機場。 縣內交通：擬建九寨溝縣城溝口的城市輕軌，建成后 從縣 城溝口，僅需15分鐘。同時擬在縣城和溝口建2 個直升機坪，以滿足特種旅游及醫療需求。 19 隨著交通路網的全面貫通隨著交通路網的全面貫通，尤其是直航線路及高鐵的開通尤其是直航線路及高鐵的開通，將極大地刺激和拉動九寨溝的旅將極大地刺激和拉動九寨溝的旅 游消費市場游消費市場 PARTPART 1 1 2 2 區域市場研究區域市場研究/ /九寨溝旅游市場發展概況九寨溝旅游市場發展概況 / /旅游業發展規劃旅游業發展規劃 摘自發展規劃綱要 高起點規劃 結合“富民強縣、做優九寨”的發展要求，增強規劃

26、的科學性和可操作性，嚴格規劃執行管理。修編縣城總體規劃、 旅游總體規劃、編制永豐上中下三寨、菜園村的保護開發建設規劃，編制舊城改造專項市政規劃，完成漳扎鎮消防、道 路、環境景觀規劃。 加大“人文九寨”中查溝旅游度假區打造力度，推進山旅游休閑度假區的開發建設； 進一步豐富涂墨節、國際熊貓節、冰瀑節等節慶和冬季旅游項目，著力推進旅游淡旺季平衡發展； 高品位打造 打造東北藏宅、大錄藏宅、永豐民居等民俗文化村，發展永豐菜園村高檔農家樂，提高藏（農）家樂服務水平和接 待檔次。 抓住大型歌舞劇藏謎 “南坪曲子”等民間民俗文化開發包裝，目前正在招標打造“南坪小調傳習所、上中下寨文化所，進一步打造旅 游文化精

27、品。 加快特色旅游紀念品的研發，以吸引更多的海外游客，特別是歐美地區。 全力推進旅游二 次創業 加快推進“三個轉變，一個跨越”進程，豐富旅游產品，延伸旅游產業鏈，全面提升管理水平，以項目支撐做強主 導產，鞏固中國旅游強縣地位； 強化旅游營銷，鞏固提高傳統客源，著力培育境外客源市場。 加快旅游設施標準化建設，進一步增強旅游綜合配套功能； 高標準建設 啟動縣城3家高星級賓館建設，以提高縣城內的接待能力與檔次； 隨著道路交通網絡系統的進一步優化，成綿九高速公路、成都-九寨溝高速鐵路的未來開通也將為九寨溝擴展更大 的旅游度假市場空間。 突出城鎮建設， 著力增強城市核 心競爭力 按照“三點一線”組團式發

28、展布局和“景區游、縣城住”發展方向，逐步把縣城打造城最佳休閑度假目的地，把漳扎 鎮打造成與景區配套、功能完善、民族文化濃郁的國際旅游精品城鎮，把甲蕃古城打造成國際一流的高端會展中心，形 成科學合理的區域發展布局，增強城市核心競爭力。 九寨溝作為世界級的旅游風景區，其知名度和旅游吸引度不斷提高，客源市場遍及海內外。隨著景區 基礎設施和旅游配套設施的不斷完善，九寨溝旅游接待人數和旅游收入的持續迅速增長，旅游業已成為 九 寨溝縣乃至整個阿壩州的重要支柱產業。但九寨溝旅游產業鏈尚未完全建立，仍存在旅游結構不合理 、旅 游消費結構不合理、旅游產品單一等不足。目前政府正在積極規劃、合理配置，九寨溝的旅游環

29、境 和配套 產業將得到極大而迅速的發展。 20 PARTPART 1 1 2 2 區域市場研究區域市場研究/ /九寨溝旅游市場發展概況九寨溝旅游市場發展概況 / /旅游業發展規劃旅游業發展規劃 規劃小結規劃小結： “大九寨旅游環線”的確定，將對九寨溝縣的旅游市場帶來新一輪 的活力； 實施“溝內游、溝外住”向“景區游、縣城住”的戰略轉變，確 立了九寨溝縣城作為旅游集散地的中心地位，并將拉動縣城的旅 游相關產業發展； 九寨溝縣從“觀光型旅游”向“休閑度假型旅游”的轉變，是對 旅游經濟注射的強心針，將大大促進購物、娛樂等休閑消費產業 的布局； 隨著交通路網的全面貫通，尤其是直航線路及高鐵的開通，將直

30、 接帶動旅游人數的快速增長，從而進一步刺激和拉動九寨溝的旅 游消費市場，并將促進九寨溝旅游度假產業的快速發展。 21 PARTPART 1 1 2 2 區域市場研究區域市場研究/ /九寨溝旅游市場發展概況九寨溝旅游市場發展概況 / /旅游業發展規劃小結旅游業發展規劃小結 九寨溝縣的商業主要分為三大商圈，老城區商圈、新城區商圈和溝口商圈。老城區的 商業以日常生活服務性商業為主，主要針對縣城的居住客群，經營規模較小，商業環境 較差；新城區的商業是隨著2005年新城區的規劃建設逐漸發展起來，商業環境較好，但 人氣明顯不足；溝口商業主要分布在九寨溝風景區附近的彭豐村及邊邊街，經營業態以 旅游特色商品及

31、餐飲為主，商業人氣與旅游的淡旺季緊密相關。 九寨溝老縣城商業九寨溝老縣城商業 九寨溝新城商業九寨溝新城商業 九寨溝溝口商業九寨溝溝口商業 22 PARTPART 1 1 3 3 區域市場研究區域市場研究/ /商業發展概況商業發展概況 / / 商業發展概述商業發展概述 彭豐村沿路商業彭豐村沿路商業 邊邊街商業邊邊街商業 根據我們的我們市場調研根據我們的我們市場調研，溝口商業是旅游型商業溝口商業是旅游型商業，商業的經營狀況與旅游的季節商業的經營狀況與旅游的季節 性緊密掛鉤性緊密掛鉤。 商業分布商業分布 主要分布在彭豐村至九寨溝景區公路沿線及邊邊街主要分布在彭豐村至九寨溝景區公路沿線及邊邊街。 23

32、 PARTPART 1 1 3 3 區域市場研究區域市場研究/ /商業發展概況商業發展概況 / / 溝口商業概況溝口商業概況 餐飲餐飲 特色特色旅游旅游商商 品品 茶樓茶樓 彭豐村商業概況彭豐村商業概況 24 彭豐村商業業態彭豐村商業業態以以餐飲餐飲、旅游特色商品及茶樓為主旅游特色商品及茶樓為主。 業態分布業態分布 溝口商業業態以旅游特色商品店和餐飲 為主，整體占比達到80%以上，茶樓、酒 吧等休閑娛樂業態較少。旅游特色商品 店主要出售工藝品、藏銀首飾、羊毛披 巾及牦牛肉等。餐飲店主要是四川風味， 集中分布在彭豐村及邊邊街，缺少當地 特色風味食品。 PARTPART 1 1 3 3 區域市場研

33、究區域市場研究/ /商業發展概況商業發展概況 / / 溝口商業概況溝口商業概況 商鋪類型商鋪類型 餐飲餐飲以首層商鋪形式為主，面積在 50-100平米之間，少數幾家餐飲商鋪形式為 一層帶二層，面積區間在150-200平米。 特色旅游商品特色旅游商品 均為首層商鋪，面積 在3050平米間。 茶樓茶樓以二層商鋪形式為主，面積在 100-200平米之間，少數幾家茶樓商鋪形態為 一層帶二層，面積在200-350 平米之間。 租金及空置率租金及空置率 彭豐村商業租金情況，臨公路沿線商鋪租金在60-80元/平米/月之間，內街商鋪租金 在25-30元/平米/月。空置率較低。 經營周期經營周期 溝口商業的季節

34、性很強，受九寨溝旅游的淡旺季影響，一般經營期在6-8個月。 PARTPART 1 1 3 3 區域市場研究區域市場研究/ /商業發展概況商業發展概況 / / 溝口商業概況溝口商業概況 25 餐飲餐飲 酒吧酒吧 旅游旅游特色特色商商 品品 邊邊街商業業態邊邊街商業業態以餐飲為主以餐飲為主，旅游特色商品為輔旅游特色商品為輔，有少數酒吧及茶樓在經營有少數酒吧及茶樓在經營。 業態分布業態分布 邊邊街長2.2公里，餐飲及茶樓主要集中于街區東西兩端靠近街區入口處；中段主要以特 色商品店及少數酒吧經營為主。 餐飲及茶樓餐飲及茶樓 中中 段段 餐飲及茶樓餐飲及茶樓 邊邊街邊邊街 邊邊街邊邊街 特色旅游特色旅游

35、商商 品品 及酒及酒 吧吧 西西 段段 東東 段段 中中 段段 26 邊邊街商業概況邊邊街商業概況 PARTPART 1 1 3 3 區域市場研究區域市場研究/ /商業發展概況商業發展概況 / / 溝口商業概況溝口商業概況 商鋪類型商鋪類型 餐飲 - 以首層商鋪形式為主，面積在30-80 平米之間， 季氣候涼爽，大部分經營者會把客人 用餐地點選擇在門店外，臨近白水河；部分餐飲 經營區設在二層；少數幾家餐飲商鋪形式為一層 帶二層，面積區間在150-200平米。 特色旅游商品 均為首層商鋪，面積在 2040平米間。 酒吧、茶樓 酒吧以街鋪形式為主，內 部都以挑空層設計，面積在50-80平米之間，茶

36、樓 商鋪均在二層經營，面積在150-200平米之間。 租金及空置率租金及空置率 邊邊街商業租金情況，東西兩段靠近入口部分，整體空置率較低，租金 在50-60元/平米/月。 中間地段空置率較高，租金最低低至16元/平米/月。 經營周期經營周期 溝口商業的季節性很強，受九寨溝旅游的淡旺季影響。邊邊街業主一般在4月開始營業，11 月便關掉鋪子。 27 PARTPART 1 1 3 3 區域市場研究區域市場研究/ /商業發展概況商業發展概況 / / 溝口商業概況溝口商業概況 溝口商業經營業主及經營狀況溝口商業經營業主及經營狀況 據訪談，溝口商業的經營業主以外地人為主， 主要來自重慶、成都、湖南等鄰近地

37、區， 當地經營業主僅占20%左右，且多經營旅游 特色商品。 商業經營狀況受旅游客群的影響較大。自從2008年汶川地震以后，旅游客群的消費 水平降低，因此，商鋪的經營狀況整體受到較大影響。但都反映，今年7月以來，游客 量已經逐漸恢復，經營狀況開始好轉。 溝口商業客群狀況溝口商業客群狀況 據了解，溝口商業中購買旅游商品的客群一般是九寨溝旅游客群中的散客。而團隊 游客群購物，主要由導游帶往與旅行社合作的商家進行購物消費或是由導游個人帶往已 建立私人合作關系的商家購物，游客若購買旅游商品，導游則從商品銷售價格中抽取 30%的回扣，購物時間一般是在晚上。茶樓、超市等業態的消費客群中游客較少，還是 以本地

38、人為主。 28 PARTPART 1 1 3 3 區域市場研究區域市場研究/ /商業發展概況商業發展概況 / / 溝口商業概況溝口商業概況 老城商業概況老城商業概況 依據調研得知依據調研得知，九寨溝老縣城商業主要以日常服務型商業為主九寨溝老縣城商業主要以日常服務型商業為主，整體經營情況尚可整體經營情況尚可 。 商業分布商業分布 十字街十字街 北北 西西 東東 南南 西西 南南 北北 老城區的商業集中分布在十字街上，東 西長800米左右，南北長300米左右，其中 東西方向的街道是商業主軸線，商鋪總量 在300個左右。 老城區的商業形式較為初級，業態布局 混亂，沒有出現大型的百貨超市店，多為臨 街

39、商鋪，商業環境較差。南面街道上夜晚會 經營燒烤類，共有十幾家燒烤攤。 十字街口十字街口 東東 29 PARTPART 1 1 3 3 區域市場研究區域市場研究/ /商業發展概況商業發展概況 / / 老城商業概況老城商業概況 業態構成業態構成 商鋪類型商鋪類型 餐飲-以二層經營店鋪形式為主，面積在80- 200平米之間，部分為首層街鋪經營或一層帶二層 形式，面積分別在40-200平米之間、100-200平米 之間； 服飾 均為首層商鋪，面積在20-80平米間。 超市及飾品 均為首層商鋪，面積在20-60平 米之間。 如圖可見，老城區的商業 業態主要以服飾和餐飲為主， 總比例占到80%以上。超市及

40、飾 品店等其他零售業態占比例很 小。 30 PARTPART 1 1 3 3 區域市場研究區域市場研究/ /商業發展概況商業發展概況 / / 老城商業概況老城商業概況 租金情況租金情況 老城區的商鋪租金分布在30-160元/平米月之間，租金跨度較大。十字街口的租金 最貴，主要集中在80100元/平米/月之間，少量可達160元/平米/月，其余店鋪的租金 圍繞著十字街口呈放射狀遞減；其中東面街道的租金比南面街道的租金稍貴，最東端租 金為50元/平米/月，最西端租金為30元/平米/月。 經營業主及經營狀況經營業主及經營狀況 據訪談得知，經營業主中，外地人占到一半比例，多來自川內，外省經營者則多來 自

41、湖南、江西，且經營年份均已很長，大多已定居在九寨溝縣城。商業客群主要針對縣 城居住人口，經營情況較好。 經營時間經營時間 縣城的娛樂服務業較少，基本無夜生活。店鋪一般在早上十點左右才開門，夜晚在 九點左右關門。 31 PARTPART 1 1 3 3 區域市場研究區域市場研究/ /商業發展概況商業發展概況 / / 老城商業概況老城商業概況 新區商業概況新區商業概況 新區的商業起步較晚新區的商業起步較晚，于于20052005年隨著新城區的落成逐漸興起年隨著新城區的落成逐漸興起。目前經營業態以餐目前經營業態以餐 飲及休閑類為主飲及休閑類為主，服飾及超市類占比較小服飾及超市類占比較小。新城區由于居住

42、人口較少新城區由于居住人口較少，商業人氣商業人氣 與老城區相比較差與老城區相比較差，但是商業環境較好但是商業環境較好。由于政府較重視投資規劃由于政府較重視投資規劃，普遍認可新普遍認可新 城區未來的商業發展前景城區未來的商業發展前景。 商業分布商業分布 集中分布于九樂商業廣場、九樂花苑、九旅花園、永豐花園項目商鋪，其中九樂商 業廣場作為商業核心。新城區的商業檔次稍高于老城區，休閑娛樂氛圍比老城區濃厚。 九旅九旅花園花園商商 業業 九樂九樂商業商業廣廣 場場 九樂花苑商業九樂花苑商業 永豐永豐花園花園商商 業業 32 PARTPART 1 1 3 3 區域市場研究區域市場研究/ /商業發展概況商業

43、發展概況 / /新城商業概況新城商業概況 業態構成業態構成 如圖可見，新城區的商 業業態主要以餐飲為主， 總比例占到50%左右，其次 是超市零售店及茶樓、KTV 等休閑業態。 新區商業環境較好，九樂商業廣場作為商業核心，其業態以大型餐飲及KTV、茶樓 等休閑商業為主，服飾為輔。 九樂花苑、九旅花園、永豐花園，商業業態布局較為混亂，尚未形成特色精品街區。 PARTPART 1 1 3 3 區域市場研究區域市場研究/ /商業發展概況商業發展概況 / / 新城商業概況新城商業概況 33 租金租金、售價及空置率售價及空置率 新區的商業主要為社區底商，通常為二層，一層為零售店鋪，二層一般為餐飲或茶樓。

44、二層商業除了位于商圈核心的九樂商業廣場以外，其余都基本空置，空置率達到90%以 上。 從租金情況看，目前九樂商業廣場區域的租金最高，首層商鋪租金在25-35元/平米/ 月，二層商業以經營大型茶樓、KTV為主，由當地業主購買自主經營；永豐花園由于商 業氛圍差，整體租金僅為九樂花園的一半左右。 從售價情況看，目前新區除了九樂花苑的部分商鋪能賣到6000-8000元/平米之外，其 他地段的商鋪售價一般都維持在30004000元/平米之間。 34 項目項目 首層平均租金首層平均租金 首層空置率首層空置率 主要業態構成主要業態構成 永豐花園一期 14元/平米 月 95% 特色小吃 九旅花園 17元/平米

45、 月 50% 餐飲、茶樓 九寨花園 21元/平米 月 50% 餐飲 九樂花苑 25元/平米 月 10% 服飾、超市 九寨溝縣新城區的商業租金及空置率九寨溝縣新城區的商業租金及空置率 PARTPART 1 1 3 3 區域市場研究區域市場研究/ /商業發展概況商業發展概況 / / 新城商業概況新城商業概況 。 商鋪類型商鋪類型 餐飲以首層經營店鋪形式為主，面積在 30-300平米之間，部分大型餐飲商業為二層店鋪 經營形式，面積分別在300-500平米之間； 茶樓、KTV均為二層店鋪形式，面積在 300-1000平米之間。 服飾 均為首層商鋪，面積在20-80平米間 超市及便利店 均為首層商鋪，面

46、積在20- 200平米之間。 經營業主及經營狀況經營業主及經營狀況 據訪談，新區商鋪經營者以本地人為主。大型餐飲和茶樓經營較為火爆，尤以味 當家、養胃堂等知名餐飲為代表。特色小吃主要是四川風味小吃，由于人氣不旺，經 營情況較差。服飾類及超市類，經營情況一般。 經營時間經營時間 與老城區一樣，新區店鋪一般在早上十點左右才開門，傍晚在九點左右關門。茶樓、 KTV等休閑娛樂場所例外，其營業時間至凌晨2點。 35 PARTPART 1 1 3 3 區域市場研究區域市場研究/ /商業發展概況商業發展概況 / / 新城商業概況新城商業概況 商業發展概況總結商業發展概況總結 1 1 商業環境較差商業環境較差

47、 溝口、老縣城商業環境“臟、亂、差”，新縣城因起步較晚，商業 環 境較好，但并未形成濃厚的商業氛圍。 2 2 商業業態較為初級商業業態較為初級，無特色無特色、精品商業精品商業 3 3 租金有明顯的租金有明顯的“區域性區域性” 4 4 現有商業無法滿足游客的需求現有商業無法滿足游客的需求 36 3個商業圈的業態均較為初級，溝口主要滿足游客對于對于當地特產 的購物需求，而老縣城和新縣城由于無特色商業，未能對游客形成吸 引，從而消費人群主要以本地居民為主。 溝口商業租金大多在5060元/平方米/月，且空置率較低；老城租金 跨度較大，在30160元/平方米/月之間，且空置率中心街區低， 新城租金最低，集中在2