1、神農架木魚鎮民俗風情商業街區策劃方案107關鍵結論一、項目名稱：神農架民俗風情商業街區二、地塊核心競爭力：此地塊開發游/購/吃/住/玩一條龍的綜合項目,與旅游產業鏈緊密相連,從整體功能上代替209國道兩旁的商鋪,使木魚的商業物業上新臺階,是最大限度表現地塊競爭力的方式.三、投資方案：先開發主題旅游景觀，帶旺人氣，為商業物業配備馬力強勁的消費驅動引擎，使臨河商鋪地帶成為木魚新的消費熱點地區，帶動整個地塊的發展。最終將建成包括一個中心、一條景觀帶及四個組團的旅游街區。四、首期投資方向：商業風情街+民俗廣場+河道棧道區+停車場+部分別墅，首期共建約一萬多平方米的商業物業。五、營銷主題： 感受神農架的

2、神秘魅力 瓜分神農架的商業財富目 錄前 言第一章 地塊基本概況及策劃要求1一、 地塊基本概況二、 政府、發展商策劃要求策劃邊界條件細則第二章 策劃思路及方法3一、理論研究二、概念采購三、市場調研四、兩性一化原則五、多方案假想l 商業步行街l 一般性商鋪l 賓館建筑群l 主題旅游點l 中高檔住宅第三章 基本調查與市場分析 7一、 神農架經濟發展的基本情況綜述二、 神農架旅游發展的基本情況三、 神農架旅游資源特色四、 神農架GDP的發展變化情況五、 人口與收入六、 神農架旅游發展的基本情況七、 影響神農架旅游發展的敏感因素八、 神農架旅游市場的目標人群分析九、 附件：宜昌旅游市場調查報告十、 神農

3、架其他產業鏈的情況十一、 木魚鎮與松柏鎮的競爭態勢研究（SWOT）十二、 木魚鎮房地產市場消費情況及分析十三、 結論十四、 附件：木魚鎮夜晚文藝演出調查u 結論u 目標消費人群分析第四章 概念采購基本評述49 一、 旅游地中心鎮的發展模式研究二、 個案分析：山東泰安商業物業發展模式三、 個案分析：江蘇周莊商業物業發展模式四、 商業物態分布及發育模式五、 可供借鑒之經驗和教訓u 結論u 概念采購結論第五章 理論研究基本評述69 一、 神農架旅游市場模式二、 神農架游客消費模式三、 神農架旅游市場容量四、 神農架游客及消費市場預測五、 木魚游客及消費市場預測六、 神農架市場不確定因素七、 神農架旅

4、游產業鏈評述八、 地塊核心競爭力評述九、 旅游市場模式對物業開發的影響十、 關于木魚商業競爭市場的基本策略十一、 木魚市場規模預測：我們的餅有多大？ 十二、 未來木魚商鋪需求預測十三、 商鋪投資市場安全線設定十四、 木魚商鋪價格預測u 理論研究結論第六章 假想方案評述75 一、商業步行街二、一般性商鋪三、賓館建筑群四、主題旅游點五、中高檔住宅第七章、推薦之綜合方案76 一、 投資模式二、 首期開發物業（附圖一）投資概算三、 銷售單位計算四、 設立投資風險控制五、 購買商用物業所有權的目標客戶群六、 別墅投資概算七、 產權式酒店八、 木魚商鋪價格預測u 結論第八章 綜合方案的操作要點81 一、

5、“附圖一”的概念規劃設計要點二、 本項目的經營營銷要點三、 項目營銷推廣活動主題四、 回購保證u 項目可行性研究及概念設計結論附件一 湖北省國土資源廳關于神農架地價的文件附件二 神農架木魚鎮旅游農莊一覽表附件三 建筑設計參考圖片集附圖一 神農架民俗風情街首期開發概念規劃圖附圖二 神農架民俗風情街概念規劃全圖及基本概算第一章 地塊基本概況及策劃要求一、 地塊基本概況武漢三特物業開發管理有限公司在木魚鎮的地塊位于神農架木魚鎮香溪河兩岸，北至香源橋，南至林木加工場，東至山腳，西至209國道及木魚鎮主街背面。該地塊地勢較為平坦，中間被香溪河一分為二；北段位于香溪河東岸，依山臨河，流經地塊中段的香溪河占

6、地約2畝；南段位于香溪河西岸和木魚鎮主街之間，該地塊比較開闊，最寬之處達90多米，面積約為 72 畝。地價情況該地塊實際面積72畝，總地價款為400萬人民幣，每平方米的土地成本約為71.74元/ M2，根據湖北省政府部門對神農架林區基準地價標準，該地塊屬于木魚鎮II級商業用地，基準定價的標準為276元/ M2（詳見附件）。二、 政府、發展商策劃要求策劃就是解聯立方程，即整合政府要求、發展商要求、商鋪投資者要求、商鋪經營者要求、當地老百姓要求以及旅游者的要求，從整體上達到最優。為此，我們從一開始便認真分析了這些復雜的因素，確定策劃條件如下：策劃邊界條件細則:1. 政府要求本項目出品牌2. 為三特

7、搭建未來發展的平臺3. 要求首期投資達到平衡或盈利4. 解決旅客在本鎮過夜及夜生活貧乏問題5. 解決本鎮的互動性旅游體驗6. 集聚性解決土特產購物、飲食、休閑問題7. 要求本項目有景觀意義, 是本地上檔次產品,有實操性8. 項目投資能產生集聚生長，可持續發展第二章 策劃思路及方法一、 理論研究商業用地的基本研究方法大致有以下三種：1、產業鏈研究：即根據項目所在地的主要產業結構及其上下游產業的關系進行研究，力求使項目的開發與當地主要的產業鏈掛鉤和鏈接，形成良好的互動關系。2、商圈研究：即根據項目所在地區商業分布所形成的格局及其輻射和影響的范圍來確定項目在當地商業發展中的地位、作用和價值。本方法適

8、用于商業密度較大的大中城市。3、區位研究：即根據項目所處方位的重要性來分析和判斷項目的地位、作用和價值，但此法一般要與產業鏈或商圈研究掛鉤和聯系，從不同的角度和側面來分析項目的地塊價值及核心競爭力。根據神農架旅游產業鏈發展迅速的態勢，我們擬采用產業鏈研究與區位研究相結合的方法，對項目地塊的價值和核心競爭力進行深度分析和研判，找尋出最佳的投資組合方案。二、 概念采購概念采購，也叫做“全球化思想采購”，這種研究方法是嚴忠明先生總結和率先用于研究策劃領域的。這種方法的基本理論框架是建立在研究同類項目的規律性和特殊性的基礎之上的，因為成功和失敗的項目都會具有相同的規律性，研究這些相同或相類似的成功或失

9、敗的案例，有助于發現和找出本項目的最佳開發方案，借鑒其成功或失敗的經驗及教訓，避害趨利，從而達到理想的開發目的。本項目擬選取和參照全國旅游中心鎮發展的模式和業態作為研究的對象。三、 市場調研市場調研分“文獻研究”和“市場調查”兩大部分：1、文獻研究。當地的文化、歷史變遷、政府工作報告，城鎮規劃和十五發展規劃、商旅開發現狀及趨向、統計年鑒以及相關的文件、書籍和文獻等資料，找出與項目相關的要素進行深度分析和研究，把握當地的產業結構和發展態勢，從而做出準確的決策分析和研判。2、市場調查。主要是對項目所在地商業業態的分布、現狀及發展趨勢進行研究和把握，包括商業格局、旅游景點景觀的分析、商鋪和房地產的價

10、格及走勢等等。通過咨詢、專訪和勘察等多種方法，了解和掌握大量的一手調查材料和數據，為項目策劃方案提供科學、準確和可靠的依據。四、 兩性一化原則兩性一化原則也是嚴忠明先生在長期策劃研究和實踐中總結和發展的工作原則：1、投資可回收性：我們服務的對象大多是企業，而不是政府和非盈利的機構，因此研判和考量項目投資的可回收性是一項根本的原則，是必須由始至終貫穿和主導整個項目策劃的全過程，絲毫不容忽視，要盡可能提升和挖掘項目開發的商業價值。2、項目可操作性：再好的策劃方案，如果不具有可操作性，就沒有任何商業價值。因為我們所面對和解決的是企業的實際問題，而不是學術問題和專業研究問題，因此就必須避免空中樓閣或學

11、究、學術式研究，而必須要切實可行，項目的總體目標要能夠分解和細化，要可以落到實處。3、資源利用最大化：許多企業和項目不能成功的原因并非缺乏資源，而是沒有充分有效地用好自己的資源，更沒有發揮出資源的組合效應。資源的利用要求不僅包括人、財、物三方面傳統的資源要素，還應包括信息、技術和品牌這些無形的資產、資源；在資訊和財智時代，把握先機和先進的科技管理理念就可以掌握致勝和成功的法寶。五、 多方案假想“大膽設想，小心求證”也是我們常用的項目研究方法之一，也是頭腦風暴的一種具體運用的方式。即：盡可能將本項目可能開發的方案全部或大部分羅列出來，再進論證、評述和選擇，從而找出最佳的組合方案。對本項目我們擬從

12、五個方面做出假想方案：1、商業步行街；2、一般性商鋪；3、賓館建筑群；4、主題旅游點；5、中高檔住宅；從上述五個假想方案出發，來分析和研究神農架商業、旅業、旅游業和房地產的現狀及趨勢走向，將有利于我們做出準確、客觀、真實的分析和判斷。我們按照嚴忠明先生的策劃五步法，即：第一步：研究真問題第二步：全球化采購第三步：創新型整合第四步：焦點式定位第五步：結構性實操我們特別安排了三個工作小組，即市場調查小組、理論研究小組、概念采購小組，始終注意研究如何看待木魚鎮的市場，決策的把握如何，投資風險如何控制等問題，尋找最佳開發方案。第三章 基本調查與市場分析一、 神農架經濟發展基本情況綜述神農架位于興山、巴

13、東、房縣交界地帶,1970年5月經國務院批準成立神農架林區，屬于省直轄的行政區域；1971年曾劃歸宜昌地區，1972年3月復歸省轄；1976年曾劃歸 陽地區，1983年8月又復歸省轄。神農架林區總面積3253平方公里，下轄自然保護區河松柏、木魚、紅坪、陽日四鎮，是全國唯一由林區作為地方人民政府的行政區域，林區政府所在地位于松柏鎮。二、神農架旅游資源基本情況神農架是神秘深奧的謎；神農架是詭譎離奇的夢；神農架是萬象森羅的畫。它那謎一樣的山林鳥獸、夢幻般的自然景觀、優美如畫的原始森林，以無窮魅力傾倒了全世界。蜚聲中外的神農架自然保護區，位于鄂西北，它東望宜昌市，西接巫峽大寧河小三峽，南鄰長江三峽，北

14、依道教圣地武當山。在這3250平方公里的廣袤山地上，流傳著中華民族始祖炎帝神農氏嘗百草、搭架采藥、為民造福、懲惡揚善等神奇故事。它兼有泰山之雄、黃山之奇、華山之峻、廬山之秀，而且比這些名山更高、更大，更令人神往。千里神農架山高路險，自古人跡罕至，其中具有較大觀賞、探險價值的景點有近百處。例如：手拂白云，極目千里的華中第一峰-神農頂；黃云萬里動風色，白波九道流雪山的巴東埡；連峰去天不盈尺，枯松倒掛倚絕壁的南天門，還有絕頂冰雪野人跡，至今仿佛說函關的老君山等等，都是各具特色的風景點或探險區。 神農架地層古老，地貌奇特，形成了山高谷深、海拔高差懸殊的自然景觀，有道是：百步不同景，一里不同天。山腳盛夏

15、山嶺春，山麓秋色山頂冰，赤橙黃綠看不盡，春夏秋冬盡美景。 當今，回歸大自然的呼聲越來越響亮。到原始森林中去旅游、攬奇，已成為人們日益追求的內容。神農架除了近百處景點可供觀賞之外，更有野人之謎、白化動物之謎、獨角獸之謎、驢頭狼之謎、水怪之謎、雞冠蛇之謎、迷魂埫之謎、石棺之謎、奇洞異穴之謎、古老孑遺樹種群落等眾多之謎，還有在神農架發現的漢族首部創世史詩黑暗傳的文化之謎。這些對旅游探險者都具有極大的吸引力。神農架山地是秦嶺、大巴山、巫山山脈匯合地區，是我國中部最大的山區，有中央山地之稱，成為中國東西南北動、植物的起源和過度區域，是我國最重要的多種動植物交叉匯合的地帶，被中外學者贊譽為生物基因庫。據初

16、步調查，神農架的高等植物就有2638種，高等動物570種。其中列入國家保護名錄的各有幾十種，堪稱為中國的或世界的白色動物之鄉、野人之鄉、金絲猴之鄉、珙桐樹之鄉。1986年神農架被列為國家級自然保護區。1990年，聯合國教科文組織將神農架列入國際人與生物圈保護區網，使之成為世界級的永久性自然保護區。1992年春，世界銀行將神農架入選取為生物多樣性保護研究項目。神農架林區與長江三峽同是中華民族和全人類的發源地之一。神農架群山橫空出世，天造地設；長江三峽鬼斧神工，鐘靈毓秀。神農架林區距將建的長江三峽大壩僅幾十公里。庫區水位瀕臨神農架山腳下。到那時，庫區的水上公園與神農架的森林公園形成了山環水繞、虎嘯

17、猿啼的仙境樂園。中國最大的人造地中海與華中屋脊的浩瀚林海，將構成名副其實的天下第一景。神農架巨大的魅力和誘惑力，早已超越了國界。1980年中美兩國植物學家聯合考察神農架，學者們認為：炎帝神農氏是東方的太陽神，神農架就是太陽山，神農架是一冊讀不完的巨著，它用天地間最奇妙的靈感，大自然最眾多的奧秘寫成。這無邊無際的原始森林，五彩繽紛的奇花異草，千巖萬壑的迷人風光，數之不盡的地下寶藏，聞所未聞的珍禽異獸，道之不完的神話傳說，有哪一座山林比神農架更含蓄深沉？ 神農架是全球中緯度地區惟一保存完好的原始森林生態區，是國家森林和野生動物類型保護區和聯合國教科文組織“國際人與生物圈保護網”成員及世界自然基金會

18、“生物多樣性保護示范點”。其“野人之迷”和“綠色寶庫”名揚全世界；而與神農架地域相鄰、山水相依的宜昌市，占有三峽大壩和長江三峽兩個世界級旅游品牌，是進出神農架的門戶。因此，創建新三峽區域旅游板塊，對神農架、宜昌能起到“資源互補、客源互流、利益共享”的旅游互動作用。去年，宜昌市、神農架林區兩地政府和主管部門在宜昌召開了區域協作專題會議，推出了“到宜昌，游神農架；去神農架，看三峽風光、觀三峽大壩”的廣告語，成功舉辦了“關注三峽工程、探索神農迷蹤”為主題的“中國百強旅行社宜昌行”活動，推動了新三峽區域旅游品牌的形成。三、神農架旅游資源特色神農架范圍大，景點多，以內外眾多的風景旅游區中獨樹一幟。其資源

19、主要特色有：1、雄峰幽谷，神秘色彩，引人探勝。神農架山體龐大，群山巍峨，地勢高聳，有為數眾多的、極具特色的高山，如金猴嶺、武山、送郎山、老君山、燕子埡、天門埡、巴東埡等。神農架不僅以群山巍峨著稱，還以溝谷縱橫見美千條峽谷皆彩屏高掛，碧水中流，人游其間如臨畫廊。神農架的溝谷地貌多種多樣，既有長狹型，如長達15公里的紅坪畫廊，將三瀑四橋五潭六洞七塔八寨三十六峰渾然融為一體；又有水域型，陽日型，最為有名的莫過于有“高山平原”之稱的大九湖了。它們皆鬼斧神鑿，天工巧成集神奇險幽于一地，各具情態卻抱成一團，相映成趣，攀登在神農架的群山之中，探尋于神農架的幽谷之間，那變幻莫測的自然景觀無不給人一種神秘之感，

20、神秘的旅游景觀概括起來有三：其一是保存比較完好的原始森林群落，原始的自然風貌和古老珍稀的動植物種類給人經神秘之感。置身于原始森林，林內古木參天，盤根錯節，藤蘿縈繞，厚苔鋪地。加上獸鳴鳥啼，更顯得幽深古奧，夏天到這里觀光躺在軟綿綿的草甸下，仰望藍天白云，聆聽陣陣林濤，別有一番情趣。其二是神農架確有許多難解的科學之謎，諸如“野人”之謎，白化動物之謎，高山潮汐和盛夏冰洞之謎，驢頭狼之謎等等。愈加增強了它的神奇色彩。英、美兩國的傳教士，最早對神農架資源的科學價值發興趣，采集的植物標本，令科學界震驚。其三是神農架傳說為炎帝神農氏搭架采藥的地方。唐中宗李顯貶為廬陵王，聽傳說神農架山寶洞乃炎帝神農當年行宮，

21、便專程前往祈教復國登基大計，后來果然返回長安登上皇帝寶座。2、珍稀動物、花海藥國，無與倫比。神農架優越的地理位置，茂密的森林，豐富的植被，復雜的氣候和多樣的地形使它同時成為一座野生動物的樂園，眾多的珍稀物種，在當今世界實屬罕見，有關專家曾多次呼吁在神農架建設古老、珍稀、瀕危和我國特有野生動物物種的繁育和馴化基地，在有關部門的支持下，林區已相繼建立了森林和野生動物標本館，而且還將我國東北地區的梅花鹿南遷神農架，將國寶大熊貓東遷神農架的工作正在籌劃之中。因而，神農架必將成為我國一座無與倫比的珍稀動物園。神農架的植物花卉不僅種類繁多，而且分布面廣，從海拔398米的石柱河，到海拔3105.4米的神農頂

22、，一年四季，花團錦簇，百里飄香，春有桃李迎細雨，夏有杜鵑滿山紅，秋有野菊迎飛雪，冬有臘梅傲霜寒，尤其春夏交替之季上千品種的花，漫山遍野萬紫千紅，恰似無邊彩霞；每至仲夏，更加艷麗多彩，千姿百態，它們映襯著藍天白云，流泉飛瀑，縱橫交錯，美不勝收，實為絕景，神農架是一座舉世聞名的大藥園，據新近問世的神農架中藥資源名錄統計，全區共有中藥材二千多種。它們之中，名貴珍稀藥物占有很大的比例，如有“南方人參”之譽的絞股藍，具有返老還童延年益壽之神效的金釵，號稱補藥之王的獼猴桃，用途廣泛療效顯著的麝香等。至于杜仲、厚樸、貝母、天麻、當歸、田七、黃連之類更是遍山皆有。據考神農架已發現六十多種藥物具有抗癌作用，一百

23、多種藥物堪列高級保健藥物名錄，神農架豐富多彩的中藥資源被稱為當地一大獨特的旅游資源優勢，3、奇洞怪石，飛瀑流云，美不勝收。神農架由于喀斯特地貌發肓所至，境內洞穴密布，疊轉迂回，千奇百怪。有萬燕棲息的燕子洞，時冷時熱的冷熱洞，一日三潮的潮水洞，盛夏冰封的冰洞，常年刮風的風洞，雷響出魚的魚洞，吞煙吐霧的云霧洞，樹蛙成群的青蛙洞，摟雙成洞的樣暈高鴛鴦洞，悠揚悅耳的音樂洞，絕壁生花的水簾洞，水晶宮似的三寶洞，神秘離奇，令人驚嘆。神農架地表同樣受喀斯特地貌發育的影響，形成了大小不同，形態各異的奇峰怪石，有的拔地而起，直插云霄，有的亭亭玉立，并駕齊驅，有的若繁星點點，或藏或露。如望夫石，海螺石，犀牛望月、

24、玉宇瓊宮、玉女撐傘、仙鶴獨立、金猴攀梭，等等。在大自然的鬼斧神工，令人嘆為觀止。神農架山高谷深，溝壑縱橫，且多暗河分布其間，位于懸崖絕壁之上，泉流沿裂隙或洞口流出，一瀉千丈，巍巍壯觀，其中尤以陽日鎮的扇子瀑布，潮水河的潮汐瀑布，小當陽的老人瀑布，香溪源的仙女瀑布，沿渡河的魚泉瀑布等最為有趣，它們高低不同，寬窄各異姿態萬千。四、GDP的發展變化情況1、 近幾年神農架林區GDP發展變化情況神農架林區19982002年GDP19981999200020012002GDP（億元）3.13.032.823.153.53%-2.26%-7.59%12.50%12.06%（按當年價計算）2003年19月GD

25、P為2.4億元，預計全年可以達到3.2億元。如果考慮上半年非典的影響和下半年旅游旺季因素，今年GDP有可能與去年持平或有所增長。2、 神農林架區GDP發展變化的分析從神農架林區GDP發展變化的情況來看，在經歷了1999年至2000年連續兩年的下滑之后，已經開始回升；而近兩年GDP增長的幅度也較大。估計GDP下滑和回升均是由產業結構的調整造成和帶動的。1999年人均GDP為3848元，2002年人均GDP為4486元。3、 近幾年GDP的產業結構的發展和變化年份第一產業第二產業第三產業合計GDP比重GDP比重GDP比重1999550918.2%1173338.8%1302543.0%302672

26、000515018.2%915032.4%1394349.4%282432001550717.5%1005031.8%159950.7%171562002589916.7%1108031.4%1830651.9%352854、 神農架林區產業結構的分析從上表我們可以看到近幾年神農架林區的產業結構發生了比較大的變化，從三年前1999年的18.2:38.8:43.0調整到2002年的16.7:31.4:51.9，第三產業在GDP占的比重三年之間增長了近9個百分點。二、 人口與收入1）人口i. 人口的變化情況： 單位：人項目1999200020012002總計78661786067880278647

27、其中：木魚鎮63356406/115381158411621ii. 人口結構 單位：人、百分比項目1999200020012002農業人口52757531075286052602非農業人口25904254992594226045農業人口67.07%67.56%67.08%66.88iii. 人口分析從上述情況來看，神農架林區的人口變化和結構是比較穩定的，變化不大，而木魚鎮1999和2000年人口從6000多人上升到11000多人，是行政區劃變化所致；神農架林區的人口結構雖然還是以農業人口為主，占60%多，但隨著產業結構和旅游業的發展，這一結構實際上已經發生了一定的變化，這一變化在統計數據中還未

28、能得到充分顯示。因為已經有許多農業人口棄農經商或從事與旅游業和第三產業相關的行業。2） 收入情況i. 職工平均工作變化情況單位：元/人項目1999200020012002職工年平均工資5573595772699582%6.89%22.02%31.82%職工工資近兩年有較大幅度增長，增幅高達2030，原因主要在于職工人數，尤其是國有單位人數下降，如2002年職工人數由2001年的8549人下降到7703人，但工資總額卻由2001年的6119萬元上升到2002年的7232萬元。ii. 人均可支配收入變化情況： 單位：元/年項 目1999200020012002人均可支配收入384841864676

29、5002%8.78%11.71%6.97%神農架林區的人均可支配收入的水平不高，只有大中型城市的1/21/3水平，但近幾年每年都有一定水平的增長。iii. 農民人均純收入變化情況： 單位：元/年項 目1999200020012002農民人均純收入1588124113301465%-21.85%7.17%10.15%神農架林區農民人均純收入近幾年的變化幅度也比較大，2000年出現過一次大幅下降的現象，后又逐年回升。iv. 城鄉居民儲蓄變化情況： 單位：元/年項 目1999200020012002城鄉居民儲蓄1073097091152621734%-9.52%18.71%88.56%城鄉居民儲蓄年

30、末余額近幾年的變化十分大，2000年出現了9.52的下滑，而2002年又出現高達88.56%的增長，主要是城鎮居民儲蓄增長了一倍，而農戶儲蓄的增幅沒那么大，但也有四成以上的增長。六、 神農架旅游發展的基本情況（一） 神農架旅游業發展概況神農架因相傳神農氏曾在此搭架采藥而得名，又因“神農架野人”和世界級生態旅游資源而聞名。神農架自然保護區成立于1983年，并于1986年7月經國務院批準成為國家級森林和野生動物類型自然保護區，1990年加入聯合國教科文組織（UNESCO）國際生物圈保護網，1992年經國家林業部批準設立國家公園。神農架素以古老神秘而著稱，“野人”之謎名揚海內外，加上奇特神秘的自然景

31、觀和現象，對許多游客和探險人士具有極大的吸引力，雖然至今未有發現“野人”的科學證據，但有關“野人”的傳說、景點、展館以及爭論一直維持至今，相信即使揭開有無“野人”之謎，也并不妨礙人們進入神農架探險尋幽，追尋“野人”蹤跡的興趣。但由于交通不便等種種原因，神農架林區的旅游發展直到20世紀90年代初期才開始起步。在湖北省旅游發展的核心產品“一點一線”（武漢和長江三峽）和“一點兩線”（武漢、長江三峽和古三國）的帶動下，逐漸形成現在的“一江兩山”（長江三峽、武當山和神農架）和神農架“一江兩神”（長江、神農頂、神農溪）的核心旅游產品格局。而且湖北省委、省政府對神農架旅游業的發展也非常關注，多次在神農架召開

32、旅游發展現場辦公會，最近的一次是2003年8月26日俞正聲省長視察神農架木魚鎮，并召開現場辦公會議，積極推動神農架旅游業的發展（詳見附件）。此外，神農架林區產業結構的調整和三峽工程的建設也成為神農架旅游開發提供了良好的條件和機遇，由于產業結構的調整，神農架林區不再以林業為主導產品，明確地把旅游業確定為神農架地支柱產業；而長江三峽工程地建設也使神農架地交通條件和游客資源大為改善，促成了“一江兩山”，即長江三峽武當山神農架的新的核心旅游產品和旅游格局的形成，推動和促進了這三個旅游熱點地區的共同發展。（二） 神農架旅游業發展態勢的分析1） 神農架旅游收入變化情況單位：萬元項目199519961997

33、19981999200020012002旅游收入1200120738904500620073181029112204%0.58%222.29%15.68%37.78%18.03%40.63%18.59%據林區統計局介紹，2003年雖然受到非典的嚴重影響，但19月的旅游收入仍然達到7067萬元。2） 神農架旅游收入占GDP比重的變化情況單位：萬元項目19981999200020012002GDP3102130267282433154635285旅游收入4500620073181029112204比重14.51%20.48%25.91%32.62%34.59%由上表可見五年之中，旅游收入在GDP的

34、比重由1998年的14.5%增長到34.59%，增加了20個百分點，這從另一個側面說明旅游業在神農架產業結構上所占的地位和作用。3） 神農架旅游人數的變化情況：單位：萬人次項目1996199719981999200020012002旅游人數1116.218.619.130.943.950.1%47.27%14.81%2.69%61.78%42.07%14.12%從上表中可以看到，從1996年到2002年這幾年中，旅游人數增加了4.55倍，平均年增長為29.5%，但增長的態勢并不平穩，而是有高潮、有低潮，最明顯的是2000年，旅游人數比上年增長了61.8%，估計是由于三峽旅游所帶動起來的高潮。但

35、是，雖然神農架旅游人數有較高幅度的增長，但與其他地區的發展相比還有很大的差距，比如湖南鳳凰古城的旅游人口在幾年內就由2000年 34.5萬人次提升到2002年的89萬人，比整個神農架地區高出近40萬人次。這說明神農架在接待旅游人次上還遠未達到一個具有豐富資源的旅游景區所應有的水平，還有很大的潛力可以發掘。4） 游客來源及特征根據2002年神農架旅游抽樣調查資料顯示：神農架現有的客源主要是國內游客，海外游客所占地比例極低；而國內客源的結構有以下特點：1 、來神農架的游客仍以青壯年居多： 1996年與2002年抽樣調查結果的比較：年份 年齡14歲以下1524歲2544歲4564歲65歲以上1996

36、20641620020.42%11%61%26.64%0.42%從上表的比較來分析，兩頭的游客（即老人和小孩）開始有些微小的比例，而青少年組有所下降，中壯年組有所增加。2 、男女比例正逐漸接近：根據1996年抽樣調查結果顯示：神農架游客中男性居多占66，而女性只有34；但2002年的抽樣調查結果顯示：男性占53.6%，女性占46.4%。3 、企事業和政府工作人員居多：1996年的結果顯示：神農架游客46為企事業人員，20為專業技術人員，10為政府工作人員，10為工人，6為教育工作者，4為職員，2為個體經營者，另有2為其他人員，少有農民、軍人、學生和離退休等類型的游客。而2002年的結果顯示：神

37、農架游客27.8%為商貿人員，24.47為教科人員，21.1為政府工作人員，10.14為工人，7.17為離退休人員，5.06為服務業人員，2.95為個體經營者，1.27%為學生，少有農民、軍人等類型。雖然游客的職業仍以企事業、商貿、科教和政府人員居多，但也開始出現較高比例的離退休人員和少量的學生客源。4、本省游客比例上升，而外省游客比例下降：1996年調查結果顯示：來神農架的游客40為本省游客，60為外省游客；但2002年調查結果則剛好相反：60為本省游客，40為外省游客；這說明神農架因地域和交通條件的限制，對本省游客的吸引力要比外省游客大，這也可以從另一個側面表明外省游客和外國、港澳游客的客

38、源市場還有很大的市場潛力和開發空間，但必須要提升宣傳力度和配套服務水平。5、停留過夜的時間有所延長 1996年與2002年抽樣結果比較：年份12日34日5日以上19967228200256431 從上表可看出，2002年的調查34日的游客所有增加，而過夜人數仍占99以上；但據我們了解有部分游船的旅行團因沒有適當的旅館接納，而不得不選擇返回游船過夜。6、 旅游消費水平分析據抽樣調查資料，來神農架的游客人均消費為565元，人均每天花費為278元，這與全省國內旅游人均花費609元，過夜旅游者人均花費349元相比數額略低，在人均565元的消費中，各項消費所占比例見下表l 神農架游客消費比例分布表消費項

39、目長途交通費住宿餐飲購物游覽娛樂區內交通郵電其他所占比例（%）19.319.221.82013.13.40.21.91.1進入神農架的游客以汽車為主要交通工具，交通費用不算太高，而購物的份額占到20%，反映了本地區的土特產品具有較大的吸引力，旅游商品的開發具有良好的前景，此外游覽費用的比例也大大超出湖北省平均6.7%的水平，可見神農架的景觀資源對游客具有強烈的吸引力。1999年全國和武漢市各季度居民國內出游率和花費水平項目一季度二季度三季度四季度出游率人均花費出游率人均花費出游率人均花費出游率人均花費武漢23.8%471.5元20.24%321.6元27.4%462.4元22.2%297.9元

40、全國26.9%676.5元14.7%525.2元24.3%743.3元23%487元(資料來源：中國國內旅游抽樣調查資料)從上表可以看到武漢市居民出游率一般要比國內平均水平要高，但平均花費水平低過全國平均水平。從2000年以來的旅游黃金周顯示的數據表明：已經奔小康的大部分中國人2000年全國出游總人數為7.44億人次。在獲得一段休假時間里，總是希望離開喧鬧和環境污染較重的城市，走近大海、森林，走近大自然，他們會購買一種返樸歸真、輕松、有利于健康等附加值高的旅游產品。過去，大多數（約65%）的中國人的旅游理念是：觀光為主，吃、住不太講究，只求到過；現在這一理念隨著經濟收入的提高正在改變，正朝著休

41、閑、渡假方式轉變。7、 根據旅游收入與旅游人數進行消費分析：神農架旅游收入與旅游人數及人均消費情況項目1996199719981999200020012002旅游收入（萬元）120738904500620073181029112204旅游人數（萬人）1116.218.619.130.943.950.1人均消費（元）109.72240.12241.93324.61236.83234.42243.59上述資料表明到神農架的人均消費約在240元/人次左右，這說明目前神農架游客的消費層次和水平都還是相當的低，只要略為提升旅游接待服務的水平就會有明顯的功效和改善，市場潛力相當之大。8、 旅游消費行為分析

42、旅游者的消費行為來自于他們最初的知覺選擇，這種選擇包括對傳播媒體中旅游產品信息的接收和注意，然后才有認知反應，從而決定是否購買該旅游產品。根據不完全統計，旅游者得知目的地的途徑是：報紙60.6%，電視42.4%，朋友21.2%，廣播12.1%，其他24.2%。顯然，在廣播、電視、報紙和雜志等四大媒體中，報紙和電視的信息傳播與產品促銷能量較大，讀者和觀眾多，因而值得在今后的宣傳促銷中繼續加以重視。在今后的宣傳促銷中，還可利用雜志這一宣傳手段，雖然雜志涉及的人群不如報紙眾多，但卻是開拓某些專旅游市場的重要手段。如一些讀者面廣泛的經濟性雜志、生活雜志、健康性雜志、女性雜志及某些專業雜志，都對知識階層

43、、各種專業人員、女性有較大的影響。旅游者外出旅行的另一項促進因素是他們的出游目的。神農架的游客的出游目的觀光游覽探親訪友商務會議健康療養文化交流總計/人人數%人數%人數%人數%人數%人數%自然保護區2756.348.3510.4612.512.1510.448燕子埡2153.825.1615.4410.300615.439武山湖847.10015.9211.815.9529.417紅坪畫廊1659.300518.527.413.7311.127自然博物館738.915.615.6422.215.6422.618古老植物園480000012000005香溪源2071.413.6310.7310.70013.628合計10356.684.42111.52212.142.22413.2182與我國國內旅游仍處于觀光旅游階段的大趨勢一樣，神農架的旅游者中，觀光游覽、公商