1、 廣州購物中心及百貨店調(diào)研廣州購物中心及百貨店調(diào)研 天河城未來發(fā)展建議 廣州消費者及商家需求分析 廣州購物中心廣州購物中心 及百貨店調(diào)研及百貨店調(diào)研 太古匯太古匯 萬菱匯萬菱匯 正佳廣場正佳廣場 高德置地廣場高德置地廣場 廣百北京路店廣百北京路店 廣百中怡店廣百中怡店 友誼商店環(huán)市東店友誼商店環(huán)市東店 友誼商店正佳廣場店友誼商店正佳廣場店 友誼商店國金店友誼商店國金店 新鴻基宏城廣場項目新鴻基宏城廣場項目 競爭分析競爭分析 太古匯太古匯概況概況 位置位置 天河路與天河?xùn)|路交界，與地鐵三號線石牌站連通 發(fā)展商發(fā)展商 太古地產(chǎn)(97%)與廣州日報(3%)共同持有，將由太古地 產(chǎn)管理運營 商業(yè)面積商

2、業(yè)面積 12.5萬平方米 層數(shù)層數(shù) 地上3層，地下2層 實用率實用率 約45% 開業(yè)時間開業(yè)時間 2011年9月 業(yè)權(quán)狀態(tài)業(yè)權(quán)狀態(tài) 由太古地產(chǎn)統(tǒng)一經(jīng)營 出租率出租率 100% 業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)構(gòu)成 國際一/二線的服飾、皮具，休閑餐飲，精品超市等 檔次定位檔次定位 中高端國際奢侈時尚品牌與創(chuàng)新的市場概念 目標客戶群目標客戶群 注重時尚的都市專業(yè)人士，企業(yè)家和中產(chǎn)家庭 停車位停車位 商場部分約800個 停車收費及停車收費及 優(yōu)惠優(yōu)惠 早上8時22時 是5元/半小時/輛 當(dāng)天累計消費金額滿人民幣1500元免費停車2小時 服裝皮具 41% 精品飾品 12% 餐飲 28% 超市 4% 個人護理 及服務(wù) 9%

3、 其他 6% 太古匯業(yè)態(tài)構(gòu)成（按面積統(tǒng)計）太古匯業(yè)態(tài)構(gòu)成（按面積統(tǒng)計） 太古匯品牌組合以國際奢侈品及國際一 二線大牌、時尚休閑品牌及休閑餐飲為 主，餐飲所占比例較大，成為項目的特 色亮點之一。 太古匯太古匯 業(yè)態(tài)及主要品牌（業(yè)態(tài)及主要品牌（1/2） 樓樓 層層 定位定位 與業(yè)與業(yè) 態(tài)態(tài) 主主 要要 品品 牌牌 M 中檔品牌+餐飲 服飾皮具：服飾皮具：Aimer、bla bla bra、broadcast、APPLE SHOP、BAUHAUS、BOSSINI、 CHEVIGNON、croquis、ecco、EP、EQ:IQ、E-WORLD、G2000、GUESS、 GIORDANO/LADIES

4、、INITIAL、JESSICA、JNBY、Jack&jones、KOYO、LAIDEE、MI-TU、 MOTIVI、OCHIRLY、ONLY、LAZY SUSAN、LE SAUNDA、NINE WEST、TIBAO AUCHEHO、 SANSE、SHIRT SHOP、SANSE、VERO MODA、VIOLA、ZUOPIN 童裝玩具：童裝玩具：BISSINI KIDS、CHICHEEDUCK、FIONA、KAMINEY卡米尼、KIDS LAND、LES ENPHANT麗嬰房、NIKE KIDS、TOONSLAND 餐飲：餐飲：AWFULLY CHOCOLATE、喜記、翠園、麥當(dāng)勞、sorab

5、ol新羅寶、江南廚子 鐘表首飾：鐘表首飾：ARTINI、CASIO、時間廊、DIVA、IMAGO、ORIENTAL OPTICAL、QGGLE、 SWATCH 家居精品：家居精品：COOKPLUS、MERRY NEST、PHITEN 法藤、廣天藏品 家電數(shù)碼：家電數(shù)碼：OSIM、SUNION、SUNDAN 個人護理用品：個人護理用品：萬寧 保健品食品零售：保健品食品零售：CRCARE華潤堂、godiva、wine shop enoteca 超市：超市：OLE MU 中高檔品牌+餐飲 服飾皮具：服飾皮具：ANAGRAM、AIGLE、ARMANI EXCHANGE、ASHWORTH、CHARLES

6、 &KEITH、 Cabbeen CHIC、Canudilo HOLIDAYS、CARLO atelier、CHOCOOLATE、CK UNDER、CK JEANS、COLUMBIA、DAZZLE、G-STAR、EIN、EXCEPTION、Fiorucci、IZZUE、INROOMIX 、LA FETA、FIORUCCI、MUX、SAMSONITE、STELLA LUNA、i.t、UNIR VOGUE、WIELII、 LACOSTE、UNIQLO、Michael Wyler、ZUCZUG 鐘表首飾、眼鏡：鐘表首飾、眼鏡：AZP、周生生、DEBOR、ENZO、GETTY、亮視點 餐飲：餐飲：Br

7、eadtalk、漢堡王、Crystal jade、大食代、fruits pop、genki sushi元氣壽司、jika udon 自 家烏冬、kushiyaki雪村串燒、pacific coffee、spaghetti 360、星巴克 電子影音：電子影音：BOSE、Oregon Scientific歐西亞 書店：書店：方所 化妝品化妝品/個人護理用品：個人護理用品：LOCCITANE、SEPHORA絲芙蘭、VIVOPLUS采活 美容美體：美容美體：英格蜜兒 樓樓 層層 定位定位 與業(yè)與業(yè) 態(tài)態(tài) 主主 要要 品品 牌牌 1F 國際一線品牌 服飾皮具：服飾皮具：AQUASCUTUM、BALLY、

8、BURBERRY、Brioni、CHANEL、DAKS、 DIOR、dunhill、EMPORIO ARMANI、FENDI、Salvatore Ferragamo、GIORGIO ARMANI、HERMES、LV、MAX MARA、MIU MIU、PAUL & SHARK、PRADA、 VERSACE、SANTONI、SERGIO ROSSI 鐘表首飾：鐘表首飾：BVLGARI、IWC、MONTBLANC萬寶龍、PIAGET伯爵 2F 國際一、二線品牌+國 際品牌 服飾皮具：服飾皮具：ANNE FONTAINE、BADGLEY MISCHKA、COACH、COCCINELLE、 FERRE、

9、FREDA、GIADA、HERMES、JORYA、LU LU CHEUNG、LV、 LONGCHAMP、MARISFROLG、MARYLING、MOISELLE、NISISS、PRADA、 PYE、SAMMY、THEORY、REBECA SANVER 食品食品：天英茶 美容美發(fā)：美容美發(fā)：HAIR CORNER、MARIE FRANCE、SVENSON 鐘表首飾、眼鏡鐘表首飾、眼鏡: TIFFANY、MONTBLANC萬寶龍、OMEGA、PRINCE JEWELLERY & WATCH太子珠寶鐘表、SWAROVSKI、PUYI OPTICAL溥儀眼鏡 精品禮品：精品禮品：中藝（香港） 3 F

10、24小時露天休閑餐飲 休閑休閑餐飲餐飲：PAULANER BRAUHAUS 待開業(yè)：待開業(yè)：AN-TICO ENOTECAPIZZERIA、element fresh、Japanese Cuisine Koyama 、Lian VIET & THAI CUISINE、simplylife CAF BAKERY 太古匯太古匯 業(yè)態(tài)及主要品牌（業(yè)態(tài)及主要品牌（2/2） 太古匯太古匯租金水平租金水平 注：1、實際租金收入以保底租金和營業(yè)額扣點租金兩者取高； 2、太古匯的保底租金以每月每平方米使用面積計算； 3、目前大部分商戶與太古匯簽訂了三年的合約，合約期內(nèi)租金年遞增率為6% 4、另收100元/平方

11、米的管理費，以每月每平方米使用面積計算 樓層樓層 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 租戶租戶 保底租金保底租金 / 扣點扣點 M 超市 華潤Ole 112元 服飾 G2000/Bossini/Toonsland/Appleshop/Sanse/ Gidanano 540元/15-18% 餐飲 麥當(dāng)勞/新羅寶 112-135元/15% MU 護理 Mannings 310-360元/7% 服飾 CK Jeans UD/UNIQLO/it/LACOSTE/新秀麗 （黑牌） 585元/15-18% 餐飲 星巴克/面包新語 115元/8-11% 1F 服飾 LouisVuitton/HERMES/PRADA/Chanel/D

12、iorV ERSACE/SALVATORE FERRAGAMO/GIORGIO AMARNI/DUNHILL 540元/10% 2F 服飾 Louis Vuitton/HERMES/PRADA 540元/10-13% 3F 餐飲 Element Fresh 90元 太古匯經(jīng)過近半年的營業(yè)期，經(jīng)營逐步走向穩(wěn)定； 1、2層部分奢侈品牌客流理想，開始盈利，已經(jīng)收取扣點租金； 目前M、MU層大部分商鋪沒到達扣點提成的臨界點，收取底租作為租金； 國際品牌普遍比國內(nèi)品牌的經(jīng)營情況要好。 太古匯太古匯經(jīng)營情況經(jīng)營情況 客流量大，顧客提袋率較 高，平均每單達350元 方所人氣興旺，已經(jīng)開始收 取營業(yè)額扣點租金

13、 精品精品 超市超市 奢奢 侈侈 品品 經(jīng)過半年的營業(yè)期，經(jīng)營 狀況良好，開始收取營業(yè) 額扣點租金 特色特色 書店書店 國際快時國際快時 尚品牌尚品牌 G2000在天河擁有眾多銷 售網(wǎng)點，但在太古匯的營 業(yè)狀況不理想，品牌進駐 太古匯為品牌形象，不介 意犧牲盈利 國內(nèi)主國內(nèi)主 流品牌流品牌 廣州旗艦店，形象價值大。 雖不是廣州盈利最好的門 店，但目前盈利遞增狀況不 錯 經(jīng)營情況與公司預(yù)期一 致，接近扣點提成的營業(yè) 額臨界點 國際快時國際快時 尚品牌尚品牌 精品超市、特色書店這類市場 稀缺的特色業(yè)態(tài)品牌在太古匯廣受 歡迎 太古匯太古匯綜合綜合評價評價 作為廣州第二個奢侈品購物中心，太古匯成功吸引

14、原環(huán)市東商圈的高端消費群體 東移，開拓天河商圈高端消費市場，提升天河商圈消費檔次，加強商圈輻射力。 太古匯帶給天河商圈更多高端消費市場潛力，有利于天河城品牌升級。太古匯帶給天河商圈更多高端消費市場潛力，有利于天河城品牌升級。 70%的進駐品牌是國際品牌，有70多個首次進駐廣州的知名品牌；LV、Prada、 Fendi等國際奢侈品牌，承諾廣州店新品與香港門店同步上市，產(chǎn)品線更為齊全。 對講究生活品質(zhì)、品牌敏感度強的中產(chǎn)階層尤為吸引。從現(xiàn)有的經(jīng)營經(jīng)驗來看， 市場對這些新進的國際品牌的接受度頗高，對天河城引進新的品牌具有啟示。市場對這些新進的國際品牌的接受度頗高，對天河城引進新的品牌具有啟示。 餐飲

15、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)豐富，層次完整餐飲業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)豐富，層次完整，有價廉物美的品牌快餐、高端的大型中餐、有特 色的異國料理、24小時的休閑餐飲，成就太古匯的一大亮點，擴大消費人群，有擴大消費人群，有 效提升項目人氣效提升項目人氣 優(yōu)雅舒適的購物環(huán)境，綜合性的業(yè)態(tài)，匯聚眾多國際一、二線品牌，吸引的不單 是高端消費者，其他層次的消費群也樂意前往。太古匯成為廣州很重要的品牌展太古匯成為廣州很重要的品牌展 示場所，對有意加強形象的國內(nèi)品牌是重要的戰(zhàn)略性要地示場所，對有意加強形象的國內(nèi)品牌是重要的戰(zhàn)略性要地 考慮項目定位、距離及交通等因素，對現(xiàn)時天河城來說，太古匯不是最大的競爭對現(xiàn)時天河城來說，太古匯不是最大的競爭 威

16、脅。但相比之下太古匯具有較大的先進性，對高端消費者的吸引力較強，天河威脅。但相比之下太古匯具有較大的先進性，對高端消費者的吸引力較強，天河 城需做好升級應(yīng)對未來發(fā)展城需做好升級應(yīng)對未來發(fā)展 1 2 3 4 5 萬菱匯萬菱匯概況概況 位置位置 天河路與體育東路交界處，地鐵1號線體育中心站、3號線石牌橋 站 發(fā)展商發(fā)展商 萬菱實業(yè)（廣東）有限公司 商業(yè)面積商業(yè)面積 5.8萬平方米 層數(shù)層數(shù) 地下1層+地上5層（包含地上夾層） 實用率實用率 50% 開業(yè)時間開業(yè)時間 2010年11月試運營，部分品牌開業(yè)，2011年春節(jié)后正式全面開業(yè) 停車位停車位 650個 業(yè)權(quán)狀態(tài)業(yè)權(quán)狀態(tài) 統(tǒng)一業(yè)權(quán) 商業(yè)特色商業(yè)特

17、色 定位為風(fēng)格時尚、價格中高端的綜合商場； 建筑外墻有兩個21米高中庭提供宣傳平臺、350米長臨街LED燈 光外墻、7.5米層高 業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)構(gòu)成 時尚服飾、餐飲、生活精品、個人護理 檔次定位檔次定位 中檔至中高檔 目標客戶群目標客戶群 廣州市范圍內(nèi)中高端人群 經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況 整體經(jīng)營情況一般；目前一樓沿街某些品牌經(jīng)營狀況較為理想， 但其他樓層人流均不如理想，上年末已有數(shù)十家商戶退租 停車收費及優(yōu)停車收費及優(yōu) 惠惠 月租：月租：1800元； 時租：時租：10元/小時（10am-6pm）；4元/小時（ 12pm-10am）；免費時段（6pm-12pm） 優(yōu)惠標準：優(yōu)惠標準：憑消費小票換免費停車

18、：59元以下?lián)Q1小時、60-99 元為3小時、100元以上為6小時 樓層樓層 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 主要品牌主要品牌 -1F 男女服飾、珠寶 飾品、家電數(shù)碼 、餐飲食品 服飾：服飾：Banana Baby、b.style、CLICK Detoi a moi、雞仔嘜、Emu、Epanouir、Hotwind、 Jolie&Deen、古川崎、水果果木、蜜雪兒、Me&City、Summer miss jean、W.S.M、簡畫、 IWODE Customized、Matermind Production、Mens Eye、Mego Style、QUNHAO、 VENNGER SCOTLAND 內(nèi)衣：內(nèi)衣：Amp

19、hi by Wacoal、安莉芳、EVEs Tempiation、Fandecie、凱倫堡、內(nèi)優(yōu)堂、愛樂芬 、華歌爾、曼妮芬、蘭卓麗 家居精品：家居精品：Emoi、生活經(jīng)驗、長城瓷藝、香藏兒、中鈔國鼎 餐飲：餐飲：仙蹤林、草莓家、大快活、大禾壽司、長坂日本料理鐵板燒、鄧留山、表叔茶餐廳、香 港滿記甜品、德廚八館面 食品：食品：BEL-ZIMS、果力奇、Yogi Apple、皇悅餅店、珍味奇 個人護理：個人護理：全家、屈臣氏 鐘表珠寶飾品：鐘表珠寶飾品：頂好坊、伊泰蓮娜、匯玉堂、Just us、泊萊.泊藍、TWICE、7色花、報道眼鏡 、先施眼鏡 數(shù)碼電子產(chǎn)品：數(shù)碼電子產(chǎn)品：蘇寧精品店、幻想曲通

20、訊 1F及及 夾層夾層 男女服飾、休閑 運動、家居精品 、鞋包、餐飲、 鐘表珠寶飾品、 個人護理 服飾：服飾：DAZZLE、F.couture、IT：MODA、Le coq sportif、MI&GO、Mango、Oxygene Monde、Viva Voce、ZARA、Cabbeen Lifestyle、Massimo Dutti 休閑運動：休閑運動：Le coq sportif、New Balance 家居精品：家居精品：ZARA Home、SATU BROWN、POLLEN 鞋包：鞋包：Amiamo、Braun Buffel、Evaoz、Mamas 餐飲：餐飲：Costa Coffee、

21、Lavazza 銀行：銀行：DBS星展銀行 鐘表珠寶飾品：鐘表珠寶飾品：Balco、周大福、克徠帝、浪琴、鉆石世界、TISSOT 個人護理：個人護理：佰草集 萬菱匯萬菱匯業(yè)態(tài)及主要品牌（業(yè)態(tài)及主要品牌（1/2） 樓層樓層 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 主要品牌主要品牌 2F 男女服飾、內(nèi) 衣、鞋包、飾 品、家居精品 、鐘表珠寶飾 品 服飾：服飾：Aitu、BCVOGA Trendy Fashion、百絲、Calfland、Deng Hao、Elle、Emodues+、 Esons、Five Plus、梵凱、Gladith、織璞、Messieurs、MOVE UP、Mo&Co、noR by Norcloset、Oc

22、hirly、Omser、Ozzo、PH5、S+、ZARA、Benbo、HIMuomo 內(nèi)衣：內(nèi)衣：37 LOVE 鞋包：鞋包：Malmo Shoppa、Fadanli Italy、Octopus 食品：食品：Soon Deli 家居精品：家居精品：Le Wild 鐘表珠寶飾品：鐘表珠寶飾品：爵麗詩、Pilgrim、金萬福珠寶 3F 運動休閑、美 容美發(fā)美體、 珠寶飾品、家 居精品、餐飲 食品、服飾 運動休閑：運動休閑：Honma 美容美發(fā)：美容美發(fā)：Sohi、Hair code 珠寶飾品：珠寶飾品：Osenwisky、Smara jewel、潤、晟至福 家居精品：家居精品：哲品家居、樂扣樂扣、

23、Seahorse、Ecoh、家居大廚、茶國藝苑 餐飲：餐飲：Double Star Caf 健康食品：健康食品：Catalo、樓上 滋補品：滋補品：尚盞燕窩、香港東方紅 服飾：服飾：K-boxing、芊翔男仕禮服、Magifit、Bonluxe 其他：其他：盈澤、名釆畫廊 4F 餐飲 餐飲：餐飲：酷鍋、上井精致日本料理、凱悅酒家 5F 餐飲 餐飲：餐飲：凱悅酒家 萬菱匯萬菱匯業(yè)態(tài)及主要品牌（業(yè)態(tài)及主要品牌（2/2） 由于受規(guī)模與建筑形態(tài)限制，項目并未設(shè)置休閑娛樂業(yè)態(tài)，對吸引及引導(dǎo)客流構(gòu)成不利 萬菱匯萬菱匯租金水平租金水平 數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯 樓層樓層 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 租戶租戶 租金￥租金￥ 1

24、B 眼睛 先施 350 服飾 KOKASSO古川崎 Iwode/Emu/伊泰蓮娜 380 （現(xiàn)時租金減至 320-350） 1F 服飾 克徠帝 / Zara / New Balance / LeCoq Sportif / Oris / Dazzle / Carbbeen / it:moda 600-800 樓層樓層 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 租戶租戶 租金￥租金￥ 2F 服飾 Ochirly / Five Plus / 歐尼邇OZZO / 梵凱 / Zara / Calfland / Mo&Co / Emodues /BCVOGA 400-600 3F 家居/ 餐飲 Doulbe Star /Lock & l

25、ocks / Frank provoet 280 美容 美發(fā) HairCode / 蘇豪 i salon 130-150 4F 餐飲 上井料理 / 酷鍋 90-100 注：1、萬菱匯租金以每月每平方米建筑面積計算； 2、 列表為萬菱匯開業(yè)時簽訂合約價，但因目前經(jīng)營情況不佳，部分租戶方面已嘗試與業(yè)主談判減租；對列表為萬菱匯開業(yè)時簽訂合約價，但因目前經(jīng)營情況不佳，部分租戶方面已嘗試與業(yè)主談判減租；對 于業(yè)主萬菱匯方面，業(yè)主會主動綜合評估商家的品牌價值與收入水平，予以于業(yè)主萬菱匯方面，業(yè)主會主動綜合評估商家的品牌價值與收入水平，予以10-20%租金減免，對于不符租金減免，對于不符 合業(yè)主要求的商家，

26、已選擇退租；合業(yè)主要求的商家，已選擇退租； 3、 另收取每月每平方米建筑面積55元物業(yè)管理費 萬菱匯萬菱匯經(jīng)營狀況與動態(tài)經(jīng)營狀況與動態(tài) 萬菱匯僅有一層沿街鋪位經(jīng)營狀況相對理想，人流密集萬菱匯僅有一層沿街鋪位經(jīng)營狀況相對理想，人流密集；這些鋪位 出租給了國際著名品牌經(jīng)營，其經(jīng)營情況理想，如Inditex集團旗下的 ZARA和Massimo Dutti，以及Mango。但其對其他樓層帶動作用不強但其對其他樓層帶動作用不強 2012年年前有年年前有20-30家商戶退租，家商戶退租，他們主要為服裝類，大部分在3-4 層以及負一層。商家表示人流量不足，生意慘淡，難以經(jīng)營 本來萬菱匯商業(yè)定位不算突出，加上

27、項目對面的太古匯的開業(yè)后，加上項目對面的太古匯的開業(yè)后， 以更好的品牌、業(yè)態(tài)組合和購物環(huán)境，吸引了該區(qū)大部分的顧客群進以更好的品牌、業(yè)態(tài)組合和購物環(huán)境，吸引了該區(qū)大部分的顧客群進 入太古匯購物入太古匯購物 萬菱匯Zara為廣州旗艦店，是萬菱匯最重 要商戶品牌之一 萬菱匯采取的應(yīng)對措施：萬菱匯采取的應(yīng)對措施： 不排除采取大規(guī)模趕客手段，有消息稱可能引入一家中高端百 貨店，約占單層的1/3面積。但預(yù)計此手段將面臨一定談判阻力， 因為一層Zara等品牌與萬菱匯簽有死約。 目前正在與時尚電子零售旗艦店Apple retail store談判中，但仍 未得到確定。如果引進成功， 萬菱匯計劃以此增加對潮流

28、時尚客 流的吸引力與商場整體檔次。 經(jīng)營情況：整體經(jīng)營情況一般，其收到地塊建設(shè)條件影響較經(jīng)營情況：整體經(jīng)營情況一般，其收到地塊建設(shè)條件影響較 大，不利于聚集人氣大，不利于聚集人氣 萬菱匯萬菱匯綜合評價綜合評價 商場平面層狹長，進深不足問題嚴重 萬菱匯項目前身為爛尾樓京光廣場，2011年正式開業(yè)，其 項目硬件品質(zhì)不高，項目硬件品質(zhì)不高，各項硬件指標均不及正佳廣場，天河 城廣場，改善空間有限，人流動線存在問題，人流動線存在問題，不利于國際不利于國際 知名品牌知名品牌在此開設(shè)旗艦店，也不利于設(shè)置休閑娛樂業(yè)態(tài)在此開設(shè)旗艦店，也不利于設(shè)置休閑娛樂業(yè)態(tài) 從目前萬菱匯從目前萬菱匯的經(jīng)營狀況來看，在萬菱匯開業(yè)

29、的一年中，的經(jīng)營狀況來看，在萬菱匯開業(yè)的一年中， 萬菱匯的開業(yè)暫時未能對天河城形成較大沖擊。萬菱匯的開業(yè)暫時未能對天河城形成較大沖擊。即使是同 樣的暢銷品牌，如ZARA等，即使萬菱匯有更大的店面，但 天河城以更好的區(qū)位及強大的客流量而經(jīng)營更佳。 預(yù)計萬菱匯將針對目前經(jīng)營狀況進行大規(guī)模調(diào)整，預(yù)計萬菱匯將針對目前經(jīng)營狀況進行大規(guī)模調(diào)整，有可能 引進百貨類主力店，同時也全力引進Apple retail store。估 計萬菱匯調(diào)整會以非常優(yōu)惠的條件吸引目標品牌，其最新其最新 的發(fā)展動態(tài)值得天河城關(guān)注。的發(fā)展動態(tài)值得天河城關(guān)注。 從目前情況來看，萬菱匯對天河城的競爭影響較小。萬菱匯對天河城的競爭影響較

30、小。天河 城目前仍能通過更好的區(qū)位、硬件條件、口碑與市民消費 慣性等有利條件在與萬菱匯競爭中占優(yōu)。建議天河城對萬建議天河城對萬 菱匯調(diào)整保持關(guān)注，在品牌升級調(diào)整時對于一些競爭引進菱匯調(diào)整保持關(guān)注，在品牌升級調(diào)整時對于一些競爭引進 的戰(zhàn)略性品牌采取積極的態(tài)度。的戰(zhàn)略性品牌采取積極的態(tài)度。 1 2 3 4 正佳廣場正佳廣場概況概況 位置位置 天河路及體育東路交界 發(fā)展商發(fā)展商 廣州市正佳企業(yè)有限公司 設(shè)計公司設(shè)計公司 美國捷得設(shè)計師事務(wù)所、廣州設(shè)計院 商業(yè)面積商業(yè)面積 約20萬平方米 層數(shù)層數(shù) 地上7層，地下2層半 實用率實用率 50% 開業(yè)時間開業(yè)時間 2005年 停車位停車位 1,500個 業(yè)

31、權(quán)狀態(tài)業(yè)權(quán)狀態(tài) 地下一層夾層賣散，其他樓層業(yè)權(quán)只租不售 出租率出租率 98% 業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)構(gòu)成 零售、休閑、娛樂、餐飲、康體 檔次定位檔次定位 中至中高檔，體驗式的一站式購物中心 目標客戶群目標客戶群 中至中高端客戶群，主要是周邊寫字樓白領(lǐng)，高檔住宅 小區(qū)住戶，瞄準更為年輕化的客戶群；珠三角及港澳、 境外旅游團體客戶亦占一定比例；有正佳購物卡消費者 經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況 2011年，正佳廣場周中平均人流量達25萬，周末人流量 平均達到60萬人次；運營進入成熟期，各主力店鋪的銷 售均有較大幅增長，同時仍在不斷進行調(diào)整以滿足客戶 需求。 停車場收費標準停車場收費標準 工作日：8am-10pm：5元/小

32、時，80元封頂，過夜10元 周末：8am-10pm：10元/小時，80元封頂，過夜10元 百佳消費150元或以上，送停車券一小時（最多一小時） 正正佳廣場佳廣場負一層及業(yè)態(tài)與主要品牌（負一層及業(yè)態(tài)與主要品牌（1/4） 樓層樓層 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 品牌列舉品牌列舉 B1F 超市、服裝內(nèi)衣、箱包鞋 類、餐飲、服務(wù)（該層其 它租戶是百佳分租） 百佳超市百佳超市 服裝內(nèi)衣：服裝內(nèi)衣：bossini、JDC、佐丹奴、卡路約翰、天雨流芳、俏丹娜、Zenz等 珠寶精品飾品：珠寶精品飾品：周六福、譚木匠、流行美等 家居：家居：特百惠、簡單生活、活哲等 箱包鞋類：箱包鞋類：達芙妮、Mochree、cross、Bani

33、Rabbit、Marino Orlandi等 藥品：藥品：海王星辰、湯臣倍健、寶明堂等 食品茶葉：食品茶葉：久久丫、甜言物語、天福茗茶、明園蜂業(yè)、怡寶等 餐飲：餐飲：KFC 服務(wù)：服務(wù)：中國移動、靚車高手、美車堂 MF 服飾、美容美甲、銀行服 務(wù)、餐飲、（產(chǎn)權(quán)分割出 售，多為不知名的私人小 店） 銀行服務(wù)：銀行服務(wù)：中國工商銀行 餐飲：餐飲：康師傅私房牛肉面、泡芙工房 正佳廣場業(yè)態(tài)與主要品牌正佳廣場業(yè)態(tài)與主要品牌 正佳廣場正佳廣場M層層商鋪商鋪已賣散，已賣散， 出售面積約為 1.1萬平米 ；售價在2005年售價 為7萬每平米，2011年約提升到 約15萬每平米 現(xiàn)由正佳運營團隊統(tǒng)一管理；租金平

34、均為150元 每平米 正佳廣場負一樓狀況正佳廣場負一樓狀況 樓層樓層 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 品牌列舉品牌列舉 1F 百貨、服裝 、皮具鞋包 、化妝品、 首飾鐘表、 餐飲、銀行 服務(wù) 百貨：百貨：友誼商店 服裝：服裝：H&M、NOVO、Ochirly、Baby Angel、VIFPA、JNBY、品良、GLADITH、MO&Co、VIGOSS、OU.、 SUSSI、GUESS、播、LILY、JECCI FIVE、La Pargay、Carmen、emu、吉祥齋、歌莉婭、影兒、SEDATE 、Kaiser、詩篇、梨人坊、EP、PSIQUE、Five Plus、HIM、MARK FAIRWHALE、TRENDIA

35、NO、 SELECTED、Energie、Miss Sixty、Killah、ESPRIT、REPLAY、MONTAGUT、LACOSTE、CKJ、 Bauhaus、Cabbeen 、PPt/CRZ、IGO & EGO、玖姿、stradivarius、皚如、TBF、UMEN undergarment 皮具鞋包：皮具鞋包：人行道、La Pargay、Samsonite、Camel active、TUSCANS 個人護理：個人護理：妍麗、佰草集、 首飾鐘表：首飾鐘表：東方金鈺、周大福、ARTINI、謝瑞麟、六福珠寶、佳盛珠寶、潮宏基、豪柏鉆石、濃情鉆石、緬翠 軒、鉆石世家、廣地珠寶、TISSOT、

36、ERNEST BOREL、TUDOR、CITIZEN、CITY CHAIN、FIYIA、天王表 、swatch、TITONI、CASIO 餐飲食品：餐飲食品：芭克閃冰、Bread Talk、Dandy Dons、星巴克、哈根達斯、心之星咖啡 家居生活、影音、禮品：家居生活、影音、禮品：時尚芭莎、倍輕松、色色婚紗、SUNION 新聯(lián)蘋果、廣天藏品 銀行服務(wù)：銀行服務(wù)：中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國農(nóng)商銀行、深圳發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行、恒生銀行 2F 百貨、服裝 、皮具鞋包 、眼鏡、個 人護理、銀 行服務(wù) 百貨：百貨：友誼商店 服裝：服裝：H&M、NOVO、UR、KASHITU、Soshow Bea

37、uty、百絲、emodues、emu、AOKELANG、IWODE、 ALT、鱷魚、LOSACOS、法國新世家族、ESPRIT collection 皮具鞋：皮具鞋：人行道、特樂路、新秀麗、America Tourister 眼鏡首飾：眼鏡首飾：寶島眼鏡、林氏瑋迪、茂生玉器、威妮、晶靈 個人護理：個人護理：NEROLY、屈臣氏 餐飲食品：餐飲食品：水果撈、Pizza Hut 銀行服務(wù)：銀行服務(wù)：浦發(fā)銀行、華夏銀行、光大銀行、花旗銀行 正佳廣場正佳廣場業(yè)態(tài)及主要品牌（業(yè)態(tài)及主要品牌（2/4） 正佳廣場正佳廣場業(yè)態(tài)及主要品牌（業(yè)態(tài)及主要品牌（3/4） 樓層樓層 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 品牌列舉品牌列舉 3F 百

38、貨、服裝、 個人護理、餐 飲食品、珠寶 飾品 百貨：百貨：友誼商店 服裝：服裝：季候風(fēng)、三槍、賞心、絲路嘉和、天韻、芬狄詩、Building Beauty、菲妃、康妮雅、魔婕、凱瑞 來、miidii、ASTRO BOY、杭絲坊、Baleno urban、bambini、ebase garcons、ebase Princess、秋鹿 、Baleno、文華羽絨、火狐貍、寇夏爾、AOKELANG、 童裝：童裝：T100 皮具鞋包：皮具鞋包：be smart、DR.Kong、ORBIT、特樂路 珠寶飾品：珠寶飾品：藝寶、子逸水晶、水精之戀、銀友、晶之寶、晶寶、流星雨、銀石頭、銀黛爾、帝豪、康耐 登、銀

39、城、匯藝點睛、 眼鏡：眼鏡：東方眼鏡、先施眼鏡、OWNDAYS、 個人護理：個人護理：Pretty valley、膚膳坊 、尚億、流行美 餐飲食品：餐飲食品：官燕棧、燕之家、麥當(dāng)勞、甜言物語、廣東特產(chǎn)、春之花、棒約翰、拉丁餐廳、禾綠壽司、 食尚引、花梨苑、漢堡王、美心西餅、盞記燕窩、寶生園、千祥參茸 影音器材：影音器材：丹麥皇冠 其他：其他：雕塑風(fēng)情區(qū) 4F 服裝、數(shù)碼、 家居生活、影 音、餐飲、娛 樂 服裝：服裝：勝道 數(shù)碼通信：數(shù)碼通信：龍粵通信、SONY、三星電子服務(wù)中心、聯(lián)通“沃”、幻想曲通訊、廣東有線電視、新壹號 通、中舜IPOD數(shù)碼、PERFECT GAME 游戲良品、三星手機專賣

40、店 家居生活：家居生活：博睞 影音器材：影音器材：佳能、尼康、數(shù)碼、城市獵人、華翔音像 餐飲：餐飲：72街、大家樂、尚苑餐廳、味千拉面、吉野家、江南味道、千味涮、太興、避風(fēng)塘炒蟹、I CoooL 愛酷、滿記甜品 娛樂：娛樂：歡歌KTV 其他：其他：雕塑風(fēng)情區(qū)、東方國際售樓部 正佳廣場正佳廣場業(yè)態(tài)及主要品牌（業(yè)態(tài)及主要品牌（4/4） 樓層樓層 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 品牌列舉品牌列舉 5F 兒童服飾及 用品、個人 護理、餐飲 食品、禮品 、家居、兒 童教育、美 容美發(fā)、娛 樂 童裝、兒童玩具、孕婦時裝：童裝、兒童玩具、孕婦時裝：玩具反斗城、Chrissys Party Princess、Jacadi、卡迪童鞋

41、、PolliWalks、童纖維 、BLACK&WHITE BEAR、KHAKI、喜羊羊與灰太狼、藤之木工房、mirtillo、MONNALISA、DISNEY PRINCESS、STAR HARBOUR、Rag Mart, amici、TWIN KIDS、MRK、BETTY BOOP、adidas、T100、 KAMINEY、GIORDANO Junior、Rubby Kids、米喜迪、倚盈、new balance kids、Naturno、開心果玩具、原 木原創(chuàng)、開心果、好孩子、丑丑、陽光鼠、可大baby、717、O.C.T mami、 快樂王國 個人護理：個人護理：MONA NAILS 餐

42、飲食品：餐飲食品：塔斯馬尼亞蜂蜜、康維他蜂蜜、仙蹤林、麥當(dāng)勞、佬湘樓、真功夫、和民居食屋、金牌小龍560、 一茶一座、元合堂 工藝禮品：工藝禮品：蒙娜麗莎十字繡、章魚巴士、藏林正居、廣東華寶齋 家居：家居：星夢童年兒童攝影機構(gòu)、力王、家居大廚、藍態(tài)、麥當(dāng)當(dāng)兒童攝影、QQBaby專業(yè)兒童攝影、倍輕松、 家居大廚 兒童教育：兒童教育：天才寶貝、悠游堂、易讀寶、酷比熊、MPR廣州市有聲圖書、好學(xué)寶、樂智小天地、創(chuàng)藝寶貝 美容美發(fā)：美容美發(fā)：圣女風(fēng)韻、歐亞美創(chuàng)、八佰伴、芭曲發(fā)廊、Perfect Shop 必瘦站 影音器材：影音器材：怡韻琴行 娛樂：娛樂：快樂王國、冰河灣真冰溜冰場 6F 家居、家庭 布

43、置及飾品 、餐飲 美容美發(fā)：美容美發(fā)：奈瑞兒 家具、家居用品：家具、家居用品：恒生家居、威亨壁柜、伊特萊壁柜、嘉樂仕壁柜、好萊客衣柜、尚品宅配、百得勝壁柜、詩 尼曼壁柜、卡喏亞衣柜、藍谷智能櫥柜、名船居、康耐登衣柜、黑格瑪套床、麥洛克衣柜、科尼爾櫥柜、史丹 利衣柜、鴻揚宅配、雅迪斯壁柜、丹麥皇冠音響、伊仕利壁柜、歐派櫥柜、美國凱蒂壁柜、和治家居藝術(shù)館、 樂曼壁柜、哥寶金壁柜、加雅壁柜、索菲亞衣柜、愛蒙床墊、C&B櫥飾、亞梭家具、棕軒床墊、金單床墊、羅 馬布藝、煒格家居、簡木衣柜 餐飲：餐飲：大椰豐飯、拉斯維加斯式自助餐廳、佳美茶餐廳、金本涮涮鍋 7F 餐飲、娛樂 餐飲：餐飲：板長壽司、西堤牛扒

44、、表兄茶餐廳、瀛前壽司、胡椒廚房、小小伊太郎、媽子靚湯私廚家宴、賽牛量販 式炙燒牛排、DQ雪糕、泰滿冠 娛樂：娛樂：哇哇哇、飛揚影城、力美健健身俱樂部 正正佳廣場佳廣場業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)與最新動態(tài)與最新動態(tài) 正佳廣場業(yè)態(tài)及布局：正佳廣場業(yè)態(tài)及布局： 正佳廣場強調(diào)正佳廣場強調(diào)“體驗消費體驗消費”，休閑娛樂所占比例明顯高于廣州其他購物中心，子業(yè)態(tài)類型豐富，包括KTV、電影 院、溜冰場、游樂城等類型，增加消費者在正佳廣場的購物樂趣增加消費者在正佳廣場的購物樂趣，同時亦能擴大項目吸引的目標消費群體同時亦能擴大項目吸引的目標消費群體 正佳廣場近年來陸續(xù)引入多個國際時尚近年來陸續(xù)引入多個國際時尚品牌，如品牌，如H&

45、M、NOVO等，對年輕白領(lǐng)等，對年輕白領(lǐng)消費群的品牌吸引力日漸消費群的品牌吸引力日漸增強增強 友誼商店、YY-勝道體育、人行道以主力店/次主力店的形式進駐正佳廣場，雖然犧牲部分租金，但對帶動其他 店鋪進駐形成較強的領(lǐng)軍作用。同時，主力店自身的品牌價值，也對消費者形成較強的吸引作用 通過近幾年的逐步調(diào)整，項目主力店的比例有所下降，專賣店數(shù)量增加專賣店數(shù)量增加，為項目帶來更為可觀的租金收益 據(jù)了解，正佳廣場據(jù)了解，正佳廣場4樓樓已引入已引入 “Hi 生活百貨生活百貨”，面積約，面積約3000 平米，平米，以日本東急百貨以日本東急百貨店店為范例為范例，打造零售最新生活創(chuàng)意百貨，打造零售最新生活創(chuàng)意百

46、貨， 并以注重服務(wù)質(zhì)量為特色并以注重服務(wù)質(zhì)量為特色 ；定于2012年8月開業(yè)，目前已聘請 日本團隊做前期策劃與設(shè)計，目標吸引家庭、時尚消費客 在在3-4月開業(yè)的正佳萬豪酒店負層將開業(yè)新型音樂會所月開業(yè)的正佳萬豪酒店負層將開業(yè)新型音樂會所-“朗朗 會會”，主營紅酒、雪茄，平常附以駐場樂隊、歌手演奏，并不 定期邀請朗朗作為表演嘉賓。預(yù)計能吸引城市高端人群 正佳廣場最新業(yè)態(tài)調(diào)整與動態(tài)：正佳廣場最新業(yè)態(tài)調(diào)整與動態(tài)： 正正佳廣場佳廣場新引進品牌情況新引進品牌情況 國際快時國際快時 尚品牌尚品牌 經(jīng)營情況較好，人氣較旺， H&M的開業(yè)為正佳廣場帶來 一批潮流時尚消費力。H&M 租金采用無底租的7-9%提點

47、 潮流時尚潮流時尚 百貨百貨 經(jīng)營情況符合商家預(yù)期，初進入時沿用其 在深圳時候的品牌組合，目前正逐步打算 調(diào)整內(nèi)部品牌組合，引入更符合本地市場 消費需求的品牌 從正佳的經(jīng)營情況看到：國際品牌副牌的影響力一般與主牌相距甚遠，較難對商場 產(chǎn)生強大的人流集聚效應(yīng)，如西班牙服飾品牌Pull and Bear吸引力明顯低于同集團 的主牌Zara 正在積極引進品牌： 據(jù)稱正佳廣場正進一步積極吸引GAP等國際快時尚品牌（據(jù) 正佳單方面透露，已與GAP基本達成合作意向，但市場消息表 示尚未到達此階段，Gap尚在與天河城、萬菱匯談判過程中） 正佳如若積極引入具有影響力且在本地市場較為鮮見的國際 品牌，如A&F副

48、牌Hollister，American Eagle等，將對提升商 場整體形象有較大幫助 近兩年正佳廣場近兩年正佳廣場調(diào)整動態(tài)： 以國際化、年輕化、時尚化為方向，引進多個國際快時尚品牌； 并以較低底租+營業(yè)額扣點吸引這些品牌 正正佳廣場佳廣場租金水平租金水平 樓層樓層 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 租戶租戶 租金￥租金￥/扣點扣點% 1B 超市 百佳 80 1F 百貨 友誼商店 110 珠寶 周大福/鉆石世家 1300-1500 餐飲 哈根達斯 500 服飾 H&M 7-9% 2F 百貨 友誼商店 110 護理 Wastons 170-200 鞋皮 人行道 165 餐飲 Pizza Hut 150 3F 百貨 友誼商店 110 餐飲 仙蹤林/食尚引 100 服飾 季后風(fēng) 150 4F 娛樂 歡歌KTV 100 家電 龍粵通訊 260 餐飲 尚苑 100 樓層樓層 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 租戶租戶 租金￥租金￥/扣點扣點% 5F 娛樂 冰河灣 120(M