1、上海市浦東洋涇項目 可行性研究報告 12月 第五部分第五部分 規劃設計規劃設計 2 5.1 X X- -GARDENGARDEN 5.2 土地價值分析 5.3 總平面圖 5.4 經濟指標匯總 5.5 景觀價值分析圖 5.6 交通分析圖 5.7 SU模型及空間意向 5.8 產品意向 5.1 X5.1 X- -PLAZAPLAZA X-Garden X，互聯網的多維時代 創造 可轉化的功能魔盒，釋放多樣商務生活 商業 辦公 總部辦公 景觀退臺 商業藝術灰空間 5.1 X5.1 X- -PLAZAPLAZA 多維GARDEN的橫向拼接 創造有機生長的多層生態商務辦公聚落 空中連廊 無限拼接 X-Ga
2、rden 5.1 X5.1 X- -PLAZAPLAZA 多維GARDEN的豎向疊加 創造盤旋而上的全江景空中花園 X-Garden 屋頂森林 江景泳池 報告廳 行政酒廊 說明： 1 地塊西側及北側分別緊鄰待 建的高端住宅區及 濱江商務區，具有極高的商 業潛力 2 地塊東側濱河景觀豐富，但 遠離周邊商住人群， 商業設置的可行性一般 3 地塊南側緊鄰昌邑路的高架 橋，噪音影響大， 且視線阻隔，故丌宜做外向 型街鋪 商業價值排序 高 低 基地 5.2 5.2 土地價值分析土地價值分析 最終方案：功能多樣化，景觀均好性極強 方案研究方案研究 方案一：商業辦公平面完全分離，管理獨立。 方案三：商業街可
3、操作性強，但可轉化性極弱。 方案二：辦公塔樓設計2棟，獨棟可售性強，土建成本高。 地上總建面： 91724.8 其中 不計容建面： 1300 計容總建面： 90424.8 其中 高層辦公 62000 多層商業 19824.8 海關 10000（含2000車庫） 配套用房 600 辦公 30F 11F 入口廣場 上海出入境邊防檢查總站 機動車庫出入口 機動車庫出入口 機動車行入口 多層辦公人行主入口 多層辦公人行出入口 用地紅線 地下室輪廓線 辦公入口 3F 2F 3F 3F 3F 3F 4F 4F 4F 4F 3F 3F 5.3 5.3 總平面圖總平面圖 5.4 5.4 經濟技術指標經濟技術指
4、標 浦東洋涇板塊浦東洋涇板塊E8單元單元E16-2商辦地塊商辦地塊 規劃建設用地面積 23796 總建筑面積 121724.8 地上總建筑面積 91724.8 地上不計容建筑面積 1300 地上計容建筑面積 90424.8 其中 辦公 62000 銷售商業 19824.8 上海出入境邊防檢查總站 8000 配套用房 600 地下不計容建筑面積（注：地下一層滿鋪，局部地下二層） 30000（人防面積12000） 其中 機動車庫 27076.8 非機動車庫 2923.2 容積率 3.80 建筑密度 49.6% 綠地率 10% 場地限高 80m，標志性塔樓140m 層高 辦公標準層4.5米，商業4.
5、5米，地下室 5.3米（覆土區域3.8米） 機動車 地上 52輛 地下 663輛 小計 715輛 非機動車 地上 162輛 地下 1462輛 小計 1624輛 多層辦公人行出入口 地庫輪廓（地庫輪廓（B1)B1) 退紅線3.78m 共20397.7 多層辦公人行出入口 地庫輪廓（地庫輪廓（B2)B2) 退紅線6.50m 共9602.3 首層平面示意圖首層平面示意圖 入口廣場 上海出入境邊防檢查總站 機動車庫出入口 機動車庫出入口 機動車行入口 多層辦公人行主入口 多層辦公人行出入口 用地紅線 地下室輪廓線 辦公入口 休閑廣場 說明： 1 基地北側僅距黃浦江140余 米，景觀價值極高。 2 南側
6、緊鄰昌邑路高架橋，景 觀環境較差。 城市綠地 景觀視野 基地 黃埔江景 5.5 5.5 景觀價值分析圖景觀價值分析圖 入口 廣場 休閑 廣場 退臺 花園 退臺 花園 退臺 花園 退臺 花園 退臺 花園 5.5 5.5 景觀價值分析圖景觀價值分析圖 商業用地 項目基地 萬科翡翠濱江二期 黃 浦 江 主要車行人流 居住區人流 濱江慢行人流 240m 5.6 5.6 交通分析圖交通分析圖 人行流線 車行流線 塔樓辦公 上海出入境邊防檢查總站 底層架空區域 入口廣場 多層辦公人行主入口 多層辦公人行出入口 休閑 廣場 機動車庫出入口 5.6 5.6 交通分析圖交通分析圖 5.7 su5.7 su模型及
7、空間意向模型及空間意向 5.7 su5.7 su模型及空間意向（塔樓方案一）模型及空間意向（塔樓方案一） 5.7 su5.7 su模型及空間意向（塔樓方案一）模型及空間意向（塔樓方案一） 5.7 su5.7 su模型及空間意向（塔樓方案一）模型及空間意向（塔樓方案一） 5.7 su5.7 su模型及空間意向（塔樓方案二）模型及空間意向（塔樓方案二） 5.7 su5.7 su模型及空間意向（塔樓方案二）模型及空間意向（塔樓方案二） 5.7 su5.7 su模型及空間意向（塔樓方案二）模型及空間意向（塔樓方案二） 5.7 su5.7 su模型及空間意向模型及空間意向 打造東上海里弄式風情辦公 5.
8、7 su5.7 su模型及空間意向模型及空間意向 創造漫游式首層商業藝術灰空間 5.7 su5.7 su模型及空間意向模型及空間意向 引入多層辦公空中景觀休憩退臺 5.7 su5.7 su模型及空間意向模型及空間意向 超高層 X-GARDEN 5.7 su5.7 su模型及空間意向模型及空間意向 超高層 X-GARDEN 5.8 5.8 產品意向產品意向 塔樓辦公標準層意向2060 辦公樓每層共設計為10個單元，面積為120-280平方米 5.8 5.8 產品意向產品意向 X-GARDEN 設備平臺 X-GARDEN 設備平臺 X-GARDEN 設備平臺 X-GARDEN 設備平臺 塔樓 X-Garden 方案一 X-GARDEN沿標準層四個角部錯落布置 5.8 5.8 產品意向產品意向 X-GARDEN X-GARDEN 塔樓 X-Garden 方案二 X-GARDEN 設備平臺 設備平臺 設備平臺 設備平臺 X-GARDEN X-GARDEN沿北立面（沿江）錯落布置 5.8 5.8 產品意向產品意向 5.8 5.8 產品意向產品意向 海關配套標準層意向 850 5.8 5.8 產品意向產品意向 THANK YOU! 深圳市南山區蛇口興華路6號南海意庫3號樓 518067 T: 0755-26818600 F: 0755-26691037
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