1、巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 1 - 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期咨詢 可行性研究報(bào)告 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 2 - 目 錄 第一篇第一篇 項(xiàng)目總論項(xiàng)目總論_7 1.1 基本情況基本情況_7 1.2 研究工作依據(jù)研究工作依據(jù)_7 1.3 項(xiàng)目研究的范圍項(xiàng)目研究的范圍_7 1.4 項(xiàng)目投資回報(bào)項(xiàng)目投資回報(bào)_8 1.5 可行性研究初步結(jié)論可行性研究初步結(jié)論_8 第二篇項(xiàng)目背景及發(fā)展概況第二篇項(xiàng)目背景及發(fā)展概況_10 2.1 政府發(fā)展規(guī)劃概述政府發(fā)展規(guī)劃概述_10 2.2 項(xiàng)目發(fā)起緣由項(xiàng)目發(fā)起緣由_10 2.3 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的初步想法對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的初步想法_11 2.4 項(xiàng)目前期成果項(xiàng)

2、目前期成果_11 第三篇相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研第三篇相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研_13 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 3 - 3.1 需求市場(chǎng)調(diào)查需求市場(chǎng)調(diào)查_13 3.2 供給市場(chǎng)調(diào)查供給市場(chǎng)調(diào)查_30 3.3 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)_41 3.4 產(chǎn)業(yè)定位研究產(chǎn)業(yè)定位研究_48 第四篇資源條件分析第四篇資源條件分析_52 4.1 區(qū)位交通條件區(qū)位交通條件_52 4.2 氣候條件氣候條件_54 4.3 旅游資源現(xiàn)狀旅游資源現(xiàn)狀_56 4.4 旅游資源評(píng)估旅游資源評(píng)估_65 4.5 海濱資源評(píng)估海濱資源評(píng)估_71 4.6 分區(qū)開發(fā)條件分析分區(qū)開發(fā)條件分析_73 第五篇項(xiàng)目總體概念規(guī)劃第五篇項(xiàng)目總體概念規(guī)劃_7

3、5 5.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明_75 5.2 功能結(jié)構(gòu)圖功能結(jié)構(gòu)圖_77 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 4 - 5.3 概念設(shè)計(jì)圖概念設(shè)計(jì)圖_79 5.4 分區(qū)概念規(guī)劃圖分區(qū)概念規(guī)劃圖_81 5.5 分區(qū)說(shuō)明分區(qū)說(shuō)明_89 5.6 交通規(guī)劃交通規(guī)劃_121 第六篇環(huán)境保護(hù)措施第六篇環(huán)境保護(hù)措施_131 6.1 環(huán)境保護(hù)原則環(huán)境保護(hù)原則_131 6.2 生態(tài)環(huán)境保護(hù)生態(tài)環(huán)境保護(hù)_135 6.3 環(huán)境保護(hù)其它方面環(huán)境保護(hù)其它方面_138 第七篇項(xiàng)目總體進(jìn)度安排第七篇項(xiàng)目總體進(jìn)度安排_(tái)141 7.1 關(guān)于本項(xiàng)目的開發(fā)模式：關(guān)于本項(xiàng)目的開發(fā)模式：_141 7.2 關(guān)于本項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃：

4、關(guān)于本項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃：_153 7.2.4 開發(fā)次序方案三開發(fā)次序方案三 _170 7.3 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措_175 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 5 - 第一篇第一篇 項(xiàng)目總論項(xiàng)目總論 1.1 基本情況基本情況 1.2 研究工作依據(jù)研究工作依據(jù) 1）項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的 指令性文件。 2）可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及 文件。 3）國(guó)家和擬建地區(qū)的開發(fā)建設(shè)政策、法令和 法規(guī)。 4）根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ) 資料。 1.3 項(xiàng)目研究項(xiàng)目研究的范圍的范圍 1）市場(chǎng)分析與規(guī)模預(yù)測(cè) 2）旅游資源條件分析 基基 本本 情情 況況 項(xiàng)目名稱

5、項(xiàng)目名稱XX 市巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期咨詢 委托方委托方XX 置業(yè)有限公司 地理位置地理位置XX 省 XX 市惠東縣巽寮鎮(zhèn) 東經(jīng) 11448，北緯 2240 開發(fā)規(guī)模開發(fā)規(guī)模20.2 平方公里，具體規(guī)模以項(xiàng)目范圍紅線圖為準(zhǔn) 資源品級(jí)資源品級(jí) 巽寮灣擁有得天獨(dú)厚的濱海旅游資源，是 XX 省唯一的濱海 旅游資源處女地，以石奇美、水奇清、沙奇白著稱，海水水質(zhì) 和大氣環(huán)境質(zhì)量均為國(guó)家一級(jí)（類）標(biāo)準(zhǔn)。 可行性研究執(zhí)行單位可行性研究執(zhí)行單位 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 6 - 3）總體規(guī)劃 4）環(huán)境保護(hù)措施分析 5）企業(yè)組織與勞動(dòng)定員 6）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 7）投資估算與資金籌措 8）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 9）

6、項(xiàng)目的社會(huì)效益和生態(tài)效益分析 1.4 項(xiàng)目投資回報(bào)項(xiàng)目投資回報(bào) 經(jīng)綜合分析研究，確定本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 方案一方案二方案三 IRR21.519.521.1% 投資總額208 億元201 億元211 億元 1.5 可行性研究初步結(jié)論可行性研究初步結(jié)論 政策可行：該項(xiàng)目是國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，加快開發(fā)可盡早形成 XX 市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，亦契合 XX 市“旅游興市”的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。 區(qū)位可行：地理位置優(yōu)越，XX 省唯一的濱海旅游資源處女地，適合開發(fā)濱海旅游度假區(qū)項(xiàng)目。 市場(chǎng)可行：XX 海濱旅游資源豐富，氣候溫暖，海濱度假地成為人們度假的首選地。目前該地區(qū)同類產(chǎn)品缺乏精品，素質(zhì)一般，存 在市場(chǎng)缺口。

7、 效益可行：本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益均較佳。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 7 - 技術(shù)可行：按照國(guó)際灣濱海旅游度假區(qū)項(xiàng)目案例，本項(xiàng)目技術(shù)上可行，方案立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，為后續(xù)發(fā)展留有足夠空間，整體空間 布局以土地的資源稟賦為出發(fā)點(diǎn)，并進(jìn)行人性化考慮；嚴(yán)格保護(hù)自然環(huán)境，控制構(gòu)筑物的比例，減輕人工開發(fā)對(duì)環(huán)境的影響； 文化可行：巽寮擁有客家文化、漁農(nóng)文化、廣府文化等多種文化淵源，在此基礎(chǔ)上可充分挖掘，適當(dāng)使用，能夠打造人與自然和 諧共生的文化產(chǎn)品。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 8 - 第二篇項(xiàng)目背景及發(fā)展概況第二篇項(xiàng)目背景及發(fā)展概況 2.1 政府發(fā)展規(guī)劃概述政府發(fā)展規(guī)劃概述

8、 政府對(duì)旅游業(yè)的大力支持與市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了契機(jī),隨著旅游業(yè)持續(xù)的發(fā)展，政府根據(jù)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際水平 與趨勢(shì)制定了許多相關(guān)政策來(lái)促進(jìn)旅游項(xiàng)目的開發(fā)。XX 省政府把發(fā)展度假旅游特別是生態(tài)型的海濱度假旅游作為“十五”發(fā)展重點(diǎn) 方向之一，XX 市政府“十一五”期間旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)是，將 XX 發(fā)展為粵港澳地區(qū)的綜合旅游基地、珠三角人口稠密區(qū)的綠色生態(tài) 休閑基地、內(nèi)陸省份旅游者進(jìn)入中國(guó)南大門的旅游目的地之一。到 2010 年，把 XX 打造成為全國(guó)乃至亞太地區(qū)知名的旅游城市。而 巽寮灣旅游度假區(qū)擁有良好的區(qū)位條件與濱海資源，開發(fā)成國(guó)際一流的海濱旅游度假區(qū)既順應(yīng)了旅游業(yè)宏觀背景，又符合市場(chǎng)需

9、求， 市場(chǎng)開發(fā)的潛力巨大。 2.2 項(xiàng)目發(fā)起緣由項(xiàng)目發(fā)起緣由 1)項(xiàng)目發(fā)起單位：XX 置業(yè)有限公司 2)發(fā)起緣由： 資源優(yōu)勢(shì)：巽寮灣 20 多公里的海岸線內(nèi)有 8 個(gè)海灣，岸線迂回曲折，海底坡度平實(shí)，海水清澈蔚藍(lán)，沙灘晶瑩細(xì)軟，海礁 千姿百態(tài)，與岸邊山上的奇巖怪石交相輝映，有“東方夏威夷” 、 “XX 的馬爾代夫”之稱，是目前 XX 省內(nèi)自然環(huán)境最優(yōu)美的 沙灘之一，也是XX 省省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃確定的 XX 省八大濱海旅游度假區(qū)之一。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 9 - 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：珠三角是全國(guó)旅游業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，在廣州、深圳的帶動(dòng)輻射下，珠海、XX 等旅游城市也紛紛崛起，共同構(gòu) 建

10、成珠三角旅游城市帶，該區(qū)域是目前我國(guó)最為發(fā)達(dá)、最具活力的旅游區(qū)域。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)：珠三角整體旅游市場(chǎng)開發(fā)水平與經(jīng)濟(jì)實(shí)力不匹配，龐大的消費(fèi)需求未能滿足；巽寮所面臨的珠三角旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 中，一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺；珠三角度假市場(chǎng)需求旺盛，購(gòu)買力水平較高。 2.3 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的初步想法對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的初步想法 將巽寮灣最終建成國(guó)際知名的一流旅游度假勝地 經(jīng)過初期開發(fā)，使巽寮灣成為金融街新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn) 通過對(duì)資源、市場(chǎng)等要素的整合，以高品位的規(guī)劃和高質(zhì)量設(shè)計(jì)來(lái)打造一個(gè)符合度假旅游的一流海濱旅游區(qū)，通過開發(fā)旅游來(lái)達(dá) 到優(yōu)化環(huán)境，提高周邊土地價(jià)值，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候開發(fā)出符合市場(chǎng)需求的地產(chǎn)項(xiàng)目，從而

11、把資源價(jià)值轉(zhuǎn)化為土地價(jià)值，把土地價(jià)值轉(zhuǎn) 化為資金優(yōu)勢(shì)，使開發(fā)商在開發(fā)旅游項(xiàng)目的同時(shí)，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了開發(fā)商對(duì)土地價(jià)值終值價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。 2.4 項(xiàng)目前期成果項(xiàng)目前期成果 巽寮灣旅游度假區(qū)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 巽寮灣旅游度假區(qū)土地價(jià)值評(píng)估與分級(jí) 巽寮灣旅游度假區(qū)旅游市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)研報(bào)告 巽寮灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目整體定位發(fā)展戰(zhàn)略 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 10 - 巽寮灣旅游度假區(qū)旅游功能區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建議 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 11 - 第三篇相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研第三篇相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研 3.1 需求市場(chǎng)調(diào)查需求市場(chǎng)調(diào)查 3.1.1 游客基本特征 珠三角高收入的城市居民和外籍在粵工

12、作人員將是項(xiàng)目主要服務(wù)對(duì)象，會(huì)議市場(chǎng)將會(huì)成為項(xiàng)目另一經(jīng)濟(jì)效益增珠三角高收入的城市居民和外籍在粵工作人員將是項(xiàng)目主要服務(wù)對(duì)象，會(huì)議市場(chǎng)將會(huì)成為項(xiàng)目另一經(jīng)濟(jì)效益增 長(zhǎng)點(diǎn)長(zhǎng)點(diǎn) 從調(diào)查結(jié)果的顯示和官方網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)中可以看出，XX 省內(nèi)的濱海度假區(qū)主要的游客構(gòu)成主要為當(dāng)?shù)氐氖忻瘛Ｒ虼丝梢耘袛啵?項(xiàng)目未來(lái)的主要服務(wù)對(duì)象將來(lái)自珠三角地區(qū)。而從游客的出行情況來(lái)看，家庭型的游客占據(jù)了主導(dǎo)性的位置，同時(shí)，隨著游客對(duì)度假 產(chǎn)品認(rèn)識(shí)的趨于成熟，他們對(duì)產(chǎn)品檔次的要求也越來(lái)越高。所以，從游客的基本特征上分析：本項(xiàng)目未來(lái)的一級(jí)市場(chǎng)將鎖定珠三角地 區(qū)的高收入城市家庭游客及在粵工作的外籍人員。 通過對(duì)游客的職業(yè)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，企

13、事業(yè)員工和私營(yíng)業(yè)主以及商務(wù)人員在抽樣調(diào)查中占大部分比例，從這組數(shù)據(jù)中我們看到項(xiàng)目 的潛在發(fā)展商機(jī)，由于企事業(yè)單位和商務(wù)人員參加會(huì)議旅游的機(jī)會(huì)較多，而從目前我國(guó)的會(huì)議旅游發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，會(huì)議市場(chǎng)將有可能 成為項(xiàng)目未來(lái)的另一個(gè)主要經(jīng)濟(jì)收益點(diǎn)。 附游客基本特征調(diào)查數(shù)據(jù)分析表附游客基本特征調(diào)查數(shù)據(jù)分析表 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 12 - 游客居住地調(diào)查：游客居住地調(diào)查： 現(xiàn)居住地現(xiàn)居住地XX 省省香港特別行政區(qū)香港特別行政區(qū)其他省市其他省市 比例比例80.4%2.6%16.97% 游客出游家庭結(jié)構(gòu)調(diào)查：游客出游家庭結(jié)構(gòu)調(diào)查： 家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)單身單身二人世界二人世界三口之家三口之家三代同堂

14、三代同堂 比例比例27.07%25.05%37.58%10.3% 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 13 - 游客職業(yè)情況調(diào)查：游客職業(yè)情況調(diào)查： 職業(yè)職業(yè)企事業(yè)單位職工企事業(yè)單位職工私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)業(yè)主商務(wù)人員商務(wù)人員農(nóng)民農(nóng)民公務(wù)員公務(wù)員 比例比例29.7%14.95%23.84%1.6%4.24% 職業(yè)職業(yè)服務(wù)行業(yè)人員服務(wù)行業(yè)人員教師教師離退休人員離退休人員其它其它/ 比例比例9.9%3%10%10.5%/ 3.1.2 游客行為調(diào)查 調(diào)查結(jié)論調(diào)查結(jié)論 自駕出游是珠三角度假游客主要的選擇，夏秋兩季是出游選擇旺季。自駕出游是珠三角度假游客主要的選擇，夏秋兩季是出游選擇旺季。 在對(duì)游客的出游行為

15、分析中，我們?yōu)槭菇Y(jié)果更具有科學(xué)性和可靠性，以現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研成果為主的同時(shí)，結(jié)合官方網(wǎng)站一些相關(guān)性的 旅游游憩信息，最后分析得出，珠三角地區(qū)市民由于經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力上的優(yōu)勢(shì)，在省內(nèi)選擇度假多以自駕或自助的形式與家人、朋友一 同出游。而目前的珠三角地區(qū)還暫無(wú)一處可為自駕游客提供服務(wù)、娛樂和休閑的綜合性產(chǎn)品。一些高端的客戶群體外出度假最看重的 是個(gè)人健康和家庭關(guān)系，而這樣的調(diào)查結(jié)果也為我們產(chǎn)品的設(shè)計(jì)做出了提示，親子和康體類的項(xiàng)目應(yīng)在重點(diǎn)的考慮之中。而在季節(jié)的 選擇上，夏季和秋季將有可能成為未來(lái)項(xiàng)目的兩個(gè)人氣較旺的季節(jié)。從調(diào)查中我們還獲知，在省內(nèi)度假的游客停留的時(shí)間一般約為 23 天。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行

16、性研究報(bào)告 - 14 - 游客行為調(diào)查分析表游客行為調(diào)查分析表 出游目的度假專項(xiàng)游客調(diào) 查 VIP調(diào)查結(jié)果 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00%追求健康 重視親情 社會(huì)交往 商務(wù)會(huì)議 消磨時(shí)間 追求清凈 游客出游季節(jié)調(diào)查： 游客出游是否會(huì)考慮季節(jié) 會(huì) 73% 不會(huì) 27% 會(huì)考慮季節(jié)游客的選擇 夏季 秋季 冬季 春季 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 15 - 度假停留時(shí)間調(diào)查： 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 1天以內(nèi) 23天 46天 6天以上 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 16 - 3

17、.1.3 游客偏好調(diào)查 調(diào)查結(jié)論調(diào)查結(jié)論 游客向往生態(tài)自然的度假氛圍，追求舒適的度假環(huán)境，渴望人性化的度假服務(wù)游客向往生態(tài)自然的度假氛圍，追求舒適的度假環(huán)境，渴望人性化的度假服務(wù) 游客在度假項(xiàng)目的選擇上更傾向于自然與度假區(qū)內(nèi)的和諧。游客對(duì)休閑養(yǎng)生及自然觀光產(chǎn)品偏好度最高，這也是目前濱海度假的 主要特色及賣點(diǎn)。同時(shí)，隨著生態(tài)環(huán)境越來(lái)越被人類所重視后，追求生態(tài)及自然的空間成為了現(xiàn)在都市人追求的主要度假特色和需求。 隨著旅游服務(wù)檔次的不斷提高，人性化的服務(wù)也成為了游客普遍關(guān)注的問題，一個(gè)舒適的環(huán)境可以使他們得到更好的放松和休閑空間。 度假的游客表示，他們需要一個(gè)具有文化內(nèi)涵，有主題的度假區(qū)域，而不是

18、一個(gè)嬌柔造作的經(jīng)過包裝的產(chǎn)品，因此未來(lái)項(xiàng)目應(yīng)在自然、 原生、人性化服務(wù)上多做文章。減少不必要的人工痕跡。濱海別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店會(huì)是游客選擇在濱海度假區(qū)置業(yè)的主要選擇對(duì)象。 雖然目前巽寮灣在大眾中的知名度并不高，但大部分的游客還是持期望和觀望的態(tài)度。 附游客偏好調(diào)查分析表附游客偏好調(diào)查分析表 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 17 - 對(duì)度假區(qū)屬性的調(diào)查： 31.25% 58.30% 75% 8.30% 12.50% 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00% 娛樂性觀賞性舒適性參與性性價(jià)比 度假產(chǎn)品喜好調(diào)查： 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00%

19、 自然觀光民俗欣賞康體運(yùn)動(dòng) 主題娛樂品嘗美食購(gòu)物 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 18 - 度假區(qū)特色偏好調(diào)查： 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 主題包裝文化性生態(tài)保護(hù) 景觀設(shè)計(jì)休閑設(shè)施人性化的服務(wù) 濱海置業(yè)偏好調(diào)查： 20% 45% 5% 30% 0% 公寓套房 濱海別墅 工作式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 其它 項(xiàng)目認(rèn)知度調(diào)查： 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 巽廖灣大小梅沙金沙灘東、西沖 大甲島三門島南澳島其它 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 19 - 3.1.4 消費(fèi)水平調(diào)查 調(diào)查結(jié)論調(diào)查結(jié)論 游客對(duì)所熱衷的度假地忠誠(chéng)度高，消費(fèi)

20、指向集中，住宿和餐飲是度假游客的主要花費(fèi)。游客對(duì)所熱衷的度假地忠誠(chéng)度高，消費(fèi)指向集中，住宿和餐飲是度假游客的主要花費(fèi)。 從度假消費(fèi)的總支出調(diào)查中獲悉，50001 到 10000 元之間是大部分的純度假可以接受的數(shù)字。同時(shí)他們的消費(fèi)指向也相對(duì)觀光游 客更為集中，大部分的度假客如找到一處心儀的度假地，會(huì)選擇重復(fù)進(jìn)行消費(fèi)，而不會(huì)花費(fèi)太多的費(fèi)用于分散消費(fèi)，因此他們也是度 假區(qū)內(nèi)度假物業(yè)的主要置業(yè)群體，因?yàn)榉潘尚菹⑹撬麄兌燃僮钪饕哪康摹Ｓ捎谥匾暥燃賲^(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境和生活質(zhì)量的關(guān)系，度假客 人的消費(fèi)多集中在品嘗美食和住宿上，這也正是度假客和觀光客最大的區(qū)別。 在調(diào)查結(jié)果中，人均日消費(fèi)娛樂、餐飲總和約為 3

21、36 元。人均日住宿約為 271 元。餐飲人均日消費(fèi)費(fèi)用約為 225 元。 消費(fèi)情況調(diào)查數(shù)據(jù)分析表消費(fèi)情況調(diào)查數(shù)據(jù)分析表 游客重游率調(diào)查 16.67% 45.83% 29.17% 4.17%4.17% 一年去一次 半年去一次 每個(gè)季度一次 兩年去一次 兩年以上 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 20 - 度假消費(fèi)支出調(diào)查 10001元以上 21% 20005000 元 29% 2000元以內(nèi) 2% 500110000 元 48% 人均日消費(fèi)調(diào)查 餐飲、娛樂總支出費(fèi)用 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 200元以下 201300元 301500元 500元以

22、上 人均日住宿費(fèi)用調(diào)查 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 150元以下 151300元 301500元 500元以上 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 21 - 人均日餐飲消費(fèi)調(diào)查 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 150元以下 151300元 301500元 500元以上 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 22 - 3.1.4 度假住宅市場(chǎng) 從人均 GDP、私人汽車擁有量和中高收入階層規(guī)模等若干指標(biāo)上看，珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開發(fā)第二居所的 必備條件。 同時(shí)，調(diào)

23、研顯示，珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購(gòu)買力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì) 度假物業(yè)主要需求群體。并且由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角。 從珠三角各城市度假物業(yè)的客戶構(gòu)成來(lái)看，香港客戶均為重要的置業(yè)力量。香港客戶在珠三角區(qū)域休閑置業(yè)非常普遍，對(duì)于本案 度假物業(yè)來(lái)講，是重要的潛在買家。 本項(xiàng)目具備成為珠三角主要度假居所的潛力。與周邊城市交通路網(wǎng)較為通達(dá)，并將在未來(lái)幾年進(jìn)一步改善。本案所在地巽寮社會(huì) 治安狀況良好，與整個(gè) XX 整體治安水平較差的現(xiàn)狀形成鮮明反差。但如上所述，本案尚未形成健康娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、商務(wù)中心等 良好的度假區(qū)配

24、套，未能建立作為富人度假勝地的身份標(biāo)識(shí)性和品牌影響。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 23 - 巽寮巽寮 RESORT 中的物業(yè)需求和類型分析中的物業(yè)需求和類型分析 投資者使用者使用需求分 析 物業(yè)類 型 規(guī)模需 求時(shí)期 本案競(jìng)爭(zhēng)力分析 旅游度假 客租用 個(gè)人、家庭 和團(tuán)體短假 居住 產(chǎn)權(quán)酒 店、度 假公寓 全程度假氣氛、高 服務(wù)和硬件品 質(zhì) 絕大多數(shù)游客，特別是啟動(dòng) 期旅游和度假客戶主要在酒 店或度假公寓中過夜。 客戶自用個(gè)人、家庭 和親友短假 居住、退休 自住和招待 客人 初期別 墅和產(chǎn) 權(quán)酒店 為主 后期為 多種居 住物業(yè) 全程度假氣氛、稀 缺資源、配套 能力 度假區(qū)置業(yè)的驅(qū)動(dòng)因素

25、有兩 點(diǎn)，一是投資前景，二是對(duì) 于自然環(huán)境的偏好引發(fā)的重 復(fù)性度假需求。 石化和工 業(yè)園高管 租用 珠三角企 業(yè)租用 工作地在 40 分鐘車程， 中長(zhǎng)期居住 員工度假、 招待客戶； 企業(yè)辦事處 別墅和 酒店公 寓為主 全程稀缺資源、安 全性、配套能 力 大亞灣周邊未來(lái)仍有大量土 地儲(chǔ)備，且主要面向石化城 的不同層次需求，相對(duì)于本 案有距離上的優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)在于原生態(tài)的自然環(huán)境， 對(duì)更高層次的客戶和物業(yè)需 求。 珠三角 地區(qū)為 主的全 國(guó)投資 度假客 戶 本地產(chǎn)業(yè) 人口租用 北區(qū)配套和 相關(guān)產(chǎn)業(yè)就 業(yè)人口投資 自住 中區(qū)和 北區(qū)的 公寓和 較少比 例別墅 中后期產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的形成，有賴于

26、區(qū)域環(huán) 境的成熟和周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境的 改善。產(chǎn)業(yè)對(duì)于別墅的需求 規(guī)模有限。 本地高 端置業(yè) 者 自用兼投 資 以吉隆和黃 埠為代表的 惠東地緣性 高收入客戶 自主，主要 集中在別墅 類項(xiàng)目。 別墅為 主 中后期身份標(biāo)識(shí)性、 區(qū)位 本地中低收入者對(duì)本項(xiàng)目的 資源偏好不強(qiáng)，因此置業(yè)需 求有限。本地中高收入者入 住本案有賴于項(xiàng)目成熟社區(qū) 和高品質(zhì)形象的形成。 新鎮(zhèn)常自用對(duì)資源條件公寓和中后期大規(guī)模的旅游度假新鎮(zhèn)中，中高收入的珠 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 24 - 住就業(yè) 居民 要求較低。 但需要公交 系統(tǒng)的支持。 普通住 宅 新鎮(zhèn)三角客戶需求集中在度假公 寓和別墅上。度假區(qū)的配套 就業(yè)服務(wù)人

27、口和傳統(tǒng)小鎮(zhèn)居 民對(duì)普通住宅有需求。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 25 - 巽寮巽寮 resort 不同使用需求的關(guān)鍵要素分析不同使用需求的關(guān)鍵要素分析 前三位關(guān)鍵需求要素排序使用者使用需求分析物業(yè)類型 度假氛圍 適度距離 成熟社區(qū) 更低價(jià)格 安全性 身份標(biāo)識(shí)性 綜合服務(wù)品質(zhì) 旅游度假 客租用 個(gè)人、家庭和團(tuán) 體短假居住 產(chǎn)權(quán)酒店、度假 公寓 全國(guó)投資 度假客戶 客戶自用 個(gè)人、家庭和親 友短假居住 招待客人 初期別墅和產(chǎn)權(quán) 酒店為主 后期為多種居住 物業(yè) 石化和工 業(yè)園高管 租用、珠 三角企業(yè) 租用 工作地在 40 分鐘 車程，中長(zhǎng)期居 住 員工度假、招待 客戶；企業(yè)辦事 處 別墅

28、和酒店公寓 為主 本地產(chǎn)業(yè) 人口租用 北區(qū)配套和相關(guān) 產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口投 資自住 中區(qū)和北區(qū)的公 寓、較少比例別 墅 本地人自 用兼投資 惠東地緣性高收 入客戶自主，主 要集中在別墅類 項(xiàng)目。 別墅為主 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 26 - 常住就業(yè) 居民自用 對(duì)資源條件要求 較低。但需要公 交系統(tǒng)的支持。 公寓和普通住宅 本項(xiàng)目所在地 XX，未來(lái)將進(jìn)一步承接廣州、深圳和東莞等城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。大亞灣石化城亦將帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展。本案未來(lái)將會(huì)面臨潛在的企業(yè)住宅租賃和購(gòu)買需求。洼地效應(yīng)也使得 XX 的投資價(jià)值受到關(guān)注。 惠東缺乏有效供給來(lái)滿足地緣性的高端客戶置業(yè)需求。地緣性客戶

29、是巽寮度假區(qū)置業(yè)的潛在重要力量。 惠東現(xiàn)有高端客戶是典型的跟隨性客戶。其規(guī)模性置業(yè)必須具備以下前提： 1.其他城市，尤其是香港的高端人士入住，形成標(biāo)識(shí)性高尚社區(qū)。 2.必須建立很好的投資前景和追捧氣勢(shì)。 3.在教育和醫(yī)療等生活配套上逐步健全。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 27 - 3.2 供給市場(chǎng)調(diào)查供給市場(chǎng)調(diào)查 3.2.1 珠三角主要海濱旅游度假區(qū)的特點(diǎn) 珠三角海濱類產(chǎn)品分布圖珠三角海濱類產(chǎn)品分布圖 江門川島旅游中心：江門川島旅游度假區(qū)資源條件優(yōu)越，遠(yuǎn)離城市鬧市區(qū)，島上住宿設(shè)施完善，是旅游度假的好去處，但該旅 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 28 - 游區(qū)的休閑娛樂業(yè)口碑不良

30、，影響其在人們心目中的聲譽(yù)。 珠海有“百島城市”之稱，海濱度假產(chǎn)品數(shù)量較多，但大部分的度假產(chǎn)品對(duì)資源的利用度不高，相對(duì)城市發(fā)展的方向而言，海 濱度假旅游也不是珠海市重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象。 廣州主要的海濱度假產(chǎn)品位于珠江出海口，有最好的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)與最大的市場(chǎng)，但沒有最好的資源。 深圳海濱度假產(chǎn)品開發(fā)的比較成熟，但在深圳旅游的產(chǎn)業(yè)中海濱度假產(chǎn)品尚未占據(jù)主導(dǎo)地位。目前開發(fā)比較完善的大小梅沙組 團(tuán)城市化傾向明顯。但以高起點(diǎn)、高手筆規(guī)劃的西沖作為政府未來(lái)開發(fā)的重點(diǎn)對(duì)象，資源保護(hù)良好，是我們未來(lái)主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 汕尾位于珠三角最東邊，資源條件較好，適合開發(fā)海濱度假，但由于當(dāng)?shù)仞B(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展，資源污染嚴(yán)重。 市場(chǎng)調(diào)

31、研顯示，珠三角各城市面向本地休閑自住類旅游度假區(qū)，資源水平有瓶頸，覆蓋市場(chǎng)較窄。區(qū)域旅游度假 resort 類項(xiàng)目的 資源絕大多數(shù)屬于低檔開發(fā)，度假功能尚未健全。珠三角一些海灘空有龐大人流，但沒有提供旅游活動(dòng)，引導(dǎo)消費(fèi)。一流的區(qū)域級(jí)旅 游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺。 調(diào)研亦顯示，與珠三角居民不同，香港居民短程旅游時(shí)出國(guó)的比率較高。主要的旅游地為泰國(guó)、馬來(lái)西亞、印度尼西亞、韓國(guó)、澳大 利亞、馬爾代夫和日本等地。因此，在未來(lái)本案爭(zhēng)取香港游客方面，不僅需要重視省內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，亦需要關(guān)注國(guó)外同類項(xiàng)目。本案屬于 亞熱帶濱海旅游度假 resort，因此在同類市場(chǎng)上面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是泰國(guó)、馬來(lái)西亞為代表的東南亞

32、濱海度假區(qū)。 本案相對(duì)于上述市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是距離優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)的時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本、地緣和歷史因素所形成的文化習(xí)慣方面一脈相承 的優(yōu)勢(shì)。本案在氣候和資源環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力上無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，但優(yōu)良的度假氛圍和高素質(zhì)的旅游休閑服務(wù)將會(huì)彌補(bǔ)此劣勢(shì)。 XX 臨近廣州、深圳及港澳地區(qū)，有著得天獨(dú)厚的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)與強(qiáng)大市場(chǎng)支撐，資源在 XX 也是絕無(wú)僅有，只要合理開發(fā)，將 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 29 - 來(lái)定能成為 XX 最好的海濱旅游度假區(qū)。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 30 - 3.2.2 專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研 3.2.2.1 度假酒店市場(chǎng) 珠三角主要海濱度假酒店 星級(jí)星級(jí)名稱名稱區(qū)位區(qū)位 五星

33、廣州南沙大酒店廣州南沙 五星 海泉灣酒店區(qū) （2 個(gè)正在建） 珠海平沙鎮(zhèn) 四星千帆碧灣酒店下川島 四星大梅沙海景酒店深圳大梅沙 四星雅蘭酒店深圳大梅沙 四星大亞灣假日酒店XX 大亞灣 三星帝苑酒店下川島 三星小梅沙假日酒店深圳小梅沙 三星金沙灣酒店深圳金沙灣 三星德澤園酒店XX 巽寮灣 三星千帆閣酒店XX 大亞灣 三星得勝賓館汕尾遮浪 總的來(lái)看，珠三角海濱度假酒店主要集中在深圳大小梅沙組團(tuán)，海濱度假酒店市場(chǎng)情況看好，入住率較高，五星級(jí)的度假酒店數(shù) 量很少，特別是資源極為優(yōu)越的巽寮灣海濱度假區(qū)還沒有一家五星級(jí)酒店，市場(chǎng)潛力很大。但大多數(shù)海濱度假酒店受季節(jié)影響較大。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)

34、告 - 31 - 珠三角主要產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店名稱地址 占地面 積 建筑面 積 開盤時(shí)間入伙時(shí)間客房數(shù)量客房面積售價(jià)銷售狀況 丹楓白露 深圳羅湖深南 東路 1001 號(hào) 0.48 萬(wàn) 6.28 萬(wàn) 2001-8-29 2002-12-31294 60205 10800 售磬 東方銀座 深圳市福田區(qū) 深南大道旁 6949.5 44298.5 2003-11-15 2004-6-30556 4262 1200085% 華樂星苑 深南東路 2017 號(hào)華樂大廈 1996222 東方威斯鹽田港 117 57 萬(wàn)元/套 1 期售磬 2 期在售 虹樓 深圳市東門北 路 10 號(hào) 1759.513196 20

35、03 年底 108 4080 10000 三門島度 假村 大亞灣 雅蘭酒店大梅沙 11750219002000-6-12001-4-23196 3940.5 53 萬(wàn)元/套 超過 60 后已停止 銷售 海景酒店大梅沙 11596.3 140882000-9-12001-8-31312 5060 萬(wàn) 元/套 少量客房 在售 產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)狀況因其地理位置和客流量等因素，存在著較大差異性。一般來(lái)說(shuō)，位于鬧市區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店客流量和開房率 均可以得到保證，經(jīng)營(yíng)狀況一年四季均相當(dāng)良好，如丹楓白露；旅游區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店季節(jié)性明顯強(qiáng)于鬧市區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店，淡季旺季分明， 受季節(jié)影響極大。淡季的經(jīng)營(yíng)只能維持酒店的基

36、本運(yùn)營(yíng)，旺季則客房供不應(yīng)求，經(jīng)營(yíng)狀況比鬧市區(qū)較好，如雅蘭酒店。 分析目前深圳的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境：其一，市場(chǎng)消費(fèi)潛力開始釋放，這來(lái)源于近幾年對(duì)外開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，一方面 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 32 - 造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念和投資意識(shí)；其二，市場(chǎng)氛圍已經(jīng)形成，一方面 旅游度假區(qū)隨著市民旅游消費(fèi)能力的提高而逐步形成氣候，廣大市民對(duì)大梅沙等旅游度假區(qū)的認(rèn)同度較高，另一方面投資產(chǎn)權(quán)式酒店 這一概念逐步被人們接受；其三，深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)雖已形成，但市場(chǎng)的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場(chǎng)的完善在很大程 度上是取決于制度、法

37、規(guī)和秩序的，客戶投資產(chǎn)權(quán)式酒店的信心和安全感也來(lái)源于此。 綜上所述，產(chǎn)權(quán)式酒店在東部濱海地區(qū)，具有極佳的發(fā)展前景。 3.2.2.2 會(huì)議市場(chǎng) 珠三角海濱度假區(qū)會(huì)議產(chǎn)品供給現(xiàn)狀珠三角海濱度假區(qū)會(huì)議產(chǎn)品供給現(xiàn)狀 星級(jí)名稱 出租率價(jià)格狀況（課 桌式） 客源結(jié)構(gòu) 五星廣州南沙大酒店 11 月-2 月 80%以上。 6000 元/半天 /100 人 廣州、東莞大 型企事業(yè)單位 五星 海泉灣酒店區(qū)（2 個(gè)正在建） 四星大梅沙海景酒店 11 月-2 月 80%以上 2000 元/100 人/ 半天 鹽田區(qū)各大企 業(yè) 四星雅蘭酒店 80%以上1600 元/100 人/ 半天 深圳市各大企 業(yè) 四星大亞灣假日酒店 11 月-