1、 directory 目錄 01 區域認知 02 規劃解讀 03 客群分析 04 項目開發 05 發展定位 06 市場運營 07 綠色建筑 08 總體規劃 09 戶型意向 Analysis of base 區域認知 Analysis of base 區域認知 District Analysis 區位分析 - 城市空間結構 杭州市將最終形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團、六條生態帶”開放式空間結構模式，杭州市城市的發展由“西湖時 代”走向“錢塘江時代”。 “一主三幅”一“中心城區”三“副城” 中心城區：主城區 副城：江南城、臨平城、下沙城 “六大組團” 北片：塘西組團、良渚組團、余杭組團 南片：

2、義蓬組團、瓜瀝組團、臨浦組團 “六條生態帶” 靈山、龍塢、午潮山風景區 徑山風景區 超山風景區 石牛山風景區 青化山風景區 東部錢塘江濱海濕地保護區 “雙心雙軸” 雙心：即湖濱、武林廣場地區 - 旅游商業文化服務中心； 臨江地區 - 由北岸的錢江新城和南岸的錢江世紀城共同 組成的城市新中心。 雙軸：即東西向以錢塘江為軸線的城市生態軸；南北向 以主城 - 江南城為軸線的城市發展軸。 Analysis of base 區域認知 District Analysis 區位分析 - 杭州大都市半小時圈 本案位于余杭鎮朱廟村，位于杭州西 郊，離杭州市中心約 15 公里，周邊主要 交通， 文一西路延伸段、

3、東西大道、 綠汀路、 京杭大運河余杭塘河段，交通便捷， 位于杭州大都市圈半小時服務半徑內。 距杭州市中心 15 公里，倉前社區 2 公里，余杭寶林社區 4 公里 距杭州西湖景區 15 公里，西溪濕地 景區 10 公里，章太炎故居 2 公里等。 Analysis of base 區域認知 District Analysis 區位分析 - 未來科技城定位 1、人口規模與城市化水平 余杭區域 2010 年末常住人口規 模為 135.35 萬人，城市化水平達到 68.3%，城鎮人口 92.4 萬人。 2020 年末常住人口規模為 164.94 萬人。城市化水平達到 80.3%，城鎮 人口 132.4

4、萬人。 2、用地規模 余杭區至 2010 年城鄉建設用地總 規模達到 196.48 平方公里，其中城鎮 建設用地規模為 128.94 平方公里，控 制彈性增長空間 14.16 平方公里。 3、本案距市區 15 公里，文一西路、 地鐵 5 號線提供了融入杭州大都市圈 的便捷交通，地鐵 5 號線是余杭交通 樞紐。 本案位于全國 4 個未來科技城 ( 北京、天津、武漢、杭州 ) 之一的杭州未來科技城核心區域 高新科技產業 + 高等教育事業 Analysis of base 區域認知 Land Traffic 周邊交通 基地西側的東西大道和南側的 文一西路為城市快速干道，橫縱交 錯貫穿全鎮。分別貫通

5、104 國道和 02 省道，文一西路使余杭組團與 杭州主城區的聯系更加緊密，真正 實現了無縫對接。 基地東側和北側相鄰兩條城市 主要干道，連接快速道路。在本案 1KM 范圍內設置了 6 個公交站點 和一個地鐵 5 號線站點。 各條交通系統四通八達，為升 佳項目的后續發展提供了強有力的 支撐。 Analysis of base 區域認知 The surrounding property 周邊配套 周邊多所高等院校，年輕消費 群體，遠景市場廣闊。 本案南面已規劃一所浙一醫院 余杭分院，其中二期項目為滿足群 眾日益增長的康復療養等需求，配 置了保健康復、老年護理、國際旅 游醫療中心等特需醫療與保健服

6、務 項目。預計 2019 年建成。 以中央公園為中心，周邊分布 大型濕地公園，將科技與生態完美 融合。 Analysis of base 區域認知 Key projects 周邊重點項目 Analysis of base 區域認知 Regional preliminary cognition 區域初步認知 1、區域開發特點以未來科技城為核心的產業園： 2、生活環境營造生活氛圍不足，周邊生活配套不完善： Analysis of base 區域認知 Conclusion 總結 未來科技城的區域認知是否有助于養老項目的開發？ 我們的答案是肯定的。 通過顛覆傳統養老環境的刻板印象，融入更有活力的環境能

7、量，打造一種全新的養老生活方式！ Analysis of base 區域認知 Optimization 優化一：增加年輕化的生活氣息 一直以來，人們對養老環境的普遍認識：城市社區機構養老和干部退休所養老。 A、城市社區機構養老，以靠近醫院的 城市中心地段居多，臟、亂、差成為主要印象。 B、老干部退休養老會所，主要位于環境較好的地區，主要服務對象是權貴人士。采用流動的異地 養老方式。 本案項目的社區環境：科技園區。 人群年輕化， 生活環境現代化， 生活氣息展時尚感。 Analysis of base 區域認知 Optimization 優化二：營造活力化的生活內容 一般情況下，在傳統的養老機構或

8、項目，日常生活中很難遇到年輕人。長期以往，養老客群彌漫 的是過分安靜、低沉的生活氛圍。要想改變傳統的、孤獨的、缺乏激情的養老環境，唯有融入活力。 本項目未來的生活氛圍：社區內打造生活配套，服務全齡客群，彌補周邊配套不足。 Planning conditions 規劃解讀 Planning conditions 規劃解讀 Land Use 基地現狀 基地東、西、北三面臨路，南側為現狀河道。 基地內部目前主要建筑為升佳公司木板生產車間， 東側一期辦公樓已建成。 Planning conditions 規劃解讀 Planning Conditions 解讀控規 1、用地性質：商業商務用地 2、用地面

9、積：8.8636 公頃 3、計容建筑面積： 265908 平方米（容積率 3.0）， 221590 平方米（容積率 2.5） 4、綠地率： 20% 5、建筑密度： 40% 6、面積構成： 一期已建：69167.65 平方米 剩余未建：196740.35 平方 米 （按 3.0 容積率計） 7、建筑高度：60-80m 8、地下室面積 55000 平方米 9、物業管理辦公用房： 總建筑面積的 3； 物業管理商業用房： 總建筑面積的 4。 辦公 辦公 超市 + 商業 Planning conditions 規劃解讀 Planning Conditions 解讀控規 商業建筑面積地上建筑面積 30%（

10、不可分割轉讓）=2659080.3=79772.4 平方米 一期無商業，可得二期可建商業建筑面積 79772.4 平方米 商務建筑面積地上建筑面積 70%=2659080.7=186135.6 平方米 一期已建商務建筑面積 69167.65 平方米（其中已售 43200 平方米）， 可得二期可建商務建筑面積為 186135.6-69167.65=116967.95 平方米 其中商務建筑可分割轉讓面積地上建筑面積 40%=2659080.4=106363.2 平方米 二期可售建筑面積 =106363.2-43200=63163.2 平方米 二期持有建筑面積為 196740.35-63163.2=

11、133577.15 平方米 二期比例可售：持有 =1：2 Planning conditions 規劃解讀 Planning Conditions 解讀控規 根據規劃條件，地下車庫面積 55000 平方米 按規劃：商業商務用地機動車配置 0.8 輛 /100 平方米 ，總體需配置 265908*0.8/100=2128 輛 按需求：養老項目（萬科隨園嘉樹）一般配置 0.4 輛 /100 平方米 ，總體需配置 2659080.4/100=1144 輛 2128 輛 30 平方米 / 輛 =88172 平方米 55000 平方米 需配置機械車庫 1144 輛 30 平方米 / 輛 =34320 平

12、方米 55000 平方米 Planning conditions 規劃解讀 swot analysis SWOT 分析 優勢 1、區位：鄰近文一西路延伸段主干道，項目 東西連接西湖區與余杭鎮，南北溝通倉前及閑 林、五常板塊。 2、重點建設區域：項目所在區塊是余杭區未 來 5 年重點規劃打造的區域，周邊淘寶城、大 學城、海創城等配套的大型規劃，在遠期形成 利于本案的長遠發展基礎。 劣勢 1、人氣集中度欠佳：目前，項目所在位于城 西主城與余杭相接板塊，且為政府規劃的新開 發區域，公共交通配套缺乏，一定程度上影響 本項目的聚合效應。 2、自然景觀：自然景觀資源匱乏，對于居家 養老缺乏一定的吸引力。

13、3、用地性質：商業商務用地，使用年限 50 年。 機遇 1、交通：距離地鐵 5 號線朱家廟站直線距離 僅 500 米，為項目將來運營的公共交通提供 強有力的支撐。 2、三級甲等醫院：項目西南面一塊面積 500 畝的地塊已被浙江大學醫學院所拍得，將建立 一個三級甲等醫院，預計 2019 年投入使用。 挑戰 1、養老主題：如何在此區域打造一個具有吸 引力的養老項目。 2、 高端品質：如何體現高端養老公寓的品質。 3、規劃條件：對于養老公寓，規劃條件的 2.5-3.0 容積率和 60-80m 建筑高度都偏高， 近 20 萬方的養老建筑量在此區域是否合適。 Market research 客群分析 M

14、arket research 客群分析 Market research 養老客群特點4 種客戶特征 從項目的城市型養老特點出發，在龐大的養老客群中，我們主要從健康程度出發，對客群進行了 區分，并進一步進行聚焦分析，以此從中得到不同健康程度的客群對養老的需求。 4 種客戶特征 Market research 客群分析 Market research 養老客群特點4 種客戶特征 根據老人的身體健康程度，進行客群細分。目前，主要分為自理、半自理、失智、失能等四種老人。 Market research 客群分析 Market research 養老客群特點自理、半自理 根據老人的身體健康程度，進行客群

15、細分。目前，主要分為自理、半自理、失智、失能等四種老人。 自理老人（健康活躍老人） 特點：日常生活行為完全自理，不依賴他 人護理的老年人。 半自理老人（介助老人） 特點：日常生活行為依賴扶手、拐杖、輪 椅和升降等設施幫助的老年人 。 Market research 客群分析 Market research 養老客群特點失智、失能老人 根據老人的身體健康程度，進行客群細分。目前，主要分為自理、半自理、失智、失能等四種老人。 失智老人 ( 介護老人 ) 特點 ： 日常生活行為依賴他人護理的老年人。 失能老人（介護老人） 特點 ： 日常生活行為依賴他人護理的老年人。 Market research

16、客群分析 Planning Vision 目標客群定位市場調研 杭州市養老客群分析 市調時間：8 月日 8 月日 市調地點：杭州市老年大學、西湖邊活躍老人 市調形式：群訪、一對一訪談等 派出問卷 60 份，有效問卷 50 份。 參與市調客戶有醫務工作者、教室、國企公務員、退休工程師、個體經營者等。 Market research 客群分析 Market research 杭州市養老客群分析年齡、職業 年齡 數據分析顯示，本次受訪者的平均年齡為 66.66 歲， 其中集中的年齡段為 60-70 歲，基本為樂活自理老人。 職業 根據此次市調結果顯示，受訪者多數為企事業單位公 務員。 另外醫務人員、

17、教師、普通職工也站了較大得比例。 Market research 客群分析 Market research 杭州市養老客群分析收入與生活現狀 收入 根據受訪者反應，杭州市老人退休金基本在 3000- 4000 元之間。 在 受 訪 者 中， 個 人 年 收 入 5 萬 以 下 的 老 人 占 30.77%；5-10 萬元的占 46.15%；10-20 萬元的占 23.07%。 生活現狀 數據分析顯示，本次受訪者中獨居的老人占少部分， 大多數為和配偶一起生活，和配偶一起生活的老人占 78.57%，和配偶及子女一起生活的占 14.29%，獨居 老人為 7.14% Market research 客

18、群分析 Planning Vision 目標客群定位客群需求 1. 緊急醫療救護 當老人突發意外情況時提供及時 的醫療救護。 2. 日常身體檢查 定期檢測血糖血壓，應對日常疾 病。 3. 保健康復 有鍛煉身體的場所，保持運動。 Market research 客群分析 Planning Vision 目標客群定位客群需求 4. 子女陪伴 子女時常來探望，有給子女提供 住處，可以讓老人感受到家庭溫 暖。 5. 生活配套完備 距離市中心半小時內，周邊有完 備的生活配套。 6. 日常生活照料 滿足老人家平日的清掃房間、洗 衣服、打飯等需求。 Market research 客群分析 Planning

19、 Vision 目標客群定位客群特點小結 總結調研客群對象，總體上呈現以下四大特點： Market research 客群分析 Planning Vision 目標客群定位 綜合杭州當地養老現狀及目標客群調研的結果，及未來科技城的項目區域背景， 我們對目標客群的定位： 經濟能力較好、生活觀念新潮的知識型老年客群 （少數介護、介助型有養生療養需求的老年客群） Market research 客群分析 Conclusion 小結 項目將為哪些目標客群服務，并如何精準定位？ 1. 經濟能力較好、生活觀念比較新潮的知識型老年客群。 2. 少數介護、介助型有養生療養需求的老年客群。 通過知識型老年客群的

20、傳播，為項目樹立一種與時俱進的養老生活觀念，并影響到其他人。 Market research 客群分析 Conclusion 目標客群類型總結 Market research 客群分析 Conclusion 目標客群類型總結 本項目覆蓋 4 種不同老年客群，但重點客群仍聚焦在知識型老年 客群上，此類客群自身影響力強，通過知識型老年客群的自身形象 樹立，為項目打造一種現代時尚的老年生活理念，通過高端的居住 品質和優質的養老服務吸引更多的老年客戶。 Market research 客群分析 Market research 客群分析 Conclusion 影響一：對區域印象的初步認知 通過目標客群在

21、社會上的影響力， 吸引其他客群對項目的關注， 改善對未來科技城是否適合養老的擔憂。 以他們的親身實踐，影響廣大養老客群對項目的認知。 Market research 客群分析 Conclusion 影響二：對養老服務內容的擔憂 服務，成為老年客群對機構養老最關注的問題。醫療服務、日常生活服務是兩大項。受職業、閱歷 等方面影響，知識型老年客群對養老的要求更高、更全面化。若能獲得獲得他們的認可，一定出程度上， 也將滿足更多地養老客群。 Market research 客群分析 Planning Vision 客群定位 CAse sTUDy 項目開發 Case study 項目開發 Case stu

22、dy 項目開發養老市場模式 中國的養老地產開發正處于探索階段。近年來，關于養老地產產品的研究結論層出不窮，模式繁多。 經過多年研究，根據配套種類不同出發，我們總結了以下三種產品模式： Case study 項目開發 Case study 項目開發市場模式一城市老年公寓 主要盈利模式：高服務費 Case study 項目開發 Case study 項目開發市場模式二近郊型的 CCRC Case study 項目開發 Case study 項目開發市場模式三遠郊型的生態旅游康養新城 Case study 項目開發 Conclusion 產品模式總結：近郊類 相對于正在膨脹的養老需求，國內養老地產的

23、開發顯得相對滯后。養老產業承載了更多的社會責任 屬 性，使得其與純商業性質的地產、保險、金融等產業不同，它沒有退出機制，同時因中西文化的差異， 美國日本等海外養老模式及理論難以在中國復制實行。 綜合以上眾多因素，我們認為在當前的中國養老階段，通過逐步建立配套服務體系，滿足當前養老客 群的需求，以上三種模式即可總結。 城市老年型公寓以醫療康復為核心 近郊型 CCRC適老化生活社區 遠郊型康養社區養生療養 Case study 項目開發 Planning Vision 近郊項目分類 Case study 項目開發 endowment patterns 養老模式 全齡社區萬科 將專業護理型養老機構植

24、根于成熟的城 市生活社區，整合社區資源，提供居家、 社區、機構三位一體化養老服務。同時， 養老機構作為城市配套的重要組成部分， 服務社會養老。 1、產品體系2、盈利方式 產權出售 + 床位出租 Case study 項目開發 endowment patterns 養老模式 CCRC 持續照料退休社區 為各類老人都能提供相應的居住產品，以滿足老人在 不同生理年齡階段，對居住和配套服務的不同要求， 老人不需要搬家就可以在社區中安享晚年的綜合社區。 1、產品體系2、盈利方式 會員卡銷售 + 適老化產品出租 + 床位出租 Case study 項目開發 Case study 項目開發業態規劃建議 通過

25、項目功能規劃的分析，覆蓋居住、療養和康復等三大功能用途；以及綜合項目基本條件及目標 客群的需求，本項目業態開發主要集中在以下三種業態： 服務對象：老年客群 滿足需求：居家養老、康復養老 功能滿足：居住、療養、康復 服務對象：園區青年客群 滿足需求：居住、 功能滿足：居住 服務對象：全齡客群 滿足需求：生活需求 功能滿足：生活 Case study 項目開發 Case study 業態開發模式CCRC 持續照料社區 在遵循功能規劃的基礎上，養老公寓的開發需要滿足老年客群的居住、康復、療養等功能。因此， CCRC 持續照料社區的開發，主要分為 4 種業態：老年公寓、養護院、老年大學、會所等。 Ca

26、se study 項目開發 Case study 業態開發模式辦公 辦公的開發，一方面是充分利用園區的優勢，吸引青年創業人群入住，豐富項目定位；另一方面， 是從市場銷售角度出發，最快回流資金，保證 CCRC 持續社區的運營。 辦公 戶型一戶型二戶型三 銷售 Case study 項目開發 Case study 業態開發模式商業配套 項目的開發包括二期。 毗鄰項目的一期以寫字樓為主， 裙房為超市業態 ； 二期的開發， 將增加商業配套， 主要服務社區的居住人群，輻射周邊市場。 配套商業 酒店 主題餐飲 生活服務 運動會所 Case study 項目開發 Conclusion 項目開發小結： 項目在

27、功能規劃上遵循“居住”和“康養”的雙向原則，以百年康養的標準打造本項目。在滿足基 本的養老社區功能之外，滿足不同健康程度的客群，打造多種形式的養老服務體系；同時融入全齡社 區的概念，吸引年輕客群入住。 提供全齡社區的功能滿足 Case study 項目開發 Conclusion 小結 第三問：我們將如何為目標客群創造一種全新的養老生活方式？ 通過創新。改變傳統的養老模式，融入更加活力的元素。 通過打造全齡社區，引入周邊科技創業人群，為老年人營造更加年輕化、更充滿活力的養老生活。 Case study 項目開發 縱觀當前國內的養老生活方式，除了在家養老之外，機構養老幾乎采用統一“圈養”的形式：統

28、 一是老年客群，老人一起活動，一起吃飯，一起娛樂營造出來的氛圍是寧靜的，卻是缺乏活力， 暮氣沉沉。一定程度上，在心理上，容易給老人們帶來壓抑；也影響了人們對養老環境的認知。 圈養式養老生活氛圍單調 本案項目的生活氛圍：科技園區的年輕化，將直接影響并改變社區生活氛圍。 Case study 創新一：生活氛圍年輕化 Case study 項目開發 所謂養老，是頤養老年。傳統意義上的養老院或養老社區，將養老生活簡單化了。對于老年人而言， 在經歷了一生的辛勞之后，渴望寧靜的生活是必然的，但并非是遠離希望與活力。與子女保持一 碗湯距離的傳統 觀念，正是詮釋了老年人對生活、對家庭的深切眷念。正視老人的情感

29、需求，打 造全齡化的生活社區，是本項目的使命所在。 本案項目的人群多樣：在營造寧靜的養老空間之外，同時給予家庭的溫暖。 Case study 創新二：社區人群全齡化 Case study 項目開發 傳統的城市養老機構， 以基礎的養老生活為主， 同時提供簡單的醫療健康服務。 一方面是由于規劃、 人力、服務等條件的限制，無法提供更多更豐富的養老服務內容；另一方面，不具備相關醫療協 作資源，欠缺在手術康復和健康療養領域的服務。本項目毗鄰醫院的優勢，將被充分利用。 本案項目的服務綜合：康復、療養、居住為一體的養老生活。 Case study 創新三：康養服務專業化 DeVeLOPMenT ORienT

30、ATiOn 發展定位 Development orientation 發展定位 項目定位：國際品牌 城市康養 配套服務 全齡社區 借助周邊良好的醫療配套資源，為項目養老提供充足的客群來源，打造城市百年康養綜合體 客群定位：未來科技城的精英人 士及杭州市及周邊區域的高收入 人群。 Planning Vision 規劃愿景 國際康養產業服務綜合體 建立“自理公寓+護理公寓+商業配套+醫療配套”為一體 的城市養老服務綜合體，以其為區域服務中心，在針對全齡老 年人服務的基礎上，提供社區綜合性配套服務。 Function composition 規劃定位 Development orientation

31、發展定位 Function composition 定位基礎城市綜合體業態開發 居住業態： 1、CCRC 持續照料社區 服務對象：適老客群 業態規劃：養老公寓 功能體現：居家養老 2、養護院（與浙大醫學院） 服務對象：手術康復 業態規劃：康復院 功能體現：健康護理 3、老年大學 服務對象：老年客群 業態規劃：大學 功能體現：娛樂學習 Development orientation 發展定位 Function composition 定位基礎城市綜合體業態開發 1、辦公 服務對象：科技城青年上班一族 業態規劃 ：辦公 功能體現 ：創業、居住 3、商業配套 服務對象：全齡客群 業態規劃 ：商場 功

32、能體現 ：生活服務 2、酒店 服務對象：高端人群、養老人群的子女 業態規劃 ：酒店 功能體現 ：服務 Development orientation 發展定位 Case study 實例分析 1杭州當地養老項目借鑒 金色年華老年公寓 Development orientation 發展定位 Case study 金色年華基本信息 Development orientation 發展定位 Case study 項目簡介 中國杭州金色年華金家嶺退休生活中心 和杭州金色年華老年公寓，位于杭州市西 湖區轉塘街道金家嶺 188 號。 項目用地 250 畝（其中 G 320 國道綠 化用地 30 畝），總

33、床位數約 3500 張，其 中一期項目床位數 1078 張，是一個集居養 型、助養型、護理型和候鳥型養老公寓為 一體的養老機構。 配套設施：醫療門診部、餐廳、國際交 流中心（圖書館、會議室、教室、計算機 室、棋牌室、桌球室、形體房、歌詠音樂 室、電影放映室、多功能廳）、老年電大、 金色藝苑、門球場、超市、理發室等。 Development orientation 發展定位 金色年華護理床位 適合不能完全獨立生活、需要提供一定照料或護理的老人 Development orientation 發展定位 金色年華候鳥型度假床位 適合短期旅游度假的老人 金色年華養生床位 適合健康但需要提供服務的老人或

34、長期居住 Development orientation 發展定位 Case study 功能分區 居家服務區：以居家養老實行為主， 采用集合式單元布局，各單元體間通 過增加的功能體進行連接，如 ( 活動 室、 棋牌室、 閱覽室、 醫務保健室等)， 設置集中護士站、休息交流角，公共 衛生間，每個單體平均每層 10 12 戶，兩部病床梯 ; 中心功能區：配套功能中心集中設置， 輻射社區各物業類型； 特色養老區：以公寓形式為主，設有 酒店式公寓、護理式養老公寓，短期 居住形式為主； 山體公園區：已經建成，休閑景觀和 種植區 整個社區按照功能和前后期的發展，分為四個大的區域。以中部配套為核心連接東西

35、兩端居住物業空間，以 居家服務公寓為主，少量度假公寓及護理式公寓 Development orientation 發展定位 Case study 室外場地 Development orientation 發展定位 Case study 產品設計 建筑形態為 45 層左右多層電梯房，單廊、南向、套房設計，戶型有三種：67 平、7687 平、 115133 平米，主力戶型 7687 平 根據客戶類型及需求不同， 在房型設計中注重空間尺度的舒適性、 細化功能空間、 景觀空間的享有， 精裝修人性化的材料選取 , 同時每層都有室內活動空間，方便老人交流及家人探望 標準型：7687 平米 子母門、室外空調

36、機位、 陽臺、防滑地磚、寬大淋 浴房、木質地板 經濟型：67 平米 子母門、朝南陽光廚房、 室外空調機位、陽臺、防 滑地磚、寬大淋浴房、木 質地板 舒適型：115133 平米 子母門、室外空調機位、 陽臺、防滑地磚、寬大淋 浴房、木質地板 Development orientation 發展定位 Case study 配套體系 餐飲中心：大餐廳口味清 淡、品種多樣化，專家制定 菜單，價格經濟，按量定價。 小餐廳 ( 包廂 ) 可根據自 己的口味定菜， 可招待朋友， 客戶聚餐 休閑娛樂中心：提供閱覽 室、電腦教室、健身房、音 樂室、練功房、乒乓球室、 臺球室、棋牌室、各類手工 藝房等，為住戶提供

37、豐富多 彩的休閑娛樂活動。同時配 有多功能廳， 可舉辦聯歡會、 舞會、講座、競賽，使休閑 生活豐富多彩 老年大學： 定期組織教學活動， 如書法、 園藝、網絡知識等課程 , 聘 請專業學校的老師或是入住 者 Development orientation 發展定位 Case study 盈利模式分析 Development orientation 發展定位 Case study 實例分析 2杭州當地養老項目借鑒 萬科隨園嘉樹 Development orientation 發展定位 Case study 萬科隨園嘉樹基本信息 Development orientation 發展定位 Case s

38、tudy 項目簡介 隨園嘉樹位于良渚文化村核心區，項目 以優質的山水環境、完善的園區配套、專 業的適老型產品、配合四大服務管理體系 及“六心”級服務，構建項目亮點，力圖 打造的最適合養生的長者之家。 項目規劃了 17 棟養老公寓，一棟頤養 中心和一棟康復中心。其中，頤養中心和 康復中心由萬科持有，使之成為承載特殊 照護服務的永久性物理空間，同時也有利 于營造富有活力的社區居住氛圍。定位養 老地產的隨園嘉樹選址在緊鄰良渚文化村 核心配套區地塊，強調養老的配套完善和 生活便捷。 有業內人士將隨園嘉樹稱為“當代中國 高端養老里程碑式作品”。 （注：四大服務管理體系：健康管理、智 慧小區、舒適生活、尊

39、榮享受） Development orientation 發展定位 Case study 經營方式 “產權出售”：旅游用地，40 年，無法分割小產權， 只能簽使用權合同。 隨園嘉樹 2014 年 8 月 11 日的最新銷 售報價為 均價 16000 元 / 平方米 相比上 個銷售周期持平。 隨園嘉樹近 1 個月的銷售價格持平； 近 6 個月的銷售價格上漲了 2000 元，漲 幅為 14.3%； 與本項目 2013 年 05 月 17 日第一次對外報出的 13500 元相比， 10 個月以來，銷售價格累計上漲了 2500 元，漲幅為 18.5%。 Development orientation

40、發展定位 Case study 項目配套金十字 景觀餐廳、陽光閱覽室、多 功能廳、健身房、棋牌室、 咖啡吧、 老年大學 “隨園書院” Development orientation 發展定位 Case study 杭州當地養老項目借鑒小結： Development orientation 發展定位 Case study 實例分析 3杭州當地住宅項目借鑒 Development orientation 發展定位 Case study 富力西溪悅居基本信息 Development orientation 發展定位 Case study 大華西溪風情澄品基本信息 Development orient

41、ation 發展定位 Case study 歐美金融城（EFC）基本信息 Development orientation 發展定位 Case study 萬科西廬基本信息 Development orientation 發展定位 Case study 中海西溪華府基本信息 Development orientation 發展定位 Case study 杭州住宅項目借鑒小結： Overall Planning 市場運營 Market operation 市場運營 Overall Planning 市場運營 市場運營模式三種形式 經營模式： 目前國內在老年社區開發商的收益模式有三種形式： “出售”

42、“出售加持有”“全部持有”； 對于大型綜合性老年社區存在“住宅建設與經營管理相結合”的經營模式以及“住 宅建設與經營管理相分離”的經營模式 Market operation 市場運營 Overall Planning 市場運營 市場運營模式按盈利模式分類 養老地產經營模式優劣勢對比長期持有模式 Market operation 市場運營 Overall Planning 市場運營 市場運營模式按盈利模式分類 養老地產經營模式優劣勢對比持有 + 銷售模式 Market operation 市場運營 Overall Planning 市場運營 市場運營模式按盈利模式分類 養老地產經營模式優劣勢對比

43、銷售模式 Market operation 市場運營 Overall Planning 市場運營 養老地產經營模式優劣勢對比總結 Market operation 市場運營 Overall Planning 市場運營 會員卡模式：會員制模式也是變相的銷售 + 持有的經營模式，既保證部分投資的迅速回收，又 可取的長期穩定收益。運營中打造專業優質的軟性服務，帶來持續穩定的現金收益和溢價效應 Market operation 市場運營 Overall Planning 市場運營 銷售模式：參照國內標桿親和源項目的會員卡銷售 + 月費模式 Market operation 市場運營 Overall P

44、lanning 市場運營 親和源項目盈利模式長、短期租賃并舉 由開盤時的小產權銷售向會員銷售的轉變，規避土地性質帶給消費者的心理抗性 Green Building 綠色建筑 Green Building 綠色建筑 GReen BUiLDinG 綠色建筑三星標準 一 . 對于項目整體規劃的設計標準 1. 關注建筑布局對于室外風環境的影響，冬季人行區域風速不過大，其他季節無靜風區，可針對現 有方案進行分析，并優化； 2. 項目配套公建不應對公寓日照照成影響，現有總平布局，失智失能塔樓可能會對其東北側公寓照 成影響，若不追求對稱布局，可將塔樓南移； Green Building 綠色建筑 GReen

45、 BUiLDinG 綠色建筑三星標準 一 . 對于項目整體規劃的設計標準 3. 景觀配置應以高大喬灌木為主，特別要考慮夏日對人行道路形成良好的遮陰作用，室外鋪裝路面 均采用透水性鋪裝。 透水性路面鋪裝實景圖 高大喬木可有效的起到夏日遮陰作用，提升項目品質 Green Building 綠色建筑 GReen BUiLDinG 綠色建筑三星標準 二 . 對于建筑單體的設計標準 1. 空間布局合理，注意將人、功能區域與自然環境的關聯度作為分配室內空間考慮因素之一； 2. 提升圍護結構隔熱性能，適當增厚保溫層厚度，南向外窗以推拉窗為宜，注重圍護結構隔音； 3. 關注建筑室內環境，需要對室內通風、采光、

46、背景噪聲進行分析優化，宜采用被動設計。 建筑外圍護節能一體化設計參照基于各種軟件進行的通風采光設計分析 Green Building 綠色建筑 GReen BUiLDinG 綠色建筑三星標準 三 . 對于項目引入設備的利用及標準 1. 注重可再生能源的利用，通過對土壤熱響應進 行測試分析，考察地源熱泵利用可行性；或者使 用建筑一體化太陽能提供生活熱水； 2. 關于新風，比較適宜的是窗式通風器加衛生間 負壓通風，可與 CO2 濃度探測裝置整合聯動。 若使用集中式空調系統，宜一并設置新風系統； Green Building 綠色建筑 GReen BUiLDinG 綠色建筑三星標準 三 . 對于項目

47、引入設備的利用及標準 3. 關于用水設備，所有用水設備應滿足用水效率 等級二級以上標準； 綠化灌溉采用噴灌，微灌等高效措施屋面和道路雨水收集系統的利用 Green Building 綠色建筑 GReen BUiLDinG 綠色建筑三星標準 三 . 對于項目引入設備的利用及標準 4. 綜合老年人的生理特點，養老項目用水衛生用 水一般較多，可設置中水系統回收，處理后用于沖 廁、綠化滴灌等； 5. 雨水的收集利用系統：雨水收集后可用于景觀 水體的補水，也可用作綠化用水，中面沖洗用水， 消防用水等。居住區內景觀水體可作為雨水儲存設 施，簡化雨水利用系統的設計，降低雨水收集利用 的成本。 中水回收再利用

48、設備 中水回收再利用流程 Overall Planning 總體規劃 Overall planning 總體規劃 Overall Planning 總體規劃：方案推演第一輪 1、全齡公寓 與 老 年 公 寓 整 體 組 團 布 置； 2、劃分成 4 個 相 對 尺 度 較 小 的 庭 院 空間； 3、集中配套 位 于 中 心 區 域。 1、全齡公寓 形 成 較 大 占 地 的 庭 院 空 間； 2、L 形 樓 棟 較 多， 整 體 圍合感較好， 但 日 照 情 況 欠佳； 3、集中配套 位 于 中 心 區 域。 1、全齡公寓 與 老 年 公 寓 分 區 組 團 布 置； 2、全齡公寓 與一期結合， 強 化 綜 合 體 概念； 3、集中配套 位 于 主 要 出 入口區域。 1、整體形成 兩 個 尺 度 適 宜 且 較 為 方 整 的 庭 院 空 間； 2、