1、承接武漢朝陽產業承接武漢朝陽產業 集結葛店精英力量集結葛店精英力量 萬恒易谷葛店項目策劃報告萬恒易谷葛店項目策劃報告 2012.62012.6 【目目 錄錄】 I I 項目本體認知項目本體認知 II 項目價值體系項目價值體系 III 發展環境研究發展環境研究 IV 項目整體定位項目整體定位 V 招商運營思路招商運營思路 I I 項目本體認知項目本體認知 項目屬性界定項目屬性界定 項目核心問題項目核心問題 鄂州占位鄂州占位8+18+1城市圈核心輻射區，一體化進程的大背景城市圈核心輻射區，一體化進程的大背景 之下，城市快速發展，毗鄰武漢，地緣優勢突出，發之下，城市快速發展，毗鄰武漢，地緣優勢突出，

2、發 展機遇極大。展機遇極大。 武漢東大門武漢東大門 鄂州市“8+1”城市圈最具地理優勢的城市之一，毗鄰武 漢，鄂州經濟總量的40%來自于武漢企業，在資源對接上 優勢明顯；同時也是全省城市化水平和地均產出排名第 二的重要工業城市。 武鄂黃城市一體化加快武鄂黃城市一體化加快 在建的武黃城際鐵路和漢鄂快速通道計劃于2012年初建 成啟用，聯動效應將有效推進城市一體化進程，加速鄂 州城市發展。 城市正經歷一輪發展擴容城市正經歷一輪發展擴容 鄂州正處于城市建設開發的高速發展期，城南大規模的 商品房建設展現了鄂州城市建設的成果，隨著“東進西 拓”規劃的確立實施，城東開發即將全面啟動。 城市認知城市認知 城

3、市經濟：鄂州城市經濟：鄂州GDPGDP總量增速高居總量增速高居8+18+1城市圈第一位，城市圈第一位， 人均人均GDPGDP增幅位列第二，經濟處于高速發展階段。增幅位列第二，經濟處于高速發展階段。 數據來源：各城市數據來源：各城市20092009年國民經濟和社會發展統計公報年國民經濟和社會發展統計公報 鄂州經濟實力較強，房地產開發具備較好的產業條件支持鄂州經濟實力較強，房地產開發具備較好的產業條件支持 鄂州市GDP總量為308.54億元，總量增速高居8+1城市圈第一位，人均GDP鄂州僅次 于武漢及宜昌，增幅位列第二，屬于湖北的第二梯隊。 城市認知城市認知 城市產業：工業經濟占比近城市產業：工業

4、經濟占比近6 6成，產業基礎強勢的新生成，產業基礎強勢的新生 代工業城市。代工業城市。 鄂州市鄂東工業走廊上的重鎮，第二產業在GDP中占比接近6成，城市產業結構的偏重， 快速發展后的城市面貌改善。 鄂州產業規劃鄂州產業規劃 1）生物醫藥產業：利用現有生物醫藥技術優勢，繼續加大優勢領域的研發 力度，將“藥谷”品牌做大做強； 2）精細化工產業：對接武漢化工新城，發展乙烯下游化工產業； 3）電子信息產業：主動接受“武漢中國光谷”的輻射，重點發展玻璃基 微硬盤、熱、壓、光敏系列元器件、電子化學產品、計算機外圍產品、電子 類消耗材料和應用軟件； 4）光機電一體化：重點發展汽車特別是轎車關鍵零部件、發動機

5、、車身設 計與電子控制等設計技術和核心產品。 5）現代物流業：依托港口、鐵路、多條區域性干道，發展現代物流業； 6）現代商住業：一方面對接配套化工新城的居住服務功能，另一方面發揮 自然條件優勢,在南部的湖系周邊地區，大力發展房地產業,吸引武漢居民購 房居住,實現“居住在葛店，工作在武漢”的目標，同時成為葛店科技新城工 作人員的生活區。 城市認知城市認知 區域功能：葛店科技新城是鄂州市與武漢市對接的橋頭區域功能：葛店科技新城是鄂州市與武漢市對接的橋頭 堡，定位為“中國藥谷”。堡，定位為“中國藥谷”。 區域名稱區域名稱 建筑用地規模建筑用地規模 （平方公里）（平方公里） 規劃人口規劃人口 （萬人）

6、（萬人） 功能定位功能定位 發展方向發展方向 主城區 60 52.7 行政、經濟、文 化社會發展中心 向東、向南發展 葛華新城 38 15-21 科技新城 將葛店“中國藥谷”融 入東湖“中國光谷”， 建設科技新城 紅蓮湖新城 29 15-21 生態、旅游新城 發展休閑度假旅游產業， 成為武漢后花園 花湖新城 16 15-21 工貿新城 為黃石市區提供“三產” 服務和承接黃石市區 “退二進三”部分產業 轉移 葛店科技新城在武鄂黃城市發展帶上，緊鄰武漢市東部、 位于鄂州市西北部，西距武漢主城22公里，東距鄂州主城 32公里。 葛店科技新城規劃范圍為：東至華容鎮，南達鴨兒湖、 與紅蓮湖旅游度假區遙相

7、呼應，西接武漢市洪山區左嶺鎮， 北抵長江，規劃面積78.66平方公里。 區域認知區域認知 區域經濟：葛店經濟處于高速增長期，為產業發展提區域經濟：葛店經濟處于高速增長期，為產業發展提 供了絕佳環境。供了絕佳環境。 葛店開發區社會經濟概況： 2005年，葛店開發區實現工 業總產值61.7億元，“十五” 期間年均增長26.5；至 2005年底，在區各類企業210 家，全年實現工業增加值17億 元，是2000年的2.68倍，五 年平均增長速度27.9；實現 利稅總額13.2億元，是2000 年的5.1倍，年均增長速度 50.3。可見，葛店開發區近 年來一直保持持續快速增長。 葛店鎮社會經濟概況：葛

8、店鎮是2004年湖北省重點鄉 鎮的第四名，也是全國1887 個重點鎮之一，2004年，葛 店鎮實現國內生產總值7.7億 元，較上年增長11.5 區域認知區域認知 區域產業：初步形成了以生物技術與新醫藥產業為龍頭，區域產業：初步形成了以生物技術與新醫藥產業為龍頭， 以新材料、電子、信息以及光電一體化為四大主導產業的以新材料、電子、信息以及光電一體化為四大主導產業的 產業格局。產業格局。 在葛店開發區投產企業68家，其中科技含 量較高的企業55家，占66.6%。全區共實施 國家863計劃項目4項，國家火炬計劃項目 12項，國家級重大攻關項目2項，國家級新 產品項目7項，獲科技部科技型中小企業創 新

9、基金資助項目5項，其它省市科技項目60 多項，擁有國家級工程（技術）研究中心2 家。初步形成了以省醫工院科益藥業、人福 科技、武大氨基酸等生物醫藥產業為龍頭， 以省化研所、江祿塑料、信息陶瓷等新材料 及電子信息為兩翼，以晨光實業等光機電一 體化為主體的四大產業群。 區域認知區域認知 地塊概況：項目依托于良好的地理區域優勢，銜接東湖高地塊概況：項目依托于良好的地理區域優勢，銜接東湖高 新與鄂州發展中間地帶，推動鄂東南區域經濟的迅速發展，新與鄂州發展中間地帶，推動鄂東南區域經濟的迅速發展， 強化武漢對強化武漢對1+81+8城市圈經濟發展的帶動作用。城市圈經濟發展的帶動作用。 項目整體規劃為2000

10、畝，一期 先行啟動450畝，用地性質為工 業用地（50年產權），目前主要 規劃區域即為一期450畝土地， 后繼土地將作為預留地。 西臨建設大道，后期規劃為城 市主干道；北側有高壓線，東側 緊鄰太子花苑，其東側創業大道 沿線有大量產業園。 擁有極其便利的物流交通體系， 并且隨著武漢1+8城市圈發展的 將日趨成熟。 地塊認知地塊認知 地塊認知地塊認知 產業分布圖產業分布圖 能源能源 產業產業 醫藥醫藥 產業產業 制造制造 產業產業 地塊周邊：項目西側和南側，大量分布產業園，產業地塊周邊：項目西側和南側，大量分布產業園，產業 類型覆蓋能源、醫藥和制造等。類型覆蓋能源、醫藥和制造等。 問題梳理問題梳理

11、 規劃問題規劃問題 用地布局不合理用地布局不合理 土地利用效率低土地利用效率低 綠化用地少綠化用地少 交通問題交通問題 區內道路等級較低，道路網密度不足，規劃道路少區內道路等級較低，道路網密度不足，規劃道路少 內部交通與過境交通混行不利于地區的發展內部交通與過境交通混行不利于地區的發展 配套問題配套問題 供水管網不完善供水管網不完善 雨污水管道系統不完善雨污水管道系統不完善 供配電設施容量較小供配電設施容量較小 通信地下管網建設嚴重滯后于城市通信發展通信地下管網建設嚴重滯后于城市通信發展 項目面臨規劃布局凌亂、內部交通匱乏和配套設施項目面臨規劃布局凌亂、內部交通匱乏和配套設施 缺失三大現狀問題

12、，對項目后期運營造成一定障礙。缺失三大現狀問題，對項目后期運營造成一定障礙。 項目地塊平整，體量大，市場培育期長，開發上面項目地塊平整，體量大，市場培育期長，開發上面 臨一定的阻礙，后期將滾動開發，克服困難。臨一定的阻礙，后期將滾動開發，克服困難。 園區氛圍未形成園區氛圍未形成 地塊周邊少有大規模的產業園區，配套地塊周邊少有大規模的產業園區，配套 不足，現階段缺乏工業氛圍不足，現階段缺乏工業氛圍 規劃難度加大規劃難度加大 投資風險增大投資風險增大 收益無法預知收益無法預知 市場培育期較長市場培育期較長 區域還處于起步階段，項目的市場培育區域還處于起步階段，項目的市場培育 期較長期較長 投入資金

13、回收投入資金回收 周期較長周期較長 地塊毗鄰住宅區地塊毗鄰住宅區 地塊毗鄰太子花苑住宅區，環評較高，地塊毗鄰太子花苑住宅區，環評較高， 限制后期產業布局限制后期產業布局 項目整體認知項目整體認知 葛店新城為鄂州市產業中心，規劃和區位優勢明顯；葛店新城為鄂州市產業中心，規劃和區位優勢明顯； 新興工業集中區，整體未形成規模優勢，但缺乏配新興工業集中區，整體未形成規模優勢，但缺乏配 套和人氣。套和人氣。 項目屬性項目屬性 1 5 4 3 2 8+18+1城市圈核心輻射區城市圈核心輻射區 高新開發區邊緣高新開發區邊緣 良好的功能規劃良好的功能規劃中國藥谷中國藥谷 區域較為陌生，缺乏人氣，配套缺乏區域較

14、為陌生，缺乏人氣，配套缺乏 大體量長周期開發大體量長周期開發 項目屬性界定項目屬性界定 I I 項目本體認知項目本體認知 項目屬性界定項目屬性界定 項目核心問題項目核心問題 R R 我們想要什么？我們想要什么？ （針對目標的規范分析）（針對目標的規范分析） 政府目標政府目標：提升產業活力，實現 經濟持續增長，保證就業水平。 產業目標：產業目標：在葛店產業規劃的方 向下，實現產業的升級和新產業 的培育； 經濟目標：經濟目標：在有限投入前提下， 通過招商引資，增加稅收； 戰略目標：戰略目標：改善園區的整體形象， 增強園區的生命力，實現土地價 值和區域價值的快速提升； S S 我們有什么？我們有什么

15、？ （針對現狀的實證分析）（針對現狀的實證分析） 區位：區位：地處8+1城市圈核心區域， 無縫對接武鄂城市資源； 區域：區域：區域環境較差，區域形象差， 認知度低； 交通：交通：地塊周邊交通通達性較好， 省級道路、鐵路等較集中； 資源：資源：環境差，缺乏自然、教育等 資源； 配套：配套：周邊聚集廠區、生活配套設 施不足，且現有檔次很低； 核心問題是什么？核心問題是什么？ 我們怎么辦？我們怎么辦？ （解決方案的提出）（解決方案的提出） 項目核心問題項目核心問題 核心問題解析核心問題解析 Q1Q1：在葛店的規劃背景下，項目價值體系能否支撐什么產業的 發展？ Q2Q2：本項目在宏觀大勢的引導之下，怎

16、樣找尋適合自己的產業， 精準定位，促成后期成功運營？ 基于項目前期溝通達成的一些共識，聚仁認為項目基于項目前期溝通達成的一些共識，聚仁認為項目 應該解決的核心問題是：應該解決的核心問題是： 本項目如何占位未來？本項目如何占位未來？ 助推區域價值的騰飛，實現項目可持續發展，提升土地助推區域價值的騰飛，實現項目可持續發展，提升土地 產值。產值。 II II 項目價值體系項目價值體系 項目價值梳理項目價值梳理 區域規劃方向區域規劃方向 項目發展方向項目發展方向 區位價值區位價值 站位站位8+18+1核心地段，武漢和鄂州交界處，無縫對接核心地段，武漢和鄂州交界處，無縫對接 兩市價值流動。兩市價值流動。

17、 葛店科技新城既位于長江經濟 帶內武漢、鄂州兩市的雙重輻射 范圍內，又緊靠316國道、武九鐵 路、滬蓉高速公路、葛店港碼頭 等國家干線基礎設施，尤其是武 漢東湖新技術開發區對外經濟技 術擴散的影響力對開發區具有最 直接、最便利的輻射作用。 2001年12月，國家科技部批準在葛店設立全國第一家生物與新醫藥生產基地。同年，開發區在國家工 商總局成功注冊“中國藥谷”商標。隨著武漢城市圈的加速建設，葛店開發區無疑成為武漢市與鄂州市對 接的切入點。葛店開發區正緊緊抓住這一機遇，充分利用自身的優勢和區位條件，精心打造，使“中國藥 谷”成為武漢城市圈中的一大亮點。 “中國藥谷”的品牌優勢，吸引產業投資投資入

18、駐。“中國藥谷”的品牌優勢，吸引產業投資投資入駐。 品牌價值品牌價值 公路交通：公路交通：規劃空間結構為“三橫二縱”高 速公路、“一橫二縱”快速公路、 “一橫 二縱”國道公路和多個方向交通走廊，形成 以中心城區為主軸，區、鄉、鎮、村相互通 達的“半小時經濟圈”，加快與武漢、黃石、 黃岡的對接； 軌道交通：軌道交通：假設軌道交通線九條，武漢到黃 石城際鐵路放射線，武鄂岡城際鐵路支線， 武漢城市圈城際鐵路環線等，縮短與周邊城 市的交通時間，加強城際聯系； 水運交通：水運交通：推進武漢、鄂州兩市港口合作。 建設武漢城市圈沿江港區，構建沿街產業帶。 交通價值交通價值 完整的水鐵公交通網絡，拉近項目與武

19、漢以及完整的水鐵公交通網絡，拉近項目與武漢以及8+18+1 城市圈的交通距離。城市圈的交通距離。 產業發展規劃將使得主城區在兩方面得 以收益： 一是承接武漢產業轉移帶來的經濟助 理。 鋼鐵、醫療化工、建材產業轉移以及 東湖開發區的溢出效應，擴大了中高收 入群體的外部導入。 強化了主城區與郊鎮的產業依存度。 產業互補的加強有利于城市向心力的 凝聚。 產業價值產業價值 武漢產業大量外移，項目區域順利承接外移產業，武漢產業大量外移，項目區域順利承接外移產業， 產業集群效應逐步顯現。產業集群效應逐步顯現。 政策價值政策價值 葛店科技新城內葛店開發區為了吸引外來客商來開發區投資，制訂了葛店開發區管理委員

20、會鼓勵 外來客商投資的優惠辦法。優惠辦法在稅收、土地、水電和其他方面制訂了一系列的優惠政策，未來 可在整個新城內推廣。 政策條件優惠政策條件優惠招商優惠政策眾多，鼓勵和吸引外來招商優惠政策眾多，鼓勵和吸引外來 客商到開發區投資。客商到開發區投資。 規模價值規模價值 工業園區動態發展的三個層次：工業園區動態發展的三個層次： 規模規模 位臵位臵 產業發展水平產業發展水平 配套配套 工業園工業園 最簡單的產 業園類型， 規模一般 一般分布在 城鎮的邊緣 N/A 無居住和其他配套，居住和其他需求 依托中心城市。 企業社區企業社區 聯合體工聯合體工 業園業園/ /城市城市 單元體單元體 此類園區規 模較

21、大 一般位于城 市郊區 多從事工業生產和零 配件加工以及倉儲業， 產業集群規模與程度 有限 就業人員同時依賴產業園區與城市 中心附近的配套 就業人口規模尚不足以承受大型的 休閑和娛樂設施以及大片的綠地， 但 已能夠形成自我維持的，具有良好社 會結構和認同感的城市單元。 多功能綜多功能綜 合體工業合體工業 園園/ /新城新城 規模很大， 達城市級 一般分布在 核心城市邊 緣 產業在空間上獲得聚 集效益，相關產業集 群，產生足夠的就業 需求與消費需求 居住、商貿、教育、休閑娛樂等活動 的集聚，多功能綜合體工業園區本身 就是一個新城。 本項目作為城市單元體，是城市的重要補本項目作為城市單元體，是城市

22、的重要補 充，也是片區的核心主體。充，也是片區的核心主體。 本項目作為城區的工業園區，從本項目作為城區的工業園區，從20002000畝（畝（1.31.3平方公里）平方公里） 的規模來看，對城市的建設和發展具有重大的影響。的規模來看，對城市的建設和發展具有重大的影響。 II II 項目價值體系項目價值體系 項目價值梳理項目價值梳理 區域規劃方向區域規劃方向 項目發展方向項目發展方向 葛店融入大武漢，產生同城效應，并且承接武漢的資葛店融入大武漢，產生同城效應，并且承接武漢的資 源轉移。源轉移。 武漢城市圈發展將構建“一核一帶三武漢城市圈發展將構建“一核一帶三 區四軸”區域發展框架和“一環兩翼”區四

23、軸”區域發展框架和“一環兩翼” 的區域保護格局：的區域保護格局： 以武漢都市發展區為城市圈發展 極核； 以武漢東部族群、鄂州市區、黃 石市區、黃岡市區為主體，共同構成 的武鄂黃城鎮連綿帶，這是武漢城市 圈城鎮化的主體和核心密集區； 構建西部仙潛天、西北孝應安、 南部咸赤嘉3個城鎮密集發展協調區， 是武漢城市圈城鎮化發展重點和二級 密集區，成為城市圈重要支撐； 以武漢為起點，分別向鄂東、西 部江漢平原、鄂西北、鄂西南發展延 伸構建4條區域發展軸，以此促進產 業空間集聚，成為區域發展脊梁。 空間規劃空間規劃 突破地域壁壘，實現無縫對接，有利于加快產業資源流突破地域壁壘，實現無縫對接，有利于加快產業

24、資源流 動，擴大產業輻射范圍，吸引人氣，發展葛店新城。動，擴大產業輻射范圍，吸引人氣，發展葛店新城。 編號編號 城際鐵路名稱城際鐵路名稱 通車時間通車時間 R1 武漢孝感 2011 R2 武漢黃岡 2013 R3 武漢黃石 2011 R4 武漢咸寧 2011 R5 武漢潛江 規劃中 R6 武漢天門 規劃中 建設以高速公路與鐵路、城際軌道交通為 主體的快速交通網絡，形成從武漢至周邊8 市“一小時經濟圈”和圈內各城市間的快 捷交通，同時形成圈內公交一體化大交通 的營運格局。 交通同建交通同建 一體化趨勢之下，城市產業實現優勢積蓄，錯位發展，一體化趨勢之下，城市產業實現優勢積蓄，錯位發展， 產業升級

25、拉升區域向心力。產業升級拉升區域向心力。 按照研發、營銷、總部經濟向武漢市集中，一般性加工制造業向城市圈其它城市發展思路，產 業園區互動發展將得以有效推進，進而帶動各城市的產業升級和向心力增強。 城市城市 城市規模城市規模 （平方公里）（平方公里） 市區人口市區人口 （萬人）（萬人） 產業功能定位產業功能定位 武漢市 8494 502 中部制造業基地服務業中心城市 鄂州市 1504 52.7 城市圈鋼鐵之城 黃石市 4583 120 資源加工業型城市 黃岡市 17400 52 紡織及化工業為主導 食品飲料制造業比重較高 孝感市 8910 55 紡織業、化工業發展水平較高 仙桃市 2538 65

26、 紡織服裝業、化工業及農副食品加工為主 潛江市 2004 58 以石油產業為主導 天門市 2622 53 農副食品加工業 非金屬狂制品業為主 咸寧市 9861 47 紡織業及進士制品業主導 非金屬狂制品業及家具制造業為特色 產業互補產業互補 葛店承接武漢大都市產業轉移，將導入大量產業資源，葛店承接武漢大都市產業轉移，將導入大量產業資源， 對產業園發展有極大支撐。對產業園發展有極大支撐。 2009年5月，武漢城市圈產業轉移步入科學決策層面和具體落實階段； 鄂州未來將主要承接武漢市石化中下游產業、鋼材加工產業、建材產業以及東湖新 技術開發區外圍輻射區的導出，其中前三項均為鄂州的主導產業，將推動三大

27、產業 的進一步做大做強； 高新產業的外衣，也將拉動與武漢相鄰的葛店板塊的產業發展，形成補差效應。 武漢產業轉移方向武漢產業轉移方向 鄂州優勢產業鄂州優勢產業 石化中下游產業 醫藥化工 鋼材加工產業 鋼鐵 建材產業 建材 東湖高新產業外溢 機械 電力 服裝 產業轉移產業轉移 綜合以上分析，規劃葛店科技新城有以下六大 主導產業： 1 1）生物醫藥產業：）生物醫藥產業：利用現有生物醫藥技術優勢 ，繼續加大優勢領域的研發力度，將“藥谷”品牌 做大做強； 2 2）精細化工產業：）精細化工產業：對接武漢化工新城，發展乙 烯下游化工產業； 3 3）電子信息產業：）電子信息產業：主動接受“武漢中國光谷 ”的輻

28、射，重點發展玻璃基微硬盤、熱、壓、光敏 系列元器件、電子化學產品、計算機外圍產品、電 子類消耗材料和應用軟件； 4 4）光機電一體化：）光機電一體化：重點發展汽車特別是轎車關 鍵零部件、發動機、車身設計與電子控制等設計技 術和核心產品。 5 5）現代物流業：）現代物流業：依托港口、鐵路、多條區域性 干道，發展現代物流業； 6 6）現代商住業：）現代商住業：一方面對接配套化工新城的居 住服務功能，另一方面發揮自然條件優勢,在南部的 湖系周邊地區，大力發展房地產業,吸引武漢居民購 房居住,實現“居住在葛店，工作在武漢”的目標， 同時成為葛店科技新城工作人員的生活區。 產業定位產業定位 六大產業組團

29、，共同推進區域產業價值抬升。六大產業組團，共同推進區域產業價值抬升。 總結分析總結分析 本項目可以依托現有優勢和基礎，承擔城市功能和產業本項目可以依托現有優勢和基礎，承擔城市功能和產業 發展動力，帶動片區和區域的人氣與價值的提升。發展動力，帶動片區和區域的人氣與價值的提升。 提升片區價值提升片區價值 促進葛店發展促進葛店發展 項目價值項目價值 區域規劃區域規劃 宏觀層面：宏觀層面：站位8+1核心地段， 武漢和鄂州交界處， “中國藥谷” 的品牌強勢。 中觀層面：中觀層面：完整的水鐵公交通 網絡，大量承接武漢外移產業， 招商優惠政策眾多。 微觀層面：微觀層面：本項目作為城區的 工業園區，從2000

30、畝（1.3平方 公里）的規模來看，對城市的建 設和發展具有重大的影響。 空間規劃：空間規劃：葛店融入大武漢， 產生同城效應，并且承接武漢的 資源轉移。 交通規劃：交通規劃：突破地域壁壘，實 現無縫對接，有利于加快產業資 源流動，擴大產業輻射范圍，吸 引人氣，發展葛店新城。 產業規劃：產業規劃：城市產業實現優勢 積蓄，錯位發展；葛店承接武漢 大都市產業轉移；六大產業組團， 共同推進區域產業價值抬升。 II II 項目價值體系項目價值體系 項目價值梳理項目價值梳理 區域規劃方向區域規劃方向 項目發展方向項目發展方向 項目的交通區位資源和片區的產業基礎，決定了項目項目的交通區位資源和片區的產業基礎，

31、決定了項目 既承擔區域產業升級的引力，又是城市功能的重要組既承擔區域產業升級的引力，又是城市功能的重要組 成部分。成部分。 根據武漢市和葛店的規劃，葛店未根據武漢市和葛店的規劃，葛店未 來發展重點是產業和居住。來發展重點是產業和居住。 項目作為城市的重要組成部分，需項目作為城市的重要組成部分，需 要承擔部分城市功能，滿足城市需求要承擔部分城市功能，滿足城市需求 ，為片區發展聚集人氣。，為片區發展聚集人氣。 葛店自身具有長期的產業發展基礎。葛店自身具有長期的產業發展基礎。 需要拉動片區產業的活力。需要拉動片區產業的活力。 周邊產業的影響和拉動，需要本項周邊產業的影響和拉動，需要本項 目與周邊產業

32、互動，形成優勢互補。目與周邊產業互動，形成優勢互補。 城 市 極 城 市 極 產 業 極 產 業 極 項目發展方向項目發展方向 項目發展使命項目發展使命補充城市功能需求，帶動區域補充城市功能需求，帶動區域 整體發展，升級葛店產業結構。整體發展，升級葛店產業結構。 補充城市功能需求補充城市功能需求 帶動區域整體發展帶動區域整體發展 升級葛店產業結構升級葛店產業結構 中國產業研究中國產業研究 武漢產業研究武漢產業研究 區域市場分析區域市場分析 III III 發展環境研究發展環境研究 中國產業研究中國產業研究 武漢產業研究武漢產業研究 區域市場分析區域市場分析 中國中國金磚四國之一，逐漸成為推動世

33、界經濟發展的重要新興經濟體；金磚四國之一，逐漸成為推動世界經濟發展的重要新興經濟體； 中國中國全球金融危機下，為數不多的保持經濟高速增長的國家，其亞洲經濟龍頭的角色將逐全球金融危機下，為數不多的保持經濟高速增長的國家，其亞洲經濟龍頭的角色將逐 步顯現并得到強化。步顯現并得到強化。 遠至遠至20102010年中國年中國GDPGDP已達已達5.87865.8786萬億美元，規模超萬億美元，規模超 越日本正式成為世界第二大經濟體，時至今日，經濟越日本正式成為世界第二大經濟體，時至今日，經濟 強國地位已然鞏固。強國地位已然鞏固。 中國經濟水平中國經濟水平 國家功能升級國家功能升級 昔日的農業大國已蛻變

34、為令世界矚目的高新技術昔日的農業大國已蛻變為令世界矚目的高新技術 金融服務中心。金融服務中心。 高新技術產業和金融后臺產業收益能力日益增強，并逐漸成為經濟發展的中堅力量，占據了高新技術產業和金融后臺產業收益能力日益增強，并逐漸成為經濟發展的中堅力量，占據了 國民收入的大比例范疇，中國經濟駛入高新技術助推的快速通道。國民收入的大比例范疇，中國經濟駛入高新技術助推的快速通道。 新興產業誕生新興產業誕生 節能環保產業節能環保產業 新一代信息技新一代信息技 術產業術產業 全面迎合國力發展需求，和全球化大背全面迎合國力發展需求，和全球化大背 景下的功能驅動。景下的功能驅動。 生物產業生物產業 高端裝備制

35、造高端裝備制造 產業產業 新能源產業新能源產業 新材料產業新材料產業 新能源汽車產新能源汽車產 業業 國力全面上揚的大背景之下，催生七大新興產業國力全面上揚的大背景之下，催生七大新興產業 的誕生。的誕生。 七大新七大新 興產業興產業 新技術產業化形成新技術產業化形成 的產業的產業 高新技術改造傳統高新技術改造傳統 產業產業 社會公益事業的行社會公益事業的行 業進行產業化運作業進行產業化運作 配套高新技術產業配套高新技術產業 的商業服務產業的商業服務產業 新技術一開始，屬于一種知識形態，在發展過程中其成果新技術一開始，屬于一種知識形態，在發展過程中其成果 逐步產業化，最后形成一種產業。比如說生物

36、工程技術逐步產業化，最后形成一種產業。比如說生物工程技術等。等。 就是用高新技術改造傳統產業，形成新產業。就是用高新技術改造傳統產業，形成新產業。這些產業改這些產業改 造的核心，使經濟效益比傳統產業有較大幅度的提高。造的核心，使經濟效益比傳統產業有較大幅度的提高。 一般是指先進的商務或公司服務。它具有專業化知識含量一般是指先進的商務或公司服務。它具有專業化知識含量 高、生產過程中投入色彩濃厚、以及生產廠商、政府和其高、生產過程中投入色彩濃厚、以及生產廠商、政府和其 他機構服務的特點。他機構服務的特點。 事業化的運作使得事業化的運作使得具備極強具備極強潛力的產業滿足人民群眾日益潛力的產業滿足人民

37、群眾日益 增長的物質文化生活需要增長的物質文化生活需要，從而創造經濟效益。，從而創造經濟效益。 新興產業分類新興產業分類 依據產業的運營操作特性，將七大新興產業歸類依據產業的運營操作特性，將七大新興產業歸類 為以下三大分類。為以下三大分類。 項目產業匹配項目產業匹配 區域發展已成規模，前景良好； 規劃前景廣闊，政府力量注入； 雄厚的資金支持，完善的人力儲備。 新技術產業化形新技術產業化形 成的產業成的產業 高新技術改造傳高新技術改造傳 統產業統產業 公益事業的行業公益事業的行業 進行產業化運作進行產業化運作 配套高新技術產配套高新技術產 業的服務產業業的服務產業 對于發展成熟度要求不高； 前景

38、規劃完善，交通產業資源充足； 產業積聚在第二產業，類同性較高。 區域發展成熟，有大量的人群集聚； 有較強的文化氛圍，整體人文素質強； 完善的人力儲備，政府資源支持。 區域發展成熟，整體經濟水平較高； 已形成成熟的工業氛圍，技術實力雄厚； 外部科研實力的沖擊，政府機關支持。 通過產業、交通、規劃以及現狀多維度的比較分通過產業、交通、規劃以及現狀多維度的比較分 析，與本案匹配度最高的是配套高新技術產業的析，與本案匹配度最高的是配套高新技術產業的 服務型產業，即生產型服務業。服務型產業，即生產型服務業。 項目發展機會項目發展機會 生產型服務業生產型服務業 中小企業的集辦公、研發、營銷等于一體的企業定

39、制區； 冶金、金屬制品等企業的展示營銷大廳； 為園區企業和市場服務的倉儲物流。 結合發展商目標，我們需要在生產型服務業上做相結合發展商目標，我們需要在生產型服務業上做相 應的升級，以更有附加值的產業方式，實現項目的應的升級，以更有附加值的產業方式，實現項目的 成功運作。即成功運作。即升級版生產性服務業升級版生產性服務業。 涵蓋信息化的電子商務功能，集辦公、研發、營銷于一體，涵蓋信息化的電子商務功能，集辦公、研發、營銷于一體， 實現可持續化發展。實現可持續化發展。 III III 發展環境研究發展環境研究 中國產業研究中國產業研究 武漢產業研究武漢產業研究 區域市場分析區域市場分析 中部大崛起，

40、刺激產業資源向外輻射流動，中西部中部大崛起，刺激產業資源向外輻射流動，中西部 成為產業外移直接大后方。成為產業外移直接大后方。 中國產業東拓中國產業東拓 產業轉產業轉 移方向移方向 武漢武漢 具體轉移產業具體轉移產業 產業轉移資金產業轉移資金 承接轉移省市承接轉移省市 東部產業向中西部地區轉移成為一大趨勢，中西部東部產業向中西部地區轉移成為一大趨勢，中西部 省市把承接上海外移產業放在重要戰略地位。省市把承接上海外移產業放在重要戰略地位。 1 2 3 4 5 安徽安徽合肥合肥 江西江西南昌南昌 湖北湖北武漢武漢 3125.13125.1億元億元 11011101億元億元 河南河南鄭州鄭州 185

41、01850億元億元 950950億元億元 湖南湖南長沙長沙 12301230億元億元 高新技術產業，信息產業等高新技術產業，信息產業等 輕工、紡織企業輕工、紡織企業 紡織服裝、機械電子等勞動密紡織服裝、機械電子等勞動密 集型產業，金融、商貿物流、集型產業，金融、商貿物流、 交通運輸等現代服務業交通運輸等現代服務業 能源和原材料產業，農業，旅游能源和原材料產業，農業，旅游 產業，金融業產業，金融業 大型制造業大型制造業 產業轉移現狀產業轉移現狀 武漢經濟騰飛武漢經濟騰飛 實施工業倍增計劃，建成全國重要的先進制造業中心。工業投資五年累計超過實施工業倍增計劃，建成全國重要的先進制造業中心。工業投資五

42、年累計超過80008000億元，億元， 培育壯大一批千億產業和百億企業，到培育壯大一批千億產業和百億企業，到20152015年，工業總產值達到年，工業總產值達到1500015000億元，產值過億元，產值過30003000 億元、億元、20002000億元、億元、10001000億元產業各億元產業各2 2個，百億企業超過個，百億企業超過2020戶，共形成電子信息、汽車、食品、戶，共形成電子信息、汽車、食品、 裝備制造、鋼鐵、石化等六大千億元產業。裝備制造、鋼鐵、石化等六大千億元產業。 武漢攜工業倍增武漢攜工業倍增& &經濟騰飛的自身優勢，具備絕對實經濟騰飛的自身優勢，具備絕對實 力承接東部外移產

43、業。力承接東部外移產業。 五五 大大 承承 接接 方方 式式 成本降低型成本降低型 資源利用型資源利用型 市場開拓型市場開拓型 集群吸引型集群吸引型 策略投資型策略投資型 使用頻率使用頻率 典型案例典型案例 注：注： 表示較多數；表示較多數； 表示較少數表示較少數 眾和紡織、益泰運動用品公司，新港 服裝等 湖北華海船舶重工、華涌造船有限公 司、江潤造船有限公司、湖北泰山建 材有限公司等 李寧工業園項目、福耀玻璃公司、太 子奶、伊利奶業等 維達、恒安、中順等（孝南區的紙制 業產業群），匯源、太子奶、娃哈哈、 伊利、貝因美等（黃岡市的食品飲料 產業集群）等 雙環科技、宜化集團、久大鹽業集團、 成都

44、市新都化工、華潤啤酒等 產業承接模式產業承接模式 武漢承接東部外移產業，主要采用以下五種承接模式。武漢承接東部外移產業，主要采用以下五種承接模式。 成本降低型成本降低型 資源利用型資源利用型 市場開拓型市場開拓型 集群吸引型集群吸引型 策略投資型策略投資型 要素和產業在地區 之間的梯度轉移， 特別是制造業從高 梯度產業國家和地 區向地梯度國家和 地區轉移，其后面 的動因是國家、地 區之間貿易的市場 機制調節所致，核 心是土地和勞動力 的價格變動。 資源在空間分布的 不均等是導致處于 不同位臵要素收益 差異的重要原因， 而要素收益的差異 會引起要素在空間 上的轉移并引起產 業在空間上的轉移。 企

45、業選擇到市場需 求比較大的地區選 址，在經濟學里被 稱之為“本地市場 效應”。這不僅可 以縮短產品生產與 消費者需求之間的 距離，也可以減少 運輸成本，增加市 場信息的反饋，有 利于再升級。 無論是工廠空間集 中化而形成的地方 化經濟，還是由不 同工廠或不同生產 活動的空間集中而 產生的的城市化經 濟，都可以構成個 別企業的產業結構。 企業在空間上的集 中可以減少信息不 完整而導致的經營 風險、節約運輸和 通信成本。 以多元化的經營為 目標的企業，往往 可利用中部地區經 營不善的企業，通 過合資合作、改制 并購等方式注入投 資，接繼原公司的 業務、技術或品牌， 從而進入一個新的 行業、擁有一項

46、成 熟的技術或擁有一 個成熟的品牌。 本案模式選定本案模式選定 基于項目屬性的界定，綜合外圍條件的約束，最適宜基于項目屬性的界定，綜合外圍條件的約束，最適宜 本案的模式為市場開拓型。本案的模式為市場開拓型。 項目發展機會項目發展機會 風電風電 動力電動力電 池池 3G3G 太陽太陽 能能 保健保健 教教 育育 商業服商業服 務務 連鎖連鎖 經營經營 醫藥醫藥 市場市場 拓展拓展 型的型的 產業產業 承接承接 模式模式 下的下的 產業產業 類型類型 適宜本案的市場拓展型產業承接模式，為本案帶來了適宜本案的市場拓展型產業承接模式，為本案帶來了 以下九大類型的產業機遇。以下九大類型的產業機遇。 發展

47、機會總結發展機會總結 中國產業研究中國產業研究 武漢產業研究武漢產業研究 研判出本案生產型服務業研判出本案生產型服務業 的產業發展方向的產業發展方向 分析出本案市場拓展型的分析出本案市場拓展型的 產業承接模式產業承接模式 機會來臨的同時，機會來臨的同時， 項目面臨的問題接踵而來：項目面臨的問題接踵而來： 生產型服務業大大背景之生產型服務業大大背景之 下，是不是市場拓展型涵下，是不是市場拓展型涵 蓋的九大產業，皆適合本蓋的九大產業，皆適合本 案的發展？案的發展？ 我們需要從區域市場尋找機會！我們需要從區域市場尋找機會！ III III 發展環境研究發展環境研究 中國產業研究中國產業研究 武漢產業

48、研究武漢產業研究 區域市場分析區域市場分析 位于葛店科技新城的北部現葛店 開發區位臵，依托現有春天藥業、 科益藥業等大型醫藥企業和葛店科 技新城的“藥谷”品牌，完善配套 設施，形成生物醫藥產業集群，提 升現有的生物醫藥產業園的功能。 規劃工業用地243.29公頃，占工業 總用地的23.57。 本項目發力點：“藥谷”品牌本項目發力點：“藥谷”品牌 大勢已成，配套設施基本完善，大勢已成，配套設施基本完善， 并且已形成集群，技術實力抱并且已形成集群，技術實力抱 團運營，與本案距離較遠，本團運營，與本案距離較遠，本 案運營此產業難度較大，依托案運營此產業難度較大，依托 創業大道，建議本案后期配套創業大道，建議本案后期配套 生物醫藥產業發展。生物醫藥產業發展。 生物醫藥產業生物醫藥產業 精細化工產業園是主動對接武漢 化工新城、延長化工產業鏈的區域 ，位于武鄂高速以北、創業大道以 西的區域，