1、工業地產概念完全解讀 概 念 解 讀 概 念 解 讀 工業地產概況工業地產概況 市場特征市場特征 相關政策扶持相關政策扶持 開發風險及趨勢開發風險及趨勢 工業地產之消費者工業地產之消費者 主要客戶為公司、企業和個體經營者， 而不等同于住宅項目中的個人、老百姓。 工業地產是指在新經濟、新型工業化背景下，以工業地產是指在新經濟、新型工業化背景下，以 產業為依托，地產為載體，以工業樓宇、工業廠產業為依托，地產為載體，以工業樓宇、工業廠 房、高新技術研究與發展用房為主要開發對象，房、高新技術研究與發展用房為主要開發對象， 集投資、開發、經營管理和服務等為一體的工業集投資、開發、經營管理和服務等為一體的

2、工業 物業總稱。物業總稱。 工業地產之功能涵蓋工業地產之功能涵蓋 行政管理、生產加工、形象展示、物流 配送、商務服務、商業服務、金融服務、 生活服務、人才服務、科研活動、會展 活動、休閑活動、會晤功能、銷售功能 等一切能產生經濟效益的服務功能。 指在新經濟、新型工業化背景下，以產業為依托、地產為載體的工業物業總稱。指在新經濟、新型工業化背景下，以產業為依托、地產為載體的工業物業總稱。 工業地產的定義工業地產的定義 根據工業地產建筑體規模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業廠房和工業園區。 標準廠房標準廠房 定制廠房定制廠房 工業廠房工業廠房 工業園區工業園區 綜合工業園綜合工業園 科技園區科技

3、園區 物流園區物流園區 專業園區專業園區 企業總部基地企業總部基地 工業地產工業地產 標準工業廠房是具有廣泛通用性的、用于生產的工 業用途物業。 定制廠房是為使用者量身定做的工業用途物業，建 成后，一般出租給使用者5到10年時間。 主要由標準廠房及定制廠房組成，功能多樣化的工 業產業園區。 物業類別主要有研發中心、信息科技單位、土地、 企業加速中心等。 物流園主要是服務于物流行業，滿足其使用要求的 工業園區。 對設備及廠址有特殊要求的園區。 總部基地ABP以智能化、低密度、生態型的總部樓 群，形成集辦公、科研、中試、產業于一體的企業 總部聚集基地。 工業地產分類工業地產分類 標準工業廠房的兼容

4、性好，適合成片開發，物業形式多為單層、多層、聯排及疊加為主 企業可以迅速投入生產，縮 減新建一個工廠的時間； 長期租賃廠房實際上是一種 融資行為，可以節省初期的 投入，為企業帶來放大數倍 的資本，利于企業的擴張； 對于不是十分了解中國國情 的外資企業來說，租用標準 廠房也是一個過渡期，為以 后自建工廠做個過渡，減少 經營風險； 企業可以從標準工業廠房的 附加產品獲益，如：園區的 優惠財政和稅收政策、園區 的區域優勢、園區的企業集 群效應。 聯排聯排 單層單層 疊加廠房疊加廠房 多層廠房多層廠房 單層單層 工業廠房工業廠房標準廠房標準廠房 標準廠房的優勢標準廠房的優勢 房地產智庫 此類在中國還處

5、于探索實踐階段，以滿足客戶特定要求為主，服務對象多為跨國公司 開發商提供一站式服務， 減少使用者在建設工廠中 的種種繁瑣的手續，使用 者不必為一個項目組建專 門的基建隊伍； 開發商實際上是提供了一 種財務手段，減少使用者 一次性的投資； 有利于使用者鎖定經營風 險，減少持有物業的風險， 減少短期租賃風險； 提供使用者行業退出的機 會，減輕使用者資產負擔； 量身定制物業解決方案可 以充分滿足使用者業務需 求；使用者可以專注于拓 展其業務； 對于使用者而言是進行資 產負債表外的融資。 定制并出租廠房的好處定制并出租廠房的好處 IBMIBM亞太地區總部亞太地區總部 國內案例數量較少； 租金較高，使用

6、率高； 物業形式主要為單層、多 層； 客戶一般為跨國公司，且 多從事高科技制造業和物流 業。 定制廠房主要特點定制廠房主要特點 德國飛煌世亞電子公司德國飛煌世亞電子公司 蘇州工業園蘇州工業園 工業廠房工業廠房定制廠房定制廠房 房地產智庫 涵蓋廣泛，主要為各類工業產業園區、總部基地等，物業形式為各類工業物業的集合 多層停車場多層停車場 貨運貨運 電梯電梯 綜合產業園綜合產業園 功能復合：如新加坡面向輕工業的園 區Techplace I，主要產業為電子、 精密加工、信息產業及研發等。 北京嘉捷科技園北京嘉捷科技園 北京經開科技園北京經開科技園 科技園、孵化器科技園、孵化器 園區物業類別以科 技、信

7、息為主，包括 研發中心、信息科技 單位、軟件設計與開 發，信息科技等。 工業園區工業園區 房地產智庫 工業園區物業形式一般為多層，租金較純辦公樓相對便宜，一般為混凝土結構，注 重綠化，外觀形象科技化。 物流園物流園 主要是服務于物流行業的工業園區，如新加坡 樟宜空港物流園區。 專業物流園專業物流園 對設備及廠址有 特殊要求的園區。 如大亞灣石油化 工專業園區。 總部基地總部基地 以智能化、低密度、生態型的總部樓群， 形成集辦公、科研、中試、產業于一體的 企業總部聚集基地。可以為企業提供良好 的中樞式運營管理氛圍，以高效、多能、 全屏化優勢為企業創建發展的高速通道， 以中心級輻射全國乃至全球的“

8、中心外圍 效應”為企業鋪設前瞻式空間路徑。 工業園區工業園區 房地產智庫 工業地產是靠市場環境和產業驅動的行業，具有政策主導、專業性強、區域性強、 投資回報期長及自身增值性的特點。 政策主導性強、專業性強政策主導性強、專業性強 工業地產受地方政府、經濟、 產業發展、政策等影響很大； 工業地產和產業緊密聯系，不同工 業地產必須滿足不同產 業發展需求及功能要求； 區域性強區域性強 由于工業發展具有 很強的聚集效應， 同區域具有不同的 主導產業，區域市場對工業地產 需求一致性較強；致使工業地產 在同區域的功能差別很小。 投資大、投資大、投資回收期長投資回收期長 工業地產項目規模大，前期投入 大；資金

9、占用周期長，投資回收 期限大于住宅房地產與商業地產； 項目增值性項目增值性 發展第三產業，實現二三產業 聯動，拓展項目收入來源； 加強教育業、醫療衛生、文化 業、科技和體育等行業的發展； 優化產業配臵，打造產業群； 都將促使項目價值提升 工業地產特點工業地產特點 房地產智庫 中國工業地產經歷了粗放經營、逐步規范、集約化使用三個階段，伴隨著國內經 濟建設穩健快速發展。 0707年后年后 開發區名 義“圈地” 土地集中 整頓階段 0303年年2 2月至月至0303年底年底 0404年年 0505年至年至0606年年 整頓深 化，監 管力度 加強 短暫休 克療法 持續整 頓，取 得階段 性成果 政政

10、 策策 效效 果果 鞏固整頓成果 合理 規劃 引導 發展 經濟高經濟高 速發展速發展 需要需要， 逐步放逐步放 行階段行階段 強化集約用地強化集約用地 積極盤活存量土地積極盤活存量土地 鼓勵產業結構優化升級鼓勵產業結構優化升級 鼓勵向鼓勵向“多功能綜合性多功能綜合性 產業區產業區”發展發展 今后政策方向今后政策方向 土 地 出 讓 金 收 支 管 理 逐步實 施工業 用地招 拍掛 經濟發展曲線經濟發展曲線 粗放經營階段：圈地；整頓粗放經營階段：圈地；整頓 規范經營階段：放行；管理規范經營階段：放行；管理 集約使用階段：綜合；優化集約使用階段：綜合；優化 工業地產發展歷程工業地產發展歷程 房地產

11、智庫 企業總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉移企業總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉移 北京、上海等一線城市土地價格一直在攀升，因此國外一些跨國企業開始把北京、上海等一線城市土地價格一直在攀升，因此國外一些跨國企業開始把 制造基地向二、三線城市轉移制造基地向二、三線城市轉移 。 中國的國際貿易市場的核心競爭仍然是廉價的勞動力和土地中國的國際貿易市場的核心競爭仍然是廉價的勞動力和土地 ，這也是制造，這也是制造 基地往二三線城市轉移的一個重要原因基地往二三線城市轉移的一個重要原因 人民幣的不斷升值也成為國外資本眷顧中國工業地產的一個重要原因。把中人民幣的不斷升值也成為國

12、外資本眷顧中國工業地產的一個重要原因。把中 國工業地產放到全球來看，價格低廉，十分誘人的，升值的空間巨大，再加國工業地產放到全球來看，價格低廉，十分誘人的，升值的空間巨大，再加 上人民幣匯率的收益，國際資本可以贏得雙份利益。上人民幣匯率的收益，國際資本可以贏得雙份利益。 工業地產發展現狀工業地產發展現狀 房地產智庫 概 念 解 讀 概 念 解 讀 工業地產概況工業地產概況 市場特征市場特征 相關政策扶持相關政策扶持 開發風險及趨勢開發風險及趨勢 房地產智庫 特征一：工業投資持續增長；呈現工業地產開發熱。 中國吸引投資能力增強，參與供給產業分工能力加強；企業總中國吸引投資能力增強，參與供給產業分

13、工能力加強；企業總 部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉移。部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉移。 中國參與國際產業分工能力加強，目前“世界制造工廠”的局面 還會長期持續下去，這取決于中國廉價而豐富的勞動力、低廉的 工業土地價格和巨大的消費市場； 北京、上海等一線城市土地價格一直在攀升，因此國外一些跨國 企業開始把制造基地向二、三線城市轉移，在這些二、三城市還在這些二、三城市還 有其發展的巨大空間；有其發展的巨大空間； 區域性招商引資力度普遍加大，各類開發區、工業園區和生產性 服務業集聚區層出不窮，直接拉動了工業房產的持續需求直接拉動了工業房產的持續需求; ; 各地對工業

14、房產投資開發給予政策、稅收和土地供給價格等方各地對工業房產投資開發給予政策、稅收和土地供給價格等方 面諸多優惠，為工業房產的開發注入了催化劑。面諸多優惠，為工業房產的開發注入了催化劑。 工業地產市場特征工業地產市場特征 房地產智庫 特征二：工業土地存量不足，工業土地日益稀缺。 工業土地面積供應工業土地面積供應 縮減原因：縮減原因： 國家宏觀政策加 強對開發區和工業 園的調控力度，清 理整頓開發區，致 使大量開發區或工 業園區關閉； 保留下來的開發 區也普遍存在用地 空間不足的問題， 未來的發展空間受 限。 經濟快速發展，經濟快速發展， 市場需求量大市場需求量大 市場供應面積小市場供應面積小 工

15、業地產升溫，全國大部分地區現有開發區土地存量不足。工業地產升溫，全國大部分地區現有開發區土地存量不足。 上海、重慶等地的工業園區同樣面臨無地的困境。上海市松江、青 浦、嘉定等主要工業園區已基本無地可售，市場上對工業用地的爭 奪到了激烈的程度，甚至出現了200家客戶爭奪100畝的土地的場 景。 工業地產市場特征工業地產市場特征 房地產智庫 特征三：工業土地供求結構變化導致土地價格快速上漲。 2000-2010年全國重點城市各類地價指數 從2003年起，國家就開始清理工業園區，嚴控工業用地，各類違歸工業園區 數量驟減。 經過了經過了20072007年，工業地產依靠廉價土地進行市場運作的時代基本結束

16、，年，工業地產依靠廉價土地進行市場運作的時代基本結束，20002000- - 20102010年的十年間，工業用地價格上升近年的十年間，工業用地價格上升近50%50%。 工業地產市場特征工業地產市場特征 特征四：工業地產概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴大。 工業地產的概念不斷延展，由廠房工業地產的概念不斷延展，由廠房科技園、物科技園、物 流園、總部基地等流園、總部基地等文化產業園、工業設計創文化產業園、工業設計創 業園等，不斷地擴大其涵蓋的范圍。業園等，不斷地擴大其涵蓋的范圍。 簡單的工廠用房簡單的工廠用房 產業集群；產業集群； 科技園、物流園、專業園區、科技園、物流園、專業園區、 企業總部基地等

17、企業總部基地等 衍生產業集群：衍生產業集群： 文化產業園；新聞會展中心文化產業園；新聞會展中心 卡通動漫產業基地卡通動漫產業基地 汽車后市場產業基地汽車后市場產業基地 長三角國際技術藍領基地長三角國際技術藍領基地 工業地產市場特征工業地產市場特征 20002000年以前年以前 20002000- -20082008年年 20082008年以后年以后 概 念 解 讀 概 念 解 讀 工業地產概況工業地產概況 市場特征市場特征 相關政策扶持相關政策扶持 開發風險及趨勢開發風險及趨勢 十二五規劃對工業的利好影響十二五規劃對工業的利好影響 國家 “十 二五 ”規 劃 產業 發展 同步推進工業化、城鎮化

18、和農業現代化。堅持工業反哺農業、城市支持農村和多予少取放 活方針，充分發揮工業化、城鎮化對發展現代農業、促進農民增收、加強農村基礎設施和 公共服務的輻射帶動作用，夯實農業農村發展基礎，加快現代農業發展步伐。 堅持走中國特色新型工業化道路，適應市場需求變化，根據科技進步新趨勢，發揮我國產 業在全球經濟中的比較優勢，發展結構優化、技術先進、清潔安全、附加值高、吸納就業 能力強的現代產業體系 改造提升制造業。優化結構、改善品種質量、增強產業配套能力、淘汰落后產能，發展先 進裝備制造業，調整優化原材料工業，改造提升消費品工業，促進制造業由大變強。 培育發展戰略性新興產業。以重大技術突破和重大發展需求為

19、基礎，促進新興科技與新興 產業深度融合，在繼續做強做大高技術產業基礎上，把戰略性新興產業培育發展成為先導 性、支柱性產業。 推動能源生產和利用方式變革。堅持節約優先、立足國內、多元發展、保護環境，加強國 際互利合作，調整優化能源結構，構建安全、穩定、經濟、清潔的現代能源產業體系。 湖南 “十 二五 ”規 劃 GDP 到2015年，全省GDP達到2.5萬億元，工業增加值對經濟增長的貢獻率達到55% 產業 發展 全面推進“四化兩型”建設，大力推進新型工業化，構建現代產業體系，把發展戰略性新 興產業和園區經濟放在重要位置。將長沙建設為戰略性新興產業基地和國家級的自主創新 開發基地。 推動主體功能區建

20、設，引導人口向城鎮聚集，產業向園區聚集 政策對工業的扶持政策對工業的扶持 “十二五十二五”對工業的規劃重點在于，對工業的規劃重點在于，大力改造提升制造業大力改造提升制造業、培育發展戰略性新興培育發展戰略性新興 產業產業、推動新能源生產和利用推動新能源生產和利用，引導產業向園區聚集。，引導產業向園區聚集。 “十二五十二五”規劃中，重點扶持的行業與企規劃中，重點扶持的行業與企 業業 改造提升制造業：改造提升制造業： 優化結構、改善品種質量、增強產業配套能力、淘汰落后產能，發展先進裝備制造業， 調整優化原材料工業，改造提升消費品工業，促進制造業由大變強。 重點扶持企業：以汽車、鋼鐵、水泥、機械制造、

21、電解鋁、稀土、電子信息、 醫藥等行業為重點。 發展戰略性新興產業：發展戰略性新興產業： 以重大技術突破和重大發展需求為基礎，促進新興科技與新興產業深度融合，在繼續做 強做大高技術產業基礎上，把戰略性新興產業培育發展成為先導性、支柱性產業。 重點扶持企業：以節能環保、新一代信息技術、生物、高端裝備制造、新能源、 新材料、新能源汽車等戰略性新興產業為主。 推動新能源的生產和利用：推動新能源的生產和利用： 堅持節約優先、立足國內、多元發展、保護環境，加強國際互利合作，調整優化能源結 構，構建安全、穩定、經濟、清潔的現代能源產業體系。 重點扶持企業：積極發展太陽能、生物質能、地熱能等其他新能源。 概

22、念 解 讀 概 念 解 讀 工業地產概況工業地產概況 市場特征市場特征 相關政策扶持相關政策扶持 開發風險及趨勢開發風險及趨勢 工業地產開發市場風險相對較小，但由于政府土地政策調控及產業結構變化，工 業地產開發也存在一定的市場風險。 經營風險：經營風險： 區域市場供應情況，供大 于求造成的市場經營難度 ，形成的風險。 政策風險：政策風險： 土地出讓政策變化，招商、稅收優 惠政策的變化造成區域吸引力下降 。 市場風險：市場風險： 產業轉移導致區域競爭 力下降，引起對工業物 業需求的減少； 產業升級及產業結構調 整引起對物業需求變化 。 開發風險開發風險 開發風險分析開發風險分析 工業地產開發區域

23、不斷擴大、開發模式不斷創新，邁入新一輪高速發展期；傳統工 業地產開發正向產業地產方向發展。 政策將強調市場對工業用地的配臵作用，促進工業地產價格回 歸到真實價值。 國外地產巨頭攜手投資基金聯合進入將成大勢，操作方式將不 斷創新。資本運作成為工業地產開發的趨勢。 由于國內全面產業轉移和發達地區總部經濟的規模形成，投資 熱點區域將不斷擴大，更多城市將得到發展機遇。 工業地產逐步向產業地產升級過渡，工業地產開發將進入“產 業型新城開發時代” 。 趨勢一趨勢一 趨勢二趨勢二 趨勢三趨勢三 趨勢四趨勢四 工業地產未來發展趨勢工業地產未來發展趨勢 項目定位與營銷策略 基本概念解讀 開發模式及形態 湖南工業

24、園發展情況 寧鄉工業地產現狀 開 發 模 式 及 形 態 開 發 模 式 及 形 態 工業地產開發模式工業地產開發模式 工業園區形態分類工業園區形態分類 工業地產開發通常包括的四種開發模式： 工業地產開發模式工業地產開發模式 工業地產商模式工業地產商模式 房地產開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地, 建設基礎設施或廠房、倉庫等,然后以租賃、轉讓或合 資等方式經營管理項目。 主體企業引導模式主體企業引導模式 實力企業獲取工業用地開發相對獨立的工業園區,自身 進駐且占主導，通過土地出讓、項目租售等方式引進 同類企業。 工業園區開發模式工業園區開發模式 通過政府行為，劃區域規劃發展集群產業。該

25、模式 為中國目前各級地方政府最常使用的工業地產開發最常使用的工業地產開發 模式模式，同樣也是我國工業地產市場的主要載體。 綜合運作模式綜合運作模式 上述三種模式的混合運用。 工業地產開發模式工業地產開發模式 以政府開發為主導，規劃各種開發區、產業園，示范帶動區域經濟全面發展 地方政府是我國目前工業地產市場的主要載體，工業園開 發模式也是各級地方政府最常使用的工業地產開發方式最常使用的工業地產開發方式。 地方政府創造相關產業政策支持、稅收優惠等條件營造園區， 形成其特有的優勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引 進符合相關條件的工業發展項目。 開發主體開發主體 操作手段操作手段 區域經濟發展迅速

26、，產業潛力十足； 區域輻射地位明顯，交通條件優越； 宏觀政策重大利好，產業發展具備良好的政策環境。 具備外部條件具備外部條件 模式一：工業園區開發模式模式一：工業園區開發模式 總體規劃總體規劃 園區建設園區建設 園區管理園區管理 園區升級園區升級 區域經濟研究 園區開發定位 行業發展規劃 園區招商定位 園區開發策略 園區招商策略 開發財務規劃 概念性規劃 控制性規劃 基礎設施規 劃 詳細規劃 非盈利性基礎 設施建設 盈利性基礎設 施建設 共用設施建設 國內招商 國外招商 客戶管理 物業管理 土地容積率 產業升級 工業園區開發模式流程工業園區開發模式流程 政府規劃及先期投入為基礎，制定相應的優惠

27、政策及稅收政策實現招商，政府規劃及先期投入為基礎，制定相應的優惠政策及稅收政策實現招商， 同時還負責園區管理及產業升級。同時還負責園區管理及產業升級。 政府制定園區發展的總體規劃，包括行業的發展規劃，園區開發策略、園區招商策略及 開發財務規劃等，通過前期的基礎投入，制定相應的優惠政策來吸引大型工業企業來園 區建廠，政府負責未來園區管理及未來的規劃升級。 政府完全主導的開發模式政府完全主導的開發模式 工業園區開發模式工業園區開發模式 以政府規劃的工業區、科技園區的建設為主導，吸引符合條件的企業進駐，完成工 業園區開發建設。 松山湖將努力發展成為國內外著名企業聚集中心、研發服務中心、人才教育松山湖

28、將努力發展成為國內外著名企業聚集中心、研發服務中心、人才教育 中心和高新技術產業基地中心和高新技術產業基地；發展“三大產業”（電子信息產業、生物技術產 業和裝備制造業）；聚集“三類企業”（高新技術企業、“兩自”企業和高 稅收企業）；當好“三創”示范區（創新發展模式、創新發展環境、創新發 展能力），全力打造活力松山湖，實力松山湖，魅力松山湖。 松山湖屬丘陵地貌，地 處東莞幾何中心，規劃規劃 控制面積控制面積7272平方公里，平方公里， 有近有近8 8平方公里的淡水湖平方公里的淡水湖 和豐富的植被。和豐富的植被。截至 2007年6月，已完成130 多公里高標準道路、100 多萬平方米生產生活設 施

29、、500多萬平方米綠化 面積。 2 2、科學園：、科學園： 位于松山湖科技產業園區的中心區，占地 面積平方公里，擁有大面積的單元式開 發用地，現有研發樓、商務辦公樓、東莞 留學人員創業園、生產力大廈等辦公場所， 配套學術交流中心、圖書館等公共服務平 臺, 已引進廣東電子工業研究院、南海海洋引進廣東電子工業研究院、南海海洋 生物技術國家工程研究中心東莞基地、廣生物技術國家工程研究中心東莞基地、廣 東華南工業設計院等技術平臺，東華南工業設計院等技術平臺，并正全力 打造信息咨詢平臺、產權交易平臺、863軟 件項目孵化器，努力將其建設成為東莞的 總部中心、研發服務中心。 東莞松山湖片區發展的兩大核心支

30、撐點東莞松山湖片區發展的兩大核心支撐點 1 1、北部工業城、北部工業城 ： 位于松山湖科技產業園區的北 部，占地面積約10平方公里， 分成A、B、C、D、E五個工 業分區和一個城市核心區。城 市核心區內配備小學、幼兒園、 高級公寓、商業中心、文體廣 場、汽車客運站等生活設施， 滿足了區內人員的日常生活需 要。另外，各工業分區均設員 工生活區，配套飯堂、便利店、 自動柜員機、運動場等設施， 企業可租用、購買或購地自建企業可租用、購買或購地自建 員工宿舍。員工宿舍。 開發案例開發案例東莞松山湖工業園東莞松山湖工業園 以電子信息、生物技術和高端裝備制造為主的開發建設及招商策略，促進產業 鏈的完善與發

31、展。 企業名稱 主要業務 中大南海海洋生物技術工程中心 利用現代先進的生物技術進行海洋生物制品、海洋藥物、特種飼料、 水產添加劑、工業用酶等海洋生物技術的研發和產業化 通快集團 （1）鈑金加工機床和鈑金電動工具；（2）激光技術和系統，電子 技術；（3）醫療技術。 東莞住礦電子漿料有限公司 電子漿料，生產電阻、導帶、介質漿料等產品 。 美達王板和精密金屬（東莞） 專門經營不銹鋼加工銷售業務 。 東莞新能源科技有限公司 主要生產和銷售鋰離子電池、鋰聚合物電池、超級電容器、燃料電 池與動力電池等高新能源產品并提供售后服務 艾利和電子科技（中國） 主要生產和銷售數字音、視頻編解碼設備（MP3、CAR

32、A/V）。 廣東生益科技股份有限公司 主要從事敷銅板和高多層印制電路板用的系列半固化片等電子材料 的制造與銷售 天弘（東莞）科技有限公司 產品主要包括打印機、游戲機和計算機。 招商進駐主要企業招商進駐主要企業 20072007年松山湖實現工業總產值年松山湖實現工業總產值110110億元，億元，比上年增長45%；本級可 支配財政收入4.5億元，比上年增長125%；工商稅收5.07億元，比上年 增長195%.園區大中型科研機構達到29家，世界500強企業9家，跨國公 司企業18家。另外，全年共引進大中型項目36個，協議引進資金130億 元。2007年，松山湖專利申請和授權總量分別達到83件和53件

33、，被確 定為“廣東省知識產權試點園區”和“廣東省版權興業示范基地”。 開發案例開發案例東莞松山湖工業園東莞松山湖工業園 政府支持，大型企業進駐并自主開發，通過其行業影響力，帶動上下游 企業加入園區建設。 地方政府是我國目前工業地產市場建設的主導，主體企業 引導模式是工業園開發模式的衍生模式，也是各級地方政 府經常使用的工業地產開發方式經常使用的工業地產開發方式。 創造相關產業政策支持、稅收優惠等條件營造園區與其他工 業地產項目所具備的獨特優勢，吸引某些行業的知名企業進吸引某些行業的知名企業進 駐，利用其在行業的影響度來帶動行業上下游相關產業的聚駐，利用其在行業的影響度來帶動行業上下游相關產業的

34、聚 集，以產業鏈帶動發展。集，以產業鏈帶動發展。 開發主體開發主體 操作手段操作手段 區域輻射地位明顯，交通條件優越；具備產業發展的良好的 產業政策環境；優惠的稅收及相關政策。 具備外部條件具備外部條件 模式二：主體企業引導模式模式二：主體企業引導模式 初步規劃初步規劃 主體企業主體企業 規劃建設規劃建設 園區管理園區管理 園區升級園區升級 國內招商 國外招商 客戶管理 物業管理 土地容積率 產業升級 政府完成初步規劃及配套建設吸引知名企業進駐，同時通過土地出讓、 租賃等方式引入同類企業完善產業鏈。 基本配套基本配套 建設建設 政府土地出讓、租賃方式引進同類企業，實政府土地出讓、租賃方式引進同

35、類企業，實 現整個產業鏈的打造與完善。現整個產業鏈的打造與完善。 擴大招商擴大招商 區域經濟研究 行業發展規劃 園區招商定位 園區開發策略 園區招商策略 道路、交通 公共設施配套 廠房 其它設施 主體企業開發模式流程主體企業開發模式流程 適當包裝及推廣 政府引導，企業帶動的開發模式政府引導，企業帶動的開發模式 主體企業引導模式主體企業引導模式 依靠諾基亞的品牌帶動效應，吸引眾多的著名手機零配件和服務商跟隨而至， 實現工業園區快速發展。 星網工業園是諾基亞全球手機生產的最重要基地之一， 新廠房占地5.6萬。到目前為止，已有20多家國內 外著名手機零配件和服務供應商入駐；2006年星網工 業園產值

36、突破千億； 2006年5月，諾基亞中國區總部和北京研發中心遷入 亦莊，成為第一個在亦莊設立總部的跨國公司。 NO 專業 國家 公司 1 EMS/PCBassembly 中國/美國 Beijing GKI 2 電池 日本 Sanyo 3 PCBs 日本 Beijing Ibiden Electronic Ltd 4 Keynats 日本 Sunarrow Limited 5 外殼 芬蘭 Perlos 6 天線 英國 Centroren 7 物流 英國 EXEL 8 Interconnection 美國 Molex 9 外殼 臺灣 Foxconn 10 充電器 德國 Friwo 11 鍍膜 芬蘭

37、Savcor 12 半導體 美國 RF Micro Devices 物流配送中心物流配送中心 手機零部件工廠集聚區手機零部件工廠集聚區 NOKIA 開發案例開發案例北京諾基亞工業園北京諾基亞工業園 地產商運用住宅開發的模式，開發建設工業地產，并通過出租、出售， 獲取利潤。此種開發模式與本案所具備 的條件最為吻合。 房地產開發企業是該模式的開發主體，工業地產商通過市 場化的開發模式來完成工業地產的從開發、銷售（租賃）、 管理等活動。 根據區域產業發展的趨勢及未來工業市場的需求狀況，通過 市場化的取地方式來獲得土地，繼而進行工業物業的開發， 以出租或出售方式實現效益。 開發主體開發主體 操作手段操

38、作手段 區域輻射地位明顯，交通條件優越；具備產業發展的良好的 產業政策環境；優惠的稅收及相關政策。 具備外部條件具備外部條件 模式三：工業地產商模式模式三：工業地產商模式 按地產開發模式進行，從取地開始，到施工建設，最后通過轉讓、 租賃、合作經營等方式回收資金，實現利潤。 土地獲取土地獲取 收益獲取收益獲取 工業地產商開發模式流程工業地產商開發模式流程 施工建設施工建設 工業園區獲得工工業園區獲得工 業土地業土地 其它途徑獲得其它途徑獲得 道路、綠化建設道路、綠化建設 基礎設施建設基礎設施建設 廠房、倉庫、研發廠房、倉庫、研發 租賃、轉讓租賃、轉讓 合資經營合資經營 合作經營合作經營 類似于住

39、宅開發模式類似于住宅開發模式 詳細了解區域產詳細了解區域產 業發展現狀及趨業發展現狀及趨 勢勢 適當包裝及推廣適當包裝及推廣 前期工作前期工作 工業地產商主導開發模式工業地產商主導開發模式 工業地產商模式工業地產商模式 依托工業園區發展的趨勢，運用市場開發運作的模式建成的科技園區，企業入 住情況較好。 北京騰飛國際高科技園的客戶北京騰飛國際高科技園的客戶 1 維薩拉公司 2 葛蘭素史克 3 必帝 4 西門子醫療設備 5 先靈制藥 6 Lam Research 7 BOSCH 8 P 2層、4.2m；35層、 3.9m 樓高：樓高：25.8 m 孵化器單元大小：孵化器單元大小：25層；85.23

40、 m2 290.05 m2 。 結構：結構：框架結構。 車位：車位：現有車位300個。 合作模式：合作模式：出租、合作開發 優勢：優勢：專業化服務。 根本：根本：市場化運作 建設目標：建設目標：“規模化、專業化、市場化、國際化” 天河生物園天河生物園三大優勢三大優勢 優勢一：政策優勢優勢一：政策優勢 1.園區的建設是成都市科技創新體系的重要內容之一； 2.入駐企業享有國家、四川省、成都市、高新區制定的相關優惠政策； 3.成都市科技局設立專項資金對入駐企業給予重點扶持； 4.成都市科技局、高新區科據局對入駐企業在科技項目申報等方面給予優先扶持。 優勢二：專業優勢優勢二：專業優勢 1.專業化的孵化

41、園，將聚集國內外一流的生物與醫藥企業和技術，營造良好的創業、創新環境； 2.專業化的經營管理公司和市科技局所屬的科技中介機構，提供專業化的優質服務。 優勢三：區位優勢優勢三：區位優勢 1.園區位于成都高新區高新孵化園內，是高新孵化園的重要組成部份； 2.距市區中心9公里，距成都雙流國際機場13公里； 3.依80米寬的天府大道，緊臨市政府和高新區管委會新址。 天河生物園天河生物園六大功能六大功能 功能一：投融資服務功能功能一：投融資服務功能 1.協助入駐企業申請國家、省、市有關部門的專項資金支持 2.園區將以資金、物業、服務等多種形式與入駐企業合作進行項目開發 3.向入駐企業推薦國內外投資機構

42、功能二：中介服務功能功能二：中介服務功能 1.市科技局所屬的專業中介服務機構均入駐園區，構建科技中介服務平臺，為入駐企業提供政策 咨詢、專利和項目評審、項目包裝、企業相關認證、技術產權交易等服務。 功能三：技術開發支持功能功能三：技術開發支持功能 1.通過引進國內外生物與醫藥科研機構、大專院校和企業，建立共性技術開發支持平臺 2.建立實驗設備協作網，為入駐企業的技術開發提供服務。 功能四：新技術、新產品展示功能功能四：新技術、新產品展示功能 1.園內開辟展示專示區為入駐企業提供展示新技術、新產品的窗口，為企業 形象宣傳和新 技術、新產口推廣提供服務 2.國際交流與合作功能 3.基礎設施和物業服

43、務功能 功能五：國際交流與合作功能功能五：國際交流與合作功能 1.引進國際一流生物與醫藥企業，提升本地區生物與醫藥企業的技術水平和競爭能力； 2.拓展國際交流與合作渠道，組織企業參加會議、培訓、參觀等國際交流活動，促進中醫藥產品進入 市場。 功能六：基礎設施和物業服務功能功能六：基礎設施和物業服務功能 1.園區占地面積81畝，孵化面積5萬平方米，大面積園林綠化。辦公區高凈空、大開間，寬敞明亮。 配置大型停車場，三菱景觀電梯，閉路安全監控和網絡通訊系統； 2.園內設商務會議中心、休閑中心、應急服務中心、銀行等； 3.專業的物業管理機構提供全方位的物管服務。 天河生物園天河生物園六大功能六大功能

44、湖南案例湖南案例長沙國家生物產業基地（瀏陽）長沙國家生物產業基地（瀏陽） 長沙國家生物產業基地是長沙國家生物產業基地是20062006年年1010月由國家發改委批準認定的、以湖南瀏陽生物醫藥園月由國家發改委批準認定的、以湖南瀏陽生物醫藥園 區為核心區的國家級生物產業基地，是中西部地區惟一的國家級生物產業基地。區為核心區的國家級生物產業基地，是中西部地區惟一的國家級生物產業基地。 位置：位置：長沙國家生物產業基地位于長沙瀏陽。 規模：規模：總規劃用地面積50萬M2 。其中瀏陽生物醫藥園 一期規劃面積為13.4平方公里，現在建成面積為8平方 公里；信息技術園一期5平方公里，現建成2平方公里； 食品

45、科技園已建成1平方公里。 規劃園區：規劃園區：園內設“一園五區”，核心區為長沙生物 醫藥園（由湖南瀏陽生物醫藥園更名），拓展區為袁 隆平生物農業產業區、常德化學制藥產業區、岳陽生 物醫藥產業區、株洲現代中藥產業區、湘西中藥谷 （醫藥原料區）。核心區分生物醫藥園、信息技術園、 食品科技園、科技孵化園、國際合作園（待建）。 產業特色：產業特色：到目前為止，生物醫藥占園區總量65%，經 過多年的發展，已形成醫藥、信息、食品三大特色產 業群，并涉及環保、新材料、新能源領域。 合作模式：合作模式：廠房出租、土地出售自建；出租價格10元/ /月，土地16萬元/畝，標準七通一平。 1 1、擁有較強的企業自主

46、創新能力。、擁有較強的企業自主創新能力。園區現擁有園區現擁有160160個新藥、專利藥，其中華納大制藥個新藥、專利藥，其中華納大制藥 廠擁有廠擁有3333個專利藥、九典制藥擁有個專利藥、九典制藥擁有2020個專利藥。園區財政和融資支持企業新藥創新、個專利藥。園區財政和融資支持企業新藥創新、 產業孵化的投入達產業孵化的投入達1.21.2億元。億元。 2 2、擁有全國最好的醫藥專業化服務體系。、擁有全國最好的醫藥專業化服務體系。完全按產業化需要建設了醫藥專業化服務中完全按產業化需要建設了醫藥專業化服務中 心，專門負責協助企業申報新藥申報、認證等工作；并建有公共實驗室、中試基地、心，專門負責協助企業

47、申報新藥申報、認證等工作；并建有公共實驗室、中試基地、 創業基金等。園區被國家發改委評價為醫藥產業培育方面全國最好的醫藥園區。創業基金等。園區被國家發改委評價為醫藥產業培育方面全國最好的醫藥園區。 3 3、擁有較大的醫藥產業集聚規模。、擁有較大的醫藥產業集聚規模。20062006年園區醫藥產值過億元企業年園區醫藥產值過億元企業2020家，其中泰爾制家，其中泰爾制 藥產值過藥產值過8 8億元；創效最好的是斯奇制藥，億元；創效最好的是斯奇制藥，20062006年創稅過年創稅過30003000萬元；投資規模最大的是萬元；投資規模最大的是 中外合資威爾曼制藥，固定資產投資總額中外合資威爾曼制藥，固定資產投資總額2 2億元。億元。 4 4、擁有較有特色的城建風格。、擁有較有特色的城建風格。園區建設注重環境保護和生活生產設施的配套，以健康園區建設注重環境保護和生活生產設施的配套，以健康 產業為特色的城鎮已初具雛形，被譽為全省最美的工業園區之一。產業為特色的城鎮已初具雛形，被譽為全省最美的工業園區之一。 5 5、擁有較為到位的管理體系。、擁有較為到位的管理體系。園區人、財、物相對獨立，瀏陽市所有相關行政管理權園區人、財、物相對獨立，瀏陽市所有相關行政管理權 限已授權到位，并經人民銀行批準建有一級金庫，所有地方縣級收入全部返還投入園限已授權到位，并經人民銀行批準建有一級金庫，所有地