1、1 福建福建客家物流園項目（第一部分）客家物流園項目（第一部分） 產業分析和戰略定位報告產業分析和戰略定位報告 2011.102011.10 2 項目總體思路：項目總體思路： 一一項目背景項目背景 二二閩閩西北協調發展下的長汀西北協調發展下的長汀 1. 1.海西背景下的閩西北區域海西背景下的閩西北區域 2. 2.長汀在閩西北區域的地位與作用長汀在閩西北區域的地位與作用 3. 3.長汀城市環境分析長汀城市環境分析 4. 4.長汀城市規劃解讀長汀城市規劃解讀 三三閩贛邊區物流園的挑戰與機會閩贛邊區物流園的挑戰與機會 1. 1.物流產業概述物流產業概述 2. 2.長汀物流產業現狀分析長汀物流產業現狀

2、分析 3. 3.城市升級過程中農貿供應鏈整合城市升級過程中農貿供應鏈整合 4. 4.家居建材消費市場升級與整合家居建材消費市場升級與整合 5. 5.汽車消費時代下汽車消費時代下的市場需求的市場需求 6. 6.紡織商貿產業機會與挑戰紡織商貿產業機會與挑戰 四四城市化進程中長汀房地產市場城市化進程中長汀房地產市場 1. 1.房地產市場容房地產市場容量分析量分析 2. 2.住宅、別墅購住宅、別墅購買買力分析力分析 3. 3.客戶群體分析客戶群體分析 4. 4.競爭競爭環境分析環境分析 5. 5.整體商業環境分析整體商業環境分析 五五旅游文化浪潮下的長汀機遇旅游文化浪潮下的長汀機遇 1. 1.旅游文化

3、時代旅游文化時代背景背景分析分析 2. 2.長汀旅游文化資源分析長汀旅游文化資源分析 3. 3.長長汀旅游文化產業的機遇汀旅游文化產業的機遇 六六項目產業及客戶定位項目產業及客戶定位 1. 1.產業定位產業定位 2. 2.主要客戶群體定位主要客戶群體定位 七七項目戰略定位項目戰略定位 1 1、項、項目戰略目戰略定位定位 2 2、戰略體系構建、戰略體系構建 3 3、功、功能能定位及業態定位定位及業態定位 4 4、各業態體量預估、各業態體量預估 八、項目整體規劃建議八、項目整體規劃建議 1. 1.基地資源分析基地資源分析 2. 2.總總平布局建議平布局建議 3. 3.各功能區規劃建議各功能區規劃建

4、議 4. 4.啟動區規劃建議啟動區規劃建議 5. 5.建筑立面構思建筑立面構思 6. 6.景觀規劃構景觀規劃構思思 九、九、項項目目經經濟測算評估濟測算評估 3 前言前言 項目背景項目背景 項目背景 政府審批文件 項目已知條件和研究目標 4 項目位于海項目位于海峽西岸經濟區西南翼重鎮和閩西交通門峽西岸經濟區西南翼重鎮和閩西交通門戶戶（長汀長?。氐靥庨}處閩、粵粵、贛三省交贛三省交界界。 項目項目位位于有歷于有歷史文化名史文化名城城、客客家首家首府之稱的龍巖城市副中心長汀縣府之稱的龍巖城市副中心長汀縣。 項目位于長汀縣汀州城區的邊緣項目位于長汀縣汀州城區的邊緣，地處未來城市副中心地處未來城市副

5、中心策策武武城區城區與汀州城區的中間與汀州城區的中間。 項目背景項目背景：位于海峽西岸經濟區西南翼重鎮并具有歷史文化名城：位于海峽西岸經濟區西南翼重鎮并具有歷史文化名城、客家首客家首 府之稱的長汀縣縣城府之稱的長汀縣縣城，同時地處城市未來發展方向的主軸上同時地處城市未來發展方向的主軸上。 縣縣城城 本案本案 長長 汀汀 縣縣 本案本案 汀州城區汀州城區 策武城區策武城區 5 項目簡介項目簡介：客家物流園：客家物流園（汀州物流園區第一期汀州物流園區第一期）子項目子項目占地面積約占地面積約872872畝畝， 總建總建約約8686萬萬，擬打造集農副產品交易區擬打造集農副產品交易區、汽車交易區汽車交易

6、區、家居建材交易區家居建材交易區、 針紡織交易區以及商務中心五大主題的物流園區針紡織交易區以及商務中心五大主題的物流園區。 農副產品交易區農副產品交易區：占地面積不少于170畝 （其中蔬菜和水果批發市場不少于70畝） 汽車及配件交易區：汽車及配件交易區：占地面積約151畝 （面積可根據設計要求上下浮動，但不 宜偏差過大） 家居建材交易區：家居建材交易區：占地面積約318畝（面 積可根據設計要求上下浮動，但不宜偏 差過大） 針紡織品交易區：針紡織品交易區：占地面積約100畝（面 積可根據設計要求上下浮動，但不宜偏 差過大） 商務中心區：商務中心區：占地面積不超過133畝 6 總總規劃用地面積規劃

7、用地面積1 1. .6868平方公里平方公里，并預留發展用地并預留發展用地1 1平方公平方公里里，內內部部 劃分為劃分為1212個地塊個地塊，1212各地塊總用地面積各地塊總用地面積為為852852. .3 3畝畝，即即5656. .8 8萬萬。 用用地性質不宜更地性質不宜更改改，整體建筑密度和容積率不可突破；整體建筑密度和容積率不可突破； 農產品交易區不少于農產品交易區不少于170170畝畝，其中蔬菜水果批發市場不少于其中蔬菜水果批發市場不少于7070畝；畝； 商務中心不超過商務中心不超過133133畝；畝； 入入口一及入口二不得改變口一及入口二不得改變（位臵如圖位臵如圖）； 地塊編號 建筑

8、限高（m） 容積率 建筑密度 綠地率 A01 80 1.8 32% 30% A02 24 1.2且1.6 30%且40% 20% A03 12 1.2 35% 30% B01 24 1.0且1.5 30%且40% 20% B02 24 0.8且1.5 30%且45% 20% B03 50 1.2且1.6 30%且40% 20% B04 9 0.1 15% 40% B05 24 0.8且1.2 30%且45% 20% B06 24 0.8且1.2 30%且45% 20% B07 24 1.0且1.5 30%且40% 20% B08 12 1.2 35% 30% B09 9 0.2 15% 15%

9、 A01A01 A02A02 A03A03 B01B01 B02B02 B03B03 B04B04 B05B05 B06B06 B07B07 B08B08 B09B09 政府審批文件政府審批文件：地塊商業服務用地性質不得改變，各項技術經濟指標不得：地塊商業服務用地性質不得改變，各項技術經濟指標不得 突破，但內部地塊之間可以互相調整，農產品交易區、商務中心區占地面突破，但內部地塊之間可以互相調整，農產品交易區、商務中心區占地面 積及兩個入口有強制性的限制。積及兩個入口有強制性的限制。 N N 農貿農貿 市場市場 入口一入口一 入口二入口二 商務商務 中心中心 7 規劃用地地處丘陵地帶規劃用地地處

10、丘陵地帶，地勢起伏不平地勢起伏不平，為一座小山脊的東西兩側為一座小山脊的東西兩側，中間高兩邊低中間高兩邊低、北高南低北高南低、西高東低西高東低，區內標區內標 高最大為高最大為370370. .4 4，最低為最低為301301. .1 1，最大高差達最大高差達6969. .3 3米米。 由由于于地塊呈南北向狹長地塊呈南北向狹長（南北長南北長2 2. .3 3公里公里），東西最寬處東西最寬處640640米米，最窄處僅為最窄處僅為130130米米，除除中間南北向小山脊臺地較高不中間南北向小山脊臺地較高不 易平整外易平整外，總體地勢呈小丘陵狀總體地勢呈小丘陵狀，用地經平整分臺后可以很好的利用用地經平整

11、分臺后可以很好的利用。 地塊現狀地塊現狀：地塊距離縣城中心：地塊距離縣城中心2 2 3 3公里公里，夾夾于國道及山體之于國道及山體之間間，長度達長度達2 2kmkm， 進深較小進深較??；地塊高差較大；地塊高差較大，最大最大高差達近高差達近7070米米，整體地勢呈小丘陵狀整體地勢呈小丘陵狀。 規規 劃劃 用用 地地 8 項項目運作背景目運作背景 1 1、已知條件及依據、已知條件及依據 甲方與長汀縣政府簽訂長汀物流園（第一期）開發建設項目投資合同；甲方與長汀縣政府簽訂長汀物流園（第一期）開發建設項目投資合同； 地地塊情況簡介；塊情況簡介； 地地塊長汀物流園園區控制性詳細規劃圖等資料；塊長汀物流園園

12、區控制性詳細規劃圖等資料； 早期參加設計方案競標設計院的早期參加設計方案競標設計院的7 7個個方案以及中建廈門分院方案初稿等資料；方案以及中建廈門分院方案初稿等資料； 早早期策劃公司法布勞格策劃案等資料。期策劃公司法布勞格策劃案等資料。 2 2、項目進度項目進度 項目處于征地階段，還未取得土地使用權證，項目處于征地階段，還未取得土地使用權證， 2011.11.62011.11.6日舉行奠基儀日舉行奠基儀式；式； 項目處于概念性方案設計階段。項目處于概念性方案設計階段。 3 3、研究內容及目標任務：研究內容及目標任務： 物流園的可行性分析、項目發展戰略定位、項目規劃建議物流園的可行性分析、項目發

13、展戰略定位、項目規劃建議 9 第一部分第一部分 閩西北協調發展下的長汀閩西北協調發展下的長汀 海西背景下的閩西北區域 長汀在閩西北區域的地位與作用 長汀城市環境分析 長汀城市規劃解讀 10 長汀縣長汀縣 長汀地處福建西部、武夷山南麓，南與廣東近鄰，西與 江西接壤，是閩、粵、贛三省邊陲要沖。 全縣設18個鄉（鎮），總人口總人口5252萬人萬人?？h城人口約縣城人口約1616 1818 萬人萬人，土土地面積地面積30993099平方公里平方公里，為全省第五大縣為全省第五大縣。 1994年，長汀被國務院確定為第三批國家歷史文化名城長汀被國務院確定為第三批國家歷史文化名城。 城市概況：城市概況：長汀位于

14、福建省西部，閩贛交界處，轄長汀位于福建省西部，閩贛交界處，轄1818個鄉（鎮），個鄉（鎮），是是福建福建 省第五大縣。省第五大縣。 11 建建設設閩粵贛互動發展區閩粵贛互動發展區 以龍巖、三明、贛州、梅州等城市為中 心，大力承接沿海產業轉移，加快發展 旅游、現代物流、生態農業、礦產資源 綜合利用和精深加工等產業，建設成為 承接沿海產業轉移基地承接沿海產業轉移基地，閩粵贛邊連接 沿海、拓展腹地拓展腹地的生態型經濟樞紐生態型經濟樞紐，全全 國重要的客家文化中心和紅色旅游基地國重要的客家文化中心和紅色旅游基地。 海峽西岸經濟區發展規劃規劃海峽西岸經濟區發展規劃規劃 中海西地域范圍包括福建全境以及浙江

15、 溫州市、衢州市、麗水市，廣東汕頭市、 梅州市、潮州市、揭陽市，江西上饒市、 鷹潭市、撫州市、贛州市，陸域面積約 27萬平方公里。 海西占位：海西占位：長汀是海峽長汀是海峽西岸經濟區，閩西岸經濟區，閩浙粵贛共建“海西浙粵贛共建“海西2020城城”中全國重要”中全國重要 客家文化中心和紅色旅游基地的重要組成部分?？图椅幕行暮图t色旅游基地的重要組成部分。 資料來源：海峽西岸經濟區發展規劃規劃 長汀長汀 12 閩西閩西北區位：北區位：長汀區位偏遠，長汀區位偏遠，2 2小時交通圈內比較有影響力的城市小時交通圈內比較有影響力的城市為為龍巖、龍巖、 贛州、梅州和三明地區，距離廈門、泉州、福州的時間距離為

16、贛州、梅州和三明地區，距離廈門、泉州、福州的時間距離為3535個小時。個小時。 長汀龍巖市 里程 145公里 長汀漳州市 里程 310公里 長汀廈門市 里程 354公里 長汀三明市 里程 238公里 長汀南平市 里程 330公里 長汀福州市 里程 511公里 長汀泉州市 里程 417公里 長汀莆田市 里程 504公里 贛龍鐵路與廈蓉高速 長汀長汀 泉州市 2 2小小時時 3 3小小時時 5 5小小時時 300公里 198公里 501公里 13 長汀武平縣 139公里 長汀上杭縣 145公里 長汀永定縣 186公里 長汀連城縣 83公里 長汀漳平市 202公里 長汀清流縣 78公里 長汀寧化縣

17、86公里 長汀明溪縣 127公里 長汀永安市 182公里 長汀瑞金市 40公里長汀石城縣 112公里 長汀會昌縣 86公里 0.50.5小時小時 2 2小時小時 4 4小時小時 交通輻射力分析：交通輻射力分析：未來龍巖未來龍巖各各縣市縣市均有均有高速公路，長汀與龍巖縣市交通聯系高速公路，長汀與龍巖縣市交通聯系 將極大提升；但與贛州、三明的鄰近縣市通過省道、縣道相連，交通不便。將極大提升；但與贛州、三明的鄰近縣市通過省道、縣道相連，交通不便。 現有公路現有公路 廈蓉高速；319國道；205省道。 “十二五十二五”規劃建設公路規劃建設公路 高速公路： 長武高速，長汀河田武平城關高速； 建長高速：三

18、明建寧長汀河田連城高速。 省道：擬建3條省道連通瑞金東、石城西南、武平北、 會昌南、連城北、上杭北 陸路直通城市陸路直通城市（現狀及未來現狀及未來） 武平、連城、上杭、龍巖市區、瑞金、石城、會昌 14 長武高長武高速：速：長汀河田武平城關高速； 建長高速：建長高速：三明建寧長汀河田連 城文亨高速。 長武高速可使長汀通過連接永武高速公 路通往珠三角的距離縮短70公里左右； 建設長汀河田至武平城關高速公路，使 建寧-長汀-武平高速公路成為閩西北連 接珠三角最快捷的通道。 兩條高速均已列入2010-2018年龍巖市高 速公路規劃，預計將于規劃中后期建成 通車，其中長汀河田-連城文亨高速公路 已列入長

19、汀縣“十二五”開建計劃。 龍巖現有漳龍、龍長，永武、雙永、蛟城五條高速。今后2010-2018年將投560億打造900公里高速公路網， 2017年全面形成“兩縱三橫三聯”高速公路網。 交通分析交通分析- -高速公路：高速公路：長汀現有龍長高速長汀現有龍長高速，龍長高速和建長高速規劃中龍長高速和建長高速規劃中，將縮將縮 短長汀至閩西北地區的時間與距離短長汀至閩西北地區的時間與距離。 龍巖高速公路龍巖高速公路20102010- -20182018年規劃圖年規劃圖 建長高速 長武高速 15 衢寧鐵路 京福臺鐵路 橫福鐵路 南三龍鐵路 沿海鐵路 向浦鐵路 浦建龍 梅鐵路 長泉鐵路 贛龍鐵路復線 龍廈鐵

20、路 長汀長汀 交通分析交通分析- -鐵路：鐵路：長汀是省規劃鐵路網絡三級節點，對接贛州的重要節點，高長汀是省規劃鐵路網絡三級節點，對接贛州的重要節點，高 速贛龍鐵路擴能改造工程建設中速贛龍鐵路擴能改造工程建設中，長泉鐵路即將開工，鐵路交通明顯改善。長泉鐵路即將開工，鐵路交通明顯改善。 長泉鐵路：長泉鐵路：長汀連城永安大田 德化永春安溪南安泉州市區， 長泉鐵路全長約279公里，設計標準為國 鐵級、雙線電氣化、客貨兼營、時速 公里的快速鐵路。2010年4月已啟 動長泉鐵路前期工作，預計2011年底開 工。 贛龍鐵路擴能工程：贛龍鐵路擴能工程：贛龍鐵路擴能工程 建設標準為國鐵級電氣化雙線，旅客旅客

21、列車設計行車速度列車設計行車速度200200公里公里/ /小時小時。贛龍 鐵路擴能工程（江西段）自京九鐵路贛 縣站于都會昌瑞金長汀龍巖， 新建雙線250公里，其中福建境內136公 里。整個項目投資估算總額244.67億元， 設計工期3.5年，計劃2010年上半年動工， 20132013年下半年竣工年下半年竣工。 贛龍鐵路：贛龍鐵路：僅有贛龍鐵路通過長汀， 且時速僅為80公里/小時，目前已開 通客運列車12對，貨運能力1000萬噸， 現狀鐵路交通狀況一般。 16 34.134.1 43.1943.19 64.3364.33 72.6972.69 88.1188.11 27%27% 49%49%

22、13%13% 21%21% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 20 40 60 80 100 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 GDP增長率 20062006- -20102010年長汀縣年長汀縣GDPGDP及增長率及增長率 經濟分析：經濟分析：近近年長汀經年長汀經濟迅速發展，濟迅速發展，GDPGDP保持兩位數增長保持兩位數增長。長汀縣經濟。長汀縣經濟 總量在龍巖市處于中下游水平，與周邊縣市相比具有一定的規模優勢?？偭吭邶垘r市處于中下游水平，與周邊縣市相比具有一定的規模優勢。 資料來源：2011年長汀縣統計年鑒 12665621266562 1

23、1096931109693 10160221016022 883042883042 794768794768 741573741573 650600650600 230335230335 424600424600 426400426400 578900578900 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 上杭縣上杭縣 永定縣永定縣 漳平市漳平市 長汀縣長汀縣 連城縣連城縣 武平縣武平縣 瑞金市瑞金市 石城縣石城縣 會昌縣會昌縣 清流清流 寧化寧化 20102010年長汀縣周邊縣市年長汀縣周邊縣市GDPGDP規模規模 龍巖市龍巖

24、市 贛州市贛州市 三明三明市市 相相鄰縣市鄰縣市 17 人口：人口：長汀人口年增長長汀人口年增長率約率約1%1%，人口外遷及向縣城集中的趨勢明顯人口外遷及向縣城集中的趨勢明顯； 周邊縣市人口數量少，城市化率較低。周邊縣市人口數量少，城市化率較低。 資料來源：龍 巖、三明、贛州 統計年報與月報 1919 12.412.4 9 9 3030 3.53.5 5.145.14 4.954.95 50.8950.89 6464 37.1437.14 49.4849.48 14.514.5 35.535.5 33.233.2 0 10 20 30 40 50 60 70 長汀縣長汀縣 瑞金市瑞金市 武平縣

25、武平縣 上杭縣上杭縣 清流縣清流縣 連城縣連城縣 寧化縣寧化縣 長汀及周邊縣市人口數長汀及周邊縣市人口數 城鎮人口（萬人）城鎮人口（萬人） 人口總數（萬人）人口總數（萬人） 49.2 49.2 49.4 49.4 49.4 49.4 49.5 49.5 49.7 49.7 50.1 50.1 50.4 50.4 50.9 50.9 39.3 39.3 -0.2% 0.0% 0.2% 0.4% 0.6% 0.8% 1.0% 1.2% 0 10 20 30 40 50 60 近幾近幾年長汀人口變化年長汀人口變化 18 25.1億 3.8億 20102010年長汀縣社會消費品零年長汀縣社會消費品零售

26、售情況情況 批發零售業批發零售業 住宿餐飲業住宿餐飲業 19.4億 2.9億 0.4 億 0 20092009年長汀縣社會消費品零售情況年長汀縣社會消費品零售情況 批發零售業批發零售業 住宿餐飲業住宿餐飲業 其他行業零售額其他行業零售額 139117 162038 210706 245208 289348289348 0 200000 400000 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 長汀縣社長汀縣社會消費品零售總額會消費品零售總額 社會消費品零售社會消費品零售：長汀縣社會消費品零售總額總量較小，從結構來看，：長汀縣社會消費品零售總額總量較小，從結構來看， 住宿餐飲業比

27、重小，批發零售業比例高達住宿餐飲業比重小，批發零售業比例高達8585- -87%87%，社會消費品零售處于，社會消費品零售處于 初級發展階段。初級發展階段。 19 350846 311755 294857 289348 274952 235684 217289 61346 155010 92097 150894 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000 永定縣 上杭縣 漳平市 長汀縣 連城縣 武平縣 瑞金市 石城縣 會昌縣 清流縣 寧化縣 20102010年長汀縣周邊縣市社會消費品零售總額年長汀

28、縣周邊縣市社會消費品零售總額 龍巖市 贛州市 三明市 相鄰縣市 資料來源：龍巖、三明、贛州統計年報與月報 28.3 25.1 19.6 5.2 1.5 3.8 3.8 2.2 1.0 0.6 漳平 上杭 永定 長汀 武平 連城 瑞金市 石城縣 會昌縣 清流 寧化 批發零售業 住宿與餐飲業 萬元 億元 社會社會消消費品零售：費品零售：長汀縣社會消費品零售總額總量較小長汀縣社會消費品零售總額總量較小，在周邊在周邊縣縣市中處市中處 于中等水平于中等水平，對周邊市縣基本無輻射力對周邊市縣基本無輻射力。 20 35% 33% 27% 23% 21% 32% 35% 33% 36% 42% 33% 31%

29、 40% 41% 36% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 第三產業 第二產業 第一產業 產業分析：產業分析：長汀縣三次產業長汀縣三次產業20102010年呈現年呈現“二三二三一一”的結構的結構，體現政府工業主導經濟體現政府工業主導經濟 的發展方向的發展方向。長汀目前仍處于工業化發展從初期向中期過渡的階段長汀目前仍處于工業化發展從初期向中期過渡的階段，輕紡工業輕紡工業、機機 械制造業并存械制造業并存，金融保險業開始興起金融保險業開始興起。 長汀縣三產結構變化趨勢長汀縣三產結構變化趨勢 階段階段 人均人均GDPG

30、DP（美元）（美元） 主導產業主導產業 開始出現的產業開始出現的產業 初級產品生產階段 小于1000 農業 商業 工業化階段 初期 1000 輕紡工業 中期 3000 重化工業、制造業 金融業、商務服務業 后期 5000 先進制造業 信息產業、科技服務業、文化產業 后工業化階段 8000 金融、科技服務業、商務服務業、 信息產業、文化傳媒產業 長?。洪L汀：26142614 38% 23% 16% 9% 9% 6% 20102010年第年第三產業細分行業三產業細分行業GDPGDP占比占比 其他服務業 批發零售 交通運輸郵政業 房地產業 金融保險業 住宿餐飲業 21 產業分析：產業分析：長汀縣產業

31、主要是長汀縣產業主要是20062006年以后發展起來年以后發展起來的，主要產業有服裝制的，主要產業有服裝制 造、紡織、設備制造、金屬冶煉加工、農副食品加造、紡織、設備制造、金屬冶煉加工、農副食品加工，發展時間短，產值工，發展時間短，產值 不大，目前仍處于工業化發展的初級階段。不大，目前仍處于工業化發展的初級階段。 210268 105101 60592 45751 28952 26035 25125 21220 19181 12799 12405 10249 0 50000 100000 150000 200000 250000 20102010年長汀縣億元產業規模以上工業總產值年長汀縣億元產

32、業規模以上工業總產值 資料來源：2011年長汀縣統計年鑒 長汀目前五大產業：長汀目前五大產業：紡紡織服裝、機械電子、農副產品加工、稀土精深加工織服裝、機械電子、農副產品加工、稀土精深加工等，五大產值等，五大產值50.150.1億元億元 22 產業分析：產業分析：“十二五”期間，長汀縣將重點發展紡織、稀土、機械電子、農副產品“十二五”期間，長汀縣將重點發展紡織、稀土、機械電子、農副產品 加工、旅游“加工、旅游“3+23+2”產業，力爭紡織、稀土產業產值分別實現“破百億”?！碑a業，力爭紡織、稀土產業產值分別實現“破百億”。 紡織服裝紡織服裝 機械電子機械電子 農副產品加工農副產品加工 稀土產業稀土

33、產業 旅游旅游 產業發展目標產業發展目標 稀土產業：打造全國稀土產業基地稀土產業：打造全國稀土產業基地。建設集稀土分離、 深加工、產品應用和研發、物流配送為一體的中國海西 稀土中心，爭創國家級高新技術產業園。 紡織產業：打造海西紡織產業基地紡織產業：打造海西紡織產業基地。引導企業建立紡織 產業聯盟，增強企業的協作配套和集聚發展能力，創建 紡織品研發中心，集散配送中心和技術培訓、信息發布、 產品展示等公共服務平臺，推動產業優化升級； 機械電子機械電子+ +農副產品加工：打造特色產業園區農副產品加工：打造特色產業園區。加快規 劃建設專用汽車及汽摩配產業園、臺商投資創業園區， 建設優勢特色農副產品加

34、工園區； 旅旅游產業：爭創全國優秀旅游城市和省級旅游先進縣游產業：爭創全國優秀旅游城市和省級旅游先進縣， 努力建設旅游大縣努力建設旅游大縣。 資料來源：長汀縣國民經濟與社會發展第十二個五年規劃 23 生存資生存資料料 享享受資料和發展資料受資料和發展資料 消費水平：溫飽型小康型 從中長期來看，新興消費品的市場需求將保持較長時間的持續增長： 汽車、住房、電子通訊器材、家庭裝飾裝修等新興消費持續升溫，增長迅速； 家電、輕紡等目前市場需求已趨飽和的產品，將面臨產品升級換代的結構調整； 新型材料工業將有較快發展，以滿足新一代產品生產的需要； 為加快傳統產業改造，提高國民經濟的信息化程度，以信息產業為核

35、心的高新技術產業 也將出現高速增長態勢。 產業分析：產業分析：隨著社會的發展，收隨著社會的發展，收入入的提高，導致了消費者消費需求的轉的提高，導致了消費者消費需求的轉 變，汽車、家裝等新興消費品持續升溫，輕紡市場趨向飽和；產業升級的變，汽車、家裝等新興消費品持續升溫，輕紡市場趨向飽和；產業升級的 趨勢，導致新興技術產業高速發展，如與新興材料工業相關的稀土產業。趨勢，導致新興技術產業高速發展，如與新興材料工業相關的稀土產業。 產業發展規律：低級高級 傳統產業傳統產業 高新技術產業高新技術產業 24 評分因素評分因素 稀土產業稀土產業 紡織產業紡織產業 汽車及配件汽車及配件 機械電子機械電子 農副

36、產品農副產品 需求影響需求影響 市場結構市場結構 資源約束資源約束 資源優勢資源優勢 產業集聚產業集聚 區域分工區域分工 吸引外資吸引外資 企業素質企業素質 城市化城市化 說明：得分越高，說明評分因素對企業越有利 產業分析：產業分析：長汀縣稀土產業具有稀缺資源優勢，政府大力扶持，發展前景長汀縣稀土產業具有稀缺資源優勢，政府大力扶持，發展前景 良好良好；紡織產業屬于飽和產業，競爭激烈，規?；l展將受到一定限制；紡織產業屬于飽和產業，競爭激烈，規?；l展將受到一定限制； 汽汽車及配件制造和機械電子，順應當前的消費趨勢，發展前景較好；農副車及配件制造和機械電子，順應當前的消費趨勢，發展前景較好；農副

37、 產品有一定發展空間。產品有一定發展空間。 25 總體布總體布局局： “一城”：汀州城區。汀州城區為城市主體，承擔 絕大部分功能。 “兩片”：策武片區及河田片區。策武片區以工業 為主，居住商業服務為輔的新城區。河田片區作為 未來城市副中心進行開發， 規規劃分析劃分析- -城市發展定位：城市發展定位：國家歷史文化名城、客家首府，工貿旅游城國家歷史文化名城、客家首府，工貿旅游城市市； 城市總體布局為“一城兩片”；城市總體布局為“一城兩片”；城城市空間擴展戰略為市空間擴展戰略為“南下、北拓南下、北拓”。 規劃年限規劃年限 城市規劃建成區人口城市規劃建成區人口 總人口總人口 2015年 22萬 (5%

38、) 55萬(1%) 2020年 26萬 57萬 2030年 35萬 61萬 汀汀州城區州城區 策策武片區武片區 河河田片區田片區 北拓北拓 南下南下 城城市空間擴張市空間擴張“北拓南下北拓南下”戰略：戰略： 以策武片區為核心，“北拓”，與主城區連成片， 緩解主城人口壓力，實現城市理性外延?！澳舷隆?， 依托高速公路和鐵路，將河田發展成為長汀的后備 力量，成為以居住工業功能為主的城市副中心。 26 小結：小結： 1 1、海西、閩西北的占位：、海西、閩西北的占位： 是海是海西西2020城”中全國重要客家文化中心和紅色旅游基地的重要組成部城”中全國重要客家文化中心和紅色旅游基地的重要組成部分；同時分；

39、同時 承承擔著承接沿海產業轉移基擔著承接沿海產業轉移基地。地。 2 2、對周邊城市輻射力：、對周邊城市輻射力： 受自身經濟、交通、人口等因素，對周邊受自身經濟、交通、人口等因素，對周邊200200公里以外的區域輻射力非常小，公里以外的區域輻射力非常小， 200200公里以內的周邊縣市總體經濟實力、人口規模有限，受長汀輻射力也較弱。公里以內的周邊縣市總體經濟實力、人口規模有限，受長汀輻射力也較弱。 3 3、長汀縣經濟現狀：、長汀縣經濟現狀： 人口大縣、縣城人口規模大、經濟總量有人口大縣、縣城人口規模大、經濟總量有限，前仍處于工業化發展的初級階限，前仍處于工業化發展的初級階段，段， 工業總產值有限

40、，產業以傳統的紡織業、農副產品加工業、機械電子類為主，工業總產值有限，產業以傳統的紡織業、農副產品加工業、機械電子類為主， 城市環境與歷史文化名城的稱謂相差甚遠。城市環境與歷史文化名城的稱謂相差甚遠。 4 4、城市規劃：、城市規劃： 城市定位為國城市定位為國家歷史文化名城、客家首府，工貿旅游城市家歷史文化名城、客家首府，工貿旅游城市；城；城市總體布局為市總體布局為 “一城兩片“一城兩片”；”；城城市以策武片區為核心，“北拓，南下”。市以策武片區為核心，“北拓，南下”。 從經從經濟、人口、交通輻射力、濟、人口、交通輻射力、產業基產業基礎等礎等綜合方面來看，長綜合方面來看，長汀汀 不具備發展大不具

41、備發展大型綜合物流型綜合物流園的條件，園的條件，面臨較大風險。面臨較大風險。 27 第二部分第二部分 閩贛邊區物流園的挑戰與機會閩贛邊區物流園的挑戰與機會 物流產業概物流產業概述及長述及長汀物汀物流業流業現狀分現狀分析析 城城市升級過程中農貿供應鏈整合市升級過程中農貿供應鏈整合 家居建材消費市場升級與整合家居建材消費市場升級與整合 汽車消費時代下的市場需求汽車消費時代下的市場需求 紡織商貿產業機會與挑戰紡織商貿產業機會與挑戰 28 2010年我國物流業增加值預計為2.7萬億元，年均增長16.7%；占占GDPGDP的比重為的比重為 7 7%，占第三產業增加值的比重為占第三產業增加值的比重為161

42、6%，對經濟和社會發展的作用進一步增強。 物流總額物流總額 物流費用物流費用 物流增加值物流增加值 我我國物流國物流業業：快快速發速發展的物展的物流流業促進了社會經濟的發展業促進了社會經濟的發展，同時社會經同時社會經濟發展濟發展 對物流業已形成很強的依賴性對物流業已形成很強的依賴性，但社會總體的物流成本過但社會總體的物流成本過高高、效率偏低效率偏低。 2010年我國社會物流總額125125萬億元萬億元，年均增長2121%。根據測算，2010年單位 GDP對社會物流需求的系數將達到1:3.2，即表示目前我國每單位GDP產出需要 3.2個單位的物流總額來支持。該系數比2005年的1:2.6提高了2

43、3%，表明社會經社會經 濟發展對物流的需求呈加速增長態勢濟發展對物流的需求呈加速增長態勢。 2010年我國社會物流總費用為7萬億元，年均增長15.6%。社會物流總費用與 GDP的比例穩中有降，由2005年的18.3%下降到2010年的18%左右，表明我國物物 流運行質量和效流運行質量和效率提高較慢率提高較慢。以2009年為例，根據測算，我國物流總費用每降 低一個百分點，相當于新增3405億元左右的社會經濟效益。 29 物流業的轉型物流業的轉型：降低物流成本及提高物流效率是現在物流業面臨的最大矛：降低物流成本及提高物流效率是現在物流業面臨的最大矛 盾盾，因此現代物流是國內物流業發展的趨勢因此現代

44、物流是國內物流業發展的趨勢。 傳統傳統 物流物流 現代現代 物流物流 現代物流現代物流：原材料、產成品從起點至終點及相關信息有效流動的全過程，它集物流、信息流、它集物流、信息流、 資金流為一體，資金流為一體，把生產、運輸、倉儲、加工、配送等相關環節有機地結合起來，形成集成、系集成、系 統、網絡、綜合一體化統、網絡、綜合一體化的全新服務業。 1 1、第三方物流、第三方物流 2 2、物流地產、物流地產 3 3、信息、信息 1 1、簡單移位、簡單移位 2 2、無標準、無標準 3 3、人工、人工 倉庫面積倉庫面積 庫存占銷售庫存占銷售 資金資金率率 資金周轉資金周轉率率 5050萬平米萬平米 5.6%

45、5.6% 行業平均水行業平均水 平平1.21.2次次/ /年年 2.542.54萬平米萬平米 1.72%1.72% 1515次次/ /年年 整合之前整合之前 整合之后整合之后 效果效果 95%95% 67%67% 12.512.5倍倍 案例案例 30 我國物流業我國物流業類型類型：不同類型的物流園依托不同的市場背不同類型的物流園依托不同的市場背景景，扎實的市場背景扎實的市場背景 是物流園成功的必要基礎是物流園成功的必要基礎，本案應充分考慮市場因托因素本案應充分考慮市場因托因素。 貨運服務型貨運服務型 依托空運或海運或依托空運或海運或 陸運樞紐而規劃陸運樞紐而規劃， 至少有兩種不同的至少有兩種不

46、同的 運輸形式運輸形式銜接銜接 提供大批量貨物轉提供大批量貨物轉 換的配套設施換的配套設施，實實 現不同運輸形式的現不同運輸形式的 有效有效銜接銜接 主要服務于國際性主要服務于國際性 或區域性物流運輸或區域性物流運輸 及及轉換轉換 生產服務型生產服務型 依托經濟開發區依托經濟開發區、 高新技術園區等制高新技術園區等制 造產業園區而造產業園區而規劃規劃 提供制造型企業一提供制造型企業一 體化物流體化物流服務服務 主要服務于生產制主要服務于生產制 造業物料供應與產造業物料供應與產 品品銷售銷售 商貿服務型商貿服務型 綜合服務型綜合服務型 依托各類大型商品依托各類大型商品 貿易現貨市場貿易現貨市場、

47、專專 業市場而規劃業市場而規劃，為為 商貿市場商貿市場服務服務 提供商品的集散提供商品的集散、 運輸運輸、配送配送、倉儲倉儲、 信息處理信息處理、流通加流通加 工等物流工等物流服務服務 主要服務于商貿流主要服務于商貿流 通業商品通業商品集散集散 依托城市配送依托城市配送、生生 產制造業產制造業、商貿流商貿流 通業等多元對象而通業等多元對象而 規劃規劃 位于城市交通運輸位于城市交通運輸 主要節點主要節點，提供綜提供綜 合物流功能合物流功能服務服務 主要服務于城市配主要服務于城市配 送與區域運輸送與區域運輸 商貿物流是本項目物流園的機會點商貿物流是本項目物流園的機會點 31 2011年3月14日，商務部、發展改革委、供銷總社印發了商貿物流發展專項規劃商貿物流發展專項規劃， 引導和鼓勵企業物流服務模式創新，推進商貿物流服務的專業化、信息化、網絡化、 規?；l展，不