1、 1.1 經濟發展 Economic Growth 1.2 空間格局 Spatial Analysis 1.3 文化契合 Combine with Culture 1.4 政策引導 Policy Guidance 1.5 企業轉型 Enterprise Transformation 1.6 總結 Summary 01 背景分析 Background 背景分析 Background 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 7 1 100% 80% 60% 40% 20% 0 35

2、.8 38.8 32.7 41.3 常州 無錫 蘇州 長三角均值 第一產業 第二產業 第三產業 1.1 經濟發展 Economic Growth 面臨在蘇錫常經濟圈內競爭較弱的局面，常州亟需加速能級提升、扶 植并吸引現代服務業 , 是常州強化經濟外向性競爭力的重要訴求； 常州是蘇南模式發源地之一，民營經濟活躍；作為擁有 70 年品牌歷 史的黑牡丹企業列居其中。 蘇錫常普遍存在著第三產業發育不足的狀況，低于區域平均值，對制 造業有極大關聯的會展、金融服務、會展、中介服務、物流等發育嚴 重滯后，對第二產業發展造成制約，常州十二五發展規劃要求繼續“雙 輪驅動”戰略，一手抓制造業，一手抓現代服務業 龍

3、頭地 位：裝 備制造 業繼續 電子信 息產業 新能源 和環保 產業 新材料 產業 生物技 術和醫 藥產業 創新型園區 企業主體地位 創新型平臺 創新創業人才 黑牡丹集團將以產業升級示范、搭建創新加速平臺為己任，因此，與常州城市發展同步加速產業共融， 帶動相關企業共同“創新、升級”，與城市發展的大趨勢相同。 蘇錫常普遍存在著第三產業發育不足的狀況，低于區域平均值 對制造業有極大關聯的會展、金融服務、會展、中介服務、物流等發育嚴重滯后，對第二產業發展造 成制約 常州十二五發展規劃要求繼續“雙輪驅動”戰略，一手抓制造業，一手抓現代服務業 公司始建于 1940 年，八十 年代初開始專業生產牛仔布， 是

4、全國最早生產牛仔布的企 業之一，目前已形成了從紡 紗、染色、織造、整理、服裝 一條龍配套的生產體系，具備 年產牛仔布 6000 萬米，牛仔 服裝 800 萬件（套），紡紗 20000 噸生產能力。 經過長期穩步的發展，尤其 是 2002 年上市和 2009 年資 產重組和業務拓展，黑牡丹集 團具備了較強的行業競爭力 和綜合實力。 優勢： 國有企業和上市公司的體制 優勢，具有資源關聯優勢與相 應的資本優勢 本地專業化分工和生產配套 優勢 七十余年的品牌歷史優勢與 研發、管理等高端要素的所有 權壟斷優勢 瓶頸： 在國有控股體制下，股權激勵 機制不完善，公司創業創新和 長期發展的內生動力和能力 相對

5、弱化 引領轉型升級和發展新興產 業的人才資源開發和儲備嚴 重不足 到 2015 年左右，要把黑牡 丹集團建設成規模經濟水平 高、創新能力強、行業領導地 位突出的大型現代企業集團 和常州市產業轉型升級的示 范性企業 發展基礎發展優勢和瓶頸 發展目標 具備較強的行業競爭力 和綜合實力 內生動力和能力的相對弱化 “創新”、“升級” 產業加速器 + 背景分析 Background 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 8 1 1.2 空間格局 Spatial Analysis 長三角

6、交通體系的一體化（京滬高鐵）使常州與上海的聯系更緊密，促使 常州具備吸納資源、發散能量、帶動成長的最佳區位半徑，常州東部新城 日益凸顯促進區域交流的發展地位。 京滬高速鐵路是我國第一條高速鐵路， 北起北京南站， 南抵上海虹橋樞紐， 全長 1381 公里，設 21 個車站，設計時速 350 公里，在常州境內全線高 架通過。 常州至上海距離縮短為 45 分鐘 常州蓄勢待發東部新城。續武進、新北后新的熱點發展區，承接常州城市功能升級和空間骨架拉 升需求；常州黑牡丹 - 天寧科技園的東門區域，成為新城快速提升的引擎。 常州城市發展格局演變歷程：隨著中心和南北的相序飽和，擁有大量可開發用地的東部新城取代

7、成為 新的熱點區 通江達海，發展南北三城聯動，南北一體揮師東進，四城聯動 “優化中心、拓展南北、完善東 西、 重點向南” ， 拓展城市框架， 加快南北兩翼建設 城市南部以大學城（高職教育園 區）、西太湖生態城、太湖灣旅 游城為重點，推進新城建設 城市北部突出產業發展功能，加 快推進沿江產業建設，配套建設 各類商業和公共服務設施，是城 市化加速區域，是經濟活躍區域 三城包括：南部武進新城、中部 主城區、北部新北新城 武進：以常州科教城、太湖灣旅 游城、 西太湖生態城為代表的 “三 城”，以武進高新區、市場物流 園區、重點鄉鎮工業集中區為代 表的“三區”，以湖塘為核心的 “南部副中心” 北部新城：

8、高新技術、創意創智、 現代物流、主題休閑旅游、生態 居住等功能平臺支撐作用明顯。 四城包括：南部武進新城、中 部主城區、北部新北新城、東 部新城 東部新城，將依托滬寧城際戚 墅堰站為中心形成綜合客樞 紐，并成為新的優勢產業和宜 居板塊。 港口 運河 公路 機場 鐵路 背景分析 Background 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 9 1 常州蓄勢待發東部新城。續武進、新北后新的熱點發展區，承接常州城市功 能升級和空間骨架拉升需求；常州黑牡丹 - 天寧科技園的東門區域，成

9、為新城快 速提升的引擎。 東部新城：鐵路、運河、高速路口等重要交通節點匯聚于此，成為區域內外聯接 的核心紐帶 擬定今年到 2012 年，常州東大門區域內將建設 20 條主次干道，總里程達 120 公里，總投資 50 億元。 根據方案，未來包括戚區和武進東北部 271 平方公里范圍內，將形成六縱七橫 的路網結構。六縱，即青洋路、大明路、常青路、232 省道、江南路、朝陽路； 七橫，即工業大道、武澄路、潞橫路橫芙路、東方東路、漕上路戚蓉路、中 吳大道、長虹路新 312 國道。 交通路網先行，對東大門建設至關重要。隨著 20 條主干次道的陸續建設，不僅 打通區域內“任督二脈”，也最大限度地對接了鄰近

10、無錫、江陰等主要道路，東 大門滿盤皆活。 天寧區產業發展上落后于新北、武進，急需新的經濟增長點和產業拓展區；常州 東進成為天寧崛起的新起點；本項目將成為天寧新增長的重要抓手。 目前常州的城市形態定位為： 完善東西，發展南北常州的城市結構形態將形成以主城區為中心，向東、向北兩 個發展帶。 常州南北發展空間不足，東西兩翼發展完善成為常州未來的發展方向。 城市中心區 常州東部新城 常州 東大門 基地 北部新城 武進區 沿江高速 東方路 青 洋 路 龍城路 滬蓉高速公路 1.2 空間格局 Spatial Analysis 背景分析 Background 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzh

11、ou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 10 1 常州進入東部時代，需要具有產業升級和城市運營經驗的品牌企業，從而有效啟動東部新城；本項目的定位發展是東部時代重要引領。 東部新城：鐵路、運河、高速路口等重要交通節點匯聚于此，成為區域內外聯接的核心紐帶 擬定今年到 2012 年，常州東大門區域內將建設 20 條主次干道，總里程達 120 公里，總投資 50 億元。 根據方案，未來包括戚區和武進東北部 271 平方公里范圍內，將形成六縱七橫的路網結構。六縱，即青洋路、大明路、常青路、232 省道、江 南路、朝陽路；七橫，即工業大

12、道、武澄路、潞橫路橫芙路、東方東路、漕上路戚蓉路、中吳大道、長虹路新 312 國道。 交通路網先行，對東大門建設至關重要。隨著 20 條主干次道的陸續建設，不僅打通區域內“任督二脈”，也最大限度地對接了鄰近無錫、江 陰等主要道路，東大門滿盤皆活。 紡織服裝產業 黑牡丹 天寧科技園 城市綜合開發 黑牡丹品牌號召力產業資源基建能力 紡紗、染色、織造、整理、服裝一條 龍配套的生產體系，具備年產牛仔布 6000 萬米，牛仔服裝 800 萬件（套）， 紡紗 20000 噸生產能力 常州市紡織服裝業轉型升級示范區 新興產業培育發展引領區 天寧區都市型產業發展先導區 江蘇省省級科技企業加速器 黑牡丹子公司高

13、新城投采的常州市北 部新城一級開發 ( 一期 ) 項目由公司獨 家負責常州市北部新城高鐵片區總面 積約 17.6 平方公里的土地一級開發 1.2 空間格局 Spatial Analysis 背景分析 Background 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 11 1 1.3 文化契合 Combine with Cultural 常州不斷創新、不斷挑戰自我和務實的文化個性傳承，與黑牡丹企業崇尚自由、勇于開創的文化理念相契合，結合企業品牌戰略，園區產業發 展的創意氛圍和文化主題

14、是區域亮點之一。 城市文化： 創新和挑戰 企業文化： 自由和開創 自由開拓與創 新文化 蘇南模式締造者 全國最早的“經濟體制綜 合改革試點城市”和“對 外開放城市” 2010年被批準為國 家創新型試點城市 全國最早生產牛仔 布的企業之一 2007年起進入地產開 發和基礎建設領域 “引領未來、開拓未來” 的企業宗旨 自由創新 勇于開拓 引領行業 示范標桿示范標桿示范標桿示范標桿 背景分析 Background 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 12 1 十二五規劃建議：以四

15、大戰略推動經濟增長方式從資源驅動向創新驅動轉變，正是本園區發展的重要方向和目標。 東部新城：鐵路、運河、高速路口等重要交通節點匯聚于此，成為區域內外聯接的核心紐帶 擬定今年到 2012 年，常州東大門區域內將建設 20 條主次干道，總里程達 120 公里，總投資 50 億元。 根據方案，未來包括戚區和武進東北部 271 平方公里范圍內，將形成六縱七橫的路網結構。六縱，即青洋路、大明路、常 青路、232 省道、江南路、朝陽路；七橫，即工業大道、武澄路、潞橫路橫芙路、東方東路、漕上路戚蓉路、中吳大道、 長虹路新 312 國道。 交通路網先行，對東大門建設至關重要。隨著 20 條主干次道的陸續建設，

16、不僅打通區域內“任督二脈”，也最大限度地 對接了鄰近無錫、江陰等主要道路，東大門滿盤皆活。 1.4 政策引導 Policy guidance 目標 創新創業城 現代產業城 生態宜居城 和諧幸福城 科教與人才 強市戰略 創新驅動 戰略 城鄉一體化 戰略 經濟國際化 戰略 充分發揮常州基礎教育和職業教育的優勢，放大產 學研結合的良好態勢，突出人才第一資源的作用，把 科技、教育與人才緊密結合，三位一體，統籌推進 力爭到 2015 年，全市人才資源總量增加 80% 以上， 創新創業類專門人才增加 10 萬人以上，合作共建校 （院）企聯盟 400 家以上 以國家創新型試點城市和“一核八園”建設為抓手 力

17、爭 5 年新增超 10 億元創新型規模企業和超 2 億 元成長性企業各 100 家，新增高新技術企業 500 家， 形成 1-2 個國內領先、國際一流的新興產業集群 到 2015 年，全市高新技術產業產值占工業產值的 比重達到 60以上，全社會 R 本項目發展目標與建設規劃目標一致。 東部新城：鐵路、運河、高速路口等重要交通節點匯聚于此，成為區域內外聯接的核心紐帶 擬定今年到 2012 年，常州東大門區域內將建設 20 條主次干道，總里程達 120 公里，總投資 50 億元。 根據方案，未來包括戚區和武進東北部 271 平方公里范圍內，將形成六縱七橫的路網結構。六縱，即 青洋路、大明路、常青路

18、、232 省道、江南路、朝陽路；七橫，即工業大道、武澄路、潞橫路橫芙路、 東方東路、漕上路戚蓉路、中吳大道、長虹路新 312 國道。 交通路網先行， 對東大門建設至關重要。 隨著20條主干次道的陸續建設， 不僅打通區域內 “任督二脈” ， 也最大限度地對接了鄰近無錫、江陰等主要道路，東大門滿盤皆活。 1.4 政策引導 Policy guidance 常州以創新城市為 發展目標，與黑牡 丹以創新企業的發 展目標相契合 深化產學 研合作 創新平臺 建設 企業成為 創新主體 建設一流 人才隊伍 打造創新 性園區 “經科教聯動、產學研結合、校所企共贏”的常州模式 吸納項目、技術、人才等外來創新要素向企

19、業和產業集聚 依托優勢企業，打造 科技創新平臺 建設科技創業平臺 , 集 成與共享科技資源 創新人才引領工程 以提升企業科技創新能力和贏 利能力為核心 造就一批創新型領航企業和技 術創新領軍人才 形成一批核心技術，打造一批 名牌產品 加快發展科技金融、加強科技 交流合作、強化知識產權保護 大力營造創新文化 優化有利于創新創業的政策環 境、服務環境和社會環境 創新型科技園區、科技產 業園、創新專業鎮三級創 新園區 “綠色低碳” 建成高端服務融合的現代 科技園區 產業體系規劃：改造提升傳統產業、集聚發展新興產業、加速發展現代 服務業的服務平臺，是本項目產業體系構建政策依據。 改造提升傳統產業 以綠

20、色、低碳為導向，加快提升化工、紡織服裝等傳統工業 聚集發展新興產業 確定七個領域戰略性新興產業 推動新興產業向一核八園集聚 加速發展現代產業 產業融合發展 突破發展文化創意產業 突破發展旅游業 提升發展商貿流通業，完善產業功能 提升發展房地產業 大力發展現代農業 種源產業、農產品精深加工產業、休閑觀光農業、農業知識產業、農業 社會化服務產業等五大新興農業產業 改造提升 傳統產業 大力發展 現代農業 集聚發展 新興產業 加速發展 現代服務業 背景分析 Background 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park

21、 Conceptual Plan 14 1 以產業綜合體促進企業的轉型升級，是實現黑牡丹集團發展使命的必由之路 1.5 企業轉型 Enterprise Transformation 突破企業 發展瓶頸 傳統紡織業的改造升級傳統企業轉型發展 現代都市產業綜合體 傳承并發揚 黑牡丹品牌 承擔社會發展 政治責任 流 程 升 級 產業升級 紡織服裝 業升級 戰略新興 產業 科技園開 發與運營 城市綜合 開發 商業模式 產 品 升 級 功 能 升 級 鏈 條 升 級 使命 戰略 路徑 載體 將傳統紡織業向品牌 和產業鏈高端發展 產業鏈從牛仔面料向牛仔系 列服裝延伸； 成立產業投資公司 參與城市綜合開發

22、依托上市公司、國有性質及政 府背景等企業信譽資源 將產業園區建設與城市綜合 配套相結合 實現集團自身銷售收入溢價、 黑牡丹品牌溢價、產業投資溢 價、租金溢價、土地溢價、物 業產品溢價等綜合收益 整合現有的城市建設、房地產 開發、產業投資等業務 背景分析 Background 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 15 1 紡織服裝業 轉型升級 科技企業加 速器建設 戰略性新興 產業培育 產業綜合體內涵：依托科技園平臺，發展總部、加速器、城市服務三大功能，建造現代都市產業綜合體

23、，以積極探索產業 升級和商業創新融合發展之路 . 創業創新優質服務基地高端產業總部基地 科技企業加速器 掌控高端 價值鏈 確立牛仔 系列產品 行業產量 和價格領 導 建立企業 商譽和內 在質量的 信號發送 機制 橫向外包 與一體化 擴張 品牌虛擬 經營 發展高端 總部經濟 創意、文 化和服務 營銷占領 構建國家 級研發 （技術） 中心 新材料、 新能源、 節能環保 引進非控 股的戰略 性新興產 業項目 選擇優秀 項目進行 戰略控股 或全資控 股 搭建加速 器器對接 平臺搭建中介 服務聯盟 建立專業 技術支撐 平臺 科技租賃 平臺 打造專業 化投融資 平臺 搭建政府 政策服務 平臺 品牌化：規模

24、經濟 高端化：產業鏈拓展 規模化：價值鏈提升 外包化：市場勢力增進 導向性 關聯性 集聚性 差異性 成長性 企業主導 政府推動 1.5 企業轉型 Enterprise Transformation 現代都市產業綜合體 黑牡丹 - 天寧科技園 背景分析 Background 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 16 1 城市與企業共生共榮，政策與產業相輔相成 1.6 總結 Summary 常州城市發展 天寧區域發展 黑牡丹 企業發展 經濟 空間 文化 政策 常州東部新城的動力

25、引擎 黑牡丹 - 天寧科技園 產業、城市、人才、環境 加快產業結構調整，提升城市競 爭力，實施可持續發展戰略 四城聯動，迎東部新時代 延續不斷創新和挑戰的城市精神 資源型與創新型發展的雙驅動 企業內部面臨轉型與升級的急迫性 發揮產業資源優勢，具備城市綜合運營商 的經驗 與城市文化一脈相承的自由和開創企業文化 需要政策扶持，以增強產業研發能力，開創新 商業模式 因此， 產業與城市的雙驅動，產業與城市的內外兼修，黑牡丹品牌的社會使命 產業經濟的創新是提升城市競爭力的內生發展力 產業驅動城市驅動 戰略新興 創意 設計 研發 低碳 國際 文化 信心 品牌 價值 創新戰略產業 配套服務功能 城市形象 城

26、市精神 常州東擴城市戰略是促使黑牡丹等區域品牌企業創新的外生發展力 產業驅動城市驅動 2.1 總體定位 Overall Positioning 2.2 功能演繹 Deduction of Function 2.3 重點項目譜系 Key Facilities 02 總體定位 Positioning 18 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 總體定位 Positioning 2 2.1 總體定位 Overall positioning 花開蘭陵，智領東都 常州市紡織 服裝業轉型

27、 升級示范區 天寧區都市 型產業發展 先導區 新興產業 培育發展 引領區 江蘇省級 科技企業 加速器 19 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 總體定位 Positioning 2 城市發展 產業發展 配套服務 生態環境 文化氛圍 購物中心 區域商業 總部家園 都會酒店 精英社區 人才服務 企業服務 產業服務 低碳建筑 生態公園 休閑廣場 低碳交通 企業文化 品牌展銷 發布秀場 創意街區 產業研發 商務辦公 創業加速器 產業提升 科技工廠 節事策劃： 1. 牛仔狂歡節 2.

28、 黑牡丹服飾創意新人大獎賽 3. 黑牡丹節（花期，春節前后） 2.2 功能演繹 Deduction of Function 2.3 重點項目譜系 Key Facilities 1. 大型購物廣場 2. 大都會星級酒店 3. 前沿專家樓 4. 人才公寓 5. 社區服務中心 6. 精品購物街 7. 社區景觀廣場 8. 社區活動廣場 1. 創意中心大樓 2. 創意 loft 加速器中心 3. 商務休閑會所 4. 牛仔品牌村 5. 大都會商業廣場 6. 國際新品發布中心 7. 美食街 8. 產業研發中心 9. 黑牡丹總部大樓 10. 黑牡丹投融資辦公大樓 11. 黑牡丹展示展覽中心 12. 會議中心

29、13. 黑牡丹百花之王廣場 14. 產業發展服務中心 15. 企業活動中心 16. 培訓教育中心 17. 國際牛仔產業交流中心 18. 黑牡丹人才服務中心 1. 新興產業加速培育區 2. 加速器服務中心 3. 新都企業景觀廣場 1. 傳統產業加速提升區 2. 綠色屋頂花園 黑牡丹 - 智領東都 生活綜合配套區總部辦公研發區 新興產業加速 培育區 傳統產業加速 提升區 3.1 規劃愿景 Vision 3.2 規劃目標 Objectives 3.3 規劃理念 Methodology 3.4 基地現狀 Site Analysis 3.5 規劃概念 Planning Concept 3.6 規劃布局

30、Spatial Layout 3.7 重點項目布局 Key Facilities 03 空間規劃 Planning 21 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空間規劃 Planning 3 3.1 規劃愿景 Vision 產業加速度，城市創意度 功能和發展 形象和方式 生產和生活 多元化 智能化 生態化 建設成為常州市傳統產業轉型升級示范區、新興產業培育發展引領區、生產型服務業集聚區和科技企業加速器為一 體的新型科技企業加速器和現代都市產業綜合體 都會風貌 自由文化 產業加

31、速 配套服務 生態示范 22 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空間規劃 Planning 3 3.2 規劃目標 Objectives 3.1.1 產城梯度融合 1、充分利用交通優勢，沿承和創造城市功能節點 2、整合區域的產業資源，加速升級 3、銜接城市功能及內部發展框架 3.1.2 適度超前與示范 1、充分發揮和提升地塊的經濟價值，用都市產業和產業都市營造 片區 2、 通過產業升級， 在產業自然環境、 產業建筑節能、 環保設施等方面， 起到產業示范的作用 3、在產業發展

32、政策、配套促進設施、人文內涵等方面力爭突破 23 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空間規劃 Planning 3 方案分析 3.3 規劃理念 Methodology 認知 通過對背景資料研究達到對基地的詳細認知基于認知而做出的規劃合理性和可行性分析總結分析結果進而整合出初步的最佳備選方案 規劃定位 規劃愿景 規劃目標 基地周邊 基地現狀 開發挑戰 開發機遇 規劃概念 規劃布局合理性分析 規劃布局可行性探討和測試 形成初步方案 24 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Ch

33、angzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空間規劃 Planning 3 3.4.1 現狀用地 基地現狀主要以產業用地為主，其中： 黑牡丹用地 63 公頃 總體用地 111 公頃 3.4 基地現狀 Site Analysis 美吉特用地 20.5 公頃 26.8 公頃 13.5 公頃 未開發用地 15.3 公頃 未開發用地 6.6 公頃 現狀工業用地 16 公頃 現狀黑牡丹總部用地 1.1 公頃 商業及居住用地 7.6 公頃 挑戰 西北部已建成部分為美吉特五金城占地 20.5 公頃。 基地東南側主要生產車間為主。 基

34、地東北側用地為工業用地，已建成廠房。 由于基地以產業用地為主，基地整體的生態環境較為一般。 基地周圍已建或在建項目與基地缺乏聯系。 現有或在建項目功能形式單一。 機遇 基地所處地理位置優越。 未來基地內可開發產業配套服務設施。 城市產業綜合體開發。 25 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空間規劃 Planning 3 3.4.2 現狀道路 項目基地北接青龍東路，南臨龍井路，西靠青洋路高架，東處華陽南路，園區距 離滬寧高速公路出入口 5 公里，距滬寧城際高鐵 5 公里，距

35、京滬高鐵常州站 10 公里左右，近在咫尺的環城高架，連接常州四周各個角落，交通便利。 3.4 基地現狀 Site Analysis 挑戰 基地周邊的高架路對基地沿路的城市界面有一定的影響。 高架道路和城市干道對基地造成一定的視覺及噪音污染。 工業基地對物流要求較高，同時物流運輸對周圍城市交通有一定的負面影響。 機遇 基地交通組織與現狀道路系統的聯系緊密。 基地在沿高架道路和城市干道的城市界面具有長遠的影響力。 高架道路和城市干道的交界有利于打造城市地標性建筑群體。 26 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park

36、 Conceptual Plan 空間規劃 Planning 3 3.4.3 現狀建筑 基地目前處于大面積施工階段。 西北部為美吉特五金城，已經基本開發完成，其中青龍路與新竹路之間為大型商 業。青龍路以北為大型五金交易市場。 基地東南側生產車間，以及青洋路以東已有部分新建的建筑，在城市設計時應考 慮其保留，使建筑融入整個基地。 已建成的廠房不利基地的整體開發，遠期建議改造。 企業總部東面已經建設一 110KV 的高壓變電站，周邊應留有一定寬度的綠化空 間造成阻隔，以便開發周圍地塊。 110KV 高壓變電站 已建成廠房 3.4 基地現狀 Site Analysis 美吉特五金城 挑戰 已建或在建

37、項目與基地未來規劃建筑形態存在差異，造成區域整體城市形態不 夠統一。 沿青洋中路高架路通過建筑立面建立的城市界面不夠協調，在規劃設計時需要 提出統一的方案以提升片區整體城市界面形象。 基于總體規劃缺乏通盤考慮的因素，將來使用者在片區內的流動和通行可能會 受影響，需要在基地的規劃中重新統一分析調整。 機遇 考慮到基地周邊現有建筑的形態局限性，基地內將來可打造區域內唯一的地標 性建筑群落。 借此契機重新界定區域內的城市立面和天際線。 27 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空

38、間規劃 Planning 3 3.5.1 產城融合 整體空間設計概念主題：塑造出天寧科技園的“產城融合”。 通過產業提升與城市的服務功能相結合，將基地建設成為新 型科技企業加速器和現代都市產業的綜合體。 3.5 規劃概念 Planning concept 3.5.2 綠化滲透 在整個基地環境系統的打造上我們強調可以在這個產城融合 的綜合體的中心進行“深呼吸”。 綠色的環境，清新的空氣將使過往行人可以體驗放松，體會 常州不一樣的城市形象。 綠色的產業文化帶結合兩側的建筑功能，形成不僅是綠色， 還是具備生產、休閑、咖啡餐飲和部分娛樂的場所。 塑造一個融合交通集散功能的全天候平臺，一個有綠化、有 功

39、能的文化軸線，才能具備城市的生命力。因此設計應注重 人的交流、場所的精神等等，以此來構建一個人與人可以在 這里交流的平臺。 28 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空間規劃 Planning 3 3.5.3 智能建筑 在信息社會中 , 人們對于現代建筑的概念也在發生變化 , 傳統建筑提供的服務已遠遠不能滿足現代社會和工作環境等方面的 要求。智能建筑使一幢幢樓就變成了一個小社會。 a. 建筑功能運作自動化，包含有多種功能系統 , 如水、電、熱力、空調、通訊等等。它們又各有特

40、色 , 如水又分為生活用水、 生活污水、生活熱水、生產污水、消防用水、生活及生產廢水處理與循環利用、生產及生活污水的處理等 , 而這些對一座建 筑物來說要實現自動控制就十分復雜。所以智能的概念是替人來做出最佳方案并完成其運行。 b. 建筑物的節能運作，降低建筑物各類設備的能耗 , 延長其使用壽命 , 提高效率 , 減少管理人員 , 求取更高的經濟效率。 c. 通信自動化。利用電信網絡、衛星電視和計算機互聯網絡為大廈提供現代化的信息傳遞手段。 d. 辦公自動化。 e. 安全保衛自動化。通過各種攝像、各種感觸探測器進行信號采集、分析、處理 , 并經過機電一體化的設備進行控制保護。 3.5 規劃概念

41、 Planning concept 29 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空間規劃 Planning 3 3.6.1 空間演繹 - 土地價值 以青洋路、青龍路、龍井路城市道路周邊適合城市開發建設，其土地利用價值也相對較高。 同時基地西北面的美吉特已相對成熟，與其相鄰的地塊的價值也相對體現出來。 基地東邊主要為生產廠房，則影響了該片區的土地價值，隨著未來產業的升級，其土地利用價值也會有大提升。 土地價值演繹過程 價值相對較高 價值相對較低 交 通 導 向 交 通 周 邊 土

42、 地 價 值 較 高 產 業 空 間 留 存 3.6規劃布局 Spatial Layout 30 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空間規劃 Planning 3 3.6.2 空間演繹 - 結構演繹 基基地對外交通主干道為青洋路與青龍路，同時也承擔著基地與常州市中心城區的聯系作用，故基地的城市面應 朝著道路發展。 城市的形態以交通優勢核心開發，通過城市核心帶動整個基地的發展，運用軸線的手法將基地的節點連接在一起 形成一個完整的城市空間。 現狀交通城市道路 初步方案形成 依

43、托交通優勢點狀開發 城市結構形成 依托核心項目向內拓展 分區形成 3.6 規劃布局 Spatial Layout 31 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空間規劃 Planning 3 3.6.3 空間演繹 - 方案形成 3.6 規劃布局 Spatial Layout 生活綜合配套區 新興產業加速培育區 傳統產業加速提升區 總部辦公研發區 32 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park C

44、onceptual Plan 空間規劃 Planning 3 3.6.4 用地規劃 辦公展示用地 商業酒店用地 科技研發用地 產業加工用地 商住混合用地 停車場地 市政設施用地 綠地 水系 3.6 規劃布局 Spatial Layout 序號項目單位 黑牡丹地塊 總規劃用地 備注 指標指標 1用地面積平米6274451117260 2規劃建筑面積平米9000001350000 3建筑基地面積平米219800335280 4建筑密度%3530 5容積率1.41.2 6建筑高度米100100 7綠地率%3030 8公共綠地平米 / 人1212 9內部停車泊位 非機動車輛1250018000 機動車

45、輛15002200 10社會停車泊位 非機動車輛1000015000 機動車輛12001800 11室外地坪標高米/ 編號項目用地性質代碼面積 （M2） 建筑面積占比 1總部辦公研發區辦公與展示用地C1C2C396299 25 萬平方15.3% 2生活綜合配套區 酒店及商業用地C216406 10 萬平方2.6% 商住混合用地RC76368 15 萬平方12.2% 3新興產業加速培育區科技研發用地MC143899 20 萬平方22.9% 4傳統產業加速提升區產業加工用地M134055 20 萬平方21.4% 5綠地公共綠地G6504910.4% 6道路廣場用地 道路用地S17556612% 廣

46、場用地S261211% 7市政用地市政設施用地U136812.2% 8總規劃范圍627445 90 萬平方100% 33 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空間規劃 Planning 3 3.6.5 功能分區 依據黑牡丹天寧科技園的總體定位，將基地建設成為常州市傳統產業轉型升級示 范區、新興產業培育發展引領區、生產型服務業集聚區和科技企業加速器為一體 的新型科技企業加速器和現代都市產業綜合體。 我們此次規劃將基地劃分為四個功能組團： 1. 生活綜合配套區，位于常焦路以南，

47、污水處理廠以北區域，主要是為園區配套 的公寓樓，酒店，商業，專家樓等。占地面積約 9.63 公頃，建筑開發量約 25 萬 平方米。 2. 總部辦公研發區，位于清洋路以東，龍井路以北，現有公司辦公樓以西的區域。 黑牡丹總部基地所在區塊。占地約 9.28 公頃，建筑開發量約 25 萬平方米。 3. 新興產業加速培育區，主要由新產業總部樓具備相應的配套，建筑形態上要有 大有小，錯落分布。占地面積約 14.39 公頃，開發量約 20 萬平方米。 4. 傳統產業加速提升區，主要是原有紡織服裝產業制造區，占地面積約 13.41 公 頃，建筑開發量約 20 萬平方米。 3.6 規劃布局 Spatial La

48、yout 生活綜合配套區 占地：96299 平米 建筑面積：25 萬平米 傳統產業加速提升區 占地：134055 平米 建筑面積：20 萬平米 新興產業加速培育區 占地：143899 平米 建筑面積：20 萬平米 總部辦公研發區 占地：92774 平米 建筑面積：25 萬平米 34 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空間規劃 Planning 3 3.6.6 規劃總平面 110KV 變電站 35 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony

49、 - Tianning Science Park Conceptual Plan 空間規劃 Planning 3 3.6.7 鳥瞰圖 36 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空間規劃 Planning 3 37 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan 空間規劃 Planning 3 38 常州黑牡丹天寧科技園概念規劃方案 Changzhou Black Peony - Tianning Science Park Conceptual Plan