1、高安高安中國中國陶瓷產業陶瓷產業總部經濟總部經濟項目項目 整體定位及發展戰略研究整體定位及發展戰略研究 2 項目基本概況：項目位于高安大城鎮，總規模項目基本概況：項目位于高安大城鎮，總規模56425642畝畝 二期擬征地二期擬征地 酒店及配套酒店及配套 保留綠地保留綠地 水域水域 陶博城陶博城 道路：道路： 320國道 用時用時： 離高安市區20分鐘車程 離南昌市區40分鐘車程 項目區位項目區位 本項目本項目 項目規模項目規模 3 項目基本概況：項目資源條件較好，有項目基本概況：項目資源條件較好，有448448畝白石水庫及山體坡地資源畝白石水庫及山體坡地資源 主入口展示私密性主入口展示私密性

2、中部山體中部山體 白石水庫白石水庫 南部山體南部山體 北部山體北部山體 在過去一段時間的工作中，項目組成員進行了大量的實地調查與研究在過去一段時間的工作中，項目組成員進行了大量的實地調查與研究 工作工作 項目及城市的查勘項目及城市的查勘 房地產開發樓盤房地產開發樓盤 相關專業人士訪談相關專業人士訪談 國內外案例的研究國內外案例的研究 項目區位 項目交通條件 項目進入性 項目四至 項目內部資源 項目周邊區域 城市整體查勘 高安： 象湖風情、瑞湖家園、德億 歐洲城、蓮花都市嘉園、瑞 海大廈、世博華城、水岸江 南、八景鎮景和小區 周邊縣市：奉新金源華府 南昌： 萬科青山湖、西雍半島、御 湖半山、恒大

3、綠洲、保利東 灣國際、保利國際高爾夫花 園、綠地蘭宮、綠湖豪城、 眾森紅品一谷、恒茂森林海、 浪琴灣、正榮大湖 高安規劃局劉科長 高安發改委副主任 萬科青山湖項目經理 萬科青山湖策劃師 御湖半山項目經理、策劃師 新明珠財務總監 新明珠總經理 泉州七匹狼老板 南昌律師周先生 南昌出租車司機 南昌公司白領 恒茂森林海業主孫小姐 城市發展類案例： 美國里斯頓新城 項目開發類案例： 碧桂園 恒大地產 鄭州果嶺山水 南寧嘉和城 成都麓山國際 深圳桃源居 萬科東麗湖 泉州聚龍小鎮 項目組工作的階段劃分項目組工作的階段劃分 2011/1/202011/1/20 2011/3/252011/3/25 第一階段

4、第一階段 市場調研階段市場調研階段 第二階段（初稿）第二階段（初稿） 整體定位與發展戰略整體定位與發展戰略 第三階段（終期）第三階段（終期） 報告修改與終稿提交報告修改與終稿提交 2011/2/212011/2/21 與客戶進行首次溝通 項目地塊現場查勘 高安、南昌城市格局調研 高安及周邊、南昌房地產市場調 研 高安政府人員訪談 房地產專業人士訪談 消費者訪談 市調成果溝通 整體定位與開發分期初步建議 項目屬性界定項目屬性界定 客戶目標分析客戶目標分析 核心問題界定核心問題界定 發展模式研判發展模式研判 項目整體定位項目整體定位與發展戰略與發展戰略 啟動區發展策略與項目開發分啟動區發展策略與項

5、目開發分 期期 規劃布局、經濟測算與終稿報 告 根據溝通建議對報告修改根據溝通建議對報告修改 土地資源盤點細化土地資源盤點細化 規劃布局建議規劃布局建議 啟動區開發策略啟動區開發策略 經濟效益分析經濟效益分析 對開發商目標的理解對開發商目標的理解 世聯理解：本項目規模大、開發周期長，不同于傳統的房地產開發世聯理解：本項目規模大、開發周期長，不同于傳統的房地產開發 項目，對于開發商利潤兌現和企業品牌樹立意義重大。項目，對于開發商利潤兌現和企業品牌樹立意義重大。 開發商要求：開發商要求： 1 1、明確項目整體發展方、明確項目整體發展方 向和發展思路向和發展思路 2 2、制定啟動區發展策略、制定啟動

6、區發展策略 開發商初步想法：開發商初步想法： 啟動區以五星級酒店啟動區以五星級酒店+ +低低 密度物業啟動，酒店預計密度物業啟動，酒店預計 年底建成。年底建成。 本次匯報結構本次匯報結構 7 核心問題核心問題 界定界定 機會挖掘機會挖掘 啟動區開啟動區開 發策略發策略 整體定位與整體定位與 發展戰略發展戰略 經濟效益分經濟效益分 析析 整體定位 配套體系研究 規劃布局建議 開發分期 發展機會分析 案例研究 高安市場研判 南昌市場研判 本項目核心問題界定 高安房地產市場研究 南昌別墅市場研究 案例借鑒 啟動區開發策略 測算思路及前提 測算結果 核心問題界定核心問題界定 PARTPART- -1

7、1 項目所在城市高安，地區生產總值不足項目所在城市高安，地區生產總值不足100100億元，屬于典型的四線城市億元，屬于典型的四線城市 高安城市研判高安城市研判 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 袁州區 高安市 豐城市 樟樹市 奉新縣 萬載縣 上高縣 宜豐縣 靖安縣 銅鼓縣 GDP 增長率 0 5 10 15 20 25 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000

8、 800000 900000 1000000 20022003200420052006200720082009 年份 地區生產總值（萬元） 增長率（%） 高安經濟總體實力較弱：高安 隸屬于宜春市，經濟發展較為落 后，地區生產總值一直不足100 億元，直到2009年高安市地區生 產總值才首次突破90億元。 在宜春所轄城市中落后于最臨 近的豐城市和樟樹：從2008年宜 春市各縣級政區地區生產總值來 來，高安市GDP和增長率，在所 有的縣級政區中排名第三位，但 是與同樣為宜春市下轄的縣級市 相比，則落后于其他兩個縣級市 豐城市和樟樹市。 人口總量少，且消費能力有限，導致高安城市居民整體購買力有限人口

9、總量少，且消費能力有限，導致高安城市居民整體購買力有限 高安城市研判高安城市研判 18.26 18.85 19.4 19.8219.79 17 17.5 18 18.5 19 19.5 20 2005年2006年2007年2008年2009年 城鎮人口（萬人） 城鎮人口不足城鎮人口不足2020萬人萬人 399385 459432 509070 666880 822590 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 2005年2006年2007年2008年2009年 城鄉居民年末儲 蓄余額（萬元） 全市城鄉儲蓄

10、余額不足全市城鄉儲蓄余額不足9090億元億元 169308 189561 222626 273927 325290 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 2005年2006年2007年2008年2009年 社會消費品零售 總額（萬元） 社會消費品零售總額社會消費品零售總額20092009年首次突破年首次突破3232億元億元 6305 7287 8685 10030 11377 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2005年2006年2007年2008年2009年 人均GDP（元） 人均人均GDPGDP

11、不足不足1.21.2萬元萬元 城市量級不足，居民整體購買力有限，導致房地產市場容量有限，商城市量級不足，居民整體購買力有限，導致房地產市場容量有限，商 品房年消化量不足品房年消化量不足3030萬平米萬平米 高安城市研判高安城市研判 1.21 1.95 3.44 4.36 3.4 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 2005年2006年2007年2008年2009年 房地產投資總額 （億元） 全市房地產年投資總額不足全市房地產年投資總額不足5 5億元億元 22.92 24.37 28.32 25.31 26.95 0 5 10 15 20 25 30 2005年2006年

12、2007年2008年2009年 商品房銷售面積 （萬平米） 全市商品房年消化量不足全市商品房年消化量不足3030萬平米萬平米 高安房地產市場發展起步較晚，高安房地產市場發展起步較晚，20002000年以后才開始發展，近幾年雖然增速較快，但近幾年年以后才開始發展，近幾年雖然增速較快，但近幾年 全市房地產投資總額不足全市房地產投資總額不足5 5億元。億元。 高安房地產市場商品房年消化量近幾年一直處于平穩發展階段，全市商品房年消化量不足高安房地產市場商品房年消化量近幾年一直處于平穩發展階段，全市商品房年消化量不足 3030萬平米萬平米 高安市場難以 支撐項目發 展，所以必須 占位大南昌 所以，對于如

13、此大規模的項目，如僅靠高安本地市場，難以支撐其發所以，對于如此大規模的項目，如僅靠高安本地市場，難以支撐其發 展，必須站位大南昌展，必須站位大南昌 高安城市級別低：高安城市級別低：全市地區生產總值 不足100億元，遠落后與臨近市豐城和 樟樹 整體購買力有限：整體購買力有限：城鎮人口不足20 萬，人均GDP不足1.2萬元，全市城鄉居 民儲蓄余額不足90億元，社會消費品零 售總額僅32億元 高安房地產市場容量有限：高安房地產市場容量有限：商品房 年消化量不足30萬平米，全市房地產年 投資總額不足5億元 54245424 45514551 39193919 28062806 21042104 188

14、61886 0 0 10001000 20002000 30003000 40004000 50005000 60006000 武漢武漢長沙長沙鄭州鄭州合肥合肥南昌南昌太原太原 南昌經濟實力在中部六省省會城市中排名靠后南昌經濟實力在中部六省省會城市中排名靠后 單位：億元 城市量級（城市量級（1/21/2）：南昌地區生產總值）：南昌地區生產總值20102010年首次突破年首次突破20002000億元，在中億元，在中 部六省省會城市中排名倒數第二部六省省會城市中排名倒數第二 南昌城市研判南昌城市研判 1007.7 1184.57 1390.1 1660.08 1837.5 2104 0 500 1

15、000 1500 2000 2500 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 南昌GDP（億元） 南昌地區生產總值南昌地區生產總值20102010年首次突破年首次突破20002000億元億元 南昌整體經濟實力較弱，南昌整體經濟實力較弱，20072007年之前尚年之前尚GDPGDP不足不足15001500億元，億元，20102010年才首次突破年才首次突破20002000億元億元 在中部六省省會城市中中，排名倒數第二，近略好于太原，其經濟總量尚不及不及長沙在中部六省省會城市中中，排名倒數第二，近略好于太原，其經濟總量尚不及不及長沙 的一半的一半 14 城市量級（城市量級（2

16、/22/2）：城市的經濟基礎，決定了南昌尚處于集聚發展階）：城市的經濟基礎，決定了南昌尚處于集聚發展階 段，人口、技術、資金向中心城區集聚段，人口、技術、資金向中心城區集聚 資源向城市中心聚集 資源集聚與擴散并行 多個城市區地域空間相交 都市郊區化都市郊區化 進程規律進程規律 1.5小時小時 2小時小時 南昌處于城市化的集聚發展期南昌處于城市化的集聚發展期 人口、技術、資金等資源正在向中心城區聚集人口、技術、資金等資源正在向中心城區聚集 土地聚集土地聚集 經濟聚集經濟聚集 服務配套聚集服務配套聚集 休閑娛樂聚集休閑娛樂聚集 南昌市在近期制定的土地利用 規劃中，明確土地利用目標為 加速中心城區的

17、發展，新增用 地主要用于保障加速推進南昌 市中心城區、中心城鎮、重點 發展鎮建設，推動集聚經濟、 人口和公共服務中心的形成 未來幾年，南昌市將集中力量發展市 區經濟，重點規劃西湖總部經濟基地 、高新總部經濟基地、紅谷灘總部經 濟基地、東湖青山湖西岸總部經濟基 地、青云譜廣州路沿線總部經濟基地 ；同時，規劃城區樓宇經濟基地、沿 贛江樓宇經濟帶、城東樓宇經濟拓展 區 加速假設市中心服務 配套業：將在火車站 東廣場、洪城大市場 、壇子口、三店、城 東百貨大樓等區域， 建設若干城市服務業 繁榮區 大力發展市中心休 閑產業：市中心將 規劃建設包括象湖 、梅湖、艾溪湖、 瑤湖在內的幾大休 閑基地，豐富市民

18、 日常休閑生活 南昌城市研判南昌城市研判 城市城市產業產業（1/21/2）：）：南昌產業結構長期以第二產業為主導，且第二產業南昌產業結構長期以第二產業為主導，且第二產業 增速最快增速最快 15 南昌二、三產業增速對比 17.30% 18.70% 14.60% 12.60% 17.30% 11.30% 11.70% 18.70% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 2006200720082009 第二產業第三產業 南昌第二產業增速遠快第三產業南昌第二產業增速遠快第三產業 南昌城市研判南昌城市研判 0%0% 10%10% 20%20% 30%30% 40%40% 5

19、0%50% 60%60% 70%70% 80%80% 90%90% 100%100% 20072007200820082009200920102010 第三產業 第二產業 第一產業 南昌產業結構長期以第二產業為主導南昌產業結構長期以第二產業為主導 5.8% 55.5% 38.7% 南昌是典型的工業城市，第二產業長期處于主導地位，在三大產業結構占比中，一直保南昌是典型的工業城市，第二產業長期處于主導地位，在三大產業結構占比中，一直保 持在持在50%50%以上，以上，20102010年達到年達到55.5%55.5% 南昌第二產業發展速度較快，一直保持在南昌第二產業發展速度較快，一直保持在15%15

20、%以上的增長速率，且增速遠遠快于第三產以上的增長速率，且增速遠遠快于第三產 業業 16 城市產業（城市產業（2 2/2/2）：長期以二產為主導的產業結構，導致城市中產人群長期以二產為主導的產業結構，導致城市中產人群 不足，購買力有限不足，購買力有限 100.99 130.98 135.56 143.85 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2005年2006年2007年2008年2009年 南昌第三產業從業人員不足南昌第三產業從業人員不足150150萬人萬人 中部六省省會城市第三產業從業人員對比中部六省省會城市第三產業從業人員對比 10301 11243 13076 1

21、5112 16472 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2005年2006年2007年2008年2009年 城市居民人居可支配收入 （元） 南昌城鎮居民人均可支配收入南昌城鎮居民人均可支配收入20092009年僅年僅1.61.6萬元萬元 中部六省省會城市城鎮居民人均可支配收入對比中部六省省會城市城鎮居民人均可支配收入對比 229.5 166 186.2 176.3 143.85 190.1 0 50 100 150 200 250 武漢長沙鄭州合肥南昌太原 18385.02 20238 17417 17158 16472 1

22、5607 0 5000 10000 15000 20000 25000 武漢長沙鄭州合肥南昌太原 南昌城市研判南昌城市研判 17 城市功能空間（城市功能空間（1/2)1/2)：南昌城市現有城市范圍僅：南昌城市現有城市范圍僅240240平方公里，中心城平方公里，中心城 區范圍僅限于紅谷灘和老城區區范圍僅限于紅谷灘和老城區 紅谷灘紅谷灘 老城區老城區 紅谷灘新區由紅谷灘中心區、鳳 凰洲、紅角洲三大片區組成，區 域面積50余平方公里，規劃建設 用地面積40余平方公里，規劃人 口40余萬，但至今人口已超60萬 紅谷灘中心區將建成以行政辦 公和居住為主，融文化、商務為 一體的城市新型中心區 鳳凰洲片區為

23、以居住為主的城 市生活新區 紅角洲片區定位為教學、科 研、旅游、體育和高級商住區 紅谷灘新區現已成為南昌的政紅谷灘新區現已成為南昌的政 治中心區，與老城區共同形成治中心區，與老城區共同形成 了了“一江兩岸一江兩岸”的城市格局的城市格局 區域中心八一廣場聚集了文化、 商貿、娛樂、休閑、餐飲、服務等 一切現代城市配套，是南昌市民活 動的絕對中心，未來更是南昌地鐵 的第一樞紐 老城區是南昌傳統文化經濟行老城區是南昌傳統文化經濟行 政中心，配套完備，輻射面政中心，配套完備，輻射面 廣，現正處于改造升級階段廣，現正處于改造升級階段 老城區由青山湖大道以西、贛江以 南（東）、朝陽洲除去朝陽新城的 那部分，

24、以及青云譜片區（一部 分）所圍合而成 未來23年內，南昌市將融資約400 億元資金改造、提升老城區，解決區 域目前存在的交通擁堵、棚戶區無規 劃建設等問題 南昌城市研判南昌城市研判 城市功能空間（城市功能空間（2/22/2）：本項目處于遠郊，尚未進入南昌“一江兩岸五）：本項目處于遠郊，尚未進入南昌“一江兩岸五 組團”的規劃發展范圍內組團”的規劃發展范圍內 南昌城市發展規劃南昌城市發展規劃 西進西進 瑤湖組團瑤湖組團 南南 延延 東拓東拓 蓮塘組團蓮塘組團 樂化組團樂化組團 北北 控控 九龍湖組團九龍湖組團 一江兩岸一江兩岸 灣里組團灣里組團 南昌城市整體發展思路原則：南昌城市整體發展思路原則：

25、“西 進、東拓、北控、南延”，市區存在 大量待開發土地 總體空間格局：總體空間格局：“一江兩岸，一核 五片，沿著贛江兩端延伸，多點、多 組團推進” 山、江、湖全面協調的大開發：山、江、湖全面協調的大開發： 2009年底，鄱陽湖生態經濟區規 劃上升為國家戰略，其中山為梅 嶺、江為贛江、湖為鄱陽湖。此概念 中的山，即梅嶺成為城中之山； 此概念中的湖即全面策應鄱陽 湖生態經濟區的國家戰略，南昌城 向濱湖地區推進；至于江則指已 呈現壯觀景象的一江兩岸核心區 建設 南昌未來南昌未來3 3- -5 5年內城市重點發展區位年內城市重點發展區位 南昌城市研判南昌城市研判 房地產發展（房地產發展（1/31/3）

26、：近五年來，南昌房地產市場年均消化量不足）：近五年來，南昌房地產市場年均消化量不足300300 萬平米萬平米 324.04 354.28 115.91 186.16 264.14 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2006年2007年2008年2009年2010年 南昌市歷年住宅銷 售面積（萬平米） 南昌市歷年住宅銷售面積南昌市歷年住宅銷售面積 中部六省省會城市中部六省省會城市20102010年住宅銷售面積對比年住宅銷售面積對比 南昌住宅市場在南昌住宅市場在20082008年前年銷售量達年前年銷售量達300300萬平米以上，但萬平米以上，但20082008年房地

27、產市場調控后，銷年房地產市場調控后，銷 售面積急劇下降至售面積急劇下降至116116萬平米，近幾年雖然增長較快，但中部其他省會城市而言，年消化萬平米，近幾年雖然增長較快，但中部其他省會城市而言，年消化 量不足量不足 0 500 1000 1500 2000 武漢長沙鄭州合肥南昌太原 2010年中部省會城市商品房銷售面積 單位（萬） 南昌城市研判南昌城市研判 房地產發展（房地產發展（2/32/3）：市場呈現東南西北散點發展格局，但臵業主流仍）：市場呈現東南西北散點發展格局，但臵業主流仍 集中以市中心、紅谷灘為核心的中心城區，城市價值為客戶首選的第集中以市中心、紅谷灘為核心的中心城區，城市價值為客

28、戶首選的第 一價值一價值 市中心 朝陽洲 青云譜片區 青山湖 京東片區 紅角洲 新建 片區 產品：產品：品質較好，以 多層、小高層為主， 少量的高層、洋房和 別墅 價 格 ：價 格 ： 小 高 和 多 層 4500-6500 產品：產品：品質參差不齊， 以高層為主 價格：價格：8000-15000元/ 平米 產品：產品：品質感較強，以 小高層和高層為主，少 量的多層/洋房/別墅 價格：價格：高層4500-6000元 /平米 產品：產品：品質感較強，以高 層為主，少量的花園洋房 價格：價格：700018000元/ 平米 產品：產品：品質感較差，以別 墅和多層為主 價格：價格：多層3000-400

29、0，別 墅4500-7000 產品：產品：品質感一般， 物業形態以高層為主 價格價格：8000-16000， 江景溢價能力強 產品：產品：品質感一般，以別墅、 多層和小高層為主，花園洋房 為輔 價格：價格：洋房3500-5000，別墅 7000-12000 產品：產品：新項目產品品質感 較強，以別墅、花園洋房 和高層為主 價格：價格：別墅15000-40000； 高層7000-16000 產品：產品：品質感偏低，物業形態較為豐 富，有別墅，多層，高層 價格：價格：高層4500-6000元/平米，聯排 7000-9000元/平米，獨棟15000元/平 米 象湖 新城 產品：產品：個別項目品質感

30、較強，以多層為主，少 量的高層、洋房和別墅 價格：價格：多層3000-5000元 /平米 產品：產品：品質感普遍偏低，物 業形態有別墅，洋房，高層 和多層 價格：價格：4000-6500元/平米 南昌城市研判南昌城市研判 房地產發展（房地產發展（3/33/3）：客戶臵業表現較強的區域性，主要集中在半小時）：客戶臵業表現較強的區域性，主要集中在半小時 生活圈內，遠未進入大規模郊區臵業時代生活圈內，遠未進入大規模郊區臵業時代 市中心 朝陽洲 青云譜片區 青山湖 京東片區 紅角洲紅角洲 新建新建 片區片區 客戶來源：客戶來源：周邊及 工作人員，市區普 通白領為主 客戶來源：市區， 周邊縣市 客戶來源

31、：客戶來源：新建縣， 前湖校區老師，朝陽 洲為主 客戶來源：客戶來源：周邊、新 建縣、紅谷灘工作人 員、市區 客戶來源：客戶來源：本區域、 周邊區域 客戶來源：客戶來源：周邊為主，部分 市區客戶 客戶來源：客戶來源：周邊、新 建縣、樂化鎮 客戶來源：客戶來源：市區 客戶來源：客戶來源：周邊、 開發區、紅谷灘工 作人員、市區（東 湖區） 象湖 新城 客戶來源：客戶來源：周邊人群、 市區（西湖、青云譜 較多）、洪城大市場 客戶來源：客戶來源：周邊、南昌縣， 南昌市區 南昌城市研判南昌城市研判 高安本地市場難支撐 高安經濟實力較差，居 民整體購買力有限。 高安房地產市場年消化 量不足30萬平米，市場

32、 容量有限。 核心問題：在南昌城市發展階段未到郊區大盤時代的背景 下，如此大規模的項目，應如何確保項目的成功開發？ 南昌城市階段未到郊區大盤 時代 城市GDP不高，量級不足 南昌中產人群缺乏，客群 量不足 項目所在區域不在南昌城 市規劃范圍內 房地產未發展到郊區大盤 時代 本次匯報結構本次匯報結構 23 核心問題核心問題 梳理梳理 機會挖掘機會挖掘 啟動區開啟動區開 發策略發策略 整體定位與整體定位與 發展戰略發展戰略 經濟效益分經濟效益分 析析 整體定位 配套體系研究 規劃布局建議 開發分期 發展機會分析 案例研究 高安市場研判 南昌市場研判 本項目核心問題界定 高安房地產市場研究 南昌別墅

33、市場研究 案例借鑒 啟動區開發策略 測算思路及前提 測算結果 機會挖掘機會挖掘 PARTPART- -2 2 1 趨勢研判趨勢研判 2 案例借鑒案例借鑒 南昌南昌江西省會，單中心城市，集全省之力建設的核心城市江西省會，單中心城市，集全省之力建設的核心城市 22998 12137 10480 12815 11184 23174 17420 39669 01000020000300004000050000 鷹潭 吉安 贛州 宜春 上饒 景德鎮 九江 南昌 257 584 940 700 729 364 831 1,838 -5001,0001,5002,000 鷹潭 吉安 贛州 宜春 上饒 景德鎮

34、 九江 南昌 184.24 589.23 594.7 490 612 331 659 1,547 0500100015002000 鷹潭 吉安 贛州 宜春 上饒 景德鎮 九江 南昌 2.63% 1.92% 1.81% 1.74% 0.95% 0.93% 0.90% 0.83% 南昌 九江 景德鎮 上饒 宜春 贛州 吉安 鷹潭 2009年江西省各地人口增長率對比 2009年南昌市生產總值在江西省排名首位（單位：億元） 2009年南昌市人均生產總值在江西省排名首位（單位：元） 2009年南昌市固定資產投資總額在江西省排名首位（單位：元） 南昌發展趨勢研判南昌發展趨勢研判 趨勢一：加速城市化。南昌具

35、有承東啟西、溝通南北的戰略性地位和趨勢一：加速城市化。南昌具有承東啟西、溝通南北的戰略性地位和 樞紐性區位的獨特優勢，隨著南昌至武漢動車組開通，南昌城市化發樞紐性區位的獨特優勢，隨著南昌至武漢動車組開通，南昌城市化發 展進程將進一步加速展進程將進一步加速 南昌是全國唯一一個與長江三角洲、珠江三角洲和閩東南三 角區相毗鄰的省會城市，具有承東啟西、溝通南北的戰略性地 位和樞紐性區位的獨特優勢。 京九、浙贛、皖贛等鐵路縱貫城區。105、 320、316國道交匯于南昌，昌九、梨溫、贛粵 等高速公路四通八達；4D級昌北國際機場開通 了直通北京、上海、香港、澳門、首爾等國內 外各大城市40多條航線，并可轉

36、機前往美國、 加拿大、法國、新加坡等地區。 南昌通暢快捷的立體交通網，使南昌南昌1 1小時航小時航 程程、6 6小時里程即可通達周邊個直轄和省會小時里程即可通達周邊個直轄和省會 城市的城市的“經濟圈經濟圈”變為現實變為現實，這個圈中聚集著 4.6億人口，并蘊含著12萬億元工業品的消費 潛力。截止到目前，落戶南昌的世界500強企 業已有36家，國內200強企業30家。 南昌至武漢動車組開通后，南昌跨入中部“2 2 小時生活圈小時生活圈”。 南昌發展趨勢研判南昌發展趨勢研判 南昌具有承接沿海地區產業轉移的基礎南昌具有承接沿海地區產業轉移的基礎 南昌在承接產業轉移方面發展南昌在承接產業轉移方面發展

37、迅速迅速 南昌已成為沿海南昌已成為沿海 地區產業轉移的地區產業轉移的 主要承接地主要承接地 南昌已開始承接長三角、珠三角城市群產業轉移南昌已開始承接長三角、珠三角城市群產業轉移 “南昌具有雄厚的產業基礎、良好的投資環境和科 技、人才基礎。此外，南昌承接沿海產業梯度轉移工作 起步早，具有獨特的交通區位優勢，這些都為南昌承接 沿海產業轉移創造了良好條件” 中國社科院國情調研組組長魏后凱 產業基礎：產業基礎： 投資環境：投資環境： 人才基礎：人才基礎： 產業轉移資金上新臺階：產業轉移資金上新臺階：2008年，江西 省引進省外5000萬以上工業項目資金首 次突破1000億元，帶到1100.95億元，

38、同比增長32.9%；億元以上項目資金 555.72億元，同比增長35% 產業轉移的來源地相對集中：產業轉移的來源地相對集中：來源于 浙江、廣東、福建三省的項目約占江 西省引進總數的70%，境外投資中來 自亞洲的投資超過80%，其中又以香 港為最多，比例達到60% 產業轉移的規模和速度不斷增大：產業轉移的規模和速度不斷增大：2008 年，全省新批外商投資企業689個，引進省 外億元以上工業項目292個，增長47.5%， 同時，引進了一批知名大企業、大集團和 龍頭企業投資項目，新增具有世界500強投 資背景的企業6家，總數達到36家 南昌市將規劃建設一定體量的總部經濟和樓宇經濟集聚區， 優先進行配

39、套建設，加強專項招商和一對一招商，連續7年被 臺灣電工會列為“極力推薦城市“，投資環境優越 南昌是中國三大民辦高校基地之一，有瑤湖高校院區、昌 北（下羅）高校院區、前湖高校院區三大大學城，有包括 南昌大學、江西財經大學、江西農業大學在內的20多所高 校資源，人才基礎牢固 南昌汽車、空調、食品、光電和電子信息、造紙、飛機、 紡織服裝、建材和新材料、醫藥和醫療器械、機電等十大 2009年完成工業增加值、主營業務收入、利稅分別高達 455億元、1528億元、156億元，產業基礎堅實 南昌發展趨勢研判南昌發展趨勢研判 三產的發展將催生中產階層三產的發展將催生中產階層 南昌未來將大力發展第三產業南昌未來

40、將大力發展第三產業 趨勢二：中產壯大。隨著南昌產業結構的調整，第三產業將成為未來趨勢二：中產壯大。隨著南昌產業結構的調整，第三產業將成為未來 發展重點，三產的發展將促進中產階層的發展壯大發展重點，三產的發展將促進中產階層的發展壯大 根據”十二五“規劃南昌將構建現代產業 體系突出裝備制造業，以提高“南昌制造” 的行業競爭能力；突出現代服務業突出現代服務業，提高提高 “南昌服務南昌服務”的區域輻射能力的區域輻射能力。同時，培育 光伏、綠色照明、航空制造、生物與新醫藥、 文化與創意、綠色食品、節能環保產業、服 務外包業、現代物流業等九大戰略新興產業。 三大產業結構比例調整為三大產業結構比例調整為4

41、4: :5353: :4343。 53%53% 43%43% 4%4% 第一產業第一產業 第二產業第二產業 第三產業第三產業 隨著第三產業的發展，將催生以以公司白領、 私營業主等為代表的大量中產階層，人口結構 將由原來的啞鈴型（人口結構兩級分化，中間 階層數量有限）逐步進入穩定發展的梭型結構 （人口結構以中產階層為主） 現在現在 未來未來 “啞鈴型啞鈴型”結構結構 “蛋糕型蛋糕型”結構結構 中低收入中低收入 中低收入中低收入 中高收入中高收入 中高收入中高收入 高收入高收入 高收入高收入 南昌發展趨勢研判南昌發展趨勢研判 隨著經濟和產業的快速發展，城市空間逐步外擴隨著經濟和產業的快速發展，城市

42、空間逐步外擴 2010年 2000年前 以老城區為核心單核城 市發展 紅谷灘的發展，使得城 市雙核初具雛形 未來大南昌，城市擴張， 多城多片區結構發展 十二五期間 南昌發展趨勢研判南昌發展趨勢研判 南昌雙核三圈五組團的城市規劃南昌雙核三圈五組團的城市規劃 紅谷灘 樂化 瑤湖 新建 豐城 安義 南昌縣 產業和城市功能逐步外溢，形成三大圈層產業和城市功能逐步外溢，形成三大圈層 第三圈層第三圈層 第二圈層第二圈層 核心圈層核心圈層 趨勢三：城市外擴。產業和城市功能逐步外溢，南昌將形成三大圈層趨勢三：城市外擴。產業和城市功能逐步外溢，南昌將形成三大圈層 ，項目所在區域的認知度提升，項目所在區域的認知度

43、提升 總體發展思路：總體發展思路： 一江兩岸，南北雙城、雙核擁江、組團發 展，至2020年，城區面積達到350平方公里 發展格局：發展格局：雙核三圈五組團 雙核：雙核：老城區和紅谷灘 五組團：五組團：瑤湖組團、蓮塘組團、九龍湖組 團、樂化組團、灣里組團 三圈層：三圈層： 第一圈層指城市中心圈，包括青山湖區、青 云譜區、經濟技術開發區和新建縣長堎鎮； 第二圈層是由五個組團鑲嵌其中的城市拓展 圈； 第三圈層指一小時經濟區，包括新建、安 義、進賢、余干、南昌縣城和豐城、樟樹、 高安市區等 老城區 灣里 九龍湖 蓮塘 高安 大城鎮 南昌發展趨勢研判南昌發展趨勢研判 趨勢四：房地產快速發展。南昌市歷年固

44、定資產投資與房地產投資平趨勢四：房地產快速發展。南昌市歷年固定資產投資與房地產投資平 穩快速的增長，房地產進入快速發展期穩快速的增長，房地產進入快速發展期 773.69 594.96 476.94 1052.61 1464.9 21.2%21.2% 24.8%24.8% 30.0%30.0% 36.1%36.1% 39.2%39.2% 0 0 200200 400400 600600 800800 10001000 12001200 14001400 16001600 2005年2005年2006年2006年2007年2007年2008年2008年2009年2009年 0%0% 5%5% 10

45、%10% 15%15% 20%20% 25%25% 30%30% 35%35% 40%40% 45%45% 固定資產投資增長率 南昌市歷年固定資產投資（單位：億元）南昌市歷年固定資產投資（單位：億元） 南昌市歷年房地產資產投資（單位：億元）南昌市歷年房地產資產投資（單位：億元） 125.6 105.6 89.65 163.3 198.25 229.9 15.6%15.6% 17.8%17.8% 18.9%18.9% 30.0%30.0% 21.4%21.4% 36.8%36.8% 0 0 5050 100100 150150 200200 250250 2005年2005年2006年2006年

46、2007年2007年2008年2008年2009年2009年2010年2010年 0%0% 5%5% 10%10% 15%15% 20%20% 25%25% 30%30% 35%35% 40%40% 房地產投資增長率 南昌市全社會固定資產投資額和房地產開發投資額一直保持平穩快速的增長，南昌市全社會固定資產投資額和房地產開發投資額一直保持平穩快速的增長，20102010年房年房 地產開發完成投資地產開發完成投資229.9229.9億元，比上年增長億元，比上年增長36.836.8，房地產投資占固定資產投資的比例逐，房地產投資占固定資產投資的比例逐 年提高，年提高，1010年房地產投資占固定資產投資

47、的比例為年房地產投資占固定資產投資的比例為12.6%12.6%，南昌房地產市場已步入發展快，南昌房地產市場已步入發展快 車道。車道。 南昌發展趨勢研判南昌發展趨勢研判 趨勢五：產業升級。高安重點規劃四大產業，帶來中高端產業人群趨勢五：產業升級。高安重點規劃四大產業，帶來中高端產業人群 32 高安產業概況： 陶瓷：現有100來條生產線，產值100億， 2010年上繳稅收1.11.2億 汽運：2010年上繳稅收1.3億，大型貨運車 13萬輛， 機械機電：2010年產值約10億 食品加工：2010年產值約10億 以形成工業三大平臺：祥福工業園、陶瓷基 地、貨運車專用產業基地 高安產業發展規劃高安產業

48、發展規劃 高安工業發展迅速高安工業發展迅速 陶瓷：改革開放后，經過三十年的 發展，高安市制瓷業吸引了一大批 經營管理人才及一線工人。高安現 有建筑陶瓷企業從業人員10000余 人，中高級職稱人員、技術熟練工 人多達5000多名。十二五期間，規 劃建成400條生產線，總產值將達 400億，計劃建成全國第二大陶瓷 產業基地 汽運：未來貨運車產業基地實現 200億，將形成汽配制造、汽車交 易市場、物流運輸等汽運產業鏈 機械機電：未來五年50億 戰略性新興產業：LED，具備后發 優勢，2015年產值將達100億 24.15 18.14 14.58 32.96 39.84 18.5%18.5% 22.2%22.2% 33.1%33.1% 36.5%36.5% 20.9%20.9% 0 0 5 5 1010 1515 2020 2525 3030 3535 4040 4545 2005年2005年2006年2006年200