1、呈輝濱海酒文化產業園呈輝濱海酒文化產業園 項目整體定位研究報告項目整體定位研究報告 匯報思路匯報思路 宏觀市場分析 Part. 2 項目理解 Part. 1 針對性市場分析 Part. 3 1.1 區域屬性 1.2 項目屬性 經典案例借鑒 Part. 4 定位初判 Part. 5 塘沽海洋高新技術開發區成立于塘沽海洋高新技術開發區成立于19921992年年6 6月月， 19951995 年年1 1月經國家科委代國務院批準列入天津新技術產業園月經國家科委代國務院批準列入天津新技術產業園 區范圍區范圍，晉升為國家級晉升為國家級，是我國迄今為止唯一的國家級海是我國迄今為止唯一的國家級海 洋高新技術開

2、發區洋高新技術開發區，現規劃面積現規劃面積44.544.5平方公里平方公里。 海洋高新區海洋高新區 區位交通區位交通 軌道交通：津秦高鐵濱海站(濱海新區主 樞紐站） 公路交通：唐津高速、西外環、西中環、 京津塘高速、京津高速、廬山道（連接開 發區東西區）、津濱高速等。 連接天津市區與濱海新區的三條高速中連接天津市區與濱海新區的三條高速中，有兩條直通海洋有兩條直通海洋 高新區高新區；驅車驅車2020分鐘即可抵達天津機場分鐘即可抵達天津機場、天津港天津港、東疆港東疆港 等重要海空港口等重要海空港口，經由京津高速經由京津高速1 1小時即可直抵北京小時即可直抵北京。 地區地區 路程路程（直線車程直線車

3、程） 車程車程 天津中心城區 30公里 40分鐘 塘沽 2公里 5分鐘 濱海國際機場 15公里 20分鐘 天津港 15公里 20分鐘 北京 100公里 60分鐘 海海洋高新區洋高新區 發展階段發展階段 18個個重點項重點項目目正式開正式開建建，拓拓展展進入進入全全線施線施工工狀狀 態態，環境建設基本完成環境建設基本完成，園區新形象初露崢嶸園區新形象初露崢嶸 奧特奧特萊斯萊斯、黃金黃金珠珠寶基寶基地地、海海洋洋科技科技商商務園務園、 中海中海油服油服研研發基發基地地等重等重點點項目項目基基本竣本竣工工，擴展擴展 區建設完成區建設完成60%，園區實現高水平升級園區實現高水平升級 擴展擴展區區建建設

4、設全全部部完完成成，規規劃劃目目標標全全部部實實現現，建建 設成為濱海新區副經濟中心和生態新園區設成為濱海新區副經濟中心和生態新園區 2011 2013 2015 海洋高新區目前重點建設 開工和即將開工)項目共計18項 ， 累計投資約500億元，總建 筑面 積570萬平方米，建成后 可實現 年產值2000多億元，稅收100 億 元。 在“十二五”期間，將投入 建 設資金800億元， 實現在 建、 竣工面積820萬平方米，20層 以 上高樓達到120座，實現 產值 2800億元，稅收200億 元，新增 就業人口18萬，整 體綠化覆蓋 率達到40%以上 ，建設成為濱海 新區副經濟 中心和生態宜居產

5、 業園區。 目前該板塊屬初級發展階段目前該板塊屬初級發展階段，“十二五十二五”期間期間，海洋海洋 高新區將成為濱海新區經濟副中心及生態產業園區高新區將成為濱海新區經濟副中心及生態產業園區。 中海油科技研發中心以中海油天津研發產業基地項目 專業的科技研發中心 卓爾華北商品交易中心圍繞卓爾華北商品交易中心項目 中國智造創意產業中心圍繞中國智造e谷項目 建設展示酒文化風情建設展示酒文化風情 中國北方黃金珠寶文化中心依托北方黃金珠寶基地項目 建設新一代信息技術產業 基地 匯集各類企業總部、研發銷售 中心 IT高科技產業中心依托信息安全產業園 呈輝呈輝濱海濱海酒酒業文業文化化交易交易中中心以心以濱濱海酒

6、海酒文文化產化產業業園項園項目目為中心為中心 奧特萊斯、紅星美凱龍、燕莎新型商業中心依托奧特萊斯名品直銷店 海洋科技商務總部中心依托海洋科技商務園項目 加快提升城市服務功能 配套的國際化交易市場 現代環車站商業商務中心 增值型生產性服務業發展 中國北方黃金珠寶文化中 心 京秦高鐵濱海站于2011年底建成，年客流量達到850萬人次 現代商業旅游景區 現代商業旅游中心發揮京秦高鐵濱海站人流優勢、金海湖景觀優勢 建設模式建設模式 十大產業中心功能各異十大產業中心功能各異，形成互補之勢形成互補之勢，為居民提供為居民提供 從工作到生活的全程服務從工作到生活的全程服務，為企業提供從生產到研發為企業提供從生

7、產到研發 的全程產業鏈保障的全程產業鏈保障。 典型產業展示典型產業展示 中海油服中海油服 中海油服投資建設的核心產業園區， 先期投資約為35億元，設備裝備部 分投資約為185億元，是中海油服海 上油田開采裝備制造基地項目的基 本建設部分。 該基地位于塘沽海洋高新區擴展 區，總占地面積達62.18萬平方米， 計劃在三年內建成集管理、科研、 數據、海上采油裝備制造于一體的 現代化海上油田開采裝備制造中心。 區域引進大量高科技企業區域引進大量高科技企業，其中包括中海油服其中包括中海油服、海洋科技商海洋科技商 務圈等務圈等，交通的改善和企業的入駐交通的改善和企業的入駐，將吸引大量中高收入群將吸引大量中

8、高收入群 體在區域內置業體在區域內置業。 海洋海洋科技科技商商務圈務圈 項目預計總投資約26億元。主要 建設科技研發、企業區域總部、商 務和配套、頂級五星級酒店、商業 和國際公寓，作為項目的產業綜合 服務配套區，分三期開發建設，預 計2011年底竣工。 天津天津北方北方黃黃金珠金珠寶寶園園 項目預計總投資90億元，總 占地面積約157萬平方米，建 成后基地將成為中國北方黃金 合租包設計研發、加工制造、 展示交易、物流配送、會議展 覽、信息集成等多功能于一體， 輻射“三北”地區的黃金珠寶 首飾集散地。 開發現狀開發現狀 2010-2011年海洋高新 技術開發區共成交20宗 經營性土地，其中18宗

9、 為商業用地，2宗綜合 用地；共成交土地面積 100萬方 主要物業類型為商業、 寫字樓、綜合體為主 海洋高新區作為濱海新區的經濟副中心海洋高新區作為濱海新區的經濟副中心，土地出讓面土地出讓面 積適中積適中，開發力度逐漸加大開發力度逐漸加大，在建項目以商業和寫字在建項目以商業和寫字 樓產品為主樓產品為主 典型項目典型項目 開發商：天津博海緣置業投 資有限公司 占地面積： 230000平方米 建筑面積： 480000平方米 容積率： 1.9 綠化率： 32% 物業類別：寫字樓 建筑類別：獨棟辦公 戶數：6500戶 車位：充足（地上、地下） 濱海國際企業大道濱海國際企業大道 區域小結區域小結 地理位

10、置地理位置 位于塘沽區東北側，開發區丌塘沽區交匯之地。 發展階段發展階段 現階段處于待開發狀態，由于政府政策支持，區域市場未來狀況將得 到極大改善，市場認知度也將大幅提升，升值前景大。 配套資源配套資源 區域內擁有金海湖水系資源，生態景觀較好，但生活配套不成熟，交 通通達性差，居住氛圍不濃郁。 物業類型物業類型 寫字樓、商業級綜合體為主要物業形態，也包含部分公寓及住宅 未來供應未來供應 未來供應量較大，多以大型綜合體為主 客戶認知客戶認知 高端客群位置，丏多為投資型客戶，以外來人口為主 典型樓盤典型樓盤 濱海國際企業大道 海洋高新技術開發區定位較高海洋高新技術開發區定位較高，且擁有自然生態資源

11、且擁有自然生態資源 優勢優勢，但現階段整體環境與濱海中心板塊仍存在一定但現階段整體環境與濱海中心板塊仍存在一定 差距差距。 匯報思路匯報思路 宏觀市場分析 Part. 2 項目理解 Part. 1 針對性市場分析 Part. 3 1.1 區域屬性 1.2 項目屬性 經典案例借鑒 Part. 4 定位初判 Part. 5 項目區位項目區位 工業區 住宅區 規劃用 地 津秦高鐵濱海站 海洋高新區邊界線 市市 區區 中新生中新生態城態城 規劃用地 京津塘高速公路 北向距本方案用地不到北向距本方案用地不到800800米是津秦高鐵濱海站米是津秦高鐵濱海站。津秦鐵路客運專津秦鐵路客運專 線北連線北連秦沈客

12、運專線秦沈客運專線，西連京津城際鐵路西連京津城際鐵路，南接在建的京滬高速南接在建的京滬高速 鐵路鐵路，建成后可以形成貫通東北與華北建成后可以形成貫通東北與華北、華東華東、中南地區快速客中南地區快速客 運通道運通道。建成后的濱海站建成后的濱海站，將不僅僅是一個交通樞紐將不僅僅是一個交通樞紐，它會成為它會成為 集交通集交通、商務商務、酒店會議等高端服務業的聚集地酒店會議等高端服務業的聚集地，與本方案用地與本方案用地 相互輝映相互輝映。 位于濱海新區海洋高新區位于濱海新區海洋高新區，緊鄰濱海核心區緊鄰濱海核心區，與市區與市區 相距約相距約2828公里公里；依托特色酒文化產業打造大規模綜合依托特色酒文

13、化產業打造大規模綜合 體項目體項目 項目四至項目四至 津秦高鐵濱海站 廬山道快速路 海源西路 金海湖 云山路 濱宇道 東側在建項目 地塊內部 用地北側為廬山道快速路用地北側為廬山道快速路，南側為京津塘高速公路南側為京津塘高速公路，西側為西側為 津秦高鐵津秦高鐵，東側為海緣西路東側為海緣西路，東北方向緊靠金海湖東北方向緊靠金海湖。用地東用地東 側為在健項目側為在健項目“濱海國際企業大道濱海國際企業大道”云山道云山道，海德路海德路, ,貫穿貫穿 規劃用地規劃用地。 地塊地塊 用地面積用地面積 （）（） 建筑面建筑面 積積（）（） 基底面基底面 積積（）（） 建筑密建筑密 度度（% %） 容積率容積

14、率 限高限高 A A地塊地塊 135272.06 192914.3 49214.67 0.36 1.43 15m、 24m、 80m B B地塊地塊 53149.11 75100.14 15811.38 0.30 1.41 80m C C地塊地塊 40654.79 168678.8 15811.38 0.35 4.15 200m D D地塊地塊 59559.93 170889.9 24304.30 0.41 2.87 100m E E地塊地塊 42605.19 106107.8 17024.51 0.40 2.49 80m F F地塊地塊 52961.88 116223.5 15623.76

15、0.30 2.19 80m G G地塊地塊 73414.31 144557.2 15784.08 0.22 1.97 60m H H地塊地塊 55431.98 109135.2 12654.28 0.23 1.97 60m I I地塊地塊 98383.07 139423.5 32105.50 0.33 1.42 80m 總計總計 611432.32 1223030 196748 0.32 2.00 B C D I H G E F 項目經濟指標項目經濟指標 總用地面積總用地面積6 61 1萬萬，總建總建面面12122 2萬萬，容容積積率率為為2 2，分分 七期開發七期開發, ,其中其中C C地塊

16、限高為地塊限高為200200米以下米以下 項目規劃項目規劃 1 1休休閑閑水水岸岸：精品酒店、酒店式公 寓、高端零售、民俗街坊、高端 餐飲、酒吧茶室、游船碼頭、酒 文化園、酒博物館、五大主題窖 藏 2 2 酒類商貿園酒類商貿園：倉儲物流調配、 流通企業駐地、酒類交易市場 3 3 商務會展區商務會展區：城市綜合體、商 務辦公、會議酒店、會展中心、 培訓中心 4 4 版權經濟區版權經濟區：購物中心、SOHO 社區、配套商業 5 5 產業孵化基地產業孵化基地：商務辦公、商 務公寓 6 6 企業總部基地企業總部基地：總部基地、設 計研發、鑒定中心 7 7 居住配套區居住配套區：多層住宅、高層 住宅、配

17、套商業 項目分為七大功能區項目分為七大功能區，將打造成海洋高新區將打造成海洋高新區 內大型綜合體項目內大型綜合體項目 用地附近公共交通833路 道路交通道路交通 規劃用地濱宇道 尚未修建 目前公共交通尚不完善目前公共交通尚不完善, ,便捷性較差便捷性較差, ,內部交通部分道內部交通部分道 路已修建完成路已修建完成, ,但主要道路交匯點尚未開啟通達性較差但主要道路交匯點尚未開啟通達性較差 海源西路與廬山道交接尚 未開通 云山道與海德路路交接 處尚未開通 津秦高鐵修建中 金海湖金海湖 金海湖岸金海湖岸 項目景觀項目景觀 河濱公園河濱公園 金海湖位于擴展區云 山道西側，占地面積 約為70公頃，湖面積

18、 50公頃，綠化景觀工 程面積20公頃。 金海湖未來區域規劃側重于生態金海湖未來區域規劃側重于生態、休閑休閑、娛樂娛樂、度假度假 功能功能，營造一種新的濱湖度假生活方式和氣氛營造一種新的濱湖度假生活方式和氣氛 未來打造為休閑水岸未來打造為休閑水岸 包括 精品酒店 酒 店式公寓 高 端零售 民俗 街坊 高端餐 飲 酒吧茶室 游船碼頭 酒 文化園 酒博 物館 五大主 題窖藏 金海湖簡介金海湖簡介 大規模、中等容積率、大型綜合體項目 地塊 項目東北方向為面積為70公頃金海湖 資源 目前便捷性、通達性較差 未來津秦高鐵的建成，廬山道快速路全 面通車，將形成完善的交通體系 交通 本項目是海洋高新區內 大

19、型綜合體項目，依托 于金海湖景觀資源，具 備天然的高端素質 區位 地處濱海新區重點打造海洋高新區內 濱海新區重點打造濱海新區重點打造 大規模大規模 綜合體綜合體 緊鄰緊鄰 金海湖金海湖 高鐵濱海站高鐵濱海站 項目關鍵詞 本體小結本體小結 匯報思路匯報思路 宏觀市場分析 Part. 2 項目理解 Part. 1 針對性市場分析 Part. 3 2.1 城市發展現狀 2.2 新區發展現狀 2.3 政策解讀 2.4 市場表現 經典案例借鑒 Part. 4 定位初判 Part. 5 環渤海經濟圈環渤海經濟圈 環渤海經濟圈區位優越環渤海經濟圈區位優越，正在成為世界城市正在成為世界城市 區域區域，為天津的

20、發展提供了良好機遇為天津的發展提供了良好機遇 環渤海經濟圈位于中國沿太平洋西 岸的北部，包括北京、天津兩大直轄 市及河北、遼寧和山東三省的廣大地 區; 土地面積5218.77 萬公頃，占全國 的6% 現已形成京津冀、山東半島和遼中 南三大城市群 集中了全國最大的鋼鐵和石油工業， 鋼產量、原油加工量、汽車產量分別 占全國總量的40%、31%和35% 環渤海經濟圈環渤海經濟圈 天津處于東北亞經濟圈中心地帶天津處于東北亞經濟圈中心地帶，是中國與是中國與 東北亞區域合作的前沿陣地東北亞區域合作的前沿陣地 環渤海經濟圈作為我國經濟 發展的新增長極，經濟一體 化發展的步伐不斷加快。 要求作為區域經濟發展先

21、決 條件的交通加快發展； 要求正在逐步建設成為國際 港口城市和北方經濟中心的 天津進一步強化與環渤海經 濟圈各主要城市、產業之間 建立緊密的交通聯系。 軸、兩帶、三區 “兩帶兩帶” “三區三區” “一軸一軸” “武清新城-中心城 區-濱海新區核心區” 一 構成的城市發展主軸城市發展主軸 “寧河-漢沽新城-濱海新區核心 區-大港新城”構成的東部濱海發東部濱海發 展帶展帶 “薊縣新城-寶坻新城-中心城區- 靜海新城”構成的西部城鎮發展帶西部城鎮發展帶 薊縣山地生態環境建設保護區 “七里海-大黃堡洼”濕地 “團泊洼水庫-北大港水庫”濕地 22 2222 通過通過“十二五十二五”規劃確定了規劃確定了“

22、雙城雙港雙城雙港、相相 向拓展向拓展、一軸兩帶一軸兩帶、南北生態南北生態”的總體戰略的總體戰略 天津城市規劃天津城市規劃 通過通過“雙城雙城” “” “雙港雙港”戰略戰略，加快濱海新區核心區建加快濱海新區核心區建 設設，與實現市域空間組織主體由與實現市域空間組織主體由“主副中心主副中心”向向“雙雙 中心中心”結構轉換提升結構轉換提升，構成新的城市格局構成新的城市格局 相向拓展是指雙城及雙港相 向發展，是城市發展的主導 方向。 通過雙城及雙港相向拓展， 引導城市軸向組團式發展形 成老區支持新區率先發展、 新區帶動老區加快發展。 天津城市規劃天津城市規劃 24 城市中心擁有最優越 的可達性和區位優

23、勢 城市要素向中心聚 集 城市中心規模經濟， 涵蓋了商務商業、金 融貿易、教育等所有 城市功能 郊區快速干道初步形 成，市政基礎設施完 善 郊區主流客戶為本區 域的中高收入階層 購房目的為第一居所、 第二居所或投資 有城市更新改造背景 形成大量購房需求 政府同時大量投資基 礎設施與捷運系統建 設 在全市中低價房分布 中郊區占到絕對比重 階段劃分階段劃分 人均GDP1000美元 解決溫飽問題； 生理性需求占主 導地位的階段， 主要是對農產品 和輕工品的需求。 追求便利和功能階段； 人們對耐用品的消費 需求迅速增加。 都市綿延區 多城互動 城市化城市化 城市多級城市多級化化 大都市大都市化化 都市

24、群都市群 被動郊區化被動郊區化 主動郊區化主動郊區化 1000美元人均GDP3000美元 中心城擴大，規模不 經濟，效率低 主城，副城，新城 （衛星城）分化 3000美元人均 GDP10000美元 城市特征城市特征 指標特征指標特征 居住消費特征居住消費特征 城市發展模型城市發展模型 天津城市發展正處于天津城市發展正處于 “大都市化大都市化”的發展的發展 階段階段，并逐步向并逐步向“都市群都市群”過度過度。 25 2010-2011年全國前十大城市GDP比較 20112011年天津年天津GDPGDP已上升至全國第四位已上升至全國第四位 2011年，天津市GDP由2010年的 9,225億元上漲

25、至10,737億元，增速 全國第一，趕超了深圳市；緊隨一 線城市上海、北京、廣州，排在全 國第四位。 單位:億元 城市經濟發展城市經濟發展 天津市第二產業領先于其他一線城市天津市第二產業領先于其他一線城市，第三產業近幾第三產業近幾 年呈持續上漲態勢年呈持續上漲態勢，天津正處于顯著的上升型成長期天津正處于顯著的上升型成長期 年份年份 第一產業第一產業 第二產業第二產業 第三產業第三產業 20052005 1%1% 47.40%47.40% 51.60%51.60% 20062006 0.90%0.90% 47%47% 52.10%52.10% 20072007 0.80%0.80% 44.60%

26、44.60% 54.60%54.60% 20082008 0.80%0.80% 43.20%43.20% 56.00%56.00% 20092009 0.70%0.70% 39.90%39.90% 59.40%59.40% 20102010 0.70%0.70% 42.00%42.00% 57.30%57.30% 深圳市深圳市 上海市上海市 北京市北京市 天津市天津市 年份年份 第一產業第一產業 第二產業第二產業 第三產業第三產業 20052005 0.2%0.2% 52.4%52.4% 47.4%47.4% 20062006 0.2%0.2% 53.1%53.1% 46.7%46.7% 20

27、072007 0.1%0.1% 50.9%50.9% 49.0%49.0% 20082008 0.1%0.1% 48.9%48.9% 51.0%51.0% 20092009 0.1%0.1% 46.7%46.7% 53.2%53.2% 20102010 0.1%0.1% 47.6%47.6% 52.4%52.4% 年份年份 第一產業第一產業 第二產業第二產業 第三產業第三產業 20052005 1.3%1.3% 29.1%29.1% 69.7%69.7% 20062006 1.1%1.1% 27.0%27.0% 71.9%71.9% 20072007 1.0%1.0% 25.5%25.5% 7

28、3.5%73.5% 20082008 1.0%1.0% 23.6%23.6% 75.4%75.4% 20092009 1.0%1.0% 23.5%23.5% 75.5%75.5% 20102010 0.9%0.9% 24.0%24.0% 75.1%75.1% 年份年份 第一產業第一產業 第二產業第二產業 第三產業第三產業 20052005 2.90%2.90% 54.60%54.60% 42.50%42.50% 20062006 2.30%2.30% 55.10%55.10% 42.60%42.60% 20072007 2.10%2.10% 55.10%55.10% 42.80%42.80%

29、20082008 1.80%1.80% 55.20%55.20% 43%43% 20092009 1.70%1.70% 53%53% 45.30%45.30% 20102010 1.60%1.60% 52.40%52.40% 46%46% 產業結構產業結構 新的城市格局的形成新的城市格局的形成，將在發展第二產業的將在發展第二產業的 同時帶動第三產業更快更好的發展同時帶動第三產業更快更好的發展 中心城區發展現代服務業，傳承歷史 文脈，提升城市功能和品質。 雙城 濱海新區核心區通過集聚先進生產要素，實 現城市功能的跨越，成為服務和帶動區域發 展的新的經濟增長極。 產業結構優化產業結構優化 升級發展

30、第三升級發展第三 產業產業。 產業結構產業結構 天津市城市人口結構變化示意圖 北方經濟中心北方經濟中心、國際港口國際港口 城市城市 白領階白領階層層：高新技術產業及金融、 信息、咨詢等現代服務業帶來高收 入的白領階層、中產階級 私營業私營業 主主：商貿物流、私營經濟蓬 勃發 展產生的私營業主 國外從國外從業人員業人員 ：國際化發展導入的 外企高管及 技術人員 都市發展帶來的財富人都市發展帶來的財富人 群流動群流動 勞動密集型的重工業城市勞動密集型的重工業城市 低收入階層低收入階層：低端產業工人占絕對主導 中中 高收高收入人群入人群：公務員、國企管理層、私企 業主 28 人口結構人口結構 隨著城

31、市功能定位的轉變隨著城市功能定位的轉變，城市人口結構發城市人口結構發 生變化生變化，中產階級逐漸擴大中產階級逐漸擴大 29 20052005- -20102010年天津社會消費品零售總額年天津社會消費品零售總額 及年增長率走勢圖及年增長率走勢圖 天津中間階層的擴大天津中間階層的擴大，使得傳統的消費觀念逐漸被替代使得傳統的消費觀念逐漸被替代，外來知名品牌爭相入駐外來知名品牌爭相入駐，新興新興 消費受到親睞消費受到親睞 20052005- -20102010年天津人均可支配收入年天津人均可支配收入 及年增長率走勢圖及年增長率走勢圖 消費結構消費結構 隨著天津經濟發展及環渤海經濟中心的實現隨著天津經

32、濟發展及環渤海經濟中心的實現，城市消城市消 費能力日益增強費能力日益增強，中高端消費市場份額逐漸增加中高端消費市場份額逐漸增加 天津城市性質 城市規劃 機遇 環渤海經濟中心、國際港口城市、北方經濟中心、生態城市 環中心城區和濱海新區的雙核心城區規劃 人口結構的轉變將為房地產市場帶來旺盛的生存型及改善型需求 人口結構轉變 產業結構調整 新興消費受追捧，天津將大力發展第三產業，實現天津城市定位 小結小結 匯報思路匯報思路 宏觀市場分析 Part. 2 項目理解 Part. 1 針對性市場分析 Part. 3 2.1 城市發展現狀 2.2 新區發展現狀 2.3 政策解讀 2.4 市場表現 經典案例借

33、鑒 Part. 4 定位初判 Part. 5 2006年4月26日，國務院常務會議批準天津濱海新區進行綜合配套 改革試點，繼上海浦東新區，天津成為我國第二個綜合配套改革 試點區。 32 天津濱海新區 中國經濟新的增長極 33 濱海新區區濱海新區區域位域位置置示意示意 圖圖 濱海新區行政范圍濱海新區行政范圍： 包括塘沽、漢沽 、大港三個行政區和天津經濟 技術開發區、 天津港保稅區、天津港區三個功 能區以及東 麗區、津南區的部分區域，陸域總 面積約為 2270平方公里 濱海新區地理位置濱海新區地理位置： 核心區距離天津 中心城區僅40公里，距離北京 僅170公里， 緊緊依托北京緊緊依托北京、天津兩

34、大直天津兩大直 轄市轄市 地理位置地理位置 區位交通區位交通 大秦鐵路大秦鐵路 京津城京津城 京薊鐵路京薊鐵路 際鐵路際鐵路 京沈高速京沈高速 京津公路京津公路 京保高速京保高速 京山鐵路京山鐵路 京津塘高京津塘高 速二線速二線 京九鐵路京九鐵路 京津塘京津塘 高速高速 京唐津高速京唐津高速 京滬高速京滬高速 京福公路京福公路 京津公路京津公路 京津城京津城 際鐵路際鐵路 京山鐵路京山鐵路 京津塘高京津塘高 速二線速二線 京津塘京津塘 高速高速 京九鐵路京九鐵路 京薊鐵路京薊鐵路 京沈高速京沈高速 京福公路京福公路 京滬高速京滬高速 京保高速京保高速 大秦鐵路大秦鐵路 京唐津高速京唐津高速 對

35、外對外：海陸空三維一體立體交通網海陸空三維一體立體交通網絡絡; ;對內對內： 1 1環環1111射射5 5橫橫5 5縱縱 公路:形成10條對外 運輸通道 鐵路:加快多條客運 專線車站建設 空、港:重點建設碼 頭航道和機場二期擴 建 2010年3月，濱海新 區已確定“1環11射5橫5縱” 交通路網整體規劃布局， 將力爭用3年左右的時間， 全面實現暢達濱海的大交 通體系建設目標。 濱海新區將依托京津冀、服務環渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設成為我國北方對外開放 的門戶、高水平的現代制造業和研發轉化基地現代制造業和研發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心北方國際航運中心和國際物流中心，逐

36、步成為經濟繁 榮、社會和諧、環境優美的宜居生態型新城區 35 環渤海環渤海 京津冀北京津冀北 天津市天津市 市區市區 濱海新濱海新 區區 環渤海經濟圈環渤海經濟圈 國家級戰略部署國家級戰略部署，現代制造業和研發轉化基現代制造業和研發轉化基 地地、北方國際航運中心和國際物流中心北方國際航運中心和國際物流中心 功能定位功能定位 36 一軸一軸： 沿京津塘高速公路和海河下游建設“高新技高新技 術產業發展軸術產業發展軸” 一帶一帶： 沿海岸線和海濱大道建設“海海洋洋經濟經濟 發發展展帶帶” 三個城區三個城區： 在軸和帶的T型結構中，建設以塘沽城區為塘沽城區為 中心中心、大港城區和漢沽城區大港城區和漢沽

37、城區為兩翼的 宜居宜居 海濱新城海濱新城 一軸一軸、一帶一帶、三個城區三個城區 空間布局空間布局 37 濱海新區濱海新區“九個功能區九個功能區”與與“雙港雙港” 九個功能區九個功能區： 先進制造業產業區 濱 海高新技術產業園區 南港工業區 濱海中 心商務商業區 海港 物流區 臨空產業區 濱海旅游區 臨港工 業區 中新天津生態 城 兩個港口兩個港口： 天津港北港區天津港北港區 天津港南港區天津港南港區 天津港是我國沿海的重 要樞紐，是京津冀現代 化綜合交通網絡的重要 節點和對外貿易的主要 口岸，是華北、西北地 區能源物資和原材料運 輸的主要中轉港，是北 方地區的集裝箱干線港 和發展現代物流的重要

38、 港口 空間布局空間布局 九個功能區九個功能區、兩個港口兩個港口 經濟發展經濟發展 重大項目的數量及投資規模不斷擴大重大項目的數量及投資規模不斷擴大，濱海濱海 產業結構逐步邁向高端產業結構逐步邁向高端 2009年，新區5000萬元以上產業項目有375 個，總投資5182億元。 2010年，新區共安排投資5000萬元以上項目 571個，總投資7800億。年內要確保新一代運 載火箭、直升機總成基地、西飛機翼組裝等 280個項目竣工投產；造修船基地、太原重工、 千萬億次高性能計算機、中俄大煉油等200個 項目加快建設；新引進1000萬美元以上項目 200個，5000萬美元以上項目100個，儲備項 目

39、達到500個。 20112011年年，新區總投資新區總投資100100億元以上的項目億元以上的項目1919 個個，1010億元至億元至100100億元的項目億元的項目225225個個，1 1至至1010億億 元的項目元的項目511511個個，1 1億元以下的項目億元以下的項目170170個個。 招商引資招商引資 投資企業包括聯合利華、道達爾、蒂森 克虜伯、洛克菲勒資本項目、新加坡吉寶 船務中心、與美國林肯藝術中心、英皇集 團、托馬斯.李、國際能源集團、香港鴻 富錦公司(富士康)、美國惠普公司數據中 心設計業務項目、鐵獅門項目、太原重工 總部項目、中船重工北方總部等、中建一 局集團華北建設有限公

40、司等 海洋高新區注冊企業已達2000多家，并 投資3億建設了創新創業園，目前，已形 成了四大產業為主的產業群，且產業的發 展規模和聚集效應正不斷擴大 臨港工 業區 南港工 業區 核心 于家區 堡響 螺灣 北塘片 城 區 中心 生 漁港 態 濱海 旅游 區 東疆 保稅 港區 總部經 濟區 生活 區 輕紡 園 在濱海新區落戶的世界在濱海新區落戶的世界500500強企業已經達強企業已經達到到106 106 家家，投資項目達投資項目達256256個個，招商力度逐年加大招商力度逐年加大 濱海新區人口規模展望濱海新區人口規模展望 人口的增長和人口文化素質的提升為濱海新人口的增長和人口文化素質的提升為濱海新

41、 區的發展提供了契機和動力區的發展提供了契機和動力 濱海新區人口構成濱海新區人口構成 濱海新區統計局日前公布2010年 第六次全國普查主要數據，數據顯 示，濱海新區常住人口為2482065人， 同第五次全國人口普查2000年11月1 日零時的1188989人相比，十年共增 加1293076人，增長108.75%。 濱海新區外來流動人口每年以30% 的速度遞增,目前已超過100萬人 濱海新區2020年人口將達550萬 人，較2008年增加350萬人口，平 均每年增加26.6萬人。 濱海新區2020年人口密度將由 2008年的889人/平方公里，漲到 2249人/平方公里。 濱海新區2020年從人

42、口規模上 達到深圳特區和浦東新區的規模 水平 人口結構人口結構 濱海新區區位優勢明顯濱海新區區位優勢明顯 開發濱海新區腹地遼闊，是亞歐大陸橋最近的東部起點 濱海新區經濟持續高速發展濱海新區經濟持續高速發展 作為天津市城市副中心，濱海新區承擔著天津商務、金融、貿易、 航運中心等經濟職能，在天津經濟地位日趨重要，經濟正處于持續 快速的發展階段 濱海新區政策優勢突出濱海新區政策優勢突出 開發開放政策鼓勵著北京、河北等省市企業遷入濱海新區，帶動產 業發展。同時，良好的工業基礎、優良的港口等多項因素促使濱海 新區成北方新興制造業和貿易中心 4411 濱海新區整體情況小結濱海新區整體情況小結 匯報思路匯報

43、思路 宏觀市場分析 Part. 2 項目理解 Part. 1 針對性市場分析 Part. 3 2.1 城市發展現狀 2.2 新區發展現狀 2.3 政策解讀 2.4 市場表現 經典案例借鑒 Part. 4 定位初判 Part. 5 限購政策分析限購政策分析 限購擴大限購擴大，從一線到二線從一線到二線 再到部分三線再到部分三線， 調控持續加碼調控持續加碼 二一年九月二一年九月 北京、青島 二一一年一月二一一年一月 深圳、上海、廈門、寧 波、福州、杭州、南京、 三亞、天津、海口、廣 州、大連等 幾乎所有一二線城市以 及如金華無錫等部分三 線城市都出臺或加強了 限購措施 二一一年十月二一一年十月 二一

44、年四月二一年四月 北京、青島 全國已有48個 城市實行限購 政策 由于房價在08年銀根寬松政策刺激下，從一線城市上漲蔓延到二線城市以及部分三線城 市。政府一直是跟著市場的節奏出政策。因此部分漲幅較大、房價較高三線城市限購順 理成章。乃至未來若是其他三線城市出現不合理漲幅，政府還是會對其采取限購措施。 房產稅改革試房產稅改革試 點年底或增點年底或增 20122012年房產年房產稅稅 接棒限購接棒限購 “2011“2011年年10001000 萬套保障房必萬套保障房必 須完成須完成” 深入推進平臺深入推進平臺 貸款風險防控貸款風險防控 并進一步加強并進一步加強 房地產信貸風房地產信貸風 險防控險防

45、控 保持宏觀經濟政保持宏觀經濟政 策的連續性和穩策的連續性和穩 定性定性，調整經濟調整經濟 結構和管理通脹結構和管理通脹 預期三者關系預期三者關系 保障房保障房 行業政策預判行業政策預判 信貸信貸 20122012年將繼續加強限購政策實施力度和保障年將繼續加強限購政策實施力度和保障 房供應房供應，明年仍是一個調控年明年仍是一個調控年 限購限購 房產稅房產稅 2011.2.9，央行加 息，一年期存貸款 基準利率上調0.250.25% %。 2011.4.5，央行年內二次加息，一年期 存貸款基準利率上調0.25%， 一年期 存款利率達3.25%，貸款利率達 6.31%6.31% 。 加息 存款 準

46、備 金率 2011年一季度 2011年二季度 01 2 1年三季度 2011.2.24中小金 融機構存款準備 金率由15.5%上調 至16%16% 2011.4.21中小金 融機構存款準備 金率由16.5%上調 至17%17% 2011.1.20中小金 2011.3.25中小金 2011.5.18中小金 融機構存款準備 融機構存款準備 融機構存款準備 金率由15%上調至 金率由16%上調至 金率由17%上調至 15.5%15.5% 16.5%16.5% 17.5%17.5% 2011.6.20中小金 融機構存款準備 金率由17.5%上調 至18%18% 全國通脹現象已得到初步控制全國通脹現象已得到初步控制，未來較長一段未來較長一段 時間內將會采取穩健的時間內將會采取穩健的、適度放寬的貨幣政策適度放寬的貨幣政策 貨幣政策的轉向表明房地產調控體系已開始松動，政策的調整雖可能改變市場的預期，但開發商的資 金壓力以及限購限貸政策