1、寶安西成工業(yè)區(qū) 綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 深圳市中泰華翰建筑設計有限公司 2014.01 BaoAn XiCheng GongYeQu ZongHeZhengZhiJiChanYeShengJiZhuanXiangGuiHua 目錄 C ONT E NT S PART 1 前期分析 PART 2 規(guī)劃設計 PART 3 建筑改造 PART 4 政策訴求 規(guī)劃研究范圍 區(qū)位分析 用地權屬 現(xiàn)狀分析 上位規(guī)劃 設計定位 設計目標 設計理念 總平面圖 功能分區(qū) 實施類型分區(qū) 交通流線組織 消防分析 空間環(huán)境優(yōu)化 能源利用 分期實施 1# 地塊宿舍樓改造 7# 地塊改造 其它地塊改造 政策訴求 6

2、7 8 9 10 16 16 18 19 20 22 23 23 26 26 27 30 33 39 44 PART 1 前期分析 規(guī)劃研究范圍 區(qū)位分析 用地權屬 現(xiàn)狀分析 上層規(guī)劃 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 6 項目概況 I n t r o d u c t i o n 規(guī)劃整治范圍 71279M2 規(guī)劃設計研究范圍 71279M

3、2，位于深圳市寶安區(qū)廣深公路西側(cè)， 由廣深公路、西城大道、西城二路和規(guī)劃道路圍合。 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 7 地處深圳市寶安區(qū) 107 國道黃金發(fā)展帶； 北距深圳機場約 7 公里，南距前海開發(fā)區(qū)約 6 公里，距寶安中心組團約 4 公里； 根據(jù)深圳市城市總體規(guī)劃，本項目位于“五片區(qū)”之一的西部濱海分區(qū)； 區(qū)位分析 L o c a

4、t i o n 周邊功能及景觀 P e r i p h e r a l F u n c t i o n A n d L a n d s c a p e 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 8 用地權屬 L a n d Ow n e r s h i p 1234567 1 宗地號或用 地方案號 A108-0223 A108-0214 A108-

5、0023 A108-0157 A108-0041 A108-0165 A108-0133 2 用地面積 （） 11243.2115499.5111395.253866.121426.295406.1732490.256 3 土地利用功 能（現(xiàn)狀） 工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地 4 土地權屬性 質(zhì)1 行政劃撥用 地 行政劃撥用 地 國有已出讓 用地 行政劃撥用 地 行政劃撥用 地 行政劃撥用 地 行政劃撥用 地 5 用地權屬單 位 深圳市西成 聯(lián)合開發(fā)有 限公司 深圳市西成 聯(lián)合開發(fā)有 限公司 深圳道明電 氣設備有限 公司 深圳市西成 聯(lián)合開發(fā)有 限公司 深圳市西成

6、聯(lián)合開發(fā)有 限公司 深圳市西成 聯(lián)合開發(fā)有 限公司 深圳市西成 聯(lián)合開發(fā)有 限公司 7 建筑物竣工 時間 1992199119921989198919891992 8 建筑面積 （） 31961.36259219338.3223306.233772.0111316.0521587 項 目 國有已出讓土地：71279 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i

7、Hu a 9 現(xiàn)狀分析 S i t u a t i o n A n a l y s i s 現(xiàn)狀商業(yè) 宿舍樓 辦公樓宿舍樓現(xiàn)狀廠房 現(xiàn)狀建筑示意圖 S c h e ma t i c d i a g r a m o f c u r r e n t s i t u a t i o n o f c o n s t r u c t i o n 分類建筑面積（） 員工宿舍52978 辦公建筑4343 商業(yè)建筑7333 廠房建筑49219 合計113873 容積率1.6 現(xiàn)狀建筑分類匯總表 功能單一，配套缺乏 缺少商業(yè)配套，導致工作人員吃飯難、出行難、生活難。 空間環(huán)境差，企業(yè)形象不突出 廠房、宿舍等立面

8、平淡，環(huán)境差，企業(yè)形象不突出。 缺乏公共活動空間 園區(qū)內(nèi)缺少共享、開放的交流活動空間。 園區(qū)停車難 園區(qū)內(nèi)停車位緊缺，沿路停車現(xiàn)象普遍。 負面影響：土地價值得不到充分發(fā)揮， 園區(qū)效益低下，租金低，對高端企業(yè)吸引 力低。 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 10 深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020） 功能組團： 項目位于“五片區(qū)”之一的西部

9、濱海分區(qū)。 西部濱海分區(qū)： 由寶安中心組團、西部工業(yè)組團和西部高新組團共三個組團組成。 功能定位為區(qū)域生產(chǎn)性服務業(yè)中心、全市重要的高新技術產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)基地。 小結： 深圳市城市總體規(guī)劃對規(guī)劃片區(qū)的功能指引為：區(qū)域生產(chǎn)性服務業(yè)中心、全市重要的高 新技術產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)基地。 深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 小結： 促進重點領域跨越發(fā)展： 包括：生物產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、新一代信息技術產(chǎn)業(yè)。 新能源產(chǎn)業(yè)：鞏固核能開發(fā)、太陽能電池、風電設備、儲能電站等領域技術優(yōu)勢，推進智能電網(wǎng)、 生物質(zhì)能等領域技術突破。 優(yōu)先發(fā)展新能源開發(fā)、新能源裝備、新能源汽車

10、、新能源服務等產(chǎn)業(yè)，推廣新能源產(chǎn)品應用，擴大 新能源供應規(guī)模。 扶持中小企業(yè)加快發(fā)展： 進一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境， 創(chuàng)新扶持政策， 促進中小企業(yè)快速發(fā)展。 實施中小企業(yè)上市培育計劃、 融資計劃、 產(chǎn)業(yè)鏈配套計劃、人才與創(chuàng)新支持和市場開拓五個專項計劃，全面提升中小企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展和快速 成長的能力?！笆濉逼陂g，力爭培育 200 家中小企業(yè)在海內(nèi)外上市。拓寬中小企業(yè)的融資渠道， 切實緩解中小企業(yè)融資難問題。規(guī)劃建設中小企業(yè)上市公司和擬上市公司總部基地，為中小企業(yè)成 長提供空間保障。 根據(jù)深圳市“十二五”規(guī)劃深圳市在“十二五”期間， 1）扶持中小企業(yè)，為中小企業(yè)成長提供空間保障； 2）目前重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)

11、包括：生物產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、 新一代信息技術產(chǎn)業(yè)。 上層規(guī)劃要求 T h e u p p e r p l a n n i n g r e q u i r e me n t s 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 11 深圳市現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系總體規(guī)劃（2009-2015） “一核、三片、九基地” 與總規(guī)相比較，

12、該規(guī)劃增加了“高新技術產(chǎn)業(yè)帶”的提法?！八膮^(qū)九基地”的提法和深圳總規(guī)一致。 西部先進制造業(yè)片區(qū)為“三片”的一片區(qū)：依托西部濱海分區(qū)主要交通設施走廊，建設前海地區(qū)國際性 生產(chǎn)服務業(yè)中心，形成以電子及新材料為主導的先進制造業(yè)發(fā)展片區(qū)。 深圳市工業(yè)布局研究與規(guī)劃： “一核心、三基地、多組團” “一核心”是指深圳特區(qū)，它將是城市產(chǎn)業(yè)的綜合性服務中心、高新技術產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的研發(fā)設計 基地； “三基地”是指東、中、西三大先進制造業(yè)基地； “多組團”是指各個分區(qū)組團。 小結： 本項目位于電子及新型材料生產(chǎn)基地，重點發(fā)展高端生產(chǎn)性服務業(yè)，如電子、新能源產(chǎn)業(yè)、新一代 信息技術產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。 寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 小

13、結： 產(chǎn)業(yè)空間布局：“三軸五片二十四園”（含光明新區(qū)）五片：是指按照地區(qū)產(chǎn)業(yè)分工不同而劃 分出的五片生產(chǎn)基地。 項目位于“五片區(qū)”之一的以寶安中心區(qū)為核心、包括西鄉(xiāng)和福永南在內(nèi)的中心區(qū)高新產(chǎn) 業(yè)研究基地。 產(chǎn)業(yè)定位及目標：建設全球電子信息業(yè)高端制造基地，打造享譽全球的標志性產(chǎn)業(yè)。 本項目位于寶安西鄉(xiāng)街道西鄉(xiāng)工業(yè)園區(qū)內(nèi)，功能定位為新能源產(chǎn)業(yè)基地。 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n

14、Xi a n g G u i Hu a 12 法定圖則 T h e s t a t u t o r y c h a r t 深圳市寶安中心組團分區(qū)規(guī)劃 功能定位： 城市定位：深圳西部發(fā)展軸的綜合服務中心，全市重要的物流基地。 重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)：以房地產(chǎn)、商貿(mào)服務和金融等為主體的現(xiàn)代服務業(yè)；以航空、港口和與之配套的倉儲、 先進工業(yè)、商貿(mào)服務等為主體的現(xiàn)代物流業(yè)。 布局結構： “一南一北兩片區(qū)”、“兩縱一橫三軸線”結構： 南部城市綜合服務區(qū)； 北部區(qū)域物流、交通樞紐綜合區(qū)； 平巒山鐵仔山碧海灣城市生態(tài)隔離帶綠軸； 廣深公路和寶安大道兩縱軸； 創(chuàng)業(yè)路橫軸 小結： 1）重點發(fā)展先進工業(yè)，使傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展為科

15、技型、城市型的先進工業(yè)； 2）對舊城區(qū)的工業(yè)進行升級改造，構建高效、和諧具有活力的城市片區(qū)。 深圳市寶安 103-17&15 號片區(qū) 西鄉(xiāng)平欒山、鐵仔山片區(qū) 法定圖則 目標與定位： 發(fā)展目標是：以優(yōu)越的自然條件、人文資源和交通條件為基礎，以區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級和城市更新為城市 發(fā)展動力，積極完善配套設施建設和環(huán)境建設，形成生態(tài)環(huán)境良好、人文資源豐富、公共配套設施 完善的宜居、宜商、宜工的、具有濃厚地方特色的綜合片區(qū)。 主導功能： 集生態(tài)人文、居住休閑及先進工業(yè)于一體的生態(tài)環(huán)境良好的城市綜合片區(qū)。 發(fā)展策略是：通過城市更新，優(yōu)化地區(qū)功能結構，完善公共設施，結合軌道站點布局綜合服務中心， 完善地區(qū)道路交通

16、體系，提高片區(qū)生活環(huán)境品質(zhì)。 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 13 用地性質(zhì)：普通工業(yè)用地（M1） 開發(fā)強度：規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑以現(xiàn)狀 保留為主 道路交通： 主干道：廣深公路，紅線寬度 120 米 支路：西成大道，紅線寬度 15 米 西成二路，紅線寬度 15 米 規(guī)劃鐵路：大鏟灣港區(qū)鐵路 ( 該鐵路 對本案用地范圍內(nèi)的建筑沒有影響 ； 如有需要

17、，我司將全力配合。） 產(chǎn)業(yè)定位： 以“前沿科技、創(chuàng)新研發(fā)、文化生態(tài)”為發(fā)展要素，以新能源產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)， 集科技研發(fā)、展示、商務推廣于一體的綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 產(chǎn)業(yè)升級方向和目標 I n d u s t r i a l u p g r a d i n g a n d d i r e c t i o n PART 2 規(guī)劃設計 設計定位 設計理念 設計目標 總平面圖 功能分區(qū) 實施類型分區(qū) 交通流線組織 消防分析 空間環(huán)境優(yōu)化 能源利用 分期實施 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n

18、 g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 16 項目定位 Or i e n t a t i o n 設計目標 T a r g e t s 根據(jù)市場調(diào)查，以及對整個片區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的研究，本項目定位為打造一個面向中小企業(yè)、微型企業(yè)、初始創(chuàng)業(yè)者的產(chǎn)業(yè)孵化基地 （Breeding Grounds）。 一個多樣化的工作和發(fā)展空間 一個在全新設計理念指導下的真正意義上的可持續(xù)發(fā)展的項目 一個高度混合模式的（Highly Mixed）、充滿活力和魅力的新城市片區(qū) 由工業(yè)園區(qū)的升級改造帶動城市片區(qū)的升級，為城市

19、注入新的活力，重新激發(fā)該城市片區(qū)的潛力 產(chǎn)業(yè)定位：新能源、電子、信息、設計創(chuàng)意、新媒體產(chǎn)業(yè)等新興、無污染產(chǎn)業(yè)將成為園區(qū)的重點扶持對象： 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 17 案例研究：英國倫敦 Old StreetSilicon Roundabout C a s e S t u d y 區(qū)位及歷史：倫敦中心偏東位置；19 世紀末 20 世

20、紀初家具交易中心，小工廠、貨倉、貧民窟、貧 窮的工人階級； 二戰(zhàn)之后，制造業(yè)的遷出，工業(yè)建筑空置； 1980s 開始，小工業(yè)建筑開始成為藝術家的廉價居住和工作空間。 現(xiàn)狀：近年來倫敦最受歡迎的中小企業(yè)、創(chuàng)業(yè)者（Startups）聚集地；大量 IT 公司、藝術家、設計師； Silicon Roundabout（相對于美國的 Silicon Valley）& Tech City；倫敦向東發(fā)展的重要節(jié)點。 特色：1. 廉價的租金、便利的交通 2. 多樣化和高度靈活的建筑空間 3. 豐富的城市空間和完善的配套設施Living &Working ，集工作、生活、教育、休閑娛樂、 購物等于一體的高度混合的

21、城市片區(qū) 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 18 設計理念一：建筑、環(huán)境以及項目自身的可持續(xù)性 C o n c e p t 1 設計理念三：共同工作空間 C o n c e p t 3 案例研究：G o o g l e C a mp u s C o - w o r k i n g S p a c e 設計理念二：高度混合、工作生活一體化空間

22、 C o n c e p t 2 綠色低碳技術結合合理的規(guī)劃設計 Co-working Space 共同工作空間“微小”企業(yè)創(chuàng)業(yè)的夢想搖籃 針對項目未來使用者的特點，特別是使用者中的微小型企業(yè)及創(chuàng)業(yè)群體，本項目的一部分辦公空間， 以及配套服務設施的設計講充分體現(xiàn)和服務于“共同工作空間”的理念。為小企業(yè)、特別是經(jīng)濟條 件有限的創(chuàng)業(yè)者提供更多更靈活的模式和更好的平臺。 概況：位于 Old Street 片區(qū)東倫敦科技園（Tech City），由 Google 開設的七層建筑，鼓勵更多創(chuàng)業(yè) 團隊進駐； 特色：1.Google 的支持與主導； 2. 良好的區(qū)位及成熟的產(chǎn)業(yè)環(huán)境； 3. 高度靈活的辦公空

23、間； 4. 包括高速互聯(lián)網(wǎng)在內(nèi)的完善的技術服務設施； 提高建筑的靈活性和適應性，以增強建筑乃至整個項目的生命力，實現(xiàn)真正意義上的可持續(xù)性 Living &Working Space/ 高度混合、工作生活一體化空間 針對項目用地的區(qū)位特點以及目標使用者 , 在學習總結國內(nèi)外多個優(yōu)秀案例的基礎上 , 本項目提出不僅 僅打造一個高效的產(chǎn)業(yè)園區(qū) , 更是一個集工作、生活、學習于一體的高度混合（highly mixed）的充滿活 力的城市片區(qū)。 圣佛朗西斯科的Citizen Space圣彼得堡的 Co-working Space 臺北 Ching Long Business Park柏林的 Co-wor

24、king Space 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 19 總平面圖 G e n e r a l L a y o u t P l a n 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e

25、 S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 20 功能分區(qū) F u n c t i o n a l Di v i s i o n 研發(fā)區(qū) 研發(fā)區(qū) 研發(fā)配套區(qū) 生活配套區(qū) 生活配套區(qū)： 以配套宿舍為主集停車場、員工配套食堂、管理服務中心、康體娛樂中心等內(nèi)容于一體的綜合服務區(qū) 的生活區(qū)。 研發(fā)區(qū)： 集產(chǎn)品的整體開發(fā)與設計、學研合作與自主創(chuàng)新、以及高端的測試試驗于一體的研發(fā)區(qū)。 研發(fā)配套區(qū)： 為研發(fā)單元服務的各種公共空間和設施展示空間、會議、體育設施、員工食堂等 綜合整治經(jīng)濟技術指標 拆除重建經(jīng)濟技術指標 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a

26、 o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 21 功能分布圖 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 22 實施類型分區(qū) 1 2 3 4 5 6 7

27、 1 號地塊 增設電梯，立面整治 2 號地塊 拆除重建 4、5、6 號地塊 改擴建 3 號地塊 改擴建 7 號地塊 部分保留，升級利用；空地 新建 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 23 交通流線分析 T r a f f i c f l o w a n a l y s i s 消防流線分析 T r a f f i c f l o w a n

28、 a l y s i s 交通組織 對外交通 ：規(guī)劃區(qū)周圍路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)達，主要通過廣深 公路、西成大道、西成二路等城市干道實現(xiàn)對外交通。 內(nèi)部交通：規(guī)劃區(qū)在落實法定圖則的路網(wǎng)要求基礎 上，結合現(xiàn)狀道路情況，進行完善、梳理。 人行流線 規(guī)劃區(qū)通過人行道、廣場、空中連廊、開放平臺空 間等組織人行流線。 消防系統(tǒng)規(guī)劃 項目落實圖則市政道路 西成大道和西成二路， 開通各建筑的消防通道， 保證消防系統(tǒng)完善。 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y

29、e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 24 規(guī)劃停車方案 本次規(guī)劃解決停車位 880 個，在號地塊、 號地塊設置室內(nèi)停車庫；其它地塊則 以有組織地面停車為主。 號地塊有組織地面停車：約 20 輛 號地塊室內(nèi)停車約 300 輛 號地塊有組織地面停車：約 40 輛 號地塊有組織地面停車：約 20 輛 號地塊室內(nèi)停車庫及有組織地面停車：約 500 輛 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y

30、 e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 25 規(guī)劃鳥瞰圖 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 26 空間環(huán)境優(yōu)化 綠化覆蓋率的提升：通過做屋頂綠化，增大園 區(qū)的綠化覆蓋率，提高整個園區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。 天臺農(nóng)場 (Rooftops Farm): 借鑒國內(nèi)外案例， 利用屋頂空間打造城市農(nóng)場，既滿

31、足綠化、節(jié) 能、改善環(huán)境的需要，又為住戶及周邊居民提 供了小型的種植空間和在都市中體驗田園生活 的樂趣。屋頂綠化 集中綠地 集中綠地 景觀綠地的連續(xù)：講生產(chǎn)研發(fā)區(qū)的兩塊集中綠地 梳理連通，打造綠色生態(tài)的研發(fā)辦公環(huán)境。 休憩空間意向： 休憩空間與交通空間重疊部分通過柔和的方法進行分隔，如利用植物、局部抬高、鋪地變化或其它元素。 鋪地設計意向： 廣場空間以吸引人為主， 采用硬質(zhì)鋪地，輔以趣味 小品、遮陽；人行步道盡 量使用更為原始的材料和 更為接近自然的材料 小品規(guī)劃意向： 運用廠房區(qū)本來存在 的材料，經(jīng)過加工。 變成具有廠區(qū)特色的 小品景觀 太陽能資源利用： 借助深圳地區(qū)豐富的太陽能資源，建立起

32、太陽 能通風、熱水、采暖和空調(diào)系統(tǒng)，為園區(qū)提供 熱水、空調(diào)、照明、通風、動力等一系列能源， 滿足生產(chǎn)、生活需要。 在 4,、5、6 號地塊預計投入 300 萬元建設太 陽能熱水等生態(tài)節(jié)能措施。 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 27 項目分期實施計劃 一期 一期 四期 三期 二期 整個用地的綜合整治分為四期實施，分期主要依據(jù)項目投 資和經(jīng)營

33、策略； 預計本項目總投資 34500 余萬元，整個項目綜合整治完 成后，項目收益主要來源于物業(yè)出租，按照 30 元 / 平方 米計算，每年收益預期為 7740 萬元。 PART 3 建筑改造 1 #地塊宿舍樓改造 7 #地塊改造 其它地塊改造 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 30 1# 地塊宿舍樓改造加電梯方案 改造前標準層平面圖改造后標

34、準層平面圖 改造任務：加電梯、立面整治 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 31 立面整治 設計原則：低成本、低技、生態(tài)、實用、美觀 現(xiàn)狀：經(jīng)濟型的設計，目前已顯陳舊和雜亂，作為西成園區(qū)以后沿廣深公路的重要展示面缺乏特 色和標志性。 立面整治方案 沿廣深公路立面 1 沿商鋪立面 1 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n

35、 Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 32 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 33 7# 地塊設計構思 1. 廠房：保留大部分廠房，升級改造，作為研

36、發(fā) 樓的配套設施 2. 連廊：由于場地豎向變化復雜，引入空中連廊 不僅可以將廠房的上層空間充分利用起來，還可以 將改造后的廠房空間與新建研發(fā)樓的裙房公共空間、 以及還周邊的道路便捷的串聯(lián)起來； 3. 公共空間平臺：由于用地有限，建筑設計上將 一系列的緩坡屋面及塔樓底層架空空間貢獻為城市 公共空間，供公眾使用打造開放式的建筑、城 市的建筑；建筑的底層將與城市有更多的對話，也 將為項目帶來更多的人氣； 4. 塔樓：可自由組合的單元平面可以滿足多種功 能和規(guī)模需要，因此極大的提高了建筑的靈活性和 生命力。 7# 地塊廠房 現(xiàn)狀：現(xiàn)狀廠房區(qū)域現(xiàn)狀覆蓋率較高，空間較混亂， 各廠房功能較獨立，整個區(qū)域缺乏

37、必要的公共交通空 間及開放空間，工作環(huán)境有待改善。 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 34 改造：利用現(xiàn)有廠房的結構和空間，通過升級改造，將其內(nèi)部改造為展覽、會議、職工食 堂及其它配套服務設施，作為新建研發(fā)樓的輔助空間，實現(xiàn)對現(xiàn)有建筑的活化再利用。 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G

38、o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 35 7# 地塊連廊 研發(fā)綜合樓概念平面設計 研發(fā)樓標準層平面 研發(fā)樓標準層平面 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 36 7# 地塊研發(fā)綜合樓

39、 1 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 37 7# 地塊研發(fā)綜合樓設計 2 大面積斜坡屋面將被打造為片區(qū)內(nèi)重要的公共空間，可引入 skate park、展示空間等功能； 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i

40、J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 38 廠房整治鳥瞰圖 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 39 4#、5# 地塊改造 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He

41、 Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 40 4#、5# 地塊改造 改造后效果 現(xiàn)狀照片 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 41 6# 地塊改造 現(xiàn)狀照片 改造后效果 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n

42、 Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 42 6# 地塊改造現(xiàn)狀照片 改造后效果 PART 3 政策訴求 政策訴求 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級專項規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a

43、44 政策訴求 P o l i c y De ma n d 1. 延長土地使用期限 2. 簡化審批流程 3. 地價優(yōu)惠 4. 園區(qū)配套設施優(yōu)惠政策 本次綜合改造需要企業(yè)的大量投資，所以希望對土地的使用期限予以延長。 相關訴求： 簡化專項規(guī)劃、項目報建、審批及驗收的程序，縮短審批時間項目從立項到驗收完成的時間，在政府部門的時間控制在 150 個工作日，約半年時間。 本涉及土地全部為自用，希望對自用部分的低價給予優(yōu)惠，具體如下： 1） 結合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，涉及收地價的，均按照工業(yè)區(qū)升級改造政策給予減免 50%； 2） 涉及到使用年限的，通過補齊基準地價，均按照使用權的最高年限核發(fā)紅本房地產(chǎn)證； 本次規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀建筑均為合法建筑，針對本次綜合整治中，涉及到不同類型的整治改造方式，在 地價繳納、建筑產(chǎn)權辦理及使用年限確認方面，均給予相應政策。 相關訴求： 1） 新建的公共配套設施及市政基礎設施等，由開發(fā)主體投資建設，建成后移交政府，開發(fā)主體投入的建設資金在地價中給予減免； 2） 改建的配套設施，由開發(fā)主體完成投資改建，建成后移交政府，對于前期開發(fā)主體投入的資金和所使用的現(xiàn)狀物業(yè)，按照市場價格計算，在地價中給予減免。 vvvvvv