1、各級法院審理房地產糾紛案件規范性文件匯編（2020 年版）二二年二月目錄一、 最高人民法院71. 2019 年全國法院民商事審判工作會議紀要（節選）72. 最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(二)的補充規定（節選）103. 第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要（節選）114. 最高人民法院民一庭負責人就第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要答記者問（節 選） 135. 最高人民法院關于適用中華人民共和國物權法若干問題的解釋（一）156. 最高人民法院關于當前民事審判工作中的若干具體問題（節選）187. 2015 年全國民事審判工作會議紀要（節選）218. 最高

2、人民法院關于審理涉及農村土地承包經營糾紛調解仲裁案件適用法律若干問題的解釋259. 最高人民法院關于辦理申請人民法院強制執行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的 規定 2810. 2011 年全國民事審判工作會議紀要（節選）3011. 最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定3212. 最高人民法院關于個人違法建房出售行為如何適用法律問題的答復3513. 最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定3614. 最高人民法院關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見3915. 最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋4216.

3、最高人民法院關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見4617. 最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋4918. 最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋5119. 最高人民法院關于為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若干意見（節選）5520. 最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定5721. 最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋5822. 最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門 協助執行若干問題的通知 6223. 最高人民法院關于審理

4、商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋6724. 最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答72二、北京地區7425. 北京市高級人民法院民一庭關于妥善處理涉及“3.17 新政”的房屋糾紛案件若干問題的會 議紀要的通知 7426. 北京市第一中級人民法院民一庭發布房屋租賃熱點問題通報暨七則典型案例8027. 北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要8928. 北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答9729. 北京市高級人民法院關于下發關于妥善處理涉及“新國五條”的房屋糾紛案件若干問題的 會議紀要的通知 10730. 北

5、京市高級人民法院民一庭關于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干 問題的會議紀要 11031. 北京市高級人民法院關于涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件處理的暫行意見11532. 北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）.11633. 北京市高級人民法院關于印發北京市高級人民法院關于行政審判適用法律問題的解答（五）的通知（節選）12334. 北京市高級人民法院關于印發北京市高級人民法院關于行政審判適用法律問題的解答（四）的通知（節選）12435. 北京市高級人民法院關于印發北京市高級人民法院關于行政審判適用法律問題的解答（三）的通知（節選

6、）12636. 北京市高級人民法院關于印發北京市高級人民法院關于行政審判適用法律問題的解答 (二)的通知（節選）12837. 北京市法院關于審理個人購房貸款糾紛案件座談會紀要13038. 北京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議 紀要的通知13239. 北京市高級人民法院關于因直管公房租賃引發糾紛的受理問題的意見13440. 北京市高級人民法院、北京市國土資源和房屋管理局關于在執行案件中涉及房地產若干問題 的處理意見13541. 北京市高級人民法院關于房地產案件受理問題的意見（試行）13842. 廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引1404

7、3. 廣東省高級人民法院關于審理建設用地使用權合同糾紛案件的指引15044. 廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見15445. 廣東省高級人民法院關于合同法施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見15846. 廣東省高級人民法院關于審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業建設糾紛案件若干 問題的指導意見164四、上海地區16847. 上海市高級人民法院關于房產案件若干爭議問題的處理意見16848. 上海市高級人民法院關于在執行程序中審查和處理房屋租賃權有關問題的解答（試行）17249. 上海市社會管理綜合治理委員會辦公室、上海市高級人民法院、上海市住房保障

8、和房屋管理 局、上海市公安局、上海市工商行政管理局、上海市地方稅務局、上海市規劃和國土資源管理局、 上海市城市管理行政執法局、上海市衛生和計劃生育委員會、上海市司法局關于加強本市住宅小 區出租房屋綜合管理工作的實施意見17950. 上海市高級人民法院關于審理房地產買賣與抵押、租賃反叉糾紛若干問題的意見18751. 上海市高級人民法院關于慎重處理房價下跌后購房人拒還貸款可能引發的訴訟案件的通知18952. 上海市高級人民法院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(三)（節選）19153. 上海市高級人民法院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(二)（節選）19554. 上海市高級人民法

9、院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(一)20055. 上海市高級人民法院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答20556. 上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見21057. 上海市高級人民法院關于審理公房承租權確定及使用權轉讓糾紛案件若干問題的意見21158. 上海市高級人民法院關于處理公有住房出售后糾紛的若干意見21459. 上海市高級人民法院關于貫徹執行上海市城鎮公有房屋管理條例若干問題的意見217五、浙江地區22060. 浙江省高級人民法院關于執行非住宅房屋時案外人主張租賃權的若干問題解答22061. 浙江省高級人民法院民一庭關于審理受房地產市場調控政策

10、影響的房屋買賣合同糾紛案件 的若干意見（試行）22462. 浙江省高級人民法院關于審理涉及房地產登記民事案件若干問題的意見（試行）22664. 浙江省高級人民法院關于規范涉新冠肺炎疫情相關民事法律糾紛的實施意見（試行）23465. 杭州市中級人民法院民一庭關于審理建設工程及房屋相關糾紛案件若干實務問題的解答（節 選）23666. 溫州市行政復議與行政審判聯席會議第八次會議綜述240六、江蘇地區24367. 江蘇省高級人民法院民事審判第六庭關于商品裝修房買賣合同裝修質量糾紛案件審理指南24368. 江蘇省高級人民法院關于未辦理房屋登記過戶手續的買受人提起執行異議之訴問題的紀要24869. 江蘇省

11、高級人民法院執行局關于首查封普通債權法院與輪候查封優先債權執行法院之間處 分查封房地產等相關問題的解答25270. 江蘇省高級人民法院執行局關于關于執行不動產時承租人主張租賃權的若干問題解答25471. 江蘇省高級人民法院執行局關于抵押債權優先受償范圍的補充解答25672. 江蘇省高級人民法院執行局關于執行“唯一住房”相關問題的解答25773. 江蘇省高級人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見26174. 江蘇省無錫市中級人民法院關于執行不動產時涉租賃權處理的指導意見26775. 南京市中級人民法院關于妥善審理涉新冠肺炎疫情房地產案件的若干意見27012依法保障疫情防控，合理處

12、理各方利益。對于疫情防控期間的相鄰關系、建筑物區分所有權、 業主撤銷權、業主知情權或物業服務合同等糾紛，應當加強與物業主管部門、街道社區組織的聯 系、溝通，271七、其他地區27376. 廣西壯族自治區高級人民法院民一庭關于印發關于妥善審理涉新冠肺炎疫情相關民事糾紛 的指導意見的通知（節選）27377. 四川省高級人民法院民事審判第一庭關于印發關于涉新冠肺炎疫情相關民事案件審理的法 官會議紀要的通知（節選）27578. 天津市高級人民法院關于因直管公產房屋租賃產生爭議案件受理問題的審判委員會紀要28279. 內蒙古自治區高級人民法院關于審理涉新冠肺炎疫情民商事案件相關問題的指引（節選）2848

13、0. 安徽省高級人民法院關于在審理房地產案件中認真貫徹“新國五條”精神的通知28681. 安徽省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見28882. 安徽省高級人民法院關于規范全省房地產案件鑒定工作的若干意見（試行）29284. 沈陽市中級人民法院關于審理房地產案件若干問題的處理意見（之二）29985. 沈陽市中級人民法院關于審理房地產案件若干問題的處理意見（之一）（節選）30686. 吉林省高級人民法院、吉林省住房和城鄉建設廳關于做好國有土地上房屋征收與補償工作的 意見 31487. 福建省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答31788. 湖南省高級

14、人民法院關于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導意見（試行）32589. 湖北省高級人民法院 2004 年民事審判工作座談會會議紀要（節選）32890. 山東省高級人民法院 2005 年全省民事審判工作座談會紀要（節選）33091. 云南省高級人民法院、云南省國土資源廳關于人民法院在執行案件中涉及土地權屬等有關問 題的處理意見的通知 33492. 海南省高級人民法院關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見（試行）33793. 重慶市高級人民法院民一庭關于審理涉新型冠狀病毒肺炎疫情民事案件若干問題的解答（節 選） 34494. 重慶市高級人民法院關于當前民事審判若干法律問題的指導意見（節選）

15、34695. 重慶市高級人民法院執行局關于規范執行按揭房案件的若干意見(試行)的通知350各級法院審理房地產糾紛案件規范性文件匯編一、 最高人民法院1. 2019 年全國法院民商事審判工作會議紀要（節選）（二）關于不動產擔保物權 60.【未辦理登記的不動產抵押合同的效力】不動產抵押合同依法成立，但未辦理抵押登記手續，債權人請求抵押人辦理抵押登記手續的，人民法院依法予以支持。因抵 押物滅失以及抵押物轉讓他人等原因不能辦理抵押登記，債權人請求抵押人以抵押物的 價值為限承擔責任的，人民法院依法予以支持，但其范圍不得超過抵押權有效設立時抵 押人所應當承擔的責任。法律關聯法條61.【房地分別抵押】根據物

16、權法第 182 條之規定，僅以建筑物設定抵押的， 抵押權的效力及于占用范圍內的土地；僅以建設用地使用權抵押的，抵押權的效力亦及 于其上的建筑物。在房地分別抵押，即建設用地使用權抵押給一個債權人，而其上的建 筑物又抵押給另一個人的情況下，可能產生兩個抵押權的沖突問題?；凇胺康匾惑w” 規則，此時應當將建筑物和建設用地使用權視為同一財產，從而依照物權法第 199 條的規定確定清償順序：登記在先的先清償；同時登記的，按照債權比例清償。同一天 登記的，視為同時登記。應予注意的是，根據物權法第 200 條的規定，建設用地使 用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。法律關聯法條62.【抵押權隨主債

17、權轉讓】抵押權是從屬于主合同的從權利，根據“從隨主”規 則，債權轉讓的，除法律另有規定或者當事人另有約定外，擔保該債權的抵押權一并轉 讓。受讓人向抵押人主張行使抵押權，抵押人以受讓人不是抵押合同的當事人、未辦理 變更登記等為由提出抗辯的，人民法院不予支持。 125.【案外人系商品房消費者】實踐中，商品房消費者向房地產開發企業購買商品房，往往沒有及時辦理房地產過戶手續。房地產開發企業因欠債而被強制執行，人民法 院在對尚登記在房地產開發企業名下但已出賣給消費者的商品房采取執行措施時，商品 房消費者往往會提出執行異議，以排除強制執行。對此，最高人民法院關于人民法院 辦理執行異議和復議案件若干問題的規

18、定第 29 條規定，符合下列情形的，應當支持商品房消費者的訴訟請求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； 二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；三是已支付的價款超 過合同約定總價款的百分之五十。人民法院在審理執行異議之訴案件時，可參照適用此 條款。問題是，對于其中 “所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房 屋”如何理解，審判實踐中掌握的標準不一?！百I受人名下無其他用于居住的房屋”， 可以理解為在案涉房屋同一設區的市或者縣級市范圍內商品房消費者名下沒有用于居 住的房屋。商品房消費者名下雖然已有 1 套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足 基本居住

19、需要的，可以理解為符合該規定的精神。對于其中 “已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十” 如何理解，審判實 踐中掌握的標準也不一致。如果商品房消費者支付的價款接近于百分之五十，且已按照 合同約定將剩余價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，可以理解 為符合該規定的精神。126.【商品房消費者的權利與抵押權的關系】根據最高人民法院關于建設工程價 款優先受償權問題的批復第 1 條、第 2 條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房 消費者的權利優先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名 下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但

20、應 當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存 權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性 的基本原則。因此，這里的商品房消費者應當僅限于符合本紀要第 125 條規定的商品房消費者。買受人不是本紀要第 125 條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的 買受人，不適用上述處理規則。法律關聯法條127.【案外人系商品房消費者之外的一般買受人】金錢債權執行中，商品房消費者 之外的一般買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，請求排除執行的，最高 人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定第 28 條規定，符合

21、下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； 二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產；三是已支付全部價款，或者已按照合同 約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；四是非因買受人自身原 因未辦理過戶登記。人民法院在審理執行異議之訴案件時，可參照適用此條款。不一致。一般而言，買受人只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出 了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為， 其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件。2. 最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(二)的補 充規定（節選

22、）【發文字號】 法釋20176 號【生效日期】2017 年 03 月 01 日第二十條雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按 以下情形分別處理：（一）雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；（二）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋 所有權的一方應當給予另一方相應的補償；（三）雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行 分割。第二十一條離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭 議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事 人使用。當事人就前款規定的房屋取得完

23、全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起 訴訟。第二十二條當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自 己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。 當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但 父母明確表示贈與一方的除外。3. 第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要（節選）【生效日期】2016 年 11 月 30 日四、關于房地產糾紛案件的審理 房地產糾紛案件的審判歷來是民事審判的重要組成部分，審理好房地產糾紛案件對于保障人民安居樂業，優化土地資源配置，服務經濟社會發展具有重要意義。隨著我國 經濟發展進入新常態、產業結構優化

24、升級以及國家房地產政策的調整，房地產糾紛案件 還會出現新情況、新問題，要做好此類糾紛的研究和預判，不斷提高化解矛盾的能力和 水平。（一）關于合同效力問題 13.城市房地產管理法第三十九條第一款第二項規定并非效力性強制性規定，當事人僅以轉讓國有土地使用權未達到該項規定條件為由，請求確認轉讓合同無效的，不予 支持。14.物權法第一百九十一條第二款并非針對抵押財產轉讓合同的效力性強制性規 定，當事人僅以轉讓抵押房地產未經抵押權人同意為由，請求確認轉讓合同無效的，不 予支持。受讓人在抵押登記未涂銷時要求辦理過戶登記的，不予支持。（二）關于一房數賣的合同履行問題 15.審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合

25、同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同 成立先后等順序確定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先于已經 合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關備案時間、合同載 明的簽訂時間以及其他證據確定。（三）關于以房抵債問題 16.當事人達成以房抵債協議，并要求制作調解書的，人民法院應當嚴格審查協議是否在平等自愿基礎上達成；對存在重大誤解或顯失公平的，應當予以釋明；對利用協 議損害其他債權人利益或者規避公共管理政策的，不能制作調解書；對當事人行為構成 虛假訴訟的，嚴格按照民事訴訟法第一百一十二條和最

26、高人民法院關于適用中華人 民共和國民事訴訟法的解釋第一百九十條、第一百九十一條的規定處理；涉嫌犯罪 的，移送刑事偵查機關處理。17.當事人在債務清償期屆滿后達成以房抵債協議并已經辦理了產權轉移手續，一方要求確認以房抵債協議無效或者變更、撤銷，經審查不屬于合同法第五十二條、第五 十四條規定情形的，對其主張不予支持。（四）關于違約責任問題 18.買受人請求出賣人支付逾期辦證的違約金，從合同約定或者法定期限屆滿之次日起計算訴訟時效期間。 合同沒有約定違約責任或者損失數額難以確定的，可參照最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定第二十九條第二款規定處理。 五、關于物權糾紛案件的審理 物權

27、法是中國特色社會主義法律體系中的重要支柱性法律，對于明確物的歸屬，發揮物的效用，增強權利義務意識和責任意識，保障市場主體的權利和平等發展，具有重 要作用。妥善審理物權糾紛案件，對于依法保護物權，維護交易秩序，促進經濟社會發 展，意義重大。（一）關于農村房屋買賣問題 19.在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。 在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償 翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。20.

28、在涉及農村宅基地或農村集體經營性建設用地的民事糾紛案件中，當事人主張 利潤分配等合同權利的，應提供政府部門關于土地利用規劃、建設用地計劃及優先滿足 集體建設用地等要求的審批文件或者證明。未提供上述手續或者雖提供了上述手續，但 在一審法庭辯論終結前土地性質仍未變更為國有土地的，所涉及的相關合同應按無效處 理。（三）關于因土地承包、征收、征用引發爭議的處理問題 23.審理土地補償費分配糾紛時，要在現行法律規定框架內，綜合考慮當事人生產生活狀況、戶口登記狀況以及農村土地對農民的基本生活保障功能等因素認定相關權利 主體。要以當事人是否獲得其他替代性基本生活保障為重要考量因素，慎重認定其權利 主體資格的

29、喪失，注重依法保護婦女、兒童以及農民工等群體的合法權益。4. 最高人民法院民一庭負責人就第八次全國法院民事商事審判工作會議紀 要答記者問（節選）（2016 年 11 月 30 日）日前，最高人民法院出臺了第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分） 紀要（以下簡稱八民會紀要（民事部分）。值此八民會紀要（民事部分） 公布之際，最高人民法院民一庭負責人就八民會紀要（民事部分）的有關問題接受 了記者的采訪。問：近年來，房地產不管是在國家宏觀經濟政策層面還是在人民群眾家庭財產方面， 都占有舉足輕重的地位，請問八民會紀要（民事部分）對該類糾紛都有哪些意見？答：房地產糾紛案件的審判是民事審判的重要組成部

30、分，審理好房地產糾紛案件對 于貫徹落實國家宏觀經濟政策，保障人民安居樂業具有重要意義。最高人民法院一貫強 調，堅持以依法維護各方當事人權益，促進房地產業健康發展，作為審理此類案件的基 本理念和思路。大家知道，在房地產領域，存在土地出讓、合作開發和房屋買賣、房屋租賃、房地 產中介的一、二、三級市場，從公權力干預的程度上看，是依次減弱的，因此，在對合 同效力的把握上，也要依次放寬。為此，八民會紀要（民事部分）第 13 條、第 14 條分別明確，“當事人僅以轉讓國有土地使用權未達到城市房地產管理法第三十九條第 一款第二項規定條件為由，請求確認轉讓合同無效的，不予支持?！?、“當事人僅以轉 讓抵押房地產

31、未經抵押權人同意為由，請求確認轉讓合同無效的，不予支持。”針對近年來以房抵債類糾紛顯著增加的實際，八民會紀要（民事部分）區分各 類情況，分別提出具體明確的處理意見，一定程度上澄清了實踐中的模糊認識，對于指 導該類糾紛的審判實踐具有重要意義。問：產權保護是法治國家的重要指標，我們注意到，八民會紀要（民事部分） 也專門規定了物權糾紛案件的審理，請您談談這方面的意見。答：產權制度是社會主義市場經濟的基石，保護產權是堅持社會主義基本經濟制度 的必然要求。加強產權保護，根本之策是全面推進依法治國。民事審判工作中，妥善審 理好物權糾紛案件，是保護產權最直接的體現。最高人民法院民一庭負責起草的物權法 司法解

32、釋今年公布實施后，社會反響良好，并且得到了中央領導的充分肯定 。但由于 物權法理論性強，與國家的基本政治經濟制度聯系緊密，有很多問題尚需進一步研究，一時難以在司法解釋中明確規定，八民會紀要（民事部分）對審判實踐中比較集中 的疑難問題進行了梳理，提出了初步的處理意見，當然，這些意見尚需審判實踐進一步 豐富和完善。八民會紀要（民事部分）在“關于物權糾紛案件的審理”一節對農村房屋買賣、 違法建筑相關糾紛、土地補償費分配糾紛以及訴訟時效等問題提出了指導意見。對于農 村房屋買賣糾紛，由于國家目前正在對宅基地制度改革進行試點，政策性特別強，總的 原則是區分試點地區和非試點地區，試點地區要在國家政策允許范圍

33、內進行依法保護， 非試點地區仍要保持原來政策的連續性。對于涉及違法建筑的糾紛，八民會紀要（民 事部分）的指導思想是合理確定行政權和司法權的邊界，對于當事人請求確認違法建 筑權利歸屬和內容的，不予受理，由行政部門解決；但是，違法建筑致人損害的，應當 按照侵權責任法的相關規定處理。完善財產征收征用制度也是保護產權的重要內容。針 對實踐中認識比較混亂的土地補償費分配糾紛案件，八民會紀要（民事部分）根據 相關政策規定，確定了一個總的原則，就是“要在現行法律規定框架內，綜合考慮當事 人生產生活狀況、戶口登記狀況以及農村土地對農民的基本生活保障功能等因素認定相 關權利主體。要以當事人是否獲得其他替代性基本

34、生活保障為重要考量因素，慎重認定 其權利主體資格的喪失，注重依法保護婦女、兒童以及農民工等群體的合法權益?！?. 最高人民法院關于適用中華人民共和國物權法若干問題的解釋（一）【發文字號】法釋20165 號【生效日期】2016 年 03 月 01 日為正確審理物權糾紛案件，根據中華人民共和國物權法的相關規定，結合民事 審判實踐，制定本解釋。第一條 因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押 等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一 并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。第二條 當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、

35、其為該不動 產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。第三條 異議登記因物權法第十九條第二款規定的事由失效后，當事人提起民事訴 訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體 審理。第四條 未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用 權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不 發生物權效力。第五條 買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權 利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的“債權消滅”。第六條轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價并取得

36、占有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為物權法第二十四條所稱的“善意第三人” 的，不予支持，法律另有規定的除外。第七條 人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生 效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的 拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、 變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。第八條 依照物權法第二十八條至第三十條規定享有物權，但尚未完成動產交付或 者不動產登記的物權人，根據物權法第三十四條至第三十七條的規定，請求保護其物權 的，應予支持。第九條共有份額的權利主體因繼承、遺贈等

37、原因發生變化時，其他按份共有人主 張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。第十條物權法第一百零一條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉讓價格、 價款履行方式及期限等因素確定。第十一條優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒 有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：（一）轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間 的，以該期間為準；（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為 十五日；（三）轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件 之日起十五日；（四）轉讓人未通知，且無法確定其他

38、按份共有人知道或者應當知道最終確定的同 等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。第十二條按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、 司法解釋規定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：（一）未在本解釋第十一條規定的期間內主張優先購買，或者雖主張優先購買，但 提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求；（二）以其優先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合 同無效。第十三條按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張根據物權法第一百 零一條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除

39、外。第十四條兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時，請求按照轉讓時各自 份額比例行使優先購買權的，應予支持。第十五條受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失 的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。第十六條具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；（三）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形 式限制不動產權利的有關事項；（四）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；（五）受讓人知道他人已經依法享有不動

40、產物權。 真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。第十七條 受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的， 應當認定受讓人具有重大過失。第十八條 物權法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產或者動 產時”，是指依法完成不動產物權轉移登記或者動產交付之時。當事人以物權法第二十五條規定的方式交付動產的，轉讓動產法律行為生效時為動 產交付之時；當事人以物權法第二十六條規定的方式交付動產的，轉讓人與受讓人之間 有關轉讓返還原物請求權的協議生效時為動產交付之時。法律對不動產、動產物權的設立另有規定的，應當按照法律規定的時間認定權利

41、人 是否為善意。第十九條 物權法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓 標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習 慣等因素綜合認定。第二十條 轉讓人將物權法第二十四條規定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓 人的，應當認定符合物權法第一百零六條第一款第三項規定的善意取得的條件。第二十一條 具有下列情形之一，受讓人主張根據物權法第一百零六條規定取得所 有權的，不予支持：（一）轉讓合同因違反合同法第五十二條規定被認定無效；（二）轉讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。 第二十二條本解釋自 2016 年 3 月 1 日起施行。6

42、. 最高人民法院關于當前民事審判工作中的若干具體問題（節選）（最高人民法院民事審判第一庭庭長程新文 2015 年 12 月 24 日）各位領導，同志們： 按照會議議程安排，下面，我就當前民事審判工作中需要重點注意的具體問題談幾點意見。一、關于房地產糾紛案件的審理問題 房地產糾紛案件的審判是民事審判的重要組成部分，審理好房地產糾紛案件對于貫徹落實國家宏觀經濟政策，保障人民安居樂業具有重要意義。隨著我國經濟發展進入新 常態、產業結構優化升級以及國家房地產政策的調整，去年以來，全國法院受理的房地 產案件類型也隨之發生變化。從我們調研了解的情況看，近三年來房地產案件呈逐年上 升態勢，但區域分布不均衡，

43、一、二線城市緩慢增長，三、四線城市，尤其是前期房價 漲幅較大的三、四線城市，案件數量增長較快，個別城市呈爆發式增長。要按照中央關 于調整產業結構、繼續穩控房地產市場的目標開展好房地產案件審判工作。第一，要通過案件的審理引導建立健康有序的房地產市場秩序。最高法院民一庭一 直堅持以依法維護各方當事人權益、促進房地產業健康發展作為審理此類案件的基本理 念和思路。這個理念和思路沒有變。在此，我要特別強調的是，房地產市場行情變化與 法院的受案數量、案件類型、裁判尺度、司法政策等有著直接關系，要根據房地產市場 變化的不同，找準貫徹這個理念和思路的側重點和著力點。隨著部分二、三線城市房地 產市場由賣方市場向

44、買方市場逐步轉變，開發商訴請解除國有土地使用權出讓合同、返 還土地出讓金的案件以及買受人主張合同無效或解除合同的案件增長較快，一房多賣、 重復抵押、虛假按揭等違背誠實信用的現象大量存在。要注重發揮合同效力的多層次性， 慎用合同無效。要注意區分房屋質量不合格和一般性瑕疵，準確判斷當事人是否享有合 同解除權，引導樹立市場經濟條件下契約意識和契約精神，防止通過法院判決的形式， 助長有違誠信原則的惡意毀約行為。對于開發商確因資金鏈斷裂無力交房或無法辦理房 產證的，也要及時通過合同解除等方式依法保護購房者的利益，同時依據法律規定適度 分擔損失，更好平衡各方利益。要密切關注因房地產價格下跌產生的群體性事件

45、，加強 與當地黨委政府的溝通協調，及時做好處置預案，防止產生連鎖反應。第二，要注意房地產買賣與民間借貸相交織類型案件的特點。房地產不僅是具有居 住功能的消費品，也是融資投資的工具，甚至具有資本市場上金融產品的某些特征。要尊重該類案件特殊的規律，對于既簽訂民間借貸合同又簽訂房屋買賣合同的，要具體分 析，既要準確理解民間借貸司法解釋(即最高人民法院關于審理民間借貸案件適 用法律若干問題的規定。第三，關于處分權受限制的房地產轉讓合同效力。合同效力問題的實質是公權力對 私法自治的評價。大家都知道，在房地產領域，存在土地出讓、合作開發和房屋買賣的 一、二、三級市場，從公權力的干預程度上看，是依次減弱的，

46、因此，在對合同效力的 把握上，也要依次放寬。要特別注意這三個市場在經濟制度、法律制度和法理等方面存 在的不同安排和規則。實踐中，出賣人在簽訂房產轉讓合同時未取得房屋所有權證書、 未經其他共有權人同意或者房產已經設定抵押或被依法查封的，房產轉讓合同的效力問 題爭議較大。我們認為，總體上看，房地產轉讓已經屬于房地產三級市場，應該更多地 發揮私法自治的功能。具體法律適用上，買賣合同司法解釋(即最高人民法院關 于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋。二、關于物權糾紛案件的審理問題 物權法是中國特色社會主義法律體系中的重要支柱性法律。物權法理論性強，與國家的基本政治經濟制度聯系緊密，同時，對物權的保護又分散在各類民事糾紛案件中， 審理難度大。最高法院民一庭經過幾年的醞釀和反復研究論證，就物權法中涉及登記、 共有、善意取得等問題起草的司法解釋即將出臺。這里也先和大家通個氣，司法解釋出 臺后，各地民事審判部門要認真組織學習，充分運用到具體審判實踐中。我重點談一下 不動產統一登記問題。今年 3 月 1 日不動產登記暫行條例施行，大家要充分認識到 這個條例對維護交易安全和交易秩序、保障權利人合法權益的重要意義。第一，堅決維護登記的嚴肅性